XXXX邢台市安联·德国印象项目营销推广代理服务标书(1).pptx

《XXXX邢台市安联·德国印象项目营销推广代理服务标书(1).pptx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《XXXX邢台市安联·德国印象项目营销推广代理服务标书(1).pptx（74页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、4/22/2022-1-p 服务站简介服务站简介4/22/2022-2-p 近期主要相关政策列表近期主要相关政策列表4/22/2022-3-在全国经济快速复苏，居民住房问题已到刻不容缓的背景下，国家出台系列相关调控政策一方面能稳定民心，另一方亦想从政策层面引导房地产业进入健康发展轨道。2009年12月以来，全国共计出台22项政策调控房地产业，政策内容涉及房地产业开发与经营的各个环节以及现金流引导等，为05年以来国家调控房地产业最为全面的一年。销售环节：提高首付门槛、遏制投机、杜绝捂盘惜售1、首付利率提高，购房成本增加，大部分投资及炒房客将退出商品房市场2、10日内一次性公开所有房源的措施将杜绝

2、捂盘惜售、哄抬房价行为3、限购限贷政策亦压制大部分置业者的购房需求。信贷环节：严格执行差别化信贷机制1、异地限贷或禁贷给楼市交易以重创2、首付提高、利率上升以及三套限贷均将挤出多数购房者营销环节：禁止开盘前各种推广营销活动，增大回款难度p 政策解读政策解读4/22/2022-4-p 服务站简介服务站简介4/22/2022-5-新兴大街邢州路新华路京广线守敬路钢铁路中兴大街团结大街泉南大街泉北大街钢铁北路（中华大街至外环）的邢台西北区域是目前邢台大盘、高端楼盘聚集区，同样是竞争最残酷的区域，不论价位及项目的整体运作水平都代表了目前邢台的最高水平，目前该区域项目价位多在4000甚至以上城市核心区域

3、的旧村改造项目同时迸发，其最主要的影响在于对于商业格局的影响，大量的大型城市商业综合体更进一步巩固了中兴大街（冶金路顺德路段）邢台唯一商业中心的地位邢台西北区域是目前邢台大盘、高端楼盘聚集区，不论价位及项目的整体运作水平都代表了目前邢台的最高水平，目前该区域项目价位多在4000甚至以上同属大面积的城中村改造集中区，项目档次、价位参差不齐，但是从整体的超大规模的供给量上也对邢台整体房价有巨大影响，正是这两年桥东及北部区域的大供给量，分流了部分客户，对桥西房价的上涨速度也起到了一定抑制作用，目前价位多处于32004000左右p 邢台楼市目前的几个热点区域邢台楼市目前的几个热点区域4/22/2022

4、-6-现代城 麒麟湾世贸天街水榭翰城爱上城新华里188城市花园水印城金域首府第五大道国际新城天一城盛世公馆锋尚公寓阳光巴厘岛泉北泉上品家园三奕润城燕云台水岸蓝庭桥西区项目桥东区项目新兴大街邢州路新华路京广线守敬路钢铁路冶金路中兴大街团结大街泉南大街泉北大街4/22/2022-7-如上表所示，邢台市2010年城中村改造项目以桥西区为主，占总推出面积的75%建筑面积为108万平方米。此次统计只包含规划已审批与待审批项目16个碾子头、苗王庄、后炉子、百虎村、南大汪、冯家庄已有投资计划 4/22/2022-8-1、据统计，2010年上半年邢台在售或面市的住宅类楼盘将进50个，总建筑面积超过600万平米

5、，其中不含小产权、新民居等；这些面积会在未来三年内逐步投放到市场中，可见邢台目前的住宅市场竞争非常激烈；2、粗略估计，目前邢台已放开推向市场在售的住宅类楼盘建筑面积约140万平米（已售出面积未含在内），这是由于绝大部分楼盘均是部分部分推售；3、房管局2009年根据备案统计数字显示，2009年全年邢台商品房销售面积大约162万平米（含产权车库、储藏间等），但是仍有大量预售或延期备案面积无法统计在内； 备注：由于有一部分的小规模项目难以统计其具体的经济指标以及去化量数字，因此以下的供给和销售等统计按照主要代表性楼盘进行统计，这部分楼盘的供给和销售量占到了邢台市楼盘的绝大比例！详见以下统计数字！p

