物业管理有限公司.docx
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1、物业管理有限公司 工程管理部 部岗位职责、管理制度、考核细则 工程管理部是实施南昌华南城园区内设备、设施正常运行的职能部门。工程管理部的管理具有严密的科学性和较高的技术性,它是为南昌华南城业主(用户)创建平安、文明、舒适、便利的工作环境和生活环境的基本保障和坚毅后盾,是反映第一亚太物业服务水准、良好形象和社会声誉的重要标记。 第一章工程管部各岗位职责 一、工程管理部岗位职责 1、仔细贯彻执行国家和地方有关工程、设备管理的法规和政策及公司制定的机电设备管理工作手册,执行公司的有关规章制度,确保房屋、设施、设备处于平安、良好的运行状态。 2、负责对公司所辖房屋设施、设备进行修理保养。 3、制订公司
2、各管理处大型设备、设施的中修、大修安排,并组织实施。 4、熟识公司各管理处的通讯、自控、智能化、电梯、发电机、供配电、给排水、通风、空调、建筑结构(含房屋装修)等方面的设备、设施安装及运行状况,为各管理处设备管理工作供应有力的技术支持,并负责大型设备、设施的更新改造工作 5、组织抢修公司各管理处重大设备、设施的突发故障,使之尽快恢 复正常运行,并为事后分析故障缘由、总结阅历教训供应技术看法。 6、负责工程施工合同、预算编制、审核,为公司领导决策供应牢靠依据。 7、负责与水、电、燃气、电话、电视等单位保持良好的协作关系,帮助各管理处进行相关业务的联系及经济运行方案的制订,降低管理成本。 8、参加
3、各管理处房屋二次装修工程的审核;参加公司分包工程的施工监理及工程验收。 9、协作相关部门做好新接物业的接管验收。 10、负责组织对公司所辖物业各种工程技术资料、设备说明书、修理保养记录的收集、整理、存档、建立基础设施与设备台帐; 11、负责公司设施、设备修理材料及备品备件的选购、贮存、发放的管理工作。 12、帮助工程人员的聘请及工程人员的岗位培训工作,提高工程人员的业务素养。 13、完成公司支配的其他各项任务。 14、刚好反馈发觉存在的问题 二、工程管理部经理岗位职责 1、在总经理的领导下,全面负责工程部的各项工作。 2、负责组织开展园区工程设备的修理、养护、运行、管理。 3、负责制定工程部管
4、理制度和设备操作程序。 4、负责制定培训安排,定期开展对本部门员工的业务培训。 5、负责监督、检查、指导本部门员工工作,定期对本部门各岗位 进行考核。 6、负责洽谈、评估、监督工程的外包项目,组织对外包工程的质 量验收。 7、负责审核用户的室内装修。 其次章、管理处工程部各岗位职责 一、工程部岗位职责 1、负责所辖物业供(配)电系统、电讯系统、电梯系统、给排水系 统、空调系统、房屋维护的运行管理,维护保养和故障检修。 2、负责所辖物业公共设施、设备的修理保养。 3、负责业主(用户)二次装修的审批、监管。 4、负责对业主(用户)室内设施、设备供应有偿修理服务。 5、负责所辖物业外判工程的监管工作
5、。 6、负责突发事务的处理工作。 7、负责公共设备、设施平安管理工作。 二、工程主管岗位职责 1、在管理处主任的领导下,全面负责工程部工作的开展 。 2、负责制定各类机电设备及房屋设施的日常修理、保养安排; 3、将所辖物业设备运行及各项保养、清洁、修理状况刚好向管理处主任汇报; 4、制定本部门的各项规章制度、操作规程; 5、定期召开工程部工作会议及平安会议,以刚好了解、发觉、处理工作中遇到的问题; 6、定期检查本部门员工的工作状况,加强员工平安意识,提高技术水平; 7、定期组织本部员工参与业务技能培训; 8、定期对所辖物业各设施设备进行保修、保养及年检工作,保证各机电设备正常运行; 9、对本部
6、门员工实行奖罚制度,保证各项规章制度及措施的落实; 10、所辖物业内各机电设备运行发生事故,须马上向管理处主任汇报,分析检查缘由,并制定处 理方案; 11、负责接待政府相关部门组织的工作检查; 12、完成管理处主任交办的其它工作。 13、做好设备周检、月检、年检工作; 14、做好设备一保、二保、三保的保养工作。 三、水电修理工岗位职责及工作细则 (一)水电修理工岗位职责 1、在工程主管的指导下,对所辖物业的供电、供水、消防安防系统、各类管网运作等各项设施设备进行修理、保养; 2、执行公司制定的机电设备管理工作手册和有关技术规程、规 定,娴熟驾驭设施、设备 的结构、性能、特点操作方法和修理保养
