小区物业管理整体实施方案-物业管理实务管理资料.docx

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1、小区物业管理整体实施方案-物业管理实务管理资料精选 管理方案文件编号：0 2022 年 年 6 6月小区物业管理整体实施方案- - 物业管理实务管理资料 版本号：A A修改号：1 1页次：1.0 编制：会签：审核：批准 : 发布日 期：实施日期：方案大全方案整理 6 2022 年 年 4 04 月 万利水上人家物业管理整体构思基于水上人家地理位置的特别性及社区的定位，海南万利精诚物业对水上人家的物业管理将结合开发商针对高消费人群的市场定位,延长和提升万利集团公司的品牌,在物业管理工作中着重于社区的环境管理、治安管理、业主的有偿服务的有效运用，在管理过程中导入CIS 形象设计等，意在通过我司供应

2、优质的物业管理服务的同时，塑造水上人家社区的品牌，并最终实现购房者以成为水上人家的业主而骄傲,集团开发公司以水上人家的精品楼盘成为地产界的榜样。一、导入 ISO90010 :2000 质量管理体系，实施标准化物业管理万利物业将在水上人家的管理过程中，导入 ISO9001:2000 质量管理体系 ，提高小区质量管理水平，促进质量管理的规范化。强调在管理过程中的各部门、各环节都严格按 ISO9001：2000 标准执行，让物业管理工作在科学、严密、完整的质量标准指导下有效实施。同时贯彻全员参加，供应优质服务；持续改进，满意客户需求的质量方针，用一流的理念、一流的管理、一流的服务来实现物业管理的可持

3、续发展，为小区赢得最佳的社会效益和经济效益。二、水上人家组织架构海南万利精诚物业管理有限公司水上人家管理处 客工保环 户程安卫 服维分绿 务修队化 部班班三、管理处工作职责1、 对物业公司总经理、副总经理负责。2、 按物业公司的各项管理规章制度及操作流程执行与实施。3、 制定、监督、实施管理处经营管理方案与安排。4、 制定管理处年、月、周工作安排和工作总结，定期向上级领导汇报业主询问、投诉及管理目标的达标状况。5、 主持客户服务部日常工作。6、 负责收缴各项物业费用，每月统计费用收缴状况，并刚好催缴欠费。7、 重点、定期或不定期地对各岗位工作进行巡察检查，对本管理区域内的房屋、公共设备设施、环

4、境卫生、公共秩序等进行监督、检查，督促相关部门刚好处理问题，并做好记录。8、 负责接待和处理业主的投诉，协调相关部门解决问题，做好跟踪服务，服务质量的回访，并对业主投诉、跟踪服务、回访工作做好具体记录。9、 组织各职能部门对楼宇竣工验收和接管工作，打算入住资料，办理业主入住手续，与业主签订物业管理服务托付合同陪伴业主验收房屋，妥当管理房屋钥匙，并对新来业主耐性、精确地说明本小区的物业管理状况及有关顶目的收费标准。10、 负责楼宇竣工档案、业主档案管理，建立健全辖区业主档案。并负责本管理处各种文件资料的签收、发放、收集、存档和保管工作。11、 负责业主房屋装修审批、监管、验收工作，监督装修过程中

5、无违规行为，做好验收记录，存档保管。12、 有安排、有目的、定期做好与业主间的沟通与沟通，听取业主提出的看法与建议，并做好记录。13、 组织开展社区文化活动，丰富居民精神文化生活。14、 制定本部门员工岗位培训安排及考核、奖惩制度，提高本部门员工的文化素养和业务水平。15、 帮助居委会、派出所、城管等政府职能部门搞好安排生育、治安联防、环境治理工作。16、 完成公司交办的其它工作。四、管理处部门职责环境管理部：负责小区环境清洁、绿化、公共设备设施的监管工作；负责宣扬环保学问，美化环境工作。机电维 修部：负责小区房屋建筑本体、公共设备设施的修理养护、住户提出的室内水、电等零星修理工作；负责给排水

6、、 排污系统定期疏通工作和二次供水管理和定期的清洗消杀工作；负责建立房屋及重要设施的修理保养档案。平安保卫部：负责小区范围内的消防、车辆、道路管理及平安保卫工作；负责监视楼宇内外的活动，维持小区内的正常生活秩序；负责与辖区派出所的联系和帮助辖区内的治安、刑侦工作。客户服务部：负责客户的接待和接受电话询问，投诉、协调、处理日常事务、后勤及紧急事项；负责小区的业主、设施设备运行记录等档案资料的管理工作；负责开展多种经营及有偿服务项目；负责在节假日开展小区文化活动。财务部：负责小区物业管理费、修理基金、有偿服务费、车位运用费、租金等的催缴及收取工作；定期编制财务报表，并向业主公开物业管理费及修理基金

