XX小区前期物业管理投标书.docx

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1、御景苑小区前期物业管理投标书连云港万山物业管理有限公司二OO八年五月十九日我们的服务理念居民满意 我们满意！投 标 书 目 录一、公司简介二、投标书三、授权委托书四、人员配备、培训管理五、 服务标准六、内部管理七、物资装备八、各项规章制度九、物业管理经营成本的测算十、附件1、公司营业执照2、公司资质证书3、项目责任人资格证书一、企业简介第一节、企业基本情况连云港万山物业管理有限公司成立于2002年，系有限责任公司，注册资本50万元，主要经营：物业管理等，线有各类中、高级工程技术管理人员20人，连云港华阳物业管理公司自成立以来，始终把“业主至上、服务第一”作为公司经营信念，坚持发扬“重合同守信誉

2、，保优质、创品牌”的企业精神，坚持经济效益和社会效益并举的企业方针，坚持把做优，做新、做强作为企业发展的战略来考虑。公司严格执行国家有关行业规定，遵纪守法，把企业信誉视为企业的生命，公司成立以来的投诉绿为零。通过公司全体员工不懈努力，公司的诚信度、美誉度受到社会的广泛赞誉。连云港万山物业管理公司所取得的成就和荣誉，已经成为过去，我们决心戒骄戒躁，勇于开拓，奋力拼搏，积极为社会提供更加优质的服务，把企业做优，回报社会，回报港城人民。公司通过数年的努力和品牌的精心打造，在连云港市物业管理行业界已享有了一定的声誉。公司在物业管理探索与实践过程中注重经验的总结和理论的提升，为推动连云港市物业管理行业进

3、步作出了积极的贡献。一、企业管理模式 连云港万山物业管理有限公司是一家专业从事物业管理工作，经验丰富具备三级物业管理企业资质的公司。公司建立现代企业制度，以市场运作为核心，以物业管理法规为准绳，采用专业化、一体化、科学化、职业化的管理运作模式，对所托管的物业进行精细化管理。公司实行董事会领导下的总经理负责制，决策层将“企业对业主负责、对社会负责”作为职业准则，寻求“社会效益、企业效益”双赢的执业业绩。 二零零八年五月十九日二、投 标 书 连云港御景房地产开发有限公司 ： 1. 在考察了物业现场和研究了上述项目的投标人须知、合同条款、技术规格、图纸等后，我方愿以人民币 肆拾贰万零玖佰陆拾元整（大

4、写）（RMB420960 元）的总价或上述招标文件确定（算术上的核实与改正后）的另一金额，按招标文件的要求，承担上述项目的全部物业管理工作。 2. 如果贵方接受我方投标，我方保证在接到项目命令后 15 天介入，并在招标文件规定的期限内完成合同规定的全部工作。 3. 我方同意在从规定的递交标书截止之日起 45 天内遵守本投标。在该期限满期之前，本投标对我方始终有约束力，并可随时被接受。 4.在正式合同协议制定和签署之前，本投标书连同贵方的中标通知书成为约束贵、我双方的合同。 5.我方理解，贵方不一定接受最低报价的投标或其他任何你们可能收到的投标。 投标人（盖法人章）： 法定代表人（盖章或签字）：

5、 委托代理人（盖章或签字）： 三、授 权 委 托 书本授权委托书声明： 邵明银 系 连云港万山物业管理有限公司 法定代表人，现授权委托 谭新玲为我的代理人，以我的名义参加项目前期物业管理招标活动，授权委托人所签署的一切文件和处理与之有关的一切事务，我均予以承认。代理权限的有效期为本委托书签字之日起至招标工作结束止。代理人无转委权，特此委托。代理人：谭新玲性别： 女 年龄： 49 单位：(盖章)物业管理公司部门： 管理处 职务：经理 投标人：（盖法人章）法定代表人： 日期：2008年5月19日四、人员配备、培训和管理一、组织架构、人员配备管理处主任1人行政财务部工程部安保部 部环境服务部主管0人

