工程维修部管理手册.docx

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1、工程维修部管理手册 工 程 维 修 部 管 理 手 册 兴业物业管理有限公司 兴业物业管理有限公司 目 录 第一章 工程修理部组织结构图3 其次章 部门和岗位职责 一、部门工作职责和内容4 二、修理领班岗位职责4 三、土木工程师岗位职责4 四、水电工程师岗位职责5 五、空调工程工程师岗位职责6 六、弱电工程师岗位职责6 七、网络管理员岗位职责7 第三章 工程修理部日常工作管理 一、人员调配7 二、工作单制度8 三、报告制度8 四、工具管理9 五、巡检制度10 六、交接班11 七、值班管理11 八、材料领取12 九、机房钥匙管理12 十、机电设备房出入管理12 十 一、故障处理13 十 二、大中

2、修管理14 十 三、修理管理14 十 四、综合修理房屋管理14 十 五、设备故障和事故处理程序15 十 六、公用设施改造及维护修理工作程序15 十 七、设备节能管理方法18 十 八、设备平安运行制度19 十 九、设备运行记录管理制度19 二 十、设施设备日常保养规定20 二十 一、设备养护总体要求20 兴业物业管理有限公司 第一章 工程修理部组织结构图 备注： 1、依据公司发展的实际工作须要可以增加或削减岗位工程师 2、工程部经理和各班组组长可以兼任专业工程师 兴业物业管理有限公司 其次章 部门和岗位职责 一、部门工作职责和内容 1、为公司供应技术支持，指导其做好展馆的市政设施、房屋及其附属设

3、备设施的运行管理工作。 2、对展馆各市政设施、房屋及其附属设备设施的日常运作进行平安运用督导，对存在的平安隐患提出整改看法。 3、负责组织对公司管辖区域房屋结构平安进行鉴定，对损坏房屋提出修缮方案或报房屋技术部门鉴定，并依据房屋技术部门的看法组织进行整改。 4、制定公司管辖区域房屋设备设施的年度保养安排，并对实施状况进行监督。 5、负责对各展馆设施设备的日常运行管理进行监督考核。 6、负责公司的技术平安管理工作。 7、负责公司业务拓展中的技术筹备、前期介入和新项目的验收接管工作。 8、负责公司各技术专业和其他有关单位的业务联系工作。 9、对本部门环境因素的识别、评价及管理。 10、对本部门所产

4、生的固废分类收集、处理。 11、完成公司下达的责任指标。 二、修理领班岗位职责 1、帮助经理做好本部的各项管理工作，对管理中存在的问题提出解决方法或建议。 2、帮助经理检查督促各项工作的落实。 3、帮助经理做好本部员工的劳动纪律管理以及其它行政事务的管理工作。 4、帮助做好员工的业绩考评，并对奖罚提出看法。 5、兼任受聘的专业技术职责，负责本专业的技术决策。 6、帮助经理做好本部与其它部门之间的协调工作。 7、当经理不在岗时，全面负责本部的工作。 三、土木工程师岗位职责 1、负责展馆本专业的前期介入、图纸会审、质量监督、验收接管的技术工作。 兴业物业管理有限公司 2、负责组织指导班组完善管理区

5、域内的房屋建筑、市政道路图纸资料及修理档案的归档。 3、负责审批涉及建筑结构的房屋装修方案，防止出现违章改建及装修，并对违章提出处理看法。 4、负责对公司在管房屋的结构平安进行鉴定，对一般损坏房屋提出修缮方案并报批施行。 5、制定房屋大中修安排，报经批准后组织实施。 6、负责各土木工程小修的技术指导。 7、负责制定和完善公司内部与房屋平安运用、工程管理、修理管理及技术资料归档有关的管理制度。 8、负责由工程修理部主责的本专业改造工程的组织施工、平安监督、验收及结算。 9、负责本专业相关项目的费用限制、审核和经济分析。 10、协作行政人事部组织本专业相关技能培训工作。 11、负责相关专业对外的业

