2022年签订购房合同时要注意什么.docx

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1、2022年签订购房合同时要注意什么 购房合同是依据中华人民共和国合同法、中华人民共和国城市房地产管理法及其他有关法律、法规之规定，买受人和房地产开发企业，在同等、自愿、协商一样的基础上就买卖商品房达成的协议。 今日学习啦我将与大家共享：签订购房合同时要留意什么，详细内容如下，仅供参考，希望可以帮助到大家哦。 购房签合同一般要留意哪些事项 知道的人在买商品房签订合同的时候，一般会依据国家工商行政管理总局和建设部制订的商品房买卖合同示范文本文件。虽然说文本是政府机关制订的，已经很好地平衡了开发商和购房人的权利和义务关系，采纳文本签订合同能尽可能的爱护购房人的合法权益。但都会对比文本依据自己的需求来

2、修改些内容，一般，在购房时有些问题须要重点关注下。 基本的五证齐全。肯定要审查开发商是否具有商品房预售许可证，有了预售证许可证，则通常开发商也具有了房地产开发证、国有土地运用证、建设工程开发许可证、工程规划许可证共五证。这是买房能否办房产证的关键。 运用规范的合同文本。肯定要参照最好是采纳且不要随意修改文本，并根据文本中所列条款仔细填写，了解各项详细内容。不要随意去签订开发商自己定的定购协议书还交一笔订金。就算许多人都这样做，但这并非购房的必经程序。且这种合同肯定是权利义务不同等的，对自己尤其不利。最好能够干脆与开发商签预售合同就好。这个步骤，肯定不能马虎啊!否则到时吃大亏就惨了。 相关证明文

3、件有效。假如是买期房(在建、未完成建设、不能交付运用的房屋)要查看开发商是否有预售许可证，并要确认自己所购之房在预售范围内;买现房则要查看开发商是否具有该房屋的大产证(预售许可证之后取得，即由期房变现房了)和新建住宅交付运用许可证。并且还要核对一下其营业执照和开发资质证书，要留意这些证照文件的单位名称是否一样。 买期房要约定条件和时限。所谓交房有两个意思：一是房屋运用权即实物交付;另一层是房屋全部权转移即产权过户。应当在预售合同中对实物交付和产权过户均约定清晰，不能接受没有取得新建住宅交付运用许可证的房屋运用交付。 明确详细时间和违约责任。对于期房，由于资金不足而延期交房是常有的事，甚至交不了

4、房的都有。假如不是规范的文本，则开发商在合同上务必会大做文章，对买房者极为不利。如只注明竣工日期，而不无交付运用日期;运用水电气安装后、质量验收合格后、小区配套完成后等一些模糊语言。对此，购房者在签订合同时，肯定要将交房日期明白无误地规定为某年某月某日，并注明开发商不能按时交房所需担当的责任。 检查房屋质量。在签约时，应查看并检查住宅运用说明书和商品住宅质量保证书的内容，并将商品住宅质量保证书作为合同的附件，检查是否有开发商对质量问题的责任。 明确物业管理事项。一个不好的物业管理公司，肯定让你恒久觉得不安逸。所以要多看看物业管理公司详细如何，以及双方约定的物业管理范围和收费标准。 重点约定违约

5、责任。对于期房，甚至现房，都有可能与开发商的描述不一样，此时应当明确合同违约或与描述不一样时开发商应担当的责任。可参考：签约后购房者要求退房、不按期付款;开发商卖房后要求换房，不按期交房;面积变动超过约定幅度;质量不符合要求;办理过户手续时不符合规定和约定等。别漏了违约责任的同等性。 签订购房合同留意事项 在签定上述各项条款时，购房者尤其须要关注以下几项基本问题： 1、购房合同的各项内容要尽可能全面、具体，各项规定之间要避开相互冲突，尤其是不能与国家的政策法规相冲突;文字表述要清楚、精确;签订合同的买卖双方身份、责任要明确，如合同中的甲方(卖方)不能是代理商或律师楼，而应是项目立项批准文件的投

