房地产业中国房地产行业研究深度报告.docx

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1、房地产业中国房地产行业研究深度报告 房地产业中国房地产行业探讨深度报告 一、中国土地资源概况 中国陆地面积960万公里2(=9.6亿公顷=144亿亩)，占亚洲大陆土地面积的22.1%，占全世界陆地面积的6.4%，仅次于俄罗斯和加拿大。中国土地管理法将土地分为三大类，即农用地、建设用地和未利用地。农用地包括耕地、园地、林地、牧草地、其他农用地。建设用地包括商业服务业用地、工业(包括开发区-园区等)采矿仓储用地、公用设施(水电气-邮电-景点)用地、公共(行政事业单位)建筑用地、住宅用地(城镇住宅-农村宅基地)、交通运输用地、水利设施用地、军事监狱宗教使馆墓地用地。未利用地包括荒草地、盐碱地、沼泽、

2、沙漠、裸土地、裸岩石、高寒荒漠，河流、湖泊、芦苇地、滩涂、冰川及永久积雪。 2005年，全国耕地12208.27万公顷(18.31亿亩)，削减0.30%；果园等园地1154.90万公顷(1.73亿亩)，增加2.31%；林地23574.11万公顷(35.36亿亩)，增加0.30%；牧草地26214.38万公顷(39.32亿亩)，削减0.21%；养殖水面等其他农用地2553.09万公顷(3.83亿亩)；居民点及独立工矿用地(指城镇-乡村居民点、独立居民点、居民点以外的工矿-国防-名胜古迹等企事业单位用地)2601.51万公顷(3.90亿亩)，增加1.11%；交通运输用地230.85万公顷(0.35

3、亿亩)，增加3.37%；沟渠、水工建筑物等水利设施用地359.87万公顷(0.54亿亩)，增加0.26%；未利用地270万公里2(=2.7亿公顷=40.5亿亩)。 按建设部数据，2000年我国城镇人均住宅建筑面积为20平方米，2005年达到了26.11平方米，年均增长1.2个平方米。依此速度，2022年我国城镇人均住宅建筑面积将达到32.11平方米。则，2007-2022年新增住宅建筑面积需求为50.82亿平方米，年均新增住宅建筑面积需求为12.7亿平方米。而2006年商品房住宅竣工面积仅5.3亿平方米，与潜在的住宅需求有巨大的差距。 目前，中国正处于城镇化快速发展时期，面临世界历史上最大规模

4、的城乡人口迁移，城镇住房需求大，但资源承载力相对不足。因此，住房建设必需贯彻节约资源、爱护环境的原则，削减住宅发展的资源环境代价。一要根据节约用地的要求，确定住房建设套型面积、建筑形态和建筑容积率。优化空间布局，充分利用每一寸土地、每一寸空间。在精细设计、保证功能基础上，尽可能增加中小套型住房供应。二要加快住房科技创新，推广应用节能、节水、节材与环境爱护技术。 1995年，中国对城镇住房制度进行了根本性改革，即取消实物安排，推动住房商品化。随着住房市场化改革的深化，目前中国城镇80%的住房交易，已经通过市场进行配置。市场机制可以较好地适应不同家庭的多样化住房需求，提高资源配置的效率，在解决居民

5、住房问题中处于基础性地位。同时，要接着强化政府对困难群众的住房保障职责，建立住房保障体系，加强对房地产市场的调控。一要合理确定廉租住房保障范围和保障水平。中国在相当长一段时期仍旧是发展中国家，财政实力总体有限，要坚持适度保障的原则。随着经济发展，逐步扩大覆盖范围，提高保障水平。二要从将来一段时期的实际状况动身，增加中低价位、中小套型一般住房供应，帮助那些既不属于廉租住房保障对象又没有实力进入市场的家庭。三要进一步完善住房公积金制度，逐步向中低收入家庭倾斜。 二、房地产业概况房地产可以分为住宅房地产和商业地产。 住宅房地产业的本质就是一种制造业：以土地为原料，以水泥、钢筋为辅料，雇佣建筑施工队伍