6、务联系，协调与相关工程部门的关系。 12、在必要时帮助做好相近专业的工程管理及费用限制。 13、完成公司领导及部门经理交办的其它任务。 四、水电工程师岗位职责 1、负责展馆本专业的前期介入、图纸会审、质量监督、验收接管的技术工作。 2、负责组织指导班组完善房屋、市政水电图纸资料及修理档案供归档。 3、负责水电设施正常运用的技术监督和指导。 4、制定水电设施大中修安排，报经批准后组织实施。 5、负责水电设施修理保养的技术指导。 6、负责制定和完善公司内部与水电设施平安运用、工程管理、修理管理及技术资料归档有关的管理制度。 7、负责由工程修理部主责的本专业改造工程的组织施工、平安监督、验收及结算。

7、 8、负责指导供水计量、节约用水用电的技术管理，努力降低水电损耗 9、负责本专业相关项目的费用限制、审核和经济分析。 10、协作行政人事部组织本专业相关技能培训工作。 11、兼管管道煤气工程跟踪、资料完善工作。 12、负责相关专业对外的业务联系。 兴业物业管理有限公司 13、在必要时帮助做好相近专业的工程管理及费用限制。 14、完成公司领导及部门经理交办的其它任务。 五、空调工程工程师岗位职责 1、负责展馆的本专业图纸会审、质量监督、验收接管的技术工作。 2、负责组织指导班组完善空调图纸资料及修理档案供归档。 3、负责空调设施正常运用的技术监督和指导。 4、制定空调设施大中修安排，报经批准后组

8、织实施。 5、负责空调设施修理保养的技术指导。 6、负责空调设施合理运用、经济运行的技术指导，节约用水用电，努力降低能耗。 7、负责完善公司内部与空调设施平安运用、工程管理、修理管理及技术资料归档有关的管理制度。 8、负责由工程修理部主责的本专业改造工程的组织施工、平安监督、验收及结算。 9、负责本专业相关项目的费用限制、审核和经济分析。 10、协作行政人事部组织本专业相关技能培训工作。 11、负责相关专业对外的业务联系。 12、在必要时帮助做好相近专业的工程管理及费用限制。 13、公司领导及部门经理交办的其它任务。 六、弱电工程师岗位职责 1、负责展馆的本专业图纸会审、质量监督、验收接管的技

9、术工作。 2、负责组织指导班组完善弱电系统图纸资料及修理档案供归档。 3、负责弱电系统设备设施正常运用的技术监督和指导。 4、制定弱电系统设备设施大中修安排，报经批准后组织实施。 5、负责各个管理区域内弱电系统（如对讲、监控及其它设备的弱电限制部分）的技术维护和管理，按质量要求制定管理方法和运行维护规范，监督、检查、指导各个管理区域内运行管理班组对弱电设备、线路的维护保养工作。 6、负责完善公司内部与弱电系统设备设施平安运用、工程管理、修理管理及技术资料归档有关的管理制度。 7、负责由工程修理部主责的本专业改造工程的组织施工、平安监督、验收及结算。 8、负责本专业相关项目的费用限制、审核和经济

10、分析。 兴业物业管理有限公司 协作行政人事部组织本专业相关技能培训工作。 9、负责公司内电脑网络、设备及办公软件的技术维护和管理，保障电脑网络系统的正常、平安运行。 10、负责指导公司内职员对电脑设备的运用，刚好指导解决电脑操作运行中出现的问题。 11、负责公司电脑网络系统设备配置的统筹支配工作。 12、负责公司网站及社区宽带网络建设工作。 13、协作行政人事部组织本专业相关技能培训工作。 14、负责相关专业对外的业务联系。 15、公司领导及部门经理交办的其它任务 七、网络管理员岗位职责 1、帮助弱电工程师做好公司内电脑网络、设备及办公软件的技术维护和管理工作，保障电脑网络系统的正常、平安运行