6、4/22/2022-9-1、存在较严重的项目扎堆情况，直接的项目对抗和竞争非常明显；2、从产品层面已逐渐上升到了拼营销、拼策略、拼服务的高层次水平；3、整个市场多点开发，已不再是几年前桥西独大的特征，桥东的开发量和开发水平在20092010年有了突飞猛进的提升，价格涨幅也有所提升；4、“乱”一方面源自于市场放量集中迸发，大批新项目上市，你方唱罢我登场，其次也是最主要原因开发商素质参差不齐导致项目水平参差不齐，部分小开发商由于资金压力增大，只能通过价格竞争取得短期内的回笼资金，这些都严重影响市场的正常发展，并且直接导致了部分购房客户对于房价下降的预期；5、以后将是规模开发的时代，大规模项目、资金

7、实力雄厚的开发商会逐步占据市场主导，由于政策对于预售条件的严格控制，小型开发商资金必然吃紧，从而难以保持工程进度，而这又进一步影响其销售进度，此恶性循环会导致小开发商逐渐退出市场竞争，从而市场会趋于良性的发展。竞争是目前邢台市场的主要基调而且会在未来较长一段时间内持续，但是从2010年邢台市区人口即将突破100万的趋势来看，大量需求仍然存在！p 4/22/2022-10-从数量看，桥西区共13个项目，19500套桥东区共7个项目，9000套供应总套数不低于28500套。（含已售出的部分）从项目属性看，目前邢台正处于“3年大变样”中最后一年，城市化进程加速，旧城改造与城中村改造项目较多，桥东有泉

8、北泉、城市花园，桥西有爱上城、水印城、上品家园、第五大道、现代城、三奕润城从供应户型看，两房面积以80-90为主，三房面积以100-120为主。4/22/2022-11-4/22/2022-12-从数量看，桥西区共13个项目，19500套；桥东区共7个项目，900套供应总套数不低于28500套。从项目属性看，目前邢台正处于“3年大变样”中最后一年，城市化进程加速，旧城改造与城中村改造项目较多，桥东有泉北泉、城市花园，桥西有爱上城、水印城、上品家园、第五大道、现代城、三奕润城从供应户型看，两房面积以80-90为主，三房面积以100-120为主。主要项目供应特征需求特征销售状况，桥东目前推出450

9、0套，销售3350桥西目前推出12500套，销售6550从比例看，桥东销售比例优于桥西；从数量看，桥西优于桥东4/22/2022-13-目前邢台楼市均价集中在30004000元/，个别品牌项目集中在4500左右。从价格层面上反映了邢台人的置业习惯，同时也反映出邢台楼市价值取向的盲目性。4/22/2022-14- 41.2%为国有企业，13.2%为集体企业，工作比较稳定，有一定经济基础；另外有23.7%的私营企业和6.1%的外资企业，此类人群的后期经济增长较快，潜力巨大。 这部分消费群体，对住所的环境、物业、配套，对房间的朝向、户型，对居住的舒适度、安全性都有要求。主力消费群为行政机关事业单位职

10、工、高级白领、私企业主、个体工商户、一部分相对收入较高的工薪阶层；4/22/2022-15-邢台人有较为明显的地域情结；对景观、户型设计以致周边环境的要求在不断提高，看重生活舒适度，这也是西北区域发展成为高端住宅区的一个重要原因；对户型面积的要求主要集中在80130平方米之间，户型结构上对紧凑型三室最倾向，对小高层、高层物业表现的的高层部分表现并不积极，尤其表现是绝大部分项目高层部分产品销售不畅，多层、花园洋房仍受欢迎；受到经济危机和房地产重度调控的影响，消费者对性价比和投资的安全性关注前所未有的增强，即开始更重视开发商的品牌，资金雄厚，手续正规，工程进度有保障的项目销售速度明显高于其他项目，

11、这注定未来的房地产市场是大开发商和大规模项目的天下；现住房有37.5%为35年房龄，3年以下房龄的占14.3%，58年房龄占26.8%，810年占13.4%，10年以上占8.0%。购房目的多为改善现有居住环境，其次是为子女等购房，少量投资性质。4/22/2022-16- 最畅销面积区间为105-130平米左右 最畅销户型结构是三室二厅一/二卫，其次是二室二厅一卫 南北通透，紧凑型布局，结构清晰 一梯三户的中户普遍销售难度增大 ，这部分户型需要在此后的产品 设计或价格体系中重点研究逐渐重视实用空间的设置：储物间和封闭工作阳台，尤其针对中小 户型而言这部分空间更为重要 4/22/2022-17-p