6、会计1人维修1人人主管1人队长1人保安5人主管0人保洁员2人绿化员1人本项目的技术装备表序号装备名称单位数量备注1电脑(含打印机) 套12对讲机套33办公桌椅套84文件柜套45沙发套16保险柜只17饮水机只38管道疏通机套19剪草机套110电焊机套111值班岗亭个112五金工具套113强光电筒只214巡逻灯只215干粉灭火器只416普通灭火器只50五、服务标准1、值守有完善的值班制度和交接班制度；工作记录。2、服务时限急修服务15分种到位，8小时内修复，若不能，要有紧急处理措施，并对业主（使用人）做出合理解释，做出限时承诺。小修2日内修复，特殊情况必须作出说明和限时承诺。服务时限不得以节假日和

7、休息时间拖延。（居民预约、雨天筑漏可不受2日限制）3、油漆粉饰木门窗、百叶门窗、封檐板、木栏杆等油漆起皮、剥落或更换的新木件应油饰，5年油饰1次；钢门窗、铁皮雨水斗、落水管、铁皮屋面、钢屋架及支撑或其他各类构件（铁栅栏、铁栏杆铁门）其油漆起皮、剥落或铁件锈蚀应除锈、刷防锈涂料后再油饰，铸铁污水管、水管、煤气管在刷防锈漆后应刷两道银粉，上述部件应3年油饰1次；楼梯间、共用走廊的室内墙面每5年应粉刷1次。4、给水设施饮用水水池（箱）半年消毒1次，操作人员具有相应操作资格，按照程序操作，清洗时无二次污染，有严密的管理措施；水质每3个月化验1次，有供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证，保持箱

8、体完好，池体内清洁，没有对水质构成污染的因素，保持水池（箱）结构完好，无渗漏，表面和支架不锈蚀，漆膜脱落处及时修补。每月检查保养2次水箱入孔、进水管、溢水管、泄水管、水位计、液位传感器、浮球阀和各类闸门；冬季水箱有可靠的保温措施，且不得对水质产生污染。保持泵房清洁卫生，良好的通风、照明和采暖，地面排水畅通，每3个月（结合清洗水池）清洗1次泵房；水泵运行正常，每2小时巡查泵房1次，以防低位水池液压阀（浮球阀）失灵，各种仪表指示稳定正常，阀门开关灵活，发现滴漏及时维修；消防泵、喷淋泵、污水泵等不经常启动的水泵，每月启动1次，保持水泵能正常运行，每月检查检查1次消防泵及管道阀门，使之处于完好和正常开

9、启状态；水泵运转部件经常加油，保持润滑灵活；每年对水泵机组清洁保养一次；泵房内设备2年后，每年更新各种标志一次；每日填写水泵运行记录，建档备查；每年对共用明装给水管道进行1次全面检查维修，中修更新改造后的电梯应有质量验收证明；更改部分须有变更设计的证明文件；小区如有共用空调系统应承担系统及配套设施的操作，应保持设备完好。5、排水设施化粪池每年清理2次，每季巡查1次。出入口畅通，井内无积物浮于面上，池盖无污渍，污物，清理后及时清洁现场;楼面落水管落水口等保持完好，开裂、破损等及时更换，定期检查，每3年全面更换1次；每周清扫1次以上排水明沟内的泥沙，纸屑等垃圾，拔出沟内生长的杂草；达到目视基本干净

10、无污渍，无杂草，排谁通畅，无积水，臭味。每2个月对地下管井清理1次，捞起井内泥沙和悬浮物；每季度对地下管井彻底疏通1次，清理结束地面冲洗干净。清理时地面竖警示牌，必要时加护栏。清理后达到目视管道内壁无黏附物，井底无积淀物，水面无漂浮物，水流通畅，井盖上无污渍，污物。6、供配电系统建立和完善有关规章制度，包括电气设备运行操作规程、安全操作规程、事故处理规程、巡视检查制度、维护制度、安全及交接班制度；值班人员具备变配电运行知识和技能，具备上岗资格，持有上岗证书；保持配电房清洁卫生，每周清扫地面及擦拭配电柜表面，要求地面干燥无积灰，配电柜表面无污渍；每日检查变压器电压、电流互感器、断路器、隔离开关、