11、。 2、负责公司电脑网络内重要资料的备份保存工作，按肯定周期进行更新。 3、负责指导公司内职员对电脑设备的运用，刚好指导解决电脑操作运行中出现的问题。 4、负责物业管理软件的管理工作和其它办公软件的安装工作。 5、帮助弱电工程师完成公司电脑网络系统设备的配置工作。 6、帮助弱电工程师完成公司网站及社区宽带网络建设工作。 7、帮助弱电工程师完成本专业相关技能培训工作 8、完成公司领导及部门经理交办的其它任务和弱电工程师交办的本专业的其它任务。 第三章 工程修理部日常工作管理 一、人员调配 1日常状况下，按工程修理部的组织架构图，负责各自的职责范围，完成自身的工作。 2当发生突发事务时，须要班组之

12、间帮助解决，由工程师可协商调配人力、工具，解决问题。 3经理有权依据工作状况，临时调配人力、工具。 4.当发生危及人身平安、危及设备平安时，工程修理部的每一位员工应依据自己的实力，首先处理问题，可不顾工种、专业的限制。 兴业物业管理有限公司 二、工作单制度 1对于修理的项目，以修理单的方式送达工程，修理部由工程修理员统一接单。修理单上内容必需填写清晰并记录接单时间。 2工程修理部依据轻重缓急和工种不同，将修理单派给工程师，由各专业工程师或修理领班支配实施。 3修理人员接单后打算相应工具进行修理。完成后注明修理时间和所消耗材料，并请客户签字认可后带回交给修理领班。 4修理领班审核后交还工程修理部

13、备案，并向有关部门返单。 5工程修理部一般状况下不接受电话报修，如有特别状况，事后应补工作单。 6 全部正常的修理保养安排，应依据修理领班或工程师的指示填写工作单后方可进行。 7工作单按如下依次分列优先支配： (1)人身平安、消防平安。 (2)与客户有关。 (3)设备故障影响到客人。 (4)一般修理。 (5)正常安排修理保养。 8工程师和经理应常常检查或抽查工作单的执行状况。 9.每月汇总一次工作单，向经理汇报。 10工程修理部一般状况下不接受客户和任何电话报修，一切报修均要填写工作单。 11特别状况，紧急状况可先进行修理，但必需后补报工作单。 三、报告制度 1各系统操作运行人员在下列状况下须

14、在运行记录或交接班记录中书面报告专业修理领班： (1)所辖设备非正常操作的开停及开停时间。 (2)所辖设备除正常操作外的调整。 (3)所辖设备发生故障或停台检修。 (4)零部件更新、代换、或加工修理。 (5)运行人员短时间离岗，须报告离岗时间及去向。 (6)运行人员请假、换班、加班、倒休等。 兴业物业管理有限公司 2各系统修理人员在下列状况下须以书面形式报告修理领班： (1)执行修理保养安排时，发觉设备存在重大故障隐患。 (2)重要零部件的更换、代替或加工修理。 (3)系统巡检时发觉的隐患或故障，必需在巡检记录之备注栏中加以说明。 (4)修理人员请假、加班、倒休等。 3修理领班在下列状况下必需

15、书面报告工程师： (1)重点设备除正常操作外的调整。 (2)变更运行方式。 (3)主要设备发生故障或停台检修。 （4）系统故障或正常检修。 （5）零部件更新、改造、或加工修理。 （6）领用工具、备件、材料、文具及劳保用品。 （7）加班、换班、倒休、病假、事假等。 （8）须与外班组或外部门、外单位联系。 4工程师在下列状况下必需以书面形式报告经理： （1）重点设备发生故障或停台检修。 （2）因正常检修必需停止系统正常运行而影响客户运用。 （3）应急抢修及正常检修后的修理总结。 （4）系统运行方式有较大变更。 （5）影响本物业运行（如停电、停水、停空调、停电话等）之任何施工及检修。 （6）重要设备

