物业管理纠纷与法律责任案例解析.pptx

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1、一业主在小区人身和财产遭受一业主在小区人身和财产遭受损害，物业公司是否承担责任？损害，物业公司是否承担责任？第三人侵权第三人侵权【案例【案例1】北京的温泉花园案北京的温泉花园案【案例【案例2】深圳的笔架山庄案深圳的笔架山庄案【案例【案例3】上海的复兴新苑小区案上海的复兴新苑小区案初稿初稿征求意见稿征求意见稿正式稿正式稿第第25条条第第49条条第第36条条物业管理企物业管理企业业不承担不承担业业主的人身保主的人身保险责任。业险责任。业主和物业管主和物业管理企业可以理企业可以约定业主财约定业主财产的保管事产的保管事项项。物业管理企业物业管理企业疏疏于管理于管理，未能履未能履行物业服务合同行物业服务

2、合同约定约定的安全防范的安全防范义务，导致业主义务，导致业主人身、财产安全人身、财产安全受到损失的，应受到损失的，应当依法承担相应当依法承担相应的法律责任。的法律责任。物业管理企业物业管理企业未能履行物业未能履行物业服务合同的约服务合同的约定定，导致业主，导致业主人身、财产安人身、财产安全受到损害的，全受到损害的，应当依法承担应当依法承担相应的法律责相应的法律责任。任。【案例案例4】 张某在自己居住的小区停车场停放车辆时遭到了张某在自己居住的小区停车场停放车辆时遭到了抢劫，不幸身亡，车辆也被劫走。因犯罪分子触动了抢劫，不幸身亡，车辆也被劫走。因犯罪分子触动了旁边车辆的报警器，致使该车辆的车主发

3、现情况，并旁边车辆的报警器，致使该车辆的车主发现情况，并即时向小区值班人员报告。值班人员向物业公司汇报即时向小区值班人员报告。值班人员向物业公司汇报情况后向公安机关报了案，犯罪分子已经被抓获。情况后向公安机关报了案，犯罪分子已经被抓获。 张某的母亲、妻子和儿女以小区物业公司管理松张某的母亲、妻子和儿女以小区物业公司管理松懈为由诉至法院，要求物业公司赔偿各种损失共懈为由诉至法院，要求物业公司赔偿各种损失共30余万元。余万元。 法院经审理认为，张某遇害系犯罪分子的犯罪行法院经审理认为，张某遇害系犯罪分子的犯罪行为直接造成，相应的责任应由犯罪分子承担，物业公为直接造成，相应的责任应由犯罪分子承担，物

4、业公司对张某在被抢劫并遭杀害的过程中没有明显的管理司对张某在被抢劫并遭杀害的过程中没有明显的管理不当之处，在张某遇害并遭抢劫后及时报案，尽到了不当之处，在张某遇害并遭抢劫后及时报案，尽到了一般的注意义务，可见物业公司履行保安职责无过错，一般的注意义务，可见物业公司履行保安职责无过错，不应承担过失责任。不应承担过失责任。 ?北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见试行?第的规定：第三人侵权造成业主人身或财产损害，受害人起诉要求物业管理企业赔偿损失的，可根据物业管理企业是否履行保安职责或履行保安职责是否存在过错确定物业管理企业应否承担相应的赔偿责任。改造前的阳台改造前的阳台 改造后的阳台外

5、景改造后的阳台外景 2005年3月，他一纸诉状起诉到了法院。成为被告的不光有七楼业主王勇耿和装修公司，还有小区物业公司，曹臻恳求法院判令三被告共同赔偿父亲的死亡补偿金等共计32万多元。 原告曹臻决心为父亲的意外坠楼讨个说法原告曹臻决心为父亲的意外坠楼讨个说法 三方被告三方被告 何先生、陈女士夫妻是上海市杨浦区世界路某号701室房屋的产权人。该室房屋北面为露天晒台，位于同号房屋6楼屋顶。何先生夫妇为改建晒台，将露台搭棚封闭。2004年11月23日，何先生夫妇和花先生订立?装饰工程承包合同书?，委托花先生对该房进展装修。 2004年11月24日下午，花先生雇用的小工在701室晒台将建筑垃圾装袋，用

6、绳往下吊运，并由花先生在地面接应。17时许，住同号101室的俞女士因为担忧装在屋外的空调外机被砸坏，于是到屋外查看，不料一袋正从7楼用绳子放下的袋装垃圾突然因绳子断裂导致失控下坠，正中俞女士的头部，俞女士顿时血流满面，终因重型颅脑外伤在送到医院之前不治身亡。 2005年3月7日，俞女士的丈夫鲍先生和子女向杨浦区法院提起诉讼，要求何先生、陈女士、花先生及小区的物业公司赔偿各类损失共计48.2万余元。 审理中，由于作为继承人之一的俞母于审理中，由于作为继承人之一的俞母于2005年年5月月8日日死亡，故法院又追加了俞女士的死亡，故法院又追加了俞女士的5位兄弟姐妹作为共同原告参位兄弟姐妹作为共同原告参

