万通发展：万通发展2020年年度报告全文.PDF

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1、2020 年年度报告 1 / 170 公司代码：600246 公司简称：万通发展 北京万通新发展集团股份有限公司北京万通新发展集团股份有限公司 20202020 年年度报告年年度报告 2020 年年度报告 2 / 170 重要提示重要提示 一、一、 本公司董事会、 监事会及董事、 监事、 高级管理人员保证年度报告内容的真实、 准确、 完整，本公司董事会、 监事会及董事、 监事、 高级管理人员保证年度报告内容的真实、 准确、 完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、二、 公司公司全体董事出席全

2、体董事出席董事会会议。董事会会议。 三、三、 德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的审计报告。的审计报告。 四、四、 公司负责人公司负责人王忆会王忆会、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人石莹石莹及会计机构负责人（会计主管人员）及会计机构负责人（会计主管人员）杜轶名杜轶名声声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 经德勤华永会计师事务

3、所（特殊普通合伙）审计，公司2020年度母公司实现净利润21,563.10万元， 提取法定盈余公积金2,156.31万元。 2020年初合并报表中未分配利润183,261.75万元， 2020年度归属上市公司股东净利润5,086.74万元，扣除已根据2019年年度股东大会决议分配的2019年度现金红利12,012.93万元，截至2020年12月31日，公司期末可供分配利润为174,179.24万元。 根据上海证券交易所上市公司现金分红指引和上海证券交易所上市公司回购股份实施细则和公司章程中利润分配的相关规定，上市公司以现金为对价，采用集中竞价方式、要约方式回购股份的，当年已实施的股份回购金额视

4、同现金分红，纳入该年度现金分红的相关比例计算。2020年度归属于上市公司股东净利润5,086.74万元，公司完成回购计划，在报告期内实施股份回购49,917.65万元（含印花税、佣金等交易费用）。因此，2020年度公司通过股份回购方式实现分红的金额为人民币49,917.65万元（含印花税、佣金等交易费用），占公司2020年度合并报表中归属于上市公司普通股股东的净利润比率为981.33%。 结合公司实际情况， 为保障公司生产经营以及发展投资的后续资金需求，2020年度公司拟不进行利润分配，也不进行公积金转增股本。本次利润分配方案尚需提交股东大会审议。 六、六、 前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风

5、险声明 适用 不适用 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述（包括但不限于预计、预测、目标、估计、规划、计划及展望）涉及各类已知或未知的不确定因素，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 七、七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 2020 年年度报告 3 / 170 八、八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、九、 是否存在半数是否存在半数以上以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准

6、确性和完整性 否 十、十、 重大风险提示重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅 “第四节 经营情况讨论与分析”中“三、公司关于公司未来发展的讨论与分析”之 “（四）可能面对的风险”的相关内容。 十一、十一、 其他其他 适用 不适用 2020 年年度报告 4 / 170 目录目录 第一节第一节 释义释义 . 5 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 . 5 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 . 9 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 . 11 第五节第五节 重要事项重要事项 . 24 第六节第六节 普通股股份变动及股东情况普

7、通股股份变动及股东情况 . 37 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况 . 41 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况 . 42 第九节第九节 公司治理公司治理 . 53 第十节第十节 公司债券相关情况公司债券相关情况 . 56 第十一节第十一节 财务报告财务报告 . 57 第十二节第十二节 备查文件目录备查文件目录 . 170 2020 年年度报告 5 / 170 第一节第一节 释义释义 一、一、 释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 常用词语释义 万通发展/万通地产(更名前) /公司/本公司/本集团 指 北京万

8、通新发展集团股份有限公司/北京万通地产股份有限公司（更名前） 报告期、本报告期 指 2020 年 元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元 证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 嘉华控股 指 嘉华东方控股(集团)有限公司 万通控股 指 万通投资控股股份有限公司 GLP 指 GLP Capital Investment 4 (HK) Limited 金通港 指 北京金通港房地产开发有限公司 中金佳业 指 中金佳业(天津)商业房地产投资中心(有限合伙) 中融国富 指 中融国富投资管理有限公司 杭州邦信 指 杭州万通邦信置业有限公司 香河万通 指 香河万通房地产

