南山控股：2020年年度报告.PDF

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1、深圳市新南山控股（集团）股份有限公司深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2020 年年度报告年年度报告 2021 年年 04 月月 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2020 年年度报告全文 1 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。带的法律责任。 公司负责人田俊彦、主管会计工作负责人沈启盟及会计

2、机构负责人公司负责人田俊彦、主管会计工作负责人沈启盟及会计机构负责人(会计主会计主管人员管人员)曾鹏声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。曾鹏声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席审议本报告的董事会会议。所有董事均已出席审议本报告的董事会会议。 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 2,707,782,

3、513 为基数，为基数，向全体股东每向全体股东每 10 股派发现金红利股派发现金红利 1 元（含税） ，送红股元（含税） ，送红股 0 股（含税） ，不以公积股（含税） ，不以公积金转增股本。金转增股本。 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2020 年年度报告全文 2 目录目录 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 . 1 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 . 4 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 . 8 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 . 11 第五节第五节 重要事项重要事项. 37 第六节第六节 股份变动及股东情况股

4、份变动及股东情况 . 55 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况 . 61 第八节第八节 可转换公司债券相关情况可转换公司债券相关情况 . 62 第九节第九节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况 . 63 第十节第十节 公司治理公司治理. 73 第十一节第十一节 公司债券相关情况公司债券相关情况 . 78 第十二节第十二节 财务报告财务报告 . 79 第十三节第十三节 备查文件目录备查文件目录 . 230 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2020 年年度报告全文 3 释义释义 释义项 指 释义内容 本公司、公司、南山控股 指 深圳市新南山控股（集团

5、）股份有限公司 本集团 指 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司及其附属子公司 南山集团、控股股东 指 中国南山开发（集团）股份有限公司 南山地产 指 深圳市南山房地产开发有限公司 宝湾物流 指 宝湾物流控股有限公司 深圳雅致 指 深圳雅致集成房屋有限公司 常熟雅致 指 常熟雅致模块化建筑有限公司 东莞南山 指 东莞南山轻型建材有限公司 上海松江宝湾、明江宝湾 指 明江（上海）国际物流有限公司 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2020 年年度报告全文 4 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、公司信息一、公司信息 股票简称 南山控股 股票代码 002314 股票

6、上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 公司的中文简称 南山控股 公司的外文名称（如有） Shenzhen New Nanshan Holding (Group) Co.,Ltd. 公司的外文名称缩写（如有） Nanshan Holdings 公司的法定代表人 田俊彦 注册地址 深圳市南山区招商街道赤湾社区赤湾六路 8 号南山开发集团赤湾总部大厦 2501 注册地址的邮政编码 518068 办公地址 深圳市南山区招商街道赤湾社区赤湾六路 8 号赤湾总部大厦 25-26 楼 办公地址的邮政编码 518068 公司网址 电子信箱 二、联系人和联系方式二

7、、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 蒋俊雅 刘逊 联系地址 深圳市南山区招商街道赤湾社区赤湾六路 8 号赤湾总部大厦 26 楼 深圳市南山区招商街道赤湾社区赤湾六路 8 号赤湾总部大厦 26 楼 电话 0755-26853551 0755-26853551 传真 0755-26694227 0755-26694227 电子信箱 三、信息披露及备置地点三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体的名称 证券时报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 巨潮资讯网 http:/ 公司年度报告备置地点 深圳市南山区招商街道赤湾社区赤湾六路 8 号赤湾总部大厦 26 楼证券事务部 深

8、圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2020 年年度报告全文 5 四、注册变更情况四、注册变更情况 组织机构代码 91440300728551331M 公司上市以来主营业务的变化情况（如有） 2015 年，公司发行股份购买资产重大资产重组事项完成后，房地产开发业务成为公司新增主营业务之一，增强了公司的核心竞争力及盈利能力；2018 年，公司发行 A 股股份换股吸收合并深基地重大资产重组事项实施完毕，仓储物流业务新增成为公司主营业务之一，进一步增强了公司的核心竞争力及盈利能力。 历次控股股东的变更情况（如有） 2015 年 6 月，公司发行股份购买资产重大资产重组事项完成后，公司控股股东由赤晓企