7、加诉讼。加诉讼。 法院经审理后认为，公民的生命安康权受法律保护。由于法院经审理后认为，公民的生命安康权受法律保护。由于过错损害别人人身致人死亡的，赔偿义务人应当赔偿死亡赔过错损害别人人身致人死亡的，赔偿义务人应当赔偿死亡赔偿金、丧葬费及受害人亲属办理丧葬事宜支出的交通费、误偿金、丧葬费及受害人亲属办理丧葬事宜支出的交通费、误工费等合理费用。何先生夫妇将建造装潢工程交与花先生承工费等合理费用。何先生夫妇将建造装潢工程交与花先生承揽，由此订立的揽，由此订立的?装饰工程承包合同书装饰工程承包合同书?确系承揽合同。承揽确系承揽合同。承揽人在完成工作过程中对第三人造成的损害，定作人一般不承人在完成工作过

8、程中对第三人造成的损害，定作人一般不承担赔偿责任；但定作人对定作、指示或者选任有过失的，应担赔偿责任；但定作人对定作、指示或者选任有过失的，应当承担相应的赔偿责任。花先生明知自己无承包建房装潢的当承担相应的赔偿责任。花先生明知自己无承包建房装潢的资质，仍与何先生订立资质，仍与何先生订立?装饰工程承包合同书装饰工程承包合同书?，在执行承揽，在执行承揽事项过程中，对周围环境未尽到平安防范义务，其雇用的小事项过程中，对周围环境未尽到平安防范义务，其雇用的小工不当施工，致运输中的建筑垃圾失控，从空中坠落砸伤俞工不当施工，致运输中的建筑垃圾失控，从空中坠落砸伤俞女士并致其死亡。花先生负有主要过错，应当依

9、法承担主要女士并致其死亡。花先生负有主要过错，应当依法承担主要民事赔偿责任。而何先生夫妻擅自进展屋顶阳台搭建，行为民事赔偿责任。而何先生夫妻擅自进展屋顶阳台搭建，行为违法，又将工程发包于无资质的花先生承包，属选任有过失，违法，又将工程发包于无资质的花先生承包，属选任有过失，在知晓花先生不当搬运建筑垃圾而不阻止，亦有过错，依法在知晓花先生不当搬运建筑垃圾而不阻止，亦有过错，依法应当承担相应的民事赔偿责任。由于俞女士的死亡与上述三应当承担相应的民事赔偿责任。由于俞女士的死亡与上述三名被告的过错有直接的因果关系，故三被告构成共同侵权，名被告的过错有直接的因果关系，故三被告构成共同侵权，应当承担连带赔

10、偿责任。应当承担连带赔偿责任。 而物业管理企业的职责只是根据物业效劳协而物业管理企业的职责只是根据物业效劳协议和业主委员会的受权，为物业的正常使用提供议和业主委员会的受权，为物业的正常使用提供效劳。物业管理企业的保护义务源于业主与物业效劳。物业管理企业的保护义务源于业主与物业公司的物业管理合同，并非法律直接规定。因此，公司的物业管理合同，并非法律直接规定。因此，除合同对保护义务做出特别约定外，不能推定认除合同对保护义务做出特别约定外，不能推定认为物业公司负有保护业主免受第三人不法损害的为物业公司负有保护业主免受第三人不法损害的义务。义务。 据此，法院判决何先生夫妇赔偿原告死亡赔偿据此，法院判决

11、何先生夫妇赔偿原告死亡赔偿金、丧葬费、交通费、精神损害抚慰金、律师代金、丧葬费、交通费、精神损害抚慰金、律师代理费、误工费理费、误工费11.9万余元；花先生赔偿原告死亡万余元；花先生赔偿原告死亡赔偿金、丧葬费、交通费、精神损害抚慰金、律赔偿金、丧葬费、交通费、精神损害抚慰金、律师代理费、误工费师代理费、误工费27.77万余元；何先生夫妇和万余元；何先生夫妇和花先生互负连带责任。花先生互负连带责任。 2003年3月，孙先生在上海南郊购置了一套底楼二手房。为了居室美观，孙先生在装修时撤除了底楼南面原有的钢窗及钢窗下的墙体，改建成了具有新潮意味的落地式门。10月10日深夜，孙先生回家发现落地门已被翻

12、开。经检查，刚买的一台价值1780元的数码摄像机被窃。家中失窃，孙先生认为与物业公司平安防范措施不当有直接关系。于是，他将物业公司告上法庭，要求赔偿失窃的数码摄像机1台。在法庭审理中，物业公司认为已在小区内安排保安人员按时巡逻，每天均有记录，已尽到了自己的责任，故坚决不同意赔偿。同时认为，业主孙先生在装修时将原有的钢窗及墙面敲除后更换为落地式塑钢门，天井的围墙上也没有防盗措施，均给小偷提供了作案时机。 本案中，物业公司施行了正常防范本案中，物业公司施行了正常防范性平安保卫活动后，仍发生失窃事性平安保卫活动后，仍发生失窃事件，物业公司不应承担赔偿责任。件，物业公司不应承担赔偿责任。孙先生孙先生物

