某大学物业管理服务细则.docx

《某大学物业管理服务细则.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某大学物业管理服务细则.docx（50页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、某大学物业管理服务细则 某高校物业管理服务细则 为规范我校物业管理活动，提高物业服务质量，创建和保持整齐、平安、舒适的教学和生活环境，特制定本服务细则。 一、行政办公楼、教学（试验）楼物业管理 （一）物业管理服务内容 1房屋共用部位、共用设备的运用管理和修理； 2物业管理区域内设备设施的运用管理和修理； 3电梯、供水、排水、强电、弱电等设备设施的运行服务； 4大楼及周边环境的保洁、保安服务及绿化管理； 5物业修理费用的帐务管理； 6物业档案资料的建立与保管； 7经双方协商的其他服务项目。 （二）物业管理服务的质量标准 1综合管理服务 大楼设置物管办，制定并落实物业管理规章制度； 物业管理办公场

2、所整齐有序，配置办公家具、电话等办公设施及办公用品； 管理人员统一着装，挂牌上岗，仪表整齐规范； 物管办每日工作时间有管理员接待业务，并供应服务； 日常管理与服务： 24小时值班受理运用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理一天内完成（预约除外）； 设置大楼管理信箱及投诉电话，接受服务质量、服务看法等问题的投诉。对运用人的投诉在24小时内答复处理； 制定房屋装修申请、审批、巡察、验收等装修管理制度，建立房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象刚好制止或报告； 建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清楚； 建立档案管理制度，建立齐全的物业管理档案（包

3、括物业竣工验收档案、设备管理档案、运用人资料档案、修理档案、日常管理档案等）； 制定物业管理与物业服务工作安排，并组织实施； 制定管理处内部管理制度和考核制度，可实行走访、恳谈会、问卷调查、通讯等 多种形式与运用人进行沟通；每年对运用人进行一次满足状况测评，对测评结果进行分析并刚好整改； 服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准； 综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准； 对违反校内管理规定或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理；有条件的，可运用计算机进行管理（含业主档案、收费管理、设备管理等）。 2清洁卫生服务 楼内公共区域 地面和墙面：每日清扫一次，其中门厅每日清扫二

4、次，地面每日拖洗一次以上；大堂、门厅花岗石、大理石每二个月保养一次，保持材质原貌，干净、无灰尘。 楼梯扶手、栏杆、窗台：隔日擦抹一次，保持干净、无灰尘。 消防栓、指示牌等公共设施：每周擦抹二次，目视无灰尘、无污渍。 天花板、公共灯具：每月除尘一次，目视干净，无蜘蛛网。 门、窗等玻璃：每半月擦拭一次，其中门厅玻璃每周一次，目视干净、光亮、无灰尘。 天台、屋顶：保持清洁、无垃圾。 垃圾收集：按楼层设置垃圾收集点，每日清理二次，收集点四周地面无散落垃圾、无污迹、无异味。 电梯轿厢：每日擦拭、清扫一次以上；每月对电梯门壁打蜡上光一次，表面光亮，无污迹。 楼外公共区域 道路地面、绿地、明沟：道路、地面、

5、绿地每日清扫二次，广场砖地面每半月冲洗一次；目视地面干净，地面垃圾滞留时间不能超过二小时；明沟每日清扫一次，明沟无杂物、无积水。 公共灯具、宣扬栏、小品等：每周擦抹一次，目视无灰尘、光明清洁（2米以上部位每半月擦抹、除尘一次）。 水景：每周二次打捞漂移杂物，保持水体清洁，水面无漂移物；定期对水体投放药剂或进行其他处理，保持水体无异味。 垃圾厢房：有专人管理。生活、建筑垃圾封闭存放，垃圾厢（房）每日清理、冲洗二次以上，垃圾厢（房）整体清洁、无异味，灭害措施完善。 果皮箱、垃圾桶：合理设置。每日清理二次，擦拭一次，箱（桶）无满溢、无异味、无污迹。 消毒灭害：每月对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次，每

