2022年地产评估报告.docx

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1、2022年地产评估报告地产评估报告在人们越来越注意自身素养的今日，报告有着举足轻重的地位，不同的报告内容同样也是不同的。一听到写报告就拖延症懒癌齐复发？下面是我为大家整理的地产评估报告，希望对大家有所帮助。地产评估报告1房地产，是一种稀却的资源，重要的生产要素和生活必需品，是人们最重视，最珍惜，最详细的财产形式。随着经济的发展，社会的进步，人口的增加，以及对其的需求日益增长。在市场经济中，房地产还是一种商品，成为人们投资置业的良好对象。由房地产的投资开发，询问，估价，经纪，物业管理等组成的房地产业，是国民经济中的一个重要产业。一，实训的课题，评估专业相识实习二，实训目的，1.对资产评估及相关行

2、业有更全面详细的了解，进一步强化专业教化，增加实践阅历，并对今后的学习有基本的相识和定位。2.培育我们的沟通实力，分析问题的实力和写作实力，为毕业后从事资产评估，房地产评估工作及相关工作打下基础。使我们对专业有更深的相识以更好的学习后续专业核心课程和专业方向的课程。三，实训内容，调查问卷及网上学习(一)，调查问卷1调查问卷题目，北京市房地产经纪机构从业人员调查2调查地点，朝阳区三环到四环3调查时间，五月十日至十九日4调查方式，问卷5调查结果，房地产估价总的要求是独立，客观，公正，在详细估价作业中应遵循的原则主要有以下5项，1，合法原则；2，最高最佳运用原则；3，替代原则；4，估价时点原则；5，

3、公允原则。房地产估价原则是使不同的估价人员对估价的基本前提具有相识上的一样性，对同一估价对象在同一估价目的，同一估价时点下的估价结果具有近似性。影响房地产价格的因素多而困难，估价人员必需娴熟地驾驭各种影响房地产价格的因素，以及它们是如何，及在何种程度上影响房地产价格的。目前影响房地产价格的因素主要有以下9类，1，自身因素；2，环境因素；3，人口因素；4，经济因素；5，社会因素；6，行政因素；7，心理因素；8，国际因素；9，其他因素。房地产估价程序，是指房地产估价全过程中的各项详细工作，按其内在联系性所排列出的先后进行次序。一般来说，从获得估价业务起先至完成估价后的资料归档时止，一宗房地产估价活

4、动的全过程和步骤如下，1，获得估价业务；2，受理估价托付及明确估价基本领项；3，拟订估价作业方案；4，收集估价所需资料；5，实地查勘估价对象；6，选定估价方法计算；7，确定估价结果；8，撰写估价报告；9，交付估价报告；10，估价资料归档。房地产估价虽然应根据上述程序进行，但在实际估价中各个步骤之间并不是割裂的，相互之间回有一些交叉，甚至须要肯定的反复。(三)网上学习1学习内容，评估业在我国发展的背景2学习结果，专业估价人员，是经房地产估价人员资格考试合格，由有关主观部门审定注册，取得执业资格证书后特地从事房地产估价的人员。要成为一名合格的房地产专业估价人员，不但要符合肯定的要求，还应遵循肯定的

5、职业道德。因为，估价人员的估价结果是否客观公正，不仅取决于他对估价理论和方法的驾驭程度，他所具有的估价实践阅历，还取决于他的职业道德修养。在实习过程中，我了解到万隆的估价人员，他们不但有的具有注册房地产估价师的资格，有的具有土地估价师的资格，有的还具有注册会计师，注册资产评估师的资格。在与他们短暂的两个星期接触中，我发觉他们工作看法特别仔细，工作时极其细致，专业，只有这样，才能对估价对象负责。四，实训心得，从调查和学习中，房地产估价从表面上看，似乎是估价人员在给房地产定价估价人员认为值多少钱就值多少钱。但事实上，房地产估价不应是估价人员的主观随意定价，而应是估价人员模拟市场形成价格的机制和过程

