物业管理法律纠纷案例解析129.docx

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1、值得关注的社区物业理纠纷随着我国住房制度改革的不断深化在住房商品化和住房理商品化的“两化过程中产生了许多新的矛盾和纠纷物业费收缴率缺乏值得关注。 一、纠纷的类型 1、业主以各种理由拖欠物业理费用。 业主因种种原因不满物业的理而拒付物业理费引发纠纷的居大多数。在此类纠纷中物业往往是原告业主以种种理由行使抗辩权。如：原告上海杨浦区一物业诉被告田某等七人一案田某等人认为物业未能全面履行其义务在维修、保洁、绿化等方面均存有问题不同意支付物业理效劳费用物业遂诉请要求业主支付理效劳费；在另一案中业主辩称原告物业擅自提价且入住后房屋漏水、窗无法关屡次向原告报修未果加之开具的物业理费收据不符合税务的规定故拒付

2、物业理费。 2、业主违章搭建或擅自改变房屋构造而致纠纷。 此类纠纷也较为常见如某物业诉谢某等人一案该案中业主在平台上搭建卫生间回绝撤除搭建物遂致纠纷；与此类似的纠纷还有宁波路某小区房屋物业会诉张某案由于张某在供小区居民生活用水的泵房顶部平台上违章搭建淋浴房及水斗导致生活污水渗入蓄水池而引发纠纷。 3、因物业理收费不而引发诉讼。 因物业理单方面进步收费、随意增加收费工程、收费不或业主以种种理由单方面要求降低理费用等导致纠纷。如原告上海轻工物业理诉李某一案被告李某购置售后公房一套由原告进展物业理。该物业理的小区内的房屋性质各不一样既有公有住宅又有已售公有住宅还有一般的商品房。2001年1月起被告未

3、交纳物业理费。原告遂诉至要求被告按照商品房的支付所欠物业理费及逾付款的滞纳金。 4、业主以小区未成立业主会造成前物业理时间延长为由拒付理费。 因房产在开发前多由其自己成立物业或委托其他进展物业理物业满后仍旧继续履行前合同后业主对原物业所履行义务不予成认而拒付物业理费这类纠纷近来亦时有发生。如原告上海天馨物业理效劳诉被告董某一案原告与案外人凯通于1998年签订了前物业理效劳合同凯通委托原告对天馨花园的商品房进展前物业理在该合同约定的效劳限届满后开发商凯通未与原告重新签订物业理效劳合同但原告仍对物业进展了理。被告董某以该物业小区至今未成立业主会等原因进展抗辩回绝承当后的物业理费。 5、物业中标后未

4、签订物业理合同因认定不一而致纠纷。 如原告侨诉被告丁某一案。原告于1998年与上海侨益房地产签订了一份?前物业理效劳合同?双方约定由侨受上海侨益房地产的委托对明新城实行物业理物业理费为建筑面积每平方米人民币8.00元并根据实际情况调整委托理限为3年后侨将物业理费调整为每建筑平方米3.50元。2001年4月明新城小区成立业主会并选聘物业理。侨以每建筑平方米3.00元中标但未与业主会签订合同。故此丁某其后未再向侨支付物业理费。后众业主要求侨自其中标之月起按价3.00元平方米收取物业理费。侨诉至要求丁某按照每月3.50元平方米的物业理费及滞纳金。 6、因业主会工作人员私分维修导致纠纷。 如原告万峰业

5、主会诉被告朱某一案。朱某系万峰业主会第一届从1998年起任职1999年2月朱某领取了小区建立奖励费1000元。2001年万峰小区一业主通过认为第一届业主会成员领取活动费和奖励费未经业主通过且维修不可擅自动用应予退还并于2001年6月向朱某送达要求返还活动费的但遭朱某回绝万峰业主会遂诉诸。一审判朱某限返还万峰业主会1000元并支付利息。 7、因小区防盗系统未及时开通致使业主家中遭窃业主要求房产商承当赔偿责任。 如原告周某诉被告上海佳泰房产开发经营、上海富苑物业理一案。该案中房产与原告签订的购房合同附件中对平安系统作了明确的约定。2001年5月房产将房屋交付原告使用。由于小区分建造原告所在小区许多

6、设施因系统体系缘故不能完好移交投入使用。同年9月佳泰聘请的上海富苑物业理在小区张贴了?安民告示?明确告知了小区的智能技防设施的现状以引起业主警觉告诫业主作好防范工作。后佳泰花园小区发生多起盗窃。原告遂向报案称失窃钻戒一枚、首饰一件及现金2000余元。原告起诉至要求佳泰和上海富苑物业理共同赔偿其损失。 二、纠纷的成因 1、从物业理的成长开展过程来看在我国物业理作为一种的行业出如今二十世纪80年代旧的小区物业理部门往往由原房所转变而来新成立的小区那么往往由各开发商自己成立物业理主要履行小区平安理、物业维修等职能。由于物业理属于新兴行业且开展速度比拟快物业理队伍迅速膨大比拟混乱没有形成制度化、规模化