6、半年灭鼠一次。大楼内外“除四害”要达到南昌市爱卫会的要求。 3秩序维持服务 人员要求 专职保安人员（40岁以下），身体健康，工作仔细负责。 能处理和应对辖区公共秩序维护工作，能正确运用各类消防、技防器械和设备。 上岗时佩带统一标记，穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐。 配备对讲装置和其他必备的平安护卫器械。 门岗 主出入口24小时值班看管，边门定时开放。 外来人员进入辖区，通过对讲系统联系辖区人员，确定是否放行。 对进出辖区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整齐、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。 巡逻岗 白天每二小时巡逻一次，夜间每三小时巡逻一次，重点部位有明确的巡逻要求，并有巡逻记录。

7、 在遇到异样状况、突发事务时，实行相应的应对措施，并刚好报告相关管理部门。 技防设施和救助（监控岗） 辖区应具备录像监控、楼宇对讲、周界报警等三项以上技防设施，24小时开通，并有人驻守，凝视各设备所传达的信息。 监控中心收到报警信号后，保安人员应按规定刚好赶到现场进行处理，同时应接受用户救助的要求，解答用户的询问。 车辆管理 地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌，车辆基本停放在规定的范围内。 刚好处理车辆停放不规范的现象。 收费管理的车库应24小时有专人管理，车辆停放有序，车库内地面、墙面有简易的车辆行驶指示牌和地标，备有必需的消防器材，车库场地每日清洁一次，有照明，无渗漏，无积水，通风良好

8、，无易燃、易爆及危急物品存放。 4共用部位、共用设备设施日常运行、保养、修理服务 共用部位 房屋结构：每年二次以上对房屋结构进行检查，涉及运用平安的部位每季检查一次，并有记录，发觉损坏刚好支配专项修理并告知相关运用人。 门窗：每天巡察楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭敏捷并无异样声响。 楼内墙面、顶面、地面：墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损。 管道、排水沟、屋顶：每月一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通，每半年检查一次屋顶，发觉防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应刚好报修。 围墙：每周一次巡查围墙，发觉损坏马上修复，铁栅栏围

9、墙表面无锈蚀，保持围墙完好。 道路、场地等：每周一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发觉损坏刚好修复， 保持路面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损。 休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品：每日一次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发觉损坏马上修复，保持原有面貌，保证其平安运用。 平安标记等：对危急隐患部位设置平安防范警示标记，并在主要通道设置平安疏散指示和事故照明设施，每月检查一次，保证标记清楚完整，设施运行正常。 供水系统 每年定期二次清洗水箱、蓄水池，保证供水水质符合国家生活用水标准。 高层房屋每年二次对减压阀进行测压并做好记录。 水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必需安装金属防护

10、网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。 排水系统 每天二次检查污水泵、提升泵、排出泵，确保无故障运行。 每年二次对污水处理系统全面维护保养。 限制柜电气性能完好，运作正常。 照明 电灯：刚好修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持灯具完好，小区内楼道灯、路 灯亮灯率在99%以上。 景观灯、节日彩灯、大堂吊灯等：保持灯具完好，亮灯率在99%以上。 公共电气柜：每日一次巡查室内、室外公共电气柜，每月一次保养室内、室外公共电气柜，每年一次电气平安检查，保证电气设备运行平安正常。 消防系统 消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好。 每周检查火警功能、报警功能是否正常。 每年试验一次探测器，并对全

11、部限制装置进行一次试验，火灾探测器投入运行二年后，应每隔三年全部清洗一次，不合格的应当调换。 每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查。 每月检查一次灭火器，接近失效马上报请更新或充压。 避雷装置 每年二次检查避雷装置，保证其性能符合国家相关标准。 弱电系统 住户报警：不定期进行调试与保养，保证其24小时运行正常，中心报警限制主机应能精确显示报警或故障发生的信息，并同时发出声光报警信号。 周界报警：24小时设防并正常运行，不定期进行调试与保养，保证该系统的警戒线封闭、无盲区和死角，保证中心限制室能通过显示屏、报警限制器或电子地图精确地识别报警区域，收到警情时，能同时发出声光报警

