XX美术馆物业管理项目投标文件.docx

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1、投 标 文 件标书编号： 项目名称： 物业管理投 标 人：深圳市 有限公司二八年十一月目 录一、法定代表人证明书4二、投标文件签署授权委托书5三、投标函6四、投标人情况介绍7五、开标一览表20六、物业管理费构成明细报价21七、物业管理方式、运作程序方案及实施文件25第一章 物业管理整体设想及策划25（一） 项目概况25（二） 管理设想25（三）管理目标27（四）管理措施27第二章 管理方式、工作计划30（一）管理方式30（二）工作计划33第三章 人员的配备、培训与管理35（一）人员配备35（二）人员培训41（三）人员管理44第四章 制度和档案的建立与管理46（一）档案建立46（二）管理处各项管

2、理制度目录48第五章 房屋管理与维护51（一）房屋维修养护51第六章 共用设备、设施的建立与管理54（一）共用设施设备维修养护的管理规定54（二）共用设施设备维修养护计划及实施方案56（三）机电设备设施管理58（四）智能化系统管理60第七章 保安及车辆服务62（一）保安队伍组织建设62（二）车辆交通管理64（三） 会务服务65第八章 安全管理与应急抢险预案67（一）安全管理工作特点67（二）安全管理目标67（三）安全管理原则67（四）安全管理内容与方式67（五）消防管理68（六）公共卫生安全管理69（七）安全突发事件处理70（八） 突发停电应急预案71（九） 意外伤亡应急预案72（十）水浸应急

3、预案73（十一）火灾应急预案74第九章 环境卫生管理76（一）环境卫生管理76第十章 绿化管理79（一）绿化管理79第十一章 物资装备81（一）物资装备81八、相关服务计划82（一）准备工作82一、法定代表人证明书 同志，现任我单位 职务，为法定代表人，特此证明。有效日期：2008年12月28日 签发日期：2008年11月3日 单位：深圳市 （盖章）附：代表人性别： 年龄： 工作证号码： 营业执照号码： 经济性质：有限责任主营（产）：物业管理兼营（产）：餐饮管理、超市管理进口物品经营许可证号码：主营：兼营：说明：1、法定代表人为企业事业单位、国家机关、社会团体的主要行政负责人。 2、内容必须填

4、写真实、清楚，涂改无效，不得转让、买卖。二、投标文件签署授权委托书本授权委托书声明：我 （姓名）系 深圳市 有限公司 （投标人名称）的法定代表人，现授权委托 深圳市 理有限公司 （单位名称）的 （姓名）为我公司签署本项目已递交的投标文件的法定代表人的授权委托代理人，代理人全权代表我所签署的本项目已递交的投标文件内容我均承认。代理人无转委托权，特此委托。代理人： 性别： 男 年龄： 联系电话： 手机： 身份证号码： 职务： 项目经理 投标人：深圳市 理有限公司 法定代表人： 授权委托日期： 2008 年 11月 3 日三、投标函致： 深圳市中邦国际招标有限公司 （招标机构名称）1、根据已收到贵方

5、的招标编号为 C 2F01 的 深圳市 物业管理 项目的招标文件，遵照中华人民共和国政府采购法和深圳经济特区政府采购条例等有关规定，我单位经考察现场和研究上述招标文件的投标须知、合同条款、技术规范、图纸及其他有关文件后，我方愿以开标一览表中的投标报价并按招标文件要求承包上述项目并修补其任何缺陷。2、如果我方中标，我方将按照规定提交上述总价 10 由具有独立法人资格的经济实体企业出具的履约担保书作为履约担保，共同地和分别地承担责任。3、我方同意所递交的投标文件在“投标须知”第15条规定的投标有效期内有效，在此期间内我方的投标有可能中标，我方将受此约束。如果在投标有效期内撤回其投标，其投标保证金将

6、全部被没收。4、除非另外达成协议并生效，贵方的中标通知书和本投标文件将构成约束我们双方的合同。5、我方理解贵方将不受必须接受你们所收到的最低标价或其它任何投标文件的约束。投标人：深圳市 理有限公司单位地址：深圳市 法定代表人或其委托代理人： 邮政编码： 518033 电话： 传真： 开户银行名称： 开户银行帐号： 开户银行地址： 深圳市 开户银行电话： 日期： 2008 年 11 月 3 日四、投标人情况介绍序号项 目内容及说明备注一营业执照1注册年度及注册编号 2注册资金（万元）1000万3经营场所4有效期2000年10月31日2010年10月31日二税务登记证1国税税务登记证编号2地税税务

