基于灰色模糊评价养老地产开发决策阶段的风险分析-滕燕.pdf

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1、万方数据学校代码：10240学号：Y14110lOool学位论文基于灰色模糊评价养老地产开发决策阶段的风险分析指导教师姓名：申请学位级别：论文提交日期：授予学位单位：滕燕杨晓庄哈尔滨商业大学硕士 学科专业：管理科学与工程莎7乒 论文答辩日期：扩7f哈尔滨商业大学授予学位吼。，若甭演府掌央乎万方数据niVers埘Code：l 0240Re西ster Code：Y14110l000l舢删J 0 1 3 1 1 7 9Diss耐ation for the De舯e of Master础sk Analysis of DecisionMaking Stage ofPension Real Estate

2、DeVelopment Based on GrayFuzzy EValuationCandidate：YAn TbngSuperVisor： Xiaozhuang YangAssociate SuperVisor：Academic Degree AppHed f0r： MasterSpeciali够：T垤anagement Science and EngineeringDate of oral Examination：Universit： Harbin UfliversitV of Commerce万方数据哈尔滨商业大学硕士学位论文原创性声明本人郑重声明：本论文的所有工作，是在导师的指导下，由

3、作者本人独立完成的。有关观点、方法、数据和文献等的引用已在文中指出，并与参考文献相对应。除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体己经公开发表的作品成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本论文文责自负。签字日期：如，7年汐石月害。日哈尔滨商业大学硕士学位论文版权使用授权书本论文系作者本人在哈尔滨商业大学攻读学位期间，在导师指导下完成的学位论文。本论文的研究成果归哈尔滨商业大学所有，木论文的研究内容不得以其他单位的名义发表。本人完全了解哈尔滨商业大学关于保留、使用学位论文的规定，同意学校保留、送交本论文的复印件，允许本论文被查阅和借阅；学校可以公布

4、本论文的全部或部分内容，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存、汇编本学位论文。本人同意由哈尔滨商业大学向中国知网、万方数据库等国内知名数据库转授相关权利。保密口， 在 年解密后适用本授权书。本学位论文属于不保畿西学位论文作者签名： 幄t别醛轹挣乒 l一一，签字日期： 如，7年。f月岁，日签字目期： 如，7年。多月；u日旁一躲渺者作文沦位学万方数据摘要摘要我国老年入蜀增长快，高龄老人占比大，老年入家庭空巢化、独居化加速，未富先老的国情使得养老地产这一薪兴产业应运焉生。养老地产具有良好的发展前景，但与普通的房地产相比，养老地产错综复杂，需要投入更多的资金及人员，这就导致投资养老地产往往比普通房地产

5、的风险大，养老地产开发决策阶段在整个过程中占有重要的地位，因此只有把控好养老地产开发决策阶段的投资风险才能降低开发成本、减少不必要的损失，才能在养老市场这块新领域上找到立足之地。在我国老龄化日益严重的因情下，本文介绍了养老地产、风险分析及模糊综合评价模型所涉及的理论，结合房地产开发决策阶段的风险及养老地产开发决策阶段的特殊的风险因素，构建了灰色模糊综合评价模型。通过运用A瑚层次分析法在众多因素中得出影响因素的重要程度，有助于养老地产在开发决策阶段能更好的把控各个风险因素，分析解决主要敏感因素，并且结合灰色模糊评价模型确定了某个养老地产项目汗发决策阶段的风险大小，_开发商可以根据其结果来综合衡量

6、待开发项蠲的风险大小，对其起到一定的借鉴乍用，文章最后筒述了足个常见的养老地产开发决策阶段风险规避的方法。通过对养老地产开发决策阶段的风险分析，降低风险度，促进养老地产的良好发展，不仅能够给开发企业带来巨大的利润，而且对解决老年人的居住问题、促进社会和谐发展具有重要意义。关键词养老地产开发决策灰色模糊 风险万方数据啥尔滨商业大学硕士学位论文Abstrac量C摘臻s elderly po叫确雌鲫w蠡is融t，也e elderly aceo强l for氇e elderly，协e eld棚y趣nily en蛾y ne瓯alo浆t0 aceel麒撞e，not也e曩rSl of也e old瓤ti鳓a1斌

