装修管理培训之物业管理员.docx

《装修管理培训之物业管理员.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《装修管理培训之物业管理员.docx（15页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、装修管理培训之物业管理员 装修管理培训之物业管理员 管理员, 物业, 装修, 培训 装修管理培训 一、 装修管理的意义 随着物业业主的相继进驻，物业管理企业的日常管理重点将转移到装修管理中来，假如说业主办理进驻手续是跟物业企业第一次打交道，那么装修管理将是业主逐步相识到物业管理企业的管理模式、管理理念、管理人员素养等详细信息，从而相识、了解、认可物业企业的管理与服务。同时也是物业管理人员了解业主的家庭、收入、工作、爱好爱好、性格等等第一手资料的最佳时机。 在业主装修的过程中，将会产生一系列的问题，例如：违规装修、环境卫生、施工人员管理、施工噪音、相邻业主关系的处理等等。如何让这些问题少发生或者

2、不发生，就是考验我们工作实力的时候。 为了做好装修管理，要求我们除了拥有饱满的热忱和充足的精力外，还须要足够的专业学问。例如：房屋建筑学问、水电学问、建材学问、弱电学问、装修常识等等。丰富的学问带给业主的将不只是对物业管理人员的钦佩，更多的是对物业企业服务的认可。 二、 装修管理的流程 业主在整个装修过程中根据时间先后大致可分为三个阶段：装修手续办理、装修过程、装修验收等阶段。下面就每个装修阶段的不同特点加以分析。 1、 装修手续办理 每个物业管理企业的装修手续办理可能有所不同，一般的装修手续办理须要以下手续：、填写装修申请表、签订装修管理协议、签订施工单位保证书、审核装修图纸、送达装修管理规

3、定、交纳装修保证金、交纳装修垃圾清运费、办理施工人员出入证件、办理施工许可证明等手续。 在业主办理装修手续和审核装修图纸的时候，要充分了解业主的真实装修意图，解答业主的相关问题。例如：在承重墙上开门打洞、拆除室内承重梁柱、改动室内门窗位置、移动水电线路、移动弱电线路（可视对讲、有线电视、网络、电话等）、变更烟道开口位置、变更下水管道、变更暖气管道线路、变更阳台用途、变更窗户玻璃颜色、变更进户门颜色和式样、随意安装防盗网、在顶层搭建构筑物、变更室内楼梯位置和样式、变更空调安装位置等等。解答了业主的这些疑问，就等于告知业主，那些是可以变更的那些是肯定不行变更的，同时夸大改动后可能给业主带来的后果与

4、麻烦，让业主无形中形成假如这样做将产生巨大损失的意识。 2、 装修施工过程 业主办理好装修手续后就要起先进场装修，依据装修工程的工种大致可分为：水电施工、地板瓷片铺设、木工、油漆、粉墙、清洁扫尾等。不同的业主和施工单位的不同要求，各工序可能先后进行，也可能交叉进行，物业管理人员可依据现场状况敏捷驾驭。 业主的装修过程将是物业企业装修管理中的重中之重，要求我们的物业管理人员发扬不怕苦不怕累的精神，勤跑、勤问、勤看，发觉问题刚好处理，不能处理的刚好上报，并记录在巡查记录上，做到有据可查，有字（业主签字）可认。同时尽可能具体记录业主的装修进程，包括业主的水电改动状况。当业主入住后，假如装修工程发生问

5、题，而物业企业能够从档案中找出问题所在，将会给我们的工作带来极大的便利，同时也会让业主感受到我们的细心、周到的服务，贯彻了公司的服务宗旨。 3、 装修验收 当施工单位施工完毕，业主提出装修验收需求时，物业管理人员应当和业主、施工单位负责人一起对业主已经装修完成的房屋进行验收。验收的主要任务是记录和确认业主在装 修过程中的违规行为，划分相应责任。装修验收过程中假如发觉容然存在相关问题，肯定要让业主、施工负责人签字认可，尽量削减物业企业在以后的工作中所担的责任和修理工作量。 通过对业主装修工程的验收，可以替业主挑装修施工单位的毛病，让业主真实感受到我们为他着想的，进一步增进感情，同时可以从侧面了解