7、登记证编号三资格（质）证书（若有其他资质证书，可按表格格式扩展）1证书名称中华人民共和国物业管理资质证书2批准单位中华人民共和国建设部3等级壹级4批准时间及编号5有效期四得奖或评优项目（若有多个奖项，可按表格格式扩展）1得奖或评优项目数量2项目A项目名称奖项名称、等级及颁发单位项目规模及性质的简要说明3项目B项目名称奖项名称、等级及颁发单位项目规模及性质的简要说明五其他（投标人认为需补充的其他说明）1政府部门物业管理经验 2项目A项目名称项目简要说明3项目B项目名称项目简要说明六ISO9001质量管理体系七ISO14001环境管理体系八OHSAS18001职业健康安全管理体系注：1、在按要求填

8、写好此表格后，各投标单位可以用其它的方式，就公司整体情况作出详细的介绍。2、有关资质和获奖情况需提供证书扫描件。五、开标一览表工程名称本项目月收费单价单位备注深圳市 美术馆物业管理 元/月注：1、本项目收费单价：内容应包括招标文件中所规定的所有服务项目；2、本项目总收费：指招标文件中所规定的所有服务项目合同期内全年的总报价，此报价作为投标方的投标总价。 六、物业管理费构成明细报价（单位：元/月）管理费构成测算序号项 目费用1人工费用（含管理人员、保安员、保洁员、绿化工、厨师等各类人员费用）2行政费用3节日装饰4房屋维护5公共设施维修6公共设备维修7治安保卫费8清洁卫生费用9绿化费用10折旧费用

9、11管理酬金12其他13税金每月合计全年合计七、物业管理方式、运作程序方案及实施文件第一章 物业管理整体设想及策划（一） 项目概况美术馆是集美术展览、美术品收藏和美术培训教育等功能为一体的公共文化设施。占地面积8000平方米，建筑面积达15000平方米，拥有八个标准展厅，一个中央圆形大厅和一个户外雕塑广场，以及7层多功能办公大楼，因此物业管理工作十分重要而艰巨。（二） 管理设想根据文化场馆物业管理的自身运作规律，针对 美术馆目前的实际情况，我们经过初步综合分析，认为在对该物业的管理服务工作中应着重抓好如下几项工作： 1、高标准、高水平管理的措施 （1）建立和实施完善的物业管理质量体系 物业管理

10、行业的发展过程证明了要达到高质量的物业管理服务水平必须建立一套高标准的质量保证体系。近几年来，在国内物管行业逐渐推广实施的ISO9001-2000质量体系标准被实践证明是行之有效的，这一点我们公司在导入并通过ISO9001-2000质量体系国际认证后，就深深地体会到其好处。在 美术馆的物业管理工作中，从一开始就要坚持做到高标准、高起点，科学管理、规范服务。（2）培育高素质的员工队伍 人才对我们来说，是最重要的资源，它决定了企业的兴衰。在人才的管理上，我们着重抓好两个环节，一是“引进关”，引进的人才要具有较高的专业技能和较好的综合素质。二是“培训关”，我们公司每年都要针对不同的人员分别制订出详细

11、的培训计划，要求大家有现代的物业管理意识，为业主服务的意识，都要做到一专多能，每年的培训考核成绩都要作为职务晋升和年终奖励的重要依据。作为做好物业管理服务工作的重要前提，我们的人才培养目标是：培养一支高素质的精干的员工队伍。 2、管理深度和广度的做法 社会在进步、时代在发展。对于 美术馆这样一个精英荟萃的项目而言，物业管理服务的深度和广度是没有止境的。我们认为：随着社会的进步和社会分工的不断专业化，物业管理公司在管理深度和广度上，除了依靠科技手段外，还应尽可能和社会各专业服务机构联合，满足业主的多方面需求。 3、创造优美舒适、安全文明、洁净环境的设想 （1）硬件建设 可靠的安全保障系统、管理完