6、，将客观存在的房地产价格或价值揭示，显示出来，是科学与艺术的有机结合。要做好房地产估价，不仅须要通晓房地产估价的理论，方法和技巧，还须要具备房地产制度政策，开发经营，以及经济，建筑，城市规划，法律等多方面的学问，须要理论与实践高度结合。实习中，通过与万隆有关估价人员的接触，可以了解到，他们原来有的是学建筑设计的，有的是学建筑经济的，有的甚至是学会计的，但在实践中他们则必需各方面的学问融会贯穿，只有这样，才能将估价工作做得尽可能的完善。地产评估报告2一、托付评估方二、受托评估方投行三班评估小组三、评估对象概况（包括实例房产）1、房产位置2、房产现状依据托付方介绍及评估人员实地勘查，估价对象建筑物

7、为钢筋混凝土楼房，建筑物结构、装修、设备及现状运用状况如下：建筑物具体列表房产名称光华阳光水城华宇西城丽景俊峰龙凤云洲性质商品房商品房商品房户型一室一卫两室一厅一卫两室两厅两卫租金850元/月1100元/月1200元/月交通条件209杨家坪井口（中级车）、210菜园坝白公馆（中级车）、215朝天门双碑、265朝天门双碑（中级车）、227沙坪坝井口半边街、221土湾双碑嘉陵厂、237西南医院井口、467磁器口大坪九坑子、501朝天门北碚、708沙坪坝井口、821烈士墓龙溪镇电子校、805重庆高校嘉陵厂堆金村（中级车）、808磁器口南坪融侨半岛（中级车）、801烈士墓渝北区一碗水（中级车），与沙区

8、最繁华的商业中心三峡广场相距不过3分钟车程公交车228267881821808209途经210、215、217、221、228、808、265、702、821、805多路公交车途经，距离三峡广场只有三分钟的车程周边环境阳光水城位于沙坪坝区“北部新城”的中心区，重大科技园之内，接近嘉陵江，西北部是闻名的歌乐山风景区，地理位置得天独厚，总建筑面积40万平方米，是沙区目前规模最大的山水园林高尚社区。邻近沙坪坝公园和歌乐山小区的景观规划即体现了人与自然的完备融合，绿化率高达43、89%，水系占到20%。主体为一个20000平方米的超宽中庭景观，支配一轴、二池、三林、四广场，中心水系分为两部分，一个近千

9、平的游泳池，可畅游、可游戏，更是一道稀有的水景，延坡地向下，水系被分隔，水流变小成溪，形成叠水延长至低处，生活于此满意舒适。增一分则太肥、减一分则太瘦，经过对市场的细心探讨和对人们生活习惯的调查，俊峰龙凤云洲的户型设计本着好用、舒适、健康的原则进行设计，从50平到120平，户户经典，从简洁的一房到舒适的功能型三房满意不同家庭结构的客户需求，房型格局方正好用，户型几乎没有奢侈，每一平方米都有它的空间定位。户户观景，无视线死角，享受20000方豪景中庭，从今视野无界限。尽可能将功能做细、做足，在细微环节处出彩。地理位置沙坪坝区杨公桥旁边杨梨路20号（原重庆灯泡厂原址）该房位于杨公桥车站龙凤云洲小区

10、商业区繁华程度餐饮：家福火锅（杨公桥店），重庆家福火锅杨公桥店，农老灶火锅，和喜火锅（梨杨路），千美香辣虾，购物金乐连锁超市（梨杨路），好又多量贩重庆市欣阳店，家乐福超市三峡广场步行街店，美家乐超市，大川花园农贸超市邻近三峡广场步行街（只有几分钟的车程）购物：国美电器立洋百货王府井百货餐饮：两江双椒鸡两江风情火锅君之薇和喜火锅基础设施教化：沙坪坝区白鹤岭幼儿园、重庆市沙坪坝小学，市政设施：童家桥邮政支局、三角碑邮政所，中国工商银行杨公桥分理处、中国信合杨公桥分社、中国工商银行杨公桥分理处等教化：68中南开中学杨公桥小学重庆高校西南政法高校，小区内配套有游泳池、幼儿园、网球场、羽毛球场、乒乓球台

11、、基本健身器材等教化条件：重庆高校西南政法高校重师，医院：西南医院爱德华医院重大A区校医院银行：招商银行农业银行工商银行评估对象土地开发程度宗地外“七通”（即通路、通电、通上水、通下水、通信、通暖、通燃气），宗地内“五通”（即：通路、通电、通上水、通下水、通信）。四、评估目的为居住目的的房产租赁供应价格参考依据五、估价时点2022年1月1日六、价值定义本次评估采纳的是公开市场价值标准，评估结果中的房产租赁价值是指评估对象于评估时点2022年1月1日的宗地开发程度为宗地外“七通”（即通路、通电、通上水、通下水、通信、通暖、通燃气），宗地内“五通”（即：通路、通电、通上水、通下水、通信）条件下的租

