香江控股：香江控股2020年年度报告全文.PDF

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1、2020 年年度报告 1 / 169 公司代码：600162 公司简称：香江控股 深圳香江控股股份有限公司深圳香江控股股份有限公司 20202020 年年度报告年年度报告 2020 年年度报告 2 / 169 重要提示重要提示 一、一、 本公司董事会、 监事会及董事、 监事、 高级管理人员保证年度报告内容的真实、 准确、 完整，本公司董事会、 监事会及董事、 监事、 高级管理人员保证年度报告内容的真实、 准确、 完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、二、 公司公司全体董事出席全体董事出席董

2、事会会议。董事会会议。 三、三、 德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的审计报告。的审计报告。 四、四、 公司负责人公司负责人翟美卿翟美卿、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人吴光辉吴光辉及会计机构负责人（会计主管人员）及会计机构负责人（会计主管人员）杜艳杜艳声声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 经德勤华永会计师事务所（特殊普通

3、合伙）审计，2020 年度公司（母公司数，下同）实现净利润 259,495,266.11 元,加母公司年初未分配利润 391,479,736.77 元，计提盈余公积25,949,526.61 元，减 2019 年度现金分红 227,517,355.41 元，公司 2020 年底可供股东分配利润总计为 397,508,120.86 元， 资本公积余额为 58,078,906.43 元， 盈余公积余额为 202,377,715.23元。 为使股东分享公司发展的经营成果，根据公司目前的资金状况，董事会提出以公司未来实施利润分配方案时确定的股权登记日的总股本扣除公司股份回购专用证券账户上已回购的股份数

4、（截至本公告日，公司已累计回购公司股份 49,936，689 股）为基数，向全体股东按每 10 股派发现金红利人民币 0.3 元(含税)， 共计分配利润 100,375,342.05 元。 本次利润分配方案实施后公司仍有未分配利润 297,132,778.81 元，全部结转以后年度分配。 如在本公告披露日至实施权益分派股权登记日期间，公司享有利润分配权的股份总额由于股份回购等原因发生变化的，公司将按照每股分配比例不变的原则，相应调整分红总额。 六、六、 前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。

5、七、七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、九、 是否存在半数是否存在半数以上以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性 否 2020 年年度报告 3 / 169 十、十、 重大风险提示重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的风险，敬请查阅“第四节经营情况讨论与分析”中“可能面对的风险”的内容。 十一、十一、 其他其他 适用 不适用 2020 年年

6、度报告 4 / 169 目录目录 第一节第一节 释义释义 . 5 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 . 6 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 . 10 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 . 12 第五节第五节 重要事项重要事项 . 25 第六节第六节 普通股股份变动及股东情况普通股股份变动及股东情况 . 38 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况 . 45 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况 . 46 第九节第九节 公司治理公司治理 . 53 第十节第十节 公司债券相关情况公司债券相关情况

7、. 62 第十一节第十一节 财务报告财务报告 . 66 第十二节第十二节 备查文件目录备查文件目录 . 169 2020 年年度报告 5 / 169 第一节第一节 释义释义 一、一、 释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 常用词语释义 公司、本公司、香江控股、上市公司 指 深圳香江控股股份有限公司 南方香江 指 南方香江集团有限公司 深圳金海马 指 深圳市金海马实业股份有限公司 香江商业 指 深圳市香江商业管理有限公司 香江集团 指 香江集团有限公司 证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 证监局 指 深圳证券监管局 报告期 指 2020 年

8、 1 月 1 日至 2020 年 12 月 31 日 2020 年年度报告 6 / 169 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、 公司信息公司信息 公司的中文名称 深圳香江控股股份有限公司 公司的中文简称 香江控股 公司的外文名称 Shenzhen HeungKong Holding Co.,Ltd 公司的外文名称缩写 HKHC 公司的法定代表人 翟美卿 二、二、 联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 吴光辉 何肖霞 联系地址 广州市番禺区番禺大道锦绣香江花园会所香江控股办公楼 广州市番禺区番禺大道锦绣香江花园会所香江控股办公楼 电话

