物业管理法律法规.docx

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1、物业理法律法规 课程主题：树立物业理法律意识课程内容： 一、物业理法律根底知识 二、物业理实用法律法规 三、物业理纠纷及解析 一、物业理法律根底知识一法的概述1.对法的认识 法在现实生活中无处不在无处不有；法既在人们的行为又在约束人们的行为掌握法律扬起你的法律武器 。 一部法律的诞生意味着一种精权威的树立；一种价值确实认；一种美妙秩序的奠基；一种仁慈愿望的匍匐。古希腊先哲伯拉图说过法律不可能发布一种既约束所有人同时又对每个人都真正有利的。因此为了我们共同的对于有序资产的渴望每个人、每个、每个组织都必须比照法律法规的要求来调整自己个别需求和实际行动2.法的定义与根本特征 狭义定义：法律是指全国及

2、其常委会公布的性立法。 广义定义：法律是指法律的整体通常称为法包含在以下的根本特征之中。 由制定或认可的； 表达了的意志； 以权利和义务为主要内容； 强迫力为后盾的； 人们行为的特殊。 3.物业理法的渊源(表现形式) 1：是根本大法具有的法律地位和的法律效力。 时间：生效失效的时间及溯及力 法律效力指法的适应范围 空间：地域范围 对人：不同的人法律上的约束力2法律：是我国权利全国人民及常务会制定公布的性立法 特点：法律效力； 上打官司的证据；3行政法规： 制定：由制定；4地方性法规： 、自治区、直辖较大城认定的城以上这些城的及其常委会可以公布5规章： 分两类： 一类：下属部、委、中国人民银行等

3、具有行政理职能部门根据法律、行政法规可以公布、; 另一类：、自治区、直辖和较大的它们的人民制定的有关规章特点： a行为具有可操作性 ； b在中起“参考作用。6 为适应理的需要人民作出了许多解释作为立法的补充和执法的根据。 7政策 为适应改革的需要以及考虑到立法条件的不成熟、分布过许多具有重大指导意义和现实针对性的政策作为处理房地产问题的根据。4.常用的物业理案件的法律法规有哪些？参考5.如何运用法律法规？ 1母法大于子法； 2按时间的先后顺序后出台的法律效力大于先出台的； 3条文、条款的理解。二物业理的法律关系 1.法律关系的含义 是法律在调整人们行为过程中产生的权利义务关系； 是一种特殊的社

4、会关系即法律上的权利义务关系。 举例说明2.物业理法律关系 是法律关系的一种在物业理相关活动中主体互相之间形成的详细的权利、义务关系。 开发商 业主 以上业主 选聘 续聘 改聘 选聘 物业效劳企业甲 物业效劳企业乙 3.物业理法律关系的构成主体、客体、内容 1主体：、法人、自然人 业主、业主大会、业主会的含义及关系 业主大会： 权利机构 业主会：执行机构 业主会的成立 业主大会筹备组时间、成员、职责等召开首次业主大会或业主时间推选业主会候选人条件制票规定唱票当场时间备案时间文书格式时间 性质：集团诉讼代表人 会议 经费开支：办公费、 费、人员津贴、水电费、差费、会议费、有关活动费等。 经费来源

5、无规定：由业主大会： A由业主支付； B可以在物业理效劳用房的收益、其它收益中支付； C可以从物业维修资金的利息中支付。 物业效劳企业与业主会的关系是难点所以在小区成立业委会、物业效劳企业应做好以下准备： 为将来的业委会做好选拔和培养 树立业委会的工作标杆 业委会成员必须具有召力 选举过程要合法 换位考虑2客体：物 行为以及非物质财富3内容：主体享有的权利和义务在合同中明确 三物业理法律责任 1.法律责任的概念 行为人未履行法定义务或约定的义务而应承当的对损害予以赔偿、补偿或承受惩罚的不利法律后果。 2.承当法律责任的前提条件： 有过错谁主张谁举证。 如业主被杀； 家里财产被盗 举证责任倒置-

6、 如举不出证据那么推定有过错。 主要有建筑物伤人、高空坠物伤人、泳池设施等场所。物业效劳企业应如何注意防范无过错？ 完善平安措施 设置警示标志 购公共责任险 3.法律责任的种类 1民事责任： 含义：违背民事义务的行为所引起的法律责任 特点：有损害的存在主要形式是赔偿损失 方式：?民法通那么?134条 P37 2行政责任： 含义：行为人违背行政法义务所引起的法律责任 特点：理式职务上的责任 方式：警告、罚款3刑事责任： 含义：由犯罪行为所引起的与刑事制裁相联络 特点：犯罪行为是对法律秩序最严重的破坏 方式：制、拘役、有徒刑、刑二、物业理实用法律法规一民法通那么 ?民法通那么?是最根本、最重要的一