12、信号。 监视系统：不定期进行调试与保养，保证各项监控设备24小时正常运行，能清晰显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号，录像功能正常。 电子巡更：依据须要设定巡更路途、时间，不定期地进行调试与保养，保证其正常运行，保持巡更时间、地点、人员和依次等数据的显示、归档、查询和打印等功能正常，巡更违规记录提示功能正常。 电梯 保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整齐。 托付专业修理保养单位进行定期保养，每年进行平安检测并持有有效的平安运用许可证，物业管理应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。 电梯发生一般故障时，通知专业修理人员二小时内到达现场修理；发生电梯困人或其它重

13、大事务时，物业管理人员须在五分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半 小时内到现场进行救助。 水景 每周一次巡察检查喷水池、水泵及其它附属设施，损坏部位刚好修复，保证其正常运行。 重大节日前应对景观设施进行平安、功能检查，保证节日期间各项设施运行正常。 门窗、教学及办公设备、水电设施发觉损坏，要刚好修理或报修 修理保养费用：保修期内的设备修理，由物业管理单位刚好通知修理报转，确保正常的工作秩序。保修期以外的修理费用：除水电等公共设备设施自然老化后的更新改造、房屋建筑物的结构和外墙面损坏的修理费用由学校担当外，其它修理工作及其费用均由物业管理单位负责；属管理不当造成的，物业管理单位担当相关费用。

14、 水电零星修理刚好率98%以上（响应时间在1小时之内，修理完成时间在12小时之内）。 水电急修刚好率100%（响应时间在30分钟之内，修理完成时间在2小时之内）； 雨水管、污水管、墙面完好率100%。 消防报警系统、电子监控系统、弱电系统完好率100%。 （三）双方的责任与义务 1甲方（楼栋运用单位）责任与义务 负责牵头与学校有关部门对教学办公楼进行交接，并会同乙方办理交接手续，进行资产登记； 检查乙方拟定的物业管理制度和方法； 督查乙方管理工作措施以及各项规章制度的执行状况； 审查乙方提出的物业管理年度和季度安排； 教学办公楼内向乙方供应一间值班室和一间物业管理办公室； 负责转报水电设施、电

15、梯、电视等教学、办公设备设施自然老化后的更新改造及房屋外墙面和结构性修理； 协调乙方与其他部门的关系，接受学校有关部门的监督、检查和考核。 2乙方（物业管理单位）责任与义务 依据有关法规和物业管理服务内容，制定物业管理制度和安排，并经甲方核准后实施； 对学校出资新建的设施、新购的设备，从验收合格交付运用后，在保修期内负责 与厂家联系，解决有关保修服务问题，与甲方共同做好保修工作； 负责向甲方提出共用部位、共用设施设备的更新改造及结构性修理安排； 建立健全物业管理的档案资料，合同终止时向甲方移交全部档案资料； 对违反物业管理制度和有关规定的行为进行制止； 依据学校的有关规定和协议约定，向甲方收取

16、物业管理费； 向甲方供应自费部分的修理等有偿服务； 不得变更共用设备的运用功能，不得将大楼空房间（含地下停车场）挪作他用，未经学校同意，寒、暑假期间不得运用教学办公楼从事其他活动； 接受甲方的检查，每月向甲方通报工作状况； 担当协议规定管理职责范围内因乙方工作失误造成的损失及相关法律责任。 二、学生宿舍物业管理 （一）物业管理服务内容 1房屋共用部位、共用设备的运用管理和修理； 2物业管理区域内设备设施的运用管理和修理； 3供水、排水、强电、弱电等设备设施的运行服务； 4宿舍及周边环境的保洁、保安服务及绿化管理； 5物业修理费用的帐务管理； 6物业档案资料的建立与保管； 7协作有关部门，做好文