7、、化物业各自为政职责不明收费缺乏统一的。物业理行业本身存在的限性是产生上述问题的根本原因。物业理涉及到手家万户处理不当很容易引起反响导致矛盾的激化。 2、从立法的角度来说目前我国法律中还没有物业理方面的统一明确规定在1994年3月30日建立部发布了?城新建住宅小区理?1996年3月1日计委公布了?城住宅小区物业理效劳收费暂行?在这些规章中对城新建住宅小区的物业理事项仅作了一些原那么性的规定。上海的地方性法规?上海居住物业理?在物业理行业成立初发挥了非常重要的作用为上海物业理的化、制度化奠定了坚实的根底。但是在理中该在涵盖性、合理性和科学性上还存在诸多缺乏。因此迫切需要进一步完善物业理的法律体系

8、以法律来协调物业理各主体之间的权利、义务关系以制度来保障和促进物业理机制的有效运作。现行法律、法规对此领域的调整相对滞后缺乏相应完好的理体系的支撑对物业理中遇到的相关法律理问题研究不够深化也是此类纠纷难以处理的一个主要原因。在审讯理中面临许多问题。 3、从物业理当事人的角度而言。由于物业理缺乏相应的行业理效劳且物业理效劳合同对物业的义务往往又约定得较为概括原那么不可能涵盖所有的情况因此业主与物业就物业理效劳容易发生纠纷。纠纷发生后业主一般都能例举物业在理效劳中存在的问题并以此行使抗辩权回绝交纳物业理费。 4、根据?上海居住物业理?的规定不同性质的住房即已售公有住宅、普通内销商品住宅、高内销商品

9、住宅和外销商品住宅可采取不同的收费收费确实定方式亦不一样。对于一个居住小区都是一样性质的房屋这种收费是可行的。假如一个居住小区的房屋性质是多样的就会产生物业理收费不一样而业主却享受一样的物业理效劳的不合理现象。有的物业为了统一收费不何种性质的房屋都按照商品房的收费虽有其合理性但由于与规章规定相悖容易引起业主与物业之间的矛盾。 5、物业的效劳理念、法律意识尚未到位。物业作为一个主体是以提供优质的效劳换取消费者的信任和满意争取更大的和更高的效益与业主之间属于平等主体的合同关系但由于目前的物业大多是由原来的房所转变而来其工作和理念不能适应房地产的开展形势缺乏法律意识和效劳理念。因此出现了物业只收费不

10、维修一有纠纷就采取断电、断水等措施随意改变物业理的和物业费等不的理方式。 6、业主会作为业主的自治理组织其主要职能表达在理业主的维修用于物业理区域公共设施的维修。由于部小区的业主会成员素质不高加之维修的使用理中存有破绽表达在财务制度和理缺乏专业性提交不出物业收费的、等财务无法让业主理解他们所交纳的物业费用终究是如何使用而业主会又掌握了相当数量的业主共有财产缺乏必要的监导致维修违规使用的现象屡见不鲜有的小区维修被物业挪用有的业主会主任未经集体讨即支付有争议的费用维修成了某些人眼中的“唐僧肉。物“父子兵引来纠纷不断 物业和业主之间的纠纷近年来逐渐成为民投诉的热点：业主认为物业收取的费用不明不白效劳

11、程度低下；而物业那么认为少数业主成心闹事由此造成业主与“家关系剑拔弩张。而开发商和物业理“父子兵的关系更加深了矛盾由此引发的纠纷不断。 近日位于福田区的广场部业主向本报投诉称负责该广场物业理的深圳地产物业理分未按照有关规定定公布帐目擅自扩大收费范围向业主收取托费和水表使用更换费进步电价并且在催费单中“警告说：假设拖欠物业理费将被停水停电。 双方各种矛盾的日积月累部业主结合聘请律师出具律师暂缓缴纳各种费用。 收费有没有谱？ “不久前我们20多户业主曾经聚在一起召开会议准备组织广场的大部业主联名要求物业理立即公开财务收支帐目通过相关法律途径审计财务帐目同时暂缓向物业理缴纳各种费用。但直到如今物业还

12、没有向我们公开财务收支帐目。 7月30日记者来到广场业主吴先生这样告诉记者。 记者注意到广场是写字楼、住宅楼、商用裙楼混合型小区。 “正常情况下物业每隔3个月应该向业主公布一下帐目收支情况但自从1997年入伙以来我们从未见过帐目。 据理解广场大部业主们不满的是：物业理长时间不公开帐目没有帐户收支不透明；广场自1997年入伙以来存在大量自用和空置房开发商没有缴纳过理费也没有按政策规定补拨数百万元的专用维修。 另外业主们反映水费、电费没有抄表到户供电部门从去年11月起执行的普通用电中商业类用电电费为每度0.元但理处收取的电费却是每度1元去年更是每度1.1元；停车费随意收取从200元、400元到45