13、业公司物业公司保管合同是否成立保管合同是否成立(12:40-17:08)1、一种观点认为，不构成保管合同。一种观点认为，不构成保管合同。2、一种观点认为，一种观点认为，只要物业管理企业只要物业管理企业对车辆的停放收取对车辆的停放收取了一定的费用，就了一定的费用，就构成保管合同关系，构成保管合同关系，其中的停车人交付其中的停车人交付的费用应当认定为的费用应当认定为保管费。保管费。 双方约定对车辆的管理为双方约定对车辆的管理为保管关系时保管关系时双方未约定对车辆的管理为双方未约定对车辆的管理为保管合同关系时保管合同关系时 两种选择：两种选择： 一种是直接找丢车的责一种是直接找丢车的责任人，赔偿自己

14、丢车的任人，赔偿自己丢车的损失；损失； 另一种是找保险公司，另一种是找保险公司，让保险公司按照投保金让保险公司按照投保金额进展理赔，保险公司额进展理赔，保险公司在赔付后会找丢车的责在赔付后会找丢车的责任人，在自己赔付的范任人，在自己赔付的范围内代位追偿这笔金额。围内代位追偿这笔金额。 第一回合，物业第一回合，物业和保险公司之间和保险公司之间没有任何合同关没有任何合同关系，对丧失的这系，对丧失的这辆车更没有保管辆车更没有保管的义务，你凭什的义务，你凭什么让我赔偿呢？么让我赔偿呢？ 这是物业公司管这是物业公司管理的小区，只要理的小区，只要我的车进了这里，我的车进了这里，他承受了，保管他承受了，保管

15、合同关系就成立。合同关系就成立。假如丧失，就应假如丧失，就应该承担赔偿责任。该承担赔偿责任。 保险公司：只要保险公司：只要车开进了小区，车开进了小区，就等于交付了保就等于交付了保管物。管物。 物业公司：保险物业公司：保险公司必须把汽车公司必须把汽车交付给物业公司，交付给物业公司，由物业公司实际由物业公司实际控制，才算是形控制，才算是形成了保管关系。成了保管关系。 保险公司：车保险公司：车辆出入牌，是辆出入牌，是一个保管凭证。一个保管凭证。 物业公司：出入物业公司：出入牌上没有任何保牌上没有任何保管的字样，这是管的字样，这是我们为了加强管我们为了加强管理的，控制小区理的，控制小区车辆的一个出入车

16、辆的一个出入牌。牌。 第二回合，物业第二回合，物业公司提出，退一公司提出，退一步讲，就算咱们步讲，就算咱们之间存在保管合之间存在保管合同，那也是无偿同，那也是无偿保管合同，我仍保管合同，我仍然没有责任。然没有责任。 物业公司：保管物业公司：保管是无偿保管，保是无偿保管，保管人假如没有过管人假如没有过错，不承担赔偿错，不承担赔偿责任。责任。 保险公司：佳泰公保险公司：佳泰公司在这次丢车事件司在这次丢车事件上是存在过失的，上是存在过失的，理由集中在出入牌理由集中在出入牌上。上。 贾某因装修房屋，把一批古书交朋友王贾某因装修房屋，把一批古书交朋友王某代为保管，王某将古书置于床下。一日，某代为保管，王

17、某将古书置于床下。一日，王某楼上住户家水管被冻裂，水流至王某家，王某楼上住户家水管被冻裂，水流至王某家，致贾某的古书严重受损。对此，以下说法哪致贾某的古书严重受损。对此，以下说法哪一个是正确的？一个是正确的？04年年 A王某具有过失，应负全部赔偿责任王某具有过失，应负全部赔偿责任 B王某具有过失，应给予适当赔偿王某具有过失，应给予适当赔偿 C此事对王某而言属不可抗力，王某不应此事对王某而言属不可抗力，王某不应赔偿赔偿 D王某系无偿保管且无重大过失，不应赔王某系无偿保管且无重大过失，不应赔偿偿 14. D 3、假如不构成保管关系，这种费用是什么费用？占地费占地费秩序维护费秩序维护费管理效劳费管理

18、效劳费停车费的性质停车费的性质(7:22-9:35)停车费显失公平停车费显失公平(11:00-12:30) 年月，上海一小区的业主杜先生与其居住的小区房地产开发经营公司签订了一份车位协议，约定小区内一个车位的使用权以人民币万元转让给杜先生，使用期自杜先生付清转让金之日起，使用期限年，物业管理费暂定每月人民币元。 年，杜先生发现该车位常常被别人车辆占用。杜先生屡次要求物业公司加强管理，但物业公司未予理睬。杜先生只得向业主委员会反映车位被占情况，请业主委员会证明车位被占的事实，但是事情仍然得不到解决。无奈的杜先生只好向法院起诉物业公司，要求物业公司承担责任。 物业公司在法庭上辩称，物业公司本身没有