7、部法律讲的是权利义务。 ?民法通那么?调整对象是财产关系和人身关系但并不是所有的财产关系和人身关系都是由民法调整。只调整平等主体之间的财产关系和人身关系建立在行政和效劳根底上的财产关系那么不属于,如向法人、公民征收税收等重点讲诉讼时效其它内容参考诉讼时效 指权利人于法定间内不行使恳求人民保护其民事权利的恳求那么丧失依诉讼程序强迫义务人履行义务的权利。 一般诉讼时效：?民法通那么? 135条P38 特殊诉讼时效： 1半年：货物运输； 2一年：?民法? 136条P38； 3四年：涉外合同； 4五年：人身合同中的寿险合同； 5最长为二十年。举例说明： 2.诉讼时效的计算： 开场 中止 中断 3.问题

8、： 1业主拖欠或不交物业效劳费的问题 2业主假设是房屋出现质量问题 3怎样延长诉讼时效？ 4诉讼时效完毕权利人是否还有权利向起诉？二合同法 重点讲以下几方面的问题其它参考1.含义：是平等主体的自然人、法人、其他 组织 之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。2.合同的条款 ?合同法?12条 P40 1当事人的名称或者和住所 2标的：双方共同指向的对象 3数量：的计量不能模糊。 4质量：要求明确。你所要求的标的质量到达一个。5价款或者报酬：详细包括的内容： A内涵； B付款方式； C币种、汇率； D可不可以调整6履行限、地点和方式7违约责任：违约金和赔偿金8解决争议的方式：协商、调解、仲裁或

9、诉讼9其它：不用模棱两可的字、词、句3.示范文本4.物业效劳合同 1内容 ?重庆物业理?34条 2新旧示范文本对照 5.签定合同注意的事项 举例说明6.物业理中的保合同 1保含义：保也称寄托、存放、委托占有。 2保合同?合同法?365条 3保关系成立条件 被保人必须合法的拥有保物 保合同以保物交付成立 本质以交付保物的实际控制权排他占有权为交付标志。保不保不以是否交费为标志。 举例：车辆-标志:交卡、交钥匙、行驶证 保人应有自愿承受和控制保物并愿意承当保物损坏或丧失的赔偿责任。 案例：王某在某医院存车处存放一辆摩托车按照医院存车收费晚上12点钟以前存车费为两元12点钟以后存车费为五元。王某是晚

10、上十点半钟存的车存车时并不准备医院过所以交了两元的存车费。但是由于当晚因母亲病重在医院陪同王某便于第清晨才去取车结果发现自己的摩托车丧失了。 王某要求医院赔偿医院不同意后诉至。开庭时医院辩称：仅收王某的两元的存车费保车辆的责任只到当晚12点钟12点以后对王某的车辆就没有保责任了。通过分析使学员明白区分和判断物业理企业是否承当责任的根据是？请学员从以下方面分析:1.是否存在保合同关系？2.是否违约？3.是否侵权？4.收费的性质；5.证据的重要性。的判决结果：1.医院败诉其根据是原告和被告双方之间已经形成了保合同关系按照?合同法?的有关规定保间是自委托保人交付保物到保人返还保物时止。因此医院为王某

11、的车辆丧失承当赔偿责任。2.王某未按规定的收费交足五元存车费构成违约责任。王某向医院补交三元车辆保费。7.供用水、电、气、热力合同 1含义：?合同法?176条 P53 2怎样与相关部门签定有偿合同？三?物业理? 1.特点 1维修资金； 2共用物权业主说了算； 3开发商与物业理分了“家； 4业主拖欠物业费受到限制； 5物业效劳合同应明示合同内容； 6业主可以在不满物业效劳企业的情况下炒掉物业效劳企业。2.根本原那么 1物业理权利和财产权利相对应的原那么 2 维护全体业主的合法权益的原那么 3 现实性与前瞻性有机结合的原那么 4 从实际出发实事求是的原那么 3.根本制度 1业主大会制度； 2理规约

12、制度； 3前物业理制度； 4物业接收验收制度； 5物业效劳企业资质审查制度； 6物业理从业人员职业资格制度； 7专项维修资金制度。4.六项制止行为 119条第一款 P162 227条 P163 338条 P1 440条 P1 550条 P165 651条第一款 P165 5.对物业效劳企业的权利限制性规定 1对物业效劳企业的理资质限制 ； 2保证专项维修资金专款专用； 3物业效劳企业不能巧立名目乱收费； 4合法进展物业交接保证共用部的权利不受进犯； 5公共建筑和公共设施用处不得随意改变。 6.两项书面合同 1前物业效劳合同； 2物业效劳合同。7.受权四项规定 1物业理区域的划分； 2业主在首次

