房地产公司运营管理方案.docx

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1、房地产公司运营管理方案 房地产公司内部运营模式设计方案 房地产公司内部运营模式是针对房地产项目的特点，房地产公司在肯定的组织机构下，依据系统限制目标和方法，形成的一套管理运作体系。 本方案将从组织机构、系统限制目标和方法以及管理运作体系三方面提出房地产公司内部运营模式的设计思路。 一、组织机构 （一）公司组织机构框架 组织机构框架设计的核心问题是职能设计。职能设计规定了组织在进行经营活动中业务内容的构成和安排，以及组织中每个部门、每个人的工作范围和内容，从而自业务每个单元到业务整体，自每个人到部门到公司整体，形成一种有效的运营体系。 职能设计需具备全面性和效率性。全面性是指职能设计涵盖了项目所

2、涉及的每个方面和项目进行中的每个阶段；效率性是指依据职能的技术相关性划分职能部门，对于详细工作尽可能避开双重管理和交叉管理问题。 据此，本方案从项目业务内容、公司内部管理内容和对外协作单位三方面提出组织机构设计方案。对于各部门全部职能内容不一一列举，这里仅提出主要职能框架。 （二）项目部组织机构 纳入项目部的公司整体机构框架拟采纳矩阵式结构。项目部仍设立五部，受总公司垂直上级监督指导和项目经理的干脆领导。 项目部组织机构设计的主要问题是公司五部与项目部之间的职权安排。对此，方案设计的思路是：总部限制，项目执行；效能优异，权责明晰。 “总部限制，项目执行”即房地产项目进行过程中的主控线和重点问题

3、，全部由公司总部决策，项目部有决策的建议权和参加权；对于公司总部形成的决策，项目部负责详细执行，并拥有在公司主控线和重大问题下的工作自主权。例如，以项目预算和成本核算为中心的财务限制线，以项目总进度支配和进度调整为中心的进度限制线，应由公司总部限制；项目部根据预算方案和总进度方案自主开展详细工作，并接受总部对工作的监督和指导，保障财务和进度目标的实现。另外，涉及投资决策、设计方案选取、工程招标、材料招标等重大问题，应由公司总部管理决策。项目部根据设计方案、工程合约、材料合约，进行相应的设计管理、建筑单位管理和材料供应商管理。 “效能优异，权责明晰”是对“总部限制，项目执行”的系统架构的要求。依

4、据“效能优异”的原则，对于主控线和重点问题之外的常规和不行预知问题，由项目部现场处理。对于涉及主控线和重点问题的变更和调整，必需经由公司总部解决。在合约签订和执行的过程中，会不行避开地出现偏差，因为合约签订和执行分属公司和项目部，就不行避开地产生公司五部与项目部之间的推诿，就此在“权责明晰”的原则下，因为合同疏忽和不完善而发生偏差，由公司总部负责处理；假如合同完善并明确约定，执行偏差由项目部负责。 （三）职位等级和职务等级设计 职位等级是依据组织机构职能确定的工作范围和权责。职位等级的设计重点是管理层次和管理幅度，即对上下级关系的界定。公司职位等级设计建立在五部的框架下，分为总经理、副总经理、

5、部长（总监）、经理、助理、员工六级。项 目部的职位等级依据公司职位等级，除总经理外，分为副总经理、部长、经理、助理、员工五级。在一般状况下，上级听取干脆下级的汇报，并向干脆下级下达任务。尽量避开越级汇报和越级下达任务，这种状况简单引起职位权力的分散，损害垂直管理的效率。例如，某部门经理具有部门预算的审批和经费的申请权，越级下达任务，可能造成部门员工无权处置问题，并且扰乱部门工作安排和管理有序性。 职务等级是依据所从事的业务内容和个人专业技术实力所确定的薪酬体系。职务等级同样分为公司六级和项目部五级。一般状况下，职位等级与职务等级一一对应。然而考虑到某些专业职位的特别性，以及人事管理的敏捷性，职

