某楼市房地产市场报告城市可进入市场报告课件.ppt

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1、杭 州 （ 余 杭 ）可 进 入 市 场 研 究 报 告2020/7目录一、杭州及余杭产业发展规划二、杭州土地市场研究三、杭州商品房市场研究PART 1杭州及各余杭产业发展规划宏观经济城市产业发展方向 2019年,全市实现地区生产总值15373亿元,按可比价计算同比增长6.8%。018.210.2%9.6%8.1%6.7%6.8%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%02000400060008000100001200014000160002015年2016年2017年2018年2019年2015-2019年杭州市地区生产总值及增速GDP（亿元）增速（%）11月月10月月

2、8月月钱塘新区设立4月2日浙江省政府批准大江东和下沙合并，设立钱塘新区，4月18日，钱塘新区举行了授牌仪式允许专科生落户从5月29日开始，落户条件放松：1、在杭工作，社保缴纳1月以上且已经到账；2、专科35周岁以下，本科45周岁以下；3、全日制大专、本科学历双限土拍新政6月29日，市区挂牌宅地出让条件中首次设置了“限房价、限地价”，新增毛坯销售均价、毛坯销售最高单价和精装限价“二抵贷”重现杭州多家银行推出“二抵贷”业务，但不能违规流入楼市；贷款额度为评估价乘以折扣（基本上住宅7折、商业5折）再减去按揭余额区域抢人大战升级级10月杭州各区出台人才政策。1、余杭区公 全国首个住房租赁布新一轮高校毕

3、业生生 资金监管办法出台活安家补贴申请政策；2、11月29日正式发布。从资金萧山区公布“人才新政 监管要求、公示监督、风险25条”；3、钱塘新区公 防控金设立、风险警示等内布“人才21条”；4、下 容，进一步加强管理。城区公布“下城人才生 态黄金30条” 6月月5月月4月月012019-2020杭州主要政策（含产业）2019年2020年产业园可建设幼儿园，经办主体可为产业园区管委会或园区企业大学生创业创新三年行动计划，分别对个人、团队和园区资助，最高300万元杭州市ABCDE人才分类调整，将更多领域人才纳入2018年年11月，习近平总书记在进博会上宣布支持月，习近平总书记在进博会上宣布支持“长

4、江三角洲区域一体化发展上升为国家战略长江三角洲区域一体化发展上升为国家战略“2019年年12月月1日，长江三角洲区域一体化发展规划纲要日，长江三角洲区域一体化发展规划纲要 已正式印发，杭州杭州被定位为特大特大城市城市，也是27个中心区城市之一个中心区城市之一；整篇纲要中，杭州被提及15次次，仅次于上海。长三角一体化总体定位：长三角一体化总体定位： “一极三区一高地一极三区一高地”17.7%上海市上海市29.2%18.7%10.3%4.8%5.2% 城市利好长三角一体化纲要出台/杭州被提及15次未来随着长三角一体化的持续推进，对于杭州这样的产业发展领先、拥有大量外来流动人口的一二线城市而言，与长

5、三角一体化发展同步，未来随着长三角一体化的持续推进，对于杭州这样的产业发展领先、拥有大量外来流动人口的一二线城市而言，与长三角一体化发展同步，常住人常住人口已达口已达1000万以上。万以上。01序号建成线路通车时间“八横八纵”在建线路通车时间规划线路通车时间1沪宁高铁2010.07徐宿淮盐高铁2019.12合巢马城际20222京沪高铁2011.06沪通铁路2020.6沪乍杭城际20223合蚌高铁2012.01金台铁路2020.6沪苏湖城际20234杭甬高铁2013.07连淮扬镇高铁2020.9宁扬宁马城际20215宁杭高铁2013.07金甬铁路2020.12合宁二线20256沪汉蓉高铁2014

6、.07商合杭高铁2020.12镇宣城际20227合福高铁2015.06杭州绕城高铁西复线2020.12沪泰宁城际20238宁安高铁2015.12盐通城际2020.12合温高铁20259金温高铁2015.12通苏嘉城际2020.12甬舟城际202510徐兰高铁2016.09合安九高铁2021.12合六城际202511沪昆高铁2016.12杭温高铁2022.12武杭高铁202512淮萧客运联络线2017.12杭绍台铁路2022.12宁宣黄城际202513杭黄高铁2018.12杭衢高铁2022.12亳蚌城际202514滁宁城际2022.12盐泰锡宜城际202515南沿江城际2021.12沪嘉甬城际2