9、开发有限公司 东方万通 指 东方万通(天津)股权投资基金管理有限公司 东方天津合伙 指 东方万通（天津）股权投资基金合伙企业（有限合伙） 万通成长合伙 指 北京东方万通成长投资中心(有限合伙) 金万置 指 北京金万置管理咨询有限公司 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、 公司信息公司信息 公司的中文名称 北京万通新发展集团股份有限公司 公司的中文简称 万通发展 公司的外文名称 Vantone Neo Development Group Co.,Ltd. 公司的外文名称缩写 Vantone NeoDev Group 公司的法定代表人 王忆会 二、二、 联系人和联系

10、方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 匡娜 杨梦 联系地址 北京市朝阳区朝外大街甲6号万通中心写字楼D座4层 北京市朝阳区朝外大街甲6号万通中心写字楼D座4层 电话 010-59070788 010-59071169 传真 010-59071159 010-59071159 电子信箱 三、三、 基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 北京市海淀区农大南路1号院9号楼5层501-551 公司注册地址的邮政编码 100084 2020 年年度报告 6 / 170 公司办公地址 北京市朝阳区朝外大街甲6号万通中心写字楼D座4层 公司办公地址的邮政编码 100020 公司网址 电子信箱

11、 四、四、 信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 中国证券报、上海证券报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司年度报告备置地点 公司董事会秘书办公室 五、五、 公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 万通发展 600246 万通地产 六、六、 其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所（境内） 名称 德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙） 办公地址 北京市朝阳区针织路 23 号楼中国人寿金融中心 12 层 签字会计师姓名 刘杰、高天福 报告期内履行持续督导职责的保荐机构

12、名称 红塔证券股份有限公司 办公地址 北京市西城区复兴门内大街 158 号远洋大厦 412 签字的保荐代表人姓名 黄强、曹晋闻 持续督导的期间 2016 年 8 月 5 日至 2020 年 12 月 31 日 截至 2020 年 12 月 31 日，募集资金已按约定用途使用完毕，督导期结束。 七、七、 近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标 (一一) 主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2020年 2019年 本期比上年 同期增减(%) 2018年 营业收入 1,362,421,996.78 1,102,767,118.94 23.55 3,644

13、,769,338.52 归属于上市公司股东的净利润 50,867,369.80 604,780,282.12 -91.59 327,274,290.61 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 14,688,137.36 181,019,593.32 -91.89 89,903,930.93 经营活动产生的现金流量净额 1,224,419,648.55 -338,856,950.03 461.34 330,520,359.19 2020年末 2019年末 本期末比上年同期末增减（%） 2018年末 归属于上市公司股东的净资产 7,134,322,192.61 7,711,496,965.

14、23 -7.48 7,203,125,588.88 总资产 11,582,215,557.35 12,588,051,408.35 -7.99 13,039,471,595.48 ( (二二) ) 主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2020年 2019年 本期比上年 同期增减(%) 2018年 2020 年年度报告 7 / 170 基本每股收益（元股） 0.0252 0.2944 -91.44 0.1593 稀释每股收益（元股） 不适用 不适用 不适用 不适用 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股） 0.0073 0.0881 -91.71 0.0438 加权平均净资产收益率（%） 0

15、.66 8.11 减少7.45个百分点 4.64 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%） 0.19 2.43 减少2.24个百分点 1.27 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 八、八、 境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异 (一一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况净资产差异情况 适用 不适用 (二二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和同时按照境外会计准则与按中国会计准则

16、披露的财务报告中净利润和归归属于上市公司股东的属于上市公司股东的净资产差异情况净资产差异情况 适用 不适用 (三三) 境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明： 适用 不适用 九、九、 2020 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度 （1-3 月份） 第二季度 （4-6 月份） 第三季度 （7-9 月份） 第四季度 （10-12 月份） 营业收入 218,583,770.29 342,912,631.36 470,073,901.37 330,851,693.76 归属于上市公司股东的净利润 2,045,368.70 6,797,882.32 3

17、6,942,368.38 5,081,750.40 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 2,044,124.60 4,628,568.09 34,827,400.69 -26,811,956.02 经营活动产生的现金流量净额 36,499,989.70 101,264,911.14 193,598,434.74 893,056,312.97 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用 不适用 十、十、 非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2020 年金额 附注 （如适用） 2019 年金额 2018 年金额 非流动资

