长三角地区与珠三角地区农村集体土地市场发育与运行比较研究--基于上海市松江区、金山区和广东省南海区、东莞市4地实证分析-文兰娇.pdf

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1、第30卷 第10期2016年10月Vol.30 No.10Oct.,2016中 国 土 地 科 学China Land Sciencesdoi: 10.11994/zgtdkx.20161111.104614长三角地区与珠三角地区农村集体土地市场发育与运行比较研究基于上海市松江区、金山区和广东省南海区、东莞市4地实证分析文兰娇，张安录（ 华中农业大学土地管理学院，湖北 武汉 430070 ）摘要： 研究目的：测算农村集体建设用地市场化程度，对比分析长三角地区和珠三角地区集体土地市场发育情况。研究方法：加权平均法、调研分析法和对比分析法。研究结果：珠三角和长三角地区农村集体土地市场化水平分别为0

2、.5571和0.5116；二者对应综合集体土地价格水平分别为2631.99元/m2和851.17元/m2。研究结论： （ 1） 从市场培育环境看，珠三角地区治理结构和市场配置更具优势，长三角地区农村土地市场是一种混合层级制的市场形态，而珠三角地区集体土地市场是完全开放的市场经济形态； （ 2） 珠三角地区农村集体建设用地市场化程度比长三角地区略高，但是土地综合价格水平却比长三角地区高出很多，珠三角地区农村土地价值资产显化程度更高； （ 3） 当前土地市场发育条件下，应将虚拟指标交易市场、出让/买卖市场 （ 一级市场 ） 和租赁市场 （ 二级市场 ） 纳入农村土地市场化测度的分析框架中。关键词：

3、 土地经济；农村集体土地市场；市场化水平；比较分析；长三角地区；珠三角地区中图分类号： F301 文献标识符： A 文章编号： 1001-8158（ 2016） 10-0064-08Comparative Analysis of Rural Land Market Development in Yangtze River Delta and Pearl River Delta Regions: Based on the Empirical Analysis from Songjiang, Jinshan, Nanhai and Dongguan WEN Lan-jiao, ZHANG An-l

4、u（ College of Land Management, Huazhong Agricultural University, Wuhan 430070, China）Abstract: The purpose of this paper is to measure the degree of rural land marketization and to analyze the rural land market development in Yangze River Delta and Pearl River Delta. The methods we used are weighted

5、 mean method, field investigation and comparative analysis. The results show that: the marketization degrees of rural land market in Yangze River Delta and Pearl River Delta are 0.5571 and 0.5116, respectively while their aggregate price indexes are 2631.99 yuan/m2and 851.17 yuan/m2, respectively. T

6、he study concludes that: 1） from the perspective of market circumstances, compared with Yangze River Delta that is considered as a market form with mixed hierarchical features , the Pearl River 收稿日期： 2016-08-18； 修稿日期： 2016-10-05基金项目： 教育部社会哲学社科重大攻关项目“建立城乡统一的建设用地市场” （ 14JZD009） ；国家自然科学基金项目 （ 71573101，

7、71373095 ） 。第一作者： 文兰娇 （ 1989-） ，女，四川宜宾人，博士研究生。主要研究方向为土地资源经济。E-mail: wenlanjiao 通讯作者： 张安录 （ 1964-） ，男，湖北麻城人，教授，博士生导师。主要研究方向为土地资源经济。E-mail: zhanganlu 万方数据65文兰娇等：长三角地区与珠三角地区农村集体土地市场发育与运行比较研究基于上海市松江区、金山区和广东省南海区、东莞市4地实证分析Delta has more advantages on governance structures and market allocation, which make

8、s it develop into an open market economy; 2） the rural land market in Pearl River Delta has a higher level of marketization than that in Yangze River Delta, and the comprehensive land prices in Pearl River Delta is much higher than that in Yangze River Delta, indicating a higher level of land value

9、achievement in Pearl River Delta; 3） Given the current degree of land marketization, virtual land quota transaction market, leasing/transaction market （ the primary market） and rental market （ the secondary market） should be involved in the framework for measuring the degree of rural land marketizat