7、02516北沿江高铁2025扬州扬州池州池州 城市利好 2020年开始进入城际高铁集中兑现期表：长三角地区建成、在建及规划高铁线路汇总图：长三角高铁线路图图：长三角高铁线路图连盐连淮扬镇南通南通盐城盐城盐通舟山舟山泰州泰州镇江镇江常州常州南沿江城际盐泰锡宜镇宣合池金金华金华芜湖芜湖商合杭宣城宣城杭温 温沪杭杭州绕城高铁西复线杭黄合福沪通上海上海沪乍杭苏州苏州嘉兴嘉兴金台金甬杭绍台台州台州资料来源：中国指数研究院整理43杭州杭州沪嘉甬宁波宁波甬舟甬台温安庆安庆铜陵铜陵宁安合安无锡无锡通苏嘉宁杭 沪苏湖湖州湖州沪泰宁京沪北沿江城际滁州滁州 滁宁南京南京扬马马鞍山马鞍山合蚌沪汉蓉合宁二线合肥合肥巢马

8、城际沪宁杭甬绍兴绍兴沪昆图例图例已建成已建成在建在建规划中规划中0144 城市利好 城建在亚运会前提速，助力城市能级提升地铁地铁5号线号线、16号线号线开通开通 杭州西站杭州西站12月开工月开工计划亚运会前建成运营计划亚运会前建成运营杭州机场轨道快线开工杭州机场轨道快线开工计划亚运会前运营计划亚运会前运营杭富城际计划杭富城际计划2020年底通车年底通车杭德城际可研完成杭德城际可研完成望江、环城北路贯通运行望江、环城北路贯通运行博奥隧道计划博奥隧道计划2020年底开通年底开通 杭州二绕杭州二绕2020年底通车年底通车01余杭区产业规划城市产业发展方向018.2杭州城西科创大走廊以新一代信息技术产

9、业为引领，重点集聚未来网络、云计算和大数据、电子商务和物联网等。六个重点培育：人工智能、生命科学、新能源汽车、新材料、科技服务和新金融。目标2020年，各类人才30万，科研院所突破100家，科技型中小微企业超过10000家，高新企业1000家。浙大科技城未来科技城青山湖科技城小结城市产业发展方向018.27.0一、宏观向好，政策市场将维紧状态，但调控升级概率较小。二、产业扶持尤其是针对重点发展的行业人才、团队和载体等将持续向好。二、伴随着2022年亚运会，城建持续利好，多条地铁在建和开通，杭州西站动工，对我司将来位于城西的项目意向地块为重大利好。三、余杭区打造为杭州现代服务业副中心、长三角先进

10、制造业基地、创新科教基地、文化休闲旅游中心、区域综合交通物流中心，西北集“经济强区、生态城区、文化名区”为一体的现代化生活品质都市新区，起点较高。四、未来科技城等孵化载体日益成熟，达摩院、菜鸟网络、之江实验室等科研企业助力区域发展。PART 2杭州土地市场研究2016年以来杭州土地溢价率封顶走势150%70%50%2016年年2017年年2018年年2019年年溢价满100%，1个月内付清土地全款；溢价满120%，1个月内付清全款，现房销售；溢价满150%，不再报价，除全款和现房外，再竞投配建养老设施面积溢价率满50%，现房销售；溢价70%，不再报价，竞报自持；竞报自持达100%，竞报配建养老

11、设施； 删除“溢价50%须现房销售”条款，但开始增加住宅地块中配建公租房的比例 2017年9月，余杭、主城、萧山将土地溢价降低到了50% 2019年4月，杭州土地调整封顶溢价至30%； 2019年7月，正式开启“双限”时代：所有地块在挂牌之时就有了明确的售价数字，30%02022020年上半年杭州土地出让汇总1、2020年上半年，杭州市成交国有建设用地125宗，出让土地总面积445万平方米，土地出让金约1567亿元（不计加油站等用地）。2、2020年上半年，杭州市成交土地（商业及住宅用地）125宗，出让土地总面积445万平方米，规划总建筑面积1083万平方米，土地出让金1567亿元。其中，76