7、的运用状况；负责向业主说明各项费用的运用状况。五、公司物业服务承诺及员工守则 1 、 一双鞋进业主家门自带一双专用鞋2 、 二句话进门一句话打搅了，我是管理处员工 XXX服务最终一句话 今后有问题我们随时为您热忱服务3、三做到对待业主的投诉要做到看法恳切对待业主的询问要做到有问必答对待业主的服务要做到尽善尽美4、 四不准不准接受业主的礼品不准接受业主的请吃不准鲁莽顶撞业主不准对业主乱收费5、五个心 真心、热心、细心、专心、用心的五心服务6、您的满足，是我们恒久的追求。三大纪律1 1、 、 一切工作听指挥 2 2、 、 高效执行无借口 3 3、 、 团结帮助讲奉献八项留意 1 1、 、 说话和气

8、，不讲粗口话 2 2、 、 工作热忱，不迟到早退 3 3、 、 精诚团结，不拉帮结派 4 4、 、 健康向上，不吃喝嫖赌 5 5、 、 公正严明，不屈从错误 6 6、 、 疼惜财务，不铺张奢侈 7 7、 、 廉洁奉公，不受贿回扣 8 8、 、 公私分明，不假公济私 六、水上人家物业管理质量目标 1 1 总体目标确保水上人家管理处全面导入 ISO9001：2000 质量管理体系。确保水上人家自接管之日起两年内达到海口市的市优标准。2 2 分项承诺指标 房屋建筑主体完好率达 101% 房屋零修、急修刚好率达 101%（刚好率是指从报修到修理的过程中不超过 30 分钟） 修理工程质量合格率达 101

9、% 修理服务回访率 101% 清洁保洁率达 101% 绿化完好率达 101% 公共文体设施、休息设施以及园林小品雕塑完好率 101% 道路完好率及运用率达 101% 停车场、单车棚完好率达 101% 社区内治安案件发生率在 1‰以下 住户有效投诉率 1‰以下， 住户投诉处理率 101% 住户投诉回访率 101% 住户对物业管理满足率达 101%以上 七、水上人家管理处员工行为规范 1. 目的：规范员工行为，提升公司形象，塑造企业文化。2.适用范围：公司全体员工。3.内容：仪容、仪表男员工：工作制服保持干净，完好整齐；上班时按规定佩带工作牌；头发梳理修剪整齐，不能盖过

10、耳朵，长不能过衬衣领；指甲不留长并修剪整齐；面部不留胡须；饰物只限戴一只手表，一只戒指；鞋子不破损，保持干净。女员工：工作制服保持干净，完好整齐；上班按规定佩带工作牌；头梳理整齐并与工作服相相宜，不得做蓬松发型或披肩发，不得佩带发带；指甲修剪整齐，长度适中，可运用淡色或无色指甲油；面部化淡妆；饰物只限戴一只手表，一只戒指；只能运用清淡的香水，用量适中，不能使他人感到刺鼻；鞋子不破损，保持干净。个人卫生：假如员工身上有难闻的气味，客人、同事都会难以忍受。避开口臭，上岗前不吃异味食物，饭后应漱口，每天洗澡，要养成良好的洗手习惯，厕后及饭前肯定要洗手。工作表现及看法微笑：常常微笑，不仅令人舒适，也能

11、提高工作心情。要持友好合作的看法，用你希望别人对待你的看法去对待别人，这样可以削减工作中的困难。切勿说这不是我的事或者说不，不知道。 忠诚：员工应忠诚于公司，并对公司的安排、程序及业务保密。未经正副总经理同意，不得泄露、传达或发表属于公司的隐私资料或信息。行为准则应当做的事情：a. 养成习惯常常对客人说：您好、欢迎、感谢等其他友好问候语。上班时精力充足，工作打算充分。b. 保持工作岗位及公司其他地方的清洁。c. 谨防意外事故，遇到意外，马上报告。d. 接听电话快速，运用电话礼貌用语简洁，谈吐温文尔雅。e. 保持物品存放区域清洁、整齐。f. 保持办公室、服务内勤区域清洁、整齐。g. 机器、设备运