12、赁市场价值。七、评估依据1、有关法律、法规、政策文件和技术规程（1）中华人民共和国土地管理法；（2）中华人民共和国城市房地产管理法；（3）房地产估价规范；（4）城镇土地估价规程。2、受托评估方驾驭的有关资料和估价人员实地勘察、调查获得的资料。八、评估原则1、合法原则房地产估价应以估价对象的合法运用、合法处分为前提。本报告遵守这一原则。2、替代原则具有相同运用价值、有替代可能的房产之间，会相互影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一样，因此，在房产评估中，可以通过对房产各个条件的比较来评估租赁价格。3、最高最佳运用原则房产评估要以房地产的最高最佳运用为前提。本报告是为托付评估方为居住目的的房产租赁交

13、易供应价格参考依据，因此以保持现状为前提。4、评估时点原则房地产市场是不断改变的，房地产价格具有很强的时间性和时效性，它是某一时点的价格，在不同的时点上，同一宗房地产往往会有不同的价格。本报告的估价时点为2022年5月2日。九、评估方法房产评估中常用的估价方法有收益还原法、市场比较法、剩余法、重置成本法、基准地价法等，依据估价对象的特点及驾驭的市场资料，在遵循有关法规、政策和评估技术标准的基础上，经过评估人员的实地查勘和仔细分析，本次估价采纳市场比较法对估价对象进行评估，最终经过综合测算确定估价对象的现时市场价值。运用市场比较法法求取估价对象房产租赁价值，是依据替代原理将待估房产与类似的房产在

14、近期的租赁交易价格进行比照比较，通过对比租赁交易状况、区域因素和个别因素等的修正得出待估房产在评估基准日的租赁价值。十、区域因素修正区域因素比较表区域因素实例一实例二评估对象性质相同（100/100）相同（100/100）相同（100/100）交易状况相同（100/100）相同（100/100）相同（100/100）交通条件较好（100/101）较好（100/101）较好（100/101）周边环境相同（100/100）较差（100/99）较好（100/101）基础设施相同（100/100）相同（100/100）相同（100/100）商业区繁华程度相同（100/100）较差（100/99）较好（

15、100/101）合计100/101100/99100/103十一、个别因素修正个别因素比较表个别因素实例一实例二评估对象新旧程度相同（100/100）相同（100/100）相同（100/100）装修程度一般（100/99）精装（100/102）精装（100/102）楼层10（100/98）16（100/102）18（100/102）配套设施（家电）简洁（100/99）标准（100/101）齐全（100/102）其他个别因素只能一人入住，室内条件较简陋（100/98）可合租，室内条件较好（100/101）可合租，室内条件豪华（100/102）合计100/94100/106100/108十二、评估

16、结果评估人员依据评估目的，遵循评估原则，根据评估工作程序，利用科学的评估方法，在仔细分析现有资料的基础上，经过周密精确的测算，并考虑了影响房产租赁价值的各项因素，确定评估对象在评估时点2022年1月1日的价值结果为：房产租赁价格：人民币1081元整大写：人民币壹仟零捌拾壹圆整评估结果汇总表评估对象租赁价值俊峰龙凤云洲1081元/月十三、评估人员姓名签字十四、评估作业日期2022年4月28日始2022年1月1日止。十五、评估报告应用的有效期本报告的有效期，自出具报告之日起壹年。即自2022年1月1日至2022年1月1日。地产评估报告3一、问题资产评估法施行以后，有关评估行政管理部门对评估机构实行

17、机构备案管理，不再实行机构资质许可管理。那么，未进行房地产估价机构备案的资产评估机构从事房地产估价业务的，其出具房地产估价报告是否有效?应由哪个部门认定其效力问题?二、典型诉讼案例在(20xx)执申字第246号裁定中，最高人民法院认为，虽然国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的确定(国务院令第412号)已明确规定房地产评估机构资质许可由住房建设部门负责，但是，财政部的确也已发布文件规定资产评估机构可以对房地产进行评估。资产评估机构原委能否从事房地产评估业务，目前确系模糊问题或存在部门冲突，有待于政府部门再行发文予以解决，人民法院不宜对资产评估机构能否从事房地产评估业务进行审查认定。换言之