19、占用杜先生的私人车位。车位买卖合同是杜先生和开发商签订的，不属于物业公司的管理范围。因此，不同意承担责任。 法院审理后认为，车位使用权虽属杜先生享有，但车位是在小区内，属小区公共配套设施，根据物业管理条例规定，一个物业管理区域只能由一个物业管理企业进展物业管理，停车车位必须与小区其他物业统一、有序进展管理。因此，物业公司关于杜先生的车位不属于物业公司管理范围之辩称理由不能成立，物业公司有权利也有义务对杜先生拥有的车位进展管理，并收取费用。 法院最后认定，公民的合法权益应受法律保护。杜先生享有车位使用权，物业公司作为物业管理企业，应承担相应的管理、效劳职能。现杜先生的车位被占，杜先生有权要求物业

20、公司承担相应的民事责任。 4、有一种观点认为，既然不构成保管合同关系，物业管理企业对停放车辆被盗所致的损失不承担任何责任？ 李先生于2004年2月购置一辆丰田轿车， 该车由王女士驾驶，并停放在王女士居住的小区内，物业公司按每次每辆车5元的标准收取了王女士缴纳的露天临时停车费。同年12月22日晚9点05分左右，王女士照例将车停放在小区内家门口，并上好锁。岂料第二天一早， 便不见车辆踪影。经小区监控录像显示，该车是在22日晚9点半左右被人开出小区的。 王女士和李先生认为，由于物业公司在管理上存在疏漏给犯罪分子可乘之机，导致车辆被盗，造成原告18余万余的直接经济损失。为此，原告要求物业公司承担因管理

21、上的过错给王、叶造成的5万元经济损失。然而，两原告的诉请未能得到一审法院的支持。物业公司表示愿意出资2000元作为补偿，但王、叶表示不能承受，遂上诉于市二中院。 市二中院经审理后认为，从王女士提供的证据来看，公安部门对车辆被盗案一直未有结论。根据小区业委会与物业公司签订的物业管理效劳合同规定，王女士缴纳的露天停车泊位费，仅能证明物业公司对小区公共场地车位进展管理和定额收费，双方之间并不形成车辆保管合同，且王、叶也未能提供确凿证据证明物业公司在履行物业管理合同过程中存在重大过错，因此，王、叶二人要求物业公司承担过错责任，赔偿经济损失5万元的上诉理由不能成立。故此法院判决驳回王、李二人上诉，维持原

22、判。 ?北京市高级人民法院关于审理物北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见试行业管理纠纷案件的意见试行?第条的规定：物业管理企业在第条的规定：物业管理企业在其物业管理区域内设有车辆泊位，其物业管理区域内设有车辆泊位，并对停放的车辆收取泊位维护费用，并对停放的车辆收取泊位维护费用，在发生车辆丧失或毁损时，按照双在发生车辆丧失或毁损时，按照双方签订的停车管理效劳协议确定赔方签订的停车管理效劳协议确定赔偿责任。没有签订停车管理效劳协偿责任。没有签订停车管理效劳协议，物业管理企业有过错的，可以议，物业管理企业有过错的，可以根据其过错程度、收费标准等因素根据其过错程度、收费标准等因素合理确定物

23、业管理应当承担的赔偿合理确定物业管理应当承担的赔偿责任。责任。 六、除临时进出小区停放车辆外，其他机动车停放人应与停车管理单位签订停车管理效劳协议，协议一般应包括双方当事人、机动车根本情况、双方的权利义务、收费价格、管理责任、管理期限以及违约责任等内容。 李刚是哈尔滨某花园小区的业主，2003年7月2日李刚在买房的同时同该小区的物业公司签订了?车位租赁合同?。合同约定：租期一年，自2003年8月21日起至2004年8月20日止。合同又规定该小区的?车库管理制度?作为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。合同签订后，李刚依约定向物业公司缴纳了租金8000元，获得了住宅楼地下停车场的车位使用权

24、。 2004年年7月月10日日( (星期日星期日), ),天降大天降大雨雨, ,车库进水车库进水, ,车被车被水淹，损失严重。水淹，损失严重。协商不成，协商不成，2004年年9月，李刚将物月，李刚将物业公司和该小区的业公司和该小区的开发公司诉至哈尔开发公司诉至哈尔滨市中级人民法院。滨市中级人民法院。 根据自己同被告物业公司签订的?车位租赁合同?及相关文件和法律规定，物业公司有保证租赁物符合法律规定的车库用处的义务，同时对车库内存放车辆有保管义务。由于物业公司未履行相关义务，给自己造成重大经济损失。故恳求：1、判令物业公司因违约行为，赔偿给原告造成的车辆本身损失98万元以最终鉴定结论确定的损失为

25、准;2、判令物业公司因违约行为，给原告造成车辆无法使用的实际支出损失自2004年7月12日起至车辆可以修复可使用止，每日按500元计算，承担违约责任；3、判令开发公司对物业公司给原告造成的损失承担连带责任。 案件受理后，经李刚申请，法院委托鉴定机关对受损车辆进展了鉴定，鉴定结论为：李刚的奔驰轿车受损严重，根本恢复车的原貌所需要更换正厂零部件的市场总价格约为万元，修理工时费约为元。 法庭上，被告物业公司辩称：车辆损失系因不可抗力造成的，2004年7月10日当天出版的报纸的气象信息为阵雨，雨量不大，因此当天的大暴雨是突发性的，灾害性的，被告方无法预测，且公司组织50余人全力抢险，已尽到积极的管理义