12、用完毕，刚好回复原状。禁止做的事情：a.上班前或在工作时间喝酒。b. 上岗前食用刺激或有剧烈气味的食品，如大蒜等。c. 在岗时吃零食，嚼口香糖。d. 在岗时运用公共设备，如儿童园设施、游泳设施、健身设施等。e. 损坏或涂告示栏。f. 运用粗言秽语。g. 不经批准，私自换班或者调休。h. 电话铃响超过三次才接。i. 在办公室存放非工作所需的其它物品。j. 将办公文具挪做私用。k. 同事间拨弄是非，搞小团体。客人投诉处理方法：a. 细心倾听，并加以记录。b. 如在职权范围内，应先向业主致歉，并马上实行补救措施，事后向部门主管报告。c. 如超越本身职权，应马上通知上级主管领导处理。内部沟通：a. 员

13、工有看法或建议，首先应向直属上司提出。b. 员工如对申诉之处理不满足，可以向上级领导提出。c. 如有必要，可以向正、副总经理反映并提出处理看法。d. 总经理之确定为最终确定。员工评估：公司半年一次对员工表现、工作质量进行评估，以作为员工工资晋升的标准之一。评估将由员工和干脆上级以面谈方式进行，员工须对评估表签署看法，经部门审核签字后，递交人事部门并存入员工个人资料中。文明用语接电话用语：您好！万利物业。请问您找谁，稍等，我帮您去叫。对不起，他不在，您能留个电话吗我就是，您须要我做什么好，我立刻办理。好，我立刻找人来处理。别客气，再见。执勤用语您好！请问您找谁您好！请您把车停到那里。请您把车门（

14、摩托车）锁好。您好，须要我帮忙吗来，我帮你拿行李。您知道他家的电话吗，他（她）知道您要来吗对不起打搅一下，我来收××费用。好，我带您去。请稍等，我立刻找人来修理。对不起，来晚了。不用谢，这是我们应当做的。公共文明用语： 您好、早上好、对不起、别客气、感谢、再见电工服务用语： 好，我立刻就来处理。对不起，来晚了。 这是×××缘由引起的故障，以后要留意点××就可避开了。 还有什么事情须要我帮忙吗 好，以后有事您尽管叮嘱。 好，我立刻找人来处理。（适合于不属于本人的职责范围时用）。 别客气，这是我们应当做的！打搅了，

15、再见。保洁员服务用语： 对不起，打搅您了。我能帮您忙吗好，我立刻给您找人来处理（适用于不属于本人职责范畴或本人解决不了的状况下）。 您有事请尽管叮嘱，还须要我帮什么忙吗 别客气，这是我们应当做的。感谢，再见。物管人员用语 您好，请坐，您好，您有什么事须要我帮忙吗 打搅一下，我来收××费用，好，我立刻找人来处理。 您好，昨天故障处理好了吗 别客气，这是我们应当做的。感谢您，再见！ 八、水上人家管理处员工培训制度1. 目的：学习专业学问、提高岗位技能、提升综合素养。2. 范适用围：全体员工。3. 内容：3.1管理处依据须要及企业发展状况，制订中、长期培训规划及短期员工培训安

16、排，作出培训预算，上报公司审批后组织实施。3.2本着完整性、动力性、联系性、平衡性的原则，实施培训前要在员工中开展培训看法征询活动，就有关培训的内容、方式、时间等方面进行合理的支配。3.3员工培训分为岗前培训、在岗培训、脱岗培训、转岗培训四种。3.4岗前培训：新聘用员工上岗前的培训，主要内容为公司概况、公司理念、主要业务、规章制度、职位说明等。3.5在岗培训，针对在岗员工的培训，主要内容为政治思想、职业道德、企业文化、法律法规、业务素养、岗位技能等。3.6脱岗培训，对于企业骨干员工，为尽快提高其业务实力，支配到有关培训机构进行脱产带薪培训，此类培训的受训人应填写培训需求申报表报公司领导审批。3

17、.7转岗培训，在员工调整工作岗位时进行的培训，主要内容为新岗位的业务学问、岗位技能、职位说明、相关制度等。3.8培训方式主要有：沟通、内部讲座、外聘讲座、外派、认证、案例探讨。3.9各部门都要依据本部门的工作任务和岗位职责，制定内训安排，开展常常性的培训，并就有关培训中遇到的问题刚好提交人事部门。3.10 定期对培训效果进行反馈看法的征询，以便于不断地改进培训工作。3.11 专业岗位任职者需持有或限期培训持有相应的任职资格等级证书证明，否则应予转岗。3.12 培训学习应赐予考核，成果作为员工业绩考核内容之一载入员工档案，并作为加薪评奖晋级的依据之一。3.13 公司激励员工在不影响工作的前提下，

