新版商品房买卖合同解读.pptx

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1、 浙江省新版商品房买卖合同解读吴 方 荣浙江腾飞金鹰律师事务所 律师 合伙人浙江省省直律协建筑与房地产专业委员会 秘书长浙江省新版商品房买卖合同n合同文本修订的背景：n1、新法律法规的公布施行(如物权法和房屋登记方法)；n2、房地产开发理论的开展(如建筑形态和户型设计的创新)；n3、原合同文本使用中提出的意见(如关于交房流程的投诉等)；浙江省新版商品房买卖合同n本次修订的导向及特点：n1、与物权法规定接轨如车位、绿地、预告登记；n2、强化开发商信息披露义务(如关于土地使用权抵押)；n3、强化房屋质量争议处理(如房屋质量鉴定)；n4、强化购房者权益保护(如交房程序)；浙江省新版商品房买卖合同n全

2、新条款第四条建筑区划内相关物业归属约定n1、该条中与物权法相关的背景知识)；n2、该条的内容表述特点();n3、填写时应本卷须知;n4、此条款可能产生的法律后果)浙江省新版商品房买卖合同n其他新增的条款及内容：n1、关于节能信息的披露第三条(1)2；n2、物业维修资金的约定第五条；n3、按套计价方式下的面积差异处理第六条；n4、土地使用权及在建工程抵押信息的披露第十三条；n5、合同新增的附件；浙江省新版商品房买卖合同n作了大幅度修改的条款及内容：n1、交付条件及期限第九条；n2、关于房屋交接的约定第十二条；n3、关于产权登记的约定第十六条；浙江省新版商品房买卖合同n其他修改的条款及内容：n1、

3、规划设计变更的约定第十一条；n2、装饰设备标准承诺的违约责任第十四条；n3、关于根底设施、公共配套设施第十五条；n4、保修责任第十八条)；浙江省新版商品房买卖合同n应注意的其他条款及问题：n1、关于买受人的主体问题；n2、关于商品房销售的计价方式；n3、关于买受人逾期付款违约责任()；n4、关于出卖人逾期交房违约责任；n5、关于争议解决方式；浙江省新版商品房买卖合同n其他：n1、关于合同备案；n2、关于合同补充协议()；n3、关于合同解除问题1)23； 谢谢 谢谢 大大 家家浙江腾飞金鹰律师事务所浙江腾飞金鹰律师事务所地址：杭州市新塘路地址：杭州市新塘路33号三新大厦号三新大厦10楼楼邮政编码

4、：邮政编码：310020 Tel：0571-87215760 专有和共有的认定原那么一、认定专有必须符合三个要件：1、构造上的独立性，能明确区分；2、利用上的独立性，可以排他使用；3、可以登记成为特定业主所有权的客体；二、认定共有的标准建筑物的根本构造部分、公共通行部分、消防等附属设施设备、避难层、设备层或者设备间等构造部分；其他不属于业主专有，也不属于市政公用部分；三、车位、摊位四、露台建立单位擅自处分共有部分1、擅自占用的，可恳求排除妨害；2、擅自改变使用功能的，可要求恢复原状；3、擅自处分的，恳求确认处分无效或赔偿；4、擅自经营的，可恳求收入归入；节能标准n法律层面的要求：节约能源法、民

5、用建筑节能条例、节能信息公示方法、节能的技术标准n违背该标准所产生的行政方面的责任n一、行政处分责任：n1、不符合建筑节能标准的建筑工程，不得批准开工建立；已经开工建立的，应当责令停顿施工、限期改正；已经建成的，不得销售或者使用。n2、建立单位违背建筑节能标准的，由建立主管部门责令改正，处二十万元以上五十万元以下罚款。n3、设计单位、施工单位、监理单位违背建筑节能标准的，由建立主管部门责令改正，处十万元以上五十万元以下罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门降低资质等级或者撤消资质证书；造成损失的，依法承担赔偿责任。节能标准n二、行政败诉的风险n即导致以下行政审批验收文件可能被撤销：n建立工程规