26、务。此事件属不可抗力，物业公司应免责。 被告哈尔滨某开发公司辩称:不同意原告诉讼恳求，车库设计及施工符合要求。 2005 2005年年1010月，哈尔滨中级法院一审讯决：被月，哈尔滨中级法院一审讯决：被告哈尔滨某物业管理有限责任公司将原告李刚所告哈尔滨某物业管理有限责任公司将原告李刚所有的奔驰轿车修复成被水浸泡前的原状，所需要有的奔驰轿车修复成被水浸泡前的原状，所需要修复及更换的零部件均应是修复奔驰汽车的指定修复及更换的零部件均应是修复奔驰汽车的指定机构及奔驰汽车的正厂零部件，所更换下来的旧机构及奔驰汽车的正厂零部件，所更换下来的旧部件归物业公司所有；驳回原告其他的诉讼恳求。部件归物业公司所有

27、；驳回原告其他的诉讼恳求。 一审讯决后，李刚和物业公司均不服，向黑一审讯决后，李刚和物业公司均不服，向黑龙江省高级人民法院提出上诉。近日，黑龙江省龙江省高级人民法院提出上诉。近日，黑龙江省法院终审讯决，维持一审民事判决主文及案件受法院终审讯决，维持一审民事判决主文及案件受理费和鉴定费部分，如物业公司未按一审讯决主理费和鉴定费部分，如物业公司未按一审讯决主文规定的期限履行义务，赔偿李刚因修复车辆发文规定的期限履行义务，赔偿李刚因修复车辆发生的实际损失金额万元及修理工时费生的实际损失金额万元及修理工时费1233612336元，元，合计金额合计金额867336867336元。废弃的车辆零部件归物业元

28、。废弃的车辆零部件归物业公司所有。公司所有。 第八条收费性质 实行政府指导价的居住区机动车停放管理效劳收费属于机动车停放保管效劳费。 三如何在合同中防止承担过重的责任 “假设因物业平安管理违规、渎职、假设因物业平安管理违规、渎职、脱岗，造成业主家中被盗，财产损脱岗，造成业主家中被盗，财产损失和其他意外事故，除现金、有价失和其他意外事故，除现金、有价证券、珠宝、古董外，乙方将承担证券、珠宝、古董外，乙方将承担赔偿责任。赔偿责任。 一进犯财产权一进犯财产权 林先生的父母养了林先生的父母养了18年、朝夕相年、朝夕相伴的一只伴的一只2.5公斤重的黑色鹰头龟，公斤重的黑色鹰头龟，不小心溜出门，竟被小区保

29、安捡到吃不小心溜出门，竟被小区保安捡到吃掉，这令家住广州新康花园的林先生掉，这令家住广州新康花园的林先生一家很是气愤。一家很是气愤。侵权行为侵权行为 物业相邻关系是指两个或两个以上互物业相邻关系是指两个或两个以上互相毗邻物业的所有人或使用人，在行使占相毗邻物业的所有人或使用人，在行使占有、使用、收益、处分权利时发生的权利有、使用、收益、处分权利时发生的权利义务关系。义务关系。张三张三楼楼下下李四李四楼楼上上外置式防盗网外置式防盗网区分所有人可以按照自己的需要对区分所有人可以按照自己的需要对专有部分进展利用，包括进展加固专有部分进展利用，包括进展加固或安设防护设施。因此，为了自家或安设防护设施。

30、因此，为了自家的防盗需要，张三有权安装外置式的防盗需要，张三有权安装外置式防盗网。但是，相邻居住业主之间防盗网。但是，相邻居住业主之间存在相邻平安防范义务。存在相邻平安防范义务。 是指将一栋建筑物采用某种方式进展分割，是指将一栋建筑物采用某种方式进展分割，而区分为专有部分和共有部分，各区分所有人对其而区分为专有部分和共有部分，各区分所有人对其专有部分享有完全的所有权，对共有部分享有共有专有部分享有完全的所有权，对共有部分享有共有权。权。 专有部分所有权建筑物区分所有权 共有部分持分权 成员权 丁爱仓等五人所买的房屋均位于高层塔丁爱仓等五人所买的房屋均位于高层塔楼的东北角，从屋里出来后都有将近楼

31、的东北角，从屋里出来后都有将近3.3米米的楼道。于是在装修时，五位业主在装修时，的楼道。于是在装修时，五位业主在装修时，就将防盗门向外挪了就将防盗门向外挪了2米左右，也就是占用米左右，也就是占用了部分公用楼道。迫于其他业主的强烈要求，了部分公用楼道。迫于其他业主的强烈要求，物业公司将这五位业主告上法庭，法院判决物业公司将这五位业主告上法庭，法院判决五位业主七日内撤除占用公共走道上的建筑，五位业主七日内撤除占用公共走道上的建筑，并恢复原状。并恢复原状。 2004年3月5日，穆先生未经物业公司同意和有关部门批准，擅自在其居住的房屋厨房外搭建一高2.12米、东西长2.65米、南北长1.1米的阳台，同