9、 020-34821006 020-34821006 传真 020-34821008 020-34821008 电子信箱 三、三、 基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 深圳市前海深港合作区南山街道兴海大厦3046号香江金融大厦32楼-A1 公司注册地址的邮政编码 518000 公司办公地址 广州市番禺区番禺大道锦绣香江花园会所香江控股办公楼 公司办公地址的邮政编码 511442 公司网址 http:/ 电子信箱 四、四、 信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 上海证券报、中国证券报、证券时报、证券日报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司年度报告备置地点

10、 香江控股办公楼董事会办公室 五、五、 公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 香江控股 600162 山东临工 六、六、 其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所（境内） 名称 德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙） 办公地址 广州市珠江东路 28 号越秀金融大厦 26 楼 2020 年年度报告 7 / 169 签字会计师姓名 刘芳、刘佑坤 公司聘请的会计师事务所（境外） 名称 不适用 办公地址 不适用 签字会计师姓名 不适用 报告期内履行持续督导职责的财务顾问 名称 广发证券股份有限公司 办公地址 广

11、州市天河区马场路 26 号广发证券大厦 签字的财务顾问主办人姓名 张云际、裴毅 持续督导的期间 2018 年 2 月 27 日至 2019 年 12 月 31 日 七、七、 近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标 (一一) 主要会计数据主要会计数据 单位：元币种：人民币 主要会计数据 2020年 2019年 本期比上年同期增减(%) 2018年 营业收入 4,982,150,889.31 4,927,455,544.32 1.11 4,163,505,540.45 归属于上市公司股东的净利润 281,649,123.23 454,798,652.97 -38.07 514,4

12、93,280.64 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 265,247,557.88 361,286,093.48 -26.58 472,488,735.71 经营活动产生的现金流量净额 597,328,920.56 3,280,495,757.33 -81.79 -2,944,890,815.98 2020年末 2019年末 本期末比上年同期末增减 （%） 2018年末 归属于上市公司股东的净资产 5,316,511,066.49 5,333,992,345.96 -0.33 5,101,945,754.54 总资产 25,623,925,893.49 23,243,067,894

13、.01 10.24 21,825,275,096.67 注： 1、 归属于上市公司股东的净利润下降原因： 2020 年归属于上市公司股东的净利润为 2.82亿元，较上年同期 4.55 亿元下降 38%，主要是由于：1、受行业利润率下滑及房地产业务结转产品类型不同的影响，房地产业务结转毛利率较上年同期有所下降；2、受疫情影响，公司根据市场实际情况对商户免收约 1 个月租金和管理费，个别门店实行减租政策及部分在租门店到期，租金收入减少，影响利润减少约 0.5 亿元；3、本年对存在减值迹象的资产进行了减值测试，计提存货跌价准备金额 1.44 亿元，同比增加 0.54 亿元，影响利润较上年同期减少 0

14、.54 亿元。 注：2、2020 年经营活动产生的现金流量净额较上年减少约 268,316.69 万元，主要是本年购买商品、接受劳务支付的现金增加所致，其中苏州购置土地款 7.93 亿元、履约保证金 0.5 亿、株洲购置土地款 1.34 亿、增城朱村项目土地竞买保证金及定金 2.12 亿、来安购置土地竞买保证金1.7 亿；本年开发建设项目增加及在建项目按照工程进度支付工程款金额增加。 ( (二二) ) 主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2020年 2019年 本期比上年同期增减(%) 2018年 基本每股收益（元股） 0.0831 0.1338 -37.89 0.1510 2020 年年