6、划答应证n施工答应证n开工验收合格报告n三、民事方面的责任：n所售商品房能源消耗指标与实际能源消耗不符的，依法承担民事责任；n责任主要两类：n一、可主张退房；n二、可主张索赔；新版合同n第四第四条条 建筑建筑区划内区划内相相关关物物业归属业归属的的约约定定n在在该该商品房所在的建筑商品房所在的建筑区划内区划内，出，出卖卖人建立物人建立物业业效效劳劳用房用房 平方平方米，坐落米，坐落 ，属属于于业业主共有。主共有。n以下物以下物业属业属于出于出卖卖人所有，出人所有，出卖卖人可以另行出售、附人可以另行出售、附赠赠或者出租，或者出租，其他道路、其他道路、绿绿地、地、场场所、所、设设施、房屋，施、房屋

7、，属属于于业业主共有。主共有。n1 1、车车位，位， 。n2 2、车库车库， 。n3 3、 。n城城镇镇公共道路、城公共道路、城镇镇公共公共绿绿地，及按照有地，及按照有关规关规定、合同定、合同约约定需要定需要移交政府相移交政府相关单关单位管理的物位管理的物业业，不，不属属前款前款约约定范定范围围。新版合同n2、当事人选择按套计价的，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，约定按以下第 种方式处理：n交付的房屋套型与设计图纸一致,相关尺寸误差范围在 内,总房价款不变。n 。新版合同n第九第九条条 交付期限及交付期限及条条件件n出出卖卖人人应当应当在在 年年 月月 日前，日前，将将符合以

8、下各符合以下各项条项条件的商品房交付件的商品房交付买买受人使用：受人使用：n1 1、建立工程、建立工程经开经开工工验验收合格，收合格，并获并获得建立工程得建立工程开开工工验验收收备备案案证证明；明；n2 2、获获得法律、行政法得法律、行政法规规规规定定应当应当由由规划规划、公安消防、公安消防、环环保等部保等部门门出具的出具的认认可文件或准可文件或准许许使用文件；使用文件；n3 3、用水、用、用水、用电电、用、用气气、道路、道路、 等，具等，具备备商品房商品房正常使用的根本正常使用的根本条条件；件；n4 4、 。新版合同n第十一条第十一条 规划设计变更的约定规划设计变更的约定n经规划设计单位同意

9、、规划行政主管部门批准的规划设计变更，经规划设计单位同意、规划行政主管部门批准的规划设计变更，导致以下情形一般为影响到买受人所购商品房质量或使用功能导致以下情形一般为影响到买受人所购商品房质量或使用功能等之一的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起等之一的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书日内，书面通知买受人：面通知买受人：n1、该商品房构造形式、户型、空间尺寸、朝向变化。、该商品房构造形式、户型、空间尺寸、朝向变化。n2 。n 买受人有权在通知到达之日起买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，日内作出是否退房的书面答复，未按期作出书面答复的，视同承受变更。出卖人

10、未在规定时限内未按期作出书面答复的，视同承受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。通知买受人的，买受人有权退房。 买受人退房的，出卖人须在合同解除之日起买受人退房的，出卖人须在合同解除之日起 天内将买受人天内将买受人已付款还给买受人，并按已付款还给买受人，并按 利率不低于买受人购房贷款利率利率不低于买受人购房贷款利率付给利息；买受人不退房的，双方应当在通知到达之日起付给利息；买受人不退房的，双方应当在通知到达之日起 日内日内另行签订补充协议。另行签订补充协议。新版合同n第十二第十二条条交接交接n商品房到商品房到达达交付使用交付使用条条件后，出件后，出卖卖人人应当书应当书面通知