6、进行组合加工，生产出产成品(即住宅)并销售给消费者(购房者)。房产商自己并不持有物业，是纯粹的住宅建立商。 在土地资源稀缺或供应受到政府强力限制的条件下，土地价格呈长期上扬趋势，进而带动住宅价格呈长期上涨趋势。鉴于此，个别房产商起先囤积原料而不事生产制造，因为制造(对土地施工变成住宅)的利润远远比不上单纯购买土地然后坐等土地价格上涨的利润。国家颁布文件，土地闲置1年征20%费用闲置2年无偿没收，遏制了房产商囤地的可能。个别房产商起先积累存货不售(囤房)，同时从银行、资本市场募集更多的资金买地建房并囤房。可是在国家的宏观调控下，房产商没有了融资渠道，必需回来到制造业的本质上来，卖产品来获得经营现

7、金流。可是房价已经步入高位，超过了大部分居民的购买力，所以，房产商必需降价卖产品，从而达到国家房市调控的目的：回来房产业的制造业本质。 住宅房产业作为制造业的一种，通过稳定的毛利率基础上，加快资产周转率来获得收益。有利于快速回笼资金，但是不能获得土地的长期增值收益。 商业地产业，生产流程跟住宅房地业的流程完全一样，不同的是，在生产出产成品(物业)后并不出售物业，而是长期(最长50年)持有物业并有效的经营管理物业。商业地产包括写字楼、商场、酒店、旅游地产、工业地产等。好处是一来可以获得稳定的租金回报，二来可以享受土地和物业长期升值的收益；缺点是投资回收期较长、资金压力较大。商业地产不是制造业，而

8、是类似于土地资源类和地理位置资源类企业。 但是由于投机资金的存在，他们普遍把房地产，无论是住宅还是商业地产，都当作了投机标的；其次，地产商土地购买、建筑施工都依靠银行贷款；最终，购房者购房支出的70%都依靠房产抵押贷款，所以，房地产不单单是制造业，而且具有很强的金融属性。 三、具有地产属性的农业和交通基础设施 农业包括种植业、林业、畜牧业、渔业，它们以土地(包括耕地、草原、林地、水面)为生产母体，不停地孳生出各种动植物产品。农业里面，种植业产品包括粮食、蔬菜水果、经济作物(包括生物燃料)，林业产品包括原木和果实，畜牧业和渔业主要供应动物产品，即肉食。工业化养猪、养鸡等我们不视为农业。 农业的根

9、基是土地，是一个农业企业的核心资源。农业土地分为国有和集体全部。企业只能拥有国有土地运用权(最长50年)和集体土地承包经营权(最长可以70年)。但是中国缺乏一个流淌性强的土地交易市场，并且农产品价格受到政府限制，土地增值要实现并不简单；转基因技术可以显著提高作物抗病虫害实力，增加粮食单产，从而间接降低农用地价值。 拥有耕地、水面等土地资源的，比如北大荒、洞庭水殖、好当家、獐子岛、新中基、中粮屯河、国投中鲁。北大荒拥有936万亩耕地资源和360万亩可垦荒地，是国内最大的土地承包经营企业，土地资源面临系统性的重估增值契机。绿大地(002200)拥有先进的苗木生产技术和生产资源(7263亩生产基地)

10、。好当家(600467)获得了威海苏山岛以南未开发利用海疆6773公顷(10.1595万亩)运用权，海参养殖海疆由3万亩扩张到13万亩。大亚科技有原料林76.5万亩，威华股份有原料林65万亩，升达林业有原料林10万亩，永安林业有原料林181万亩(全部权归集体)，吉林森工有450万亩(全部权归国家,运用权归集团,上市公司只是租赁)，景谷林业有原料林50万亩。 交通基础设施包括港口、机场、铁路网、马路网、管道网，他们具有特定地理位置的垄断土地资源，具有长期的国有土地运用权(最长50年)，国有土地运用权到期后，有续期和优先购买的权利，而土地具有长期升值的预期。 四、房地产业的生产流程 1、土地取得

