基于融资和储蓄理念的住房供给途径--韩国传贳房运作机制研究-唐燕.pdf

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1、39 2016 Vol.31, No.1国际城市规划The Housing Supply Approach Based on the Concept of Financing and Saving: A Study on the Operation Mechanism of “Chonsei” Housing Rental System in South Korea基于融资和储蓄理念的住房供给途径 韩国“传贳房”运作机制研究唐燕 魏寒宾 边兰春 金世镛Tang Yan, Wei Hanbin, Bian Lanchun, Kim Seiyong文章编号：1673-9493（2016）01-00

2、39-07 中图分类号：C913.31; F293.33 文献标识码：A摘要：传贳房是韩国特有的一种住房出租形式，承租人在缴纳一定数额的押金之后，签约期间内可以不用支付任何租金，免费使用住房直到租约期满并取回押金。针对其独特性，本文研究了传贳房在韩国的起源及发展，剖析了传贳房运作的相关机制，并集中讨论了经济波动和政策调整等对传贳房市场发展的重要影响。文章从融资和储蓄角度出发，通过辨析传贳房制度特有的“租赁”与“金融”属性，探讨了传贳制度为我国城市解决“高房价”和“住房难”等问题所提供的思路借鉴。Abstract:“Chonsei” is a unique housing rental syst

3、em in South Korea, in which the renter doesnt pay any more money during the period of contract after paying a certain amount of deposit in one lump sum. In the other words, the renter can live in a house for “free” and get back his deposit when the lease term expires. This paper explores the origin

4、and development of Chonsei system in South Korea, examines its operation mechanism, and discusses the important impact of economic fluctuation and policy adjustment on Chonsei housing market. From the perspective of nancing and saving, it reveals the specic “rental” and “nancial” properties of Chons

5、ei housing rental system, so as to nd certain experience and approaches for solving the problems of “high-price” and “housing shortage” in Chinese cities.关键词：韩国；传贳；住房供给；融资；储蓄；机制Keywords: South Korea; Chonsei; Housing Supply; Financing; Saving; Mechanism国家自然科学基金(51408332)；教育部人文社会科学研究一般项目(14YJCZH140)；

6、韩国高丽大学城市再生导向下的可持续社区人才培养BK21+工程与当前中国大多数城市类似 ， 高房价问题在以首尔为代表的韩国城市中也十分普遍 ： 人多地少 、 房地产投资 、 经济波动和潜在需求等诸多因素的助推和叠加效应造成了城市房价的居高不下 。 据韩国安全行政部统计 ， 首尔的城市人口在 2013 年 10 月达到 1 016 万 ， 占韩国人口总数的近 1/5， 而其 605 km2的城市面积仅占韩国国土总面积的 0.6%。 显然 ， 韩国要在十分有限的空间内为高度密集的人口提供住房并非易事 ， 因此国家自 1960 年代以来积极介入住房领域 ， 通过不同执政时期和经济发展阶段中的不同举措来

7、解决国内的住房议题 ， 包括增加分层次 、 多类型 、 多途径的住房供给 ； 引导市民采用租房等复合方式解决居住问题 ；借助市场及政府调节手段稳定和维护住房市场的健康发展等 。 其中 ， 韩国租房市场中的 “ 传贳房 ”， 作为世界上独一无二的房屋承租模式1,2， 因其特殊的融资和储蓄理念成为学界关注的焦点 。1 韩国的住房市场构成针对 “ 买房 ” 和 “ 租赁 ” 两种不同的居住需求 ， 韩国的住房市场主要由 “ 买卖房市场 ” 和 “ 租赁房市场 ” 构成 （ 图 1）。 买卖市场涉及新建住房和二手房的交易 ， 既包括市场提供的 ， 也包括政府提供的可出售的公共住宅 ； 租赁房市场则涵盖

8、了公共租赁住房 、 民间租赁住房和组合租赁住房三种类型 。 公共租赁住房主要是公共部门建设的供出租用的集合住宅 ； 民间租赁住房则是依照市场规律 ， 由个体房屋所有者向社会提供的可租住房屋 ， 包括月租房、 预付月租房、 押金租房和传贳房等3； 住房出租作者 ： 唐燕，博士，副教授，清华大学建筑学院。魏寒宾，博士研究生，韩国高丽大学城市再生学院。hanbinkorea.ac.kr边兰春，博士，教授，清华大学建筑学院。 金世镛，博士，教授，高丽大学建筑学院。kksykorea.ac.kr 每月定期交纳租金的“月租房”是韩国租金相对较高的租房形式。 “预付月租房”是指租户提前预付全部租赁合同期间的