18、自学成才，获得相应岗位技能及取得相关证书的，将作为加薪评奖晋级的依据之一。3.14 公司定期结合岗位考核对内部相关岗位实行竞聘及轮岗制度。3.15 公司的政策和惯例是尽可能地从内部提拔晋升最具资格的员工，接替空缺并担当更大的责任。九、管理处主任工作职责1、在物业总经理、副总经理的领导下，全面负责管理处日常管理工作。2、按物业公司的各项管理规章制度及操作流程执行与实施管理。3、制定、监督、实施管理处经营管理方案与安排。4、制定管理处年、月、周工作安排和工作总结，定期向上级领导汇报业主询问、投诉及管理目标的达标等状况。5、主持客户服务部日常工作。6、主动与本公司各职能部门沟通，相互协调、相互协作、

19、相互服务。7、有安排、有目的、定期做好与业主间的沟通与沟通，刚好了解业主的需求，听取业主提出的看法与建议。组织开展社区文化活动，丰富业主精神文化生活。8、重点、定期或不定期地对各岗位工作进行巡察检查，刚好发觉问题，并协调相关职能部门刚好处理。9、定期或不定期地听取员工的看法和建议，不断完善管理处的经营管理。10、 每月了解管理处各项费用的收缴状况，组织人员刚好催缴，确保各项费用的按时收缴。11、 制定本部门员工岗位培训安排及考核、奖惩制度，提高本部门员工的文化素养和业务水平。12、 组织开展社区文体活动，丰富居民的文化生活。13、 帮助居委会、派出所、城管等政府职能部门搞好安排生育、治安联防、

20、环境治理工作。14、 完成公司交办的其它工作。十、水上人家的日常物业管理日常物业管理是物业公司展示管理水平，全面实施管理与服务的重要阶段，水上人家的日常物业管理，将按公司已全面推行的ISO9001：2000 质量管理体系、及市物业管理优秀小区的管理标准规范运行。入住期的物业管理（）设置标识、指引牌，便利业主入伙。（）举办简朴的入住仪式： 住户对新家水上人家，有一个了解、熟识、认同的过程，为缩短这一心理过程，呈现将来物业管理公司的良好形象，我们将在小区门口设置彩门、彩旗，为共同营造安静、祥和、主动向上的良好的小区物业管理大环境，获得一个良好的开端。（）办理入住手续流程收取、核对入伙通知单交、领入

21、住资料填写资料、签订合约代收、代缴费用发钥匙交、验房屋开通水、电、气、代办电话、电视等业务。（）开展入住期便民服务 针对入住期管理服务特点，我们将向住户供应如下服务：提前与供电公司、自来水公司、燃气公司、电话公司、有线电视台协商，邀请他们于入伙期间在小区驻场办公，办理相关业务，便利住户，削减麻烦。帮助搬迁：为业主联系若干家搬家公司，并与之签订协议，保证价格实惠并确保平安。举办房屋设计展览， ，我们将供应场地，引进优秀家庭装修公司，展示社区各种户型的设计方案，便利业主选择。装修期的物业管理 为维护水上人家外观形象的统一美观，楼宇结构的正常功能不被破坏，我们将以楼宇公共部分及智能化设施管线为监管重

22、点，严格实施装修管理，确保不出现一例违章装修。（）装修 监管程序业主装修须到管理处办理手续，填写装修申请表和装修项目清单，填写装修项目清单可使装修户与管理者共同对装修项目进行全面确认，避开装修户超出申报范围装修的状况。管理处对申请进行审查，除一般装修按有关装修规定执行，针对水上人家的特别状况，管理处将做如下规定： 禁止拆改智能化系统的预埋管线及各种公共管线设施。 防盗网、防盗窗花只允许安装在窗户内侧。 空调、排气扇安装只允许安装在指定位置。 天面、阳台严禁拆改和搭建，严禁封闭阳台。 装修住户签订协议，规定其装修行为若出现第三次违章，管理处将通过法律途径解决。（）装修施工的管理 施工单位须与管理

23、处签订装修工程队治安责任书和装修施工保证书,施工队必需供应资质证明、营业执照和施工人员身份证，办理施工人员临时出入证，施工时佩戴在胸前，并只能在指定区域内活动。 装修发生违章行为，住户与装修队均为第一责任者，均独立担当责任。 运用高功率电器时须由管理处供应电源。 工程垃圾必需清运到指定地点。 施工队必需配备消防器材。 施工时间支配在上午 8:00-12:00，下午 14:00-18:00 内进行。（）违章装 修处理方法 第一次发觉有违反装修管理规定的，向其发出违章装修整改通知（一），要求其马上停止违章行为并进行整改。 如接着违章，即发出违章装修整改通知（二），并抄报市房管局物业处，恳求政府共同