6、位等级和职务等级可以存在偏差。例如，检验员职位属助理级，可以定为经理级职务。 在公司业务开展初期，可以依据项目状况和公司人员状况逐步完善职位配套，柔性支配职务等级。 二、系统限制目标和方法 （一）系统限制的目标 房地产工程项目的限制主线是成本、进度、质量三方面。成本限制是对资金的限制，进度限制是对时间的限制，质量限制在这里不仅是对工程质量的限制，也是对房地产开发中各项职能实力的设计和改进。 成本限制的核心是预算管理和资金安排。预算管理即对房地产开发中的各项费用进行分类，通过项目概预算和预算设定预算目标，并在各部门的职能框架下执行预算目标，进行系统性成本限制。资金安排即在预算的基础上进行汇总，并

7、依据进度编制资金运用安排表，以及融资安排表，提出资金支出和资金筹融的时间数量方案。 进度限制是对房地产项目涉及业务面广、业务单位多提出的限制目标。同样进度限制不仅是工程进度限制，也包括前期开发、证照办理、市场销售等业务的进度。进度限制即通过进度安排将各部门的工作和业务单位的帮助工作连接成时间限制线，保障主业务线条按时间安排推动。 质量限制即对围绕成本限制和进度限制两条主线，各个职能活动的详细实施进行优化和持续改进。例如，开展预算限制中工程建筑成本限制，主要是对承建商的合约限制和合约调整，那么就招标工作和工程更改的流程和方式，这些详细 实施的设计和改进，就是质量限制的重点。假如说成本限制是“三维

8、”管理的资金轴，进度限制是“三维”管理的时间轴，那么质量限制就是“三维”管理的深度和绩效轴。 （二）系统限制的方法 实现系统限制目标的方法分为会议限制和节点限制。 会议限制，即对分散的职能工作进行统一和协调，确保各项职能围绕既定的成本和进度执行；对安排与实际的偏差进行检查和分析，提出关键问题的解决方案，并相应调整成本进度目标以及部门工作安排；对职能部门的活动和工作方案进行审定，如审定招标方案、聘请方案等，并依据实际效果提出改进措施。 节点限制，即将总成本进度目标分解阶段目标或小周期目标，例如桩基工程目标、月度成本进度目标、季度成本进度目标等；各职能依据关键节点确定工作方案，评价工作绩效；对于分

9、解节点进行系统的财务和进度评估，核算经营效益。 三、管理运作体系 将组织机构职能根据系统限制目标贯穿，就形成了管理运作体系。 如图，成本限制线是由各部门依据项目的成本构成部分，分别提出成本预算和安排，即项目进行过程中发生成本的数额和时间，财务部作为成本限制线的核心部门对其他部门预算和安排进行汇总，并制定融资安排。在总体预算实施中，各部门对当期已发生的成本进行核算，财务部依据实际支出金额监察部门核算结果，并与总成本预算和概预算目标进行对比，衡量总成本目标执行状况；各部门对下期发生的成本项目和金额进行预料，上报财务部汇总，财务部依据汇总结果筹集下期资金。 进度限制线是由工程部制定工程总进度安排，并

10、分节点提出节点目标，各部门围绕工程总进度和节点目标，支配本部门工作时间线。在总进度实施中，工程部对当期项目的进度进行回顾，检查现场施工、证照办理、人员配备、销售等工作的进行状况，与总进度目标进行比对，提出改进方案；在改进方案的基础上，确定下期进度目标，并要求各部门相应调整安排。 质量限制线是对各部门开展职能工作方法的限制，是实现成本和进度目标的基石。各部门的职能工作维持在高水平就能削减成本限制线和进度限制线的偏差。然而质量限制线的改进基于各部门的业务阅历，还需逐步完善。 综合本方案提出的内部运营模式，即在系统目标和方法的主轴上，带动公司总部及各部门职能运转的大齿轮，通过大齿轮作用于项目小齿轮，实现项目效益目标。 房地产公司运营管理方案 房地产公司项目管理方案 房地产公司学习方案 房地产公司培训方案 房地产公司管理手册 房地产公司管理手册 房地产公司现场管理 关于房地产公司请示在房地产公司开发 某房地产公司运营管理部考察报告 房地产公司 贺卡宣扬方案 本文来源：网络收集与整理，如有侵权，请联系作者删除，谢谢！第8页 共8页第 8 页 共 8 页第 8 页 共 8 页第 8 页 共 8 页第 8 页 共 8 页第 8 页 共 8 页第 8 页 共 8 页第 8 页 共 8 页第 8 页 共 8 页第 8 页 共 8 页第 8 页 共 8 页