10、ion.Key words: land economy; rural land market; marketization level; comparative analysis; Yangze River Delta; Pearl River Delta1前言城镇建设用地市场从20世纪80年代初期开始出现，历经萌芽期、形成期和成熟期三个阶段，至今已经形成了一个相对成熟的土地市场。然而曾经支撑中国红红火火的乡镇企业发展，并成为工业半壁江山广大的农村集体建设用地的市场化建设，不仅没有得到政府的支持，反而在1998年新修订的土地管理法用途管制的制度背景下受到抑制，只能以“灰色”、“隐形”方式发育，

11、始终得不到其应有的地位1。在双轨并行的城乡二元土地制度下，集体土地进入市场的唯一合法渠道是土地征收，于是形成了农地征收市场、一级市场、二级市场的中国特色的“三级层次结构”土地市场2。随着城镇化进程的不断推进和不断增长的建设用地需求，低价补偿高价卖出的农地征收引的社会福利效益问题3和自发形成的隐形市场无序流转问题4愈演愈烈。为了引导农村土地合法流转，自1999年国土资源部选择安徽省芜湖市作为农村集体建设用地流转试点后，不断加快探索集体建设用地市场运行规律的步伐，相继增加浙江省湖州市、广东省南海市，重庆市等城市为农村集体建设用地流转试点城市。2008年党的十七届三中全会提出国有建设用地与农村集体非

12、农建设用地“同地同权同价”，2013年党的十八届三中全会正式明确提出“农村集体建设用地以同等权利、公平入市，建立城乡统一的建设用地市场”，2015年国务院提出关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见，并确定33个区 （ 县 ） 作为试点地区不受当前法律约束，探索农村土地市场。目前，全国上下已出现了多种集体土地市场探索模式，诸如广东南海模式、天津滨海新区“双置换”、浙江省模式、江苏省昆山模式、四川省成都城乡统筹、重庆市地票等，形成了农村集体建设用地直接入市的出让市场、出租市场、指标交易的虚拟市场和原有的征地市场4种市场形态。长三角地区和珠三角地区由于其雄厚的经济实力

13、和高度城市化需求，在农村土地市场建设和推动中，一直走在全国前列，但是时隔多年，其农村集体土地市场发育程度如何？当前农村土地市场运行状况如何？存在何种异同？一直缺乏系统研究和对比。关于中国土地市场化程度的测度，目前主要围绕城市土地市场进行，赵雲泰等5认为主要包括3种方法：一种是从市场内涵建立指标体系进行测度，二是基于土地供应方式进行测度，三是基于经验和静态标准的权重度量。实际上，根据指标表现形式看，可以分为两种测度方法： （ 1） 单一指标测度法。不少学者根据出让方式和市场层级关系建立土地市场化程度指数2，6-7。李永乐和吴群8利用加权平均法根据土地出让方式测算了城镇土地市场化程度，并建立模型探

14、究了城镇土地市场化程度和农地非农化的关系；而钱忠好和牟燕9也采用了相同的方法，考虑了征地市场，构建了中国土地市场化综合水平指数；在此基础之上，有学者提出用出让溢价率指数进行修正，更能反映特定土地类型的市场化程度10。 （ 2） 多维指标测度法。赵珂等11从土地交易情况，土地金融情况和企业投资情况构建了土地市场发育程度评价体系；还有学者利用层次分析法12和因子分析法13构建土地市场发育程度评价体系；张晔等14还提出了用商权可拓物元模型建立指标体系评价土地市场发育成熟度。两种方法各有优劣，单一指标法更侧重交易方式，能更直接的测度土地市场发育情况，而多维指标法评价万方数据 中国土地科学 2016年1

15、0月 第10期66的角度更多，能有效选取替代指标，规避土地市场中部分数据可得性问题。但是，基于层次分析，因子分析，主成分分析等方法的多维指标测度法存在权重难以确定、信息压缩、主观性强等缺陷，可能会弱化某些重要指标的作用，相比而言单一指标法目标更为明确，结果也更为客观；其二，多维指标测度法往往包含了多种微观、宏观环境指标，因而若将以此测度出市场化程度作为土地市场发育指标参数进一步放入宏观经济模型进行二次分析时，往往会不可避免产生内生性问题，不利于土地市场化程度结果的推广与使用；再者，长三角地区和珠三角地区农村土地市场建设一直走在全国前列，在当前在农村土地市场培育初期，直接测度市场化程度，对当前农