17、明宿舍建设和校内文化活动等有关工作； 8经双方协商的其他服务项目。 （二）物业管理的质量标准 1综合管理服务 宿舍设置物管办，制定并落实物业管理规章制度； 物业管理办公场所整齐有序，配置办公家具、电话等办公设施及办公用品； 制定突发性事务处理方案，建立防盗、防火及其他平安事故防控机制，杜绝重大火灾和刑事案件； 管理人员统一着装，挂牌上岗，仪表整齐规范； 建立学生住宿档案，实行24小时值班制，仔细做好值班记录，对来客进行登记， 严禁小商小贩及闲杂人员进入； 物管办每日工作时间有管理员接待业务，并供应服务； 日常管理与服务： 24小时值班受理运用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理一天内完成（

18、预约除外）； 设置宿舍管理信箱及投诉电话，接受服务质量，服务看法等问题的投诉。对运用人的投诉在24小时内答复处理； 制定房屋大修申请、验收等修理管理制度，建立房屋管理档案，对不符合规定的行为、现象刚好劝阻、制止或报告； 建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清楚； 建立档案管理制度，建立齐全的物业管理档案包括物业竣工验收档案、设备管理档案、运用人资料档案、修理档案、日常管理档案等； 制定物业管理与物业服务工作安排，并组织实施； 制定管理处内部管理制度和考核制度，可实行走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与运用人进行沟通；每年对运用人进行一次满足状

19、况测评，对测评结果进行分析并刚好整改； 服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准； 综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准； 对违反校内管理规定或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理；有条件的，可运用计算机进行管理（含业主档案、收费管理、设备管理等）。 2清洁卫生服务 楼内公共区域 地面和墙面：每日清扫二次，其中地面每日拖洗一次以上；保持材质原貌，干净、无灰尘、无痰迹。 楼梯扶手、栏杆、窗台：隔日擦抹一次，保持干净、无灰尘。 消防栓、指示牌等公共设施：每周擦抹二次，目视无灰尘、无污渍。 天花板、公共灯具：每月除尘一次，目视干净，无蜘蛛网。 门、窗等玻璃：每半月擦拭一次，其

20、中门厅玻璃每周一次，目视干净、光亮、无灰尘。 天台、屋顶：保持清洁、无垃圾。 垃圾收集：按楼层设置垃圾收集点，每日清理二次，收集点四周地面无散落垃圾、无污迹、无异味。 楼外公共区域 道路地面、绿地、明沟：道路、地面、绿地每日清扫二次，广场砖地面每半月冲洗一次；目视地面干净，地面垃圾滞留时间不能超过二小时；明沟每日清扫一次，明沟无杂物、无积水。 公共灯具、宣扬栏、小品等：每周擦抹一次，目视无灰尘、光明清洁（2米以上部位每半月擦抹、除尘一次）。 水景：每周二次打捞漂移杂物，保持水体清洁，水面无漂移物；定期对水体投放药剂或进行其他处理，保持水体无异味。 垃圾厢房：有专人管理。生活、建筑垃圾封闭存放，

21、垃圾厢（房）每日清理、冲洗二次以上，垃圾厢（房）整体清洁、无异味，灭害措施完善。 果皮箱、垃圾桶：合理设置。每日清理二次，每周擦拭一次，箱（桶）无满溢、无异味、无污迹。 消毒灭害：每月对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次，每半年灭鼠一次。大楼内外“除四害”要达到南昌市爱卫会的要求。 3秩序维持服务 人员要求 专职保安人员（40岁以下），身体健康，工作仔细负责。 能处理和应对辖区公共秩序维护工作，能正确运用各类消防、技防器械和设备。 上岗时佩带统一标记，穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐。 配备对讲装置和其他必备的平安护卫器械。 门岗 主出入口24小时值班看管，边门定时开放。 外来人员进入辖区，通过对讲

