某小区物业管理公开招标文件.docx

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1、 桐乡市崇福镇锦绣家园小区物业管理公开招标招 标 文 件招 标 人:桐乡市崇福镇锦绣家园小区业主委员会物 业 地 址:桐乡市崇福镇世纪大道锦绣家园小区日 期: 2017年08月目 录第一章 投标须知前附表及投标须知02第二章 评标细则10第三章 物业管理内容及要求15第四章 物业服务合同25第五章 设施设备清单26第六章 投标函、资信文件格式27第七章 物业管理方案文件格式35第一章 投标须知前附表及投标须知一、投标须知前附表项号条款号内 容说明与要求11.4项目规模占地94.37亩；住宅约653户，住宅面积79402.15平方米，商铺约134套，商铺建筑面积21074.35平方米；总建筑面积

2、111805平方米21.6项目概况项目名称：桐乡市崇福镇锦绣家园小区物业管理招 标 人：锦绣家园业主委员会座落地点：桐乡市崇福镇世纪大道31.7物业交付时间合同期限物业交付时间：2017年11月合同期限：贰年42.2管理目标市级文明示范小区53.2投标人资质等级要求凡具有独立法人资格，具备国家三级以上资质或注册资本500万(含)以上的物业管理企业，均可参加报名投标。611.5投标文件递交地点及截止时间地点： 锦绣家园小区收标人：朱鏏电话：13600555775提交时间：2017年9月16日上午9时前712.1开评标时间及地点地点：锦绣家园小区时间： 2017年9月23日前813.3评标方法综合

3、评估法 二、投 标 须 知(一) 总 则1、项目说明 1.1本招标项目名称：锦绣家园物业管理； 1.2本招标物业管理项目按照有关规定，现通过公开招标方式选定物业企业。 1.3招 标 人：锦绣家园业主委员会； 1.4项目规模：总建筑面积约11万平方米1.5座落位置：浙江省桐乡市崇福镇世纪大道1.6项目概况：锦绣家园小区位于崇福镇世纪大道，占地94.37亩，绿地率超过30%，容积率1.6；其中共有约653户住宅，（包括三幢小高层，均有一部电梯）住宅建筑面积：79402.15平方米；商铺约134套，商铺建筑面积：21074.35平方米；总建筑面积111805平方米。区域四至：东至：青年路；南至：世纪

4、大道；西至日晖路；北至：民丰路。1.7计划中标人进驻管理小区时间：2017年11月；1.8由于历史原因导致本小区道闸、监控、电梯故障严重，该三部份大的改造由业主委员会召开业主代表大会申请利用公用资金和维修基金利息进行重新改造建设。 2、招标范围2.1现对以上全部建筑内容进行物业管理招标。2.2物业管理质量目标：创建市级文明示范小区。 3、对投标人的要求 3.1本物业管理招标项目采用资格预审方式确定合格投标人； 3.2符合以下条件的企业才有可能成为合格的投标人： 3.2.1具有建设行政主管部门颁发的国家三级及以上物业管理资质证书的物业管理企业； 3.2.2具有工商管理部门颁发的并且已经通过当年度

5、年检合格的营业执照； 3.2.3有开户银行资信证明和符合要求的财务报表；3.2.4无法律诉讼纠纷；3.2.5有同类型物业管理经验；3.2.6获得业委会成员对其办公场所及所经管物业考察通过；3.3无论投标的结果如何，投标方自行承担所有与投标有关的所有费用。4、踏勘现场及标前答疑会41投标人可自行对项目现场及周围坏境进行踏勘，以便投标人获取有关编制投标文件和签署合同所涉及现场的资料。投标人承担踏勘现场所发生的费用。42招标人向投标人提供的有关现场的数据和资料，是招标人现有的能被投标人利用的资料，招标人对投标人做出的任何推论、理解和结论均不负责任。 43经招标人允许，投标人可为踏勘目的进入招标人的项

6、目现场，但投标人不得因此使招标人承担有关的责任和蒙受损失。投标人应承担踏勘现场的责任和风险。 (二) 招标文件 5、招标文件的组成5.1招标文件包括下列内容： 第一章 投标须知前附表及投标须知 第二章 评标细则 第三章 物业管理内容及要求 第四章 物业服务合同 第五章 设备设施清单 第六章 投标函、资信文件格式 第七章 物业管理方案内容及格式 (三) 投标文件的编制 6、投标文件的语言及度量衡单位 6.1投标文件和与投标有关的所有文件均应使用中文。 6.2除另有规定外，投标文件使用的度量衡单位，均采用中华人民共和国法定计量单位。 7、投标文件的组成 7.1投标文件由投标函、资信文件、物业管理方