16、村土地市场运行评估和以后市场发展预测更具指导意义。因此，本文采取单一指标测度法测度两个地区土地市场发育程度。本文在分析长三角和珠三角地区农村土地市场培育环境的基础上，利用问卷调查数据和实地考察所获农村土地交易数据，利用单一指标法，测算长三角地区和珠三角地区农村土地市场化程度和市场差异化程度，以期为建立城乡统一建设用地市场提供科学依据。2市场培育环境比较2.1 理论基础威廉姆森的“社会基础制度环境治理结构资源配置”4层次理论15，能为社会分析提供清晰的分析框架，尤其适用于政策对比分析，因此本文基于该理论对比分析长三角地区和珠三角地区农村土地市场的培育环境。其中，社会基础用地区社会经济发展水平、城

17、镇化水平和工业化水平衡量；制度环境分为自上而下制度安排和自下而上地方创新；治理结构可以看作是人类在第二层次的游戏规则下自发选择的各种竞争规则，或者可以看作是游戏的过程，是在一定的社会基础下政策的具体实现形式16，交易费用经济学将治理结构归纳为一条光谱，光谱的左端是完全的市场治理结构即市场发挥主导作用的运作模式，光谱的右端是完全的层级治理结构即政府主导的运作模式，中间是混合型的治理结构17，这里需要根据市场的主体、客体、交易对象、交易方式等进行分析判定；资源配置是指在既定制度环境和治理结构下，市场运行所取得的市场配置效率。2.2 长三角地区“浙江模式”VS.珠三角地区“南海模式”课题组于2015

18、年对两地区进行走访和问卷调查，发现长三角地区农村土地市场探索主要围绕指标交易进行，农村土地流转活动形式多样 （ 土地复垦、土地征收、土地出租、土地整治 ） ，而珠三角地区农村土地市场是农地直接入市交易 （ 出租、出让 ） 的真实市场，其中的交易大部分是为避免以租代让而履行了出让手续。通过走访对比，发现不同地区不同市场交易模式最终都反映在土地流转活动上，并分别在长三角地区和珠三角地区呈现出地域趋同性。针对长三角地区，集体建设用地流转的不同模式，诸如杭州市土地征收自留地模式，嘉兴市的宅基地“两分两换”，江苏省宿迁市的地票入市交易，义乌市的城乡新社区建设等，尽管有学者从权属分化的角度将其概括为“转权

19、让利”、“保权让利”和“规划区内外分别对待” （ 即以上两种流转模式相结合 ） 三种流转模式18，但其核心思想均源于浙江模式，即空间置换和发展权的变更与转移，继而形成了以土地征收、土地复垦与整治等流转活动为依托的指标交易和集体建设用地私下出让交易形式。针对珠三角地区，除了深圳市实行全盘国有化土地外，尽管南海区在2010年已建立集体建设用地公开出让平台，但以土地出租为交易方式的南海模式对珠三角地区有较大影响，出租仍占较大比例，以南海区20102015年交易数据为例，出租所占比例约为60%。由此可见，浙江模式和南海模式分别对于长三角地区和珠三角地区的农村土地市场改革起了重要推动作用。土地市场发育离

20、不开其培育环境，长三角地区围绕浙江模式展开农村土地市场改革，珠三角地区主要依托“南海模式”进行农村土地市场交易，那么梳理“南海模式”和“浙江模式”的运作方式有利于分析长三角地区和珠三角地区农村土地市场治理模式和市场配置效率。万方数据67文兰娇等：长三角地区与珠三角地区农村集体土地市场发育与运行比较研究基于上海市松江区、金山区和广东省南海区、东莞市4地实证分析2.2.1长三角地区的“浙江模式”与“松江模式” 浙江模式是在对现行建设用地管制模式和浙江省发展的矛盾和困难中摸索出来的典型案例，旨在解决经济发展与土地利用规划、土地用途管制之间的矛盾19。1999年，中央下达给浙江省的“规划指标”和“计划

21、指标”偏紧，迅速发展的“城市化”和“工业化”与浙江省各级土地规划之间不可避免地出现了矛盾。而矛盾主要来源于作为指标分配者的上级政府与下级政府存在用地需求和非农用地边际产出方面的信息不对称。同时，就省内而言，建设用地需求量较小的地方政府也为赢得以后发展的公平性考虑也拒绝承担更多的耕地保护责任，导致了有更多建设用地需求的地区得不到建设满足，欠发达地区不愿牺牲以后发展机会而承担更多耕地保护责任的僵局。为了打破僵局，浙江省国土厅出台了以“折抵 （ 复垦 ） 指标” （ 新增耕地面积的72%折抵建设用地指标 ） 、“待置换用地区” （ 可用复垦指标将该区域耕地置换作非农建设 ）为2个基本要素的“区域内土