22、系统联系辖区人员，确定是否放行。 对进出辖区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整齐、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。 巡逻岗 白天每二小时巡逻一次，夜间每三小时巡逻一次，重点部位有明确的巡逻要求，并有巡逻记录。 在遇到异样状况、突发事务时，实行主动应对措施，并刚好报告相关管理部门。 技防设施和救助（监控岗） 辖区内具备录像监控、楼宇对讲等技防设施，24小时开通，并有人驻守，凝视各设备所传达的信息。 监控中心收到报警信号后，保安人员应按规定刚好赶到现场进行处理，同时应接受用户救助的要求，解答用户的询问。 车辆管理 地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌，车辆基本停放在规定的范围内。 刚

23、好处理车辆停放不规范的现象。 4共用部位、共用设备设施日常运行、保养、修理服务 共用部位 房屋结构：每年二次以上对房屋结构进行检查，涉及运用平安的部位每季检查一次，并有记录，发觉损坏刚好支配专项修理并告知相关部门。 门窗：每天巡察楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭敏捷并无异样声响。 楼内墙面、顶面、地面：墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损。 管道、排水沟、屋顶：每月一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通，每半年检查一次屋顶，发觉防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应刚好报修。 化粪池、窨井：每月检查1次，并刚好清淘。 围墙：每周一

24、次巡查围墙，发觉损坏马上修复，铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持围墙完好。 道路、场地等：每周一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发觉损坏刚好修复，保持路面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损。 休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品：每日一次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发觉损坏马上修复，保持原有面貌，保证其平安运用。 平安标记等：对危急隐患部位设置平安防范警示标记，并在主要通道设置平安疏散指示和事故照明设施，每月检查一次，保证标记清楚完整，设施运行正常。 供水系统 每年定期二次清洗水箱、蓄水池，保证供水水质符合国家生活用水标准。 高层房屋每年二次对减压阀进行测压并做好记录。 水箱、蓄水池盖板应保持

25、完好并加锁，溢流管口必需安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。 排水系统 每天二次检查污水泵、提升泵、排出泵，确保无故障运行。 每年二次对污水处理系统全面维护保养。 限制柜电气性能完好，运作正常。 照明 电灯：刚好修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持灯具完好，小区内楼道灯、路灯亮灯率在99%以上。 景观灯、节日彩灯等：保持灯具完好，亮灯率在99%以上。 公共电气柜：每日一次巡查室内、室外公共电气柜，每月一次保养室内、室外公共电气柜，每年一次电气平安检查，保证电气设备运行平安正常。 消防系统 消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好。 每周检查火警功能、报警功能是否正常。 每

26、年试验一次探测器，并对全部限制装置进行一次试验，火灾探测器投入运行二年后，应每隔三年全部清洗一次，不合格的应当报请调换。 每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查。 每月检查一次灭火器，接近失效马上报请更新或充压。 避雷装置 每年二次检查避雷装置，保证其性能符合国家相关标准。 弱电系统 监视系统：不定期进行调试与保养，保证各项监控设备24小时正常运行，能清晰显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号，录像功能正常。 水景 每周一次巡察检查喷水池、水泵及其它附属设施，损坏部位刚好修复，保证其正常运行。 重大节日前应对景观设施进行平安、功能检查，保证节日期间各项设施运行正常。 门窗、家具

27、设备、水电设施发觉损坏，要刚好修理或报修 修理保养费用：保修期内的设备修理，由物业管理单位刚好通知修理报转，确保正常的工作秩序。保修期以外的修理费用：除水电等公共设备设施自然老化后的更新改造、房屋建筑物的结构和外墙面损坏的修理费用由学校担当外，其它修理工作及其费用均由物业管理单位负责；属管理不当造成的，物业管理单位担当相关费用。 水电零星修理刚好率98%以上（响应时间在1小时之内，修理完成时间在12小时之内）。 水电急修刚好率100%（响应时间在30分钟之内，修理完成时间在2小时之内）。 雨水管、污水管、墙面完好率100%。 消防报警系统、电子监控系统、弱电系统完好率100%。 每学年为每间宿