7、案三部分组成。 7.2投标函部分主要包括下列内容： 7.2.1法定代表人身份证明书； 7.2.2投标授权委托书； 7.2.3投标函； 7.2.4投标承诺； 7.2.5投标函附录；7.2.6招标文件要求投标人提交的其他投标资料。7.3资信文件7.3.1营业执照、资质证书、企业代码证、税务登记证7.3.2各种质量管理体系7.3.3财务状况表7.3.4各种荣誉证书7.3.5其他有关材料7.4物业管理方案主要包括下列内容： 7.4.1综合管理； 7.4.2房屋管理；7.4.3车辆管理7.4.4共用设施、设备维修养护；7.4.5安全保障7.4.6保洁服务；7.4.7绿化管养；7.4.8消防管理； 7.4

8、.9 协助维护公共秩序 7.4.10空置房屋管理； 7.4.11辖区文化及特色服务；7.4.12财务管理；7.4.13对业主及使用人的服务和管理。7.4.14人性化服务；7.4.15业主公共道德积分考核优惠7.4.16物业服务绩效考核7.4.17其它有关内容8、投标报价8.1投标人测算单价报价时，应遵循合理、质价相符的原则，同时应参照业主委员会给出的标准，即物业管理费(包含电梯费：电费、通讯费、日常小维修、维保费、年检费)标准为：8.1.1小高层（电梯）的1层及多层住宅_0.60_元/(使用面积)/月；8.1.2小高层（电梯）的2-4层住宅_0.80_元/(使用面积)/月；8.1.3小高层（电

9、梯）的5层及以上住宅_1.10_元/(使用面积)/月；8.1.4商业物业：人民币(大写)_0.8_元/(使用面积)/月。8.1.5建议按上述原标准执行，2018年11月1日后，根据年度物业管理服务绩效考核情况，参照当地平均物业市场收费价格水平，物业服务单位可提交调价申请，经小区业主（楼道）代表大会审议，业委会审批同意后进行调价。8.2业主公共道德积分考核达到良的建议物业费按95%收取，业主公共道德积分考核达到优的建议物业费按90%收取。8.3开发商已出售业主未搬入的空置房，业主提供水电清单等相关证明的建议相应月份物业费按70%收取。8.4开发商未出售的空置房物业管理费按商服物业管理费标准缴纳，

10、由开发公司支付。8.5车辆管理费（修复道闸系统后，最终需报业主代表大会表决）8.5.1小区业主或物业使用人：有车库且车库确实作为停车使用的允许2个免费停车名额;有车库但是车库挪作他用的允许1个免费停车名额, 没有车库的允许1个免费停车名额（车辆智能识别管理，登记后名额内轮换停放的不收费，同时停放的对后进的车辆参照标准收费）; 小区道路车位先到先停，车位满的停小区外面；8.5.2小区业主或物业使用人：超出上述免费停车名额限制的可以申请办理年费，超额年费标准为800元/年/辆，否则按照外来车辆进行收费；8.5.3外来车辆停车收费标准： 1小时内免费停车，超过1小时后以后每小时2元,每天最高20元（

11、装修车辆、工程车辆、执法车辆登记备案后不收费）；8.5.4配套：小区道闸系统、监控系统、小门门禁（东门、北门、西门）逐步建设完善，由业委会牵头，将整体方案报业主代表大会审议。 8.6投标人可先到招标项目所在地踏勘以充分了解招标项目位置、情况、服务内容、设施设备及任何其他足以影响投标价的情况，任何因忽视或误解招标项目情况而导致的报价或其他错误由投标人自行承担。8.7投标人中标后，中标价即为完成整个招标文件的发包内容的全部费用，不得以任何理由提出增加。 8.8各投标单位可根据自身情况，在达到招标文件要求的服务标准的前提下，在投标报价时作出合理让利。 9、投标货币 91本项目的投标报价采用的币种为人

12、民币。 10、投标文件的份数和签署10.1投标人应提交一份正本和四份副本，内容应按招标文件的格式统一填写，可根据自己的情况增加相关的内容。 10.2投标文件的正本和副本均采用A4幅复印纸打印，并应在投标文件封面的右上角清楚地注明“正本”或“副本”。 10.3投标文件封面、投标函均应加盖投标人印章并经法定代表人或其委托代理人签字或盖章。由委托代理人签字或盖章的在投标文件中须同时提交投标文件签署授权委托书。投标文件签署授权委托书格式、签字、盖章及内容均应符合要求，否则投标文件签署授权委托书无效。10.4全套投标文件应无涂改、行间插字或增删。除非这些改动是根据招标人的要求进行的。 10.5投标文件装