22、地发展权转移”政策体系；同时，引入土地发展权跨区交易的市场机制，建立了以“折抵指标有偿调剂”、“基本农田易地代保”、“易地补充耕地”为3个主要内容的“跨区域土地发展权交易”政策体系。区内发展权转移和跨区发展权转移都是以各级政府为主导的，不同的是，前者通过编制、调整规划以实施土地复垦 （ 整理 ） 项目实现，后者通过不同政府之间指标交易实现。2015年，上海市松江区划入33个试点区 （ 县 ） 后，在充分考虑上海集体建设用地发展状况和上海土地利用规划的基础上，上海市松江区人民政府沿袭“浙江模式”的思想，印发了松江区集建区外现状建设用地减量化财政补贴资金管理暂行办法，提出了浦南浦北指标交易与财政转

23、移相结合的“松江模式”：对浦北地区通过实施工矿仓储用地减量化和郊野单元规划腾出减量化“双指标”，即“新增建设用地指标”和“耕地占补平衡指标”，由所在街镇、园区通过土地出让收益自求资金平衡，实增减挂钩后土地不能自求平衡的，需向区级缴纳减量化“双指标”有偿使用费以使用区级减量化“双指标”；而浦南地区受规划和功能限制不能自行实现资金平衡的，其减量化“双指标”由区级统一收储、管理，并享受减量化财政补贴政策。2.2.2珠三角地区的“南海模式” 南海模式是由于大量外资抢滩南海，集体自发以土地或厂房出租给企业使用、征地艰难和市场作用促成的土地资本化和农村工业化股份合作制20。20世纪90年代初，大量外资抢滩

24、广东省，建设用地指标日趋紧张，南海区非农产业高速发展，造成用地紧张，土地的价值飘升，土地的资产特性逐渐显现，征地的补偿价值已不能满足集体对土地价值的认识。同时，广东省作为外来人口最多的省份之一，集聚了大量外来劳动力，也吸引很多地方小企业 （ 作坊 ） 租赁集体建设用地作业。为满足企业用地需求，缓解征地带来的社会问题，1992年，南海区村、组两级集体经济组织以兴办乡镇企业名义申请用地，办理土地使用权证，然后将土地出租给企业投资建设，并将集体土地折价入股，村民按股分红，建立起股份合作制。股份合作制主要包括了两个做法，其一是进行“三区规划”，在地方政府规划的土地功能区划下，集体组织将集体土地分为农业

25、保护区、工业开发区、行政住宅区；其二是将集体财产、土地和农民承包权折价入股，并设计了一套关于股权设置、股红分配和股权管理的章程。以土地启动农村工业化，也带来集体经济组织在功能、权力和经济实力上的变化21，集体经济组织通过集中土地重新获得土地实际支配权的过程中，成立了集体组织经联社，该集体组织拥有很大权利。2.2.3两种模式比较分析 浙江模式和南海模式的作用是显而易见的，其实施后果除了解决了各自的地方土地问题外，前者部分政策因涉及耕地质量、发展权利等被中央叫停，后者由于集体土地产权市场缺失造成了以租代让，集体资产流失等问题。将二者产生背景、主要内容、参与主体、运行特征及实施结果进行对比，见表1。

26、2.3 农村土地市场培育环境分析在对比“浙江模式”和“南海模式”的基础上，按“社会基础制度环境治理结构资源配置”4层次理论，对长三角和珠三角地区农村土地市场培养环境进行分析 （ 表2 ） 。社会基础方面，两个地区的社会经济实力都非常雄厚。长三角地区占全国土地的1%，创造了18.7%的国内生产总值和全国22%的财政收入，而珠三角地区2012年生产总值达47897.25亿元，其中一半通过国际贸易实万方数据 中国土地科学 2016年10月 第10期68现，经济实力仅次于长三角都市经济圈。表 1浙江模式和南海模式比较Tab.1 Comparison between Zhejiang mode and