9、租金后再使用他人住房的形式。 “押金租房”要求租户需先支付一定金额的押金，此后每个月再支付少量的租金（押金数额越大，租金越低）来获得房屋租住权，押金可在签约时间结束之后返还。40 2016 Vol.31, No.1城市研究 组合是基于 “ 住宅法 ” 的特殊规定 ， 为一定数量的特定成员或危房改造需求而建设并供出租用的地区住房组合 、 职场住房组合和改建住房组合等 。 不同种类住房的出售或出租价格不等 ， 人们可以按照自己的经济能力选择相应的居住形式 。在民间租赁住房市场中 ，“ 传贳房 ” 是非常特殊的一类 ，它指承租人在缴纳一定数额的押金之后 ， 签约期间内可以不用支付任何租金 ，“ 免费

10、 ” 使用住房直到租约期满并取回押金 。 由于 “ 传贳房 ” 租赁方式的独特性 ， 这种韩国特有的住房制度引发了来自其他国家和地区的诸多关注 ， 因此本文旨在探寻韩国传贳房制度的发展演进及其运作机制 ， 以期为中国住房问题的解决寻找经验借鉴和政策启示 。2 韩国传贳房的起源与发展在韩国字典中 ，“ 传 ” 是指传给或转交 ，“ 贳 ” 是指出租或租借 ， 因此 “ 传贳 ” 可以简单理解为通过转交押金 （ 传贳金 ） 给房主来租住房屋的一种行为 ， 它在一定程度上代表和反映了韩国独特的社会文化及居住传统 。传贳房在韩国的发展历程最早可以追溯到早期的典当制度 。 当时由于农耕社会根深蒂固的传统

11、观念 ， 人对土地有很大的占有欲 ， 所以当需要钱的时候比起买卖更愿意在一定的期间内将农田使用权转让出去 ， 转让期满后将当初获得的钱还回并收回自己的农田 ， 也即对 “ 农地使用权 ” 进行 “ 典当 ”4。 韩国新罗 （ 公元前 57 935 年 ） 末期的土地私有化促进了这种农地典当行为的发展 。 高丽时代 （ 918 1392年 ），韩国的贵族 、 僧人 、 官吏等会在农民以房地产为担保的基础上 ， 将钱借给急用资金的农民4。 到 17 18 世纪 ， 由于商业市场的活跃 ， 巨商开始向小作坊的商人或农民放高利贷 ，此时没落的农民经常将自家的农田甚至房屋抵押出去 ， 促使典当住房的 “

12、 传贳 ” 行为变得更加活跃 。 此后 ， 经过近现代的转型和蜕变 ，“ 传贳房 ” 逐步演变成为韩国特有的房屋租住形式 ， 此段发展历程可简要划分为三个阶段 。（ 1） 第一阶段 ： 传贳房的雏形期 （ 1876 1949 年 ）。 与韩国现在采用的传贳房制度意义上相符的传贳模式是从 1876年朝鲜与日本签订 丙子修好条约 之后开始正式登场的 。日本用武力打开了朝鲜的国门 ， 朝鲜被迫开放釜山港 、 济物浦港 、 元山港等港口并开始与日本通商 。 在此期间 ， 地方上大量农村人口开始涌入首尔 ， 导致城市出现严重的住房供给不足等问题 ， 但也因此推动了传贳房制度的发展 。 依照惯例 ，承租人

13、按照所租住宅价值的一部分 ， 以押金的形式将现金抵押给出租人 ， 出租人在承租人腾退住房时将押金返还 承租人还可以用古董等贵重物件代替现金来进行抵押5。 1910年朝鲜总督府编制的 惯习调查报告书 确切地记载了韩国的传贳房制度 ， 并肯定了传贳制度的物权属性6。 据报告书记载 ，“ 传贳是朝鲜最常见和普遍的房屋租赁方式 ， 承租人在租借房屋时将一定金额 （ 按照惯例是房屋总价值的一半或者七八成 ） 抵押给出租人 ， 承租人不用支付租金即有占用和使用房屋的权利 ， 承租人在退还房屋时出租人退还其押金 。”（ 2） 第二阶段 ： 传贳房的普及期 （ 1950 1979 年 ）。1950 年代 ，

14、伴随着战后重建和快速城镇化进程 ， 韩国再次出现住房难问题 。 当时急需用钱的房主若将自己的房屋以传贳的方式租赁给承租人 ， 不仅能快速筹措到所需资金 ， 而且比起向银行贷同样多的钱来更加优惠 。 此外 ， 战后的经济萧条导致大多人无法确保能按期支付月租 ， 而传贳房制度是一次性付清押金 ， 因此对于房主来说相对安全且便于管理 ， 从而促使传贳做法快速扩散 。 此时 ， 传贳房作为一种民间租赁住房的服务形式 ， 一定程度上扮演了公共租赁房的角色 。 在1970 年代之后的经济高速增长过程中 ， 韩国国民收入整体有所改善 ， 教育水平等不断提升 ， 使得人们对住房的要求也有所提高 ， 传贳房价格