12、宗土地为涉及宅用地，49宗商业用地。居住用地平均溢价率21.37%，商业用地平均溢价率3.3%。居住类平均楼面价17503元/，商业类平均楼面价5722元/。土地分类土地宗数 出让面积（万） 规划建筑面积（万）楼面价（元/）成交金额（万元）平均溢价率（%）居住类土地76340.4804.5175031408122321.37商业用地49104.6278.2572215917363.3合计125445.01082.715672959数据来源：浙江省土地使用权网上交易中心02杭州2012-2020年上半年涉宅用地供应面积（万）2020年，杭州市区涉宅用地成功出让规划建筑面积805万方，总量已达到2

13、019年全年的68%。历史地看，2020年半年的宅地供应量已经超过2012、2014、2015年全年。当前杭州新建商品住宅存量处于历史低位，且人口流入和增长速度不断加快，目前的涉宅用地的供应速度除非在下半年继续保持，否则并不能充分缓解当前楼市供不应求的火热局面，库存反弹依旧较为温和，仅从楼市供需关系来看，宅地供应似仍存在一定的增长空间。6911411738662992914981119180502004006008001000120014001600201220132014201520162017201820192020上半年2012-2020年上半年杭州涉宅用地供地面积（万）数据来源：浙江省

14、土地使用权网上交易中心022019年6月-2020年6月杭州市区出让涉宅用地建筑面积及对应楼面价2020年上半年，杭州市涉宅用地出让面积井喷，尤其表现在5、6月份，供应进度极快，单月供应涉宅用地规划建筑面积约200万方。汇总2020年上半年，杭州涉宅用地平均楼面价16552元/平米。14344210161658612150191481376817335167269369126872495016407191730500000100000015000002000000250000030000000500010000150002000025000300002019年6月2019年7月2019年8月2

15、019年9月2019年10月2019年11月2019年12月2020年1月2020年2月2020年3月2020年4月2020年5月2020年6月2019年6月-2020年6月杭州涉宅用地供地面积和平均楼面价统计供地面积（）平均楼面价（元/）数据来源：浙江省土地使用权网上交易中心022019年6月-2020年6月土地溢价率走势2019年下半年受政策和金融环境影响，波动较大，至2020年上半年，溢价率基本稳定，平均溢价率在20%上下波动。20.10%14.70%013.60%21.80%3.60%22.90%17.40%18.90%21.30%26.70%19.30%23.10%0.00%5.00

16、%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%2019年6月2019年7月2019年8月2019年9月2019年10月2019年11月2019年12月2020年1月2020年2月2020年3月2020年4月2020年5月2020年6月2019年6月-2020年6月市区出让涉宅用地溢价率数据来源：浙江省土地使用权网上交易中心、杭州我爱我家市场研究院022020年上半年杭州出让涉宅土地规划建筑面积城区分布占比2020年，从分析图看出，延续了近年来“余杭区-萧山区-主城区”“三分天下”之势，主城区最多，出让占比相对最高，达40%；余杭区和萧山区分别为24%、36%。数据来源：浙江省土

17、地使用权网上交易中心、杭州我爱我家市场研究院4%9%13%3%6%6%36%24%2020年上半年杭州出让涉宅土地规划建筑面积城区分布占比滨江区拱墅区江干区上城区西湖区下城区萧山区余杭区2020年上半年土地市场小结城市产业发展方向028.27.0一、“双限”政策出台后，2020年上半年居住类用地溢价相对稳定在20%上下，商业用地平均溢价率3.3%。二、2020年上半年居住类平均楼面价17503元/，商业类平均楼面价5722元/。三、地价形成梯度，主城萧山余杭，大江东、富阳、临安地价趋同，主城地价基本在2万/，萧山和余杭楼面价1-2万元/，大江东、富阳、临安地价1万/以下，地价整体回落。四、杭州