24、解决。 假如接着违章，发出违章装修整改通知（三），向法院提起诉讼。3 3 治安、车辆管理 针对水上人家的实际状况，万利物业在对社区进行现场调查和综合分析的基础上，制订出如下治安管理措施。（）人流限制重点为对外来流淌人口的管理。对来访人员，实行访问登记和离去注销手续的方法管理；对装修、搬运人员实行办理出入证管理，并对他们的活动范围进行肯定的限制；加强社区巡逻，对可疑生疏人，实行追踪、监控，必要时上前礼貌验证盘查。并且，加强夜间巡逻，不给犯罪分子可乘之机。（）物流限制重在确保财物平安。对物资流淌实施申报制、盘查制和登记制。住户物品的搬入（出）必需向管理处申报，全部物资流淌实行登记放行手续。（）车流

25、限制重在防止车辆乱停乱放。我们将监督机动车辆、摩托车、自行车的进出，使社区进出有序。万利物业在水上人家实行 24 小时治安值班制外，还组织业主开展平安学问培训讲座，提倡邻里相助，同时，加强平安保卫队建设，建立规范的定岗、定人、定责制度以及由护管队进行查岗监督。（ ）治安、车辆工作流程与质量标准序号工作内容工作频率质量标准1 固定岗位 车场固定岗 24 小时 车辆进出登记 101%；外来人员登记101%；礼貌服务，先敬礼后收费、问话。仪表整齐，标记齐全。中控中心 24 小时 随时报告异样状况，并进行处理。设备状况良好无脱岗现象。交通疏导 24 小时 上、下班高峰期车流顺畅无堵塞现象。2 流淌巡查

26、 车辆停放检查 24 小时，30 分钟/次 车辆无违章停放、无鸣笛、无挂损、无擦碰，发觉未关好门窗通知指挥中心。居住平安 防止因管理缘由被盗刑事治安案件发生案率为零。刑事违章检查 环境爱护 无破坏绿化带无践踏草坪、草地、无乱扔乱倒，乱吐乱烧和各类噪声现象。装修监督 无乱拉乱接，违章施工，无乱建乱搭现象 突发事务 30 秒内 刚好实行措施限制局面，快速报告，爱护现场，等待支援。3 学习训练 学习法规教化思想 每周 2 次，每次1 小时。工作例会每周 1 次。各项法律常识政策条例、交通法规常识，驾驭事故处理的一般学问、消防平安学问。总结一周状况，做好下一周的工作支配。早操 每周 3 次，20分钟/

27、次 队列、敬礼、健身跑步。要求：集合动作 5 至 8 秒为合格。专项训练 每年 2 次，每次5 天。半年考核1 次，1 年演习1 次。手势、手姿、队列、擒拿、格斗。消防技能；油桶灭火、煤气灭火、水带训练、高层救援。4 督导 保安部长统一指挥调配，智能指挥中心应急调度，队员分片包干巡察，定岗定位定人，巡察班长 24 小时监督值班巡察而不见人员运作状况并巡察社区治安状况。保安队长 15 天抽查一次。管理处经理每月抽查一次。5 考评方法 保安班长每天实行检查一次，每周工作例会总结考评一次，激励方式，按规定标准进行。消防管理平安保卫部负责社区消防业务和日常保安工作，机电修理部负责消防设备管理，经理为社

28、区的平安责任人，全面负责社区消防管理工作，平安保卫队队长为社区消防监督员。消防监督员每月对全部消防设备、设施、器材巡察检查一遍。平安保卫员在日常巡逻过程中如发觉消防设备、设施对消防存在隐患的，应督促整改。水上人家的管理处成员为社区义务消防员，平常接受消防技能和防火学问培训，参与消防演练，熟识社区灭火作战方案，火灾状况下快速按预定方案投入灭火作战。管理处还将每年在社区实施一次消防演习。消防管理工作流程和质量标准工作内容作业频率质量标准监控中心值班 二十四小时 报警，通讯设施处于正常待命状态。日常巡回检查 8:00-17:00 无堆放易燃，易爆用品，平安运用液化气、电器，无乱搭接电线，有消防设备，

29、会运用，无违章用水、用电，无挤占消防通道和设施，天面无堆放杂物。消防设施设备检查消防泵 每周 1 次 运行良好，无异样声音，无振动，表面无灰尘、油污。消防栓带 无破损，无霉潮，带柜完好。灭火器 放置合理，无缺失，无过期，表面清洁，完好率 101%。学习训练 3 次/月，20分/次 熟识消防法规、消防学问和社区状况，驾驭基本技能。训练演习组织严密，重点突出，专家指导，住户参与。考 核 1 次/半年演 习 1 次/年督导式监控中心值班，兼职消防，根据万利物业 ISO9001 消防服务质量限制规范要求，做自检、抽检和专检。 清洁卫生管理（1 1 ）清洁服务细则要求清洁范围清洁内容清洁要求室外公共走道