11、面通知买买受人受人办办理交付手理交付手续续。双双方方进进展展验验收交接收交接时时，出，出卖卖人人应当应当出示本出示本合同第九合同第九条规条规定的定的证证明文件，明文件，并签并签署房屋交接署房屋交接单单。在。在签签署署房屋交接房屋交接单单前，出前，出卖卖人不得回人不得回绝买绝买受人受人查验查验房屋。所房屋。所购购商商品房品房为为住宅的，出住宅的，出卖卖人人还还需提供需提供? ?住宅住宅质质量保量保证书证书? ?和和? ?住住宅使用宅使用说说明明书书? ?。出。出卖卖人不出示人不出示证证明文件或出示明文件或出示证证明文件明文件不不齐齐全，全，买买受人有受人有权权回回绝绝交接，由此交接，由此产产生的

12、延期交房生的延期交房责责任任由出由出卖卖人承担。人承担。n商品房交付使用商品房交付使用时时，买买受人受人对对房屋及装修房屋及装修质质量，公共量，公共设设施、施、设备质设备质量提出量提出异议异议的，出的，出卖卖人人应当给应当给予解予解释释和和说说明，仍不明，仍不能能达达成一致意成一致意见见的，的，双双方委托方委托 进进展展质质量量检测检测。双双方方对检测费对检测费用用垫垫付和付和结结算算约约定定为为 。检测结检测结果果为为合格的，出合格的，出卖卖人人书书面通知的交付日期面通知的交付日期视为视为交付；交付；检测检测单单位提出返修意位提出返修意见见的，出的，出卖卖人人应当应当按要求返修，按要求返修，

13、并并承担承担赔赔偿责偿责任。任。新版合同n第十三条 抵押与相关债权债务n与本合同商品房有关的土地使用权及在建工程存在抵押情形的，出卖人将相关情况登记机关、抵押当事人、债务人、被担保的主债权的数额、登记时间等告知如下： 。 n出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。新版合同n第十四第十四条条出出卖卖人人关关于装于装饰饰、设备标设备标准承准承诺诺的的违约责违约责任任n双双方方将该将该商品房的装商品房的装饰饰、设备标设备标准准约约定于本合同附件定于本合同附件四，如四，如为为精装修房，精装修房，双双方方应当

14、约应当约定装修使用的主要材定装修使用的主要材料和料和设备设备的品牌、的品牌、产产地、地、规规格、格、数数量等量等内内容。容。n出出卖卖人交付的商品房，人交付的商品房，应当应当符合符合约约定的装定的装饰饰、设备标设备标准。准。达达不到不到约约定定标标准的，出准的，出卖卖人人补偿补偿装装饰饰、设备设备差价，差价，并并承担承担违约责违约责任如下：任如下：n 。 新版合同n第十五条出卖人关于根底设施、公共配套建筑正常运行的承诺n出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的除第九条已经约定为交付条件外的以下根底设施、公共配套建筑，按以下日期到达使用条件：1、。n2、。3、。假如在规定日期内未到达使用条件，双方

15、同意按以下方式处理：新版合同n第十六第十六条条关关于于产权产权登登记记的的约约定定n出出卖卖人人负责办负责办理土地使用理土地使用权权初始登初始登记记，获获得得? ?土地使用土地使用权证书权证书? ?或土地使用或土地使用权权证证明。出明。出卖卖人人负责负责申申请该请该商品房所有商品房所有权权初始登初始登记记，获获得得该该商品房商品房? ?房屋所有房屋所有权权证证? ?。n出出卖卖人承人承诺诺于于 年年 月月 日前，日前，获获得前款得前款规规定的土地、房屋定的土地、房屋权属证书权属证书，交付交付给买给买受人。受人。买买受人【自行】受人【自行】 【委托出【委托出卖卖人】人】办办理理该该商品房商品房转