15、度报告 8 / 169 稀释每股收益（元股） 0.0831 0.1338 -37.89 0.1510 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股） 0.0783 0.1063 -26.34 0.1386 加权平均净资产收益率（%） 5.26 8.64 减少3.38个百分点 9.20 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%） 4.95 6.97 减少2.02个百分点 8.50 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 八、八、 境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异 (一一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东同

16、时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况的净资产差异情况 适用 不适用 (二二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归归属于上市公司股东的属于上市公司股东的净资产差异情况净资产差异情况 适用 不适用 (三三) 境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明： 适用 不适用 九、九、 2020 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：元币种：人民币 第一季度 （1-3 月份） 第二季度 （4-6 月份） 第三季度 （7-9 月份） 第四季度 （10

17、-12 月份） 营业收入 391,652,460.52 668,627,454.28 584,350,454.55 3,337,520,519.96 归属于上市公司股东的净利润 -38,955,555.82 9,462,558.98 20,626,396.36 290,515,723.71 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 -41,093,975.97 4,586,104.72 14,801,291.81 286,954,137.32 经营活动产生的现金流量净额 -46,871,442.68 277,596,553.46 165,527,301.17 201,076,508.61

18、 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用 不适用 十、十、 非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元币种:人民币 非经常性损益项目 2020 年金额 2019 年金额 2018 年金额 非流动资产处置损益 9,876,737.01 116,754,100.87 51,784,859.09 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 13,732,686.67 25,225,118.10 2,530,071.09 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有 39,138

19、.06 2020 年年度报告 9 / 169 被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 委托他人投资或管理资产的损益 581,450.00 550,818.79 5,704,740.89 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 2,853,549.37 997,248.65 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外， 持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益 2,676,004.92 2,005,085.75 -2,650,725.79

20、 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 6,079,872.44 8,415,673.51 -5,924,885.94 少数股东权益影响额 -13,655,567.12 -42,533,451.22 -8,098,867.87 所得税影响额 -2,889,618.57 -19,758,335.68 -2,377,033.25 合计 16,401,565.35 93,512,559.49 42,004,544.93 十一、十一、 采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用 不适用 单位：元币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响金额 交易性金融资产 7,35

21、7,945.70 3,194,969.42 -4,162,976.28 2,676,004.92 其他权益工具投资 112,535,830.00 28,847,920.00 -83,687,910.00 581,450.00 合计 119,893,775.70 32,042,889.42 -87,850,886.28 3,257,454.92 十二、十二、 其他其他 适用 不适用 2020 年年度报告 10 / 169 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、一、 报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 （一）报告期内公司所

22、从事的主要业务 公司是专业从事城市产业发展、商贸流通及家居卖场运营为主的综合性集团。公司一方面立足于城市产业发展的运营商， 从开发精品住宅项目， 到聚焦粤港澳大湾区开发商业综合体等项目，并不断创新，与国际科技、国内 IT 服务创新企业打造科创产业中心项目；另一方面，公司通过商贸流通市场、 家居卖场的开发与运营， 不断深入发展， 现已成为国内领先的家居连锁卖场运营商，并积极推进战略转型。 （二）报告期内公司的主要经营模式 报告期内，公司的主营业务主要以城市产业发展、商贸流通及家居卖场运营为主。 1、城市产业发展 公司聚焦精品住宅开发，不断突破、大胆创新，先后打造了广州锦绣香江、广州香江翡翠绿洲以

23、及锦绣香江温泉城等超大型高端精品住宅项目；并逐步深耕城市产业发展领域，先后打造珠海横琴金融传媒中心、南沙香江国际金融中心自贸区综合体等项目，通过与微软（中国）等知名企业合作，打造科创中心，实现新城市产业升级。 2、商贸流通及家居卖场运营 商贸物流及家居卖场运营业务主要包括经营商贸物流市场的开发及运营管理，以及泛家居卖场的开发及运营管理。商贸物流及家居卖场运营的主要对象为专业市场，尤其以家居卖场为主。根据市场需求定位不同，公司开发的专业市场可分为建材家居、百货小商品、副食、五金机电、酒店用品等专业市场。 （三）行业情况说明 2020 年，在“稳地价、稳房价、稳预期”的背景下，房地产行业政策调控持