30、及活动场所 1.扫净走道及活动场所 2.冲洗走道及活动场所 3.抹净室外公共设施 4.保洁 每天 2 次 每 2 天 1 次 每天 1 次 18 小时 大堂部分 1.扫净及洗刷大堂入口地台及梯级 2.抹净入口大堂内墙壁表面 3.抹净入口大堂内全部玻璃门窗及装备 4.拍打天花板尘埃 每天 2 次 每天 1 次 每天 1 次 每天 1 次 人行楼梯 1.扫净及拖抹全部楼梯 2.抹净扶手及栏杆 3.洗擦扶手及栏杆 4.洗擦及磨光楼梯表面 每天 2 次 每天 2 次 每天 2 次 每季 1 次 商 铺 1.清理商铺公共部分的全部垃圾 2.收集及清理全部垃圾箱、烟灰盅及花槽内的垃圾 3.清洁垃圾箱、烟灰

31、盅及花槽外表面 4.清洁全部告示牌窗橱及指示牌 5.清洁全部花盆及植物 6.清洁全部出口大门 7.清洁全部手印及污渍，包括楼梯墙壁，防烟门 8.清洁全部扶手、栏杆及玻璃表面 9.清洁全部通风窗口 10.打扫空调风口一百零一叶及照明灯片 每天 3 次 每天 4 次 每天 4 次 每天 2 次 每天 2 次 每天 2 次 每天 2 次 每天 4 次 每天 2 次 每周 2 次 清洁范围清洁内容清洁要求男、女 卫生间 1.抹净全部门 2.抹、冲及洗净全部洗手设备 3.抹净全部洗手间内镜面 4.抹净地台表面 5.天花板及照明设备表面除尘 6.抹净抽气扇 7.更换厕所、毛巾、肥皂及清洁液 8.清理卫生桶

32、脏物 每天 1 次 每天 4 次 每天 4 次 每天 4 次 每天 2 次 每月 2 次 每天 2 次 每天 2 次 四周 停车场 1.扫净地面及楼梯 2.抹净路灯、不锈钢栏杆 3.扫净自行车棚 4.扫净绿化带 每天 1 次 每周 1 次 每天 1 次 每天 2 次5.抹净停车场岗亭挡车设备 每周 1 次 地台起渍 1.大堂 2.公共地方 每季 1 次 每季 1 次 天台 1.清洁积聚于天台地方垃圾，避开渠道堵塞 2.抹净天台大门表面 每天 1 次 每天 1 次 垃圾房 1 清扫垃圾房 2 垃圾的消杀 每天 2 次 每天 1 次 雨、污水井 1 定期清理 2 定期消杀 每月 1 次 每月 1

33、次 化粪池 清洁 定期清掏 每半年 1 次 （）督导方法实行定人分片包干责任区的管理方式。事务助理按标准要求进行巡察检查不少 2 次/天。经理不定期抽查 2 次/周。（3 3 ）垃圾分流对住户生活垃圾实施三化管理，即垃圾收集袋装化、垃圾回收资源化、垃圾处理无害化，进行有效的垃圾分流工作，使整个回收系统做到良性循环。垃圾收集袋装化：住户生活垃圾的收集，统一采纳管理处供应的垃圾袋进行袋装并投递至指定的垃圾房。垃圾回收资源化：通过垃圾站的再次分类收集，从中分捡出可回收物品进行回收利用，避开资源奢侈，其中所获收入可用于无偿向住户供应垃圾袋。：垃圾处理无害化：再次分检后出现的有毒有害垃圾可统一交给政府专

34、业部门（废物处理站）集中处理，无害垃圾则托付环卫部门运出社区。（4 4 ）清洁卫生检查标准检查项目检查标准地 面 大堂地面 无污迹、水渍、杂物，有时不超过两处且停留时间不超过 10 分钟，理石光亮。云石、水磨石 无污迹、水渍、杂物，有时不超过三处且停留时间不超过 30 分钟，大理石光亮 瓷砖、马赛克 水渍、杂物有时不超过三处且停留不超过 30 分钟，缝隙干净。一般水泥 无污迹、水渍、杂物，有时不超过三处且停留时间不超过 30 分钟。踢脚线 表面无污迹、灰尘，上边沿无灰尘。其它地面 无污迹、水渍、杂物，有时不超过三处且停留时间不超过 30 分钟 墙 面 大堂墙面 无污迹、水渍、杂物，有时不超过三