15、亦随之提升 。（ 3） 第三阶段 ： 传贳房的危机期 （ 1980 年至今 ）。 1980年代以来 ， 韩国出现了多次因传贳住房供给量不足引起的供需不均衡现象 ， 即 “ 传贳大乱 ”。 据韩国国民银行的调查 ，韩国从 1980 2013 年总共出现了三次这样的 “ 传贳大乱 ”。传贳大乱与韩国整体经济状况的波动有着紧密的联系 ， 其成因和影响会在后文展开论述 。综上可以看出 ， 传贳房是随着社会的需求和时代的变化逐步演变而成的 ， 其发展阶段一定程度上反映出了韩国不同历史时代的特性 ， 影射了当时韩国人口结构 、 思想意识 、 住房供需以及经济实力等的变动情况 。3 传贳房的特点与运作机制3

16、.1 租赁与金融交易的双重特性传贳房不仅是租赁房的一种 ， 同时还扮演着金融中介的角色 ： 在受法律政策保护的前提下 ， 承租人将一定数额的储蓄资金抵押给出租人 ， 并在一定时期间内享有房屋使用权 ，不用额外支付任何租金 ； 而房主可以将押金的利息收益作为其出租回报 ， 或将押金作为一定期间内的个人流动资金来使用 。 在房屋合约到期时 ， 出租人会把押金全额返还给承租人 ，从而实现租赁过程中的 “ 双赢 ”。 因此 ， 传贳房在承租人和图 1 韩国住房市场的构成资料来源：参考文献 3171住房市场买房市场(自家住房市场)租赁市场(租赁住房市场)新建住房市场二手住房市场公共住房租赁市场民间住房租

17、赁市场组合住房租赁市场传贳房押金租房月租房预付租房41 2016 Vol.31, No.1国际城市规划唐燕 魏寒宾 边兰春 金世镛 基于融资和储蓄理念的住房供给途径 韩国“传贳房”运作机制研究出租人之间具有 “ 住房租赁交易 ” 和 “ 住房金融交易 ” 的双重特点 （ 表 1）。承租者权益 。 1998 年 ， 第三次修订增加了两项规定9： 一是当租赁签约到期后 ， 若承租人的租赁押金未能全额返还 ， 承租人可以继续居住在租赁住房之中 ， 并可申请将住房拍卖 ；二是开设租赁权登记命令制度 ， 同意承租人单独一方也可以进行租赁权登记以强化承租人地位 。在韩国民法修订之前 ， 韩国并未制定优先偿

18、还权方面的规定 ， 国内对是否应将传贳权作为一种物权放入法律条文中也广有争议 。 直到 1984 年 4 月 ， 韩国民法 修订并确定了传贳权的优先受偿效力 ， 承租人的地位和利益才由此获得极大限度的肯定和保护 。 依 韩国民法 第 303 条 ：“ 传贳权人 （ 承租人 ） 支付传贳金 （ 押金 ） 占有他人不动产 ， 有对其不动产的用途进行使用和收益的权利 。 对整个不动产后顺位权利人就传贳金享有优先受偿权的物权 ”， 这就确保了当租房合同到期后 ， 如果出租人无法返还押金 ， 承租人可以按照 竞卖法 通过房屋拍卖等方式取回损失 比起其他债权人来 ， 承租人具备优先享有这种申请拍卖和获得补

19、偿的权利 。传贳权作为 韩国民法 中的一项重要制度 ， 对规范传贳房市场起到了十分重要的作用10。4 政策变化及经济波动影响下的传贳房市场4.1 政策变动对韩国住房市场的影响住房对于个人来说是一种高级消费商品 ； 而对于国家来说 ， 住房在国民经济中占有很大的比例并影响着整个国家和社会的稳定 ， 所以韩国任何一届政府都非常关注住房问题 ， 会针对执政阶段的社会需求来调整住房政策 。 因此 ，韩国五年一次的政府换届不仅影响着政治体系的变动 ， 同时带来了包括住房在内的各种方针和政策的变革11。 总体来看 ， 韩国政府对住房市场的干预历程可以简要划分为三大阶段 （ 图 2）， 执政党在不同时期确立

