房地产会计学.pptx

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1、 房地产会计学房地产会计学 第一节第一节 房地产评估概述房地产评估概述 第二节第二节 房地产价格及其影响因素房地产价格及其影响因素 第三节第三节 收益法在房地产评估中的应用收益法在房地产评估中的应用 第四节第四节 市场法在房地产评估中的应用市场法在房地产评估中的应用 第五节第五节 成本法在房地产评估中的应用成本法在房地产评估中的应用 第六节第六节 剩余法在房地产评估中的应用剩余法在房地产评估中的应用 第七节第七节 路线价在房地产评估中的应用路线价在房地产评估中的应用第一节 房地产评估概述 一、土地与土地使用权一、土地与土地使用权 二、地租与地价理论二、地租与地价理论 三、房地产及其特性三、房地

2、产及其特性 四、房地产评估的原则四、房地产评估的原则 五、房地产评估程序五、房地产评估程序 (一一)土地土地1.定义定义 狭义：狭义： 土地一般是指地球表层的陆地土地一般是指地球表层的陆地部分，包括内陆水域和滩涂。部分，包括内陆水域和滩涂。 广义：土地是指陆地及其空间的全部广义：土地是指陆地及其空间的全部环境因素，是由土壤、气候、地质、地环境因素，是由土壤、气候、地质、地貌、生物和水文、水文地质等因素构成貌、生物和水文、水文地质等因素构成的自然综合体。的自然综合体。 2.性质性质双重性：不仅是资源，也是资产双重性：不仅是资源，也是资产 。3.土地的供给土地的供给（1）自然供给）自然供给（2）经

3、济供给经济供给地球提供给人类可利用的土地数量，地球提供给人类可利用的土地数量，叫做土地的自然供给，包括已利用叫做土地的自然供给，包括已利用的土地和未来可供利用的土地的土地和未来可供利用的土地 ，它，它是无弹性的是无弹性的 。自然供给的土地有自然供给的土地有5个特性：一是具个特性：一是具有适宜于人类生存和工作的气候条有适宜于人类生存和工作的气候条件，二是具有适宜于植物生长的土件，二是具有适宜于植物生长的土壤质地和气候条件，三是具有可以壤质地和气候条件，三是具有可以利用的淡水资源，四是具有可供人利用的淡水资源，四是具有可供人类利用的生产资源，五是具有一定类利用的生产资源，五是具有一定的交通条件。的

4、交通条件。土地的经济供给是通过人类开发利土地的经济供给是通过人类开发利用而形成的土地供给。用而形成的土地供给。土地的经济供给是有弹性的。土地的经济供给是有弹性的。土地的经济供给的变化土地的经济供给的变化 直接变化直接变化 间接变化间接变化 (二)土地的特性 土地的特性土地的特性土地的自然特性土地的自然特性土地的经济特性土地的经济特性 1.位置的固定性。位置的固定性。 2.质量的差异性。质量的差异性。 3.不可再生性。不可再生性。 4.效用永续性。效用永续性。 1.供给的稀缺性。供给的稀缺性。 客观上要求人们集约用地。客观上要求人们集约用地。 2.可垄断性。可垄断性。 在土地所有权或使用权让渡时

5、，在土地所有权或使用权让渡时，要求实现其垄断利益。要求实现其垄断利益。 3.土地利用多方向性。土地利用多方向性。 要求在地产估价中需要确定土地要求在地产估价中需要确定土地的最佳用途。的最佳用途。 4.效益级差性。效益级差性。 (三)土地使用权 我国土地两级所有我国土地两级所有1.城市土地的所有权属城市土地的所有权属于国家于国家（不能进入市场流转）（不能进入市场流转）2. 农村和城市郊区的土农村和城市郊区的土地属于农民集体所有地属于农民集体所有 （不能进入市场流转）（不能进入市场流转） 国家国家 土地使用者土地使用者土地使用者土地使用者协议、招标、拍卖、挂牌协议、招标、拍卖、挂牌出让出让转让转让

6、或：出售、交换、或：出售、交换、赠与赠与土地使用权出让最高年限：土地使用权出让最高年限：(1)居住用地居住用地70年（年（2 2）商业、旅游、娱乐用地商业、旅游、娱乐用地40年年 （3）其他）其他50年年二、地租与地价理论二、地租与地价理论（一）地租理论（一）地租理论 ( (二二) )地价理论地价理论 ( (三三) )地价的特征地价的特征地租地租级差地租级差地租绝对地租绝对地租级差地租级差地租级差地租级差地租垄断地租垄断地租建筑地段建筑地段地租地租地价不是土地的购买价格，而是地价不是土地的购买价格，而是土地所提供的地租的购买价格，土地所提供的地租的购买价格，因此地价是地租的资本化因此地价是地租

7、的资本化 。1 1地价是地租的资本化。地价是地租的资本化。 2地价是权益价格。地价是权益价格。 3土地具有增值性。土地具有增值性。 4地价与用途相关。地价与用途相关。 5地价具有个别性。地价具有个别性。 6地价具有可比性。地价具有可比性。 1位置固定性。位置固定性。 2供求区域性。供求区域性。 3长期使用性。长期使用性。 4大量投资性。大量投资性。 5保值与增值性。保值与增值性。 6投资风险性。投资风险性。 7难以变现性。难以变现性。 8 8政策限制性。政策限制性。四、房地产评估的原则四、房地产评估的原则供需原则、替代原则、贡献原则供需原则、替代原则、贡献原则1 1最有效使用原则。最有效使用原