13、0元各种参差不齐。此外理处效劳态度较差去年4月一户业主本来应缴电费2069元却被扣去了62070元相差6万多元当业主要求退钱时理处称没有钱几经周折才分5次将钱退回。 业委会不事？ 许多业主反映广场业主会多年没召开业主大会“业主会形同虚设“业主会的成员没有经过公开选举“90的业主不知道业主是谁。 对于理处存在的问题部业主反映他们每次向业主会反映时业主会负责人总是避重就轻特别是要求公开财务帐目时负责人便转换话题最近一段时间经常关机协商有关问题时连人都找不到。 在调查中理解到业主们比拟大的是广场理费收得高比方写字楼业主每平方米每月要向理处上交8元的理费按照深圳物业理效劳收费指导每平方米每月收取8元理

14、费的写字楼仅在文化设施方面每年就要求举办4次以上的文体活动但广场只有泳池和乒乓球室可供业主活动而且业主活动中心设在地下室几乎没有任何设备。 “家自有 针对业主反映的情况记者走访了地产物业理分。 有关负责人向表示部业主反映的抄表不到户是水务和供电部门的问题而电价之所以较高是因为“处分。 记者随后向供电理解有关情况该一位工作人员告知并没有在大量用电根底上加收0.11元度的规定。同时这位负责人表示从去年开场因不交物业相关费用或其他违规行为拒不改正的物业理无权对其实行停水停电行为也不能以停水停电相恫吓。 对于业主的帐务不公开和开发商没有为自用和空置房缴纳理费的问题物业理负责人解释称：该物业理其实是地产

15、的下属并人也没有帐目因此无法公布物业理分帐目开发商也已经通过各种投入填补了应缴纳的理费只是帐目上无法显示作为一家国有企业这属于历史遗留问题同时他们也正在清理帐目力争给业主一个交代。 对于部业主拟发放对物业理的调查表物业理负责人表示这些业主是在进展“诽谤的行为他们有权利进展阻止。 “父子兵应分家 据理解深圳地产下属的物业理分作为乙级物业理确实具有理广场的权利。但根据2002年修改正的?深圳业主会规那么?、?物业理委托合同?示范文本和?业主公约?只有供水供电有权作出停顿向用户供水供电的对于业主的违约违规行为物业只能通过其他合法方式追究其法律责任。对业主的合法调查活动和日常交流进展干预、横加阻拦甚至

16、威胁都是不合法的。 住宅有关部门负责人表示像地产这样作为楼盘开发商再成立一个下属的物业理来进展理的现象在深圳非常普遍这也是物业理不、不成熟的表现。目前深圳现有的物业理企业不少依附于房地产。这种“父子兵的体制很大程度了物业理要依附、受制于开展商或所在没有引入竞争机制的物业理形式可能会带来帐目不透明、效劳质量较低等各种问题。 据悉广场第一届业主会是1998年9月成立的目前该业主会已经向福田区建立发了换届选举的正准备换届选举工作。福田区建立物业理科一位负责人告诉记者一般情况下小区第一届业主会的成立主部门都要参与主持以后换届选举主要由上届业主会、居委会和辖区民警共同主持。鉴于广场部业主对上届业主会比拟

17、大为了使换届选举工作“公开、公平、公正进展区建立物业理科的负责同志届时将参加换届选举筹备会议并在候选人的产生和选举的程序方面提出合理的建议以解决业主和理处、业主和业主会之间的矛盾。 北京一小区业主告赢知名物业 创下维权经典案例 几天前北京几大主流媒体不约而同地登载了一那么消息虽然位置不明显篇幅也不长但仍引起很多人的注意北京“欧陆经典万兴苑201户业主状告中海物业理超标收费一案日前由朝区人民判决被告将超多收物业费260元至5000元不等分别退还给原告。 “据我们所知像欧陆经典万兴苑小区这么多业主因物业多收费将其告上法 庭并最终胜诉类似的案子在我们是第一例在整个北京也是非常罕见的！其在类似案件今后

18、的判决中将具有非常重要的意义。北京朝区大屯法庭庭长张维平说。 “欧陆经典业主此次胜诉在北京物业理行业无异于一石激起千层浪。一方是201户普通业主另一方是国内知名的物业理大背景是类似的官司诉讼业主很少能胜诉这终究是怎样的一种比赛？其过程充满了多少艰辛？胜诉的业主与以往失败的业主有何不同？而官司的成功对于业主来讲具有样的本质意义？其在界将产生何种影响？本报记者进展了深化调查。 业主在说手中握有几大叠材料 8月22日晚7时记者来到位于亚运村附近的北京欧陆经典万兴苑。小区布置得很漂亮一进门就有一个人造瀑布绿化也比拟到位楼与楼之间间隔适度并有水带环绕每幢塔楼门前都有一个用罗马柱撑起的极富欧洲建筑韵味的大