18、产处置损益 -23,412.31 548,850,075.23 -332.50 越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府791,773.27 2,138,277.15 - 2020 年年度报告 8 / 170 补助除外 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 231,130,880.02 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损益 因不可抗力因素，如遭受自然

19、灾害而计提的各项资产减值准备 债务重组损益 企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益 27,373,975.23 3,687,580.00 - 单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回 7,122,331.83

20、 对外委托贷款取得的损益 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 8,709,778.67 10,118,222.79 11,363,644.34 其他符合非经常性损益定义的损益项目 -5,542,534.21 -830,039.29 少数股东权益影响额 -1,267,878.68 -554,348.67 -1,508,932.91 所得税影响额 -984,801.36 -140,479,117.70 -2,784,859.98 合

21、计 36,179,232.44 423,760,688.80 237,370,359.68 十一、十一、 采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用 不适用 单位：元 币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响金额 交易性金融资产 10,000,000.00 33,660,218.51 23,660,218.51 2,860,563.46 其他非流动金融资产 134,687,580.00 327,961,367.15 193,273,787.15 28,770,646.12 合计 144,687,580.00 361,621,585.66 216,934,0

22、05.66 31,631,209.58 2020 年年度报告 9 / 170 十二、十二、 其他其他 适用 不适用 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、一、 报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 1.1. 主要业务与经营模式主要业务与经营模式 公司始终秉持创新发展理念，经过近年来的转型布局，形成了以原有核心地产开发与运营业务为载体，依托各股东强大的资源背景和国际化创新内容资源储备，积极开拓“地产+N”的多元化城市运营生态模式，在新城市运营管理、新科技、新消费和新文化等领域，形成了独特的资源及能力禀赋。在积极响应国家建设

23、数字中国的重大战略决策背景下，公司将打造以城市为主体、以数字科技为动力、以“可持续发展”为目标的新型城市发展综合产业，致力于成为面向未来的城市更新运营商。 房地产开发与销售板块。房地产开发与销售板块。主要通过房地产项目销售获取收入。房地产项目主要位于北京、天津、杭州、成都等地，物业类型包括住宅、写字楼、酒店公寓、商铺等。公司拥有丰富的开发经验和专业的经营管理团队，致力于房地产项目的专业化开发、品牌化销售及特色化增值服务。 地产地产+ +N N 生态城市运营板块。生态城市运营板块。公司在运营包括甲级写字楼、配套商业及高端酒店式公寓等经营性物业产品上拥有较高的品牌知名度和影响力，运营物业产品主要集

24、中在北京、上海、天津等城市的核心商务区，目前三栋甲级写字楼均为自持物业，由自有的专业团队管理，确保了物业管理高水平运作。 在原有持有经营性物业运营基础上，公司构建了多元化产业生态体系，分别为文、商、旅运营能力与内容资源布局、能源管理、数字管理与运营能力，多生态产业园区发展及运营能力等方面建立了核心运营能力，为城市可持续发展提供多层次综合运营服务。 资本运营与管理板块。资本运营与管理板块。通过借鉴国内外领先的资本管理模型，为支撑业务的快速发展，构建了包括房地产金融、产业生态孵化和数字新基建产业基金。未来，依托公司在产业上的布局和扩展，将形成构建强力的产融结合的闭环生态。 2.2. 行业情况说明行

25、业情况说明 2020 年，随着新冠肺炎疫情全球爆发，国内外经济政治形势错综复杂，世界正经历着百年未有之大变局。房地产作为经济发展的稳定器和压舱石，表现亦超预期，目前全国房地产市场已完全走出疫情影响，进入正常运行通道，行业总体保持稳定。品牌房企分化严重，财务稳健和稳定的现金流成为企业可持续发展的基础。 中央房地产调控基调保持不变，金融监管强化。坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位不变，中央保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，加快建立房地产金融长效管理制度，下半年房地产金融监管整体呈现逐渐收紧态势，受政策影响，多家房企遭遇债务危机，资金链断裂风险骤升。 在国家最新颁布的 “十四五” 规