12、 服务站简介服务站简介4/22/2022-18-基础信息开发商：邢台凰家房地产开发有限公司地理位置：新八一路与太行路交叉口东北角占地面积：98亩建筑面积：17万平方米总户数：一期1480余户建筑形态：5栋5层多层，10栋18层高层项目动态：预售卡1万抵1万6、2万抵3万，全款9.7 折，50%首付9.9折4/22/2022-19-项目四至周边环境及配套邢化街以南新八一路以北太行路以东凰家胜利园以西成熟生活区域，周边各种配套均较为完备。4/22/2022-20-推售进度表7月度动态销售表4/22/2022-21-售楼部工程进展4/22/2022-22-户型鉴赏4/22/2022-23-基础信息开

13、发商：邢台天合房地产开发有限公司地理位置：团结西大街邢台县地税局对面占地面积：262亩建筑面积：50万平方米总户数：约2600户建筑形态：6栋5层多层，4栋10层小高层，11栋17层半高 层，4栋24-27层板塔项目动态：目前全款9.7折4/22/2022-24-项目四至西南北东4/22/2022-25-项目四至周边环境及配套泉北大街以南泉南大街以北钢铁路以东冶金路以西靠近万成新天地商圈，周边教育资源丰富，有军需、医专、金华、十二中等大中学校，同时距离医专第一附属医院仅5分钟车程，交通便利，道路畅通。4/22/2022-26-推售进度表7月度动态销售表4/22/2022-27-售楼部工程进展4

14、/22/2022-28-户型鉴赏4/22/2022-29-p 服务站简介服务站简介4/22/2022-30-p 4/22/2022-31-项目SWOT分析S 优势W 劣势O 机会T 威胁地理位置优越，消费者比较认可周边生活设施齐全开发商良好的行业口碑对开发商进驻邢台地产市场良好契机目前在建或在售楼盘众多政策方面存在不确定因素p 4/22/2022-32-项目SWOT分析S 优势W 劣势O 机会T 威胁地理位置优越，消费者比较认可周边生活设施齐全开发商良好的行业口碑对开发商进驻邢台地产市场良好契机消费者多处于观望状态政府加大出台对房地产市场发展的政策邢台目前在售楼盘项目众多4/22/2022-3

15、3-4/22/2022-34-前前 言言 随着邢台近几年来快速增长，邢台房地产业得到迅速增长。而消费者的日益成熟和购买力的日益成长，业主买楼也来越趋向于享受与投资，有利益点的承诺和购买心理的共鸣更能促成购买行为的发生，而品牌形象利益承诺成为消费者买房动机的主要因素之一壹壹抑制过快抑制过快增长增长限购令限购令房产税房产税 通货膨胀通货膨胀住房保障住房保障宏观调控宏观调控世博世博经济适用经济适用房房亚运会亚运会二次房贷二次房贷房价下跌房价下跌楼市调控楼市调控石油涨跌石油涨跌股市低迷股市低迷钢铁价格钢铁价格银行加息银行加息4/22/2022-37-右图为燕云台右图为燕云台 10 10月月 / 11/

16、 11月月 来电来访成交分析来电来访成交分析可以看出：可以看出：1111月来电来访均高于月来电来访均高于1010月，月，但成交比但成交比1010月份少月份少3434套；套；来访量仍远高于来电量。来访量仍远高于来电量。一组反差明显的销售数据一组反差明显的销售数据4/22/2022-39-信心受挫引起的观望信心受挫引起的观望4/22/2022-40-相比一线城市来说，邢台地产泡沫不十分明显，市场相相比一线城市来说，邢台地产泡沫不十分明显，市场相对一二线城市的降价滞销现象来说，还算比较乐观。对一二线城市的降价滞销现象来说，还算比较乐观。房地产开发商作为实体经济企业，房地产开发商作为实体经济企业，要做