20、了不同的住房目标和政策手段 （ 表 2）。（ 1） 政府介入住房领域的起步期 （ 1950 1979 年 ）。1950 年朝鲜战争之后到第二次石油危机之前的 1979 年 ， 急剧的商业化和人口城市化导致韩国城市住房不足 ， 但当时韩国政府主要关心的只是如何促进经济发展 。 韩国政府 1962年之前出台的住房政策多为救济难民的对策 ， 直至 1962 年第一次经济开发五年计划将住宅政策包含进来后 ， 韩国政府 强制性储蓄是指消费者的收入由于外部因素制约而被迫储蓄的行为。表 1 传贳房对出租人和承租人的正面及负面影响对象正面影响负面影响出租人容易筹到大笔金额；资本利益最大化（容易拥有大住房）；交

21、易危险的最小化（防止租金滞纳）；公共住房租赁体系的不足得以弥补助长利用资本负债率进行投机的行为；将交易危险转嫁给租赁人；在利率低的情况下，传贳房的收入会下降承租人强制性储蓄（购买自有住房的基石）；用少量的费用享受好的住房服务；交易费用最小化（减少和避免取得税/登记税、财产税等）无法摆脱房屋主人的负债风险；随着传贳房押金的上涨，负担也上涨资料来源：参考文献 8第一阶段 第二阶段 第三阶段1950 1979 1997 2013政府开始介入住房领域政府介入稳定住房市场金融危机中的住房市场图 2 韩国政府介入住房市场的三大阶段资料来源：作者自绘（ 1） 承租人的强制性储蓄 对于承租人来说 ， 传贳是其

22、在购买自有住房前的一种强制性储蓄手段和居住方式 。承租人为传贳房所支付的押金是属于自己的 、 在一定期限内无法动用的资产 ， 待未来购买自己的住房时可以将押金活用为购房资金的一部分 。 但是合约结束时 ， 如果出租人无法及时返还押金则会给租赁人造成更大的经济负担 ， 这也是传贳房的风险所在7。（ 2） 出租人的融资行为 在制度化的住房金融提供体系不足的情况下 ， 传贳房是设法转用或获取资金的一种私有融资手段6。 韩国现代研究院和住宅产业研究院的最近研究报告认为 ， 传贳住房不仅是一种单纯的住房形式 ， 也是住宅金融市场的一个重要组成部分 。 出租人在购置其他住宅时由于在银行中申请贷款比较困难

23、， 所以可以通过传贳房的押金来缓解住宅购买时的资金问题 ， 同时还可利用传贳房押金进行其他的金融投资从而获利 ， 并能避免被拖欠房租的危险 。总体上 ， 传贳房能在韩国住房市场中保持可观份额并广受欢迎的原因在于 ： 对于出租人来说 ， 这是一种很好的融资方法 ； 对传贳权人 （ 承租人 ） 而言 ， 传贳权不但可以解决居住问题 ， 同时也起到了强制储蓄的功能 ， 为其日后买房等开销积存资金 。3.2 “传贳权制度”的法律保障机制传贳房在韩国的流传 ， 除了韩国人固有的传统思想理念使其沿用至今外 ， 还得益于政府出台的相关政策和法律的有效保障 。 1981 年韩国已经制订有 住宅租赁保护法 ，

24、但它在承租人保护问题上还存有许多漏洞 ， 因此 1983 年的第一次法律修订针对押金上涨 、 居民登记是否要结合租赁权等问题进行了完善 。 1989 年第二次修订的 住宅租赁保护法 将传贳房的租赁时间从原有的 1 年时间延长为 2 年 ， 以保证42 2016 Vol.31, No.1城市研究 才开始明确地介入住房领域 ， 并逐步出台了与住房有关的各种规定 五年一阶段的经济发展规划成为制定各种住房政策手段的基础12。 1945 1979 年间 ， 韩国建立起了各种与住房相关的机关 ， 国家层面的住宅法律和政策也陆续颁布 。此阶段制定的 “ 住房建设十年计划 ” 明确了住房规模小型化 、 以租赁

25、房为中心供给和为了低收入人群的政策指向 ， 同时与住房建设相关的许可制度以及与供给销售相关的各项制度也得到完善13。（ 2） 政府增加住房供给稳定住房市场 （ 1980 1998 年 ）。1980 年代开始 ， 为了实现全国的经济稳定 ， 政府将促进地区间的均衡发展作为其首要任务1， 激活住房建设的相关措施陆续出台 。 1980 年代初期 ， 政府住宅政策的主要目标是扩大住宅供给和稳定住房价格 。 但是 1982 年韩国住房经济开始复苏后 ， 严重的房地产投机现象造成了极大的社会问题 ， 为此政府开始设法抑制住房经济和减少房地产投机 ， 其间推行的一系列举措让韩国在大规模的住房供给后 ， 出现

