房地产企业会计核算.docx

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1、房地产企业会计核算 房地产开发企业会计核算 一、收入核算：预售帐款（应收帐款）经营收入 预收帐款 （一）、本科目核算企业根据合同规定预收的购房定金 （二）、企业收到购房单位和个人的购房定金，借记“银行存款”科目，贷记本科目；商品房移交购房单位或个人运用时，应按商品房售价进行结算，借记“应收帐款”等科目，贷记“经营收入”科目，同时，将预收的购房定金自本科目转入“应收帐款”科目，借记本科目，贷记“应收帐款”科目 有的企业可能通过应收账款科目贷方核算预售收入，或者可能把部分预售款放入应收账款科目贷方核算。这样我们在实际工作中不仅要关注预收账款科目，同时要关注应收账款贷方等相关往来帐，对房地产企业做好

2、预售收入先按预料计税毛利率，预交税款的日常管理。 这里要留意税收与会计的差异依据会计准则规定，房地产企业预售业务的会计处理为：当企业收到预售款项时，由于不符合新会计制度规定相关的收入和成本能够牢靠地计量的确认原则，所以不确认收入，而是作为负债计人预收账款，待房屋交给购买方时，再确认收入。收到预售款项时，借记“银行存款”，贷记“预收账款”；房屋交给购买方时，借记“预收账款”，贷记“主营业务收入”，同时结转成本，借记“主营业务成本”，贷记“开 发产品”。税收上预售收入先按预料计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，只有当开发产品完工决算以后发生的销售现房收入，会计和税法一样。 二、成本费用核算留意

3、区分:精确区分期间费用和开发成 本；期间费用可以当期干脆扣除，开发成本只有已售开发产品的计税成本可以扣除，假如把应计入开发成本的金额计入期间费用，将扩大扣除项目金额，削减应纳税所得额。 例如：利息支出。依据31号文20条规定企业为建立开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用按会计准则的规定进行归集和安排。 会计准则17号借款费用部分规定：企业发生的借款费用，可干脆归属于符合资本化条件的资产的构建的，应予以资本化，计入相关资产成本，其他借款费用，发生时确认为费用，计入当期损益。符合资本化的条件的资产，是指须要经过相当长时间构建或生产才能达到可运用或销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等。

4、房地产开发企业固定资产、投资性房地产和存货三项全包括。这里开发自用的属于固定资产，用于对外出售的商品房就属于符合借款费用资本化的条件的存货，用于对外出租的商业用房和写字楼等就属于投资性房地产。留意借款费用资本化的时间，构建或生产达到可运用或销售状态应当停止资本化。对于为建立开发产品借入资金发生的借款费用，应划分成本对象完工前发生借款费用计入开发成本。完工后计入财务费用，干脆在税前扣除， 而开发公司财务处理多为干脆进入财务费用，当期扣除，削减应纳税所得额。如：2022年1月1日贷款，一年期，贷款利息1200万元，项目于2022年9月30日完工，则这部分贷款利息前9个月的900万元要予以资本化，计

5、入开发成本-开发间接费用科目，后3个月的利息支出300万元就可以干脆计入财务费用扣除。（总结：为开发产品借入，产品开发阶段发生，从借款的内容和时间上界定应不应当资本化。是计入开发成本还是计入财务费用） 例如： 如内部独立核算单位为开发产品而发生的管理人员工资、福利费折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动爱护费、周转房摊销等应计入开发成本的开发间接费用，而不是计入管理费用，企业行政管理部门(总部)为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用，应作为期间费用，记入“管理费用”科目，犹如工业企业生产工人工资计入制造费用而不是管理费用。 三、开发成本科目的核算 开发成本科目核算企业在土地、房屋、配套设施和代

6、建工程的开发过程中所发生的各项费用。 总原则：最重要的是思路清楚，分清层次， 开发成本 土地开发、房屋开发、配套设施开发、代建工程开发 XX开发项目 土地征用费等六项 核算程序 一、首先确定成本对象即详细的开发项目 由企业在开工之前合理确定。企业应依据本企业的经营特点，选择本企业的成本核算对象。31号文26条规定的6原则确定成本对象（1）可否销售（2）分类归集（3）功能区分（4）定价差异（5）成本 差异（6）权益区分 例如某企业同时开发一个小区中，一部分是一般商品住宅，一部分是写字楼，就要将这两部分作为两个成本对象分别进行核算。 再如31号文第33条，企业单独建立的停车场所，应作为单独的成本对