12、善的环境设施、简洁醒目的形象设计系统、安全方便的交通网络以及丰富的文化色彩等，一系列具有一定超前性能的先进设施、设备为 美术馆环境和文明建设提供了物质保证。 严格车辆交通管理。我们准备设置完善的各类交通标识，加强车辆的监控和引导，及时处理突发事件。 运用现代科技手段，“三防”结合，确保安全。“三防”结合即是人防、物防、技防相结合。“人防”上我们实施快速反应系统，物防上采用围墙、防盗装置，技防采用高科技的智能化系统等手段提高防范能力。 （2）软件建设 创建高档次的文化场馆，软件建设比硬件构成更为重要、更为艰巨。特别是我国物业管理行业发展时间短，管理公司和广大业主均需要进一步加深对物业管理的认识和

13、自身修养，这个过程需要日积月累的努力，物业管理公司应着眼于长远发展，持之以恒地在软件建设上下功夫。 （三）管理目标1、业主单位满意率达90%以上；2、有效投诉率低于2次；3、有效投诉处理率达100%；4、责任展品受损率，资产流失率为0；5、房屋及公共配套设备、设施完好率98%以上；6、场馆内治安案件案发率为零，无任何重大管理责任事故发生；7、环境卫生、消杀、绿化达标率为100%；8、利用现代化管理手段对物业进行管理；9、消防管理通过政府规定，年检完好率100%。（四）管理措施1、导入ISO9002质量管理体系我司已建立了ISO90002质量保证体系，并顺利通过第三方认证，通过多年的实际运作和持

14、续改进，质量保证体系已日趋完善和稳定，并具有较强的可操作性，质量保证体系已成为我们提供规范化、标准化物业管理服务的基石。随着国际标准化组织于2000年12月颁布了2000版质量管理标准，我们审时度势，积极跟进，及时对原有的质量体系进行了改版，并成功获得IS090022000质量管理体系的认证。在 美术馆物业管理的实施过程中，我们将一如既往地推行IS09002，以期在为客户提供优质服务的过程中不偏离既定的轨道。2、实施“质量、成本双否决”运行机制我司结合物业管理行业的服务特性，全面推行“质量、成本双否决”机制。公司每年通过与管理处签订目标管理责任书，把服务质量和成本控制作为考核管理处工作业绩的两

15、项最重要的指标，且两者是“或”与“否”的关系。我们将把这一套运行机制用于该场馆的管理实践中，力求在“服务质量”和“成本控制”之间找到更准确的结合点，以提供“质优价廉”的服务产品。3、建立“加油站式”的员工培训机制由于提供服务产品的主体之间的个性差异，对于服务产品的提供，不能简单地只制造一种“准则”，而是应该依据服务需求的变化而不断调整，也即服务的层次、内容和方向做出相应变化，其中一项关键问题就在于对员工持续不断的培训。在实践中，我们推出了“加油站式”的培训体系，做到岗前培训、在岗培训和调岗培训，各层级员工均有明确的培训达标标准，使每一层级员工保持服务知识、技能与服务需求达到动态平衡。同时，我们

16、亦强化“管理者就是培训者”、“培训是公司对职员的最大福利”的观念，并把这种意识在物业管理工作中贯彻始终。4、倡导开放式的管理服务物业管理公司与客户之间关系若协调不好，必将演化为阻碍物业管理水平提高的一种阻力。为此，我们倡导和强调开放式的管理服务，即：我们通过要求其按时公布财务帐目、定期提交“管理报告”、组织“管理处开放日”活动、公布管理处主管人员的联系电话等措施，自觉接受业主的监督。 5、管理体系的全面整合和提升社会的环境时时在变，需求亦时时在变，始终沿用旧有的管理模式和服务方式是无法满足业主不断增长的服务需求的要求的。在 美术馆的日常工作中，将致力于用新型的“以客户为中心、以流程为导向”的运

17、作取代传统的“以企业为中心、以职能为导向”运作，实现物业管理水平的持续提升。6、致力于共用设施、设备的循环改进楼宇管理的一个重要内容就是共用设施、设备的管理和维护。共用设施、设备运行状态的良好程度将直接影响到客户的日常办公和安全保障等问题。根据我们对楼宇多年的管理经验，我们将对共用设施、设备的管理分为三个层次进行，即：以保证共用设施、设备处于受控状态、维持正常运行为目的的日常管理及维修；以消除各种运行隐患，保证设施、设备性能得以充分发挥为目的的定期维修养护（包括大、中修）；以提升设备性能、增强设备自我保护功能。第二章 管理方式、工作计划（一）管理方式1、管理体制接管 美术馆物业管理以后，管理处