26、划中提出， 我国新型城市发展将在 “两新一重” 策略的引导下，逐步解决城市化发展中的不协调、 不统一及条块分割的突出矛盾， 以城市运营为核心的发展理念得2020 年年度报告 10 / 170 到进一步确认，城市运营者的角色也将进一步丰富，逐步从资产管理向资本管理迈进，同时不断提升的行业数字化水平及科技含量，将为经济发展注入新动力。 二、二、 报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 适用 不适用 单位：元 币种：人民币 项目 期末/本期 期初/上期 变动金额 变动 比率% 变动原因说明 交易性金融资产 33,660,218.51 10,000,000

27、.00 23,660,218.51 236.60 主要原因是本期增加投资所致 应收账款 45,219,200.13 25,788,993.28 19,430,206.85 75.34 主要原因是本期应收租金及应收购房款增加所致 其他应收款 855,696,982.06 1,237,147,966.22 -381,450,984.16 -30.83 主要原因是本期收到联营公司和外部公司还款所致 其他流动资产 77,019,779.20 285,198,289.66 -208,178,510.46 -72.99 主要是本期预缴税金减少所致 其他非流动金融资产 327,961,367.15 134,

28、687,580.00 193,273,787.15 143.50 主要原因是本期增加投资所致 无形资产 1,489,183.64 241,456.62 1,247,727.02 516.75 主要原因是本期购入专有使用权资产所致 其中：境外资产 75,284,221.16（单位：元 币种：人民币），占总资产的比例为 0.65%。 三、三、 报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 1 1、立足核心区域的优质资产、立足核心区域的优质资产 公司秉持立足京津冀、 全力拓展长三角等核心区域的发展理念， 公司多数项目布局于京津冀及长三角区域。 深耕核心区域的核心城市是公司房地产业务的发

29、展优势， 特别是目前公司持有的经营性物业均位于北京、天津、上海、杭州等核心城市，这是确保未来公司长期持续发展的基础。 2 2、拥有较强的品牌影响力、拥有较强的品牌影响力 公司开发了以住宅和商用物业为核心的业态体系，形成了以“万通中心”、“新新家园”为代表的知名商用物业、 高品质住宅品牌体系。 公司成功打造了辨识度清晰、 市场美誉度高的品牌形象，搭建起公司与客户的信任桥梁，持续为客户提供优质产品及运营服务。 3 3、具备专业的运营能力、具备专业的运营能力 公司拥有逾 20 年的商用物业开发、 运营经验。位于北京、 上海、天津等地的多座 “万通中心”均具备突出的区位优势和高端品质， 有多年高质量运

30、营业绩， 并已获得国际通行的绿色建筑最高评价标准美国 LEED 金级及以上认证或预认证。 完善的商用物业管控体系及运营能力得到业内外的高度认可； 依托不断完善的数字产业化和产业数字化的独特能力， 正在形成为城市发展各个场景提供全流程数字化和智慧化运营服务的核心运营能力。 4 4、完善的股东产业资源布局、完善的股东产业资源布局 结合控股股东在文化、娱乐、体育、新能源及新一代通信领域的布局积累，积极打通普洛斯集团全球领先不动产领域资产及运营管理资源生态，以及上海商汤智能科技有限公司（以下简称“商汤科技”）在全球人工智能生态领域的领先优势，实现股东资源充分赋能，形成公司完善的生态资源体系建设。 20

31、20 年年度报告 11 / 170 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、一、经营情况经营情况讨论与分析讨论与分析 2020 年公司贯彻“新万通， 新赋能， 新发展”的整体发展战略， 以原有地产业务为核心载体，升级“产城融合”，文化消费赋能“新城市”空间，数字科技赋能“新基建”，积极开拓地产+N 的多元化产业生态运营模式，致力于成为面向未来的城市更新运营商。 （一）公司业务进展回顾（一）公司业务进展回顾 继 2019 年公司引入普洛斯集团的 GLP Capital Investment 4（HK）Limited 成为公司第三大股东后，2020 年 6 月，普洛斯联合创始人、首

32、席执行官梅志明先生，出任万通发展的董事兼战略委员会主任委员。在梅先生的战略指导及资源赋能下，公司坚定战略转型，建立着眼于未来发展的内外部能力和资源体系。 2020 年 7 月，“北京万通地产股份有限公司”正式更名为“北京万通新发展集团股份有限公司”，股票简称变更为“万通发展”。 2020 年 7 月，公司与普洛斯投资（上海）有限公司签订战略合作协议，双方就产城融合、城市更新、数字地产、科技孵化器、资管平台等方面展开全方位合作，并就上述板块分别成立合资公司展开深入合作，打通双方产业生态进行资源整合，实现共赢共融。 截至本报告出具日，公司已完成与普洛斯组建成立普万企业管理（上海）有限公司（以下简称