27、Nanhai mode模式比较 浙江模式 南海模式产生背景 规划中主要控制指标分配与土地边际产出的信息不对称；不同政府之间政治博弈。建设用地紧缺，征地困难；独特地方生产要素结构：“技术含量较低的外来资本外来低素质劳动力村集体廉价土地”。主要内容 区域内土地发展权转移政策；跨区域土地发展权交易政策。“三区规划”；股份合作制。参与主体 市、县政府 村集体 （ 经联社 ）运行特征 以调整规划和指标交易为主 土地出租和股份合作制为主实施结果 建立了运行良好的发展权交易市场；平衡了建设需求和耕地保护矛盾；部分政策被叫停 （ “基本农田集中置换”、“易地代保政策”和“折抵指标政策” ）。实现了农村土地资产

28、化和工业化；促进了农民收入；无序流转，部分以租代让，集体资产流失。表 2长三角和珠三角地区土地市场培育环境比较Tab.2 Comparison of land market circumstances in Yangtze River Delta and Pearl River Delta模式比较 长三角地区 珠三角地区社会基础 经济实力雄厚，是中国经济实力最强城市群 经济实力雄厚，工业和外贸发达；独特地方生产要素结构：“技术含量较低的外来资本外来低素质劳动力村集体廉价土地”。制度环境（ 地方制度保障 ）浙江省人民政府办公厅关于加强易地垦造耕地管理工作的通知；浙江省人民政府关于加快推进浙江城市

29、若干政策通知；“基本农田易地代保”于2002年被正式纳入当年修订的浙江省基本农田保护条例；2008年上海市城乡建设用地增减挂钩试点管理办法；农村集体建设用地流转试点操作规范 （ 试行 ） 的通知；市政府办公室关于印发宿迁市建设用地和耕地占补平衡指标调剂使用暂行办法的通知；2013关于印发义乌市城乡新社区集聚建设实施办法 （ 试行 ） 的通知。2003年顺德颁布集体所有建设用地使用权流转管理暂行办法；2004年佛山市颁布关于印发佛山市试行农村集体建设用地使用权流转实施办法的通知，将“顺德模式”在全佛山范围内试行；2005年广东省人民政府出台了广东省集体建设用地使用权流转管理办法；2011年，南海

30、区政府印发了佛山市南海区集体建设用地使用权出让出租管理办法的通知，标示农村集体建设用地正式进入土地一级市场。治理结构 混合制市场形态 市场经济形态资源配置 建立了运行良好的发展权交易市场；平衡了建设需求和耕地保护矛盾；农村土地流转方式多样：超级增减挂钩，增减挂钩，土地整理，指标交易，土地征收，部分隐形出让、租赁市场，入股。实现了农村土地资产化和工业化；促进了农民收入；集体土地流转形式主要有：出让、出租、入股、转让、转租、抵押，其中出让的交易方式为：挂牌和拍卖。万方数据69文兰娇等：长三角地区与珠三角地区农村集体土地市场发育与运行比较研究基于上海市松江区、金山区和广东省南海区、东莞市4地实证分析

31、制度环境方面，自上而下看，两个地区都积极响应城镇土地公开交易，较早进行土地市场探索。1986年，上海市开始对“三资”企业收取土地使用费，1987年9月，深圳市首次以协议方式出让住宅用地使用权。自下而上看，两个地区分别依托浙江模式和南海模式这两个创新模式，并针对其中问题，制定了一系列地方制度保障。从治理结构看，治理结构主要有市场、计划层级制和混合制三种形式21，根据资产的专有性、交易的频率和交易的不确定性看，珠三角地区农村土地市场交易以出租和出让形式进行，均有确权发证，资产专有性较高，且交易更为频繁，交易主体是广泛的企业，而长三角地区指标交易的主体是政府，而隐形的农村土地市场交易又存在很大的不确

32、定性，因此长三角地区农村土地市场是一种混合制的市场形态，而珠三角地区是市场经济形态。从资源配置层面看，由市场经济为主导的集体土地直接入市相较政府主导的指标交易更有效率。在珠三角地区，地方政府不再扮演投资者和经营者的角色，而是靠税收的增加来提供公共服务21，实现了职能转变，同时，农村土地市场只涉及出让、出租、入股等5种形式，使得交易成本更低。而长三角地区，在指标交易中由于政府即使裁判又是运动员，市场配置效率大打折扣，且涉及多种土地流转形式，造成较大交易成本。3农村土地市场化测度和差异化分析3.1 数据来源由于长三角地区指标交易存在于政府之间，并不对外公开，数据不易获得，而且是一种混合制的市场形态