7、象单独核算，象这种单独出售的车库，应在完工时单独根据车库应负担的支出归集到开发成本-配套设施开发-车库明细账下，这时车库的开发成本是作为与房屋并列的一个开发项目单独核算，而利用地下基础设施形成的停车场，作为公共配套设施应在发生时计入开发成本-公共配套设施明细账下，完工时与配套小区的其他开发成本一起结转至开发产品-房屋开发-公共配套设施-某小区明细账下这时车库的开发成本是房屋开发下面公共配套设施这个成本项目，是房屋开发成本的一部分。 二、设立合理的成本核算项目。 （1）土地征用拆迁及补偿费：包括征地费、安置费 及原建筑物的拆迁补偿费。 （2）前期工程费：开发前的规划、设计、场地平整等费用。 （3

8、）基础设施费：供排水、电、照明、通讯、道路等基础设施建立费用。 （4）建筑安装工程费：房屋建设施工过程中的各项费用。 （5）公共配套设施费：能分摊计入开发产品成本的不能有偿转让的公共配套设施如锅炉房、车棚、居委会、派出所水塔等； （6）开发间接费：为开发觉场发生的各项费用如现场管理人员工资、福利费、水电费、周转房摊销等。这前五项都可能有余额，属于按肯定安排到在建项目后，未建项目应担当的成本，而第六项，开发间接费用科目，全部是在建项目实际发生各项间接费用，属过度性科目，期末应全部结转至对应的在建项目。 三、精确的进行成本的归集、安排与转结。 31号文29条开发成本中属于干脆成本和能购分清成本对象

9、的间接成本干脆计入成本对象。干脆归集的成本费用主要是建筑安装工程费用。共同成本和不能负担对象的间接成本，要进项安排共四种安排方法。占地面积法、建筑面积法、干脆成本法和预算造 价法其中占地面积法如土地征用拆迁及补偿费，某企业一次购入土地，分次开发，这时候涉及2次安排，首先开发第一期实地占地面积占总购地面积比例安排，然后再按比如商品房、别墅区、写字楼等某一项成本对象占本期开发的面积比例安排。例如：某企业支付5万平米土地金额10亿元，一期开发2万平米，其中商品房占地1.5万，写字楼占地5000平米，那进行第一次安排，一期开发土地成本应分摊4亿元，二次安排，商品房土地成本应分摊3亿元，写字楼应分摊土地

10、成本1亿元。 建筑面积法如应有两个或两个以上成本对象负担的前期工程费首先在”开发成本-房屋开发-前期工程费”科目归集,再按建筑面积进行安排，这里建筑面积包括未建和在建的安排，在建项目中不同成本对象的安排。31号文30条明确规定安排方法的有3项内容，土地成本按占地面积法，公共配套设施按建筑面积法，借款费用按干脆成本法或预算造价法，其他项目安排有企业自行确定。开发产品完工时应留意成本核算中只有3项可以预提费用作为计税成本。一是建筑安装工程费中的出包工程未取得全额法票，可预提，金额限制在合同总金额的10%以内，这里要留意会计与税法的差异，财务处理上可能在完工时按未取得发票的全额预提，金额很可能超过1

11、0%，税法只对10%以内的金额予以认可，这将影响到全部开发成本，进而影响可售面积单位工程成本，也将影响已销开发产品计税成本，影响应纳税所得额。其次项可预提的是公共配套设施未建立或未完工的。通常存在先 建房屋，后建公共配套设施状况，这里要留意在公共配套设施完工时，刚好调整预提数和实际发生数的差额，假如预提的公共配套设施含有多种项目，应在每一个项目完工时，逐项调整差异，不得等全部配套工程竣工后一次调整。第三项可预提的时应上交未上交的报批报建费用，物业完善费用。除了这三项，即使企业在完工时预提，税法不予确认。由此我们可以看出企业开发总成本不是一成不变的，单位成本也会有相应改变，进而影响计税成本。但这

12、种改变不会太大。 企业已经开发完成并验收合格的土地、房屋、配套设施和代建工程，应刚好进行成本结转。期末结转成本时，按实际成本，借记“开发产品”科目，转作固定资产的增加固定资产，也有可能是转作投资性房地产。贷记本科目。开发成本的期末余额为在建开发项目的实际成本。 开发成本开发产品固定资产 出租开发产品 房地产企业会计核算 房地产会计核算 房地产开发企业会计核算方法0501 房地产开发企业会计核算问题探讨 房地产开发企业会计核算的特点 房地产会计核算1 09年最新居地产开发企业会计核算 关于房地产的论文：关于房地产开发企业会计核算的探讨 房地产开发企业的会计核算 房地产开发会计核算 本文来源：网络收集与整理，如有侵权，请联系作者删除，谢谢！第9页 共9页第 9 页 共 9 页第 9 页 共 9 页第 9 页 共 9 页第 9 页 共 9 页第 9 页 共 9 页第 9 页 共 9 页第 9 页 共 9 页第 9 页 共 9 页第 9 页 共 9 页第 9 页 共 9 页