26、了较长一段时间的住房价格稳定期12。 举措包括 ： 卢泰愚政府于 1989 年发布 “ 紧急房地产投机遏制对策 ”； 金泳三政府在1993 1998 年间设立了房地产登记实名制度 ， 以提高房地产交易的安全度和透明度 ， 减少住房投机 。（ 3） 抵抗金融危机的特殊住房政策 （ 1998 2013 年 ）。由于 1997 年 IMF 外换危机造成的高利息 、 失业率增加 、金融机关资金回收等原因 ， 韩国的房地产市场交易基本处于“ 麻痹 ” 状态 。 1998 2000 年的两年间 ， 韩国政府先后发布了 10 次激活开发建设的相关对策 ， 结果却导致了 2000 年以后的房地产投机加大 、

27、国民住房不安定 、 泡沫经济等系列问题10。 2003 2008 年 ， 卢武铉政府出台住房稳定政策并强化相关法规 ， 韩国经济逐渐回复到均衡发展期 。 然而 ， 待到李明博政府期间 ， 由于 2008 年次贷金融危机的影响 ， 韩国的商品经济连同整个房地产市场都陷入了极不稳定的动荡之中 。 为此 ， 政府转而致力于强化住房供给 ， 完善转让税来激活住房市场 ， 同时通过援助未售公寓 、 对建筑行业的流动性援助等来恢复城市经济活力12。4.2 经济波动下的传贳危机韩国各类住房在市场中所占比例随社会经济 、 政府政策 、人口结构 、 供给需求等的变化而改变 （ 图 3）。 买卖房 （ 含新建和二

28、手房 ） 的市场份额除了 1970 年的峰值 64.1% 和1990 年的最低比例 49.9% 之外 ， 其他年度基本保持在 55%左右 ， 占据住房市场的半壁江山 。 月租房比例大致保持在15%20% 之间 ， 从 1995 年之后呈持续增长之势 ， 到 2010年已经高达 21.7%。 伴随月租房的增长 ， 相反地 ， 传贳房所占市场比例在从 1975 年的 17.6% 增长到 1995 年的最高值 1997年随着泰铢的大幅贬值和股市的大跌，一场席卷亚洲乃至全球的金融危机爆发，对泰国、印度尼西亚、马来西亚、韩国等地造成了重大冲击。国际货币基金组织（IMF）表示为促进外汇稳定可以向需要的国家

29、提供贷款，韩国便是提出这种紧急金融支援要求的国家之一。国际货币基金组织提供贷款不是无条件的，它要求受援国必须接受其制定的政策建议和一些强制性的措施。表 2 19802013 年韩国历代政府的住房目标及政策手段时期执政人执政背景和环境政府目标和对策政策手段1980 1987 全斗焕 房地产风行 ， 传贳房和其他住房价格上涨住房的大量建造及稳定住房价格 增加小型住房及改善住房供给制度 ； 提高住房购买力 ； 扩大国民住房基金及住房金融途径 ； 消减住房建设成本和遏制投机1988 1992 卢泰愚 库存住房不足 ， 通货膨胀 ， 房地产价格暴涨通过住房的大量建设来稳定住房价格 ， 解决社会不安因素扩

30、大包括租赁住房的住房建设 ； 支援国民住房建设 ； 协调土地供给 ； 住房规模的小型化和整顿供给体系1993 1997 金泳三 总统竞选时承诺解决国民住房难问题通过大量住房建设实现到 2000 年初住房普及率达到 100%， 增加住房市场的自由性择址供给的多样化 ； 扩大公共部门住房建设 ； 健全的租赁文化及提升公共住房质量 ； 住房行政体系的效率化1998 2002 金大钟 IMF 经济危机 通过激活建筑行业来稳定宏观经济 ， 确保市民居住生活的安定完善住房出售价格自由化等规则 ； 扩大国民住房基金支援 ； 扩大国民租赁住房建设 ； 设定最低住房标准2003 2008 卢武铉 房价急剧上涨

31、保证国民的居住安定 ， 通过提供居住福利来稳定住房市场解决住房大量不足的问题 ； 无住房市民的居住安定 ； 调动支援手段 ； 调动管制手段2008 2013 李明博 世界金融危机 通过完善规则和减免税金来稳定房地产价格 、 激活房地产交易15持续扩大首尔市和首都圈的住房供给 ； 为扩大供给废除各种规定 ； 为恢复经济对建筑行业实施内需政策 ； 通过金融政策调整市场需求主力15资料来源：根据参考文献 14 整理图 3 韩国住房市场中各类住房所占比重的变化趋势资料来源：参考文献 16100%80%60%40%20%0%1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010其

