2022年房地产估价师《房地产开发经营与管理》考试题库及答案解析.docx
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1、2022年房地产估价师房地产开发经营与管理考试题库及答案解析1 2022 年房地产估价师房地产开发经营与管理考试 题库及答案解析单选题 1.(2022 年真题)某投资者以 8000 万元购买一栋写字楼用于出租经营,其中的 40%为银行供应的抵押贷款,其余为自有资金,经营期内年平均利润总额为 1000万元,所得税率为 25%,则该项投资的资本金净利润率为()。A、9.38% B、12.50% C、15.63% D、20.83% 答案:C 解析:本题考查的是资本金净利润率。资本金净利润率年税后利润总额或年平均税后利润总额/资本金1000×(125%)/(8000×60%)1
2、5.63%。2.对于上市公司而言,可转换债券的优点不包括()。A、稳定上市公司的股票价格 B、完善公司治理结构 C、削减筹资数量 D、低成本融资 答案:C 解析:本题考查的是房地产企业公开资本市场融资方式。对于上市公司而言,可转换债券主要具有低成本融资、稳定上市公司的股票价格、降低代理成本、完善公司治理结构、优化资本机构等优点,但也存在增加管理层经营压力、存在回购风险、削减筹资数量等缺陷。3.某房地产开发项目的四个开发经营方案 F1、F2、F3、F4 的开发经营期相同,投资大小为 F1>F2>F3>F4。方案两两比较计算出的差额投资内部收益率分别为&D
3、elta;IRR1-2=19%、ΔIRR2-3=12%、ΔIRR3-4=14%、ΔIRR1-4=16%,当最低可接受收益率 MARR=15%时,四个方案中最优的方案是()。A、F1 B、F2 C、F3 D、F4 答案:A 解析:本题考查的是方案经济比选定量分析方法。差额投资内部收益率法分析时,ΔIRR1-2=19%和ΔIRR1-4=16%均大于 MARR=15%,选投资大的方案,则 F1 优于 F2 和 F4;ΔIRR2-3=12%和ΔIRR3-4=14%均小于 MARR=15%,选投资小的方案,则 F3 优于
4、 F2,F4 优于 F3,综合分析结果:先淘汰 F2,再淘汰 F3,最终淘汰 F4。4.关于房地产企业股票市场融资的说法中,错误的是()。A、降低流淌性风险 B、发行费用高 C、简单分散股权 D、房地产企业首选的重要融资方式 答案:A 解析:本题考查的是房地产企业公开资本市场融资方式。股票市场融资所筹措的是股本金,股本金增加可以有效改善企业的资产负债率、优化资本结构、提高投资实力、降低财务风险,因此虽然股票市场融资存在着发行费用高、简单分散股权等缺点,但仍旧是房地产企业首选的重要融资方式。5.小区内停车场建设费属于()。A、公共配套设施建设费 B、建筑安装工程费 C、基础设施建设费 D、物业管
5、理修理资金 答案:A 解析:本题考查的是房屋开发费。公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施(或公建设施)的建设费用。主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。6.银行为某家庭供应了期限为 15 年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款,若该笔贷款的实际年利率为 6.25,则名义年利率是()。A、6.02% B、6.08% C、6.50% D、6.85% 答案:B 解析:考点:名义利率与实际利率。依据 i=(1+r/m)m-1,6.25%=(1+r/12)12-1,求得 r=6.08%。7.某房地产投资项目总投资 5000 万元,其中资本金
6、投入 2000 万元,其余投入为借贷资金。假如借贷资金的财务费用水平为 10%,资本金投资收益率为 22%,则项目全部投资收益率为()。A、12.00% B、14.00% C、14.80% D、17.20%答案:C 解析:本题考查的是全部投资和资本金评价指标的差异。借贷资金=5000-2000=3000 万元,假定全部投资收益率为 R,则 3000 万元借贷资金产生的收益=3000×R,借贷资金的财务费用=3000×10%=300(万元),2000 万元的资本金产生的收益=2000×R,资本金收益率水平=(2000×R+3000×R-
7、300)/2000=22%,解得R=14.8%。8.不论是开发投资还是置业投资,都面临着收益现金流风险,对于开发投资者来说,对开发商的收益产生巨大影响的是()。A、资本化率的改变 B、物业毁损造成的损失 C、将来租金水平 D、将来房地产市场销售价格 答案:D 解析:考点:房地产投资的个别风险。不论是开发投资还是置业投资,都面临着收益现金流风险。对于开发投资者来说,将来房地产市场销售价格、开发建设成本和市场吸纳实力等的改变,都会对开发商的收益产生巨大影响;而对置业投资者来说,将来租金水平和房屋空置率的改变、物业毁损造成的损失、资本化率的改变、物业转售收入等,也会对投资者的收益产生巨大影响。9.单
8、独设立销售机构的销售机构的费用计入()。A、管理费用 B、其他费用 C、销售费用 D、前期费用 答案:C解析:考点:投资估算。单独设立销售机构的销售机构的费用计入销售费用。10.下列征收补偿费中,不属于国有土地上房屋征收补偿费用的是()。A、房屋价值补偿费 B、搬迁补偿费 C、停产停业损失补偿费 D、土地补偿费 答案:D 解析:本题考查的是土地费用。选项 D 是对集体土地进行征收时才会发生的费用。11.某城市住宅市场调查结果显示,该城市住宅的总需求与总供应基本平衡,但同时显示,套型建筑面积 120 平方米以上的住宅供过于求,70 平方米以下的住宅供不应求,则该城市的住宅市场处于()状态。A、均
9、衡 B、周期性失衡 C、结构性失衡 D、区域性失衡 答案:C 解析:考点:政府干预房地产市场的必要性。房地产市场上的非均衡表现为总量上的非均衡和结构上的非均衡。总量非均衡一般表现为潜在总需求大于有效需求,实际供应大于有效供应,即超额需求与超额供应同时并存,或称短缺与过剩同时并存;结构非均衡的维度比较多,主要表现为不同的子市场之间在供求方面的结构失衡,例如商品住房与经济适用住房之间、高档商品住房与一般商品住房之间、大户型与中小户型之间、存量住房与增量住房之间。12.利息备付率通常按()计算。A、月B、日 C、季 D、年 答案:D 解析:本题考查的是利息备付率。利息备付率通常按年计算,也可以按整个
10、借款期计算。13.商品房开发市场通常是典型的()市场。A、完全竞争 B、垄断竞争 C、寡头垄断 D、完全垄断 答案:B 解析:考点:房地产市场结构。房地产市场具有明显的垄断竞争市场特征。在商品房存量市场中,竞争多于垄断,在商品房开发市场中,一般垄断多于竞争。14.投资活动特别困难,可以从不同的角度进行分类,按投资对象存在的形式不同,可以分为()。A、金融投资和实物投资 B、短期投资和长期投资 C、干脆投资和间接投资 D、生产性投资和非生产性投资 答案:A 解析:考点:投资概述。按投资对象存在形式的不同,可将投资分为金融投资和实物投资。15.依据消费者()的差异,市场营销学将他们所购商品(包括服
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