18、，人民法院在对执行财产进行评估时，应当托付特地的房地产评估机构，但是，对于已经托付资产评估机构作出的房地产评估报告，人民法院不宜认定为无效。三、效力认定问题最高院认为，对于已经托付资产评估机构作出的房地产评估报告，法院不宜认定为无效。那么在实践中应当由哪个评估行政管理部门对此进行效力认定呢?资产评估法第七条规定，“国务院有关评估行政管理部门根据各自职责分工，对评估行业进行监督管理。设区的市级以上地方人民政府有关评估行政管理部门根据各自职责分工，对本行政区域内的评估行业进行监督管理。”目前，我国资产评估行业划分了资产评估、土地评估、房地产评估、估价，矿业权评估、保险公估和旧机动车评估等6种专业类

19、别，其中资产评估机构、房地产估价机构分别由财政部、住房和城乡建设部监督管理。依据资产评估行业财政监督管理方法(财政部令第86号)其次条其次款的规定，资产评估机构及其资产评估专业人员从事资产评估业务，涉及法律、行政法规和国务院规定由其他评估行政管理部门管理的，根据其他有关规定执行。据此，资产评估机构从事房地产估价业务的，则涉及由住房和城乡建设部管理的问题。依据房地产估价机构管理方法第四十七条的规定，未取得房地产估价机构资质从事房地产估价活动或者超越资质等级承揽估价业务的，出具的估价报告无效，由县级以上地方人民政府房地产主管部门赐予警告，责令限期改正。综上所述，未进行房地产估价机构备案的资产评估机

20、构从事房地产估价业务的，其出具房地产估价报告无效，应由房地产主管部门责令限期改正。地产评估报告4一、房屋产权人（单位）：二、估价目的：拆迁补偿价格评估三、估价日期：20xx年四月八日到20xx年四月十五日四、估价时间：20xx年四月十五日（趋于拆迁日）五、估价依据1、中华人民共和国城市房地产管理法2、中华人民共和国国家标准房地产估价规范；3、评估托付书：4估价评估人员勘察了解的状况；5、房屋全部权证（新北全字00311100号）；6、国务院城市房屋拆迁管理条例、新乡市城市拆迁赔偿标准。六、估价原则：本评估报告在遵循公正、公允、公开原则的前提下，结合评估目的和评估物业详细状况，详细遵循估价时点原

21、则、最高最佳运用原则、替代原则。七、估价方法：依据估价的特点和实际状况，本报告采纳市场比较法和收益还原法对拆迁评估房地产进行整体性评估，至于部分无证构筑物、墙体及其占用的土地已包含在内，未单列其价值。另外虽然在本报告中未完全采纳新乡市人民政府有关拆迁条例的补偿指导价，这是因为待拆迁房屋的装饰、装修及层高未在指导价中予以考虑完全。本报告主要依据中华人民共和国国家标准房地产估价规范的精神进行评估。八、估价结果本评估以驾驭的有关标的物的信息资料为依据，依据估价的目的，遵循评估程序，采纳科学的估价方法，在仔细分析资料的基础上，经过周密的测算，并结合评估目的和评估阅历，经计算拆迁评估对象在估价时点的拆迁

22、补偿价格为：人民币小写：206247元大写：贰拾万陆仟贰佰肆拾柒元九、评估价格有效期本报告评估时效为半年，自20xx年四月十五日起生效。随着时间的推移，房地产市场状况和评估对象自身状况发生改变，评估对象的市场价值将发生相应的改变，评估结果也需做相应调整。十、评估价格应用范围该评估报告结果仅供拆迁部门补偿时参考，不做其它用途。十一、估价的假设和限制条件1、估价假设条件我们评估的价值是现时价，及在估价时点对拆迁评估对象进行补偿的参考价格，假设：（1）有自愿销售的卖主和自愿购买的买主；（2）该物业可以在公开市场上自由转让；（3）有一个适当的期间完成交易，可以通盘考虑物业性质和市场情形进行议价；（4）