16、主要零部件的更新、代换或加工修理。 （7）系统及设备的技术改造、移位安装、增改工程及外部施工。 （8）人员调度及班组重大组织结构调整。 （9）所属人员请假、换班、倒休、加班等。 (10) 对外部门、外单位联系、协调。 (11) 领用工具、备件、材料、文具及劳保用品等。 (12) 修理保养安排及工作安排的变更或调整。 (13) 月度工作总结报告。 5除以上各项外，全部有关工作事项必需口头汇报上级人员。遇有紧急事务发生或发觉重大故障及隐患，可以越级汇报。 兴业物业管理有限公司 四、工具管理 1本部工具分为公用工具、各专业自用工具及个人工具三部分，公用工具及专业自用工具由修理领班负责保管及运用，个人

17、工具由个人自行保管及运用。 2全部工具保管人必需仔细负责并保持工具的完好及运用功能。工具保管人必需定期检修并保养所属工具，每月一次，以保证各类机具的正常运用。 3工具保管人必需仔细建立工具台帐，做到工具与台帐相符。 4全体员工必需爱惜工具，必需正确运用工具，凡不正确运用工具、不爱惜工具者，将被扣除当月绩效分，凡因此造成工具损坏者，将按工具原价赔偿，并同时扣罚当月绩效分 5公用工具的借用，必需执行公用工具的临时借用方法，工具借用最长时间为三天，如因工作缘由，需再接着运用时，必需重新办理借用手续，工具用完后马上主动归还，不得拖延。 6专业自用工具必需由修理领班进行每日清点，并保持完好，特殊是常用小

18、型工具，不得遗失或损坏，如有遗失或损坏，须由运用人照价赔偿。 7借用公用工具归还时，须由修理领班和运用人共同进行检验，如有遗失或损坏，须由运用人负责照价赔偿，如借用工具时未按规定填写工程修理部借还物品记录，或无法确定运用人时，造成公用工具的遗失或损坏，由当班人员负责照价赔偿。 8全部工具一律不得外借，如因状况特别，必需经工程经理批准后方可借出，员工擅自外借、带出，经查实要肃穆处理，不得用工具干私活。 9全部工具要疼惜运用，工具按规定的运用年限到期时，无论公用工具还是个人领用工具，一律以旧换新。 五、巡检制度 1巡检工作是刚好发觉设备缺陷，驾驭设备状况，确保平安运行的重要手段，各巡检人员必需按规

19、定的时间、巡察路途、检查项目等仔细执行，并仔细记录。 2在巡检过程中，如发觉设备存在问题，应马上用对讲机通知修理领班，并在可能的状况下自行消退故障。如条件所限一时不能处理，则必需做好临时补救措施后，报告修理领班，并将具体状况记入巡检记录备注栏。 3巡检人员在巡察完毕机房、泵房、配电室、竖井等全部无人值守之设备间后，必需做到顺手锁门。 4巡检人员在巡检完毕设备及其限制箱、动力柜、照明柜、高压柜、低压柜等全部 兴业物业管理有限公司 供配电设施后，必需将门锁好。 5各运行、修理领班，必需每天对所辖系统设备进行检查；各工程师必需每周一次巡检本系统全部设备，发觉问题，书面报告经理，并应马上组织处理。 六

20、、交接班 1接班人员须提前10分钟到达岗位，更换工服，做好接班打算工作。 2接班人员接班时必需检查以下工作： 1）查看上一班运行记录是否真实牢靠，听取上一班值班人员运行状况介绍，交接设备运行记录表。 2）查看上一班巡检记录表，听取上一班值班人员巡检状况介绍，交接系统设备巡检记录表。 3）检查所辖设备之运行状况是否良好，是否与运行记录、巡检记录相符，如有不符，应记入备注栏，并应要求上一班值班人员签字。 4）检查仪表及公用工具是否有缺、损，是否清洁，并按原位整齐摆放，如有问题，应要求上一班值班人员进行整理，如有丢失，应记入交接班记录备注栏，并由上一班人员签字。 5）查看交接班记录中是否有上级修理领