6、相关施工单位的整体施工水平，为以后的对施工单位管理和施工人员管理供应阅历。 三、 装修施工过程的管理 前面讲过，一般状况下业主的装修流程为：装修施工单位测量尺寸绘制施工图纸办理装修手续材料、工人进场水、电线路改造结构改动铺设地板、瓷片木工制作墙壁施工油漆打扫卫生入住。当然这个流程并不是一成不变的，有时相关工作可能同时交叉进行。在大多数业主的装修过程中，上下水管线的改造最快，也就是2-3天的时间，长一点的大约7天左右，铺设地板和瓷片的工期大约在5天左右，木工依据业主的须要有很大的变数，但一般来讲，木工占总工期的时间最长，强、弱电线路的改造往往跟随木工的进程而定，墙壁处理一般在10天左右。 分解业

7、主的装修流程和大致时间，目的就是找出简单发生违规装修的阶段和时间段，以便我们在相应的阶段和时间段加大巡查力度，刚好发觉和处理违规装修。 四、 装修巡检 1、 装修前的打算工作 当业主办理好装修手续以后，我们建议业主和上下左右邻居沟通一下：“打搅了，从今日起我家起先装修，影响了您的生活，请您谅解！”。好话说到前面，一旦将来有些噪音影响，卫生影响，相邻业主也不好意思投诉，这一点尤其是大多数业主已经入住的小区更加重要。可能有的业主不情愿做，我们可以告知业主，假如有业主投诉他家产生装修噪音、卫生污染，我们将严加管理，信任他会做的。 2、 材料、工人进场时的管理 在业主材料、工人进场时，须要平安部门岗的

8、亲密协作，假如发觉有异样的装修材料进场，肯定要问清晰：详细房号、材料用途，刚好和业主沟通，了解材料的真好用途，对于违规装修用材料阻挡在小区门岗之外。所谓异样的装修材料包括：大量水泥砂子砖块、大型型钢材料、大量钢筋、脚手架等等。 往往这些材料的进场预示着业主将大兴土木，在房间内砌墙、在顶层复式露台上搭建构筑物。因为房间的地板的承受重量是进过严格计算后设定的，随意增加地板的荷重，将会给整个房屋带来极担心全的因素。而顶层楼台搭建任何构筑物都是违反物业管理条例和小区业主公约的行为，这些行为我们都要严加制止。 3、 水、电线路施工管理 水电线路的施工也是业主装修工程的正是起先，同时也是我们装修巡检工作的

9、重头戏。绝大多数业主为了居住美观，都将冷热水管暗埋在墙壁和地板之下，外表好看了，但隐患增大了。 大多数的水管材质是PPR热融管，相对来讲，简单漏水的地方是接头部位。我们可以建议业主要求施工单位用加压泵打压，然后封闭4个小时以上，视察压力表的读数改变状况，压力表在0.2个压力下变动为正常，否则要检查管道渗漏状况。简洁的将管道连接在自来水管道上以不漏水来确定管道平安，是极端不科学的。压力表和打压泵是正规装修公司必备工具，不能听信施工工人的言词，他可能是偷懒。 业主在卫生间施工上水管道时，建议业主将全部冷热水管铺设在离地面30以上的墙壁上，避开破坏地面上的防水层。一旦施工人员破坏了防水层，必需刚好开

10、具整改通知单，提示业主防水层已经破坏，地产公司将不在负责修理其防水层，改由施工单位保修，同时建议多做几次防水层。假如业主不听，将来楼下的业主会常见的探望他。业主的热水管线从厨房到卫生间的铺设，我们建议不要铺在地面下，因为长时间的踩压会造成水管的破损而引起漏 水，检修起来将是特别麻烦的事情。 卫生间的墙壁要做防水处理，目的是防止相隔房间受潮发霉。 强电线路的改动，要留意电线的质量和型号，对有大功率电器的线路肯定要有相匹配的电线，线路改动时最好走垂直线路，接头和转弯的地方要设置接线盒，以便将来检修。房顶的混凝土层较薄，切槽深度不得超过1.5。全部线路暗埋必需串管（PVC管），穿线管内不准有接头。