11、高压熔断器及避雷器、配电箱、导线等供配电系统的运行状况，并定时抄表做好记录，出现异常及时处理；每年委托专业单位对变压器、高压开关柜进行1次测试、试验等项目的维修保养；每年对变压器外部、低压配电柜进行2次清洁保养；保证正常电力供应，限电、停电按规定时间通知业主（使用人）；每年检测1次保安接地电阻；每年检测1次配电房主要电器设备的绝缘强度；每年检测2次配电房内消防器材，保持消防器材完好；妥善保管高压操作工具，并每年送供电部门检测1次；潮湿天气时，采用安全有效措施，保持配电房内主要电器设备干燥；每月检测1次配电房内有无蛙、鼠、蚁等虫害，如发现马上采取措施杜绝；每日填写运行记录，建档备查。7、弱电系统

12、操作人员受过专业培训，持证上岗；工作时认真负责，精神集中，对异常情况能及时识别；发现异常，及时处理；有切实可行的维修保养计划；保养、检修及时；对相关设备、设施定期进行调试，使系统处于最佳工作状态；工作、维修、养护有记录，特殊系统、设备的进入经过授权，密码有有效保护；分系统定时检查和记录各部分、各监控点的工作及运行状态，定期对各类信息、数据进行统计分析，形成日、月报表。8、共用楼道保洁、共用卫生间保洁每日打扫1次各楼层通道和楼梯台阶，每日清洁一次楼梯扶手；每周擦抹1次各层和通道的防火门、消防栓、玻璃箱内侧、灯具、墙面、地脚线、指示牌等公共设施；每季度楼梯间墙面除尘1次；每季度擦1次楼梯道共用门窗

13、玻璃；无垃圾、杂物、无明显污迹，无乱堆乱放，无乱贴乱划，无擅自占用现象，目视基本干净；梯间顶面无明显蜘蛛网、灰尘；外墙玻璃无积灰。每日早、中、晚对共用卫生间清洁3次，保洁时悬挂醒目标志；（清洁内容包括：通风换气；冲洗烟灰缸、洁具；清扫地面垃圾、清倒垃圾篓垃圾、换新的垃圾袋；清洗大小便器；用拖把拖干净地面；喷洒空气清新剂或香水，小便器内放置香球等）;每日早上用玻璃清洁工具清洁共用卫生间的玻璃镜；每周1次用毛巾擦灯具；每月2次对共用卫生间进行消杀，发现墙壁有字及时清洁。室内无异味、臭味，地面无烟头、纸屑、污渍、积水，天花板、墙面无灰尘、蜘蛛网、墙壁干净，便器洁净无黄渍。9、停车场、共用车库或车棚维

14、护、保洁每日清扫1次车库的纸屑和垃圾；每日用拖把拖1次场地；每日将墙面及箱柜上的灰尘掸掉，用湿布擦拭1次用湿布擦拭干净；及时清除地下室进出口的垃圾；发现油迹、污迹、锈迹，应及时擦洗干净；每周打开地下室、车库的集水坑和排水沟盖板彻底疏通冲刷1次；每周擦洗1次门窗、消防栓、指示牌、指示灯、车位档、防火门等公共设施；每月进行1次地下室管线；每月进行2次地下室消杀工作。地面无明显垃圾、果皮、纸屑、无积水、无明显灰尘、无油迹、无污迹和杂物；无异味、空气流通；管道标识清楚、油漆鲜亮，无脱落、无锈迹；标志、指示牌等公共设施无明显灰尘；墙面管线无污迹、无灰尘。加强道路维修与养护，制定详细计划，按合同约定实施；