7、i垃ons m矗ke醢le oldindu鼬哆mis eme哂ng indllst叮came iIlto beingPension real estate has a good developmentproSpects，but compared诵m me ordilla搿real estate，pension re越estate complex，need to速Ves熏毽。羚mey鼹d p彀sol氆el，硫ich led幻i珏ve照ne嚣l i蛰old一是s量l主。懿ed忿al eS圭敷e is o鑫鼹more thaIl也e risk of ordina巧real estate deVelo

8、pment strategy Stage，nle whole processoccupies an import锄t position，so oIlly to control tlle deVelopment of pension managementdecisionma薹【ing Stage of氇e inves搬le瓜癫浓can羚矗lce developme娃t eosts and reduceu薹meeessa锣losSes遗ofdef协趣d a new area主n th pellsi诬礅蠹kel专o ga嫩a foo也oldIIl t11is paper，we i腑oduce tll

9、e meory of the oldage real estate and t11e mZzycomprehensiVe eValuation model Which can alleViate the old-age pension pressure，alldeombine镪e蠢呔of龇fe采esta沧deVel印撒e雕dec呈s主雠一礅出i珏g髓age秘d氇e spceial娃呔蠡ctorS of tlle decision-mdking st a_ge of the oldage real estate developmentG糯y FuZzyComprehensiVe Euation

10、ModclThrou曲me use of AHP anal蛳c hierarchy process(AHP)，themponant flactors of influencing factofS afe o&ained，w|lich can help to con訇rol氆e r主s薹(f-ac埝辐in搬e devel印搬e嫩deeisio建一m撼ng艇age，勰蠢y凝刹Solve也e mai堇lns呈t主Ve壬acto携，and combine me伊ay mzzy eValuation n10del Thc riSk of tlle development stage of a pensi

11、onproject deVelopment s诅ge，髓1e developer can be based on the resInts to measIlre廿Ie size of也ep厕ect毒o be deVel印e或盘e羚le of a ee疫垂纛fefe鹅羚ee，也e a娃icle eo旌eludes a酶ef dese璃陋黼of seVeral common pension real esta毫c deVelopment Risk AVoidance m Decisionm撕ngThrough the risk anaJysis of the decisionm反king stag

12、e Of tlle old-age real estate deVelopment，t量le矗Sk reduction and氇e plIomotion of t董le good deVelopment of thc oldage re舔eSta聋e can notonly艇ng hge p硒蠢ls埝饿e devel印熊斑e舭习陋Ses，b避蠢haV|B import强l s迳越是e强ce童oSolvc the houSing problem of nle elderly a11d promote the h锄011ious development of mesocietvKeywo旭s Pe

13、nsi曲feal estate pevelopme妣decisiQay blu蹴d 赳Sk万方数据目录目录摘要IAbstractII1绪i仑111课题背景及意义l111研究背景1112研究目的1113研究意义212国内外研究综述3121国外相关研究3122国内相关研究4123本文的创新点613技术路线及研究方法6131技术路线6132研究方法62养老地产的相关概念及理论821养老地产基本概念及分类8211养老地产的基本概念8212养老地产开发决策阶段的含义9213养老地产开发决策阶段的特点922养老地产开发决策阶段风险概述102-2-1养老地产开发决策阶段风险的含义和特点10222养老地产开发

14、决策阶段的风险类型。1l23相关理论介绍12231模糊数学理论一12232灰色系统理论12233灰色模糊理论133养老地产开发决策阶段风险分析与评价体系的建立1531房地产开发决策阶段风险因素15311政策风险1 5312社会环境风险1 5313经济风险一l 6314企业自身风险16315自然风险一16万方数据哈尔滨商业大学硕士学位论文32养老地产开发决策阶段风险的特殊性17321资金需求大且成本高17322融资渠道少1 7323配套设施及环境要求高一17324老年人消费观念比较保守一1833养老地产开发决策阶段风险评价指标体系的构建1 8331评价指标体系的构建原则1 8332评价指标体系的

