标杆房地产开发企业项目成功评价标准分析报告课件.pptx

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1、1标杆房企项目成功指标分析2案例分析一3案例分析二1标杆房企项目成功指标分析2案例分析一3案例分析二标杆房企项目成功指标主要组成2 2签约回款标准1 1投资标准4 4开发节点标准3 3项目融资标准投资标准01投资总体要求投资总体要求序号项次2017年2018年2019年1净利润率8%8%8%2年自有资金投资回报率50%50%50%投资节奏投资节奏序号项次 2017年 2018年 2019年 一季度二季度三季度四季度合计 上半年 下半年 合计 上半年 下半年 合计1合计606090100254525452002501502002503004005002402803604206007002区域战略

2、布局除了甘肃、新疆、内蒙古等偏远省份以外进行全国布局，部分西部小城市也将深入拓展净利润率标准净利润率标准序号区域项目规模A类地段B类地段C类地段1已进入地区小项目（总建面8万）4%6%8%中项目（总建面8-30万）5%-8%7-10%9-12%大项目（总建面30-50万）12%12%12%2未进入地区小项目（总建面8万）5%7%9%中项目（总建面8-30万）7%-9%8%-10%10%-12%大项目（总建面30-50万）12%12%12%年自有资金投资回报率标准年自有资金投资回报率标准序号区域项目规模A类地段B类地段C类地段1已进入地区小项目（总建面8万）50%50%50%中项目（总建面8-3

3、0万）25%-40%25%-40%25%-40%2未进入地区小项目（总建面8万）60%60%60%中项目（总建面8-30万）30%-50%30%-50%30%-50%现金流回正期（含融资）标准现金流回正期（含融资）标准序号区域项目规模A类地段B类地段C类地段1已进入地区小项目（总建面8万）12个月12个月12个月中项目（总建面8-30万）12个月12个月12个月大项目（总建面30-50万）18个月18个月18个月超大项目（总建面50万）18个月18个月18个月2未进入地区小项目（总建面8万）12个月12个月12个月中项目（总建面8-30万）12个月12个月12个月大项目（总建面30-50万）1

4、8个月18个月18个月超大项目（总建面50万）18个月18个月18个月签约回款标准02产品类型规模（可售面积）三四线城市核心城市（上行）核心城市（下行）高周转高利润高周转低利润低周转高利润高周转高利润高周转低利润低周转高利润高周转高利润高周转低利润低周转高利润1-A1-B1-C3-A-上3-B-上3-C-上3-A-下3-B-下3-C-下普通住宅小项目（可售面积20万）242436242436363654商铺交付后6个月内，随房源同步实现100%签约及回款车位交付前，已售车位个数/已售房源套数50%；交付时，已售车位个数/总可售车位个数60%；交付后6个月内，随房源同步实现100%签约及回款。（

5、项目所在城市车位销售条件有特殊规定除外）项目全盘销售周期标准说明：全盘销售周期指项目整体签约率达项目总货值95%的时间点与首次开盘时间点的时间间隔，尾盘销售标准完成时间为项目交付后6个月。交付后6个月内，商铺及车位随房源同步实现100%签约率首三个月销售签约率标准规模（可售面积）首推货量首三个月签约率首月2个月3个月合计5万5万50%10%10%70%5-10万5万50%10%10%70%10-15万6万45%10%5%60%15-20万7万40%10%10%60%20-30万7万40%10%10%60%回款率回款率：取交付周期及销售周期较大者，增加6个月为回款完成100%标准周期产品放款条件

6、首3个月6个月累计9个月累计1年累计1.5年累计2年累计首月2个月3个月普通住宅预售证30%当月签约率30%当月签约率+40%上月签约率30%当月签约率+40%上月签约率70%当前累计签约率70%当前累计签约率90%当前累计签约率90%当前累计签约率100%当前累计签约率结构封顶30%当月签约率30%当月签约率30%当月签约率30%当月签约率70%当前累计签约率90%当前累计签约率90%当前累计签约率100%当前累计签约率商铺预售证交付后6个月内，随房源同步实现100%签约及回款车位预售证交付后6个月内，随房源同步实现100%签约及回款项目融资标准03城市限制条件排摸项目规模分类序号项目规模规