32、时还在其卧室南搭建一长3.15米、宽1.1米、高2.15米的阳台。 物业公司认为，穆先生擅自搭建阳台，对楼房平安形成隐患，故于2004年8月起诉至一审法院，要求穆先生撤除两个阳台，恢复原状。而穆先生那么称，自己搭建的两个阳台是原建筑图纸设计的，是按原设计搭建，故不同意物业公司的诉讼恳求。 一审法院经审理判决后，穆先生不服不服，上诉到二中院。 二中院审理过程中，物业公司成认房屋原建筑图纸中确实设计有阳台，但根据实际需要，施工过程中经建立方、监理方、施工方、设计方洽商变更了设计，取消了阳台。对此，穆先生在签订拆迁及入住协议时是明白的。 二中院认为，穆先生与物业公司签订的入住协议中明确约定，住宅所有

33、人不得擅自侵占住宅的公用部位和共用设备。穆先生在入住时即已明知房屋没有阳台，却在未经物业公司答应亦未获得相关部门批准的情况下即擅自在其房屋的南北两侧搭建两个阳台，该行为违背了双方在的约定，侵占了住宅公用部位，对楼房整体平安构成危险，故物业公司要求撤除阳台、恢复原状的恳求合理，应予支持。一审法院判决正确，应予维持。 讨论【案例讨论【案例1717】楼上装修对楼】楼上装修对楼下造成损害，物业公司是否承担民下造成损害，物业公司是否承担民事责任？事责任？ 蔡某楼上蔡某楼上余某楼下余某楼下 2005年5月，郭先生入住小区后，与物业公司签订了物业效劳协议，并交纳了一年物业费。双方在“物业管理效劳质量条款中约

34、定，物业对房屋共用部位、共用设施设备进展维护和管理，污水排放通畅；如物业未到达效劳质量约定目的，郭先生有权要求物业限期改正，逾期未改给郭先生造成损失的，物业承担相应法律责任。 2005年6月9日，因上层住户将装修施工的白灰膏和塑料袋等物倒入主卫排水管致堵塞，使郭先生房屋卫生间的下水道污水反灌，造成屋内地面墙体污损。事故发生后，物业公司对管道进展了疏通并对郭先生的房屋进展了清扫。 2005年7月6日，郭先生起诉至一审法院称，由于物业公司管理不善，致使新房入住之初即发生如此恶劣事故，给自己财产及精神造成极大损失。经双方屡次协商解决未果，现诉至法院要求物业公司书面说明事故原因及维修结果、公开抱歉；赔

35、偿恢复原状损失、违约金、精神损失、物业费损失共计万余元。 物业公司辩称，公司已履行合同约定的义务，不应是违约方，且案件不是侵权纠纷，故恳求法院驳回郭先生诉讼恳求。 一审法院经审理，判决物业公司负责将郭先生的房屋恢复原状，赔偿郭先生5000元经济损失。物业公司不服，以自己不是排污管道堵塞责任人，不应承担违约责任为由上诉到二中院。 二中院经审理认为，共用设施设备使用人因使用不当损害别人财产的，应当承担赔偿责任。郭先生所在同一单元上层住户将装修施工的白灰膏和塑料袋等物倒入主卫排水管，堵塞造成污水反灌，导致郭先生房屋地面墙体污损，该损害结果应当由侵权行为人承担责任。郭先生与物业公司签订的物业管理效劳协

36、议有保障污水排放通畅之条款，但郭先生未能举证证明其所受损害系物业公司违约或侵权所致。事发后，物业公司及时对管道进展了疏通并将房屋进展了清扫，已履行了承诺的义务，因此物业公司不应承担赔偿责任。 ?物业管理条例物业管理条例?第四十六条第四十六条 对物业管理区域内违背有关治安、对物业管理区域内违背有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。管理部门报告。 有关行政管理部门在接到物业有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违管理企

37、业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。法行为予以制止或者依法处理。 北京市海淀区法院受理一起28名百旺家苑东区业主状告北京蜂珍科技开发、深圳市长城物业管理股份公司北京分公司相邻损害关系纠纷一案。 原告诉称：被告北京蜂珍科技开发对其购置的百旺家苑东区1号楼的房屋进展装修时，在没有办理施工答应证的情况下私自开工，将底层与二层之间的楼梯截断架起楼梯，将室内的原有构造改变的面目全非，主体构造遭到严重破坏，另外还将原厨房的位置改为卫生间，并将户门外移，侵占公用部分面积，将普通住宅改为商用办公，严重影响了其他业主的合法权益。被告深圳市长城物业管理股份公司北京分公司在明知其没有施工答应证还允许

38、其施工，没有尽到监管监视的义务，原告与被告屡次协商未果，故诉至法院恳求判令被告恢复原构造、排除隐患；被告北京蜂珍科技开发按房屋性质使用房屋；被告长城物业管理股份公司北京分公司履行其监视义务。 原告陈先生购置了北京某小区的商品房一套，2003年底搬入新居，2004年9月对房屋进展了装修。2004年12月15日下午4点多钟，陈先生下班回家，发现厨房内的暖气阀门连接处跑水，于是采取措施，进展紧急处理，同时让妻子下楼找物业维修人员。此后，陈先生为分流排水，将卫生间的暖气丝堵拧开，谁知卫生间的暖气竟然也出现了跑水现象，陈先生赶忙用被子和毛巾堵水，可暖气漏出的水还是毫不留情的涌进各个房间，陈先生只能眼睁睁