6、资建设单位，也不能以上级主管单位或下属机构的名义签订合同，签字人应是法人代表本人或公司章程上授权的主要负责人。 2、合同上的项目名称，肯定要与项目位置联系在一起，以免日后有出入。标明项目位置时，肯定要详细、明确，如××市××区××街××号××花园××号楼××层××房。 房屋的户型、面积肯定要标示清晰，建筑面积、运用面积及公用面积分摊原则等要明确说明。 3、房屋的档次和装修标准一般采纳附件形式附在购房合同之

7、后，这一内容的表述肯定要具体、详细。如技术的等级、材料的品牌、内部设施的种类、负荷标准、供应实力等要一一予以说明。水、暖、电、通讯等设施，要说明安装到什么程度。 4、其它如付款方式、产权保证等都应具体、详细地加以说明。并对房屋整体结构、各部位配套设施及其部件的保修期赐予明确规定。 5、违约责任的约定肯定要对等，否则最终吃亏的是购房者。在购房合同中，一般担当违约责任的违约事项包括：签订认购书后，购房者不买房或要求换房，开发商不卖房或要求换房;购房者不按期付款;开发商不按期交房;面积变动超过约定幅度;房屋装修标准、质量不合要求，保修不到位;产权过户手续不全或不能按期办理。 看完房子以后，就要签合同

8、了，现在一般的做法是在签署正式合同之前要先签一个认购书，然后再签正式合同。这里面的问题就更多了。 陷阱一：在认购书里没有注明因何种缘由退房以及后果 购房者与开发商签订认购书后，就要交肯定额度的定金，这是无可非议的。但有时购房者在交付定金后因种种缘由得不到银行的贷款而无法购买该房产时，发展商一般都只退购房款而不退定金，理由是买家没有履行合同，所以没收定金。 对策：律师建议买家最好与发展商在协议中约定，若买家得不到贷款时，定金该如何返还或是否要扣除部分作为手续费等，这样就避开了很大的麻烦。 同时，开发商是没有权利没收定金的，这本身是没有法律依据的。 陷阱二：合同主体认定不明 购房者由于缺乏法律常识

9、，往往会犯一些比较初级的错误。有时代表发展商签约的人并不是法人代表，或者合同上的开发商并不是该房产土地拥有者，这些都有可能产生问题。 另外，也有可能该项目是A公司开发的，事实上却是由B公司投资，作为买家还是应与A公司签约，否则也会带来一系列的麻烦，以后办理各种手续会很麻烦。 对策：在签约前您最好查明代表发展商签字的人是否是法人代表，假如不是，则是否持有授权托付书。否则，这个人的签字是无效的，同时要留意合同上的公章，这样可以避开发展商推卸责任。 陷阱三：不要轻易在开发商供应的补充协议上签字 签补充协议在购房交易中很有必要。但是要提示购房者的是，开发商供应的补充协议肯定要看清晰。现在有的发展商在与

10、客户签约时，会主动向客户出示一份补充合同，主要目的在于表明由于某些特定缘由造成不能按期交房的免赔责任以及面积丈量误差率差异过大在哪些状况下能免赔。这是发展商为了爱护自己在一些非人力能限制的状况下造成违约规避风险的一种方式。和善的购房者不要仅仅把开发商的免责条款都签了，而遗忘爱护自己的利益。 对策：看清晰补充协议的条款，最好的方法是找一个律师来帮你的忙。 陷阱四：最短时间与最好 合同是双方意思一样的表达。但是，实践中开发商往往会给购房者许多诸如假如发生问题，在最短时间内解决，在装修材料上，选择最好的国外进口的等一些看上去很迷人但没有实际意义的承诺。最短是多长时间，什么样的才算最好的?不知道。合同

11、里出现这种模糊的概念时，法律也没有方法，因此产生的纠纷购房者根本打不赢官司。 对策：购房者肯定要把每一个详细的时间、详细的地点、详细的材料以及开发商的口头承诺落实在合同里。 陷阱五：约定提前交纳部分费用 开发商是做商人的，而房地产开发又是一件对资金要求很高的行业。开发商面临资金压力是很正常的，但并不能以此为理由要求购房者提前交纳不该交的钱。而在合同或是补充协议中，开发商常会将一些不该预先交纳的费用写进去，要求购房者提前交纳，这是显失公允的。 比如有些发展商在尚未确定物业管理公司及服务标准、收费状况的前提下，就要求买家在预售契约中承诺接受物业管理服务，并接受相关约束，这就是对消费者的侵害。 对策