15、建立报修渠道，并有巡查制度，专人负责，及时修补。停车场、棚、房完好无损，有大、中、小修计划。停车场、棚、房内照明设施完好，通道畅通，配备必要的消防设施，符合停车场规范要求，便于管理和车主停放车辆。10、道路保洁每日对道路、两侧人行道清扫3遍，白天专人不间断的循环保洁，保洁人员往返一周时间不超过40分钟；旱季每周冲洗一次路面，雨季每月冲洗一次，夏季每日洒水1次，目视道路、人行道干净无浮尘、无杂物、无油污、无积水、积雪，污渍、泥沙；每200m2痰迹控制在1个以内；每100 m2内烟头、纸屑平均不超过两个，无直径1厘米以上的石子；地面垃圾滞留时间不能超过40分钟；雨雪天气及时清扫路面，确保无积水、积

16、雪；每月清洁2次，目视灯具无灰尘，灯具内无蚊虫，灯盖、灯罩、灯座明亮清洁。11、标识、宣传牌、信报箱保洁标识、宣传牌每日擦拭1次，雕塑每周擦拭1次。清洁后检查无污渍、无积灰，不损伤被清洁物；每天擦拭1次业主（使用人）信报箱，干净无灰尘、无污迹。12、绿化带保洁每日清扫2次绿化带、草地上的垃圾，拣干净草地、绿化带上的烟头、棉签等小杂物，秋冬季节或落叶较多季节增加清洁次数，花坛表面洁净无污渍，外观整洁，绿化带每100 m2烟头不超过3个，座椅无积灰，地面垃圾滞留地面不超过40分钟。13、门卫、岗亭保洁监控探头保洁门卫、岗亭每日清洁2次，内外地面拖洗干净，擦洗干净内外门窗玻璃、窗台及其他台面；室内外

17、墙面每月清洁2次，发现不卫生随时处理，保持墙、地面干净、光亮、整洁，工、器具排放整齐有序；监控探头每周擦拭1次，镜头用专用纸，探头外表用微湿的毛巾；擦拭不得刮伤镜片，清洁后镜头光亮洁净，探头外表干净无灰尘。14、垃圾桶、果皮箱垃圾桶、果皮箱每日清运2次；每日抹布抹1次；每2周清洗1次，清洗工作在夜间集中在指定场地进行；垃圾桶、果皮箱周围地面无散落垃圾、无污水、无明显污迹；垃圾桶、果皮箱无明显污迹、油污；经常喷洒药水，防止发生虫害。15、垃圾收集与处理每日上门收集生活垃圾2次，垃圾日产日清；垃圾运送人员巡回收取垃圾桶内垃圾，保证垃圾桶内呈半空状态，方便业主（使用人）使用、回收垃圾桶垃圾后重新铺好

18、新的垃圾袋，铺垃圾袋时将垃圾袋口完全张开，袋口反卷5cm拆贴在垃圾箱外沿，再盖好垃圾桶盖；垃圾分类收集，对于可回收物资应当回收利用；对有毒物质分离特殊处理；建筑垃圾定点堆放；废弃涂料、油漆等流质性垃圾在运送途中注意容器的封闭，防止溢流污染路面；垃圾在运送途中应加以遮挡，防止垃圾掉落或飞扬引起二次污染；运送垃圾避开人流高峰，不可使用客用电梯运送垃圾；垃圾收集车表面洁净、外观光亮，无突出噪音，无污染，全封闭，无垃圾外溢、气味四散、垃圾撒落。16、卫生消杀夏季等蚊、蝇、孳生季节每月消杀1次，其他根据季节和当地情况制定具体计划；灭鼠：每季进行1次；确保操作人员和业主（使用人）安全，有切实可行措施 ，干

19、扰业主（使用人）正常生活，检查仓库、地下室，目视无明显蚊虫在飞；检查办公室、食堂，目视无苍蝇在飞；抽查楼道、业主（使用人）家无明显鼠迹，用布粉法检查老鼠密度，不超过1%。17、草坪草坪斑秃不明显，成活率在95%以上，生长茂盛；整块草地没有已开花杂草，整块草地没有明显阔叶杂草；无大面积病虫害，并能及时防治；绿期250日以上，草坪平整或坡度平缓，留茬高度控制在60mm以下；绿地基本整洁，无明显的堆物堆料、搭棚、侵占等现象；无较严重人为破坏，无绿化生产垃圾，对人为损坏和违法行为能及时处理；根据草坪种类、季节、生长周期、天气、土质等情况实施淋水、施肥、修剪和灭虫。18、园林树木生长长势强，生长与该树种