9、业有限公司变更为中国南山开发（集团）股份有限公司（注：赤晓企业有限公司为中国南山开发（集团）股份有限公司全资子公司） 。 五、其他有关资料五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 安永华明会计师事务所（特殊普通合伙） 会计师事务所办公地址 深圳市罗湖区深南东路 5001 号华润大厦 21 层 签字会计师姓名 王兰萍、胡晓雁 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 适用 不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 适用 不适用 六、主要会计数据和财务指标六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 是 否 追溯调整或重述原因 同一控制下企

10、业合并 2020 年 2019 年 本年比上年增减 2018 年 调整前 调整后 调整后 调整前 调整后 营业收入（元） 11,232,385,825.42 7,237,981,451.78 7,242,301,418.73 55.09% 7,051,678,631.46 7,051,678,631.46 归属于上市公司股东的净利润（元） 1,300,694,643.97 402,552,936.84 403,475,743.20 222.37% 504,566,324.13 501,962,212.05 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元） 1,186,187,217.73 3

11、53,436,983.65 354,351,168.73 234.75% 520,447,438.53 517,843,326.45 经营活动产生的现金流量净额（元） -1,396,325,081.81 -2,346,685,655.25 -2,332,764,716.88 40.14% 837,495,760.25 758,110,007.68 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2020 年年度报告全文 6 基本每股收益（元/股） 0.48 0.15 0.15 220.00% 0.19 0.19 稀释每股收益（元/股） 0.48 0.15 0.15 220.00% 0.19 0.19 加

12、权平均净资产收益率 14.16% 4.84% 4.83% 增加9.33 个百分点 6.44% 6.38% 2020 年末 2019 年末 本年末比上年末增减 2018 年末 调整前 调整后 调整后 调整前 调整后 总资产（元） 52,297,952,003.05 43,015,504,957.52 43,279,211,099.28 20.84% 31,523,668,790.30 31,725,267,179.62 归属于上市公司股东的净资产（元） 9,485,985,396.69 8,411,501,047.28 8,637,525,725.78 9.82% 8,080,943,588.8

13、6 8,123,802,971.83 公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值， 且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确定性 是 否 扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值 是 否 七、境内外会计准则下会计数据差异七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务、同时

14、按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、分季度主要财务指标八、分季度主要财务指标 单位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 727,488,833.12 787,767,758.53 2,128,329,824.36 7,588,799,409.41 归属于上市公司股东的净利润 -82,741,056.10 -146,439,191.35 79,229,260.70 1,450,645,630.72 归属于

15、上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 -98,037,435.99 -158,321,412.14 56,421,399.49 1,386,124,666.37 经营活动产生的现金流量净额 -4,205,188,802.04 994,206,495.73 -2,812,845,261.03 4,627,502,485.53 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 是 否 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2020 年年度报告全文 7 九、非经常性损益项目及金额九、非经常性损益项目及金额 适用 不适用 单位：元 项目 2020 年金额 2019

16、年金额 2018 年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） 60,836,194.70 15,999,821.84 -4,370,617.56 主要系房地产业务处置债权投资收益及母公司资源退出收益。 越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免 4,714,540.11 5,495.54 717,687.05 主要系增值税加计扣减优惠。 计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外） 27,130,804.77 18,694,965.12 11,647,284.67 主要系仓储物流业务专项基金及疫情补贴等。 计入当期损益的对非

17、金融企业收取的资金占用费 3,540,064.79 委托他人投资或管理资产的损益 122,671.23 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 -1,180,505.99 -5,157,011.78 23,098,548.31 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益 -1,389,936.36 -1,067,061.82 主要系金融资产的公允价值变动。 单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值