33、“普万管理”）、万普数字(北京)科技有限公司（以下简称“万普数字”）、万普资产管理（北京）有限公司（以下简称“万普资管”）等 3 家合资公司，拟重点在产城融合、科技产业孵化以及产业资本等领域展开合作。 2020 年 9 月，公司与商汤科技签署战略合作框架协议，双方将在人工智能应用场景落地，人工智能产业集群和智慧城市等多领域进行战略合作。 截至报告期末， 商汤科技通过宁波阡誓企业管理合伙企业（有限合伙）间接持有公司股份，成为公司前十大股东。 2020 年 10 月， 公司调整经营范围， 增加 “智慧城市、 数字科技、 信息系统集成” 等相关内容，标志公司发展转型迈出坚实的一步，彰显转型决心。 （

34、二）业务板块经营情况（二）业务板块经营情况 1 1、房地产开发与销售、房地产开发与销售 （1）坚定公司战略转型，2020 年传统房地产开发及销售业务战略性收缩，未做增量房地产开发业务。 报告期内公司房地产项目合同销售面积 5.19 万平方米，合同销售金额 10.43 亿元，存货面积 15.32 万平方米，房地产销售项目主要是天津万通新新逸墅住宅产品、杭州万通中心写字楼产品、杭州未来科技城综合产品、北京天竺新新家园住宅产品等项目。 （2）现有房地产存量可销售物业转为自持经营性物业运营，彰显转型决心。 2 2、地产、地产+ +N N 生态产业运营生态产业运营落地情况落地情况 2020 年年度报告

35、12 / 170 基于对自持存量经营物业多年成熟的管理经验， 公司不断迭代升级自有运营管理能力， 积极整合内外部资源， 在内容体系及能力建设方面形成了多元化生态布局， 成为公司转型升级的坚实基础。 （1 1）高端商办类资产运营）高端商办类资产运营 万通在二十年的商用物业开发、招商、运营及资产管理方面形成了独特的企业竞争优势，成功开发、自持、运营万通中心系列品牌物业。受新冠疫情影响，2020 年全国商办写字楼空置率持续走高，大幅影响了租金水平。公司在市场下行环境下实施品牌提升计划，升级服务水平，完善高端物业管理产品手册，强化增值服务，对运营能力体系进行持续迭代升级。截止报告期末，公司自持物业总体

36、盈利水平与去年持平，通过运营提升实现了内生式增长。 （2 2）以科技与文化赋能城市更新业务）以科技与文化赋能城市更新业务 A A、以科技驱动城市更新业务、以科技驱动城市更新业务 2020 年 5 月， 公司与福建省电子信息(集团)有限责任公司签署 投资合作备忘录 ， 并于 2020年 10 月与福建省电子信息(集团)有限责任公司旗下福建省星云大数据应用服务有限公司签订合作协议，在物联网、AI 城市大脑、工业互联网、能源管理、网络安全、产业基金等领域展开战略投资与产业布局。通过市场化合作模式，深化双方在信息产业、新基建、智慧城市运营、城市更新、产城融合等优势产业布局的战略协同。 2020 年 6

37、 月，公司成立全资子公司“万通数字（北京）科技有限公司”，作为万通数字科技发展平台，主要业务涉及技术科技领域新产业孵化，IDC 项目孵化及运营，智慧运营等领域，为公司数字产业布局注入强动能。 2020 年 8 月，公司与中铁房地产集团商业地产开发管理有限公司签订全面战略合作协议，双方拟在商业运营、产业升级、城市更新、教育、IDC、大数据、云计算、新能源、新材料、节能环保、医疗健康、体育和会展和房地产开发等领域上进行广泛合作，实现资源共享、共同发展。 2020 年 9 月，公司与商汤科技签署战略合作框架协议，双方将在人工智能应用场景落地，人工智能产业集群和智慧城市等多领域进行战略合作。 2020