15、构建194养老地产开发决策阶段风险模型的构建。2341灰色模糊综合评价的基本原理2342灰色模糊综合评价的使用范围2343灰色模糊综合评价模型的构建24431层次结构模型确定指标体系的权重24432模糊评价集的确定一25433建立灰色模糊综合评价矩阵25434养老地产开发决策阶段风险的灰色模糊综合评价275灰色模糊评价在养老地产开发决策阶段的应用2951项目概况2952基于灰色模糊评价的【养老地产项目开发决策阶段风险分析2953敞养老地产项目开发决策阶段的风险规避36结论。37：Ijlj号文il吹38附素43攻读学位期间发表的学术论文46jS【谢47万方数据目录Abs重r麓e重English

16、CatalOgI摘il墓。II1 Inl【Ioduction。l11露le back寥。谶d赫d sig正fiea躺e of像e to疼el11。l薹ksea托h Background。l112 l沁searchpulposes1113 SigllificaIlce。212 A S凇m哪蕊跏黻e敷ic强d F瓣i辨R锚e蛾h3121 Foreign related research3122 DomeStic related rese踟h4123髓le ilmovati。n oftKs a娃icie。613融hnical zou挺and fese越ch me垃lods6131 Techmcal

17、route6132 Research metllods62 T纛e Co纛eep重鬟狂d Theoly Of攮e o继一鑫ge Re鑫l Es垂嚣耋e。821 1k basic concept and claSsification ofold-age咒al es乜lte8211 The basic concept ofpension8212傀meani鹅of氇e decisi傩一m撕ng StaIge of龇oldage fe畦e曦眙deV娃印憔碰92。13强e Ch麟lc矧Stics ofDee主Si一燃a薹【啦s敦砭弦in纨e Development ofPension922 An Ove

18、rview of me黜sk协the Decision一胱越ng stage of血e Old-age Real EstateDevelopment102。21强e黼a蘸攮g褪d e如瀚耗蠢嬷es醴蠢Sk遮dis主锨一攒8薹【至ng s耄age of oldagc糟越es鼍搬development。10222 The lUsk 1ypes ofDecisionmakiIlg Stage in t11e DeVelopment ofPension1 l23薹沁laled锰leorv矗I娃。抵髓。疆1223。l F珏zzy M弛em采iesrheofy12232 Gray System Theo巧

19、12233 Gmy蜘theo搿l 33薹bsk A纛冀每sis麓珏d嚣v蠢k毹io纛sys纫融of封撕sio珏一耀鑫l涵g s耋冀茗譬遍磕e DeVebp毽e瓣塞9fPensiOn31 Real es协te development decisionmal【ing stage risk factors15311 Policy risl(l 53。12 Soei越躔viro越嚣蹦ta量薮skl 5。V一万方数据哈尔滨商业大学硕士学位论文313 Econolllic risk16314 Enterprise own risk16315 Natllral risk1632 Tlle PaIticula

20、ri够ofIUsk in Decisionmal【ing Stage ofPension DeVelopment17321 C印ital requiremeIIts alld hi曲coSt17322 Less矗naIlcing dl锄els17323 Sul)p嘣ing facilities and envir0椭ental requilements17324 0l(Ier people more conservative conS啪er attitudes1833 111e ConStmction of砒sk EVal嘁ion Index System in Decisionmal(ing

21、 stage of AgedDevelopment1 8331 Tlle Constmction蹦nciple ofEvaluation IIldeX SyStem18332 The Consnmction ofEvaluation Index System194 Constmction of础sk Model in Decision-mal【ing stage of Pension Devel叩ment2341 The baLsic principle of笋ay mzzy compreheIlsiVe eValuation2342 111e Scope of Gray Fuzz)r Com