12、购房者应当将物业管理条款与预 陷阱六：卖方解除合同 在一些发展商制定的售楼契约或契约附件中，往往有这样的条款：买方无故逾期付款，经卖方催告仍不支付欠款的，卖方可以解除合同并没 收买方全部已付价款。 这明显是不公允条款，假如买家已经支付95%的价款，只剩5%的价款逾期未付，假如发展商以此为由，没收其已付95%的价款，岂非很不公允。况且，没收事实上是个行政惩罚或刑事惩罚行为，作为当事人一方的发展商并没有权利来没收他人的财物。 对策：依据合同法第四十条规定，本合同条款是无效条款。当然，还有其他一些类似的合同条款存在着这样的问题，购房者可以依据法律的规定来更好地维护自己的权益。 陷阱七：处理结果不明确

13、 许多合同中常可以看到这样的条款，应于××日前如何如何，但是并没有约定假如没有在××日前如何如何后该怎样处理。这样，即使最终认定是开发商的过错，你也很难制裁他，最多是调解了事。 对策：购房者与发展商签署的合同中要明确对开发商假如没有履行承诺、不按设计图纸施工和达不到质量等级等等的处理方法，做到越具体越好。 陷阱八：以偏盖全 这里所说的以偏盖全是个泛指的概念。有时会出现这样令人哭笑不得的问题，开发商承诺卧房的玻璃是中空的，到了交房时发觉卧房窗户只有下面的部分是中空，而上面却是一般玻璃等等。 对策：对于这类问题没有更好的解决方法，就是要把合同写得越细

14、越好。不给开发商一点空隙。当然也须要购房者有特别广泛的建筑、建材方面的学问。 陷阱九：拒签补充协议 前面说了，开发商在签约时会主动出具一份对自己有利的补充协议，购房者同样也可以出具一份对自己有利的补充协议。最好将开发商在其广告宣扬中的条款和楼书里关于装修、物业管理中的承诺都签进补充协议中，不要怕麻烦。举个简洁的例子，你买的塔楼(或板楼)里有几部电梯，是否会全部同时开通，假如有不开的怎么办?不要小看这个问题，为了出面积、增利润，现在的高层住宅只安装几部电梯，而且平常还不全开，在上下班高峰时间极为不便，这种状况业主是否有权拒付部分电梯费呢? 但是，就像你可以拒签开发商的补充协议一样，开发商也同样可

15、以拒签购房者的补充协议。这种现象在北京是很普遍的，特殊是一些卖得很好的楼盘都是如此。 对策：不管开发商看法如何，购房者还是要争取这个权益。实在不行，又觉得没有把握，那就只好放弃了。 目前，商品房买卖合同一般都运用建设部和国家工商行政管理总局制订的商品房买卖合同示范文本。由于示范文本是政府机关制订的，较好地平衡了开发商和购房人的权利和义务关系，因此，采纳示范文本签订合同有利于爱护购房人的合法权益。但购房人切不行认为采纳示范文本就万事大吉，即使采纳示范文本签订商品房买卖合同，购房人也应留意以下几个问题。 1、认购书问题 在目前商品房交易过程中，很多开发商在与购房人签订正式商品房买卖合同前，要求购房

16、人签订认购书，交纳认购款。开发商要求购房人签订认购书一般两种状况：一种状况是开发商所销售房屋倘未取得预售许可证，以向内部职工认购的名义进行销售，俗称内部认购;另一种状况是开发商已取得预售许可证或者销售的是现房，开发商为购房人保留预订的房屋，作为交换，要求购房人签订认购书，并交纳肯定数额的认购款，假如在规定的时间里，购房人不想购买该房屋，就可能无权要回所交纳的认购款。 第一种状况的认购书，由于我国城市房地产管理法和商品房销售管理方法都明确规定，在未取得预售许可证前，是不能预售商品房的，而依据我国合同法第52条的规定，违反法律和行政法规的强制性规定的合同无效，因此第一种状况的认购书在法律上是无效的