18、在政府主管部门和物业公司的直接领导下，根据所签委托管理合同条款要求，严格执行物业管理条例及其实施细则，实施综合一体化物业管理。管理的指导思想是：以社会效益为主，经济效益、环境效益有机结合，为客户提供一流服务。（1） 外部管理体制管理处业主单位 政府主管部门 物业管理公司 （2）管理处组织管理架构根据物业管理服务合同，设立 美术馆管理处，财务实行独立核算。管理处组织架构图如下： 主 任 综合管理部机电部保 安 部环境部（3）管理处组织架构说明1）管理处内部采取直线职能制的组织形式，尽量减少管理环节，提高工作效率和保证信息渠道畅通。2）在岗位设置上，充分考虑到项目规模偏小，硬件设施先进的特点，岗位

19、设置少而精，减少中间层，满足实际需求，降低管理成本。3）要求管理处管理维修人员素质高，一人多职，一专多能，最大限度地压缩人员定编数量。2、监督约束机制（1）监督约束机制示意图政府主管部门专项检查物业管理考评客户工作会议、财务审查物业公司目标责任书管理处员工监督栏公布有关投诉电话服务承诺制回访业主意见调查双周检制度定期巡查员工定期考核员工客户ISO9001内审业主意见调查（2）监督约束机制说明1）由政府部门、主管部门、物业管理公司对管理处实行全方位监督。2）管理处内部运作公开透明，便于大家监督。 3）强化物业管理公司及管理处的检查考核职能，考核结果与员工工资待遇挂钩。3、激励机制（1）激励机制示

20、意图激励机制沟通体系企业文化体系奖惩体系报酬体系培养提升体系（2）激励机制说明1）公司激励机制分为两个层次，第一层次为员工直接感受的报酬及奖惩体系。第二层次为沟通、提升、企业文化体系，满足员工的精神需求。2）通过合理的报酬体系设计，完善的绩效管理与考评，严格的奖惩体系，真正做到奖惩分明，优胜劣汰，保护员工长期的工作热情及动力。3）通过加强沟通，加强企业文化建设，引导员工形成共同的价值取向和文化观，确保员工积极主动愉快地从事本职工作。同时对积极上进，追求自我提升的员工，给他们提供培训再教育的机会，随着企业的发展，使员工的自身能力不断提高，尽可能创造条件满足员工自我价值实现的愿望。第三章 人员的配

21、备、培训与管理（一）人员配备1、管理处人员配备方案主任 1人 保 安 部队 长 1人领 班 3人保安员 19人机电部主 管 1人工程师 1人电 工 7人综合管理部主任助理1人管 理 员 2人财 务（兼） 展厅服务7人 环境部主 管（兼）清洁工 8人绿化工 3人人员配备说明：管理处拟配备各类人员54人，其中管理人员7人，一般层员工48人。2、岗位职责（1）管理处主任l 在公司的领导下，全面负责管理处内部管理、客户服务、房屋设备设施运行与维护保养、保安服务、保洁服务、应急处理及特约服务等工作。l 组织拟制、审核和贯彻管理服务的工作计划和作业文件。l 负责场馆管理服务的质量控制和费用控制。l 负责协

22、调与物业行政主管部门、地方有关管理部门及有关专业公司之间的关系。l 负责初审承包方、分供方，审批场馆管理服务公开文件和管理处作业文件的发放。l 及时向业主方通报工作、交流情况。l 完成公司交办的其他任务。（2）主任助理： 协助管理处主任完成本管理处的各项工作任务； 加强卫生、工作秩序、公共安全监控，完成月度工作； 掌管贵宾室钥匙，督促清洁人员每天打扫贵宾室卫生和组织好来访贵宾的接待； 主任外出时，代行使主任职务。（4）机电工程师：l 设备、设施安全运行负责，制定设备定修、检修、维修计划并监督实施，指导；l 督促技术岗位人员加强业务训练和学习，不断提高技术业务水平；l 严格审核设备、设施维修方案

23、；l 督促完成好设备、设施维修工作。（5）管理员l 在管理处主任的领导下，负责客户服务的接待工作。l 拟制场馆的客户服务计划、费用预算，负责客户服务的质量控制。l 负责编制每日的工作日报，并向公司上报。l 负责协调处理客户投诉、报修事宜。l 负责建立客户档案，登记产权清册与租赁清册、权籍资料，对客户档案实现动态管理。l 负责代收公用事业费、有线电视费；代订境外报刊杂志及代购纯水、订购员工盒饭等事宜。l 负责收集编排：管理信息、客户服务征询单，及时张贴和收回，对反馈的客户见议和意见进行分析、落实和安排处理，保持与客户的沟通。l 负责管理处计算机应用和办公设备的维护保养工作l 具体组织社区公益性活