28、舍供应一套扫帚、拖把等清洁工具 （三）双方的责任与义务 1甲方（楼栋运用单位）责任与义务 负责牵头与学校有关部门对宿舍楼进行交接，并会同乙方办理交接手续，进行资产登记； 检查乙方拟定的物业管理制度和方法； 监督乙方管理工作实施以及各项规章制度的执行状况； 审查乙方提出的物业管理年度和月度安排； 在宿舍楼内向乙方供应一间物业管理办公室； 负责转报房屋、水电设备设施等更新改造及结构性修理费用； 协调乙方与其他部门的关系，接受学校有关部门的监督、检查和考核。 2乙方（楼栋物业管理单位）责任与义务 依据有关法规和物业管理服务内容，制定物业管理制度和安排，并经甲方核准后实施； 对学校出资新建的设施、新购

29、的设备，从验收合格交付运用后，在保修期内负责与厂家联系，解决有关保修服务问题，与甲方共同做好保修工作； 负责向甲方提出共用部位、共用设施设备的更新改造及结构性修理安排； 建立健全物业管理的档案资料，合同终止时向甲方移交全部档案资料； 对违反物业管理制度和有关规定的行为进行制止； 依据学校的有关规定和协议约定，向甲方收取物业管理费； 向甲方及学生供应自费部分的修理等有偿服务； 不得变更共用设备的运用功能，不得将宿舍空房间（含地下停车场）挪作他用，未经学校同意，寒、暑假期间不得运用学生宿舍楼从事其他活动； 接受甲方的检查，每月向甲方通报工作状况； 担当协议规定管理职责范围内因乙方工作失误造成的损失

30、及相关法律责任。 三、物业管理服务违约责任 1如因乙方管理不善，造成设备设施损坏或丢失，乙方应负责修复或赔偿，否则甲方将从乙方物业管理经费中扣收该赔偿或修复费用。 2如乙方物业管理未达到本细则规定的服务标准，甲方将视状况扣罚当季物业管理经费的13。 3如因修理不刚好或修理质量不合格而影响教学、生活正常秩序的，甲方将从当季物业管理经费中扣收相当于修理费2倍的罚款。 4对奢侈水电现象监管不力，将视情节轻重，从其物业管理费中扣收每次20-100元的罚款。 5若乙方物业管理混乱，服务质量差，保洁服务达不到南昌市文明卫生单位标准或者师生不满足率超过30（随机调查），则甲方有权另外选聘物业管理单位。 附录

31、一： 物业修理方法 一、修理目的 为室内修理的管理，确保住户室内生活环境及设施处于正常运作状态，为住户供应便利。 二、修理原则 1坚持经济、合理、平安、好用的原则，在保证运用功能和正常运作的前提下，留意节约修缮费用，能换局部配件的，不换整体构成。 2修理及更换配件应尽量与原有配件型号规格一样的原则。 3便利的原则。 三、修理依据 1符合修缮设计或修缮方案的要求，满意合同的规定。 2符合房屋修缮工程质量检验评定标准有关条款标准。 3符合修理服务标准有关条款标准。 四、住户室内修理标准 1楼层面漏水 （1）修理程序 预约楼上、楼下住户，检查楼上何处漏水下来。 假如是浴缸下水管堵塞而漏水，应将相关部