23、不考虑特别买家的额外出价。2、限制条件（1）对于房产的建筑面积等有关收据，均以托付方供应的房产证为法律依据，对于土地面积托付方未供应有关土地资料。（2）本报告中的拆迁补偿价，是指估价结果专供拆迁人与补拆迁人协商被拆迁房屋补偿价格的房地产估价，不包括搬迁补助费、拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿价格。（3）未经评估单位书面同意，本报告的全部或部分及任何相关资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，本报告的说明权归评估单位全部。十二、特殊声明1、本评估报告中的分析、看法和结论是人们自己公正的专业分析、看法和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。2、我们与本估价报告中的估价对

24、象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。3、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范和国务院城市房屋拆迁条例进行分析，形成看法和结论，撰写本估价报告。4、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对标的物现场勘察的客观性、真实性、公正性担当责任。但评估人员对评估标物的勘察限于标的物的外观和运用状况状况。除非另有协议，评估人员不担当对评估标的物建筑结构质量进行调查的责任，和其被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。5、没有人对本估价报告供应了重要专业帮助。估价分析说明部分一、估价物概况本报告评估的标的物为一座位于新乡市成功路XX号的房地产，房屋全部权属于XXX，该

25、人持有新乡市人民政府颁发的房屋全部权证（新居权证字XXXXX号），评估的详细范围为房屋全部权证所载的建筑物及部分与之配套的构筑物及占用范围内的土地。2、位置座落及环境状况评估标的物座落于新乡市成功路XX号（XX号与XX交叉口），该房屋南临XXX、北临XX商业铺面，门前为我市主干道成功路，属新乡市二级区段（按原划分区域标准）该建筑后面（即东侧）为住宅房，监卫河河道。评估房地产属于正在出租的营业性用房，地处新乡市市级商业服务，房屋利用率极高，是志向的房地产投资、经商场所。3、建筑物基本状况描述评估标的物为一幢二层砖混结构建筑物。建筑时间为1981年，目前底层为出租商业经营场所，前墙粘贴古式仿砖瓷片

26、，二层是前墙挂招牌，双开玻璃弹簧门，一层地面铺设花岗岩地板，墙壁贴纹布，顶层为轻钢龙骨吊顶，后为了经营便利设方格木棚，门框已经装饰修饰，并有磨砂单开门。二层目前为商业经营人的居处、属于出租，地面铺设一般地板砖，内墙888涂料抹平，部分粘贴壁纸，空间经磨砂玻璃隔开，予制过梁，现浇顶，二层设室外楼梯，由于该建筑物曾改造过，为经营和运用便利，楼梯靠南及二层东墙已经全封闭（含顶层临时）经评估人的现场勘测及调查了解，评估房产北墙长为8、35米，临街前墙为6、45米，建筑总面积（产权证）为78、90平方米于该幢建筑物经过二次装修运用及维护状况较好，依据新乡市人民政府房屋拆迁补偿标准之规定，房屋成新率为九成

27、新。二、估价程序1、专业人员组织评估小组，拟定评估工作方案。地产评估报告5一、委估项目xxx公司所属房产抵押贷款估价项目二、托付方名称：xxx公司地址：xxx三、估价方名称：xxx房地产评估询问有限公司地址：xxx证书号：xxx资质等级：xxx法定代表人：xxx四、估价对象概况估价对象位于xxx，其合法产权人为xxx公司，建筑面积共9687.69平方米。其中主楼一幢，15层，混合结构，建筑面积为7430.12m2，平均层高3.6米，建成于20xx年，于20xx年底重新改造装修，外观九五成新，房屋全部权证号码为xxx。副楼一幢，13层，混合结构，建筑面积为2257.57m2，平均层高3.2米，建

28、成于20xx年，外观九成新，房屋全部权证号码为xxx。五、估价目的为确定房产抵押贷款额度供应参考依据而评估房产抵押价值。六、估价时点20xx年8月15日七、价值定义采纳公开市场价值标准八、估价原则本次评估在遵循公正、公允、公开、客观、科学原则的前提下，还应依据如下原则：1、合法原则，以估价对象的合法运用、合法处分为前提。2、最高最佳运用原则，以估价对象最高最佳运用为前提。3、替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。4、估价时点原则，要求估价结果应是估价时点的客观合理价格。九、估价依据1、托付方供应的资料（1）托付书；（2）托付方企业营业执照复印件；（3）房屋全部权证