24、动。l 完成经理交办的其他工作。（6）展厅服务员l 负责窗口咨询、服务、接待工作，处理观众投诉事件；l 负责观众及展品安全，维护展厅面貌、维持参观秩序；l 接待重要来宾，做好贵宾室领导的接待、服务工作；l 做好导览工作，兼顾贵宾室日常接待服务，协助布置展览。（7）机电工l 对主管负责，执行管理处各项规定和制度；l 负责变配电系统的运行管理和维修保养；l 负责高、低压配电设备，变压器，机房配电及控制设备，公共区域电气设备的维修保养及故障检修；l 负责给排水、消防设备动力电源的正常供给；l 认真钻研技术，熟练掌握电气设备的原理及实际操作与维修技术，做到判断故障快捷准确，处理迅速及时；l 按时按质保

25、量完成设备检修工作；l 定期巡视电气设备，密切注意其运行情况，正确抄录各项数据，并填写好巡视、运行、维修、保养记录；（8）保安员l 对主管负责，服从上级命令；l 重要出入口设置保安固定门岗24小时值班。对一般外来访问、办事人员，建立询问登记制度。对进出的人员、车辆、物品进行监控和管理；l 设置流动巡查岗、固定岗，严禁脱岗；l 验证物品出门证，施工人员临时出入证后放行；l 发现责任区域公物损坏向上级报告；l 协助主管进行紧急服务处理。（9）保洁工l 对保洁主管负责，认真执行各项管理制度；l 认真做好承包区域的环境保洁；l 在主管带领下，认真完成本职工作和其他交办任务。（10）绿化工l 负责展厅及

26、办公楼花草的日常养护及临时增配花草的定购、摆放；l 在主管带领下，认真完成本职工作和其他交办任务。l 负责院内绿化带的所有植物及花草的日常养护及临时增配花木的定购、摆放。3、项目负责人简历姓 名王定军性 别男年 龄28拟任职务职 称学 历大专参加工作时间从事物业管理工作年限工作简历项目名称担任职务时间备注学历证书资格证书4、机电负责人简历姓 名性 别年 龄拟任职务职 称学 历参加工作时间5年从事物业管理工作年限工作简历项目名称担任职务时间备注操作证书资格证书（二）人员培训1、培训工作原则：理论联系实际，学用一致，按需施教，讲求实效。2、培训系统的实施运作 培训计划 修正 执行 岗位应用 培训组

27、织 培训考核 反馈 评价系统图说明：（1）针对管理特点来设置培训目标并拟订实施计划。（2）有效运用各种培训形式和方法，确保培训达到预期效果。（3）通过对员工进行考核，以了解培训的有效性及员工的接受程度。（4）根据对考核结果的评估和反馈，及时调整培训思路并确定未来培训重点。强调将理论应用到实践工作中。3、培训的组织方式（1）培训职责1）管理处负责员工日常培训计划、协调、组织、考核等工作。2）主管级以上的管理人员根据公司提出的培训计划进行逐级培训，并对培训实施评估和反馈。（2）培训形式实行公司与管理处两级的培训，根据培训要求，采取多种形式对员工进行岗前培训和在岗培训，其中在岗培训是培训的主要形式。

28、（3）培训实施流程员工培训分为三个阶段，即：岗前培训岗位转正培训在岗培训。每位新入职员工必须接受为期一周的入职培训，内容详见新员工公共培训科目。三个月试用期满后，经考核合格后方可转正。转正以后员工将接受长期连续的在岗培训。所有培训课程结束后均进行考核、评价，并归档管理。4、培训内容及目标（1）新员工公共培训科目序号公共科目名称具体内容一礼仪知识：1、常用礼仪知识 2、明喆物业管理公司仪表、仪态、行为规范二服务意识：1、职业道德教育 2、如何处理业主与住户投诉 3、与业主住户的沟通技巧三企业文化：1、公司发展史及基本情况介绍 2、公司经营理念 3、员工手册4、内部管理规章制度四项目基本情况介绍及