7、模要求1小项目总建面8万2中项目一类总建面8万且15万二类总建面15万且30万3大项目总建面30万且50万4超大项目总建面50万城市类别项目规模前端融资是否能做开发贷是否能做开发贷土地最低融资比例前端融资放款前置条件开发贷放款前置条件开发贷前是否需还前端按揭前是否需还开发贷监管资金要求一线城市8亿以上能能60%土地款付清四证齐全、办妥担保手续视前端合作方式而定，可不还，根据项目资金情况安排否监管要求按投入建设资金比例，销售合同额比例等控制。印章、账户共管8亿以内强二线城市（新一线城市）6亿以上土地款付清6亿以内弱二线城市6亿以上银行渠道需土地款付清，信托可用于付土地款6亿以内三线城市6亿以上6

8、亿以内四线城市6亿以上视情况而定2-6亿2亿以下超大项目一事一议视情况而定融资财务成本 类别贷款情况批次数拿地后首年拿地后次年拿地后后年说明上半年下半年上半年下半年上半年下半年银行 放款 需根据项目建设进度与支付节点与银行确认 根据项目工程、销售进度排放款计划 还款 按合同约定和销售进度执行 还款时的具体业务操作，在满足银行还款底线的前提下，尽可能延长低成本融资金额的使用效率 城市类别项目规模前端融资开发贷银行非银行一线城市8亿以上暂不能做8.0%基准上浮10%以内8亿以内暂不能做8.5%基准上浮10%以内强二线城市（新一线城市）6亿以上暂不能做8.5%基准上浮18%以内6亿以内暂不能做8.8

9、%基准上浮18%以内弱二线城市6亿以上7.5%9.0%基准上浮30%以内6亿以内8.0%9.3%基准上浮30%以内三线城市6亿以上8.0%9.3%不超过6.3%年化6亿以内8.2%9.5%不超过6.3%年化四线城市6亿以上8.5%10.0%不超过6.5%年化2-6亿9.0%10.2%不超过6.5%年化2亿以下9.5%10.5%不超过6.5%年化2016年标准，前段融资比例不低于60%开发节点标准04关键工作项别墅多层（6层及以下）小高层（7-11层）高层（12-33层）超高层备注桩基础施工及检测预制桩3030454545人工挖孔桩6060606060灌注桩7575757590基坑支护及基坑土方

10、开挖普通放坡3030303045普通基坑支护（含止水桩）6060606060复杂基坑支护（含2层）9090909090地下室一层4545454545二层7575757575上部主体结构首层1510101010平均层107666主体封顶到落外架完成130130150150A超高层工期A=150+（层数N-33）*4落外架完成到市政外环境完成7575757575市政外环境完成到备案验收完成6565656565二次改造及工程向物业交楼150150150150150工程向物业交楼后至集中交付开始3030303030施工标准工期关键工作项别墅多层（6层及以下）小高层（7-11层）高层（12-33层）超高

11、层备注桩基础施工及检测预制桩3030454545人工挖孔桩6060606060灌注桩7575757590基坑支护及基坑土方开挖普通放坡3030303045普通基坑支护（含止水桩）6060606060复杂基坑支护（含2层）9090909090地下室一层4545454545二层7575757575上部主体结构首层1510101010平均层107666主体封顶到落外架完成130130150150A超高层工期A=150+（层数N-33）*4落外架完成到市政外环境完成7575757575市政外环境完成到备案验收完成6565656565二次改造及工程向物业交楼150150150150150工程向物业交楼后

12、至集中交付开始3030303030开盘周期表（高层）分类产品类型完成概念方案（经集团批准）以政府上会的设计图纸要求为准（以下二选一）同步桩基施工土方施工正负零以下施工工期首层施工工期标准层每层工期（至预售形象进度）拿地到首期开盘完成规划方案完成扩初设计取得政府规划方案/扩初批复取得施工证无地下室基础施工一层地下室二层地下室别墅（含叠墅）其他产品类型别墅（含叠墅）多层小高层高层周期(月)预售地上层数标准（天）30 304020 40 30 15305015 10 10 7 6 5 190（天）-标准（月）1.0 1.0 1.3 0.7 1.3 1.0 0.5 1.0 1.7 0.5 0.3 0.

