第七章房地产法律制度教学课件.ppt

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1、1第七章第七章 房地产法律制度房地产法律制度房地产业应该分为两类，第一类是指广义的房地产业，包括了从事城乡土地、房屋的开发、利用、经营、服务、管理、保护的各种业务活动；第二类是指狭义的房地产业，主要是专门从事房地产开发与经营的行业。它的业务主要有两大类，一类是从事城市房地产开发和交易的。所谓房地产开发，是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设；所谓房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁；另一类是从事开发经营成片土地的，简称成片开发。它是指在依法取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设，形成工业用地和其他建设用地条件，然后转让土地使用权或者转让、出租地

2、面建筑物。国家鼓励吸收外商投资进行土地成片开发。 2第七章第七章 房地产法律制度房地产法律制度一、城市房屋一、城市房屋1住宅2生产用房3营业用房4行政用房5文教用房6其他专用房第一节第一节 房地产与房地产法房地产与房地产法3第七章第七章 房地产法律制度房地产法律制度二、城市土地二、城市土地1生活居住用地2工业用地3交通运输用地4市政公用设施用地5风景游览区用地6公共绿地7文教卫生等公共用地8道路广场及仓库用地9特殊用地10其他用地4第七章第七章 房地产法律制度房地产法律制度三、房地产三、房地产房地产是房产与地产的合称，是房屋与土地在经济方面的商品体现。房屋和土地反映物质的属性和形态，而房产与地

3、产则体现商品形式的价格。因此，在生活资料方面，房产与地产属于财产范畴；在生产经营资料方面，房产与地产属于资产范畴。5第七章第七章 房地产法律制度房地产法律制度（一）房地产市场（二）房地产关系（三）我国房地产法的基本原则1土地公有原则2土地有偿使用原则3十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则4房地产综合开发原则6第七章第七章 房地产法律制度房地产法律制度5城镇住房商品化原则6宏观调控与市场调节相结合的原则（四）房地产业在国民经济中的地位和作用1房地产业在国民经济中的地位2房地产业在国民经济中的作用7第七章第七章 房地产法律制度房地产法律制度四、房地产法四、房地产法房地产法作为我国社会主义法律

4、体系的一个组成部分，它既具有民事性质的规范，又具有行政性质的规范。前者如土地、房屋所有权、使用权及买卖、租赁、抵押等市场行为的规定，后者如登记、审批等行政行为的规定，按法学原理分析，前者属于私法领域，后者属于公法领域。纵观房地产法的全部规范，兼具民法、经济法的某些特征，即兼有私法、公法的因素，是一个综合性的法律体系。8第七章第七章 房地产法律制度房地产法律制度（一）房地产法调整的房地产关系（二）房地产法律责任的形式1民事责任2行政责任3刑事责任。9第七章第七章 房地产法律制度房地产法律制度凡是法律关系都是法律调整社会关系而形成的主体间的权利义务关系，房地产法律关系是房地产法律规范在调整房地产开

5、发、交易及管理关系过程中发生在房地产主体之间的权利义务关系。房地产法律关系可以依照法律性质和调整对象来分类。第二节第二节 房地产法律关系房地产法律关系10第七章第七章 房地产法律制度房地产法律制度一、法律关系的类别一、法律关系的类别（一）根据法律性质不同进行划分（二）根据调整对象的不同进行划分二、房地产法律关系的特征二、房地产法律关系的特征1广泛性2特殊性3多重性4程序性11第七章第七章 房地产法律制度房地产法律制度三、房地产法律关系的构成三、房地产法律关系的构成（一）房地产法律关系的主体（二）房地产法律关系的客体（三）房地产法律关系的内容四、房地产法律事实四、房地产法律事实（一）行为（二）事

6、件12第七章第七章 房地产法律制度房地产法律制度一、房地产开发一、房地产开发房地产开发指的是在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。（一）房地产开发的特征（二）房地产开发的类别（三）房地产开发应注意的事项第三节第三节 房地产开发房地产开发13第七章第七章 房地产法律制度房地产法律制度二、房地产经营二、房地产经营（一）房地产经营运行机制（二）房地产经营管理（三）房地产开发经营企业的资质管理14第七章第七章 房地产法律制度房地产法律制度一、房地产转让一、房地产转让1以出让方式取得的土地使用权2以划拨方式取得的土地使用权3土地使用权转让的程序4房屋预售与现售二、房地产抵押二、房

7、地产抵押1房地产抵押的特征2房地产抵押的要求3房地产抵押人和房地产抵押权人各自权利和义务4房地产抵押合同的主要内容第四节第四节 房地产交易房地产交易15第七章第七章 房地产法律制度房地产法律制度三、房屋的租赁三、房屋的租赁房屋租赁是指房屋所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。出租人可以是个人或单位，可以是房屋的所有人或国家授权行使房屋所有权的单位，承租人可以是个人或者单位。1房屋租赁的条件2房屋租赁合同3房屋租赁合同的变更、解除和终止16第七章第七章 房地产法律制度房地产法律制度四、房屋的出典四、房屋的出典房屋的出典指的是承典人支付典价，占有出典人房屋，并进

8、行使用、收益的行为。房屋出典关系的双方当事人是承典人（或典权人）和出典人。出典人是以自已所有的房屋出典，收取典价的人；承典人是支付典价，并对出典人房屋行使占有、使用、收益权的人。1房屋出典的法律特征2房屋出典与房屋抵押的区别3房屋出典与房屋出租的区别17第七章第七章 房地产法律制度房地产法律制度五、房屋的赠与五、房屋的赠与房屋赠与是房屋所有人将自己的房屋无偿转移交给他人的行为。房屋赠与人生要是公民，在特殊情况下，国家或集体组织也可作为赠与人。六、房地产中介六、房地产中介房地产中介服务机构房地产中介服务机构的种类房地产中介服务机构主要包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构和房地产经纪机构。18第