29、二次装修管理要点五行业法规：建设部及深圳市物业管理方面的法规条例六物业管理基础知识七安全知识及消防知识（2）保安员及车管员培训科目序号培训内容培训频率培训目标一1、 单兵队列动作 2、三大步法3、体能训练逢周一至周五每天训练一小时培养组织纪律性练就扎实基本功二1、 擒拿格斗基本功 2、捕俘拳3、防卫术逢周六、周日熟练掌握擒敌及防卫技能三内务管理每周一次检查评比保持宿舍干净整洁四工作例会（政治思想及职业道德教育，工作讲评及分析）每周一次提高思想觉悟总结自身存在不足五保安服务工作手册每月一次培训考核熟练掌握保安员岗位职责、操作规程、工作标准六保安服务的规章制度及相关法规政策每月一次培训考核熟悉相关

30、法律常识，提升理论水平七消防管理工作手册每月一次培训考核了解消防的基础知识，救火的基本程序及各自职责八突发事件的应急处理，紧急集合演练每季度一次提高突发事件处理能力九消防实战演习，伤员救护知识每半年一次提高消防实战能力（3）维修技工培训科目序号培训内容培训频率培训目标一工作例会（政治思想及职业道德教育，工作讲评及技术交流）每月召开一次提高思想觉悟，总结自身不足，提高技术水平二内务管理每月一次检查保持宿舍干净整洁三维修服务工作手册设备管理工作手册消防管理工作手册每月一次培训考核熟悉技工的岗位职责、操作规程、工作标准，掌握消防知识和设备管理知识四房屋维修方面的管理条例，房屋修缮标准每季度一次培训考

31、核熟悉相关法律常识，提升理论水平五场馆内水、电、消防管道走向，设备设施特点，维修服务范围每季度一次培训考核了解和熟悉场馆状况，提高工作效率六土建、机电、给排水等相关专业的基础管理知识每半年一次培训考核提升技工综合能力及素质七设备及机具的操作演练和保养规程每半年一次培训和考核检验技工实际操作能力八技术大比武每年一次综合评比，提高技能九消防实战演习(配合保安部)每半年一次提高消防实战能力（三）人员管理1、量才录用，培养提升我们在用人机制上：重视管理人员的品德修养、工作能力以及在职培训：强调管理人员的一专多能和管理队伍的年轻化、知识化。在管理人员的选拔上，我们将严格按照岗位要求制定招聘标准，根据招聘

32、标准择优录用。不片面强调工作年限和学历资格，以“适用”为原则。在管理人员的培训上，我们对每一岗位的工作技能都规定了达标要求，并通过在职教育、岗位轮训、职务轮换等多种形式对管理人员进行培养，不断提升其综合素质。2、默契合作，充分授权强调分工合作的工作态度。我们将采用管理处主任全权负责的直线职能管理方式，各项目组本着精干、高效的原则设置岗位，一方面保证管理人员工作负荷的饱满，另一方面避免各岗位职责的交叉，做到“人人有事做，事事有人管”。同时我们倡导全员协调管理（在其他章节有相应阐述），员工应以合作的姿态开展工作。倡导合理授权，在业主面前，每个员工都是管理处主任。学会授权是我们对管理人员的基本要求。

33、管理处主任通过授权，将更多的精力和时间放在把握全局，正确决策上。各项目主管通过授权从繁琐的日常事务中脱离出来。同时，通过授权，每位员工都能迅速地解决业主提出的服务需求，让业主在第一时间得到满意的服务。同时建立检查和反馈制度，各级管理人员通过定期检查，检验授权效果。对偏离服务标准的行为及时纠正，避免管理失控。坚持分级指挥和逐级反馈的原则。我们强调一个上级的原则，并在管理处内部建立逐级向上负责的垂直指挥系统。管理处主任及各项目经理根据实际情况发出工作指令，并通过现场指导、工作例会、内部电脑网络等形式逐级向下传达和执行。无特殊情况下，管理人员不得随意越级指挥，而作业员工遇到问题也必须逐级向上汇报，不

34、得越级请示。3、定期考核，绩效为本绩效考核，是我们人力资源管理的重要组成部分。其根本目的是营造“以效率为导向”的良好工作气氛。管理人员的绩效考核将严格依照公司已建立并有效运作的绩效考核体系进行考核。通过公司质量管理部等相关职能部门、管理处主任、的多种途径、多种方式对管理处管理人员进行日常工作的绩效考核。第四章 制度和档案的建立与管理档案资料的管理是物业管理工作的一个重要组成部分，科学的、规范化的档案管理能有效地为住宅区楼宇及共用设施的使用、维修、改建和各项管理工作提供指导和服务。针对 美术馆的物业管理形式，做到每一项管理工作有理论、有制度规范、有工作详实记录，计算机系统对原始文件资料进行管理，