39、的看着家具、木地板、小提琴、音箱、摄像机、书籍及棉被等各种物品被水浸泡。此后物业维修人员赶到现场，将暖气阀门关闭，跑水现象总算被制止住了。 陈先生就自己遭受的损失与物业管理部门进展交涉，但没有得到满意的结果，于是，他将北京某房地产开发有限责任公司告上法庭。陈先生认为，暖气跑水发生在保修期内，根据物业管理公约的约定，该公司物业管理部门应在保修期内负保修义务，并承担相应费用。另外，根据物业管理委托合同规定，供暖设备和管线属维修范围，物业部门应提供物业管理效劳，在其不提供效劳时，陈先生有权要求其承担赔偿责任。故要求被告方赔偿经济损失万元，并书面抱歉。 被告方那么称，2003年11月公司把住房交给陈先

40、生，经过陈先生验收，暖气设备没有问题。陈先生违背装修管理规定，擅自拆改暖气设施设备，违章操作，造成暖气跑水。不同意陈先生的诉讼恳求。 崇文区法院经审理查明，2003年11月14日，陈先生曾与被告签订了装修管理规定，约定：“装修不得擅自拆改燃气、门窗、暖气等设施设备；违章操作出现问题，业主承担全部责任。而2004年9月陈先生对自己的住房进展装修时，未经物业管理部门同意就将厨房、卫生间等处的暖气设备及部分管道进展了改装。 崇文区法院认为，原告陈先生与被告北京某房地产开发有限责任公司签署了物业管理合同，且双方在装修管理规定中明确约定装修不得擅自拆改暖气等设施设备，如因违章操作出现问题，由业主承担全部

41、责任。原告陈先生家中暖气跑水造成其财物受损，系其擅自拆改暖气设施、设备所致，应由其承担全部责任。故对原告要求被告赔偿经济损失万元并书面抱歉的诉讼恳求，法院不予支持。 宣判后，双方均未上诉。1、进犯声誉权、进犯声誉权 【案例【案例21】小区业主】小区业主“揭露候选人构成侵揭露候选人构成侵权权 【案例【案例22】为什么投诉我】为什么投诉我 上海市闵行上海市闵行区新金山花区新金山花园小区园小区【案例【案例23】物业公司诉业主委员会声誉侵权】物业公司诉业主委员会声誉侵权 2003年年6月月13日，上海利马物业管日，上海利马物业管理将自己管理的小区，也就是新金山理将自己管理的小区，也就是新金山花园小区的

42、业主委员会告上了法庭。花园小区的业主委员会告上了法庭。 被告新金山花园业主被告新金山花园业主委员会那么认为，作委员会那么认为，作为小区的业主代表，为小区的业主代表，自己有权利对原告的自己有权利对原告的物业管理工作做出评物业管理工作做出评价，甚至于批评。价，甚至于批评。 利马物业公司总经理利马物业公司总经理 傅正平傅正平 原告上海利马物业原告上海利马物业管理恳求法院判令被告管理恳求法院判令被告立即停顿对自己商业信立即停顿对自己商业信誉和企业声誉的损害，誉和企业声誉的损害，公开向原告抱歉，被告公开向原告抱歉，被告的行为给自己造成了重的行为给自己造成了重大经济损失，恳求偿付大经济损失，恳求偿付人民币

43、人民币8000元整。元整。 业委会筹备组成员业委会筹备组成员 2001年年8月份，傅正平收到了业委会月份，傅正平收到了业委会主任陆志明发来的一份通知。主任陆志明发来的一份通知。 这份通知的大致意思是这样的，有一部这份通知的大致意思是这样的，有一部分业主为了保证小区维修基金的平安，分业主为了保证小区维修基金的平安，强烈要求业委会聘请一名专职或者兼职强烈要求业委会聘请一名专职或者兼职财会人员自行管理维修基金的账务，业财会人员自行管理维修基金的账务，业委会同意了这部分业主的要求和建议，委会同意了这部分业主的要求和建议，请利马公司作好移交工作的准备。请利马公司作好移交工作的准备。 我们先来理解一下维修

44、基金的使用我们先来理解一下维修基金的使用过程。小区的维修基金在银行里设有过程。小区的维修基金在银行里设有专门账户，账户里的资金只有通过物专门账户，账户里的资金只有通过物业公司以更新、维修、大修设备等名业公司以更新、维修、大修设备等名义打报告，经过业委会批准，才能将义打报告，经过业委会批准，才能将维修基金提出来，也就是说物业公司维修基金提出来，也就是说物业公司和业委会都不可能单独支配维修基金。和业委会都不可能单独支配维修基金。 97万的万的维修基金维修基金是是小区的养老金，双小区的养老金，双方的矛盾也因维修方的矛盾也因维修基金而起。基金而起。 转眼到了转眼到了2002年底，年底，业委会业委会和和