20、、该树木的平均生长量；树木树冠基本完整，有，一定绿化效果，没有死树和明显枯枝死杈。树干无明显的机械损伤，叶色基本正常，严重黄叶、焦叶、卷叶以及有虫屎、虫网、积尘叶的蛀树在5%以下；乔木根部无10cm高以上荫栗枝，无过长杂草、杂物。无明显缺株；管理期间树木基本未出现钉栓、捆绑现象。绿篱生长造型基本正常，整形修整表面和棱角基本划齐，叶色基本正常，无明显的死株，有虫株率在2%以下。被啃咬的叶片最严重的每株在5%以下，无蛀虫害虫的活卵、活虫；介壳虫危害不明显。19、花坛花卉长势良好，体现花坛设计要求，造型优美；在花坛开花期间，每周剪残枝、花5-7次，保持清晰的图案和适宜的高度；宿根花卉管理及时，花期长

21、，花色正，缺株率在8%以下；有轻微病虫害及人为损害，处理后对花卉生长影响很小，泥面不开裂，花木不缺水枯萎现象；叶色、大小正常，无非常落叶、黄叶；株型丰满、整齐、姿态匀称优美。20、假山、亭、廊、雕塑等建筑小品每月清洁1次，细致、认真、全面的检查1册，主要检查山石之间是否牢固；每日巡视1次，需要刷白或刷油漆的部位每1年粉刷1次，大理石雕塑每月擦洗1次，保持清洁卫生。六、 内部管理一、 人员配备1、要求具备良好的政治思想素质，讲求社会公德和职业道德；热爱物业管理工作，追求卓越，勇于创新，勤奋敬业，具有奉献精神：有一定的社会经验和工作能力：管理处主任、主任助理大学本科毕业，持物业管理资格上岗证；管理

22、人员中专学历以上；工程技术人员持劳动部门统一颁发的资格上岗证：护卫人员以退伍军人为骨干。身体条件达标。2、岗位设置(1)决策层：1人管理处主任(2)管理层：3人安全护卫队长(1人)，工程设备主管(1人)、行政财务(1人)(3)操作层：9人安全护卫员(5人)、设备管修人员（1人）、保洁员(2人)、绿化工(1人)3、招聘主要骨干由万山物业管理有限公司派出，其他员工公开招聘(须办理严格的入职担保手续)，试用期为3个月，试用期满，视工作能力、工作表现确定是否转正。二、 管理机制(一)管理原则近几年来，万山物业之所以取得了超规模发展的骄人业绩，管理创新是其中的原动力之一，而人事管理则是其核心部分。公司在

23、员工录用考核、晋升淘汰等方面已建立了一整套高效运作的体系。竞争上岗机制 建立“岗位能上能下、人员能进能出、工资能高能低”的竞争上岗机制。管理人员实行竞争上岗、优胜劣汰，能者上、平者让、庸者下，创造平等竞争的良性环境，促进人才的脱颖而出。激励机制在御景苑小区的人事管理中，我们将一如既往地以员工的需要、行为、动机、目的作为确定激励机制的根本，充分发挥人的积极性、创造性、能动性。根据员工的服务态度、质量意识、工作技能、工作绩效确定物质奖励和精神奖励的标准。以物质奖励调动员工的积极性，降低劳动成本，改善服务质量，提高管理水平：以精神奖励使员工树立正确的人生观、价值观，通过精神奖励对员工的行为方式和价值