19、。 在小区16楼记者采访了业主代表王士和张先生。因为不是周末大部业主代表不在小区。 “我们这201户最早的是在2000年7月搬进来的因为是滚动开发当时小区里还有好几处施工工地花园也没有建好。直到如今我们的门禁系统都没有安装可是物业却从一开场就收取了包括绿化费、智能化系统维护费等15项费用。这些我们都暂且不说我们就说物业收取的这15项费用大部都超出了北京相关规定的比方电梯费、保安费等。我们根据的这个就是北京196。王士手中握有几大叠材料这是业主们从2002年初开场陆续准备的。也就从那时起他们对物业收取的每平方米3.15元月的物业费表示出疑心。 物业收费超出了相关规定 而疑心的初始在于物业当时提供

20、的一份有关物业费用详细表。“ “而我们与小区物业分歧的另一个焦点在于中海物业将整个万兴苑小区楼盘的物业费全部按北京理小区收取这样物业理费可以上涨10到25。实际上欧陆经典只有被称为南苑的1楼和2楼才获得小区的资质。王士和张先生互相补充地将业主们的理由表达得井井有条。 经常进展模拟法庭诉讼练习 为了在最短的时间内审结此案大屯法庭采取了简易程序即在不简化工作程序的前提下将审理时间缩短在90天之内欧陆经典一案用时70天。 跟70天上法庭的紧张相比小区业主与物业交涉的过程那么更显困难。“一年多了我们每个参与此案的业主都是在工作一整天后拿出自己的休息时间来进展准备。为了法庭辩的顺利进展之前我们几个代表经

21、常模拟法庭分成被告和原告进展练习常常为了一个细节问题争得像打架一样。多少个不眠之呀！王士说到此处感慨非常。 而诉讼中另一个值得注意的细节是201户业主原告在诉讼过程中曾经几度改变先是最开场的203户；然后减为200户3户撤诉；最后有1户撤诉业主重新起诉原告方最终确定为201户。对于数字的改变业主代表张先生认为是物业理的分化和瓦解：“最后起诉的那一户是我们当中最老实的一户起诉前他已交付了所有的物业费。 很多人觉得胜诉把握不大 最让王士记忆深化的是当初组织200多户业主时的困难。“我们一户一户的联络、讲解绝大部业主都是非常支持的但也有部业主因为特殊原因此不能参与进来。我们小区里确实有很多法律工作者

22、但他们从一开场就声明提供咨询可以但不会直接出面。为？因为连他们对胜诉的把握也不大。所以直到开庭前我们业主的心理压力都是很大的一旦输掉官司我们投入的宏大的精力、物力将全部付之东流。而业主代表们对已交付律师费和诉讼代理费的200多户业主也将无法交代。在采访过程中王士几次对记者和张先生表示案子胜诉后她要“退休：“太累了这个代表我真的不愿再当了。 我们也能理解物业的难处 尽欧陆经典业主在物业理费方面和中海物业矛盾重重但从采访一开场两位业主代表就在反复强调：“其实我们也知道很多问题都是开发商遗留下来物业理又不到位所共同造成的。我们也能理解物业的难处比方业主的欠费问题以及相关法规由于公布时间较早已经无法适

23、应如今的形势这些我们都可以理解。但对物业在计算的公式和概念上采取偷梁换柱的做法我们是无如何不能同意。其实我们也不想和物业闹上法庭因为小区是我们的家而物业就像我们雇的保姆一样。双方关系相处好了自然家和万事兴。可如今双方却相处得如此为难我们是很心酸的。 物业在说 这是我们第一次败诉 熟悉国内物行业的多对中海物业颇有耳闻。“应该说中海物业在北京乃至全国物行业中的地位是举足轻重的即使称不上第一也是名列前茅。一位物行业人士说。 当记者询问：“对于中海物业来说因物业理费超标而与业主对簿公堂却以败诉为终这在贵历史上是否罕见？中海物业理北京分副总经理陈汉讲：“对于北京分来说这是我们第一次败诉。 收费降了效劳质

24、量肯定要降 物业的陈副总经理和吕律师表示事情到了如今这种地步物业理费肯定是要降低的但小区的物效劳质量肯定也要下降。“假如我们收2块6的物费那我们的效劳程度肯定也是2块6的。我们是商业总不能赔钱吧。 此时物的吕律师为记者算了一笔账。欧陆经典万兴苑小区面积为18万平方米保安费即使按照0.2元的收每月也只有36000元。而每个保安员的工资、服装、吃、住费用加在一起大概为1200元每月这在全北京都是相差无几的。所以36000元的保安费只能请30多个保安假设是按照0.16元的连30个也请不到了。 律师在说 业主团结是胜诉的重要原因 “那个小区里高人很多搞法律的搞审计的人都有一下子就看出了问题。他们再找来