21、班及工程师发布之特殊任务或支配，并在交接班记录上签字。 3交班人员在下列状况时不得交班离岗： 1）接班人员未到岗时，应通知上级修理领班或工程师，须在上级支配之接班人员到岗后方可进行交接班。 2）接班人员有醉酒现象或其他缘由造成精神状态不良时，应通知上级修理领班或工程师，须在上级支配之接班人员到岗后方可进行交接班。 3）所辖设备有故障，影响系统正常运行时，交班人员须加班与接班人员共同解除故障后，方可进行交接班，此时，接班人员必需帮助交班人员解除故障。 4）交接班人员对所辖值班范围之清洁卫生未做清理时，接班人员应要求交班人员做好清洁工作后，方可进行交接班。 七、值班管理 1值班人员必需坚守岗位，不

22、得擅自离岗、串岗。如有特别状况，必需向工程师或部门经理请假，经准许后方可离开。 2值班电话为工作电话，不得长时间占用电话闲聊，不得打私人电话。 兴业物业管理有限公司 3每班必需按规定时间及范围巡检所辖设备，做到腿勤、眼尖、耳灵、手快、脑活，并仔细填写设备运行及巡检记录，刚好发觉并处理设备隐患。 4须按安排及工程师之支配做好设备日常保养和修理。如有较大故障，值班人员无力处理时，应马上报告上级修理领班或工程师。 5值班人员用餐时，必需轮换进行，必需保持值班室内24小时有人值班，当班人员严禁饮酒。 6值班人员必需每班打扫值班范围内之卫生，每班两次，清洁地面、窗台、门窗、设备表面等全部产生积尘之处，随

23、时保持值班范围内之清洁卫生。 7非值班人员未经许可不准进入配电室，如有违者，值班人员必需马上制止，否则追究其责任。如有来访者，必需进行登记。 8任何易燃、易爆物品，不准暂放、存放于值班室，违者一切责任由值班人员负责。 八、材料领取 1全部工具、备件、材料必需经过修理领班或工程师方可领取。 2 领取工具、材料必需填写领料单。 3材料运用后要在工作单上填写清晰，并经修理领班或工程师确认。 4多余材料必需退回库房。 九、机房钥匙管理 1凡24小时值班机房，除值班人员驾驭一套外，其余钥匙交工程修理部统一保管。 2.任何人不得私自配钥匙。 3凡非24小时值班机房，值班完成后将钥匙交24小时值班机房保管，

24、以备发生紧急状况后，能打开机房门。 4无关人员不得借用机房钥匙。 5遗失钥匙须马上报告。 6无人值班机房借用钥匙需登记。 十、机电设备房出入管理 1工程修理部机电设备房包括范围： 1 ） 高压配电室 2 ） 空调机房 兴业物业管理有限公司 3 ） 物业自控机房 4 ） 水箱间 5 ） 各电梯机房 2以上机房均为工程修理部的机电设备运行用房，为了确保本大楼内各机电系统正常运行，非工程修理部工作人员，未经许可不得进入以上机电设备房。 3本公司内有关上级部门因检查工作，必需要进入这些场所时，应由部门经理或其指定人员陪伴，并通知当值修理领班开门后进入，同时在设备房出入登记簿上做好记录。 4凡外单位人员

25、前来参观或有关上级业务部门前来检查工作，必需要进入这些场所时， 应由部门经理或工程师陪伴，通知当值修理领班开门进入，同时在设备房出入登记簿上仔细做好记录。 5本部门工作人员须要进入以上地点进行工作时，必需依据工作项目所规定的地点，到当值修理领班处办理完登记手续后，在当值人员带领下进入以上场所。工作结束后，应刚好通知当值人员办理验收离场手续。 6外单位施工和检修人员因工作须要进入这些工作场所时，必需凭事先办理好的有关施工许可证、工作票和有效的临时工作证件，到当值修理领班处办理许可和登记手续后进入现场，在工作中不得随意操作和触动与自己工作无关的设备。工作结束后，刚好通知当值人员办理验收离场手续。