7、方法及应急处理措施; 3、着装整齐,配戴公司服务标记,上门服务热忱,运用文明礼貌用 语,公用设施修理要有具体记录,实施收费服务时先告知并做好说明 工作,修理完毕请用户签名; 4、按时完成机电设施、设备的各项修理、保养工作,并每天仔细做好有关记录; 5、定期清洁所管设备和设备房,确保设施、设备和机房的整齐; 6、负责水池、水塔、水箱的清洗消毒,保证供水质量。杜绝因各种 缘由引起的自来水流失现象力行节约。 7、严格遵守平安操作规程,防止发生平安事故; 8、发生突发状况时,应快速赶往现场,刚好实行应急措施,保证设施、设备的正常运作; 9、定期对设施设备进行全面巡察、检查, 外出巡查或修理,必需随 身
8、携带对讲机,随时随地与部门人员保持联系,发觉问题刚好处理; 10、负责各管理处和本部门计量器具的检查工作; 11、定时巡察设备房和设备的运行状况,仔细做好巡查记录和值班记 录; 12、协作所在管理处的工作,建立良好的合作关系,记录修理投诉情 况,并刚好处理; 13、保持值班室、凹凸压配电房和水泵房等设备房的清洁以及物品的 有序摆放; 14、负责设备房的平安管理工作,禁止非工作人员进入,禁止违反设备 房管理规定的行为; 15、遇到突然停电停水、火警等突发性事故时,应从容镇静,按规程 操作,刚好解除故障,或实行 应急措施,快速通知相关人员处理; 16、加强防范意识,做好配电房、水泵房的防水、防火、
9、防小动物的 平安管理工作; 17、协同供电局抄表员确认用电总量,并进行月度用电分析对比,刚好 发觉问题,杜绝奢侈; 18、完成工程部主管交办的各项临时任务。 (二)水电修理工工作细则 1、每天二次巡查水泵房,并负责室内设备的修理;泵体、地面每 周清洁一次;限制室柜内每月一次清洁除尘。 2、每天二次巡查排污泵,并负责设备修理;每月一次清洁限制柜灰尘。 3、每天二次巡查泵房,并负责室内设备修理;每周一次清洁地面、设备表面。 4、每二周一次巡查消防水泵房,每周一次清洁地面、设备表面。 5、设备责任人每周一次巡查责任设备;每月一次清洁责任设备及四周环境卫生。 6、每周二次巡查公共区域供电、供水系统,并
10、负责修理。 7、负责所辖物业公共设施的修理整改。 8、每天一次巡查辖区内是否有火灾隐患。 9、每周一次巡查公共区域空调器,并负责修理。 10、为客户室内设备供应有偿服务。 四、强电班岗位职责及工作细则 (一)强电班岗位职责 1、负责凹凸压配电房、高压电房、发电机房、电梯机房、楼层配电房及冷却塔的日常运行、修理和保养。 2、负责非办公时间所辖物业全部设备的应急修理。 3、负责所辖物业公共照明、室外照明灯具的启、停。 (二)强电班工作细则 1、每班每小时一次巡查高压室; 2、每班每小时一次巡查低压室; 3、每班每小时一次巡查发电机房; 4、每班每小时一次巡查变压室; 5、每班每小时一次巡查冷冻机房
11、和限制室; 6、每班一次巡查电梯机房; 7、每月一次巡查楼层配电房,并负责有关设备大的保养。 8、每班一次巡查冷却塔; 9、每班按时辰表启停室外、公共区域照明、电梯及空调; 10、负责非办公时间的紧急修理; 11、负责供配电中心、冷冻机房、限制室各类设备的保养及所属设备的检修; 12、保持供配电中心、冷冻机房及限制室环境清洁,每天打扫一次;各配电箱、电柜表面每天清洁一次; 13、每班一次防火平安检查; 14、每月一次发电机试运行。 五、弱电班岗位职责及工作细则 (一)弱电班岗位职责 1、负责所辖物业内工作电压36V以下的弱电系统的日常运行、修理、保养。 2、负责所辖物业电话、闭路电视、宽带网等
12、专线的开通与修理。 3、负责室外弱电设备的修理。 (二)弱电班工作细则 1、负责所辖物业客户直线电话、专线的开通及修理; 2、每班巡查消防监控中心设备一次; 3、负责所辖物业公共区域工作电压36V以下设备的修理和保养; 4、负责为业主(用户)室内工作电压36V以下设备供应有偿修理服务; 5、每班一次防火平安检查; 6、每周一次按责任范围巡查责任设备 7、每天清洁一次工作区域内环境卫生。 六、水电抄表员岗位职责 1、熟知水电行业管理法律法规和平安操作技术规程,遵守公司管理 规章制度,牢记“服务”宗旨,树立“节约”意识。 2、着装整齐,配戴公司服务标记,上门服务热忱,自带鞋套,并使 用文明礼貌用语
13、。 3、每月的 日统一计抄水电表,抄表完毕当即向业主(住户)报告 用水量,取得业主(住户)认可,须要向业主或住户说明时,做好耐 心细致的说明工作。核算后的水电量、水电费报各部门负责人签字, 送财务部核算。 4、抄表过程中,仔细视察发觉计量装置出现的问题刚好上报,负责 对业主经营户等反映的其他问题及偷电偷水现象向公司或部门负责 人报告 5、协作支持水电修理员的工作并完成领导交办的其他工作。 9. 完成上级交办的其它工作 七、值班电工岗位职责 1. 严格遵守公司各项规章制度。 2. 努力学习技术,娴熟驾驭所辖物业供电供水方式,线路管道走 向和设备的原理,技术性能及实操作。 3. 做好设备保养修理工