25、的相关相比照问题就更加明显了。他们在组织过程中也很团结这是可以胜诉的重要原因。为业主代理诉讼的于启波律师这样解释欧陆经典小区业主的特殊性。 业主代表那么这样阐述自己胜诉的原因：一是审理公正；二是业主们准备得非常充分很多人对相关材料甚至已经烂熟于胸；三是在律师和业主们反复查询相关和资料后将规定比拟模糊、胜算把握不太大的物业收费工程过滤掉后最终提出疑义的物业收费工程全部为肯定可以胜诉的。“当然物业提供的各种证据立不住脚也是我们胜诉的原因之一。 物业今后的路走 欧陆经典业主代理律师于启波那么认为尽业主已经通过法律途径使物业退回多收的物费但这个费用其实是和业主们这段时欠物的费用相抵的。业主最后能拿到手

26、里的钱也就是当初起诉时交纳的50元诉讼费。而对于物业来说由于双方已经对簿公堂业主又获得了成功物业今后不定下样的收费要想获得广阔业主们的认可都是非常困难的。 201户业主告赢知名物业 北京二中院判决物业退还超额物业费 据报道因为物业收费超标欧陆经典万兴苑小区201户业主将物业告上法庭。北京二中院日前判决知名物业理北京中海物业理将超多收的物业费260元至5000元不等分别退还给业主。 1999年至2002年间201户业主分别购置了朝区欧陆经典万兴苑小区当时业主和物业对物业收费未约定详细收费工程和。物业之后按每平方米3.15元收取物业理费。业主们认为被告的收费和效劳程度差距较大故要求确认原收费无效。

27、 诉讼过程中业主因拖欠热力费用被停顿供给热水而物业在小区中张贴了不利于业主的告示。在的协调下有关部门恢复热水供给物业和业主均表示不采取过激行为依法解决纠纷。 认为被告在部工程上进步或变相进步收费且在其理的万兴苑南苑被授予理居住小区时将不在该范围内居住的原告的物业费一并进步25实为搭车涨价。业主代表这样阐述自己胜诉的原因：一是审理公正；二是业主们准备得非常充分很多人对相关材料甚至已经烂熟于胸；三是在律师和业主们反复查询相关和资料后将规定比拟模糊、胜算把握不太大的物业收费工程过滤掉后最终提出疑义的物业收费工程全部为肯定可以胜诉的。声音我们小区里确实有很多法律工作者但他们从一开场就声明提供咨询可以但

28、不会直接出面。为？因为他们对胜诉的把握不大。所以直到开庭前我们业主的心理压力都是很大的。业主代表王士 对于北京分来说这是我们第一次败诉。事情到了如今这种地步物业理费肯定是要降低的但小区的物效劳质量肯定也要下降。假如我们收2块6的物费那我们的效劳程度肯定也是2块6的。我们是商业总不能赔钱吧。中海物业理北京分副总经理陈汉 业主封台未用无框玻璃物业破门演全武行 小区物业要求业主在装修封闭台时选用无框玻璃业主姜先生出于平安考虑还是在台安装了塑钢窗。可没想到物业未经其同意就将塑钢窗强行拆下并取走于是姜先生向起诉想讨个：物业终究有没有这样的权利？ 姜先生系本国权东路某小区的业主今年3月起开场对房屋进展装修

29、。在此之前小区物业为装修理及小区外立面的整洁、美观曾贴出告示要求业主在封闭北台时做到统一有序并推荐选用无框玻璃。由于姜先生所购房屋位于10楼出于平安及家中老人使用方便的考虑他在封闭北台时安装了塑钢窗。 今年5月21日物业人员未经姜先生同意就擅自闯入姜先生的家将其安装在北台上的塑钢窗强行拆下并取走。之后他与物业交涉物业却坚持要求其保证安装无框玻璃后才能取走塑钢窗。姜先生感到其合法权益受到了损害遂向杨浦区提起诉讼要求被告归还塑钢窗并装回原处赔偿其支付的律师费1000元。 审理中物业罗列出?上海商品房预售合同?附件中“住宅使用公约、“小区装修理规定、“小区物业理及2002年10月25日物业出具的告示