13、3 0.2 0.2 0.2 6.0 方案批复、工程正负零预售-1.0 1.0 -0.7 1.3 1.0 -1.0 -6.0 0 扩初批复、工程正负零预售-1.0 -1.3 0.7 1.3 1.0 -1.0 -6.3 0 方案批复、工程1/3预售高层（12-33层）1.0 1.0 -0.7 1.3 1.0 -1.0 -0.3 -0.2 -8.3 11 扩初批复、工程1/3预售高层（12-33层）1.0 1.3 0.7 1.3 1.0 -1.0 -0.3 -0.2 -8.7 11 方案批复、工程1/2预售高层（12-33层）1.0 1.0 -0.7 1.3 1.0 -1.0 -0.3 -0.2 -

14、9.5 17 扩初批复、工程1/2预售高层（12-33层）1.0 1.3 0.7 1.3 1.0 -1.0 -0.3 -0.2 -9.9 17 方案批复、工程结顶预售高层（12-33层）1.0 1.0 -0.7 1.3 1.0 -1.0 -0.3 -0.2 -12.7 33 扩初批复、工程结顶预售高层（12-33层）1.0 1.3 0.7 1.3 1.0 -1.0 -0.3 -0.2 -13.1 33 1、施工周期含春节，再另增20天；2、地下二层的再另增20天；3、根据不同城市冬施的标准增加相应工期；4、遇政府特殊情况限制施工的，另行讨论。1标杆房企项目成功指标分析2案例分析一3案例分析二湖

15、南株洲某项目拿地前投资测算实例拿地前区域投资组织召开，向董事长、集团各部门汇报作业流程与控管制度对照时间时间工作工作决策点决策点与集团控管对照与集团控管对照2017.8.01初判申请表准入审议（是否准备拿地）2017.8.10地块头脑风暴会价格判断（市场定位）2017.8.22可研上会投资决策（集团决策）1、地段：B类地段，地块位于株洲市河西天元区，区域定位为株洲的浦东新区，城市发展核心区 域。区域内拥有完善交通、生活配套。2、供需：株洲市城区商品住宅近2年增量明显，近5年年均市场容量基本维持在2.8万套，约327万左右的水平。17年上半年整体成交216.21万方，共计19810套，天元区约占

16、整体市场成交量59%。3、价格：天元区价格最高在售项目价格在5200-7600左右，与其他片区的价差达到1000-1500元/,地块周边价格在5100-5800之间。4、趋势：依托区域强劲的市场热度，凭借优异教育资源以及区域良好的规划前景，迅速提升了的客户接受度。 可售货源少，2017年上半年入市货量较少，2017年住宅价格仍有至少10%上升空间；售价开始分化，优质项目高售价得到市场认可。5、方案：土地价值最大化，保证利润率最大化；尽可能将土地使用率、利润率最大化、在满足该条件的前提下，保证产品功能性与舒适性；6、价格与低谷涨幅：经历过2016年市场上行，目前尾盘项目价格趋稳，新开、加推项目价

17、格持续上行；受未来库存的短缺，预期2017年市场仍有较大上行空间，预期涨幅10%-15%。7、后期土地供地计划：株洲市2017年下半年至18年上半年预计供应土地38幅，已成交16幅，剩余土地中住宅、商住用地约4313亩。上会汇报要求运营指标汇总可研决策报告核心汇报部分评估指标评估指标内容指标值备注财财务务漏漏斗斗销售指标销售指标销售单价5796不含车位总货值71392.98含车位销售周期16个月首开销售金额18115.87 运营计划运营计划运营指标2/7/7.8开工/开盘/现金流回正（月）结构封顶13.2 （月）竣工备案27 （月）成本成本适配标准FTOPABCDEF报规单方造价2448注明集

18、团管控标准可售单方造价3149注明集团管控标准单车位面积33注明集团管控标准三费费率2.65%/2.35%/2.04%对应管理/营销/财务费率指标融资融资目标单位杠杆/比例1：1.5/土地款的60%前端/开发贷融资成本9.3%、6.3%前端/开发贷融资金额6263.18、6000.5前端/开发贷自有资金峰值8865.27万元盈利指标盈利指标起拍楼面价1275销售毛利率31.60%销售净利率17.70%销售净利额 11,557.00 现金流回正时间7.8含融资IRR88.76%项目内部收益率税后年自有资金投资回报率200.2%货值测算项目整盘总货值71392.98万元，整盘均价5796元/（不含