32、位刚好处理。 假如是楼板裂缝渗水，应将相关部位的饰面打开，重做防水层和饰面。 其它地方漏水，应将相关部位刚好处理。 检验：修理完成后，48小时跟踪查看，看是否还有漏水现象。 修理完毕后，请住户在派工单上签名验收。 （2）告知住户运用须知：应爱惜运用任何用水设施。 2换锁（木门、铁门） （1）修理程序 木门锁、铁门锁：检查锁坏何处，如能修理，刚好修理，如锁不能修理至正常运用，马上更换。 检验：查看锁盖与锁孔是否协作紧密，反复开门数次，查看开关是否敏捷自如。 修理完毕后，请住户派工单上答名验收。 （2）告知住户运用须知：开关锁时不要用力过猛，不要用其他硬物开锁，不定期给锁活动部位上油。 3个别楼层

33、停水。 （1）修理程序 先检查是哪一楼哪一层没有水。 然后关掉总阀。 拆开支阀，取出滤网。 清洗滤网后，装回滤网和支阀，打开总阀供水。 检验：做好跟踪，到停水楼层检查住户是否已正常供水。 修理完毕后，请住户在派工单上签名验收。 （2）告知住户运用须知：楼层停水应刚好通知楼栋管理员派专业人员前来检查修理。 4修理墙内水管。 （1）修理程序 先查找缘由。 关好室内全部用水阀门。 查看水表是否转动，如转动说明墙内水管破损漏水。 修理时先关水表前的总阀，后打通漏水处墙面，取出破损水管。 装入新水管。 打开总阀后看是否漏水，如无漏水，补好水泥，回复装修饰面。 检验：修理完成后，关闭室内全部用水阀门，看水

34、表是否转动，并在24小时后跟踪检查。 （2）告知住户运用须知：不要擅自改动墙内水管，确需改动的，请向物管中心申请，由物管中心派专业人员施工，一旦发觉墙面渗水，应刚好通知楼栋管理员派修理人员前来查看。 5阀门接头漏水。 （1）修理程序 检查阀门，接头何处漏水，然后关上自来水总制。 如是阀门、接头未扭紧的原故而漏水，应拆下阀门接头，在外丝外旋上几道水胶带，再把阀门、接头装上扭紧。 如因破损配件而漏水，应刚好更换相关配件。 如再无法限制漏水，应刚好更换阀门或接头。 检验： a修理完毕后，把自来水总阀门打开，检查是否漏水。 b阀门更换完毕后，把总阀门打开，反复开关数次，检查是否漏水。 请住户在派工单上

35、签名验收。 （2）告知住户运用须知：应爱惜运用，旋扭阀门不要用力过度。 6水龙头漏水。 （1）修理程序 检查漏水状况，然后关上自来水总制。 如是因水龙头末上紧而漏水，应先拆下水龙头，在外丝处旋上几道水胶带，再把水龙头装上扭紧。 如是内芯断裂应更换内芯。 如是内芯橡皮过小而破损，应更换。 如是水龙头自身有故障而漏水，应更换水龙头。 检验：检修完毕后，打开自来水总制，反复开关水龙头数次，使其开头自如，不漏水。 修理完毕后，请住户在派工单上签名验收。 （2）告知住户运用须知：旋扭开关不要用力过度，不要用硬物碰撞水龙头。 7修理门窗。 （1）修理程序。 检查门窗的附件是否齐全。 检查有无配件损坏。 更

36、换配件，达到预期效果。 修理后请住户验收。 检验；修理后，对门窗反复开启数次，检查是否有异样及不敏捷之处，以达到开关自如的目的。 修理完毕后，请住户在派工单上签名验收。 8洗脸盆下漏水 （1）修理程序 先检查何处漏水，查明漏明缘由。 如是存水弯头管处漏水，先拆下存水弯管，检查两接口处是否有破损状况，状况严峻的要更换弯管；状况一般的可用水中胶和生胶带密封接口破损处，以达到不漏水为止。 如是台式盆四周漏水，应用白水泥把盆四周密封一圈不漏为止。 检验：在修理完毕后，放水试漏，以达到不再漏水的目的；在水泥凝固以后（约需四小时），再在四周泡水检验。 修理完毕后，请住户在派工单上签名验收。 （2）告知用户

