我国房地产信托研究_江丽川_中文摘要_4_7.docx

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1、中文摘要 中文摘要 房地产业是我国的支柱产业之一，其健康发展对国民经济的发展起着重 要作用。我国房地产业随着国民经济的发展不断壮大，与房地产业发展息息 相关的房地产金融业也越来越受到人们的重视。房地产企业的发展与金融体 系的发展有着千丝万缕的联系，房地产企业发展到一定程度，完全靠自有资 金难以迅速捕捉经济周期赋予的市场机遇，从而也难以顺势抢得先机，因此 房地产企业的稳步发展需要金融市场的充分支持。然而当前，我国房地产金 融市场发展还不成熟，我国房地产企业的开发资金绝大部分直接或间接地来 自银行贷款，房地产企业的融资过分依赖于银行，而对其他的金融工具涉入 甚少，这既不利于房地产业的健康发展，也不

2、利于商业银行的风险控制，不 .是保障房地产企业融资渠道的长久策略。如何制定房地产企业的融资策略、 拓宽融资渠道、降低融资成本，这就需要对金融市场做一个全面深入的了解。 合理地利用各种融资手段并不断开拓新的房地产融资方式，是运营并完成房 地产项目的有效途径， .也是房地产企业所需要迫切解决的一个问题。 房地产信托是金融业的新亮点，也是房地产融资环节中非常重要的部分。 作为金融信托业和房地产业相互融合的产物 ，它既可为广大投资者提供理想 的房地产投资渠道，增强信托投资公司的竞争力，又可以吸引民间大众的资 金，改变房地产企业单一依靠银行贷款的融资模式，在降低金融风险的同时 为房地产企业的发展提供充足

3、的资金，以解决房地产开发的资金来源问题， 促进房地产企业的快速健康发展。信可以通过直接贷款、股权投资等，在 不同层面、不同阶段为房地产幵发项目设计出适合的个性化金融产品，信托 投资品种的创新性、灵活性和综合性都有别于其他金融产品。信托业与房地 产业不断紧密的关联是本文对房地产信托研究的主要动机，为了帮助我国房 地产企业 认清当前的形势，我们需要了解房地产信托的基本理论、运作方法 和要点，分析房地产信托融资的发展障碍及对策，这对解决目前房地产企业 JL 我国房地产信托研究 融资 “ 瓶颈 ” ，提升企业资本运营的能力，促进房地产业和信托业的进一步发 展具有极其重要的意义。 近年来，房地产信托特别

4、是房地产投资信托在国际房地产融资市场的成 功发展，为我国房地产融资指出了一条光明的发展之路。 REITs以其灵活的特 点和独有的优势对我国房地产发展起到强有力的推动作用。本论文旨在研究 宏观调控下我国房地产信托业的发展历程，指出房地产信托模式运作所存在 的内部问题及发展过程中的外部障碍，并结合实际情况提出相应的对策，以 积极寻求 REITs在我国发展的解决之路。本文采用 “ 定性为主，案例为辅 ” 的研究方法，从房地产信托的相关原理出发，回顾丁我国房地产信托业三个 阶段的发展历史及取得的成绩， .初探了我国房地产信托业的发展方向，介绍 了我国房地产信托融资的典型运作模式并论述了不断变化的金融政

5、策对我国 房地产企业信托融资的影响，在此基础上，作者对在我国开展房地产信托的 可行性进行了阐释，说明了房地产 企业采用信托方式进行融资的强大金融优 势，与此同时，分析了 -目前房地产企业融资渠道中存在的现实困难与问题， 针对当前我国实施房地产信托融资的障碍，提出了相应的六种对策以促进房 地产信托业的持久发展。 全文共分为五章： 第一章为引言。主要分析本文选题的背景，阐述研究目的 /理论意义及 实际应用价值，并对比了中外研究现状。 第二章阐述了房地产信托的基本理论。首先，对信托的原理，房地产信 托的相关概念和基本要素作出清晰的界定；接着，介绍了房地产信托的类型、 特征以及职能，让房地产企业及投资

6、者了解房地产信托。 第三章 着重论述了房地产信托在我国的现实运作状况。其中，通过回顾 我国房地产信托业近几年的发展历程，明确房地产信托所取得的成绩，探讨 房地产信托在我国的主要运作流程和运作模式。本章将房地产信托的实际运 作归结为三种模式：偾务型信托模式（包括直接债务信托和间接债务信托两 类 、权益型信托模式（包括股权信托模式和受益权信托模式，而前者按照信 托机构是否直接参与投资对象的经营可以进一步细分为股权投资信托模式和 股权回购信托模式）、混合型信托模式（即采取债务信托和权益信托相结合的 方式），评价了各类房地产信托模式的运作特点 ，在对目前我国房地产信托融 中文摘要 资主要运作模式进行分