18、准备转回 918,234.98 854,879.99 5,699,045.65 主要系房地产业务收回应收账款影响。 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 54,391,266.81 35,053,567.04 -6,555,865.10 主要系房地产业务收到逾期补偿款。 其他符合非经常性损益定义的损益项目 566,784.91 减：所得税影响额 27,393,334.42 12,955,523.67 1,347,455.34 少数股东权益影响额（税后） 4,086,623.27 2,304,557.79 48,432,478.10 合计 114,507,426.24 49,124,574.47

19、 -15,881,114.40 - 对公司根据 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 定义界定的非经常性损益项目， 以及把 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目， 应说明原因 适用 不适用 项目 涉及金额（元） 原因 其他收益 2,114,225.58 正常经营业务产生 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2020 年年度报告全文 8 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、一、 报告期内公司从事的主要业务报告期内公司从事的主要业务 南山控股系一家以现代高端仓储物流为战略性业务， 以房地产开发为支

20、撑性业务， 以产城综合开发为培育性业务的综合性企业集团。 1、仓储物流、仓储物流 公司仓储物流业务以“打造国内领先的物流园区开发商和运营商”为发展目标，提供现代化物流中心的投资、开发、建设和运营管理，以及高端仓储、智能仓配、流通加工、物流增值、绿色配送、供应链金融等全方位现代物流和供应链业务服务，致力于打造服务于区域经济发展的现代智慧物流和供应链生态圈。同时，公司把握行业发展趋势并抓住国内政策机遇，优化创新宝湾物流商业模式，积极推进资产证券化、物流基金、公募或类REITs等工作，逐步建立“募投管退”资产管理能力，打造业务滚动发展的资本闭环，持续提升资产效益。 报告期内，宝湾物流继续在规模、品牌

21、、核心竞争力等方面保持行业领先地位。截至2020年底，宝湾物流继续围绕核心区域布局优质项目，在全国范围内拥有并管理69个智慧物流园区，运营和管理仓储面积共460万平米，规划在建（含待建项目）面积超过260万平米，物流网络不断完善，规模效应日益提升。同时，积极探索基金、REITs等资本模式，2020年首次成功发行18.5亿元类REITs，成功向中国基金业协会申请并取得私募基金管理人牌照，宝湾物流专业运营能力与优质资产价值得到了资本端的充分认可。 2、房地产开发、房地产开发 公司房地产开发业务坚持“规模、利润、质量”均衡发展策略，实施“区域深耕、布局重点城市”，在房地产行业存量时代，以自主开发为主

22、，稳步推进合作开发模式，积极探索“住宅+”转型业务发展模式；同时，依托开发业务基础能力，在风险可控的前提下，适度培育资产管理能力，探索在项目开发周期不同阶段的债权、股权及管理输出等多元化业务形态，推动业务转型和高质量增长。 报告期内，南山地产以招拍挂、收并购合作开发多种形式拿地，在长三角、粤港澳大湾区、华中和成渝地区的核心城市获取优质项目，目前主要开发区域位于上海、苏州、南通、无锡、武汉、成都、长沙、深圳等重点城市。同时，2020年坚持“以现金流为龙头、以运营为核心”的理念，深化运营管控一体化及业务流程标准化，项目开发效率与生产能力得到了显著提升。 3、产城综合开发、产城综合开发 公司产城综合

23、开发业务以打造“独具特色的产城综合开发运营平台”为目标，以“产业+城市的综合开发和运营”为主营业务， 通过提供区域产业发展规划、 城市配套建设、 产业资源整合及智慧化运营等服务， 打造具有全国影响力的产城生态园区，实现区域产业及人口的导入，提升区域价值，为城市发展与产业升级提供综合性的解决方案，为客户的生活和工作配套提供多元化的、覆盖全生命周期的产品与服务。 报告期内，产城综合开发业务坚持打造标杆项目和储备优质项目并举，在上海、重庆、合肥等重点城市新增优质土地储备1,075亩。同时，2020年上线智慧园区管理系统，通过科技手段赋能园区运营。 4、其他、其他 公司还涉及制造业与石油后勤服务等业务