24、观念给予充分的肯定、认可和赞赏，以此激发员的精神动力。实施全员量化考核制对每位员工的工作进行量化考核记分，考核人每月对员工的上月工作实绩，按量化标准进行考核。考核实行百分制按实际分数比例与工资挂钩。各类考核要求有检查、有记录、有结果、有存档。实行首数晋升和尾数淘汰制年终，公司将根据员工全年工作实绩考核分数，实行首数5%加薪或工资晋级，尾数5降职或淘汰，以增加员工职业危机感，强化员工竞争意识。 (二)录用与考核 1、录用要求 根据御景苑小区的运作特点，我们将确定御景苑小区人员录用的四个硬性指标： (1) 知识层次：为符御景苑小区高品质物业管理的要求，管理层及技术人员必须100大专以上文化程度，持

25、证上岗，一专多能，一岗多队；操作人员100高中以上文化程度；安全护卫员以退伍军人为主，确保队伍素质。 (2) 职业技能：所有管理层人员除通过正常的笔试、面试、心理测评，成绩合格者予以录用，作业人员全部通过技能考核。 (3) 年龄结构：管理决策层人员30-45岁；管理层人员25-40岁：保安员20-28岁：其他操作人员2040岁； (4) 工作经验：所有人员必须具有与其岗位相关的工作经验。三、安全管理 1、人员组织专职安全护卫人员，身体健康，责任心强，工作认真负责；接受过相关的安全护卫知识与技能岗位培训，能胜任小区安全护卫工作，对小区日常规护卫事项作出正确反应，并定期进行安全防范学习，增强安全防

26、范能力；思想品质好，作风正派，热爱安全护卫工作，无犯罪记录；当班时应佩戴明显标志，穿戴统一制服，制服干净、整齐，配备对讲装置和其他配备的安全护卫工具；交接班制度完善，并有工作及交接班记录。2、门卫主出入口24小时有人值班看守，次出入口每日6:00-24:00有1人值守；按照委托合同要求进行进出车辆管理体制；访客登记，谢绝业主拒绝访问人员和未经业主委员会批准的商贩入内，大件物品搬出实行登记、实施交通指挥与疏导等工作。3、巡逻白天巡逻次数不少于6次，夜间巡逻次数不少于8次，重点部位、重点时间以及特殊情况加强巡逻；及时发现和处理不安全隐患；接受业主（使用人）投诉和求助，回答用户的询问；在遇到突发事件

27、时，及时报告警方与管理处，必要时采取正当防卫，防止事态扩大，协助保护现场和证据；安全巡逻有记录有检查。4、交通、车辆管理有较为完善的车辆管理制度；小区设置明显的交通标志；维持交通秩序，发现车辆未上锁及乱停乱放进行忠告或纠正，发现偷盗车辆、破坏交通设施等现象及时制止；设置露天停车场经过业主委员会批准并经过公安交管部门审批，符合规划要求。5、消防管理有健全的消防管理制度，建立消防责任制。消防设施有明显标志，定期对消防进行巡视、检查和维护。定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能。四、装饰装修管理服务有健全的装修管理服务制度。查验业主装修方案，与业主、施工单位签定装修管理协议，告知业主装修注意

28、事项。装修期间，对装修现场进行巡视与检查，严格治安、消防和房屋安全管理；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理，调解因装修引发的邻里纠纷。业主装修结束后，应进行检查。对违反装修协议的要进行处理，问题严重的报行政管理部门处理；及时清运装修垃圾，集中堆放时间不得超过2天。七、 物资装备计划及开办费一、办公文体用具类序号名称序号名称序号名称1办公桌椅5数码照相机9文件柜2电脑6电话10标识一批3打印机7复印机4传真机8员工服装二、维修机具用具类序号名称序号名称序号名称1铝合金人字梯4水工工具7应急灯2冲击钻5管道疏通工具3电工工具6木工工具三、清洁绿化类序号名称序号名称序号名称1吸尘器4高压喷

29、雾机7手推垃圾车2清洁工具5手动喷雾器3绿化工具6大垃圾桶四、安全、交通、消防类序号名称序号名称序号名称1对讲机4钢盔7消防斧、消防桶2橡皮警棍5消防靴8消防用具箱3电警棍6强光电筒9消防服八、各项规章制度住宅装修管理公约为确保住宅小区业主的根本利益，并对装修施工队伍有序管理，特制定本规定。一、任何施工队进人本小区施工，都要接受资质审查，提供：1连云港市室内装饰企业营业执照；2连云港市建设局发执业许可证；3连云港市装修企业资质等级证书；4法人企业技术状况情况表。同时，要接受管理处对其进行的小区装修基本要求、行为规范、注意事项和违规处罚等方面的培训和管理。二、本小区内装修队实行凭装修施工许可证进