11、五、房地产开发涉及到的部门 1、国土资源部门：负责土地的一级开发、储备、出让和管理工作。(国有土地运用证) 2、房屋管理部门：负责房屋拆迁、预售审批、交易、登记、白蚁防治等工作。 3、规划部门：负责规划要点审批、规划方案审批、单体方案审批、施工图报建审批、规划验收、放线、验线等工作。(建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证)? 4、建委：负责企业资质审批、施工许可证审批、招投标管理备案、设计及施工单位的准入及资质审批、平安质量监督等工作。(建筑工程施工许可证)? 5、消防：负责消防通道、消防分区、消防用料、喷淋系统、烟感系统、报警系统等与消防相关的报建审批和验收。 6、人防：对应建人防工事的设

12、计进行审批和验收，并监管日常运用状况。 7、环保：负责噪音(中心空调、室外车道)、废气(排烟管道)、排污(污水排放)等污染源处理设计的审批和验收工作。 8、卫生防疫：负责餐饮功能部分的设计审批和验收工作。 9、环卫：负责垃圾集散点、垃圾压缩站的设计审批和验收工作。 10、交通管理：负责道路开口、停车场划线等设计审批和验收工作。 11、供水、供电：负责红线外管线敷设、施工用水电、永久水电的设计审批和验收工作。 12、航空管制：负责航高、航灯的设计审批和验收。 另外还有地名办(地名、街道名审批)、派出所(门牌号码审批)、税务(营业税、土地增值税、所得税的征收)等部门。 六、住宅用地的供应 2005

13、年，居民点及独立工矿用地(指城镇-乡村居民点、工矿-国防-名胜古迹等企事业单位用地)2602万公顷=3.9亿亩。未利用地包括荒草地、盐碱地、沼泽、沙漠、裸土地、裸岩石、高寒荒漠，河流、湖泊、芦苇地、滩涂、冰川及永久积雪，共270万公里2=2.7亿公顷=40.5亿亩。全国耕地1.22亿公顷=18.31亿亩。 可以看得出来，我国国土整治的空间相当广袤，我国有40亿亩未利用地，其中的荒草地可以改造为耕地、园地、林地、牧草地、居民点及工矿用地，滩涂可以改造为围垦耕地、居民点及工矿用地，盐碱地可以改造为耕地、居民点及工矿用地。 依据建设部的数据，2005年，我国城镇人均住宅建筑面积达到了26.11平方米

14、，我国城镇总人口为5.7亿，城镇总住宅建筑面积为149亿平米=149万公顷=2235万亩。根据容积率为2计算，我们城镇住宅用地总面积为1118万亩，仅占居民点及独立工矿用地的3%。假如能够将市区的工厂、国防单位迁移到郊区或农村的荒草地、滩涂、盐碱地，将腾出大量的土地用于城镇住宅建设。将分散的农村居民点合并为集中的城镇居民点，那么腾出来的大量农村居民点将变为耕地，从而为该地区中心城市郊区耕地变为建设用地供应耕地占补平衡的基础。 随着交通完善和产业集聚，大量荒草地、滩涂、盐碱地可以干脆作为新兴城镇的住宅用地。随着转基因技术的完善，杂交良种的培育，化肥的改进，我们耕地的亩产将大大提高，可以腾出部分耕