35、完善档案管理工作，从物业管理的角度记录每一个住宅单元的生活档案，配备专职档案管理人员，建章立制，对所有档案资料进行严格的、科学的、集中的管理。（一）档案制度建立与管理1、主要思路档案资料分类：依据小区的具体情况，管理特点略有增减、各有侧重。在管理过程中，注重对原有资料的整理，找到过往管理中存在的缺陷和不足，并进行重新的分类和补充，使其符合对美术馆细致管理的需求。档案建立抓住重新接管这一契机，整理住户全面的原始资料，并对陈旧部分进行及时的修正，最大限度的明确现有物业状况和业主的自然状况，作为分户管理的档案基础，以方便接管后日常管理。档案管理实行原始资料与电脑管理资料综合管理。原始资料包括：纸张、

36、文字、卷宗、录像带、胶卷、照片、图表等形式；电脑资料包括：电脑软、硬盘储存系统；做到各种档案资料并重，互相补充，形成小区管理的无盲点网络。区内各项管理工作必须建立档案资料，依照“采取的管理方式”中制定的规范程序，逐一建档，形成标准化、制度化的档案管理体系。2、建立档案、资料的分类检索1）业主提供的资料a、项目批准文件b、用地批准文件c、建筑执照d、拆迁安置资料2）技术资料a.总平面图b.单体建筑、结构、设备竣工图c.消防、附属工程及地下管网竣工图d.地质勘测报告e.工程合同开f.竣工报告g.工程预决算h.图纸会审记录i.工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录） j.隐蔽工程验收签证

37、k.沉降观察记录l.竣工验收证明书m.钢材、水泥等主要材料的质量保证书n/新材料、构配件的鉴定合格证书o.水电、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书p.砂浆、混凝土试块试压报告q.供水的试压报告r.绿化工程竣工图纸及相关资料s.其他技术资料3)管理处建立的资料a.住宅区基本资料b.住宅区分区资料c.商业网点资料d.娱乐设施资料4)住户资料a.住户入住资料入住通知书入住协议书b.家庭人员档案住户情况登记表（二）管理处各项管理制度目录序 号文件名称文件编码1管理处内部岗位设置、标准LZG.00.012职业安全健康职责LZG.00.023物料管理办法LZG.00.034停电停水应急预案LZG.00.0

38、45水浸应急预案LZG.00.056治安应急预案LZG.00.067文件质量记录管理办法LZG.00.078犬类管理办法LZG.00.089保安岗位架构图LZG.01.0110保安运作规程LZG.01.0211人员出入管理办法LZG.01.0312监控中心管理办法LZG.01.0413车辆管理办法LZG.01.0514保安岗位操作规程LZG.01.0615安保岗位标准LZG.01.0716燃放烟花爆竹管理规定LZG.01.0817保洁岗位监管规程LZG.02.0118绿化（地）养护监管规程LZG.03.0119消防安全管理办法LZG.04.0120火警应急预案LZG.04.0221消防设备（设

39、施）运行管理办法LZG.04.0322消防设备（设施）操作规程LZG.04.0423消防管理制度LZG.04.0524消防设备（设施）维修保养规程LZG.04.0625弱电设备（设施）运行管理规定LZG.04.0726弱电设备（设施）操作规程LZG.04.0827弱电设备（设施）维修保养规程LZG.04.0928弱电设备（设施）安全管理制度LZG.04.1029电梯设备监管办法LZG.05.0130电梯故障紧急预案LZG.05.0231供配电设备（设施）安全管理制度LZG.06.0132供配电设备（设施）运行管理规程LZG.06.0233供配电设备（设施）操作规程LZG.06.0334供配电设备（设施）维修保养规程LZG.06.0435电工安全操作守则LZG.06.0536给排水设备（设施）安全管理制度LZG.07.0137给排水设备（设施）运行管理规程LZG.07.0238给排水设备（设施）操作规程LZG.07.0339给排水设备（设施）维修保养规程LZG.07.0440管道维修工作规程LZG.07.