26、7全部人员进入这些场所后，都应顺手关门，并不得随意操作和触动与自己工作无关的设备。 8全部施工和检修人员进入现场后，不得进行与自己工作无关的活动。必需在工作中做到文明施工，并仔细做到工完、料尽、场地清。 9全部人员均不得将任何无关杂物带入或贮放于这些机电设备房。 十一、故障处理 1、不须要停止运行进行修理的故障，称一般故障，由工程师调查与分析缘由，提出修理看法和责任故障缘由，吸取教训，记录在案，并汇报工程修理部经理。 2、被迫停止运行必需进行修理的故障，称重大故障，应刚好汇报工程师，由工程师组织调查分析，提出修理看法报经理批准后实施，并且对故障做到三不放过，（即：故障缘由分析不清不放过；责任者

27、与群众没受到教化不放过；没有防范措施不放过。）记录在案，对责任者做出处理看法，同时以书面材料汇报服务中心主任。 兴业物业管理有限公司 十二、大中修管理 1.设备大修是工作量最大的一种有安排的预防性修理，对设备的全部或大部分解体检查，称之为大修。 2.中修是依据设备的结构特点而定的，对技术状态已达不到运用要求的设备，按实际须要进行有针对性的修理，复原设备的性能。 3.对中修以上的设备进行修复前，必需要有书面报告交工程经理，说明：设备安装日期、运用时间。损坏程度及修复费用等。 4.对设备大修必需书面得到公司领导批准，专业性、技术性较强的设备或进口设备，应有专业公司出具的鉴定报告及预估的修复费用报告

28、。 5.对非正常状况下出现的设备大、中修理工作，有关专业工程师必需在修理工作实施前，出具具体的分析报告，必要时追究有关人员责任。 十三、修理管理 1.值班员必需仔细执行工作单（修理单）。 2.在接到报修单20分钟内必需到达现场进行处理。 3.遇特别状况时，必需征得客户同意，另行约定修理时间，并在工单上注明。 4.遇客户特别零件损坏，必需讲清缘由，取得谅解。 5.进客户区修理时，必需着装整齐，运用文明语言，不得大声喧哗，与客人口角。 6.值班员遇到解决不了的问题，不能讲“我不会”、“你找别人”此类的话，要“我帮您找个人看看”或“我须要拿回去分析一下”。 7.每天要对本班次全部的修理单进行登记。

29、8.每周要对修理单汇总，对耗材、时间、返修等做出统计。 十四、综合修理房屋管理 1.职责：工程修理部对各类修理状况进行检查，对维保过程进行跟踪指导。 2.内容： （1） 做好房屋接管工作，各种手续资料齐备，各种验收单与协议等文件保存好。 （2 ）为了延长展馆的运用寿命，仔细执行各项修理保养安排，使各种设施设备达到正常运用标准。 （3） 定期对房屋设施设备进行巡察检查，发觉事故隐患刚好解除，从而保证设施设 兴业物业管理有限公司 备正常运用。 （4） 二装施工中对施工图纸严格审验，对房间改造等项目要严格把关，确保主体结构不被破坏。 （5） 树立平安第一的思想，二装施工中对动火严格限制，动火必需有动

30、火证方可施工。 （6） 装修竣工验收必需有电检、消检验收合格报告。 （7 ）在巡查中发觉重大事故隐患，要刚好上报上级领导，并实行相应措施，防止重大事故的发生。 十五、设备故障和事故处理程序 1、无论发生何种设备和事故，工程师必需立即组织力气快速处理。 2、发生较重大事故或故障（指造成较大范围、较长时间有关系统不能正常工作或将造成有关系统不能正常工作，产生较严峻影响，干脆经济损失1000元以上者）时，必需刚好报告上级领导和有关单位协调解决。 3、无论发生何种设备故障和事故，工程师有关人员必需在值班记录和故障检修记录本上作具体记录，不得疏漏隐瞒。 4、发生较重大事故或故障时，工程师在事故、故障初步