13、业主大会上的投票权； 3对从事物业理活动的企业实行资质理制度； 4专项维修资金收取、使用、理的。四物业效劳收费理 P184 1.主部门：第四条 2.物业效劳收费应遵循的原那么：第五条 3.收费的形式：第九条 4.物业效劳本钱或者物业效劳支出的构成：1条 1构成内容 P185 2问题： 底层业主是否可以不交电梯费 清洁卫生、绿化养护用水、用电是否可以进入公摊？ 补充：可公摊水电费、不可公摊、模棱两可 秩序维护费包含哪些费：包含保、费吗？ 物业理区域内秩序维护工作是？ 是小区的治安理工作小区治安理义务是物业理企业的强迫性义务。主要包括： a.执行门卫值班制度 b.实行保安巡逻制度 c.制止不遵守业

14、主公约规章制度的各种活动 d.检查进出小区车辆 e.防止并制止其他妨害小区公共平安秩序行为 法定税费？(5.5) a.营业税： 5按营业收入 b.城建立维护税：0.35按营业收入 c.教育附加费： 0.15按营业收入 d.交通附加费： 0.25按营业收入 优惠政策 a.按国税98.217：代收的水电气费、维修基资金、房租不计征营业税但对其从事此项代理业务获得的手续费收入应计征营业税； b.税务总规定：下岗职工从事社区效劳减免税费。企业下岗职工人数占企业总人数60以上的企业自其领取税务登记证之日起3年内免征营业税； c.我规定：99.18文。5.物业理对物业理效劳收费报主部门备案须提供的资料有哪

15、些? ?重庆城物业理效劳收费施行? 13条 6.违约责任 三、物业理纠纷及解析一接收验收阶段 1.产权纠纷停车场、会所等权属的归属问题 通过案例明白：1.怎样躲避产权纠纷？ 2.业主会诉讼主体资格。 3.业主会经营权问题。2.建筑质量原因引起的纠纷 问题：当你在接收验收时发现了建筑质量问题你是如何处理的？ 在接收验收过程中发现物业本身或配套设施设备存在问题是不可防止的。因此一定要坚持原那么严把接收验收质量关不要轻易签字一旦签字标志着开展商的楼可以售出从而把矛盾转嫁到物业。 3.质量保修问题引起的纠纷 通过案例应明白： 1保修范围及限 2保修的计算： A从开工验收合格之日起计算：建筑商交楼给开发

16、商； B从接收验收之日起计算：业主的共有部和共有设施设备； C从消费者业主收楼之日起计算：业主的自有部和自有设施设备； 3.质量保修问题引起的纠纷 3开发商与建筑商承当连带责任； 4保修是针对新建房屋； 5保修是指在正常使用情况下不含非正常情况； 6保修是指最低时限。可以延长但不能缩短补充：在接收验收中应注意的事项 1选派素质好业务精对工作认真负责的理人员及技术人员参加； 2既应从今后物业维护保养理的角度进展验收也应该站在业主的立场上对物业进展严格验收维护业主合法权益； 3发现质量问题应明确记录在案约定限催促开发商对存在的问题加固补强、整修直到完全合格； 4落实保修问题； 5开发商应移交有关的

17、资料； 6签署验收合格凭证。二入住阶段 收到入住书后在规定时间内手续,称为入住。并非住进去才算入住。 1.没有签合同业主该不该交物业效劳费？ 2.合同无效业主是否可以不交物业效劳费？ 3.开发商承诺免交物费问题； 4.物费何时交？ 5.物业效劳费由业主交还是由使用人交？ 6.空置房到底该不该交物业效劳费？该怎样交？ 7.在房屋时拖欠的物业效劳费应由谁交？ 8.物业效劳费该怎样计算？以实测面积 9.查封的物业该不该交物业效劳费？ 10.停车场的产权是自己的还交不交停车费？三装修阶段 1.二次装修引起的纠纷 业主行为会造成房屋的损坏；业主行为会给其他业主造成伤害。因此装饰装修已成为房屋修缮理的一个

18、重要环节加强对装饰装修的理显得非常重要。 1如何加强？ 问题： 业主在装修前业主和物业该做些工作？ A审批制： a.保持原状的义务如台、防盗网不能伸出去； b.按原设计图纸要求使用与产权证上标明相一致； c.不得擅自改变物业的使用性质； d.专有部不得与建筑物的公共部分割处分或设置负担。 B两证一照制： a.建筑业企业资质证书 b.装饰设计书； c.营业执照。C保证金的规定： 住宅2000元；非住宅 10000元。D装修保修： 在正常使用下住宅室内装饰装修工程的最低保修限为二年有防水要求的厨房、卫生间和外墙面为五年。保修自住宅室内装饰装修工程开工验收合格之日起计算。 E装修理费。 2常见的违章