24、续强化，融资政策持续收紧， 整体房地产市场进入平稳发展阶段。 由于新冠疫情的持续影响， 房地产市场呈现 “低开平走、持续回升”的特点，上半年全国房地产市场各项指标同比往年出现不同程度的下挫，房地产行业面临前所未有的严峻考验。6 月份开始，全国房地产开发投资累计增速年内首次转负为正，行业基本面逐渐转好。临近年底，企业为冲刺全年销售目标，叠加“三道红线”效应，企业资金压力上升， 房企保持较快推盘节奏， 带动商品房累计销售面积同比转正， 市场复苏态势良好。 2020 年在“房住不炒”和以稳为主的房地产调控政策基调下，全国商品房成交总体呈现稳中向好的发展趋势，全年房地产开发投资 14.14 万亿元，同

25、比增长 7.0%；销售面积为 17.61 亿平方米，同比增长 2.6%；销售额为 17.36 万亿元，同比增长 8.7%；房企土地购置面积为 2.55 亿平方米，同比下降 1.1%。在房地产金融管控继续从严下，土地市场仍保持平稳态势。 在调控持续、行业增速放缓、整体项目去化率不及预期的背景下，大型房企积极把握市场时机，采取灵活推盘和价格策略加快销售、抢抓回款，使整体销售仍维持增长态势。同时土地投资方面，企业更加聚焦与理性，拿地区域逐步向基本面较好的一、二线城市回归。行业由高速增长向平稳增长过渡，而行业集中度也在加速提升。 二、二、 报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明报告期内公司主要资产

26、发生重大变化情况的说明 适用 不适用 三、三、 报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 公司以企业文化为基础，以市场化运作为依托，结合公司特点及城市布局不断形成并完善自身的经营优势，经过多年的用心打造，逐步确立了具有香江特色的竞争优势。 1、公司拥有强大的产业组合能力，业务组合具有良好的互补性，抗风险能力较强 公司作为综合性集团，业务板块之间的互补与盈利模式灵活度将一定程度上规避宏观调控对公司的影响。 2、较强成本管控能力 2020 年年度报告 11 / 169 公司具有很强的成本管控能力， 从全面预算管理到 IT 系统的全面实施， 公司对综合成本的管控，具有很强的能力与丰

27、富的经验，保证了公司产品具有较强有力的市场竞争优势。 3、完善的内部管理体系 公司具备完善的内部管理体系，覆盖了项目前期的可行性研究、项目获取、项目规划、项目施工、产品销售、客户服务等多个环节，包括人力资源模块、计划运营模块、财务模块、工程模块、成本模块、设计模块、采购模块、营销模块、客服物业模块等多个项目管理模块。公司注重对行业趋势、区域市场、竞争对手、客户价值等方面的系统调研，形成了以市场为基础、以客户诉求为导向的市场研究体系，为项目开发提供决策支持。各个管理模块及管理体系相辅相成，发挥协同效应，把控市场动态及全过程关键性节点，正确预估未来风险并作出准确及时的判断，确保各项目的顺利实施。

28、4、公司拥有良好的市场把握能力 经过多年经营，香江控股已拥有了良好的市场把握能力。在过去的经营过程中，公司以了解市场、开发市场、带动市场为项目经营策划的指导思想，结合对宏观经济形势的把握、对市场发展趋势与客户需求的掌控，积累了大量的经验，避免价格比拼的不利局面，依靠品质和差异化赢取了市场，塑造了公司在业务上把握市场的核心竞争力。 5、公司拥有良好的创新能力 创新是企业生命的源泉，近年来香江控股一直注重公司的创新能力，更好的让公司摆脱现有的市场和产品观念的约束，重视多样化的整合，立足客户的切身需求，通过多种激励手段的综合运用，确立公司自己的竞争优势。 公司的创新能力主要包括产品创新和经营管理手段