22、prellensiVe EVaJu砸on2343 Consnuction of Gray Fuzzy CompIIehensiVe EValuation Model24431 The hierarcllical model detemines nle wei曲t oftlle index system24432 Dete吼ination offIlz巧eV如撕on set25433 The gray缸四comprehcnSiVe eValuation m习嘶x is es诎Ilished25434 Graly Fuzzy ComprehensiVe EValuation on tlle慰Sk

23、of Decisionmal【ing Stage illleDevelopment ofPension275 AppHcation of Gray Fluzy EValuation in Decision-making 5沁age of PensionDeVelopment2951 Project Overview2952融sk Analysis of xx Pension Real EState P婀eCt Development Decisionmal(ing StageB弱ed on Gray Fuzz)r Evaluation2953 Risk avoidance ill tlle d

24、ecisionmaking Stage of me xx deVelopment of tlle old-age reale姒te project。36ConcIusion37RefeInces38Appendi】【43 IAcademic papers pubKshed during the dege467II-j-Ilks47VI万方数据l绪论11课题背景及意义1绪论111研究背景根据相关资料统计，截止到2015年末欧洲65岁及以上的老年人口已达13亿，老年人口占比176，预计到2050年老年人口将达到195亿，届时老年人口的比例将达到276，老年人口数将净增6500万，通过以上数据可以得

25、出，欧洲人口老龄化程度在一步步加深，老龄化形势十分严峻。中国虽进入老龄化国家与发达国家相比较晚，但形式也不容乐观，目前我国的人口结构已经有了明显的改变，老年人口从1980年的4000万增加到2015年的13loo万，老年人口净增9100万，预计到2050年老年人口将达到37100万，老年人口比例从1980年的41到2015年的96预计到2050年将达到276【11，老年人口数量呈直线式增长，2050年我国老年人口的比例将与欧洲老年人口所占的比例持平，但是由于我国人口基数大，我国的老年人口数量将比欧洲多出90左右，人口老龄化现象将十分严重。近年来，随着老龄化程度的加深，老年人的居住问题己成为国家

26、及民众关注的焦点问题之一，由此衍生的养老地产便成为开发商竞相追逐的一大产业【21。养老地产属于房地产的一部分，受政治、经济、环境等风险因素的影响，同时也存在它的特殊性，养老地产相对与普通地产其消费对象单一、投资资金要求高、资金回收缓慢和服务体系复杂等，虽具有较好的发展前景【3】，但特殊性致使养老地产的投资开发比一般的房地产存在较高的风险，而养老地产开发决策阶段又在整个项目的建设运营中占有重要的地位，因此本文研究的重点是养老地产开发决策阶段的投资风险。养老地产投资风险不仅包括普通房地产投资风险的因素，还具有特殊的风险因素，在综合考虑各种风险因素的条件下建立综合风险评价指标体系，并通过建立灰色模糊

27、综合评价模型来判断养老地产开发决策阶段的风险，并将其用运用到具体的案例中，使其能够更好的评估养老地产开发决策阶段的风险，从而做出正确的决策。112研究目的我国老龄化形势十分严峻，而且有日益加剧的趋势，随着家庭结构以及养老意识的万方数据哈尔滨商业大学硕士学位论文改变，养老地产成为房地产开发商的新宠儿，其具有广阔的发展前景。养老地产属于特殊的房地产，它除了具备房地产本身具有的风险外，还存在自己特有的风险，要想使养老地产得到良好的的发展，降低其开发成本，必须从开发之初就了解其风险，因此分析养老地产开发决策阶段的风险大小成了本文的主要研究内容，也是本文研究的目的所在。本文在综合考虑开发决策阶段的各种风

28、险因素的条件下，建立风险评价指标，并通过灰色模糊综合评价模型来判断养老地产开发决策阶段的风险程度，这种风险分析方法能够对开发商开发养老地产项目起到借鉴作用，使其能在开发过程中能更好的分析风险、控制风险，从而达到减少损失、降低成本，保证正常运营甚至赚取丰厚利润的目的，同时养老地产的良性发展，能够有效的解决我国老年人的居住问题，为政府排忧解难，同时也解决了子女无时间照顾父母的难题，对促进社会和谐起到一定的推动作用，从而进一步推动了养老地产的快速发展。113研究意义根据目前我国老年人的数量及发展趋势，国家对于养老政策的颁布、各大房企开始进军养老地产的现象可以看出养老地产具有良好的发展前景，但同时养老