33、，不是完全的市场经济，难以按交易结果进行土地市场化测算，而珠三角地区的真实土地市场交易的市场化程度则相对更容易测度。因此，对于长三角地区，笔者认为可以采取根据问卷调查集体建设用地流转方式来判断交易方式，而由于上海市既存在以空间置换为核心思想的指标交易，也因为其独特的区位优越性存在较大的隐形市场交易空间，且松江区是新一轮集体建设用地入市试点地区，金山区集体建设用地流转也备受关注，因此选择上海市松江区和金山区作为长三角地区为研究区进行集体建设用地流转方式的抽样调查。对应的，选择广东省试点地区南海区和与其辖区毗邻的东莞市为珠三角地区抽样代表进行实证研究。最终，土地市场化测度数据来源于课题组2015年

34、对上海地区168份农村土地流转方式的问卷调查，而对于珠三角地区，数据来源于2015年南海区和东莞市农村土地交易中心92宗集体建设用地交易数据。本文调查对象为包括乡镇企业用地、宅基地和集体公共用地在内的集体建设用地。尽管两组数据来源于不同统计口径，但是符合两地区集体建设用地市场发育实情，在实际处理市场化分析过程中具有可操作性，且两组数据均源于2015年，在时间尺度上具有可比性；另一方面，虽然两组数据量差距较大，但本文更为关注不同交易方式所占比例，与样本数量关系不大，因而本文数据具有一定可比性和合理性。 3.2 土地市场化测度由于长三角地区和珠三角地区农村土地市场培育条件不同，其入市的方式略有不同

35、，为了把二者放在同一比较维度上进行对比，本文在测算农村土地市场化水平时，考虑指标交易部分，按指标交易、出让和出租3种市场交易方式衡量农村土地市场化程度，进行加权平均、计算农村土地市场综合水平。具体测算模型见式 （ 1） 。LMLM LM LMLM LM LM1 2 31 1 2 2 3 3# # # =+ + +（ 1）式 （ 1） 中， LM为综合市场化水平， LM1表示指标交易宗数， LM2表示出让的土地宗数， LM3表示出租的土地宗数，而 1、 2和 3分别对应交易、出让和出租3种交易方式的权重。根据实地调查，南海区和东莞市2015年92宗集体建设用地交易中，64宗来源于土地出让，出让均

36、价为3051.44元/m2，28宗来源于土地出租，出租的均价为1673.26元/m2，由于出租价格是出让价格的54.84%，故二者权重为1和0.5484，由于无指标交易，对应权重为0。而在上海市的问卷调查中，由于指标交易存在于政府之间，万方数据 中国土地科学 2016年10月 第10期70绝大多数受访者不清楚是否进行了指标交易，反映在土地流转情况下，只能确定是否进行了集体建设用地复垦，因此假定所有复垦的土地都将进行指标交易，根据文献2007年一部分折抵交易指标已达9万元/亩19，则按最高价算，折抵指标价格为14.5元/m2。在上海市问卷调查中，一共有31宗地被复垦，104宗地进行民间买卖活动，

37、姑且等同于土地出让，均价为1162.12元/m2，11宗地进行租赁活动，平均租金为269.18元/m2。按照其价格，指标交易价格为买卖交易价的0.012，出租价格为买卖价格的0.2316，指标交易、出让 （ 买卖 ） 、出租的权重分别为0.012、1和0.2316。将交易宗数和各种交易方式对应权重代入式 （ 1） ，得到上海市的农村土地市场化水平为0.5116，而南海区和东莞市对应的农村土地市场化水平为0.5571。从市场化程度看，南海区和东莞市的农村土地市场化水平略高于上海，若把它们分别作为珠三角和长三角地区的抽样样本，则可推断珠三角地区农村土地市场化水平比长三角地区高。3.3 市场差异化分