30、等证据认为其作为物业理企业有权对业主装修房屋活动进展指导和监视如遇违背物业装修制度的情形根据有关规定、公约及为了整个小区业主的共同利益他们有权采取相应措施制止故恳求驳回原告诉请。 审理后认为物业理企业虽有权对业主装修住宅活动进展指导和监视对违背住宅使用公约的行为可采取制止、责限改正等措施但相关法律规定并未赋予物业有采取非常措施的权利。现被告未通过法律程序解决原告安装塑钢窗问题却擅自闯入原告房屋内撤除了安装在北台上的塑钢窗已进犯了原告的合法权益应予恢复原状；至于原告提出的律师费损失因未能提供证据故不予支持。据此作出一审讯决判物业公司向姜先生归还塑钢窗并将拆下的塑钢窗装回原处。 物业移交出问题 小

31、区无人 控江一村一团糟 杨浦区控江一村的蒋教师来电反映：“炎夏高温大家都设法节电但小区的路灯大白天都开着。该小区另一位居民反映：“下水道堵塞一楼的抽水马桶、水斗翻溢出臭水只能用塑料袋装满黄砂压上 昨天上午记者进入控江一村就像走进一个零乱的工地绿化带上压着水泥；化粪池无盖用旧薄板或纸板掩着溢出阵阵臭气；绿地中杂草丛生。记者来到“控江一村物业理站进屋才知早已人去楼空。 原来四平物业和延吉物业在移交中出了问题一个多月来小区无人成串的问题涌了出来给居民生活带来费事。 下午记者与四平物业公司的张 沟通。她说：“按照协定从8月1日起就应该移交延吉物业但进展不顺我们会尽快协调。路灯不关的问题我们已协调好了。

32、记者又与控江街道办事处获得了联络的沈同志说问题出在移交上正在设法协调。 都是水惹的祸业主怒上法庭状告华侨城物业理索赔14万 因小区水池下水道堵塞导致水渗进房间损坏业主近百张字画其中有30多幅是名人字画为此业主将小区物业理告上法庭索赔14万。 水池不通水渗房间 昨天下午记者来到位于华侨城福清街倚荔楼的事主崔先生家里发现崔先生北边的房间放着不少书画房间的地板发黑中间一大片木地板往上拱起直通向客。在这间房间的外面有一个长4米、宽1.5米和深1.5米的排水池。在客内还放着不少发霉的画。 崔先生告诉记者今年6月14日下午5时左右他在厨房做饭外面下着暴雨。无意中他抬头一看见客的木地板中渗出一股黄黄的水流。

33、崔先生大为不解客下面没有水为何无端渗水呢？ 崔先生走过去用脚踩木地板发现餐和放画房间的木地板都在往外渗水放画房间靠水池一侧水冒得最多地板也已被水浸得膨胀变形。崔先生一边急忙给理处打 一边冒着倾盆大雨到外面查找渗水的原因。 经过十多分钟的查找崔先生才发现自己房外有个排水池排水池中全部积满了水。崔先生跳进1米多深的水池中发现下水口被杂物堵住积水无法排走。崔先生找来一根铁捅开水池的下水道才将积水排去。水排走后崔先生一看原来这个水池的下水道钢筋被锈蚀杂物因此堵住了下水口。 近百幅字画遇水损坏 “北边这间房间全是用来放画的有近百幅字画遇水后发霉其中30多幅名人字画。崔先陌生通水池下水道回到房间后才发现整

34、个房间里花费1万多元装修的木地板几乎全部浸湿。尤人痛心的是崔先生和老伴当宝贝一样珍藏的近百幅字画渍水而遭到毁坏。崔先生说他是南山区作家爱人是一位画家他们专门把这间房间当作藏画室为了保护这些藏画他们还专门做了一个箱子。 事情发生后理处的人员来到他家里对崔先生的损失表示“同情并称下水道被堵纯属意外但物业理不应为此承当责任。 随后崔先生与理处交涉过3次对方仍不肯承当责任。无奈之下崔先生委托律师向理处发出律师对方才主动约崔先生协商此事但容许只赔偿5000元。 理处认为业主也有责任 记者来到华侨城物业理中广场理处理处两位不愿透露的负责人称小区是10年以前规划的在3楼崔先生房间东面有一个下水池。这个下水池

35、设计得不太合理有可能不符合排水要求。6月份暴雨间理处曾做了全面防雨准备并派人到小区内各处巡查。因为水池地点不太合理巡查人员没能及时发现水堵塞。 “事发后我们去过现场那间房间的地板发黑证明以前就被水浸过。一位负责人还透露业主藏画房间朝北有个窗户也不排除是因为窗户没关好导致藏画受损。 这两位负责人表示业主自己应该也负有一定的责任他们认为业主不该将画放在那个朝北的房间里并且是直接存放在木地板的箱子内。 作家怒上法庭索赔14万 崔先生气愤地表示事发后由于理处一直不积极处理此事他也没修复房子遇水翘起的木地板屡次使家人摔倒生活极其不便。因为收藏多年的书画作品受到不同程度的损毁崔先生和爱人深受打击心情一直郁