14、作,做好防小动物工作,确保平安运行。 4. 坚守岗位,定时巡察配电设备,亲密监视各仪表工作状况,准 确抄录各项数据并填好设备运行记录表。 5. 对来人来电报修应刚好进行登记,并处理。 6. 发生事故时,值班人员应保持头脑醒悟,根据操作规程刚好排 除故障。 7. 事故未解除不许进行交接班,应上下两班协同工作,直至解除 故障。一般性的故障,应交待清晰并做好记录。 8. 按规定时间做好机房与走道清洁工作。 第三章、工程部各项管理制度 一、工程部工具、物品管理制度 (一)、共用工具、物品的管理规定: 1、工程部共用工具、物品的申购统一由工程部主管负责办理,工程师签署核准看法后,由管理处主任审批,经总经
15、理签名后交由选购人员购买。 2、工程部共用工具、物品的领用统一由工程部主管负责办理,经工程部主管核准签名后,由管理处主任审批签名,交仓库管理员办理领用手续。(仓库管理员应同时在仓库和工程部的修理班长负责保管的共用工具、物品清单上填写并签名) 3、领用后的共用工具、物品由工程主管负责统一管理,工程主管将共用工具、物品交接给工程部值班人员负责保管,工程主管监督全部保管和运用共用工具、物品的人员是否按规定办理手续、领用和爱惜好共用工具、物品。工程主管有权力和责任对每天的工具、物品的保管、记录、借用、归还等状况进行监督和检查,必需每两月以书面形式向管理处主任汇报共用工具和物品运用性能状况。工程部主管将
16、随时进行抽查,并提出相应的工作要求和改善措施。 4、共用工具、物品的保管责任人为修理工程主管,除查明另有责任人外;如工程主管发生工作变动,必需办理好移交清点手续。 5、工程部值班人员必需仔细填写工程部值班人员交接班记录表,仔细检查清点好交接保管的全部共用工具和物品,对发觉损坏和丢失的,必需在第一时间向工程主管报告,并同时在表中“备注”栏内注明,此类状况交班人如确认必需在其后签名,否则将视为未完成交接手续。交接双方必需同时在表上签名,方可确认交接完成;任何一方均不得有意拖延交接完成时间。 6、工程部值班人员负责在当班时保管共用工具和物品,全部人员须要运用必需向其办理相关领用(对工程部内部人员)或
17、借用(对非工程部人员)手续。领用手续为:由值班人员填写工程部共用工具登记本,借用人签名并注明借用日期和时间,值班人员签名并交给需领用的工具或物品,归还时在相应的位置办理归还记录。借用手续为:由值班人员供应借条,让借用人签名,如属于外单位借用的,必需请工程主管在“经办人”栏内签名;留意必需注明“归还时间”。 7、对借用共用工具、物品逾期未还的,工程主管必需负责通过相关途径进行追还;同时设立表单登记此类信誉不佳(包括借用后不能妥当保管的)的借用人,并作为交接班的附件通知值班人员尽量不要借给这些人,以确保共用工具、物品的正常运用。 8、共用工具、物品在归还时,值班人员必需仔细检查工具和物品是否完好无
18、损,在确认后方可收回,否则由收回人员负责损坏的赔偿或追偿。对发觉损坏的,必需要求归还人(对工程部人员运用造成的,必需“备注”栏注明并由运用人签名)当场确认。(对非工程部人员运用的,供应工具、物品损坏或丢失确认书,要求归还人在单上填写签名确认后,收回工具和物品,还给借条) 9、对共用工具、物品发生损坏或丢失的,由当值的值班人员填写工具、物品损坏或丢失报告单,交由工程主管负责追查后,并向管理处主任报告。对因人为缘由造成的,由工程部主管确定对相关的责任人进行惩罚或赔偿。 10、任何人员均无权在未办理好相关手续后,私自将工具或物品借出。 11、对不执行以上规定的,可依据违反公司管理规定开具罚单。 (二
19、)、个人工具、物品的管理规定: 1、工程部人员在新上岗工作前,由工程部主管负责带其领取工作须要的个人工具、物品。办理相关的领用手续。 2、在工作期间,因工作须要增加或削减个人工具、物品的,必需由工程部主管办理申请购买。 3、如人员工作变动,必需办理好个人工具、物品的移交、检查、清点工作;对未办理好移交清点手续就离开工作岗位的,工程部主管必需开出工作联系单通知人事行政部及财务部,冻结其未发工资和其他未领款项。 4、个人工具、物品的保管、运用责任人为个人工具、物品的领用人;对因人为缘由造成损坏的,必需上报工程主管,由工程主管确定按损坏状况进行折价赔偿;对不能找到损坏或丢失责任人的,个人工具、物品的
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