31、处理后，写出事故、故障报告，由工程经理召集有关单位参与的事故分析会，写出分析看法和改进措施，然后由工程经理审批后送工程师。对于改进措施，有关班组必需严格执行。 5、相关文件记录：无 十六、公用设施改造及维护修理工作程序 （一）目的：确保刚好更新、改造、维护修理公用设施，保证其适时适量增容和正常运行。 （二）适用范围：适用于展馆的公用设施的改造及维护修理。 参考文件 1、设施和工作环境管制程序 2、分供的选择与评估管制程序 3、选购管制程序 （三）定义 1、公用设施的抢修：是指损坏的公用设施，已经严峻影响到人身和财产平安或其正常生活，必需对其刚好进行的修理。 兴业物业管理有限公司 2、外委：指托

32、付公司外单位进行的改造及维护修理。 3、自修：指物业工程技术人员自行进行的改造及维护修理。 （四）职责 工程修理部职责 1、作为修理（改造）项目的主审部门，负责立项工程方案及预算的审核； 2、负责做好修理（改造）工程的年度总结； 3、负责单项项目的申报、实施及结算； 4、为各服务中心供应工程方案、预算上的技术支持； 5、组织有关部门对本部负责的项目进行竣工验收，并将验收状况反馈给该项目所属管理区域内服务中心；参加其它工程项目的竣工验收工作； 6、工程部经理为部门负责的项目的第一责任人，须督促工程项目干脆负责人做好工程的实施、平安质量监督、总结工作；同时须督促员工做好工程项目的年度总结和部门所负

33、责项目的实施。 （五）、工作程序 1、管理区域内公用设施的确认 2、物业管理原制作公用设施一览表并徐备用相应管网图、供电线路图、结构图、原理图、说明书等资料。资料应予编号。 3、管理区域内公用设施应包括如下几种： （1）、供电、供水设施。（注：不包括水泵房、开关站、变（配）电所，该部分公用设施的限制按供电供水设施限制程序进行）。 （2）、路灯、公共通道灯、应急灯。 （3）、消防设施。 （4）、公共天线、公用电信线路。 （5）、清洁卫生设施。 （6）、公共防盗设施。 （7）、其他公用设施。 4、责任范围划分 依据公用设施一览表和物业管理员人数及特长划分各物业管理员责任范围，并在一览表相应栏目注明

34、。 5、修理（改造）安排 （1）“年度安排”的制定 兴业物业管理有限公司 每年12月15日前做好下一年度的工程修理（改造）、设备保养安排，修理（改造）、保养项目主要包括：电梯、空调机组、高（低）压配电系统、消防系统、生活供水系统、排水系统、防盗监控系统、电脑（网络）设施、停车场智能管理系统、公共照明系统、楼宇及公共场地、市政道路、园林绿化、出租房屋及设施、避雷设施等。 须报安排的项目是指单项预算费用2000元以上的项目。做安排时必需依据实际管理须要，做到方案切实可行、预算基本精确。各服务中心将编制好的年度修理（改造）安排送至总经理、财务部、工程修理部（送往工程修理部时须附送上用Excel编制的

35、安排表磁盘，下同）。 （2）、季度安排的制定 各班组须在年度安排的基础上，依据实际管理状况，于每季度末做好下一季度的修理（改造）安排（单项预算2000元以上的项目），编制季度修理（改造）安排表，并将安排表送至总经理、财务部、工程修理部。 6、日常巡察检查 （1）物业管理员对自己责任范围的公用设施在正常工作日内每天巡察检查，并作公用设施巡察记录。 （2）物业管理员对重要公用设施应适当增加巡察频次，必要时，对其性能状况可进行试验。 7、安排外公用设施改造及维护修理 （1）、物业管理员依据下列资料提出安排外公用设施改造及维护修理项目。 1）、日常巡察检查记录。 2）、客户投诉记录。 3）、访问客户记