29、复印件。2、国家标准GB/T502911999房地产估价规范。3、国家和地方的有关法律、法规和有关规定。4、估价机构和估价人员驾驭和收集的有关资料。十、估价方法估价对象为商业房产，同一供求圈内的整体成交案例极少，无法适用市场比较法；同时由于其具有明显的收益性，因此相宜选用收益法进行评估。十一、估价结果估价人员依据估价目的，遵循估价原则，根据估价程序，采纳科学的方法，在仔细分析现有资料的基础上，经过周密、细致的测算，确定该估价对象在评估基准日的抵押价值为人民币贰仟贰佰陆拾伍万叁仟肆佰元整（￥2265.34万元）。十二、变现实力分析变现实力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将

30、抵押物转换为现金的可能性。估价对象的通用性一般，具有可分割运用性，整体价值大，变现所需时间长，在估价时点拍卖或者变卖时，最可能实现的价格范围为：估价结果10%，变现时涉及以下税费：中介服务费：5%6%契税：4%营业税、城市维护建设税及教化费附加：5.5%所得税：20%过户手续费：2%左右印花税：0.5其它费用十三、估价人员xxx中国注册房地产估价师注册号：xxxxxx中国注册房地产估价师注册号：xxx十四、估价作业时间20xx年8月12日xxx十五、估价报告有效期限本估价报告有效期为自报告出具之日起壹年，即从20xx年8月18日至20xx年8月17日止。地产评估报告6首先，我先来谈一谈对房地产

31、在理论上的相识。房地产，是一种稀却的资源、重要的生产要素和生活必需品，是人们最重视、最珍惜、最详细的财产形式。随着经济发展、社会进步、人口增加，对其需求日益增长。在市场经济中，房地产还是一种商品，成为人们投资置业的良好对象。由房地产的投资开发、询问、估价、经纪、物业管理等组成的房地产业，是国民经济中的一个重要产业。房地产是一种特别的商品，房地产业是一个特别的产业。现代房地产业在我国的兴起，虽然是近一二十年的事，但其来势迅猛，一波三折，富有生命力，为世人瞩目。特殊是1992年和1993年我国曾一度出现“房地产热”，1993年以后起先实施“宏观调控”，1998年提出把住宅建设培育为新的经济增产点，

32、等等。房地产业，在我国社会主义市场经济的发展中越来越重要。房地产估价从表面上看，似乎是估价人员在给房地产定价估价人员认为值多少钱就值多少钱。但事实上，房地产估价不应是估价人员的主观随意定价，而应是估价人员模拟市场形成价格的机制和过程，将客观存在的房地产价格或价值揭示、显示出来，是科学与艺术的有机结合。要做好房地产估价，不仅须要通晓房地产估价的理论、方法和技巧，还须要具备房地产制度政策、开发经营，以及经济、建筑、城市规划、法律等多方面的学问，须要理论与实践高度结合。实习中，通过与万隆有关估价人员的接触，可以了解到，他们原来有的是学建筑设计的，有的是学建筑经济的，有的甚至是学会计的，但在实践中他们

33、则必需各方面的学问融会贯穿，只有这样，才能将估价工作做得尽可能的完善。房地产、房地、土地和建筑物的含义有所不同，其中：房地产可指土地，也可指建筑物，还可指土地与建筑物的合成体；房地指土地与建筑物的合成体；土地仅指土地部分，如说土地价格时，此价格不含地上建筑物的价格；建筑物仅指建筑物部分。在我国有人习惯将房地产估价称为房地产评估，但这种叫法不够准确。因为评估一词的含义太广，不仅可以包含房地产价值评估，还可以包含房地产质量、等级评估，甚至可以包含房地产制度政策评估、房地产企业资信评估等，所以，称为房地产价值评估、房地产价格评估，或者简称房地产估价，更为精确些。从专业角度来讲，房地产估价是指专业估价

34、人员，依据估价目的，遵循估价原则，根据估价程序，选用相宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。房地产估价应借助科学的估价方法，不能单纯依靠估价人员的阅历。在房地产估价上产生了三大基本方法，即：比较法、成本法、收益法。除此之外，还有一些其大的估价方法，如假设开发法、长期趋势法、路途价法、基准地价修正法等。但在实习中，通过一些案例，以及与估价人员的交谈，可以看到，无论那种方法，最终还是由市场确定，任何一项房地产估价的案例，受市场这一因素的影响极大。影响房地产价格的因素多而困难，估价人员必需娴熟地驾驭各种影响房地产价格的因素，