38、析从上述土地出让所占宗数比例和对应价格看，无论是上海市还是南海区和东莞市，土地出让 （ 买卖 ） 的交易量占了较大比重，而且相对于出租和指标交易，出让价格较高。由于直接出让市场和隐形的交易市场不具可比性，因此，进一步构建农村土地价格水平指数分析长三角地区和珠三角地区农村土地市场差异，具体见式 （ 2） 。/P Z f Ziii iin1 1n= =/ /（ 2）式 （ 2） 中， P为综合农村土地价格水平指数， Zi为第 i种交易方式的均格， fi为各种方式对应权重，该权重为不同交易方式的土地宗数与总交易土地量的比值， n为交易形式， n = 3，仍然包括指标交易、出让 （ 买卖 ） 和出租。

39、根据上述实地调查结果，上海地区三种交易形式的对应权重为0.2123、0.7123和0.0753，而南海区和东莞市的两种交易形式 （ 出让和出租 ） 对应权重为0.6957和0.3043，由此计算出长三角地区和珠三角地区集体土地价格水平分别为851.17元/m2和2631.99元/m2。由此可见，综合价格水平主要受集体建设用地出让 （ 买卖 ） 价格的影响，而珠三角地区集体建设用地由于直接入市交易价格高于长三角地区私下买卖交易，直接交易更能显化农村土地资产价值，因而导致两个地区农村土地市场价格差异较大。4结论与讨论（ 1） 从市场培育环境看，长三角地区农村土地市场是一种混合层级制的市场形态，而珠

40、三角地区集体土地市场是完全开放的市场经济形态。在对比分析南海模式和浙江模式的运行模式基础上，结合威廉姆森的“社会基础制度环境治理结构资源配置”4层次理论进行对比发现，长三角地区主要进行以政府为主体的基于发展权转移和有偿折抵的指标交易，伴随土地复垦、土地整理和隐形土地市场等多种农村集体土地流转活动，是当前全国各地以政府为导向积极探索农村建设用地市场的一个缩影，而珠三角地区以真实交易为主，是市场倒逼的结果，流转活动主要为出让、出租、入股，形式相对单一。（ 2） 根据市场化指数测算结果，珠三角地区农村集体建设用地市场化水平比长三角地区高。根据调研数据，本文采用加权平均法测算了当前长三角地区和珠三角地

41、区农村集体建设用地市场化程度，发现珠三角地区农村土地市场化水平比长三角地区略高。从测算的市场化程度指数看，两地市场化程度差别不大，但是从调查数据看，由于上海地区私下交易宗地达104宗，所占总调查宗地量的61.90%，整体提升了权重比例，使得该地区市场化程度指数不至于过低。但因本文将私下出让与公开出让等同对待，显然也潜在提升了其市场化程度，可以推测实际上，珠三角地区农村土地市场化水平要比长三角地区高得多。（ 3） 通过构建综合农村土地价格指数模型，发现珠三角地区集体建设用地综合价格水平比长三角地区高得万方数据71文兰娇等：长三角地区与珠三角地区农村集体土地市场发育与运行比较研究基于上海市松江区、

42、金山区和广东省南海区、东莞市4地实证分析多，进一步印证珠三角地区集体建设用地市场化程度比长三角地区高。经测算，长三角地区和珠三角地区集体土地价格水平分别为851.17元/m2和2631.99元/m2，后者是前者的3倍多。综合价格水平主要受集体建设用地出让 （ 买卖 ） 价格的影响，而珠三角地区集体建设用地由于直接入市交易价格高于长三角地区私下买卖交易，直接交易更能显化农村土地资产价值，因而导致两个地区农村土地市场价格差异较大。总体而言，农村集体土地市场相对于城镇土地市场，目前发育还不成熟，因而很难像城镇土地市场化测度一样根据其招标、拍卖、挂牌等方式划分一级市场、二级市场，再根据不同层级市场对应

43、不同交易方式进行加权平均。本文根据当下农村土地市场模式，提出了农村土地市场化测度的分析思路，即把虚拟指标交易市场、出让/买卖市场 （ 一级市场 ） 和租赁市场 （ 二级市场 ） 纳入考虑范畴，这对于当前集体建设用地市场发育程度评价体系的构建具有借鉴作用，对全国各个地区集体建设用地市场化程度评估具有普适性和推广作用。参考文献 （ References）： 1 高圣平，刘守英. 集体建设用地进入市场：现实与法律困境J . 管理世界，2007， （ 3） ：62 - 72. 2 王青，陈志刚，叶依广，等. 中国土地市场化进程的时空特征分析J . 资源科学，2007，29 （ 1） ：43 - 47.

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