11、弱电线路的改动肯定要留意，只有专业人士才能完成。小区的可视对讲、平安防范系统必需经过物业管理企业指定的专业人员才能移动，而且是收费服务，一旦私自移位造成单元系统损失的，要照价赔偿的。 4、 结构改造 小区的房屋户型，是经过专业的设计师细心设计的，业主在购买房产时已经认可该户型，因此没有必要进行改建，而且也不准改建，任何改建都将会影响到整座楼的平安。 假如业主改动结构，将会产生很大的响声，要求平安部的亲密协作，一旦发觉有可疑状况，刚好查看，可以要求施工人员停工，等业主到现场后文明状况再行处理。 5、 地板、瓷片铺设 业主在铺设房间的地板时，建议干铺，不能铺设太厚的混凝土层，以防楼板荷重太大。不能

12、大面积的灌水泡地板，因为除了卫生间，其他房间都没有设置防水层，不能让楼下“下雨”。 卫生间的地板肯定要做好坡度，可以相对大一些，以利于刚好排水。地漏肯定要用防臭的，地漏、阴阳角、管道等地方要多做一次防水，马桶安装不能用水泥，要用洼胶。 6、下水管道、烟道的施工 厨房和卫生间的下水管道施工时，建议业主用塑料扣板封闭，不主见用水泥板、瓷片封闭，否则将来修理时将增加难度和复原成本，尤其是底层业主更应当留意。 厨房的烟道开口位置是依据国家规范设计的，不能做任何改动，否则极易产生串烟现象。假如业主执意要改，应当告知他物业企业不会在接受他的报修。假如业主已经改动，当发生串烟时，可以购买止逆阀安装上。 厨房

13、的燃气管道不能有改动，否则燃气公司将不会通气，同时也会存在平安隐患。连接软管的长度不得超过2.5m，连接软管不得封闭在墙内，一旦发生泄漏，后果将非常严峻。 7、 木工施工 相对来讲，对于业主的木工施工管理比较轻松，只须要查看业主的装修进度，注 意防范施工人员的用电平安、消防平安、在公共区域施工问题、环境卫生的保持等方面的问题。须要提示业主的是：在吊顶和家具内安装的电线肯定要穿线管，削减火灾隐患，尽量少安装大功率的照明设备。 8、油漆施工 业主的墙壁和家具油漆施工，也是相对比较轻松的管理环节，须要提示施工人员的是留意环境卫生，不能影响到相邻业主的正常生活，施工时肯定要关闭进户门，提示业主在留意劣

14、天气状况下门窗要刚好关闭，以防损坏已经完成的装修工程。 9、装修工程的收尾及验收 所谓装修验收，就是将业主在装修过程中所发生的违规状况汇总，查看整改状况，对于没有处理的记录在档案中，由业主、施工负责人签字认可，分清责任。然后可以恭喜业主乔迁新居了，假如知道业主的具体搬家之日，到时上门恭喜，将会达到意想不到的效果。 经过2个月左右的惊慌施工，业主可以松一口气了，装修施工基本结束，剩下收尾工程，我们的工作也即将告一段落。此时须要提示业主的是：留意剩余材料的处理、装修公司的质保金问题、室内有害气体检测、室内通风除异味问题等。一般建议业主空置房屋3个月以后再入住。 可以告知业主一些常用的消退室内异味的

15、方法。活性炭对对苯、甲苯、二甲苯、乙醇、乙醚、煤油、汽油、苯乙烯、氯乙烯等物质都有吸附功能，常用的有：木炭、竹炭等等。吊兰、芦荟、虎尾兰能大量汲取室内甲醛等污染物质，消退并防止室内空气污染；茉莉、丁香、金银花、牵牛花等花卉分泌出来的杀菌素能够杀死空气中的某些细菌，抑制结核、痢疾病原体和伤寒病菌的生长，使室内空气清洁卫生。但要留意有些人会对花粉过敏，要当心。 10、装修巡检的重点 了解了业主装修过程中的重点，也就明白了我们日常巡检的重点。在业主材料进场和水电路改造阶段，最少每天要巡查一次，有违规意图的业主，一天要巡检二次，否则：一天晚上他就可能破坏防水层，其次天封闭了，让你无法查看，留下隐患。对