19、车位）2018年5月1日开盘，2019年9月清盘，销售周期16个月销售计划符不符合营销控管要求？符合o不符合里程碑计划拿地到开盘6-7个月（含跨春节增加20天）拿地到示范区开放2-3个月（全复制）成本计划可售单方造价3149元/，符不符合控管要求？符不符合控管要求？ 符合符合o o不符合不符合；报规单方造价2448元/，符不符合控管要求？符不符合控管要求？ 符合符合o o不符合不符合；资金计划-资金筹集资金计划-融资计划资金计划资金计划- -项目现金流项目现金流1标杆房企项目成功指标分析2案例分析一3案例分析二安徽濉溪某项目启动会测算实例拿地后2个月区域运营组织召开，向董事长、集团各部门汇报成

20、功标尺对比货值分布规划、价格策划及版本对比目标成本策划及版本对比示范区计划供货节奏1.本项目共18栋住宅，1栋沿街商业，车位（非人防）645个。2. 本项目拟供货2次： 一期供货，2017年11月25日达到预售条件，供货2栋高层，1栋中高层，8栋洋房，6万多方； 二期供货，2018年1月25日达到预售条件，供货3栋高层，4栋洋房，约7万方；车位645个，一期& &二期供货节奏红色标注为一期蓝色标注为二期标准工期的对比当地预售条件：投资达到25%,高层出地面达到结构1/3；多层达到2层楼面；当地报批要求：方案批复销售规划三年销售、回款规划签约总目标8.05亿 2018年签约目标：5.747亿20

21、19年签约目标：0.155亿2017年签约目标：2.047亿回款总目标8.05亿 2018年回款目标：7.129亿2019年回款目标：0.172万2017年回款目标：0.648亿营销费用备注：1、费效比控制值为2.45%，营销费用控制值为1972.72万元。2、“全盘营销费用计划表” 作为插件附在本页备查，该表的时间分解维度与签约回款计划保持一致，即：开盘首年分解到月，次年及以后年份可分解到季度。推广计划4040推销节奏推销节奏媒体通路媒体通路推广强度推广强度宣传方向宣传方向持续热销正式开放品牌落地、产品导入高炮、大牌、网络“大爱濉溪”系列活动法式皇家法式皇家示范区游示范区游园园关键活动关键活

22、动3 3月月5 5月月7 7月月9 9月月1111月月开盘品牌形象品牌形象导入导入明星品牌落明星品牌落地会地会1 1月月交付交付二次加推加推商业、商业、车位加车位加推推消化消化库存库存户外、大牌、网络、电视、电台、乡镇墙体、微信等 业主答谢会暨法式宫廷盛宴业主答谢会暨法式宫廷盛宴1 1月月3 3月月5 5月月7 7月月9 9月月1111月月1 1月月1212月月蓄客目标蓄客目标 30003000组 20002000组应市加推预备会阶段与投后版目标成本的对比分析（一级科目）预备会阶段与投后版目标成本的对比分析（开发建安类）预备会阶段与历史同类项目目标成本的对比分析（开发建安类）竞品项目对标分析例

23、：高层目标成本剖析项目成本与限额指标对比标准成本质量安全目标1）质量管理目标过程评估目标：过程评估成绩不低于84分交付评估目标：交付评估成绩不低于75分示范区评估目标：示范区评估成绩不低于80分交付率目标：集中交付率不低于80%，户均缺陷数量不多于3条，有效投诉处理率高于95% 维修关闭率95%以上2）安全管理目标 强化安全封闭管理，零死亡事故总进度目标前端融资落实情况1）前端融资落实情况：前端融资10000万元，已完成放款10000万元；(山东信托，成本9%）2）资金来源风险排查：风险均在可控范围内；开发贷筹划6月1日拿地，2个月前端融资放款税务筹划土增税现金流分布图u 自有资金最大投入在2017年7月，峰值10295万元（含融资）；u 项目累计现金流回正时间11.3个月（含融资），不含融资11个月，项目税后自有资金回报率91.22%。年自有资金税后投入回报率97.16%。谢 谢 聆 听