35、处且停留时间不超过 30 分钟。理石、瓷砖 表面光亮、无污迹、灰尘，随时无蜘蛛网。白灰 无灰尘，随时无蜘蛛网。其它墙面 无灰尘，随时无蜘蛛网。天花 无灰尘，随时无蜘蛛网。墙面设施 无灰尘及陈旧污渍，随时无蜘蛛网。天花设施 无灰尘，随时无蜘蛛网。楼 梯 间 地面 无污迹、水渍、杂物，有时不超过三处且停留时间不超过 30 分钟。踏步立面 无灰尘及陈旧污渍。踢脚线 无污渍、灰尘、上边沿无灰尘。扶手、栏杆 无污迹、灰尘 墙面及天花 无污迹、灰尘，随时无蜘蛛网。墙面及天花设施 无灰尘及陈旧污渍，随时无蜘蛛网。检查项目检查标准 卫生间、茶水间 异味 无明显臭味 地面 无污迹、水渍、杂物，有时停留时间不超过

36、 30 分钟。墙面 无灰尘、水渍，随时无蜘蛛网。天花 无灰尘，随时无蜘蛛网。墙面设施 无灰尘及陈旧污渍，随时无蜘蛛网。天花设施 无灰尘，随时无蜘蛛网。隔离设施 无灰尘、污迹、水渍，随时无蜘蛛网。卫生洁具 无水锈、黄锈，便池内无便溺物。水管 无灰尘、污迹。下水通道 无堵塞洁具配件 无灰尘及陈旧污渍。门窗 框架 无污迹、灰尘及陈旧污渍。玻璃 光亮干净、有手印、污迹时停留时间不超过 30 分钟。实 心 扇 表面 无灰尘及陈旧污渍，有手印及污迹时停留时间不超过 30分钟。五金配件 无灰尘及陈旧污渍。独立 设施 给排水、通风、消防管道 无灰尘及陈旧污渍，随时无蜘蛛网。垃圾桶 表面无灰尘、污渍、油渍，无异

37、味。烟灰缸 表面无灰尘、污渍，烟头不超过三个。其他 视详细状况而定。玻璃 玻 璃 大 门及 隔 墙 式玻璃 光亮干净，无积尘，有手印及污渍停留时间不超过 30 分钟。五金配件 无灰尘及陈旧污渍。镜 面 不 锈钢 光亮，无灰尘及陈旧污渍，有手印及污渍停留时间不超过 30 分钟。屋面 平台 地面 无污迹、积水、杂物。墙面 无灰尘、污迹，随时无蜘蛛网。女 儿 墙 顶面 无积尘污迹。屋面设施 无积尘及陈旧污渍。检查项目检查标准 广 场 道 路 绿 化 带 地面 无污迹、积水、积沙、杂物，有时不超过三处且停留时间不超过 30 分钟。绿化草坪、草地 无杂物，有时不超过三处且停留时间不超过 30 分钟。花池

38、立面、顶面 无积尘及陈旧污渍 不锈钢 设施 无积尘、表面光亮 喷水池、池壁、池底 无青苔、池壁顶无灰尘、污迹，池水无异味，有杂物不超过三处且停留时间不超过 30 分钟 阴井、沙井 井盖四周无积沙、积水，井内无杂物 排水沟 无臭水、无杂物 电器具、报警、通风排风设施 无灰尘及陈年污渍，随时无蜘蛛网 标牌 无灰尘及陈旧污渍 车 辆 停 放处 无污迹杂物，有顶停车处顶面无垃圾、杂物公共设施 无污尘 墙面、柱面 无灰尘、污迹 地面 无油渍、污迹 墙面及 天花 无灰尘、污迹 内部设施 无积尘 排水井、沟 无臭味、无杂物、井盖四周无积沙、杂物 7 7 机电设备、公共设施的管理社区设备的运行管理由运用部门负

39、责，如监控系统由监控中心负责，其余基础功能性系统均由机电修理人员负责其日常运行管理，运行管理均严格执行相应设备运行操作规程。机电设备的修理保养分为日常巡察保养和定期维护保养，据此设备设施的日常巡察保养由责任单位负责，而机电设备的定期修理保养则均由机电修理班负责。机电设备大修改造由机电修理班依据设备状况进出申请报告，经管理处核准后报请市房管局及业主委员会批准，落实专用基金的资金来源后，根据预定施工方案由机电修理班组织实施，竣工验收可由业主代表会同管理处共同进行，工程状况应作专项汇报。公共设施及机电设备修理、保养工作流程及质量标准工作内容作业频度质量标准室内修理 急修不过夜，小修、小补 24 小时