29、的创新。现阶段，产品创新已经得到公司管理层广泛和深入的认识，如开发绿色环境建筑、注重休闲、坚持人与自然协调发展、智慧家居物联网等产品。 6、丰富的商户资源及有效的整合能力 公司进军商贸流通运营领域多年，已积累了丰富的商户资源，与多家国内外知名品牌建立了稳定的合作关系，赢得了大量有价值的业主的信任。公司通过整合累积的商户资源实现商贸流通项目有效的品类品种互动和商户品牌组合，形成聚集效应，提升日均人流量和交易额；通过整合城市居民的不同需求，以商贸流通运营为引导，有效发挥各项目之间的协同效应，相互提升各种类型物业的价值。通过有效整合实现业主、商户等各方共赢，培养客户忠诚度，实现各种资源的重复利用，提

30、高商业运营模式的可复制性。 7、经验丰富的运营管理团队 公司管理层团队在商贸流通运营行业拥有着丰富的经验，经验丰富的管理团队为公司整体的可持续发展奠定了基础。 公司子公司香江商业经过 20 多年的发展， 在华南区域建立了绝对的竞争优势，包括品牌影响力、消费者口碑、市场占有率、招商资源储备等，在华南区域均处于行业前列。 2020 年年度报告 12 / 169 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、一、经营情况经营情况讨论与分析讨论与分析 2020 年，在“房住不炒”、“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的政策环境下，房地产销售增速与投资继续放缓；同时，受“三条红线”等房地产融资

31、严控政策的影响，房地产企业纷纷加快施工节奏，加大推盘力度，以期实现资金的快速回笼。在此背景下，公司整体维持了主营业务的稳健发展，一方面逐步调整在城市产业发展的布局，另一方面做好疫情后商贸运营业务的复苏工作。在内部管控方面，积极进行战略梳理与组织架构优化，提升内部管理，保证公司经营业绩的稳定和公司未来的可持续发展。 （一）城市产业发展方面 聚焦主营业务，明确战略规划，积极拓展布局，重点推进广州增城项目、天津项目等项目的销售工作以及广州增城项目、武汉项目、常德项目、天津项目等项目的竣工验收工作。 1、销售签约与品牌营销方面 2020 年度，城市产业发展方面实现签约金额约 53 亿元，项目回款实现约

32、 51 亿元，产城销售工作稳步推进。其中销售重点项目有广州增城项目、鄂州项目、常德项目、来安项目等项目。 品牌营销中心全年贯彻“业绩达成、品牌塑造、费效管控、制度建设、人才培训、平台支援”职能管理思路，积极推进各个项目的营销工作。其中华北区域的天津项目通过优化渠道结构，促进主力渠道成交；积极外拓寻求增量，推行会销模式；打造自拓“铁军”，打造项目营销核心竞争优势； 深耕市场， 打造营销战区等方法， 在四季度实现了认购约 400 多套， 销售情况大大改善。 2、在运营体系建设方面 全面把控启动会、定价会议的数据真实性及合理性，大量的数据复核及计算工作，保证数据有效性，对各单位提出建议，助力科学决策

33、。打造以经营目标为导向，建立并完善经营指标和计划管理两大体系，加快现金流转为关键优化目标的运营管理，严控现金流、去化、回款、利润及产销存比等经营指标，夯实营销、设计、成本、招采、工程等核心业务能力及标准化建设，对开发经营风险进行有效管控和支持。 3、项目工程管理方面 现场驻点督办全国各项目，确保了天津项目四期、天津项目二期 B3、常德项目、鄂州项目、广州增城翡翠绿洲项目完成交楼工作。同时，完成工程策划，第三方评估体系及资料文档管理的建设及培训宣贯，严格执行。 4、在物业管理方面： 2020 年公司继续重点突出物业客服工作，提升服务品质，在物业管理中心建立了总部监督热线、APP 平台、综合及专项