7、析比较的基础上，研究房地产企业对信托模式的选择， 并选用实际案例对上述三种典型模式的运作加以进一步说明。 第四章分析了当前在我国发展房地产信托的可行性。本章基于对我国房 地产投资市场的剖析，明晰了房地产企业传统融资渠道的缺陷，进一步阐述 了发展房地产信托融资的深远意义，并指出在目前房地产企业融资渠道急待 拓宽的形式下，信托以其独具的自身优势、宽广的创新空间、巨大的灵活性， 可以在不同层次、不同品味上为房地产 企业服务，从而有望成为房地产企业 融资的又一支生力军。另外本章从宏观大环境的角度说明我国已经具备了 发展房地产信托的客观条件，比如政府、金融业、房地产商和投资者的支持， 房地产业、证券业规

8、模的扩大，投资主体的扩充等等，在此基础上辅以实例， 进一步从实践上论证了在我国大力发展房地产信托的可行性。 第五章是本文的重点章节，基于当前的政策经济环境，总结了我国房地 产信托模式运作中存在的主要问题，并对我国房地产投资信托发展中存在的 障碍进行了分析并提出相应对策。我国房地产信托发展的时间还 .比较短，其 发展过程也颇多 坎坷，在我国仍然是一个新兴事物，本章谈到了房地产信托 在其发展过程中遇到的诸如法律政策、税收体制、监管体制以及信托产品自 身的局限性以及房地产信托专业人才的缺乏等问题。为了促进我国房地产信 托稳步、健康地发展，笔者在借鉴发达国家发展房地产信托成功经验的基础 上，结合我国房

9、地产业及信托业的现状，综合分析和展望了我国房地产融资 的发展趋势，就如何进一步推进房地产信托在中国的良性发展提出了对策， 主要建议完善与房地产信托相配套的法律法规体系、健全税收体制、改善市 场环境并完善监管体制（从内部制衡到外部监管进行防范 ），对信托产品进行 改革并尽快培养房地产信托业的复合型人才等，为房地产投资信托创造良好 的发展环境，并对其在我国的发展进行了一系列的探讨及展望。 本文从房地产信托的现实运作状况出发，主要站在房地产企业这一视角， 结合财务、金融等方面对房地产信托融资业务进行了系统研究，在此基础上 辅以案例，对目前房地产信托融资的典型模式进行了较为系统的分析和比较。 最后，通

10、过对房地产理论和实践契合点的分析提出了促进我国房地产信托发 展的建议 ,为建立一个健康稳定的房地产信托市场开辟光明前景。 关键词：房地产信托房地产信托 3 Abstract Abstract Real estate industry is one of Chinas supporting industries, its healthy development plays an important role in the national economy. With the development of national economy, Chinas real estate industry

11、is constantly growing and the finance industry which is closely related to real estate? development has also being gained attention. The development of real estate business is closely linked to the financial system3 when the real estate business develops to a certain extent, its difficult to quickly

12、 capture the market opportunities in the economic cycle entirely relying on its own funds, and hence it?s difficult to seize the initiative, But at the moment, Chinas real estate financial market is not mature, the development funds of Chinas real estate enterprise is mostly from bank loans directly

13、 or indirectly, real estate companies rely on bank financing too much, while using other financial instruments too little, it is not conducive to the healthy development of real estate industry, neither to the risk conta)l of commercial banks. Rational, use of various means of financing is an efifec

14、tive way to complete real estate projects, and the real estate companies are also urgently required to open up a new financing method to solve problems. How to develop the real estate businesss financing strategy to broaden the financing channels and reduce financing costs requires us to do a flill

15、understanding of the financial markets. Real estate trust is a new highlight in the financial trade, and also a very important part of real estate financing part. As a integrate product of the financial trust and real estate industry, it can provide an ideal investment channel for investors in real

16、estate industry, and enhance the competitiveness of trust and investment companies. It can also attract private capital to change real estate enterprises5 financing model which only relies on a single bank loan? provide adequate funds to real estate companies while reducing financial risks to promote rapid and healthy development. Through direct loans, equity investment and so on,