38、 年 11 月，公司与普洛斯投资(上海)有限公司合资成立普万管理，以新产业生态为主导，促进产城深度融合，重点打造包括城市更新、生态导入、消费升级、产业升级等“新产业生态”为核心的产城融合项目。 截至本报告出具日，公司与普洛斯 GLP GCH Management Holdings Limited 签订协议共同成立万普数字(北京)科技有限公司，双方结合各自优势资源，全面布局 IDC 数据中心业务及 5G 通信技术及应用等项目合作。 B B、夯实文、商、旅运营能力与内容资源布局、夯实文、商、旅运营能力与内容资源布局 公司在长达 20 年品牌及运营能力基础上，2020 年着力进行能力体系扩展及升级，

39、扩大运营资产范围与业态，升级生态核心运营管理能力与水平。公司储备了一批能够支撑消费升级背景下，城市更新业务中所需新型商业多场景空间运营内容和优秀的运营团队。 C C、综合能源管理综合能源管理 2020 年年度报告 13 / 170 2020 年 10 月，公司与国家电网有限公司全资子公司国网综合能源服务集团有限公司（以下简称“国网综能”）达成框架合作协议，双方将在城市的综合能源管理方面进行全面合作，包括大型综合体、产业园、城市居住区为端口的高效能源站、分布式光伏、建筑节能等综合能源服务，以变电站为端口的“多站融合”综合能源服务，以互联网数据中心为端口的“新基建”领域综合能源服务的三大基础设施服

40、务等领域展开战略合作布局。 3、资本运营与管理资本运营与管理 报告期内， 为适应国家宏观经济政策调整， 公司原房地产金融业务转型升级为资本运营与管理平台。通过资本赋能城市更新运营和开发业务，是快速扩张发展的保障，形成闭环生态的核心竞争力。主要业务包括房地产金融板块及产业生态孵化基金板块。 （1 1）房地产金融布局）房地产金融布局 万通旗下全资子公司中融国富投资管理有限公司， 主要经营地产类私募股权投资、 房地产顾问咨询和地产类资产管理等业务。 东方万通(天津)股权投资基金管理有限公司（以下简称“东方万通”）充分结合公司专业地产开发能力及东方资产国有金融机构资金渠道实力，聚焦一二线城市，在住宅、

41、公寓、写字楼、购物中心等领域专注商办物业股权投资。 截至本报告出具日，公司的全资子公司与普洛斯旗下普牧投资(珠海)有限公司合资成立万普资产管理 （北京） 有限公司， 万普资产管理 （北京） 有限公司主要经营不动产投资并购基金、 类 REITs基金等，将打造产业地产价值变现闭环生态系统。 （2 2）生态产业资本孵化）生态产业资本孵化 数字产业生态孵化：数字产业生态孵化： 2020 年 9 月， 公司战略投资上海商汤智能科技有限公司， 双方拟在 AIDC 、AI 硅谷（产城融合）、AI 智慧城市、城市大脑、AI 新基建产业基金等领域展开战略合作，为公司各业态场景赋能。 2020 年 10 月，公司

42、增资平潭会同开元股权投资管理有限公司（以下简称“会同资本”），成为会同资本第一大股东，在 5G、人工智能（AI、先进制造、供应链升级）、产业互联网、智慧城市、新能源、大健康、智慧农业、环保科技等多个领域进行产业生态布局与孵化。 新经济、新消费生态孵化：新经济、新消费生态孵化：公司参与投资了珠海金镒铭股权投资基金合伙企业（有限合伙），投资布局新经济、消费升级和产业升级领域具有发展潜力的标的。 ( (三三) ) 完成了“新万通”企业文化的价值体系重构完成了“新万通”企业文化的价值体系重构 1、建立了“诚信、共荣”为核心价值的“新万通”经营合作理念。 2、确立了“健康、阳光、正能量”为团队共识的“新

43、万通人”文化。 3、形成了“务实高效、创新引领”的创业式发展氛围。 4、优化了组织结构，重建了激励考核和人才淘汰机制。 5、明确了对违反法律法规及道德标准“零容忍”的红线原则。 2020 年年度报告 14 / 170 二、二、报告期内主要经营情况报告期内主要经营情况 报告期内，公司实现营业收入 1,362,421,996.78 元，较上年增长 23.55%；实现归属于母公司所有者的净利润 50,867,369.80 元。截至 2020 年 12 月 31 日，归属于母公司股东权益合计7,134,322,192.61 元。2020 年，在董事会的领导下，公司积极应对疫情带来的经济压力和复杂的行业