24、。其中，制造业包含集成房屋业务和船舶舾装业务；石油后勤服务业务主要为中国南海东部石油的勘探、开发及生产活动提供物流后勤服务。 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2020 年年度报告全文 9 二、主要资产重大变化情况二、主要资产重大变化情况 1、主要资产重大变化情况、主要资产重大变化情况 主要资产 重大变化说明 股权资产 长期股权投资 11.44 亿元，占比 2.19%。较年初增加 1.03 亿元，主要系本期新增对联营公司投资所致。 固定资产 固定资产 26.03 亿元，占比 4.98%。较年初增加 2.35 亿元，主要系资产达到预定使用状态结转所致。 无形资产 无形资产 52.63 亿元，

25、占比 10.06%。较年初增加 9.76 亿元，主要系取得土地使用权所致。 在建工程 在建工程 33.98 亿元，占比 6.50%。较年初增加 10.62 亿元，主要系工程建设投入增加所致。 货币资金 货币资金 83.51 亿元，占比 15.97%。较年初增加 15.31 亿元，主要系备付资金增加所致。 存货 存货 209.28 亿元，占比 40.02%。较年初增加 41.48 亿元，主要系房地产业务购地、开发成本增加所致。 投资性房地产 投资性房地产 47.99 亿元，占比 9.18%。较年初增加 12.32 亿元，主要系资产达到预定使用状态结转所致。 2、主要境外资产情况、主要境外资产情况

26、 适用 不适用 三、核心竞争力分析三、核心竞争力分析 经过多年的发展与探索，宝湾物流已成为国内领先的物流园区开发运营商，房地产开发业务区域综合竞争能力增强，产城综合开发业务已在园区开发运营及特色产业资源打造方面积累了一定的经验。 1、仓储物流、仓储物流 （1）前瞻布局，持有优质资产，规模行业领先 宝湾物流坚持深耕长三角、 粤港澳大湾区及重要物流节点城市， 形成完善的网络布局， 持有资产规模位居国内行业前列；同时，随着运营管理面积的稳定增长，为公司发展贡献稳定的现金流；在公募REITs政策等资产证券化发展趋势下，随着资本闭环模式的落地，未来发展潜力和增长空间较大。 （2）专业能力卓越，行业品牌影

27、响力较强 宝湾物流在物流园区选址、开发建设、商务管理、运营服务等方面形成标准化的管理体系，积累丰富的经验，各项能力处于行业领先水平。同时借助园区运营能力和卓越的服务品质，持续开展对外管理输出业务。创新“仓库+”延伸业务模式，持续增强业务竞争力。2020年，宝湾物流获得“2019年度仓储业高质量发展示范企业”、“2019火花S-Park中国产业地产30强”等荣誉，在业内的品牌影响力不断增强。 2、房地产开发、房地产开发 （1）聚焦核心城市深耕，资产结构优质 南山地产坚持“区域深耕、布局重点城市”的发展策略，持续在长三角、粤港澳大湾区、武汉和成都等一线与强二线城深圳市新南山控股（集团）股份有限公司

28、 2020 年年度报告全文 10 市深耕布局，资产结构优质，抗风险能力强，尤其在“房住不炒”、“三条红线”等调控政策下，核心区域优质项目的价值凸显，同时借助公司良好的信用基础，获取较同行业同规模企业更低的资金成本，建立起一定的市场竞争力。 （2）较强的项目运营管控能力 南山地产坚持“以现金流为龙头，以运营为核心”的理念，持续深化提高运营效率，搭建了一套完整的大运营管控体系，涵盖工程、设计、成本、运营、业务等方面的标准化管理，可实现项目快速滚动开发，具有较高的运营周转效率与较强的生产能力。 3、产城综合开发、产城综合开发 （1）具备较强的资源整合能力 产城综合开发业务准确切合政府规划需求， 把握