34、品质巡查及家访、微信公众号、管家一对一服务等多渠道，了解并迅速解决客户焦点问题和矛盾，追踪反馈，持续提升客户满意度，实现年度业主满意度大大提高。另外，随着一碑物业系统在公司各住宅项目的全上线，锦江翡翠实现线上支付管理费功能、线上打发票、线上楼巴售票功能，微信公众号影响力逐步提升。 5、在教育方面： 夯实教育品牌优势，深化香江教育的品牌形象。教育产业继续保持原有的优异成绩，香江育才实验学校、香江中学中考成绩均处于广州前列位置。各学校均出现学位难求的情况，“名校”品牌形象得到进一步深化。 （二）商贸流通及家居卖场运营方面 2020 年对于香江商业充满挑战的艰难一年，面对波动的内外部环境，香江控股快

35、速部署，围绕“维稳”与“严控”两项原则保障利润达成，上下一心打了一场防御战。 1、 全面摸底定政策， 稳商户。 疫情后香江控股作为行业内首批复工企业， 快速组织防疫安全，针对商户进行全面摸底调研， 根据市场变化及时调整策略， 稳定现有商户， 平稳过渡常态化经营。同时提前部署开展招商政策申报，加快续签节奏，抵御商户流失。在疫情冲击下保障 2020 年全年出租率稳定增长。 2、开源节流，保障业绩达成。在疫情影响下，制定拆解经营目标，落实绩效，责任到人。全面跟进经营计划，收入、费用两条线。运营管理中心全面梳理广告位、停车场等收入来源并规范2020 年年度报告 13 / 169 上线，多渠道增加营业收

36、入。针对租赁物业开展多轮租金优惠的沟通谈判，各部门参与协调，多措并举，严格控制成本，费用支出，保证业绩达到全年目标。 3、整合全国新媒体资源，线上线下互动营销，促进销售，提振商户信心。困于疫情，年初线下消费严重受阻， 2、 3 月份商户销售额断崖式下降， 总部快速制定营销方案， 紧凑铺排营销活动，统筹全国新媒体资源，调整投放比例，精准化营销，线上带动线下开展全国营销活动。 4、完善标准化管理体系。通过多场联合巡检，各部门深入一线，挖掘管理漏洞，洞悉问题，分析问题。针对商业管理薄弱环节强化标准，修订管理标准化发文，指导经营活动和管理举措。通过多场针对性专题培训，强化落地执行力度。 5、推动信息化

37、建设助力管理效能升级。投入新商业管理系统和 BI 数据仓库平台，梳理主数据，完成经营大数据顺理整合。推进收银模式升级，引进电子支付、服务器升级。 二、二、报告期内主要经营情况报告期内主要经营情况 1、土地储备情况 截至 2020 年 12 月 31 日， 公司持有土地储备总建筑面积约 589 万平方米， 其中已竣工未销售建筑面积约 38 万平方米，在建工程建筑面积约 256 万平方米，未来可供发展用地建筑面积约为295 万平方米。公司土地储备主要为住宅及商业用途，以出售为主，公司根据市场情况决定是否出租及出租比例。报告期内公司房地产储备情况详细请见下文“房地产行业经营性信息分析”中“报告期内房

38、地产储备情况”表。 2、房地产销售情况 2020 年公司实现房地产签约销售面积约 50.48 万平方米、签约销售金额约 53.66 亿元，上述签约销售均为住宅方面的销售，销售情况：番禺锦绣香江项目、南昆山项目、增城翡翠绿洲、恩平锦绣香江、连云港锦绣香江、武汉锦绣香江、株洲锦绣香江、南京湾项目及天津项目等都有住宅项目推售。报告期内公司房地产销售情况详细请见下文“房地产行业经营性信息分析”中“报告期内房地产销售情况”表。 3、房地产出租情况 报告期内公司房地产销售情况详细请见下文“房地产行业经营性信息分析”中“报告期内房地产出租情况”表。 ( (一一) ) 主营业务分析主营业务分析 1.1. 利润