17、最好的准备和最坏的打算。要做最好的准备和最坏的打算。4/22/2022-41-二一年市场预测二一年市场预测贰贰4/22/2022-42-政府加大出台限制房地产市场发展政策政府加大出台限制房地产市场发展政策消费者依然有一定数量抱观望状态消费者依然有一定数量抱观望状态大的宏观形势存在较多不确定性。大的宏观形势存在较多不确定性。4/22/2022-43-4/22/2022-44- 针对邢台出台三年大变样政策所影响，明年将会有针对邢台出台三年大变样政策所影响，明年将会有更多楼盘推出市场更多楼盘推出市场 迫于资金链压力，促销和非常规手段在所难免。迫于资金链压力，促销和非常规手段在所难免。刚性需求、理性消

18、费刚性需求、理性消费更加成为购房主体。更加成为购房主体。高性价比、差异化产品高性价比、差异化产品必定更受追捧。必定更受追捧。p 2011年市场预测年市场预测4/22/2022-45-20112011年我们做什么年我们做什么?给予受众信心给予受众信心推出差异化产品推出差异化产品4/22/2022-47-如何给予受众信心如何给予受众信心叁叁A A4/22/2022-48-信心来源信心来源经济形势好转经济形势好转政府政策保障政府政策保障行业政策保障行业政策保障工程进度保障工程进度保障销售投资保障销售投资保障品牌信誉保障品牌信誉保障产品品质保障产品品质保障不可控不可控不可控不可控有可操作性有可操作性可

19、把握可把握可操作可操作可提升可提升可推广可推广可控可控p 如何给与受众信心如何给与受众信心4/22/2022-49-工程进度保障工程进度保障保障施工进度，并及时告知受众群体，保障施工进度，并及时告知受众群体，在此特殊时期能使业主对项目更有信心，在此特殊时期能使业主对项目更有信心，规避不良口碑传播。规避不良口碑传播。A Ap 如何给与受众信心如何给与受众信心4/22/2022-50-销售投资保障销售投资保障 针对刚性需求和改善性需求人群以德国印象为主思针对刚性需求和改善性需求人群以德国印象为主思路，以舒适，异国情调为内涵，并以优越的地段和完善路，以舒适，异国情调为内涵，并以优越的地段和完善的生活

20、设施为卖点等方式吸引消费者。的生活设施为卖点等方式吸引消费者。 而针对投机性炒房客，我们可以以开发商卓越的品而针对投机性炒房客，我们可以以开发商卓越的品质，以及优越的地理和稀缺性打动消费者质，以及优越的地理和稀缺性打动消费者B Bp 如何给与受众信心如何给与受众信心4/22/2022-51-品牌信誉保障品牌信誉保障开发商卓越的开发理念，良好的口碑，以及优质品质服开发商卓越的开发理念，良好的口碑，以及优质品质服务务C Cp 如何给与受众信心如何给与受众信心4/22/2022-52-产品品质保障产品品质保障价格和产品永远是决定销售的重要因素。价格和产品永远是决定销售的重要因素。广告及软文力度应着重

21、于此。广告及软文力度应着重于此。D Dp 如何给与受众信心如何给与受众信心4/22/2022-53-推出差异化产品推出差异化产品叁叁B B4/22/2022-54-利益点利益点区位区位建筑建筑园林园林户型户型服务服务择机推出择机推出二居二居 / / 三居三居 / / 四居四居LOFTLOFT情花洋房情花洋房复式复式20余个主题景观组团余个主题景观组团开发商卓越的服务品质开发商卓越的服务品质p 推出差异化产品推出差异化产品4/22/2022-55-得出项目推广核心利益点地段价值异域化生活品质得出推广中应表达的项目气质前瞻性的国际化的p 推出差异化产品推出差异化产品4/22/2022-56-推广定

22、位异域格调 尊享生活-58-推广定位推广定位4/22/2022成熟的地理位置完善的配套生活设施五大公园高品质管家式服务20余个主题景观组团上层人士的核心生活圈p 推出差异化产品推出差异化产品推广定位推广定位成熟的地理位置成熟的地理位置作为邢台最高端的物业服务标准，作为邢台最高端的物业服务标准，在八年年末推广中，在八年年末推广中，关于此卖点推广一直停留于概念阶段。关于此卖点推广一直停留于概念阶段。九年对市场告知具体能提供的服务内容。九年对市场告知具体能提供的服务内容。A Ap 推出差异化产品推出差异化产品卓越的地理位置卓越的地理位置4/22/2022-59-神态环境神态环境第一生活空间之外的品质