30、场和施工人员凭出人证进出制度。各施工队还必须加强内部管理，不得使用三无人员，政府要求需持证上岗的技术工种工人要证件齐全。三、装修施工时间：每天施工时间为8:0012:00，14:0018:00。超时施工，管理处有权责令停工，扣留或没收工具；如需延长施工工期必须向管理处申报。四、施工队在取得进人本小区施工资格并在接到工程后需办理如下手续：1交纳施工押金，按施工人数乘以1000元计收；2交纳施工管理费，按施工人员每人每天5元计收；3办理装修施工许可证，每人交纳工本费20元；4办理施工人员出人证，每位施工人员需交一寸免冠相片两张；办理一个交纳工本费 10元。五、施工人员只能在“装修施工许可证”指定的

31、现场作业，不得乱窜现场地，违者每人每次扣违约金100元；更不得私下再接工程而不办手续，违者除补交有关费用外，每队每次扣违约金1000元。六、施工过程中要注意垃圾袋装清运，每天垃圾应按指定地方放置并当天清运，楼梯、过道、天台丸道路及其他公共地方不得作为加工、堆放材料和垃圾的地方，不得损坏公用设备、设施，保持公用地面、墙壁完好和整洁。七、施工队应绝对按连云港市住宅装修管理规定、新港国际风和日丽装修管理规定执行。八、施工后施工队和业主共同向管理处申请验收时交回进场“装修施工许可证”和“出人证”，如丢失“装修施工许可证”扣违约金500元，丢失“出人证”者每证扣违约金100元。九、每项工程验收后，经1个

32、月再复验，确定无质量问题和其他违章现象时，可退回施工押金。物品搬进（出）管理规定一、目的。本规定旨在加强、规范物品搬进（出）管理。有效控制偷盗等治安案件。维护区内居民及商家、单位利益。二、申报制。住宅区住户及商家、单位凡有物品搬出本区，须事先向管理处管理中心申报，管理中心应及时通知公共事务助理，并向其它部门传达，并保证在搬进（出）物品时提供方便。三、盘查制。管理处治安队人员均有责任对所有物品搬进（出）进行盘查；发现可疑情况及时处理，并在有需要时联系治安大队支援；本区出人口岗亭值勤治安员须密切注意进出车辆及人员，发现可疑情况及时进行检查、处理。四、应急处理。区内发现有关可疑情况并且当事人逃脱时，

33、应立即以对讲机、电话等迅速与出人口岗亭及执勤治安队员联系，报告有关特征并请示截停，有关人员接到截停请示时须及时反应并予截停、盘查。五、案件处理。经盘查发现有违法现象时，须及时移交派出所处理。六、登记。发现可疑情况，及时向治安大队长汇报，治安大队长应准确及时记录在案，做到凡事有案可查；记录时间、地点、人、事等要素齐全。管理处交通、车辆管理员岗位职责 为了维护本区交通秩序，发挥交通管理员的积极作用，使车辆管理规范化，特制订交通管理员职责：一、住宅区交通、车辆管理员在保安部主管的直接领导下，对小区交通安全、停车场行使管理权。二、上班时间必须着装整洁，佩带标志，上岗姿态端正。对待车主、住户热情有礼，保

34、持严谨的一丝不苟的工作作风。认真做好上岗记录，不在岗位上聊天、会客、做私活。三、在多层停车场的值班保安员，要认真做好交接班时车辆查对记录，不定时轮流巡逻，发现可疑情况立即与治安办值班人员联系并一起调查处理。四、凡入小区的机动车辆，一律发给司机“进出卡”并登记，出小区时即收“进出卡”，核对无误后放行。当住户搬家或搬贵重、大件物品离开小区时，没有管理处签发的放行条，不予放行。五、负责摩托车和自行车的值班保安员，凡进入保管库的摩托车、自行车，一律按固定车位停放，并发给与该位相应的停车卡，车主取车时保管员即收“停车卡”。六、当班巡逻时要注意巡查车辆停放情况，检查车辆装备配件及车厢内存放物资，发现可疑或