37、运用须知 不行随意乱动盆下弯管和接口处，防止漏水。 不要随意移动或用力撞击洗脸盆，以防盆四周的白水泥膏松动。 9洗脸盆堵塞 （1）修理程序 查明堵塞缘由。 取下存水弯倒掉杂物。 装好存水弯。 如再不通，打开检查口，用疏通工具疏通，直到通畅为止。 检验：修理完毕后，把脸盆的水储满后再排放，使之畅通为止。 修理完毕后，请住户在派工单上签名验收。 （2）告知住户运用须知 用洗脸盆时尽量不要掉入杂物。 刚好清除不当心掉进洗脸盆下水管内的杂物。 10修理墙外水管。 （1）修理程序 先查找缘由。 如无法明显地找到破损漏水处，可先关好室内全部用水阀门。 查看水表是否转动，如转动说明水管有破损漏水。 修理时先

38、关水表前的总阀，取下破损水管。 装入新水管。 打开总阀后看各相关部门是否漏水。 检验：修理完成后，关闭室内全部用水阀门，看水表是否转动，并在24小时后跟踪检查。 修理完毕后，请住户派工单上签名验收。 （2）告知住户运用须知： 不要擅自改动水管，确需改动的，请向管理处申请，由管理处派专业人员施工。 一旦发觉水管破损漏水，应刚好通知管理处修理人员前来修理。 11插座无电。 1111 分析缘由，插座无电可能由以下缘由造成： 由于外界因素（如停电检修）引起的人为停电。 由于用电设备内部故障缘由，当把用电设备插入插座上瞬间，造成线路短路， 或因该插座电源线路超负荷时，致使保险丝熔断或自动开关跳闸。 由于

39、频繁插拔操作，造成插座端子上的电源接线松动，接触不良。 线路出现断线。 1112 针对11中的缘由，告知用户现在是在停电检修。 1113 针对11中的缘由，首先了解住户运用的现场状况，然后断开相应回路的电源开关，用万用表欧姆档查找故障点，再更换保险丝或将自动开关合上，复原送电。若线路超负荷，可告知住户刚好处理。 1114 针对11中的缘由，先断开此回路电源开关，用万用表欧姆档查找故障点，故障解除后方可送电。 1115 针对11中的缘由，先断开此回路的电源开关，用万用表欧姆档查找故障点，故障解除后方可送电。 1116 检验：插座线路送电后，再试电笔验电，再用万用表电压档检测供电压是否稳定正常。

40、1117 修理完毕后，请住户在派工单上签名验收。 112 修理须知：修理人员在修理时应断电后再查找故障。 12房中无电 1211 分析缘由，住户家中没电可能由下列几种缘由造成： 线路停电检修。 因用户总开关烧坏。 因住户运用的电气设备内部故障，或线路短路致使爱护限制开关跳闸。 进户线与接线端子接触不牢。 电度表烧坏。 1212 针对11中的缘由，刚好向用户说明停电的缘由。 1213 针对11中的缘由，首先断开电源开关，检查住户用电设备及运用现场，看是否线路出现短路或因负荷太大超过电源爱护开关容量或因接线端子接触不良，长期过热烧坏所致。将用户的用电设备从插座上的插头拿下来，将全部照明开关都断开，用万用表检查线路、导线的绝缘状况，若线路完好，则查看接线端子上的接线是否坚固，最终更换电源开关，将负荷按线路允许的额定容量接到电源上，复原正常供电。 1214 针对11的缘由，首先将与跳闸的爱护限制开关有关的电气设备插头从插座上拨下（或将照明开关断开），用万用表检查电源线路是否正常，然后合上爱护限制开关，逐一将电气设备接到电源上，直至找出故障跳闸缘由并解决。 1215 针对11的缘由，断开电源开关，将接线端子上的线接坚固，再用万用表检查确认线路正常后方可复原送电。 www.daodo