29、产业规律， 整合政府、 股东及合作伙伴等优势资源， 与产业链龙头企业、高校院所、行业协会、政府机构等开展深度合作，获取优质项目能力持续增强，并探索丰富多元的融资及合作开发路径，构筑多产业、多业态的产业布局，实现资源有效协同并取得良好成效。 （2）专业化的项目运营管理能力 产城综合开发业务持续完善投资拓展、项目开发、产业运营等核心能力，把握开发节奏，合理排布项目，形成具有差异化定位和比较优势的发展模式，初步形成了产业园区、产业新城、特色小镇等多业态梯队式发展格局，积累了一定的开发和运营经验，正逐步向专业化、规模化方向迈进。 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2020 年年度报告全文 11 第

30、四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、概述一、概述 2020 年，面对新冠疫情的严重冲击和国内外经济环境复杂多变的重重挑战，公司坚持防疫抗疫与生产经营两手抓，坚持主业聚焦、稳健经营、创新突破，推动业务高质量增长，经营业绩创历史新高。 逆行出征逆行出征抗击疫情，践行国企责任担当抗击疫情，践行国企责任担当 在防疫抗疫方面，公司全力投入抗疫工作，宝湾物流主动请缨，提供武汉汉南园区仓库与场地用于疫情防控工作，受到中央指导组和交通运输部的高度肯定；雅致集成奋勇奔赴抗疫一线的主战场，承建火神山、雷神山等多地隔离医院，受到广泛赞扬；南山光谷自贸港为湖南省支援湖北医疗队百人团提供全面的住宿保障

31、，彰显了公司的社会责任担当。 主业贡献稳健增长，综合实力进一步提升主业贡献稳健增长，综合实力进一步提升 在生产经营方面，公司物流仓储业务规模持续增长，年内新增 1,120 亩优质地块，新增竣工面积 122 万平方米，年内工程交付面积创历史新高，克服疫情影响，2020 年全年平均使用率仍高达 92.7%，处于行业领先水平；抓住政策机遇成功发行 18.5 亿元类 REITs，推动公司高质量增长。房地产开发业务坚持稳健经营，聚焦核心城市，年内获取上海江桥、成都红牌楼等多个优质项目，并在城市更新、文旅地产等转型创新业务方面作出筹划和探索。产城综合开发业务模式日渐清晰，产业资源整合能力进一步增强，项目实

32、现多业态梯队式发展，并取得阶段性成果。公司制造业务等其他业务推行业务优化、机制创新等措施，实现经营业绩全面改善，整体向好。 管理管理改革改革提升活力提升活力，资本创新资本创新促进促进转型升级转型升级 在创新发展方面，2020 年公司在各业务层面全面推行多样化激励机制，激发团队活力；加强各业务板块之间投资协同和业务协同，增强抗风险能力；把握政策窗口，创新融资渠道，宝湾物流发行全国首批疫情防控债 CMBN，发行利率创行业新低；积极推动管理变革和数字化转型，引进多层次专业人才，推动公司高质量发展。 1、仓储物流业务、仓储物流业务 2020 年，宝湾物流业务实现营业收入 118,023 万元，同比增长

33、 22%；归母净利润 92,675 万元，同比增长 2,137%，宝湾物流净利润大幅增长的主要原因是成功发行类 REITs，实现投资收益。 （1）主要园区运营情况主要园区运营情况 报告期内，宝湾物流园区运营服务能力突出，仓库平均使用率为92.7%。主要园区情况如下： 园区 2020 年仓库使用率（%） 2019 年仓库使用率（%） 增减变动（%） 嘉兴嘉善宝湾 100.00% 100.00% - 嘉兴宝湾 91.40% 92.00% -0.60% 嘉兴三期宝湾 86.00% - - 杭州北宝湾 100.00% 88.80% 11.20% 上海宝山宝湾 100.00% 100.00% - 上海松