35、以及它们是如何，及在何种程度上影响房地产价格的。目前影响房地产价格的因素主要有以下9类：1、自身因素；2、环境因素；3、人口因素；4、经济因素；5、社会因素；6、行政因素；7、心理因素；8、国际因素；9、其他因素。房地产估价程序，是指房地产估价全过程中的各项详细工作，按其内在联系性所排列出的先后进行次序。一般来说，从获得估价业务起先至完成估价后的资料归档时止，一宗房地产估价活动的全过程和步骤如下：1、获得估价业务；2、受理估价托付及明确估价基本领项；3、拟订估价作业方案；4、收集估价所需资料；5、实地查勘估价对象；6、选定估价方法计算；7、确定估价结果；8、撰写估价报告；9、交付估价报告；10

36、、估价资料归档。房地产估价虽然应根据上述程序进行，但在实际估价中各个步骤之间并不是割裂的，相互之间回有一些交叉，甚至须要肯定的反复。房地产估价总的要求是独立、客观、公正，在详细估价作业中应遵循的原则主要有以下5项：1、合法原则；2、最高最佳运用原则；3、替代原则；4、估价时点原则；5、公允原则。房地产估价原则是使不同的估价人员对估价的基本前提具有相识上的一样性，对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的估价结果具有近似性。专业估价人员，是经房地产估价人员资格考试合格，由有关主观部门审定注册，取得执业资格证书后特地从事房地产估价的人员。要成为一名合格的房地产专业估价人员，不但要符合肯定的要求

37、，还应遵循肯定的职业道德。因为，估价人员的估价结果是否客观公正，不仅取决于他对估价理论和方法的驾驭程度，他所具有的估价实践阅历，还取决于他的职业道德修养。在实习过程中，我了解到万隆的估价人员，他们不但有的具有注册房地产估价师的资格，有的具有土地估价师的资格，有的还具有注册会计师、注册资产评估师的资格。在与他们短暂的两个星期接触中，我发觉他们工作看法特别仔细，工作时极其细致、专业，只有这样，才能对估价对象负责。其次，我再来谈一谈对房地产估价在感性上的相识。虽然我和蒋老师只去两个星期，但万隆的估价人员却说我们恰逢其实，因为这一阶段正是一年中他们业务较忙的时段，每年夏天他们都是“天大热，人大干”。每

38、当他们有评估项目时，我们都伴同一起去参观、了解。通过实际的接触，我对房地产估价的相识更深一层。以下是我在实习中接触到的几个案例。案例一：7月6日8点30分，我们伴同项目经理凌涛及其助手小赵，一同来到位于莘庄的某工厂进行评估。这是万隆受闵行区法院的托付进行的司法评估项目。该厂原先租用了莘庄x村的土地，由于该块土地被征管，在该厂尚未与x村及土地管理所关于厂房、办公楼等价值达成共识之前，对方就将该厂的厂房、办公楼、宿舍等推倒，因此，双方发生了争吵，该厂将x村和土地管理所告上了法院。万隆房地产估价有限公司受闵行法院的托付，对该厂已被拆除的厂房等的价值进行估价。当我们一行来到该厂的原址后，估价人员立刻起

39、先了取证工作。由于厂房、办公楼等已被拆除，他们一方面拍照取证，另一方面要求该厂及x村有关人员在场，进行相关询问，并按司法程序每一方签作证。在取证时，楼房的高度、占地面积，造楼所用的材料是红砖还是空心砖，地基怎样铺垫的等内容他们都询问得特别细致。关于厂房双方发生了争吵，为此，我们一行又驱车来到距离该厂原址12公里的新址取证，拿到了原厂房的照片。当我们回到万隆时，已是12点30分。案例二：7月8日13点，我们伴同项目经理向海等四人，一同来到位于嘉定的上海永敬纺织品有限公司进行评估。该公司有办公楼一幢，厂房部分以及接待所部分三处地方托付xx装潢公司进行装修，xx装潢公司由于业务繁忙，将该装修工程再出