39、表及现金流量表相关科目变动分析表利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位:元币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%） 营业收入 4,982,150,889.31 4,927,455,544.32 1.11 营业成本 2,836,470,910.77 2,378,661,502.08 19.25 销售费用 329,072,995.04 347,617,853.80 -5.33 管理费用 401,056,308.76 403,157,287.25 -0.52 财务费用 312,920,789.82 415,068,044.58 -24.61 经营活动产生的现金流量净额 597,32

40、8,920.56 3,280,495,757.33 -81.79 投资活动产生的现金流量净额 -202,571,778.89 71,027,746.20 -385.20 筹资活动产生的现金流量净额 -510,868,523.47 -2,593,435,052.17 不适用 注：2020 年经营活动产生的现金流量净额较上年减少约 268,316.69 万元，主要是本年购买商品、接受劳务支付的现金增加所致，其中苏州购置土地款 7.93 亿元、履约保证金 0.5 亿、株洲购置土地款 1.34 亿、 增城朱村项目土地竞买保证金及定金 2.12 亿、 来安购置土地竞买保证金 1.7亿；本年开发建设项目增

41、加及在建项目按照工程进度支付工程款金额增加。 2020 年公司投资活动现现金流量净额比上年减少约 27,359.95 万元，主要是本年天津收购花样年碧云天项目投资支出 1.9 亿元、对外投资设立广州锦荣投资公司 0.5 亿。 2020 年筹资活动产生的现金流量净额较上年增加约 208,256.66 万元，主要是本年取得借款现金较上年增加 2.3 亿元、偿还借款支付现金较上年减少 14.7 亿元所致。 2020 年年度报告 14 / 169 2.2. 收入和成本分析收入和成本分析 适用 不适用 本集团的营业收入为 49.82 亿，收入类别分为商品房商铺写字楼销售、商贸流通运营、其他三大类，其中商

42、品房商铺写字楼销售收入占营业收入的 73.37%，商贸流通运营收入营业总收入的18.6%，其他占营业收入的 8.03%。本集团的营业成本为 28.36 亿，其中商品房商铺写字楼成本占营业成本的 76.44%,商贸流通运营成本占营业成本的 14.33%，其他占营业成本的 9.23%。 (1).(1). 主营业务主营业务分分行业行业、分、分产品产品、分地区情况、分地区情况 单位:元币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率 （%） 营业收入比上年增减（%） 营业成本比上年增减（%） 毛利率比上年增减（%） 商品房、商铺及写字楼销售 3,655,196,817.23 2,1

43、68,104,453.25 40.68 8.77 35.97 减少 11.87个百分点 商贸流通运营 926,810,912.93 406,599,564.39 56.13 -15.12 -14.71 减少0.21个百分点 其他 400,143,159.15 261,766,893.13 34.58 -15.76 -14.86 减少0.69个百分点 合计 4,982,150,889.31 2,836,470,910.77 43.07 1.11 19.25 减少8.66个百分点 主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明 商贸流通运营业务包含商贸运营业务和商贸流通物业销售，其中商贸运营业务本年收入

44、和成本分别为人民币 926,122,779.63 元(上年度：人民币 1,084,002,746.24 元)和人民币406,392,400.90 元(上年度：人民币 473,636,139.05 元)，商贸流通物业销售本年收入和成本分别为人民币 688,133.30 元(上年度：人民币 7,874,668.57 元)和人民币 207,163.49 元(上年度：人民币 3,070,009.39 元)。 (2).(2). 产销量情况产销量情况分析表分析表 适用 不适用 (3).(3). 成本分析表成本分析表 单位：元 分行业情况 分行业 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%) 上年同期金额