34、江宝湾 100.00% 100.00% - 无锡惠山宝湾 100.00% 100.00% - 无锡江阴宝湾 83.20% 68.80% 14.40% 宁波镇海宝湾 100.00% - - 绍兴上虞宝湾 93.20% 82.80% 10.40% 北京空港宝湾 100.00% 100.00% - 廊坊经开宝湾 100.00% 100.00% - 青岛胶州宝湾 96.60% 91.20% 5.40% 天津津南宝湾 96.70% 84.80% 11.90% 天津塘沽宝湾 90.90% 70.20% 20.70% 天津滨港宝湾 74.00% 100.00% -26.00% 广州黄埔宝湾 100.00%

35、100.00% - 广州时代宝湾 100.00% - - 佛山南海宝湾 100.00% - - 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2020 年年度报告全文 12 园区 2020 年仓库使用率（%） 2019 年仓库使用率（%） 增减变动（%） 佛山三水宝湾 81.80% 100.00% -18.20% 昆山花桥宝湾 100.00% 100.00% - 南京空港宝湾 99.50% 100.00% -0.50% 南通港闸宝湾 93.80% 81.80% 12.00% 南通锡通宝湾 89.30% 83.70% 5.60% 镇江新区宝湾 70.50% 59.70% 10.80% 合肥肥东宝湾 97

36、.50% 99.10% -1.60% 鄂州葛店宝湾 94.80% 90.00% 4.80% 武汉汉南宝湾 89.00% 81.70% 7.30% 西安空港宝湾 93.30% 88.30% 5.00% 成都新都宝湾 100.00% 100.00% - 成都龙泉宝湾 99.50% 99.40% 0.10% 重庆西彭宝湾 95.80% - - 注：1、仓库使用率为年度加权平均使用率；2、上海松江宝湾、广州黄埔宝湾因2020年发行类REITs出表，宝湾物流作为资产管理人继续提供运营管理服务；3、广州时代宝湾为管理输出项目；4、佛山三水宝湾和天津滨港宝湾使用率降幅较大是因为有新建部分投入运营。 （2）资

37、产证券化情况）资产证券化情况 公司把握行业发展趋势，抓住国内政策机遇，积极推动公募或类REITs的发行，打造业务滚动发展的资本闭环和可持续发展模式。2020年12月公司以上海明江宝湾物流园和广州宝湾物流园作为底层资产，成功发行类REITs18.5亿元，类REITs的成功发行是公司对成熟运营的物流园区进行产融结合的重要尝试，有利于盘活存量资产，优化资产结构，加快资金回笼，实现物流园区项目的滚动开发。 （3）项目开发情况）项目开发情况 2020年，根据公司发展战略规划，宝湾物流积极深耕长三角、粤港澳大湾区及重要物流节点城市，通过投资拿地与项目收并购等手段，实现了贵阳、惠州、苏州、天津、武汉、郑州、

38、上海、江门等多个城市的项目签约，年内新增获取土地面积共1,120亩，土地获取方式多元化成为常态。 （4）融资情况）融资情况 2020年4月15日，“宝湾物流控股有限公司2020年度第一期资产支持票据（疫情防控债）”成功发行，发行规模14亿元，优先级信用评级为AAA，票面利率3.17%，创造了同类产品的历史最低水平。资产支持票据的成功发行进一步凸显了资本市场对宝湾物流资产质量的高度认可和未来发展的信心，也为宝湾物流后续发展提供了多元化的融资渠道。 （5）项目工程进展情况）项目工程进展情况 2020年受疫情影响，复工复产推迟，叠加梅雨季影响，各项目工期都有不同程度的延后，公司通过对工程施工现场进度