32、他类型月租房传贳住房（买卖房）自家2.5 3.6 3.1 2.8 2.8 3221.71914.814.520.657.755.654.253.349.953.658.664.115.8 15.419.8 19.117.623.9 23 27.8 29.7 28.2 22.443 2016 Vol.31, No.1国际城市规划唐燕 魏寒宾 边兰春 金世镛 基于融资和储蓄理念的住房供给途径 韩国“传贳房”运作机制研究29.7% 之后开始逐年减少 ， 到 2010 年下降到 20.6%， 经济动荡给传贳房带来的消极影响可见一斑 。造成传贳房比重减少的主要原因在于各种因素导致的传贳房价格持续上涨 ，

33、 加重了租住传贳房的经济弱势群体的租金负担 ， 甚至引发出一些极端的社会问题 ： 一方面 ， 在 1990年代以来出现的传贳房价格暴涨时期 ， 承租人由于无法支付押金而发生了很多自杀事件 ； 另一方面 ， 因受 1997 年外换危机的影响 ， 韩国整体住房价格在 1998 年一度出现暴跌 ，经济困境导致很多承租人不能及时拿回传贳房押金 ， 由而引发出诸多诉讼 。 所有这些现象都给传贳房的承租人和出租人在居住不稳定问题上造成了强烈的心理负担6。 分析韩国的三次 “ 传贳大乱 ” 不难发现 ， 其间皆出现了传贳房价格的大幅波动 （ 图 4）。第一次 “ 传贳大乱 ”（ 1987 1990 年 ）

34、出现在 1980 年代末期 。 韩国整体经济的不断增长伴随着物价上涨 ， 住房供给不足引起传贳房价格急速飙升 。 传贳房价格上涨率从 1986年的 7.6% 快速攀升至 1987 年的 23.1%。 住房恐慌随之扩散 ，政府开始认识到传贳房价格暴涨带来的严重后果 。 1989 年政府出台 住房租赁保护法及施行令 延长了传贳住房的签约期以保护承租人 ， 1990 年韩国政府推出 200 万户的住房供给 政策 ， 扩大住房供给量 ， 使传贳房价格有所稳定 。第二次 “ 传贳大乱 ”（ 1999 2002 年 ） 因外换危机的后遗症所引起 。 1997 年国家经济的整体萧条直接拉低了个人的经济收入

35、。 很多人开始出售自有住房 ， 致使买卖房价格急剧下降 。 同时 ， 经济困难也使得许多承租人纷纷要求拿回传贳房押金 ， 导致传贳房价格在 1998 年下降了 20.2%， 但 1999年又反弹上涨 26.7%， 之后的三年中传贳房价格持续上涨 。这次 “ 传贳大乱 ” 随着韩国经济的逐渐复苏 ， 直到 2003 年才有所缓解 。第三次 “ 传贳大乱 ”（ 2010 2013 年 ） 因 2008 年世界金融危机所致 。 金融危机不仅打击了韩国的整体经济实力 ，同时严重影响到住房经济 ， 致使传贳房供给量减少 、 传贳房价格上涨 ， 主要原因在于 ： 国内大部分城市的再开发和再建设项目无法正常

36、进行 ， 抑制了住房供给 ； 银行持续的低利率使传贳房出租人的收入减少 ， 很多传贳房因此转变为押金租房或者纯粹租赁住房； 购买力以及对住房买卖价格上涨预期的下降 ， 使得更多人放弃买房计划 ， 选择租住支出较低的传贳房 。值得关注的是 ， 最近持续的 “ 传贳大乱 ” 除了源自经济变动 、 供需不均衡等传统因素外 ， 同时还由于近几年来韩国人对住房财产价值的认识从自己拥有到短期居住的变化 ， 以及因个人学习 、 工作及其他社会因素导致的偏好小户型月租房或者押金租房的 1 2 人家庭数量的逐年增多 。 因此 ， 据韩国住宅产业研究院 、 韩国现代经济研究院 、 韩国国民银行经济研究院等的推测

37、， 韩国传贳房的价格还将持续增长 。5 韩国现政府的传贳危机应对措施2008年后 ， 住房市场的萧条和普遍的 “ 住房穷 /租房穷 ”等社会问题严重地影响着韩国社会经济的稳定发展 。“ 住房穷 ”（ House Poor） 是指那些拥有自有住房的穷人们 ， 他们大多是在住房价格上涨时通过贷款购买了住房 ， 却因为住房价格的下跌造成了巨大的经济损失 。 因此 , 从表面上看 ， 他们是拥有自己住房的中产阶层 ， 但实质上却是苦于无法顺利还上房贷的 “ 房奴 ” 们 。“ 租房穷 ”（ Rent Poor） 是指 2010 年后由于传贳房价格上涨而无法支付传贳押金的人群 ， 以及因房主将传贳房转变