23、生活基础。第一生活空间之外的品质生活基础。也是区别于其它项目的重要标志。也是区别于其它项目的重要标志。配合景观示范区推出。配合景观示范区推出。B Bp 推出差异化产品推出差异化产品生态环境生态环境4/22/2022-60-2020余个主题景观组团余个主题景观组团20余个主题景观组团，包含水系、花园、小林、亭台、健身器材、儿童游余个主题景观组团，包含水系、花园、小林、亭台、健身器材、儿童游玩、运动广场等元素汇集其中，以人性化、互动性为设计理念，设置休憩、玩、运动广场等元素汇集其中，以人性化、互动性为设计理念，设置休憩、观花、戏水、游戏、健身等等环节，适合各类型人群的生活喜好。观花、戏水、游戏、健

24、身等等环节，适合各类型人群的生活喜好。C Cp 推出差异化产品推出差异化产品景观景观4/22/2022-61-开发商成熟的物业管理开发商成熟的物业管理D Dp 推出差异化产品推出差异化产品物业物业4/22/2022-62-生活价值生活价值德国印象德国印象E Ep 推出差异化产品推出差异化产品生活价值生活价值4/22/2022-63-给予信心给予信心 - - 三阶段细解三阶段细解4/22/2022-64-右图为燕云台与阳光巴厘岛右图为燕云台与阳光巴厘岛 11 11月月 广告效果反馈来电来访成交分析广告效果反馈来电来访成交分析结论：与之前分析一样，本案由于邢台城市规模、地理结论：与之前分析一样，本

25、案由于邢台城市规模、地理位置的关系，朋介及路过的有效来访必定大于纸媒，而位置的关系，朋介及路过的有效来访必定大于纸媒，而新产品通过纸媒发布可带来有效来电。新产品通过纸媒发布可带来有效来电。烟云台烟云台阳光巴厘岛阳光巴厘岛p 如何给与受众信心如何给与受众信心4/22/2022-65-针对朋介针对朋介更好的老带新优惠政策更好的老带新优惠政策更多地组织业主活动更多地组织业主活动更高地提升老业主对项目的信心更高地提升老业主对项目的信心针对路过针对路过更美的售楼处景观更美的售楼处景观更强的围挡宣传内容更强的围挡宣传内容更奇的售楼处活动更奇的售楼处活动针对牛报针对牛报更实的产品广告信息发布更实的产品广告信

26、息发布更广的软性宣传内容更广的软性宣传内容更准的投放时机更准的投放时机p 如何给与受众信心如何给与受众信心4/22/2022-66-给予信心给予信心 - - 三阶段细解三阶段细解九更方针九更方针更好更好更多更多更高更高更美更美更强更强更奇更奇更实更实更广更广更准更准活动线活动线 现场线现场线 广告线广告线p 如何给与受众信心如何给与受众信心4/22/2022-67-上半年上半年减少硬广推出减少硬广推出以活动软文为主以活动软文为主观察市场观察市场20102010年推广思路年推广思路下半年下半年形势好转形势好转下半年下半年形势恶化形势恶化加大硬广力度加大硬广力度开放复式样板间开放复式样板间组织业主

27、活动组织业主活动继续收缩硬广继续收缩硬广加大软宣力度加大软宣力度促进行业联盟促进行业联盟加大活现场动力度加大活现场动力度提出新的老带新政策提出新的老带新政策p 如何给与受众信心如何给与受众信心三阶段细解三阶段细解4/22/2022-68-关键词关键词引导舆论引导舆论 实景营销实景营销p 如何给与受众信心如何给与受众信心三阶段细解三阶段细解提升项目形象，以绝对差异化产品拉大与其他项目的区别提升项目形象，以绝对差异化产品拉大与其他项目的区别详细卖点告知，以高性价比促进客群的购买信心详细卖点告知，以高性价比促进客群的购买信心LOFTLOFT第三阶段第三阶段C C关键词关键词卖点冲击卖点冲击 差异化营销差异化营销p 如何给与受众信心如何给与受众信心三阶段细解三阶段细解p 广告语点评广告语点评4/22/2022-72-p 硬广作品探讨硬广作品探讨4/22/2022-73-4/22/2022-74-