36、闷。 为此崔先生一纸诉状将物业理告上法庭要求赔偿100多幅字画装裱费、36幅名人字画和木地板等损失共计14万元。 水“发经电脑惨遭殃 受淹与理处就责任问题各执一词 前天晚上10时许福田区泰然工贸园苍松大厦9楼发生一起“水灾事故。该大厦因水道爆裂紧急关闭阀门。待维修好后910室的安斯达电子卫生间一水龙头未关导致电脑、打印机、电子元件等物品受浸泡损坏。同时与安斯达电子相邻的七喜电子网络和万象装饰也均遭水浸损失均在数万元以上。事因突然停水而起 昨天上午记者接到报料来到泰然工贸园苍松大厦进展采访。一走进安斯达电子的门就看到该几名工作人员正在整理被水浸过的账表和业务单据。 据该公司朱先生介绍前天下午上班

37、时整个大厦突然停水。事后得知是一家在装修时将供水道弄破了理将供水阀门关闭。朱先生说在停水前物业理并没有他们导致卫生间一水龙头没有关闭流了十几个小时。 朱先生进一步解释说昨天早上上班时他被眼前的情景惊呆了。朱说的积水有十几厘米深不少账表和物品都漂浮在水面上地上的电脑主机也被水浸泡。见此情景朱先生急忙翻开仓库发现里边存放的电子元件和几十部 机也全部泡在水中。朱还说大水从他们一直流到1楼将楼下一家的电脑和物品也浸泡了。发水时保安未进展 朱先生气愤地说道发生这样的“水灾大厦的保安却未积极帮助只顾站在旁边看热闹就是不愿帮助人气愤不已。当员工叫保安去拿些工具时保安却一去不回头。 朱先生告诉记者最让他们难以

38、承受的是发生“水灾时大厦的保安在巡逻时已经发现但视而不见。事后朱先生问保安为何不告诉他们时一名保安说不知道他们的 。朱先生非常肯定地告诉记者说他们指导的和家庭 理处都有记录只要负责一点这样的事情完全可以防止。深度浸水殃及邻里 随后记者来到了与安斯达电子相邻的七喜电子网络。该一名工作人员告诉记者他们的电脑主机全部浸水有两台电脑的主板已经完全损毁。仓库里还有许多元器件损失还未估算。 在8楼万象装饰的一名说她们在开电脑时突然“砰的一声一台电脑显示器因短路被烧毁。经维修人员检测短路的原因是楼上的水灌到电脑里了。“停水是下班时间 随后记者采访了物业理一名姓刘的士。刘士说当时8楼正在搞装修因供水道破裂理处

39、紧急关闭了阀门。刘士接着说由于是下班时间无法到业主。至于时候供水刘士说没有这方面的记录。 记者在苍松大厦询问了多家他们众口一词地说道停水的时间是在上班间。一家的员工说下午5时他们修门工人师傅洗手时发现停了水。 谁是谁非双方各执一词。安斯达电子一名负责人告诉记者发生这次“水灾事故完全是理的责任他们将通过法律渠道来维护利益。 下水堵塞 3年物业没解决家为何不家 家住浦东南路的鲜先生向本报反映：他家的下水道自2000 年下半年起就经常发生堵塞3年里报修了无数次都没得到根本解决。 日前笔者看到鲜家厨房水池的下水口用软木塞和砖头堵着鲜先生称从2000 年搬进那天起下水道一直跟他们过不去经常是“水漫金山。

40、而且楼上人家一用水他家水池就泛出一股很臭的脏水尤其是每天下午5、6点左右最严重家里臭得待不了只能堵上水池。3年来每次报修维修工都是草草地疏通一下并指出下水太细要换掉才能根本解决问题。鲜家屡次向物业提出换下水至今就是没有解决。 振南物业耀高理处负责人称换下水得先打给由工程部派人进展检修然后向业主会申请资金。负责人又强调该小区在振南物业接手之前是由众欣物业理的众欣物业今年3月才移交给振南物业以前的事他们不太清楚。 笔者随即拨打振南物业的 对方称他们是维修假如牵涉到诸如换水之类得振南物业并给了一个总的 。笔者再打过去得知是振南工程部对方称他们是去年底才接手众欣很多情况不理解。直到打查询 终于弄清该真

41、正的 码朱经理说会立即派人到现场解决。后维修又打来 称不换下水的原因是某些居民不容许现一直在协调。 鲜先生实在弄不懂作为居民他们每年都准时交纳物业理费为小小的下水道堵塞经过无数次报修不是众欣还是振南物业3年时间竟无法解决？ 业主居室遭水浸 物业赔案例1999 年3月21日中午某花园小区403室的业主黄先生之妻陈士在其父母家中接到 称其家中进水。陈士与其父火速赶回家中发现整个地板两间卧室、一间客已完全被水浸没厨房、北台积水已达数寸家中陈设包括音响、冰箱、洗衣机、衣橱等均在水中。当天下午1时许黄先生在小区理员的陪同下查找原因在楼下303室的北台雨水漏斗中发现大量杂草、污泥等异物。同时黄先生理解到前