17、。但最高人民法院于2003年4月28日公布，将于2003年6月1日起施行的关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的说明(以下简称最高法院说明)第2条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售证明的，可以认定有效。依据该条规定，在取得预售许可证之前所签订的认购书，假如开发商在购房人起诉前仍未取得预售许可证，该认购书确定是无效的;假如开发商在购房人起诉前取得预售许可证，那么该认购书的地位将和开发商已取得预售许可证或者销售的是现房的状况一样，即和下面要探讨的其次种状况的认购书的性质相同。 其次种状况的认购书，须要看认购书是否满

18、意了合同成立的要件，主要是看合同条款是否完备。最高法院说明第5条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售管理方法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经根据约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，确定具有法律效力。但是实践中大多数认购书都不具备商品房销售管理方法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，这些认购书的法律效力如何?最高法院说明并未作明确规定，笔者认为不能从最高法院说明第5条的规定，反推出不具备商品房销售管理方法第十六条规定的商品房买卖合同主要内容的认购书，就必定没有法律效力。但是假如认购书仅规定了房号、面积和价格等条款，那么该认购书未满意合同应具备

19、的基本条款，不具有法律效力。 2、补充协议问题 在商品房买卖过程中，开发商除和购房人依据示范文本所订立的商品房买卖合同外，还要求购房人签订一份补充协议，该补充协议的内容许多，由开发商的专业律师事先拟订好。这种补充协议常包含很多对购房人不利的条款，如交房时间的确定、不行抗力条款的说明、共有面积的确定分摊、关于基础设施和公共配套建筑的开发利用等方面，甚至包含很多针对开发商的免责条款。比如有些开发商在补充协议中规定：政府部门有关文件批准的延迟、市政配套批准及安装的延误，导致开发商不能按期交付房屋，开发商有权按实际影响的时间而相应延迟交付房屋，而不用担当延迟交付房屋的责任。由于补充协议大多含有建筑、房

20、地产、法律等专业术语，一般购房人很难完全搞懂。因此，购房人不要急于和开发商签订补充协议，先将补充协议拿回来，找专家进行询问，将补充协议中不合理的地方找出来，并对其进行修改。同时由于补充协议是由开发商拟定的，爱护购房人的条款很少，因此，应在专家的指导下，在补充协议中增加爱护购房人的条款。假如开发商不能满意购房人以上的合理要求，那么，购房人最好不要和开发商签订补充协议。 3、售楼广告问题 开发商为宣扬、推销其商品房，一般都散发售楼书，发布商品房销售广告，作出不少许诺。从法律角度来说，售楼书，广告等都是开发商向不特定的对象发放的用以介绍其商品房的文字、图片材料，主要是为了美化商品房形象、优势，远不具

21、备商品房买卖合同的基本条款。此类广告法律上一般视其为要约邀请，不能干脆成为合同的内容。对于开发商的虚假广告行为，购房人虽不能依据合同追究开发商的违约责任，但可以追究开发商发布虚假广告的责任。依据广告法第37、38条规定，发布虚假广告，欺瞒和误导消费者，使购买商品或者接受服务的消费者的合法权益受到损害的，不仅要担当行政违法责任，而且要依法担当民事责任。因此，购房人发觉受了虚假售楼书或广告的欺瞒和误导，就要刚好向政府有关管理机关举报，申请予以查处，或诉请人民法院要求责任方赔偿损失。 同时，国家工商行政管理总局发布的商品房广告发布暂行规定也对房地产广告所应遵循的原则、事项以及禁止出现的内容作了规定，

22、购房人也可依据该暂行规定检查销售广告问题。 不过为了避开不必要的麻烦，购房人最好在签订合同时，要求开发商将广告承诺的内容写入双方协议中，使其成为合同内容的一部分，以便在广告名不副实时告开发商违约。 4、样板房问题 目前在商品房销售过程中，开发商都要设置样板房或样板间。购房人入住后，发觉房屋和样板房有差距，当购房人要求退房时，开发商却认为样板房不是样本房或样品房，设置的目的是为了推销商品房。在购房合同中并没有约定商品房与样板房不一样时，购房人有权退房，因此购房人无权要求退房。事实并不如此。商品房销售管理方法第31条明确规定，开发商设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否