45、利马物业利马物业签签的的合同合同就要到期了，就要到期了，这让业委会感到庆幸。这让业委会感到庆幸。尽管双方在这两年里尽管双方在这两年里积怨已久，但是所有积怨已久，但是所有的恩怨马上就要随着的恩怨马上就要随着合同的到期而烟消云合同的到期而烟消云散了。散了。 2003年年8月月12日，经过了日，经过了3个小时的个小时的审理之后，法庭做出了当庭宣判。审理之后，法庭做出了当庭宣判。 法院认为，在业委会没有拿出充分证据法院认为，在业委会没有拿出充分证据说明自己观点的情况下，损害原告利马说明自己观点的情况下，损害原告利马物业声誉权的事实成立，要求业委会立物业声誉权的事实成立，要求业委会立即停顿侵权，并书面向

46、原告赔礼抱歉。即停顿侵权，并书面向原告赔礼抱歉。因原告主张因原告主张8000元的赔偿没有事实根元的赔偿没有事实根据，因此，法院驳回了原告的这一诉讼据，因此，法院驳回了原告的这一诉讼恳求。恳求。 ?北京市高级人民法院关于审理物业管北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见试行理纠纷案件的意见试行?第条第条的规定：因物业管理企业疏于管理，致的规定：因物业管理企业疏于管理，致使物业管理区域内的娱乐、运动器材等使物业管理区域内的娱乐、运动器材等公共设施存在不平安因素，造成业主使公共设施存在不平安因素，造成业主使用或靠近这些设施时受到伤害的，受害用或靠近这些设施时受到伤害的，受害人可以要求物业管理

47、企业承担相应的赔人可以要求物业管理企业承担相应的赔偿责任。偿责任。 2005年2月23日，正值冬季11时中午左右，本案被害人李爱菊步行经过事发地点哈尔滨市香坊区安埠小区107栋2单元楼下的人行道时，被该房楼顶坠落冰块砸于头部，当场昏倒，头部流血，经医院抢救无效死亡。 经鉴定，死亡原因为高空坠物砸伤、急性颅脑损伤死亡，抢救费5,450.70元。 经查，该房屋的楼顶是斜角屋顶，该小区107栋2单元的居民高洪杰在楼顶房脊上安装太阳能热水器，该热水器溢水，造成楼顶防水墙下面的防水沟被水灌满结冰,致使楼顶防护墙与斜角的屋顶成平行状态形成冰挂，冰挂在天气转暖时开化、脱落，冰块从高空坠落，正砸在行人李爱菊头

48、上，酿成事故。 经查，热水器所有人高洪杰与香坊区安埠小区物业公司存在有偿的物业管理关系。事发后，高洪杰和物业公司找到热水器个体销售商，将上述情况予以告知。销售商与消费商存在委托销售合同关系。销售商在向高洪杰销售产品时向其提供了消费商对产品平安保障等全部材料，承诺对产品的质量平安负责。第二天，销售商人去楼空。 事发后，李爱菊的丈夫李景发及儿子李德鹏，母亲李素英找到物业公司，要求物业公司就其管理的辖区楼顶坠落冰块，造成李爱菊死亡这一损害事实承担赔偿责任。由于物业公司回绝赔偿，故产生纠纷。 各方观点各方观点 2005年年3月月1日三位赔偿权利人提起诉讼。日三位赔偿权利人提起诉讼。物业公司辩称，冰块是

49、由太阳能热水器漏水产生物业公司辩称，冰块是由太阳能热水器漏水产生的，故应由购置人和消费者承担未尽管理义务和的，故应由购置人和消费者承担未尽管理义务和产品缺陷赔偿责任。产品缺陷赔偿责任。 购置人高洪杰辩称，高洪杰是合法的消费者，购置人高洪杰辩称，高洪杰是合法的消费者，产品质量缺陷造成的损害应按照产品质量缺陷造成的损害应按照?消费者权益保消费者权益保护法护法?、?产品质量法产品质量法?由销售者和消费者承担赔由销售者和消费者承担赔偿责任。另外，物业公司是小区的物业管理者，偿责任。另外，物业公司是小区的物业管理者，与高洪杰存在有偿的物业管理关系。其没有排除与高洪杰存在有偿的物业管理关系。其没有排除排水

50、管接满冰挂的隐患，应承担未尽管理义务的排水管接满冰挂的隐患，应承担未尽管理义务的相应责任。相应责任。 消费者辩称，没有证据证明太阳热水器漏水，消费者辩称，没有证据证明太阳热水器漏水，故不同意承担赔偿责任。故不同意承担赔偿责任。 评析评析 1、谁对冰挂的形成有过错？消费者？、谁对冰挂的形成有过错？消费者？ 2、谁对冰挂的清理有过错？、谁对冰挂的清理有过错？ ? ?北京市高级人民法院关于审理物业管理纠北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见试行纷案件的意见试行? ?第条的规定：第条的规定：物业管理区域内发生电梯事故，造成业为物业管理区域内发生电梯事故，造成业为人身或财产损害的，业主可以要求