39、节点加强管理考核，大部分项目按计划交付，包括郑州、南京、无锡、长沙、昆明、杭州、合肥等12个新项目，新增竣工面积122万平方米。 2、房地产开发业务、房地产开发业务 报告期内，房地产开发业务完成全口径销售金额97.9亿元、权益销售金额94.4亿元，新增土地储备面积17.7万平米，新增土地储备计容建筑面积55.3万平米。房地产开发业务主要经营管理工作及指标完成情况如下： （1）多项举措应对突发疫情冲击，防控业绩下滑风险。年初在新冠肺炎疫情冲击下，不同城市房地产市场出现不同程度调整。为应对突发疫情影响，公司实施多项应急举措，从优化运营体系、加强组织协同、加快项目开发效率、提高资金效益等方面入手，攻

40、坚克难完成业绩目标。 （2）坚守“区域深耕，布局重点城市”的发展策略。在土地市场价格不断攀升，目标城市政策逐步收紧的情况下，公司严控风险，谨慎获取高溢价地块。报告期内，公司通过招拍挂方式，1月获得成都WH10(251/21):2019-069号地块，6月获得深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2020 年年度报告全文 13 武汉P（2020）048号地块，7月获得上海嘉定区江桥镇北社区K1-01地块，并通过补缴地价方式获得深圳赤湾城市更新用地K104-0038地块。 （3）持续做好持有型物业经营，加强盈利稳定性和抗风险能力。报告期内，公司产业园项目武汉光谷自贸港出租率达90%；南山维乐城作为

41、社区商业项目探索，年内出租率达90%，开业率接近90%；文旅项目合肥三食六巷出租率85%；长租公寓项目南通寓颜家出租率为62%。同时，适度培育资产管理能力，持续探索在项目开发周期不同阶段的债权、股权及管理输出等多元化业务形态。 （4）密切关注政策变化，积极扩宽融资渠道。公司抓住疫情政策窗口机会，积极尝试与合作金融机构开展多种形式融资业务，通过购房尾款ABN、供应链ABN等工具，拓宽融资渠道，为业务发展提供坚实的资金保障。 （5）搭建一体化运营管控体系，提高项目周转效率及资金使用效率。通过建立项目标准化体系，优化住宅运营管控体系，完善重大决策机制等方式控制决策风险，提升决策效率、项目周转效率及资

42、金使用效率。 2020年主要经营指标完成情况如下： （1）新增土地储备项目新增土地储备项目 宗地或项目名称 所在位置 土地规划用途 土地面积（） 计容建筑面积（） 土地取得方式 权益比例 土地总价款（万元） 权益对价 （万元） WH10(251/21)：2019-069号 成都武侯区 住宅；商服（商业） 74,425 265,549 招拍挂 51% 178,714 91,144 P （2020） 048号 武汉东湖高新区 住宅 28,529 71,200 招拍挂 100% 96,225 96,225 K104-0038 深圳市南山区 住宅、 商业及公共配套 33,926 127,300 城市更

43、新 50.98% 61,116 31,157 江桥镇北社区 K1-01 地块 上海嘉定区 住宅；商业 40,331 88,728 招拍挂 100% 290,021 290,021 （2）累计土地储备情况累计土地储备情况 项目/区域名称 总占地面积（万） 总建筑面积（万） 剩余可开发建筑面积（万） 华东区域 7.60 13.70 13.70 华中区域 35.16 62.22 62.22 成都 6.37 23.33 23.33 深圳 3.39 12.73 12.73 总计 52.52 111.97 111.97 （3）主要项目开发情况主要项目开发情况 城市/区域 项目名称 所在位置 项目业态 权益