35、有安全漏洞及时采取有效措施立即通知车主，同时报告治安办进行处理。七、严格照章办事，若发现车主未锁车门时，要及时通知车主，不得随便翻动车内一切物品，违者除处以罚款外立即辞退。八、负责摩托车、自行车的保安若发现车牌号与停车位号码不相符者，要认真核实无误后方可放行，否则保管员有权扣留该车或送派出所处理。九、24小时轮换值班，分固定岗和流动岗两种，服从统一调度，严守工作岗位，不得随意换岗。对岗位上玩忽职守，造成500元以上经济损失的，由直接责任人负责赔偿，超过500元以上，根据责任轻重给予适当的处理。十、熟记车辆车主、车牌号码和车辆固定车位，熟悉小区道路和停车场环境，每日在交接班要严格查对车辆，并作好

36、详细的记录备查。十一、负责车辆的停放次序，指挥进出车辆行驶，学习交通管理知识，熟悉小区出入口环境，加强独立工作能力，能迅速果断处理一般交通事宜，保持小区交通秩序井井有条。十二、负责按市政府规定的收费标准收取各种车辆的停车费。对多收费或乱收费私自侵吞者，一经发现处以5001000元罚款外，立即辞退。十三、指挥小区车辆安全行驶，督促车主按规定在临时车位或固定车位上停放车辆，对不听从指挥、压坏绿化、撞坏路牙，或在小区交通路口和消防通道上停放车辆不走者，严格按管理规章制度进行处罚。情节严重者，暂扣其车辆并送有关主管单位处理。十四、为了提高交通管理人员的积极性，奖优罚劣，对工作认真负责，在小区交通管理上

37、有创造性、在管理范围未发生交通和其他事故，做出了突出成绩者，由管理处给予特别奖励。十五、完成保安主管交待的其它任务。 九、御景苑小区物业管理经营成本的测算管理服务报价及费用构成一、物业管理费报价：1、依据物业服务收费管理办法及连云港物业市场情况，制定物业管理公共服务收费标准。（1）住 宅：0.50元/m2 （2）商业用房2.00元/m2（3）空置房按相关规定由开发商全价支付物业管理公共服务费2、停车服务费地上车位 ： 70元/位.月地下车位： 110元/位.月3、公众代办性服务二次供水水费代收代缴，按照行业相关规定；公摊水电费，按实际用量分摊到户；代办性服务免费4、特约服务费(1)保洁家政服务

38、，钟点工按照10元/时收取。(2)房屋维修按用工、材料成本核算的最终合计价格收取费用。 其余服务项目按用户与物业公司协商价收取。二、年物业管理费用支出构成1、人员费用(包括工资福利、各种保险、管理佣金、按法定税率交纳的税金)：管理处主任：1500元/人1*12=16800元安全护卫队长：1300元/人1*12=15600 元行政财务：1200元/人1人*12=14400元安全护卫员：800元/人5人*12=153600元设备管修主管：1200元/人1人*12=14400元维修工：700元/人1人*12=33600元 保洁员：7002人*12=50400元绿化工：7001人*12=33600元合计：368400元2、行政办公费用(包括办公用品、电话费、培训费及水电费等及税金)：1200元*12月=15600元 3、安全护卫费用(包括安全护卫员装备费、器材维修费告示及税金)：1100元*12月=13200元4、公共设施维护费用(包括房屋维修、化粪池清掏、水箱清洗、院落护栏维护及税金)：800元*12月=9600元6、设备设施维护保养费用(包括设备的保养维护、年检、照明灯具的更换及利润、税金)：1100元*12月=13200元合计：51600元 总合计420000元总收入420960元总支出420000元=960元十、附件