40、包给其他公司，并预付给其10万元。在工程已进行了一段时间后，承包方提出资金不够，要求xx装潢公司补付20万元，双方由此发生争吵。万隆房地产估价有限公司受xx装潢公司的托付，对已装修的部分进行估价。在我们到达以后，估价人员先将三处地方的装修状况做了一个总的了解，进行了现场勘察，对装修所用建材的种类、规格、数量等做到心里有底。然后，向对方索取了这三处地方的图纸。由于测量工作特别困难、耗时，所以双方约定再支配时间测量。我们一行在晚上19点才回到了陆家浜路。案例三：7月9日12点，我们伴同助理睬计师赵文安等三人，一同来到位于宝山月浦镇的某套居民住宅进行评估。这是万隆受宝山区法院的托付进行的司法评估项目

41、。这是一套建筑面积57平方米左右的居民住宅，楼层总的为6楼，该套住宅位于6楼，在1993年底进行了装修，至今已有十年左右的时间。当事人由于离婚，要求进行财产分割。万隆房地产估价有限公司受宝山法院的托付，对该套住宅的房屋价值及房屋装修进行估价。我们来到6楼的住房内，估价人员首先查看了房产证等有关文件，然后对房屋面积进行测量，对装潢的新旧程度、所用的材料、装潢时投入的物品等进行记录，最终要求当事人过目并签。本以为这个估价项目特别简洁，但当我们回到陆家浜路时，也已是16点了。案例四：实习的第一个星期，我们主要是伴同万隆的估价人员出去做项目。实习的其次个星期，由于天气燥热，公司的估价人员都没有出去做项

42、目，我和蒋老师也就在公司了解一些状况，看他们对估价项目做出来的评估报告。期间，我看到了这样一个评估报告：万隆房地产估价有限公司接受金山区法院的托付，对位于虹梅路269号的宝城大厦806室、807室、808室进行拍卖底价估价。宝城大厦由于位于虹梅路，这是一个比较成熟的地区，周边环境已较成熟，所以该次估价项目采纳市场比较法。估价人员选取了宝城大厦150x室、40x室及位于虹梅路263号的金梅公寓160x室作为比较，这三套房屋均在6月份成交，前两套都为二室一厅，成交价分别为7 008。10元/平方米和6 477。30元/平方米，后一套为三室一厅，成交价为6 248。90元/平方米。估价人员将宝城大厦

43、806室作为基数，通过与这三套房屋一系列因素的对比、修正，得出估价对象，即宝城大厦806室、807室、808室在6月29日的公允市场单价为6 374元/平方米。因为考虑这是要拍卖的房屋，要求快速、刚好，所以再确定了一个拍卖变现系数为80%，则：6 37480%=5 099（取整）。这样，最终确定了宝城大厦806室、807室、808室的单位建筑拍卖底价为5 099元/平方米。最终，我再来谈一谈对房地产估价这一行业的感受。人们常说：“隔行如隔山。”原先我始终认为我们上课是特别得辛苦，但通过这一次短暂的实习，我相识到其实每行每业都是很辛苦的，只是形式上有所不同。像这次接触到的房地产估价业，他们常常要

44、出去工作，或者在户外，或者要爬上爬下测量、视察。如案例一中，我们到了莘庄x工厂的原址，由于已被拆除，我们只能站着勘察，长时间的接受“日光浴”。又如案例二中，从出门到回来，经验了6个小时，回到学校时，天已是乌黑了。再如案例三和案例四中，看似简洁的项目，也须要花费大量的时间和精力，做好前期、中期和后期工作，才能将整个估价项目完成。同时，我也特别感谢万隆房地产有限公司的全部人员，在实习期间，他们对蒋老师和我接待热忱，有问必答，使我们的实习真正是达到了预期的目的。地产评估报告7一、 委估项目*公司所属房产抵押贷款估价项目二、 托付方名称：*公司地址：*三、 估价方名称：*房地产评估询问有限公司地址：*证书号：* 资质等级：*法定代表人：*四、估价对象概况估价对象位于*，其合法产权人为*公司，建筑面积共9687.69平方米。其中主楼一幢，1-5层，混合结构，建筑面积为7430.12m2，平均层高3.6米，建成于20xx年，于20xx年底重新改造装修，外观九五成新，房屋全部权证号码为*。副楼一幢，1-3层，混合结构，建筑面积为2257.57m2，平均层高3.2米，建成于20