45、 上年同期占总成本比例(%) 本期金额较上年同期变动比例(%) 情况 说明 商品房、商铺及写字楼销售 地产开发成本 2,168,104,453.25 76.44 1,594,506,843.71 67.03 35.97 商贸流通运营 商贸流通运营成本 406,599,564.39 14.33 476,706,148.44 20.04 -14.71 其他 物业服务及其他 261,766,893.13 9.23 307,448,509.93 12.93 -14.86 合计 2,836,470,910.77 2,378,661,502.08 2020 年年度报告 15 / 169 成本分析其他情况说

46、明 商贸流通运营业务包含商贸运营业务和商贸流通物业销售，其中商贸运营业务本年成本为人民币 406,392,400.90 元(上年度：人民币 473,636,139.05 元)，商贸流通物业销售本年成本为人民币 207,163.49 元(上年度：人民币 3,070,009.39 元)。 (4).(4). 主要销售客户及主要供应商情况主要销售客户及主要供应商情况 适用 不适用 前五名客户销售额 4,288.81 万元，占年度销售总额 0.86%；其中前五名客户销售额中关联方销售额 0 万元，占年度销售总额 0 %。 前五名供应商采购额 117,207 万元，占年度采购总额 73%；其中前五名供应商

47、采购额中关联方采购额 0 万元，占年度采购总额 0%。 3.3. 费用费用 适用 不适用 单位：人民币元 项目 本期数 上年同期数 变动比例（%） 变动主要原因 销售费用 329,072,995.04 347,617,853.80 -5.33 管理费用 401,056,308.76 403,157,287.25 -0.52 财务费用 312,920,789.82 415,068,044.58 -24.61 本期利息费用减少 4.4. 研发投入研发投入 (1).(1).研发研发投入投入情况表情况表 适用 不适用 (2).(2).情况说明情况说明 适用 不适用 5.5. 现金流现金流 适用 不适用

48、 单位：人民币元 项目 本期数 上年同期数 变动比例（%） 变动主要原因 经营活动产生的现金流量净额 597,328,920.56 3,280,495,757.33 -81.79 本年购买土地及支付工程款增加 投资活动产生的现金流量净额 -202,571,778.89 71,027,746.20 -385.20 本期对合营、联营公司的投资支出增加 筹资活动产生的现金流量净额 -510,868,523.47 -2,593,435,052.17 不适用 本年取得借款现金较上年增加、偿还借款支付现金较上年减少。 ( (二二) ) 非主营业务导致利润重大变化的说明非主营业务导致利润重大变化的说明 适用

49、 不适用 ( (三三) ) 资产、负债情况分析资产、负债情况分析 适用 不适用 2020 年年度报告 16 / 169 1.1. 资产资产及及负债负债状状况况 单位：元 项目名称 本期期末数 本期期末数占总资产的比例（%） 上期期末数 上期期末数占总资产的比例（%） 本期期末金额较上期期末变动比例（%） 情况说明 货币资金 3,699,195,244.49 14.44 3,729,332,680.69 16.04 -0.81 交 易 性 金融资产 3,194,969.42 0.01 7,357,945.70 0.03 -56.58 本期赎回部分基金 应收账款 29,295,312.62 0.1

50、1 67,452,538.31 0.29 -56.57 本期收回应收款项 预付款项 95,034,397.56 0.37 77,810,314.13 0.33 22.14 其 他 应 收款 1,139,509,556.06 4.45 621,159,915.02 2.67 83.45 本期支付保证金增加 存货 14,744,330,286.16 57.54 13,142,263,599.82 56.54 12.19 持 有 待 售资产 44,386,071.18 0.19 -100.00 本期出售持有待售资产及转入固定资产 其 他 流 动资产 767,779,129.00 3.00 549,4