15、地转做住宅用地。所以我国房地产行业的原材料(住宅用地)供应非常足够，但前提是旧城居民区的拆迁和工厂的搬迁能否顺当进行，空心村、分散村落合并能够顺当进行并转化为国有建设用地。 地方政府财政对卖地的依靠很大，无论房地产行情好坏，都必需持续供应住宅用地。也就是说，地方政府有实力并且有动力向市场持续供应住宅用地。所以，我国房地产商从长远而言，不存在原材料瓶颈问题。 但是问题的关键在于，原材料供应是政府独家垄断，房地产商在与政府的博弈中处于弱势，只有竞相抬高买地价格，从而推高房价。 但是在市场面前，政府也并非可以为所欲为。首先，经济形势不好的时候，房子不好卖，房地产商就会不买地或少买地，而政府财政出于对

16、土地的严峻依靠，又不得不出卖土地，造成土地价格下跌。其次，各个省、各个市政府之间也存在竞争，假如某个地方政府土地要价过高，地产商可能就转移到其他城市，即使高价成交，也会抬高本市企业的生产成本、失去产业竞争力。 无论任何，政府虽然出于垄断地位而有很强的限制实力，但房地产市场是国民经济的晴雨表，不是政府能随意左右的。 七、人民币升值预期下的房地产价 持有美元的人都预期到美元贬值而人民币对美元升值，所以大量热钱进入中国，一部分趴在银行，享受纯粹的升值收益和利差收益；一部分进入房地产，既享受了纯粹的升值收益，又享受地产价格上升的收益。 除非人民币名义汇率升值到跟实际购买力一样的程度，否则中国的商品、资

17、源价格上涨就是不行避开的。因为均衡状态就是美国商品价格=中国商品价格名义汇率。名义汇率被人为压低，那么结果就是中国商品价格持续上涨。 所以，热钱进入中国房地产数量是浩大的，根源就在于人民币名义汇率被人为压低。 八、中国房地产商的赢利模式 靠囤积原材料(土地)或囤积产成品(房子)来盈利是2005年-2007年中国诸多地产商的盈利模式，这种盈利超过了制造的利润(房子的价格土地和建安的价格)。 不过，这种赢利是不行持续的，是市场短暂非理性造成的结果。长远来看，中国地产商也必需回来制造业本性：靠生产施工赚取盖房子的利润。 可以这么对中国地产商进行分类： 1、快速拿地，快速开发，降价快速销售。优点是风险

18、小，资金周转快；缺点是，可能丢失土地价格和房子价格快速上涨的收益。万科、保利地产属于此类。 2、快速拿地，快速开发，高价缓慢销售。优点是可以获得地价房价上涨的暴利；缺点是对现金流的要求比较高，买地和施工都须要钱，并且一旦房价下跌，巨额存货无法顺当出手而遭遇重大损失。泛海和金地属于此类。 3、快速拿地，缓慢开发，降价快速销售。在建工程多的企业适合。 4、快速拿地，缓慢开发，高价缓慢销售。拿地须要现金流。恒大地产属于此类。 5、缓慢拿地，快速开发，降价快速销售。原料多的企业适合。 6、缓慢拿地，快速开发，高价缓慢销售。施工须要现金流。 7、缓慢拿地，缓慢开发，降价快速销售。产成品多的企业适合。 8

19、、缓慢拿地，缓慢开发，高价缓慢销售。风险小，资金周转慢，收益也小。 9、拿地，开发，不出售并长期持有、经营租赁。优点是可以获得稳定的现金流和土地增值收益，缺点是现金缺口比较大。 房地产业中国房地产行业探讨深度报告 中国房地产业 中国房地产业浅析 中国房地产业的现状 房地产业 中国房地产业与房地产市场营销发展历程 中国房地产业现状与将来 中国房地产业发展趋势 中国房地产产业分析报告 房地产业营销报告 本文来源：网络收集与整理，如有侵权，请联系作者删除，谢谢！第13页 共13页第 13 页 共 13 页第 13 页 共 13 页第 13 页 共 13 页第 13 页 共 13 页第 13 页 共 13 页第 13 页 共 13 页第 13 页 共 13 页第 13 页 共 13 页第 13 页 共 13 页第 13 页 共 13 页