38、为 “ 半传贳房 ”（ 也即需支付一定租金的传贳房 ） 而无力支付租金的人群 。持续的住房市场萧条还影响到与房地产相关的室内装饰 、 房屋中介 、 搬家等行业的发展 ， 国民消费的持续低迷动摇着金融市场 。 为了排除国家宏观经济的不稳定因素 ， 保证住房和民生的安定 ， 新当选的朴槿惠政府于 2013 年 4 月发布了住房市场正常化对策 ， 随后又在 2013 年底先后发布了四次住房政策 ， 试图采用多种途径稳定传贳房和月租房市场（ 图 5）。 纯粹租赁住房是指没有押金的租房形式。图 4 韩国买卖房和传贳房的价格变动率（19862013 年）资料来源：参考文献 17传贳房买卖房第一次传贳大乱

39、第二次传贳大乱 第三次传贳大乱40.030.020.010.00.0-10.0-20.0-30.01986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 20112012 2013图 5 朴槿惠政府自 2013 年 4 月以来先后发布的五次住房政策资料来源： 作者自绘2013.4.1为了市民住房安全的住房市场正常化综合对策4.1 房地产对策后续实施细节为了市民 /中产阶层住房安定的传 /月租房对策公有型

40、抵押示范事业4.1/8.28 房地产对策后续措施计划2013.7.24 2013.8.28 2013.9.11 2013.12.344 2016 Vol.31, No.1城市研究 为了市民居住安全的住房市场正常化综合对策 主要通过放宽政府介入 、 限制与改善税制 、 金融支援等途径来恢复住房市场 ， 帮助住房穷和租金穷人群 ， 扩大对低收入等群体的住房支援服务 ， 实现普遍的住房福利 ， 包括四方面举措（ 表 3）。率从 50% 扩大到 60%， 将所得控除限度从原有的年 300万韩元扩大到年 500 万韩元 ； 设立 “ 住房担保人制度 ”减少低收入人群的月租负担 ； 完善住房基金中对低收入

41、人群的传贳资金支援条件 ； 明确住房租赁保护法中提出的优先偿付权所适用对象的押金金额标准 ， 增大可优先得到的偿付金额 ； 合同到期后承租人的租赁押金未被返还时 ， 实施代替出租人偿还承租人押金的公共保证项目 （ 大韩住宅担保 ）， 扩大市传贳金赔偿保险的参与对象及降低保险费率（ 首尔担保保险 ）。（ 4） 解决搬家季节的租赁困难 。 重点是预防搬家季节中房屋经纪人的不公正交易行为和防止承租人利益受损 。 政府为保护承租人和避免住房纠纷 ， 宣传并强化 “ 标准租赁合同书 ” 的使用 ， 通过韩国土地住宅公司 （ LH） 运营的 “ 传贳 / 月租支援中心 ” 来加强咨询服务 。韩国鉴定院以

42、2013 年 10 月 21 日为基准 ， 对韩国全国以星期为周期的公寓楼价格动向进行了调查 ， 结果发现买卖房价格与前几周相比 8 个星期持续上涨 ， 而传贳房的价格连续 61 个星期保持上涨 ； 与 2012 年 11 月 19 日相比 ， 买卖房价格上涨了 0.81%， 而传贳房价格上涨了 6.15%。 这侧面反映出政府出台的各项对策短期内并未缓解房屋的价格上涨问题 。 但是从长远来看 ， 一方面韩国政府的金融 、 税率支援可以加速住房市场的经济调整 ， 引导住房市场的复苏 ；另一方面有针对性的住房政策有助于满足韩国多个阶层人群的住房需求 ， 实现住房福利的普化 ， 并逐步缓解韩国的住房

43、难题 。6 结论：韩国传贳房制度对我国的启示综上所述 ， 韩国独特的传贳房市场虽然正遭遇着挑战 ，但传贳房以融资和储蓄理念为基础的运作机制 ， 为帮助我国城市解决 “ 高房价 ” 和 “ 住房难 ” 等问题提供了重要的案例参考和思路借鉴 。第一 ， 传贳房作为一种兼具储蓄 、 租住 、 融资等多种功能的住房解决途径 ， 提供了一种处于 “ 购房 ” 和 “ 租房 ” 之间的居住状态 ， 既有利于出租者的稳定获利与融资 ， 也有助于租房者日后的存钱购房 ， 因此对于补充和完善住房市场具有特殊意义 。 但同时也需注意 ， 传贳房作为民间的一种 “ 金表 3 为了市民居住安全的住房市场正常化综合对策