16、于后面的木工和墙壁施工，一般一天或二天一次巡检就可以了。 五、 违规装修的管理 虽然物业管理人员驾驭了业主装修的流程，加强了日常装修巡检，但容然难以避开违规装修的出现，同时还有些业主为了自己的需求，明知装修违规却一意孤行，这就须要物业管理人员努力沟通，尽量削减重大违规装修的出现。 1、结构改动 这一类违规装修是最严峻的违规，主要表现在：在承重墙上开门、开孔、做壁橱，变更室内楼梯位置，在室内砌砖墙，在天花板上安装很重的物品，在室内安装阁楼，拆除卧房窗下墙体，在外墙上随意打孔开门开窗等等。物业管理企业应当坚决制止这一类违规装修，必要时可以实行一些特别手段，同时上报相关管理部门共同处理。 2、变更房

17、屋用途 这一类违规装修主要表现在：扩大卫生间的门窗尺寸，更改卫生间干湿隔墙的位置，将卧房改为卫生间，将阳台改为洗衣间，将主卧卫生间改为书房或衣柜，变更空调的安装位置，变更燃气暖气管道等等。针对这类违规装修，物业管理企业应尽量阻挡其改动，告知业主这样改动应当担当的责任，可能会对其以后的入住生活带来的麻烦等后果。将改动状况具体记录在档案中，并让业主签字认可。 3、线路改动以及房屋外观变更 这一类违规装修主要表现在：破坏了卫生间的防水层，上水管道暗铺在地板内，用水泥板和瓷片封闭卫生间和厨房的下水管道并没有预留检修孔，改动主下水管道，变更烟道的开孔位置，将污水管连接到雨水管中，可视对讲移位，变更进户门

18、样式颜色，变更窗户玻璃颜色，随意安装防盗网等等。同样物业管理企业也应尽量阻挡其改动，告知业主这样改动应当担当的责任，相应的地产公司保修期将取消。将改动状况具体记录在档案中，并让业主签字认可。 4、破坏环境卫生 这一类违规装修主要表现在：装修垃圾没有根据规定运放，污染损坏公用设施设备，噪音污染，高空抛物，空气污染，将装修垃圾倒入下水管道等等。这一类违规一般状况下是施工人员造成的，须要平安部和保洁部的亲密协作，发觉一起，肃穆处理一起，必要时可以要求相关人员离开小区，但肯定要刚好联系施工负责人和业主讲明缘由，避开不必要的误会。 综上所述，物业管理企业虽然尽力阻挡违规装修的出现，但我们不是执法机构，没

19、有执法权，信任随着物权法的颁布执行，每个业主都有维护自己财产的权力，我们可以借助相邻业主的力气，共同维护物业的完好。 六、 装修管理中的人际关系处理（暂略 ） 1、 物业管理人员与业主的关系 2、 物业管理人员与施工人员的关系 3、 业主与施工人员的关系 4、 业主与相邻业主的关 5、 施工人员与相邻业主的关系 七、 装修管理案例（暂略 装修管理培训之物业管理员 装修管理培训之物业管理员 物业管理员 物业管理员 物业管理员 物业管理员培训实习报告 物业管理员题 物业管理员职责 物业管理员心得 物业管理员职责 本文来源：网络收集与整理，如有侵权，请联系作者删除，谢谢！第15页 共15页第 15 页 共 15 页第 15 页 共 15 页第 15 页 共 15 页第 15 页 共 15 页第 15 页 共 15 页第 15 页 共 15 页第 15 页 共 15 页第 15 页 共 15 页第 15 页 共 15 页第 15 页 共 15 页