9、七章第七章 房地产法律制度房地产法律制度一、产权与产权管理一、产权与产权管理产权指的是城市房屋的所有权，即房屋所有者在法律的范围内对其享有的占有、使用、收益和处分的权利。我国的房地产产权包括房屋所有权和土地使用权两部分。因为房屋和土地具有天然的不可分割性，房屋产权转移时，该房屋占用土地的使用权应当同时转移，因此城市房屋的产权与该房屋占用土地的使用权实行权利人一致的原则。房屋产权按照所有制的不同，可分为国有房产、集体所有房产、私有房产、宗教房产、外产和中外合资房产等六种类型。 第五节第五节 房地产权属管理房地产权属管理 19第七章第七章 房地产法律制度房地产法律制度1产权登记2审查确认的产权3核

10、发产权证书4产权转移、变更登记5产权档案二、产籍与产籍管理二、产籍与产籍管理三、房地产权属登记三、房地产权属登记（一）房产权属登记的程序（二）地产权属登记的程序20第七章第七章 房地产法律制度房地产法律制度四、城市公房管理的内容四、城市公房管理的内容1所有权登记2使用管理3租赁管理4买卖管理5修缮管理21第七章第七章 房地产法律制度房地产法律制度一、房屋拆迁的种类一、房屋拆迁的种类1市政动迁和社会动迁2征地拆迁和非征地拆迁3统一拆迁、自行拆迁和委托拆迁二、房屋拆迁基本原则二、房屋拆迁基本原则1服从国家利益2符合城市规划3，保护合法权益4按照“谁拆迁、谁负责”原则安置补偿第六节第六节 房屋拆迁房

11、屋拆迁22第七章第七章 房地产法律制度房地产法律制度三、房屋拆迁的程序三、房屋拆迁的程序1调查核实2逐户走访3编制拆迁计划4申请拆迁5发出拆迁公告6签订协议7实施拆迁23第七章第七章 房地产法律制度房地产法律制度四、房屋拆迁补偿四、房屋拆迁补偿1拆迁补偿的方式有三种，即产权调换、作价补偿和产权调换与作价补偿相结合。2拆迁安置费包括搬家补助费、临时安置补助费和经济损失补偿费。五、房屋拆迁法律责任。五、房屋拆迁法律责任。1违法拆迁的责任2拆迁人超期拆迁的责任3被拆迁人拒绝腾退周转房的责任24第七章第七章 房地产法律制度房地产法律制度一、物业及物业管理一、物业及物业管理（一）物业1自然属性2经济属性

12、3法律属性（二）物业管理1物业管理的特点2物业管理的职能3物业管理的业务范围第七节第七节 物业管理法律制度物业管理法律制度25第七章第七章 房地产法律制度房地产法律制度物业管理是一项范围相当广泛的多功能全方位的管理工作，就其涉及的业务范围而言，可划分为以下四类：（1）物业管理的基本业务；（2）物业管理的专项业务；（3）物业管理的特色业务；（4）物业管理的多种经营业务； 26第七章第七章 房地产法律制度房地产法律制度二、物业管理法二、物业管理法（一）物业管理法律法规的调整对象（二）物业管理法律关系的构成要素（三）物业管理法律关系（四）物业管理法律关系的产生、变更和消灭（五）物业管理法律规范及其表

13、现形式三、物业管理企业资质等级管理三、物业管理企业资质等级管理1资质等级管理的目的2资质等级27第七章第七章 房地产法律制度房地产法律制度四、物业管理企业的权利和义务四、物业管理企业的权利和义务1权利建设部第33号令城市新建住宅小区管理办法指出，物业管理公司的权利包括以下内容：（1）物业管理企业应当根据有关法规，结合实际情况，制定小区管理办法；（2）依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理；（3）依照物业管理合同和有关规定收取管理费用；（4）有权制止违反规章制度的行为；（5）有权要求管委会协助管理；（6）有权选聘专营公司（如清洁公司、保安公司等）承担专项管理业务；（7）可以实行多种经营，以

14、其收益补充小区管理经费。 28第七章第七章 房地产法律制度房地产法律制度2义务（1）履行物业管理合同，依法经营；（2）接受管委会和住宅小区内居民的监督；（3）重大的管理措施应当交管委会审议，并经管委会认可； （4）接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。五、业主大会和业主委员会五、业主大会和业主委员会（一）业主大会（二）业主委员会29第七章第七章 房地产法律制度房地产法律制度1. 实行土地管理法规有什么意义？2. 什么是房地产抵押？有何特点？3. 什么是房屋产权与产权管理？两者之间有什么区别和联系？4. 房地产法律责任有哪些具体形式？5. 拆迁有什么基本原则？6. 什么是物业管理企业？物业管理企业具有什么样的权利和义务？7. 业主大会的作用是什么？思思 考考 题题30第七章第七章 房地产法律制度房地产法律制度31第七章第七章 房地产法律制度房地产法律制度32第七章第七章 房地产法律制度房地产法律制度33第七章第七章 房地产法律制度房地产法律制度34第七章第七章 房地产法律制度房地产法律制度35第七章第七章 房地产法律制度房地产法律制度