29、地产的发展也存在较高的风险，如何更好的把控风险、规避风险成为养老地产能否顺利发展的一个关键因素。因此本文通过分析养老地产开发决策阶段的投资风险，得出开发项目的风险大小，这样可以降低其开发成本，保证正常运营，对促进养老地产良性发展具有深刻的理论意义同时对促进社会和谐、经济快速发展具有重要的现实意义。(1)理论意义：通过对比国外养老地产项目，及时发现我国养老地产开发决策阶段在风险分析中存在的不足，学习国外的先进经验及风险分析方法，在一定的程度上能够更好地分析我国养老地产在开发决策阶段的风险，推动我国养老地产的快速发展。(2)现实意义：养老地产的良性发展可以为广大老年人提供居住的场所，使其能够安享晚

30、年，从另一方面讲，养老地产的发展有助于缓解政府养老难题，为政府排忧解难；同时，养老地产的快速发展还可以带动医疗、互联网等其他产业的发展。只有把控好养老地产开发决策阶段的风险，才能保证养老地产良好运营，发挥其功能。从企业的角度来看，把握好养老地产开发决策阶段的风险，才能降低开发成本，减万方数据l绪论少不必要的损失，保证其良好的运营，才能在养老市场这块新领域上取到立足之地，占领新的市场份额，从而不断的积累资本，扩大企业的规模使其得到更好的发展。从社会角度来看，控制好养老地产开发决策阶段的风险，可以减少不必要的浪费，为社会节约资源【4】，保证养老地产的正常运营，养老地产的健康发展可以给老年人提供必要

31、的物质生活和精神生活，为其提供舒适的居住环境和完善的养老服务设施，满足老年人的基本生活需求，让老年人可以安享晚年，同时，子女也能全身心的投入到工作中去，提高工作效率，从这一角度看，有助于老年人幸福水平的提高同时对促进社会和谐起到了一定的推动作用。12国内外研究综述121国外相关研究西方发达国家较早的进入了人口老龄化的社会，经过这些年的发展，养老地产的发展模式比较成熟。其研究主要集中在以下领域：在发达国家，主流的养老模式为社区养老、居家养老和机构养老三种养老模式。除了这些，以Wilma Donahue【51为代表的田园式养老模式及近几年新兴的候鸟式养老模式、旅游养老模式、以房养老模式和互助养老模

32、式等也得到了大力发展。在养老住宅的设计规划方面。JDaVid Hoglundl6】不管是在宏观住宅选址还是在微观通道设计、房间布置和开关设计等方面都进行了深入的探究，使其更适合老年人居住。在养老地产的运营方式方面。国外较早进入老龄化的发达国家在养老方式上存在着较大的差异，养老模式各不相同，其中，美国“倒按揭的老年人入住方式是最具代表性的。不少学者在老年人的居住及服务领域都做出了巨大的贡献。Katllleen Cmttenden【7】提出了关于加拿大大西洋区域政府应该完善在住房、医疗、卫生、教育方面等的相关制度，而且鼓励人民多参与相关制度的制定。C印inskis J，KaIlisauSkaite

33、 v【81等人在研究立陶宛的老年人口严重性及关于老年服务体系时指出该地的养老服务刚刚起步，十分不完善，要使得养老服务业良性发展还需要漫长的道路，并提出完善当地的养老服务可以采用PPP模式。Smim S K，Rayer S，Smim E【91等人通过分析比较多个城市发现人口结构和残疾率是影响住房需求的关键因素，老年人口的增长不单单是增加了普通的住房需求万方数据哈尔滨商业大学硕士学位论文量，而且还加大了对医疗、保健等相关产业的需求【lo】。关于养老地产，Elaine Wb剃如Jud油FKarofsky【ll】等人认为美国最大和最复杂的行业就包含养老地产，但因为不同地区和不同人的生活习惯对养老设施的