23、一样，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一样。开发商未作说明，致使购房人因重大误会而订立商品房买卖合同的，购房人可以依据合同法关于重大误会的规定，恳求人民法院或者仲裁机构变更或撤销购房合同(变更还是撤销购房合同由购房人进行选择)。 5、质量问题 有些购房人认为，商品房竣工后已经过政府主管部门组织的竣工验收，验收合格后才允许交付运用，因此商品房不应当出现质量问题。而且依据有关法律规定，开发商在交付商品房时，应同时向购房人交付住宅质量保证书和住宅运用说明书，这两书已对商品房质量的细微环节作了规定，是购房合同的重要组成部分，因此也就没有必要在合同中约定商品房的质量问题。但事实并非如此。 商品房

24、竣工验收，是以抽查的方式进行验收，因而不能保证每一套商品房的质量都合格。而且竣工验收的质量标准和购房人所希望的质量要求也可能有差距。至于住宅质量保证书和住宅运用说明书关于房屋质量的规定，都是由开发商拟订，侧重爱护开发商的利益，因此有必要在购房合同中约定房屋的质量问题。 依据最高法院说明第12条和第13条第1款的规定，在下列状况下，购房人因为房屋质量问题，有权要求解除合同并要求赔偿损失：房屋主体结构质量不合格，不能交付运用;房屋交付运用后，房屋主体结构质量经检验确属不合格;因房屋质量问题严峻影响正常居住运用。 最高法院说明第13条第1款规定：交付运用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当担当

25、修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者托付他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人担当。 总之，购房人在签订商品房买卖合同时，不要焦急，尽可能多询问一些专业人士，这样才能签订一份权利、义务对等的商品房买卖合同。 关于购房合同附件 买房前要仔细签订购房合同，更不要轻视合同中的附件。商品房买卖合同示范文本中共有五处明确规定了由买卖双方另行签订补充协议作为合同附件。对这些附件，购房人切不要掉以轻心，要留意防止约定不明，留下隐患或者查看不细而误入陷阱。 附件一是房屋平面图。一般状况下，开发商供应的平面图特别简洁，既无尺寸也无比例，一旦发生争议，购房人明显处于劣

26、势地位。对此，购房人可以要求开发商在房屋平面图中标明长、宽等基本数据，并尽可能要求开发商同时供应电器、供水、照明以及其他线路和装修的平面图。这既是购房人的一个基本知情权，也是今后解决争议的主要依据。 附件二是有关公共部分与公用房屋分摊建筑面积的构成说明。这里购房者须要留意的是，凡不是为所购房屋所在的楼宇单独服务的建筑设施，均不应计入该构成面积。双方应约定，卖出人违反该分摊原则的，应退还不应计入分摊面积部分的相应价款，并按该价款的10%支付违约金。 附件三是关于商品房的装饰、设备标准的约定。对于购房人而言，此约定的关键是要把装修标准详细化。要避开采纳诸如高级面砖、高级外墙涂料、高级木地板之类的模

27、糊性名称。应当尽量写清装饰材料和设备的商品品牌及其质量标准。 附件四是双方自由约定的补充协议。有些开发商事先拟好了补充协议，对此，购房人要细致阅读、审查，防止有的开发商利用补充协议擅自变更主合同的条款而单方加重购房人的义务。其次，购房人还要充分利用该补充协议把自己关注和担忧的一些事项在补充协议中具体约定。例如，不含房价款中的有关交纳的费用，如管道煤气安装费、平安门对讲机费(要标明厂家、品牌)，按规定设置的供电容量，买受人要求增容部分的增容费等都可在此附件中约定。 第16页 共16页第 16 页 共 16 页第 16 页 共 16 页第 16 页 共 16 页第 16 页 共 16 页第 16 页 共 16 页第 16 页 共 16 页第 16 页 共 16 页第 16 页 共 16 页第 16 页 共 16 页第 16 页 共 16 页