40、完成，中修两天内回音。修理完毕由住户确认;101回复，住户满足率 101以上。公 共 设 施 及 场 所 巡视1 次天熟识社区公共设施种类.位置.分布.开关位置.完好率 101以上。道路停车场 检查 1 次天 平整无积水、无漏水、完好率 101天面 次月 无积水、无漏水、隔热层完好无损 空调架 每年检修次无锈、无损楼梯、墙面 刷漆次年 整齐无缺、扶手完整、楼梯灯正常无乱张贴 明暗沟检查次周 畅通、无积水、无塌陷 外墙 次周 外墙无脱落、无渗水、无违章，整齐统一 供水、供电、供气及设施设备 次月、发觉异样零修自办、小修以上报机电修理部 运行正常、无搭建、无泄漏 公共场所检查次周 整齐、平安、无改

41、建、无乱堆放 路灯 检查次月 灯泡、灯罩无损坏、完好率 101 供排水设施 当班:日常保养,平安操作运作状况正常，自动限制良好。周末:修理保养闸阀，道流阀、水表、联轴器，水泵轴承加油等。季末:泵体检查、更换磨损件，管理系统保养， 每半年:清洁水池次，年终电机轴加油。阀门开闭敏捷，系统密封良好，管道无滴漏，运转无异样声响，能保证不间断供水，有检查、修理，保养记录规范供电设施 当班:日常检查保养:按安排进行 各接线处无发热等异样现象，指示灯，信号齐全，计量仪表精确，配电房温度不超过 40，备用发电机组发出额定动率。有检查、修理保养记录电梯 当班:日常保养，平安操作，正确运用，工作有记录，修理保养的

42、周期、级别、内容严格按国家电梯管理有关规定执行 专业资质人员操作，修理、持证上岗，桥箱内警铃，风扇，电话保持工作状态，信号灯齐全，运行平稳无振动，到站定伴精确，层门开闭敏捷，自动性能良好建立电梯设备技术档案。督导方式 由机电修理部负责修理、保养，经理定期参与平安检查。序号项目养护内容日常修理安排方案标准实施效果6 机电设备 1)发电机及水泵等机电设备的维护保养。2)日常机电设备零部件易耗品修理、更换。每周检查一遍，发觉问题刚好修理。由 维 修 部 组织实施 各 项 机 电设 备 维 修保养规程。1)无故障停电。2)保障平安运行。7 共用防备监控及邮政信箱系 1)系统的维护保养。2)线路的检修。

43、3)防盗门及邮政信箱的养护。每周检查一遍，发觉问题及进修理。由 维 修 部 负责组织实施。1) 防 盗 监控 及 智 能系 统 维 护保养规程。2) 邮 政 信箱 维 修 作业规程。1)系统完好，无故障，运用正常有效。2)邮政信箱及防盗监控设施完好。8 公共 照明 1)线路的检修、维护。2)灯具的修理及更新。每周检查一遍，发觉问题刚好修理。由 维 修 部 根据 相 应 的 作业 规 程 实 施修理。公 用 照 明保养规程。1)线路无搭乱接。2)照明灯具照常有效。9 本体 消防 设施 1)疏散标识的修理及维护。2)室内消防栓（箱）有效修理及维护。3)烟、温感报警系统故障的解除和维护。每周检查一次

44、，发觉问题刚好修理。由 维 修 部 按相 应 作 业 规程实施修理。1) 标 识 制定 及 维 护管理规定。2) 消 防 栓维 修 操 作规程。3) 消 防 报警 系 统 维护 保 养 规程。1)设施有效，标识清晰，完好无损。2)灵敏，精确报警。10 公共通道门厅楼梯间 1)公用地面修理改造。2)公共通道、门厅的墙、天棚维护。3)楼梯墙面、扶手、踏步的修理。每周检查一次，发出问题刚好修理。由 维 修 部 按相 应 技 术 作业 规 程 实 施修理。1) 相 应 建筑 部 分 修缮 技 术 规程。2) 房 屋 修缮标准。1)整齐、无缺损，无霉迹。2)扶手完好，无张贴痕迹。11 共用排烟管道 1)由烟道内横隔板损坏及导流板安装不当造成回串烟。2)排烟口封闭不当造成漏烟。住户随报随修 由 维 修 部 专业人员修理。变 压 或 排烟 管 道 安装 技 术 规范。1)排烟通畅。2)不回烟，不串烟，不漏烟。12 上、下水主管 1)接口及沙眼漏水。2)管道堵塞、裂开。3)固定码松脱。每天检查一遍，发觉问题刚好修理。由 维 修 部 专业 人 员 负 责修理。1) 排 水 管维 护 修 缮标准。2) 给 水 管维 护 修 缮标准。上、下水畅通，无渗漏。0 0 公共设施定期维护安排及实施方案序号类别项目数量定期维护安排方案标准实施效果1 区 内 道 路 砼