36、录。 4）、上级指示。 (2)、经批准的安排外项目按规定实施。 8、公用设施的抢修 （1）、工程经理当班时，由工程经理组织实施抢修；工程经理不在时，由责任专业工程师和各班组组织实施抢修。 （2）、必要时，抢修负责人可向上级报告抢修状况或恳求帮助。 （3）、物业全部人力、财力、物力应优先满意抢修的须要。 （4）、抢修完毕，工程经理应向物业领导报告抢修状况，包括： 1)事故缘由； 兴业物业管理有限公司 2)损失状况； 3)抢修结果； 4)抢修费用； 5)订正和预防措施。 6)除抢修外，公用设施在保修期内发生质量问题，由工程经理书面通知并监督施工单位或供应商处理。 7)公用设施改造及维护修理工作质量

37、的检查。 8)各专业工程师重点检查项目质量和抢修项目质量，发觉问题，刚好通知各班组处理。 9)公司经理随机检查公用设施的改造及维护修理工作质量，发觉问题，刚好通知工程经理处理并要求其书面报告处理结果。 相关表格记录 公用设施一览表 年度修理（改造）安排 季度修理（改造）安排 公用设施巡察记录 十七、设备节能管理方法 1重视节能的重要性，让每位员工都了解节能是工程管理之重要内容。 2工程修理部各专业管理人员要了解主要用电设备的数量、运行状况。 3了解各种能源的收费标准。 4指派专人负责节能工作的检查、督促。 5推广节能观念、意识和方法。 6不断对用电、用水及其它能源消耗状况及节能效果进行分析、调

38、查，使之不断完善。 7应用物业自动化限制进行管理，依据季节、时间改变，时刻调整。 8加强保温材料的维护保养。 9空调风量依据季节、时间、现场需求随时调整。 10照明线路的布置及调整。 11灯具的选择（节能灯、日光灯带功率补偿器）。 12升降梯/电扶梯的智能管理。 13采纳节能开关限制照明： 1) 声控开关 兴业物业管理有限公司 2) 光控开关 3)时间限制开关 4 )延时限制开关 14合理运用设备，使其最大限度的达到工作效率，例如；变压器最合理的工作负载是8090%，这时它各方面的利用率最佳。 15使设备保持良好的运行状态。（润滑、密封等） 16采纳节能水龙 十八、设备平安运行制度 1、机电设

39、备的管理以平安、正常、经济运行为标准，机电设备的操作、保养、修理由工程修理部专业技术人员实施，修理人员须持有相应的操作证、上岗证。 2、智能限制、消防、电梯、供电、供水设备管理实行24小时值班制度值班员必 3、须亲密留意和驾驭设备的运行状况，发觉问题刚好处理，并做好运行记录。 4、机电设备严格根据设备修理保养规程进行维护，保证设备完好。 5、值班员和修理人员应严格根据操作管理规程进行操作和修理。 6、设备管理人员应了解和驾驭设备运行规律，贯彻以预防为主的方针，防止事故发生。 7、修理设备时，先打算好材料和实行相应的平安措施和技术措施，防止触电及设备事故的发生。 8、在电源干线、低压配电柜上进行

40、工作时，必需有专人监护，操作必需运用绝缘工具并悬挂标示牌。 9、做好设备运行和修理记录，建立设备台帐，定期对设备进行清洁卫生。 10供配电设备房必需具备有灭火器材。 相关文件记录：无 十九、设备运行记录管理制度 1、管理区域内验收交接应移交有关机电设备档案资料，包括设备产品合格证、施工图、接线图、试验报告、说明书等，综合部档案室设专柜保管。 2、建立设备运行档案柜，保存设备技术资料、设备台帐、设备运行管理资料和修理资料等。 3、值班员和修理人员做好智能限制、消防、水电、电梯等设备的值班记录和各种设备的巡察检查和保养记录，并有记录人的签名。 兴业物业管理有限公司 4、全部记录以月为单位整理、装订成册，归档管理。 5、定期对设备管理记录进行统计分析，驾驭设备运行状况。 6、借阅查找设备管理记录应办理相关手续。 相关文件记录：无 二 十、设施设备日常保养