16、转移登移登记记。出。出卖卖人不能在前款人不能在前款约约定期限定期限内内交付交付权属证书权属证书，双双方同意按照以下方同意按照以下约约定定处处理：理：n1 1、约约定日期起定日期起 90 90 日日内内，出，出卖卖人交付人交付权属证书权属证书或登或登记证记证明的，按已付房价明的，按已付房价款的款的 万分之零点五万分之零点五 承担承担违约责违约责任；任；n2 2、约约定日期起定日期起 90 90 日以后，出日以后，出卖卖人仍不能交付人仍不能交付权属证书权属证书或登或登记证记证明的，明的，双双方同意按以下第方同意按以下第 项处项处理：理：n买买受人退房，出受人退房，出卖卖人在人在买买受人提出退房要求

17、之日起受人提出退房要求之日起 45 45 日日内将买内将买受人已受人已付房价款退付房价款退还给买还给买受人，受人，并并自自约约定日期至定日期至实际实际退款日止，按日向退款日止，按日向买买受人支付受人支付已交付房价款已交付房价款 万分之零点五万分之零点五 的的违约违约金。金。n买买受人不退房，出受人不退房，出卖卖人自人自约约定日期至定日期至实际实际交付交付权属证书权属证书或登或登记证记证明之日止，明之日止，按日向按日向买买受人支付已交付房价款受人支付已交付房价款 万分之一万分之一 的的违约违约金。金。新版合同n第十八条第十八条 保修责任保修责任n商品房实行保修制度。有关该商品房主要的保修范围、保

18、商品房实行保修制度。有关该商品房主要的保修范围、保修期限和保修责任，双方约定于本合同附件六。修期限和保修责任，双方约定于本合同附件六。n买受人购置的商品房为住宅的，出卖人自商品房交付使用买受人购置的商品房为住宅的，出卖人自商品房交付使用之日起，按照之日起，按照?住宅质量保证书住宅质量保证书?承诺的内容承担相应的承诺的内容承担相应的保修责任。保修责任。?住宅质量保证书住宅质量保证书?应当包含本合同附件六约应当包含本合同附件六约定的主要内容。定的主要内容。n 在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。出卖人不及时履行保修义务的

19、，买受应当履行保修义务。出卖人不及时履行保修义务的，买受人可以自行维修，费用由出卖人承担。因不可抗力或者非人可以自行维修，费用由出卖人承担。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购置人承担。修，维修费用由购置人承担。 约定住宅保修责任，应当符合约定住宅保修责任，应当符合?浙江省施行浙江省施行方法方法?第二十九条的有关规定。第二十九条的有关规定。合同法解释n提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以

20、说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式。n提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。n提供格式条款的一方当事人违背合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持。合同法解释n当事人按照合同法第一百一十四条第二款的规定，恳求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。n当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。合同法解释n当事人对合同法合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除

21、或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；n当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。新版合同n第十七条?消费者权益保护法?施行方法规定的退房情形n凡符合?浙江省施行方法?第二十八条第一款退房条件要求退房的,买受人可以选择按该?方法?第二十八条第三款或本合同约定的方法进展处理。浙江省地方法规nn第二十八条房地产经营者应当严格执行有关商品房管理的法律、法规。经营者有以下行为之一的，应当根据消费者的要求负责退房，并承担其他民事责任：一未获得预售答应证预售商品房的；二将未经开工验收包括建筑工程质量验收和按规定必须的综合验收合格的商品房交付使用的；三商品房建筑面积、使用面积、构造、朝向、楼层、交付时间等违背合同约定的；四未在约定时间内提供办理契税证、房屋所有权证和土地使用权证的所有材料，或者未在委托办理协议约定的时间内办妥上述证件的；五小区绿化率、房屋间距、容积率等外部环境以及其他配套设施与承诺包括构成要约的商业广告不相符的，但因国家建立需要致使规划改变的除外。n根据本条第一款规定退房的，遇价格下降时，按原价格退还房款；遇价格上涨时，按同类地段同类商品房标准的新价格退还房款。