8、则。 2 2合法原则。合法原则。 五、房地产评估程序五、房地产评估程序( (一一) )明确评估基本事项明确评估基本事项 ( (二二) )制定工作计划制定工作计划 ( (三三) )实地勘察与收集资料实地勘察与收集资料 （四（四) )测算被估房地产价值测算被估房地产价值( (五五) )综合分析确定评估结果综合分析确定评估结果( (六六) )综合分析确定评估结果综合分析确定评估结果第二节第二节 房地产价格及其影响因素房地产价格及其影响因素一、房地产价格的种类一、房地产价格的种类房地产价格的种类 1根据权益的不同分根据权益的不同分 类类 2.按价格形成方式类分按价格形成方式类分 3.按房地产的实物形态

9、分按房地产的实物形态分类类4.按房地产价格表示单位分类按房地产价格表示单位分类 5.其他价格类型其他价格类型1.1.所有权价格所有权价格2.2.使用权价格使用权价格3.3.其他权利价格其他权利价格 抵押权抵押权租赁权租赁权典当权典当权 1.1.市场交易价格市场交易价格 2.2.评估价格评估价格 基准地价基准地价标定地价标定地价房屋重置价格房屋重置价格交易底价交易底价课税价格课税价格1.1.土地价格土地价格2.2.建筑物价格建筑物价格3.3.房地产价格房地产价格1.1.总价格总价格2.2.单位价格单位价格3.3.楼面地价（楼面地价（单位建筑面积地价）单位建筑面积地价）是指平均到每单位建筑面积上的

10、土地价格。是指平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价楼面地价= =土地总价格土地总价格 建筑总面积建筑总面积 容容积率积率= =建筑总面积建筑总面积土地总面积土地总面积楼面地价楼面地价= =土地单价土地单价容积率容积率1.公告地价。公告地价。 政府定期公布的土地价格在有政府定期公布的土地价格在有些国家和地区，一般作为征收土地些国家和地区，一般作为征收土地增值税和征用土地补偿的依据。增值税和征用土地补偿的依据。 2. 申报地价。申报地价。 土地所有人或使用人参照公告土地所有人或使用人参照公告地价向政府申报的土地价格。地价向政府申报的土地价格。 二、房地产价格的影响因素二、房地产价格的影响因素

11、（一）（一）般因素般因素（二）区域因素（二）区域因素（三）个别因素（三）个别因素 1经济因素。经济因素。 2 2社会因素。社会因素。 3行政因素。行政因素。 4. 4. 心理因素。心理因素。 (1)(1)经济发展因素。经济发展因素。 (2)(2)财政金融因素。财政金融因素。 (3) (3) 产业结构因素。产业结构因素。 （1 1）人口因素人口因素 (2)家庭规模因素家庭规模因素 (3)房地产投机因素房地产投机因素 (4)教育科研水平和治安因素教育科研水平和治安因素 (5)社会福利因素社会福利因素 (1)土地使用制度与住房制度、地价土地使用制度与住房制度、地价政策。政策。 (2)(2)城市规划、

12、土地利用规划、城市城市规划、土地利用规划、城市发展、战略。发展、战略。 (3)(3)税收制度、投资倾斜、优惠政策。税收制度、投资倾斜、优惠政策。 (4)(4)行政隶属关系变更。行政隶属关系变更。 (5)(5)交通管制。交通管制。 1.1.购买或出售心态购买或出售心态2.2.对居住环境的认同度对居住环境的认同度3.3.欣赏趣味、时尚风气欣赏趣味、时尚风气4.4.接近名家住宅接近名家住宅5.5.讲究门牌号码或土地号码、讲究风讲究门牌号码或土地号码、讲究风水水6.6.价值观的变化价值观的变化 (二)区域因素 1商服繁华因素。商服繁华因素。 2道路通达因素。道路通达因素。 3交通便捷因素。交通便捷因素

13、。 4城市设施状况因素。城市设施状况因素。 5环境状况因素。环境状况因素。 影响工业用地的区域因素1.交通条件交通条件2.基础设施完善程度基础设施完善程度3.相关产业聚集程度相关产业聚集程度4.自然条件状况自然条件状况5.规划因素规划因素影响商业用地的区域因素1商服繁华因素商服繁华因素2. 2. 道路通达因素道路通达因素3交通便捷因素交通便捷因素4.4.商业综合环境因素商业综合环境因素5.规划因素规划因素影响住宅用地的区域因素1商服繁华程度商服繁华程度2 2交通便捷因素交通便捷因素3.3.公用设施及生活设施公用设施及生活设施4. 4. 环境因素（人文、自然）环境因素（人文、自然）5.规划因素规

14、划因素1土地的个别因素。土地的个别因素。 2建筑物的个别因素。建筑物的个别因素。 (1)区位因素。区位因素。 (2)面积因素、宽度因素、深度因素。面积因素、宽度因素、深度因素。 (3)形状因素。形状因素。 (4)地力因素、地质因素、地势因素、地地力因素、地质因素、地势因素、地形因素。形因素。 (5)容积率因素。容积率因素。 (6)用途因素。用途因素。 (7)土地使用年期因素。土地使用年期因素。 (1)面积、结构、材料等。面积、结构、材料等。 (2)设计、设备等是否良好。设计、设备等是否良好。 (3)施工质量。施工质量。 (4)法律限制。法律限制。 (5)建筑物是否与周围环境协调。建筑物是否与周围环境协调。