34、要求各不相同，所以导致该行业无法如雨后春笋般发展。GleIlIl RMueller，Je彘ry MFisher，D赋hard晰nC眦等人研究了养老地产项目的资金来源问题，认为该行业应建立数据库并公布相关指标以吸引机构投资者【12】，增加其融资渠道，从而进一步完善养老地产。国外对房地产投资风险研究颇多。比如Wurkzebach【131在Modem Real Estate一书中分析房地产的投资风险时提到了运用一些投资组合的模型来解决问题，遗憾的是其没有进一步阐述其概念和产生风险的原因。Gaylone研edl4J在Inve蚰ent Analysis矗叫R-ealEstate Decisions一书对

35、不同类型的房地产投资收益和决策问题进行了研究。StephenAPyll玎【l 5】(1982)等人通过分析宏观经济、供求关系和房地产周期波动得出了房地产波动的周期是由供求关系和宏观经济等产生的影响。DaVid Spauldingll6】和PeterPiovaIlovic【17】系统的介绍了房地产投资项目风险识别的方法、同时研究分析了如何评价房地产投资风险及风险规避的方法。美国Savage【1跚(1972)，Anscombe【19】(2003)等人在全面研究分析房地产的投资风险时，是通过选择一期望型效益模型来分析从而获得结论。平均值一标准差的风险评价模型是1reyhor，Lintor【20】等人

36、(2007)提出的关于解决房地产投资风险分析的一种方法。随着经济的发展以及科学技术的进步，出现了很多可以用于评价投资风险的工具。这些投资风险工具的出现将不在要求提供海量的分析数据，大大压缩了风险分析的时间，再加上各种数学模型的提出及广泛应用，将迸一步提高房地产投资风险分析的准确性。122国内相关研究现阶段我国养老地产的研究主要集中在养老地产的发展现状、运营模式和融资渠道三方面，与发达国家相比，我国的养老地产研究还十分欠缺，而且国内关于养老地产成功的案例也十分少，不利于我们的经验总结及分析。养老地产的现状：刘立峰口u(2012)在宏观经济研究中指出我国养老社区存在明显缺陷，难以满足生命全程关怀的

37、需求，而开发商追求项目的短期回报，在政策上缺少政府的支持，这些都阻碍了我国养老地产的发展。屈昌辉122】(2016)在大力发展社区养老服务的SwOT分析及对策中用SWOT方法分析了养老社区服务的优劣势及提出利用国家政策，结合医疗保障体系，较万方数据l绪论快的提高我国的养老服务质量，从而推动我国养老事业的快速发展。童益斌【23j(2015)哈尔滨市养老地产发展潜力研究在分析了哈尔滨市的政治、经济、社会和技术后指出哈尔滨地区养老地产的发展要从政府和企业两方面着手才能推动哈市养老地产的良性发展。许颖、陈治洪【24】(2016)我国养老地产现状研究中分析了我国养老地产的发展潜力，但在开发和运营过程中还

38、存在很多问题，并针对相关问题提出了合理化的建议。养老地产的运营管理：张丁宇【25】(2016)分析了我国养老地产运营管理模式以及明确指出了现运营模式所存在的弊端，他建议通过借鉴国外己成熟的养老地产运营管理模式，在考虑我国的基本国情下，来弥补我国养老地产运营模式的缺陷，使其更加完善；姚明【261(2016)从市场定位、客户关系管理、收入来源管理、合作伙伴管理和成本结构管理五个方面分别说明养老地产项目策略的实施，从而有助于养老地产项目的整体运营模式的提高和完善。养老地产的融资渠道：养老地产因投资大、回收缓慢，传统的融资渠道不能快速达到融资效果，近两年保险企业加入养老地产行业，为养老地产的发展注入新的活力。李如泉271、吴凯军圆(2016)对保险公司投资养老地产的进行了可行性分析，这种创新的融资模式将进一步推动养老地产的发展。我国房地产行业起步较晚，养老地产的发展