44、比例 开工时间 开发进度 完工进度 土地面积（） 规划计容建筑面积（） 本期竣工面积（） 累计竣工面积（） 预计总投资金额 （万元） 累计投资总金额 （万元） 苏州 南山维拉 吴中区甪直镇 住宅 100% 2015.03 100% 100% 173,640 486,965 132,718 486,965 433,102 413,390 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2020 年年度报告全文 14 城市/区域 项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 开工时间 开发进度 完工进度 土地面积（） 规划计容建筑面积（） 本期竣工面积（） 累计竣工面积（） 预计总投资金额 （万元） 累计投资总金

45、额 （万元） 苏州 南山楠 高新区 住宅 100% 2017.06 100% 100% 95,072 190,124 86,131 190,124 436,214 443,699 苏州 观枫四季花园 高新区 住宅 100% 2018.09 100% 35% 55,105 109,938 38,143 38,143 431,762 372,493 苏州 云熹花园 高新区 住宅 55% 2020.10 100% 0% 41,743 91,793 0 0 233,739 159,383 南通 南山美锦 通州区 住宅 100% 2020.07 100% 0% 73,208 109,812 0 0 15

46、7,086 81,776 南通 南山国际社区 港闸区 住宅；商业；办公 100% 2013.03 89% 89% 90,793 270,299 0 240,397 201,233 191,844 合肥 南山柠檬郡 新站区 住宅 100% 2018.03 100% 100% 38,300 76,574 76,574 76,574 109,700 106,000 合肥 南山三食六巷 庐江县汤池镇 商业 100% 2016.03 49% 49% 63,200 38,500 0 18,724 32,000 28,120 无锡 无锡车联网小镇 锡山区 住宅；商业；办公 100% 2019.12 100%

47、 0% 100,473 192,890 0 0 240,000 150,516 上海 虹桥领峯 嘉定区江桥镇 住宅；商业 100% - 0% 0% 40,331 88,728 0 0 423,115 308,251 长沙 南山十里天池(二期） 岳麓区 住宅；小学 100% 2018.07 100% 100% 43,000 72,038 0 72,038 37,486 37,486 长沙 南山十里天池(三期） 岳麓区 住宅；商业 100% 2019.07 100% 53% 74,600 156,388 82,512 82,512 119,607 86,243 长沙 南山十里天池(北地块） 岳麓区

48、 住宅 100% - 0% 0% 211,777 110,003 0 0 193,230 22,249 长沙 南山梅溪一方 岳麓区 住宅；商业 100% 2019.01 100% 54% 47,545 242,482 131,139 131,139 310,000 236,231 武汉 十里星空 黄陂区 住宅 100% 2017.05 100% 100% 25,416 53,374 0 53,374 67,799 64,993 武汉 南山府 东湖高新 住宅；商业 100% 2020.05 90% 0% 39,550 98,855 0 0 210,000 138,273 深圳市新南山控股（集团）

49、股份有限公司 2020 年年度报告全文 15 城市/区域 项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 开工时间 开发进度 完工进度 土地面积（） 规划计容建筑面积（） 本期竣工面积（） 累计竣工面积（） 预计总投资金额 （万元） 累计投资总金额 （万元） 武汉 南山天樾 东湖高新 住宅；商业 100% 2020.09 21% 0% 28,529 71,200 0 0 170,000 104,960 福州 瀛洲府 台江区 住宅 51% 2020.07 100% 0% 36,711 80,612 0 0 217,000 162,532 成都 南山凌峯 武侯区 住宅；商业；办公 51% 2020.09

50、12% 0% 74,425 265,549 0 0 463,700 216,700 深圳 海祥阁 南山区赤湾 住宅 51% 2018.06 100% 100% 8,965 16,137 16,137 16,137 53,600 51,926 注：1、上述项目可能因为规划调整等原因导致项目的计划投资以及计容积率面积等指标发生变化；2、上表中包含了公司控股的主要尚未结转完毕的项目，未包含零星的尾盘项目；3、苏州南山楠累计投资总金额超出预计总投资金额，主要系预缴土增税未退回导致。 （4）主要项目销售情况主要项目销售情况 城市/区域 项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 计容建筑面积 可售面积（）