18、今年土地出让金额超1500亿，连续3年土地出让金额居全国榜首，疫情后市场回暖，为缓解市场供不应求局面，预计下半年供地量仍将维持高位。PART 3杭州商品房市场研究杭州商品房调控政策03供需套数来看，2020年上半年，杭州市区新建商品住宅（不含保障房）（含萧山区、余杭区，不含临安及其他周边县市）供应39045套，同比2019年同期增长45%，供应增速较快；成交38111套，同比2019年同期上升24%，成交量的升幅主要得益于供应同期的增长。7243386583238452830110672133982144196689778341255194236071604148787636494593301

19、1501538610975846744771991113602000400060008000100001200014000160006月7月8月9月10月11月12月2020年1月2月3月4月5月6月2019年6月-2020年6月杭八区新建商品住宅市场供需走势（单位：套）新增套数去化套数032020年上半年杭州各区新建商品住宅供需套数2020年，杭十区中，新建商品住宅余杭区新增供应最多，达15929套，成交15327套;萧山区次之，新增供应10962套，成交11681套；主城区新增供应12154套，成交11093套。707202256502159562799192265781123591096

20、21592936464325264796251338281052057258125731168115327332020004000600080001000012000140001600018000滨江区大江东富阳市拱墅区江干区临安市上城区西湖区下城区下沙区萧山区余杭区之江区2020年上半年各区域新增供应和成交量统计新增供应成交量2020年上半年杭州各区新建商品住宅供需面积城市产业发展方向018.27.02020年上半年，主城区新增供应面积为159.1万方，去化145.9万方，供销比1.09；余杭新增供应面积为185.8万平方米，去化181.6万方，供销比1：1.02；萧山新增供应132.2万方

21、，去化139.0万方，供销比0.95。全市新建商品住宅市场供需矛盾仅“微型”缓解，总体供需关系较为严峻。132366287210749141321865122857335011799011391824020406080100120140160180200滨江区大江东富阳市拱墅区江干区临安市上城区西湖区下城区下沙区萧山区余杭区之江区2020年上半年杭州各区新建商品住宅供需面积新增供应（万）成交量（万）03杭州2020年上半年商品住宅成交面积段分析从成交面积段分布来看，2020年杭州新建商品住宅成交中，90方以下占比为15%，90-120方成交占比最高，达到29%，120-140方成交占比为25%

22、，可见新建商品住宅市场成交越发呈现改善型趋势。15%29%25%12%8%11%2020年上半年杭州商品住宅成交面积段占比（%）90以下90-120120-140140-180180-220220以上03杭州2020年新建商品住宅成交总价段分析从成交总价段分布来看，2020年杭州新建商品住宅成交中，总价段160-320万占比最大，达39%，其中160-240万占比22%，240-320万占比17%；320-400万占比为15%；400-500万成交占比为13%；500-600万与600-800万成交总价段占比相近，分别为7%、8%。相比2019年，总价有所提高。9%22%17%15%13%7%

23、8%9%2020年上半年新建商品住宅成交总价段分析（%）160万以下160-240万240-320万320-400万400-500万500-600万600-800万800万以上03杭州上半年商业及酒店式公寓供需套数上半年，杭州商业及酒店式公寓新增供应13749套，去化12121套，供销比明显回落至1.13，去化相对偏乐观。从各区来看，2020年上半年，杭十区商业及酒店式公寓中，萧山区新增供应最多，达3618套，成交1470套;西湖区次之，新增供应3242套，成交2068套；余杭区新增供应2156套，成交2732套，其中上城区无酒店式公寓供应。49793810981662953032429570

24、36182156915530202138710281878121115206831145514702732143205001000150020002500300035004000滨江区大江东富阳市拱墅区江干区临安市上城区西湖区下城区下沙区萧山区余杭区之江区2020年上半年杭州商业及酒店式公寓供需套数新增供应量（套）成交量（套）03杭州商品房市场总结 分城区新建商品住宅（不含保障房）余杭区继续拔得头筹。 全市新建商品住宅市场供需矛盾仅“微型”缓解，总体供需关系依旧较为严峻。 市区新建商品住宅（不含保障房）供需关系依旧较为紧张，上半年新建商品住宅库存仅增长5821套。 新建商品住宅（不含保障房）面积段分布中，90-120平成交占比最高。 新建商品住宅（不含保障房）成交中总价段160-320万占比最大，达39%。 商业及酒店式公寓依旧呈现供大于求，但供需结构有恢复平衡迹象，供销比降至1.13。THE END