19、装修 A破坏房屋外貌； B破坏房屋构造： 如铺装过重的地板材料家铺1.5公分花岗石不允许。 C违背消防： 高层住宅每户必须备一只5公斤以上的灭火器挂在明显的位置；写字楼每100平方米必须配一只。D随意占用通道改变功能；E违背治安理规定；F不遵守各类公约等。 案例： 业主张某未经物业效劳企业的答应将自家台用玻璃窗封闭物业企业发现后以张某装修台未经申报且破坏了建筑物外观的一致性违背了物业装修理规定及违背了业主公约为由要求业主张某限改正。张某以台属自有部位物业企业无权干预为由仍拒不改正。于是物业理企业即根据?业主公约?的规定对业主张某采取了停水停电措施。三个月过后业主张某以物业理企业停水停电损害了其

20、房屋使用权为由向人民起诉要求物业企业赔偿因停水停电导致其物业无法使用的经济损失。法律要点：1.物业效劳企业的法定职责和合同约定义务;2.物业效劳企业对装修活动的监职责;3.装修监与(水电等)相关部门的关系。分析： 1业主张某的行为违背了?业主公约?及相关法律规定其行为已构成违约； 2?业主公约?中有关物业效劳企业可以采取停水停电的来要求业主改正违章装修行为的约定因违背了法律的强迫性规定而无效； 3物业效劳企业应承当赔偿责任赔偿的数额以停水停电间指导租金为限； 4根据?物业理?第46条的规定物业效劳企业对业主的违章装修行为应当制止并及时向关行政理部门。补充：装修理中应采取的措施 1.巡楼制：理人

21、员定时定点定工程对所物业进展巡视并把施工进度记录下来然后编制施工日志不给违章装修创造条件。 1巡视:每天进展巡视在于发现问题； 2制止：发现了问题就要制止； 3下紧急整改书； 4扣除违约金； 5； 6告诉业主会或行政执法机构。2.清场制：在间10点半后把所有施工人员清出去不允许在小区过；3.把住材料关；4.装修开工验收考前须知： 1不要让开工验收一次通过只签初验合格； 2装修保证金保存36个月36个月后再复验复验合格后再退保证金； 3初验合格后去除所有的施工人员不允许在其他住户中去揽活； 4签好保修事宜。 5 装修存入业主长保持下来。四日常理阶段物业的维修责任与费用纠纷 1.纠纷 1在业主房屋

22、可能危及毗连房屋和公共平安、小区观瞻时业主不及时修缮。 2异产毗连房屋即区分所有权的建筑物经房屋平安鉴定构造鉴定为危险房屋的 房屋共有人不按有关规定及时治理。 3物业效劳企业对房屋公用设施、设备不按检查不及时修缮或修缮未到达合同规定和的。案例： 路雪与陈红是同一住宅楼上下层的邻居陈红住在楼下。“五一后回到家发现家里积满污水经查是与楼上相连接处的下水道漫出。事后小区物业理企业称：下水道是畅通的因此不负理责任；物业建立那么称：此楼已经通过综合验收是合格的所以也无责任。请问本案的责任应由谁业承当为？ 案例分析 (1)首先应当进展事故原因鉴定;(2)假如是道质量问题在保修内由物业建立承当责任；(3)假

23、如是人为损坏由责任人承当；(4)假如属于自然破损,应由物业效劳企业用维修维护；(5)物业效劳企业有定检查维修的义务如有违背应承当法律责任。1运用原那么通过案例明确 (1) 建筑物区分所有权理从明确专有部的界限着手进展维修责任的区分。 (2) 运用过错原那么。 (3) 在保修内无补漏及赔偿相邻业主均由开发商承当。 在保修内：无补漏及赔偿相邻业主均由开发商承当； 在保修后：建筑物区分所有权理从明确专有部的界限着手进展维修责任的区分。 2处理 A谁过错谁承当 B由楼下业主单独承当楼下是补漏修缮后的受益者 C楼上楼下共同承当 D物业承当视作共用道 房屋使用纠纷 1在建筑物和住宅小区的共用部违章堆物、搭建、占用。 2践踏、破坏共用部的绿地攀折花木。 3损毁住宅小区的共用设施及设备。 4挪用或挪动共用场地中的沟井坎穴的覆盖物。 5在行人通过处放置覆盖物。6在室外吊挂物品在台上不适当放置花盆、拖把等物件。 7不及时维修危害公共平安的设施及设备不及时更新共用设施及设备。 8侵占公共设施、设备和场地。2.案例分析 专有部与共有部 共有部全体业主是否同意 。不可割性不可分割性