44、要点政策指向措施具体做法促进住房市场正常化调整住房供给量 按照市场情况和需求适当调整住房供给量 ； 调整公共宅地等项目规划 ； 调整民间供给通过改善税制 、金融 、 申请制度来创造有效需求通过扩大国民住房基金等来支援首次购房者 ；通过减免转让所得税和改善申请制度促进购买住房 ； 利用闲置资金激活民间租赁市场对住房穷和租金穷的支援住房穷支援 希望拥有自家住房的人 ， 担心滞纳或者长 / 短期滞纳者可以通过金融机构或者信用恢复委员会来调整债务 ； 希望卖掉自有住房的人在租赁住房房地产信托中心 （ 包括支付一部分 ） 进行房屋出售 ； 享有住宅退休金的年龄从 60 岁降低到50 岁租金穷支援 房主担

45、保贷款方式 ； 租赁押金返还的申请权转让方式 ； 扩大住房基金的传贳资金支援普遍的住房福利公共住房供给 幸福住房等 ， 每年 13 万户公共住房供给需求支援 强化针对受益者的住房费用支援 ； 强化对大学生 、 新婚夫妇等各生涯周期的支援 ； 强化对公共租赁住房管理的公共性资料来源：参考文献 18 “所得控除”是一种减少纳税人的税金负担，保障其最低生活费用的做法。根据所得税法，计算应纳税的所得额时，需要在各种所得（劳动所得、商业所得、退休金所得、利息所得等）的总金额中扣除必要的费用来计算总所得金额，此外再个别扣除一定金额的方式称为所得控除。 控除率（扣除率）是指在采用超额累进税率计税时,为简化计

46、算应纳税额所使用的数据。 住房担保人制度（Housing Voucher Program）是指低收入人群的租赁费用超出其收入的一定标准以上时，政府以优惠卷（使用优惠卷是为了防止收益人将政府给予的住房补助用于其他用途）形式对其进行租赁补助，这是一种政府对低收入人群的传贳、月租租赁费用的补助制度。 保险费率（Rate of Premium）是指应缴纳保险费与保险金的比率（保险费率=保险费/保险金额）。 韩国大多人选择秋天搬家。（ 1） 将传贳房需求转化为购房需求 。 由于韩国当前对传贳房的需求量远远大于对买卖房的需求量 ， 为此政府出台了一系列的税收 、 利息 、 抵押等政策来鼓励租住传贳房的人们

47、去购买住房 ， 例如废除房产转让税 、 降低房产登记税 、 降低房贷利息 、 增加长期抵押供给 ， 以及扩大 “ 国民住房基金 ”对工人 / 市民购买住房的资金支援 ， 建立 1% 低利息住房基金的住房购买支援制度 ， 将可享受抵押保险的对象从无住房者 、 一户一住房者扩大到一户多住房者等 。（ 2） 扩大租赁住房供给来弥补供需失衡 。 包括扩大公共租赁房供给和激活民间租赁住房供给 ， 具体做法是扩大中长期公共租赁住房的库存量 ， 将民间竣工后未出售的住房活用为租赁房 ， 诱导并激活民间租赁市场等 。（ 3） 减少一般市民 / 中产阶层的传贳房负担 。 具体措施包括 ： 扩大月租所得控除以缓解

48、居民的月租负担 ， 将控除45 2016 Vol.31, No.1国际城市规划唐燕 魏寒宾 边兰春 金世镛 基于融资和储蓄理念的住房供给途径 韩国“传贳房”运作机制研究融中介 ”， 它受宏观经济的整体影响并产生波动 ， 因此在韩国之外的其他国家和地区尝试引入传贳制度时 ， 需警惕和避免经济萧条期可能出现的 “ 传贳大乱 ”。第二 ， 传贳房作为一种特殊的租赁住房制度 ， 有助于缓解中低收入人群的住房难题 。 尚不具备购房实力的中等收入人群只要攒够了一定的押金 ， 就可以获得一定时期内 “ 免费 ” 租住房屋的权利 ， 并通过 “ 强制储蓄 ” 为渐进式的住房改善创造可能 。 在我国一些条件适宜的地区 ， 或许可以尝试在政府的主导之下试点性地推行这种租住模式 其成败一定程度上取决于社会接受的程度 ， 以及配套机制和保障体系的建设情况 。第三 ， 韩国传贳房制度的有效运行很大程度上得益于国家法律 、 相关制度 、 政府政策等的规范化管理和有力保障 。当前 ， 我国在各项住房制度的建设方面还相当不完善 ， 特别是对 “ 租房 ” 市场的法制化 、 规范化管理基本仍处于空缺状态 ， 这无论是对于引导市民的住房观念从 “ 追求拥有 ” 朝着“ 稳定租住 ” 的方向转变 ， 还是试图引入诸如传贳房等新的居住机制来说 ， 都是短期内难以逾越的重大障碍 。第四 ， 韩国传