42、一天该楼水箱阀失灵水箱大量溢水。由此推断水流到三楼后因道受堵不能下行就从403室北台的雨水漏斗中涌出流到了自己家中。由于他们是新婚不久装修时间不长遭此意外受损严重。黄先生为维护自身的合法权益向起诉理该小区的物业。由于日常维护保养不力才造成这一场面物业理负有不可推卸的责任。后经调解物业理赔偿黄先生经济损失4500 元。分析业主不装修台地漏被封导致了正常泄水受阻；水箱阀失灵导致水箱大量溢水；落水被杂草堵塞下水不畅这一切都暴露了物业理中存在薄弱环节。此事虽然最终通过调解解决但在业主中产生了不良的影响一定程度上损害了物业的形象。目前绝大多数业主搬新居前都搞装修或多或少地存在不的装修行为。如何加强装修理

43、业主装修行为保证相邻业主的利益不受进犯这是摆在物业理面前的一项艰巨工作。同时业主的法律意识不断增强不再像以前那样“缠滥打。物业理人员也要相应地进步自身的素质转变观念加强法律、法规的学习努力进步效劳质量防止类似的发生。买顶楼装太能热水器物业告业主判拆 去年夏天张先生买下一套顶楼商品房并在屋顶上安装了太能热水器。没多久小区的物业对张先生指出这样安装违背了有关规定。然而张先生并没有进展整改。一周后物业向张先生发出书面要求他在3日内撤除。接到撤除的张先生仍然无动于衷于是物业将其告上了法庭。 在审理中物业据理力争说屋顶是整幢楼全体业主共有的如今张安装太能热水器进犯了其他业主的权利。物业还拿出?上海居住物

44、业理?加以说明。该?规定制止在天井、屋顶以及道路或其他场地搭建建筑物、构筑物。另外他们小区在“住宅装修须知中也有“制止安装卫星天线接收器和太能热水器的规定。 张先生辩称太能热水器不属?上海居住物业理?中规定的“建筑物和构筑物而且太能热水器安装在其房屋对应的屋顶上并没有阻碍其他业主也不会对屋顶造成损害。 法官审理后认为张先生所在的楼房屋顶是该幢房全体业主共有他们都对屋顶享有共同的权利。张在没有征得全体业主同意的情况下在屋顶上安装太能热水器进犯了其他共有人的利益而且这种行为对屋面有可能造成损害物业要求张先生撤除并无不妥之处。 日前一审讯决张先生在规定的限内撤除太能热水器恢复屋顶的原状。 楼道灯不亮

45、老妪摔伤 物业理不善被判赔偿家住深圳福田区某花园的六旬老太太龚某在楼道行走时因路灯不亮被严重摔伤龚老太太认为负责路灯理的物业没有尽到职责遂一纸诉状将物业告上法庭要求赔偿。日前福田经过审理一审讯决物业赔偿龚老太太医疗费及精损失费共计9千余元。 龚老太太住在该花园的15楼据她诉称2002年12月2日晚她到天台上去收被单当从天台下至17楼时楼道里的路灯也不亮眼前一片漆黑她只好探究着下楼结果不慎从楼梯上摔下造成两只手小臂骨折其中右臂粉碎性骨折左眼挫伤并伴有脑震荡。老太太认为自己之所以被严重摔伤是因为楼道路灯不亮造成的而该小区的物业对小区的公共设施没有进展及时的理和维护未尽到相应的义务最终导致自己严重受

46、伤身心受到宏大伤害物业理应承当赔偿责任。 经过审理认为物业理负有保证小区楼道内的路灯处于正常使用状态的法定义务而本案中被告未履行上述义务致使原告摔伤依法应承当相应的损害赔偿责任。据此根据案情酌情支持了原告的赔偿要求。 在一住宅区草丛中工人更换消防设备忘记封好井盖酿成一宗意外 晨练老人一跤跌入黑井近日本报民生接到读者来电反映家中老人掉进小区深井里导致全身大面积挫伤。 接到 后记者立即赶往该住宅区理解情况。在投诉人家中记者见到了这位年近花甲的老人。只见她身上有多处伤痕右腿及左侧大腿处仍可见黑色的淤血。据理解几天前的一个清早老人在小区绿化带晨练时脚下一空整个人就掉进了一口井里。由于井下有不少铁钢筋老人身体多处被划破右腿和臀部受伤比拟严重血流不止。幸亏有人赶来把老人拉出来并及时送到医院老人才没有出现生命危险。记者来到该小区草丛中了老人跌