44、形势，紧跟市场动态，在主营业务平稳发展的前提下激发公司活力，整合新的赋能资源，促进公司持续健康发展。 ( (一一) ) 主营业务分析主营业务分析 1.1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位:元 币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%） 营业收入 1,362,421,996.78 1,102,767,118.94 23.55 营业成本 723,744,668.30 532,477,808.85 35.92 销售费用 97,259,260.81 111,726,612.56 -12.95 管理费用 169,091,238.68 161,4

45、15,444.80 4.76 研发费用 - - - 财务费用 115,917,582.08 139,604,385.78 -16.97 经营活动产生的现金流量净额 1,224,419,648.55 -338,856,950.03 461.34 投资活动产生的现金流量净额 -180,573,693.15 1,386,869,271.67 -113.02 筹资活动产生的现金流量净额 -875,192,006.23 -400,843,629.48 -118.34 2.2. 收入和成本分析收入和成本分析 适用 不适用 （1） 营业成本变动幅度较大原因说明：所属子公司本期达到结转收入时点的项目比上年同期

46、有所增加所致； （2） 经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：联营公司回款较上年同期增加且本期支付工程款和支付土增税等税费比上年同期减少所致； （3） 投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：上年同期处置子公司及合营公司股权，本期未发生类似事项，且本期对外投资支付的现金较上年增加所致； （4） 筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期取得借款比上年同期减少，且本期进行股票回购所致。 (1).(1). 主营业务主营业务分分行业行业、分、分产品产品、分地区情况、分地区情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%） 营业收入比上年增减（%） 营业成本

47、比上年增减（%） 毛利率比上年增减（%） 房地产销售 1,056,047,020.47 583,599,211.63 44.74 70.40 66.07 增加 1.45 个百分点 房屋租赁 249,011,550.99 132,750,123.97 46.69 -2.41 -1.37 减少 0.56 个百分点 资产管理 44,498,343.87 6,576,390.33 85.22 -79.88 -82.69 增加 2.40 个百分点 主营业务分产品情况 分产品 营业收入 营业成本 毛利率（%） 营业收入比上年增减（%） 营业成本比上年增减（%） 毛利率比上年增减（%） 商业地产 457,5

48、62,076.93 300,270,001.77 34.38 66.35 98.28 减少 10.57 个百分点 2020 年年度报告 15 / 170 住宅 598,484,943.54 283,329,209.86 52.66 73.62 41.68 增加 10.67 个百分点 物业出租 249,011,550.99 132,750,123.97 46.69 -2.41 -1.37 减少 0.56 个百分点 资产管理 44,498,343.87 6,576,390.33 85.22 -79.88 -82.69 增加 2.40 个百分点 主营业务分地区情况 分地区 营业收入 营业成本 毛利率

49、（%） 营业收入比上年增减（%） 营业成本比上年增减（%） 毛利率比上年增减（%） 北京区域 240,073,914.70 45,687,069.81 80.97 -47.09 -52.52 增加 2.17 个百分点 天津区域 515,883,237.01 313,326,988.45 39.26 75.70 43.14 增加 13.81 个百分点 川渝地区 21,117,957.98 19,206,645.66 9.05 -15.48 -17.71 增加 2.47 个百分点 华东区域 572,481,805.64 344,705,022.01 39.79 76.86 85.78 减少 2.8

50、9 个百分点 主营业务分行业主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明分产品、分地区情况的说明 （1） 房地产 （包括商业地产和住宅） 营业收入及成本较上年增减幅度较大主要系销售面积增加； （2） 资产管理（基金管理）营业收入及成本较上年增减幅度较大主要系受到房地产市场、融资政策调整，原有投资模式受限，项目落地难度增大，成本随收入变动； （3） 北京区域营业收入及成本较上年增减幅度较大主要系房地产销售面积减少； （4） 天津区域营业收入及成本较上年增减幅度较大主要系房地产全部为现房销售，较上一年可结转收入的房产数量增多，成本随收入上升； （5） 华东区域营业收入及成本较上年增减幅度较大主要系销售