13、订成册，不得采用活页文夹装订，否则视为无效投标。 10.6每份投标文件应统编页码，正本与副本一致；当正本与副本不一致时，以正本为准。(四) 招标会11、投标文件的递交 11.1投标文件的装订要求：投标函、物业管理方案、投标人资格证明文件装订成册，并在目录中标明各章页码。11.2投标人应将投标文件密封在密封袋内。 11.3在投标文件密封袋上均应标明：11.3.1招标人名称： 11.3.2注明下列识别标志：(1) 项目名称：锦绣家园物业管理(2) 2017年09月16日9时后开标，此时间以前不得开封；（3）投标人的名称与地址、邮政编码； 11.4所有投标文件的密封袋的封口处应加盖投标人印章； 11

14、.5投标人应按本须知前附表第7项所规定的地点，于截止时间前递交投标文件。 12、开标 12.1招标人按本须知前附表第8项所规定的时间和地点公开开标，并邀请所有投标人参加。12.2开标程序：12.2.1开标由招标人主持；12.2.2介绍参加开标会议的人员；12.2.3宣布参加开标会的投标人名单；12.2.4按投标文件递交的逆顺序开始评标13、评标 13.1评标委员会由招标人组建，负责评标活动。13.2评标程序13.2.1按投标文件递交的逆顺序依次开始评标；13.2.2先启封标书，检查投标人法人授权书及有效身份证明；13.2.3按以上程序完毕后，即开始评标，评标采用保密方式进行。13.3评标采用综

15、合评估法进行。(五)合同的授予 14、合同协议书的签订 14.1招标人与中标人将于中标通知书指定的时间、地点与招标人签订委托合同，如物业公司没有完全达到投标文件中表述和承诺的服务标准和质量水平，则此合同自动失效，招标人将另行委托其他物业公司，中标人不能有任何异议。 14.2中标人应当按照合同约定履行义务，不得将中标项目转让(转包)给他人。 第二章 评标细则 评 标 细 则 1、总则 本次评标采用综合评估法（100分制），即最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，将报价、管理方案、业绩与信誉等赋予不同的权重，用打分的方法，评出三名候选人，并按从高到低顺序排列，推荐三名中标候选人，若存在总

16、分并列最高分的投标人，则由全体评委投票确定。 2、报价部分得分计算：(合计满分30分，即物业管理费（包含电梯费）、车辆管理费（超额年费）、小区业主公共道德积分考核优惠、物业管理服务承诺保证押金) 2.1 每项报价评标标准值=各投标人每项有效投价报价的算术平均值；投标报价等于评标标准值，得基本分的10分。2.2以上四项各项优惠报价每高于评标标准值1(含1)减0.5分，中间值按插入法计算；投标报价每低于评标标准值1(含l)加0.5分，各项分别加至5分为止。中间值按插入法计算。2.4按单价计算以上得分。3、物业管理方案得分计算：(满分60分，以0.5分为倍数) 3.1评委会根据投标人递交的物业管理方

17、案，分别计算各投标人的本项得分。 3.2评分标准 l、分析本物业管理项目的管理特点（8分） 管理重点、难点、特点，分析准确 最高可得2分 对以上重、难、特点有相应的管理措施 最高可得2分 措施完整、准确、可行 最高可得4分 2、拟定质量管理目标和采用的管理方式（3分） 有管理目标 最高可得1.5分 有能够实现管理目标的具体措施 最高可得1.5分3、拟定管理服务内容（8分） 服务内容列项周详的 最高可得4分服务内容列项准确可行的 最高可得4分 4、物质装备计划（5分） 对办公用房、设备、用具的使用计划内容周密 最高可得2.5分有必备的小区维护设备设施 最高可得2.5分 5、管理人员配备（6分）管

18、理人员配备合理 最高可得3分专业管理人员素质高 最高可得2分有相应的岗位责任制 最高可得1分6、管理规章制度（5分） 有约束管理物业企业员工的内部管理制度 最高可得2分 可行 最高可得1分 有配合社区、政府开展工作的措施和管理制度 最高可得1分 可行 最高可得1分7、档案建立与管理的设立（5分） 有标准化、电脑化档案管理流程 最高可得2.5分 流程设置流畅、使用安全、检索迅速、储量完备 最高可得2.5分8、经费支出预算（5分）有完整的收支测算表、计算式 最高可得5分9、管理考核（10分）有具体的承诺稽核方案、考核方案（与押金挂钩） 最高可得5分方案明确、完整、准确、可行 最高可得5分10、提出

19、经营管理、管理、服务的新思路（5分） 有科学化、规范化、人性化管理、开展增收节支的新办法 最高可得2.5分有招标文件要求以外的服务承诺及其他承诺 最高可得2.5分 以上评分标准将依据第三章物业管理内容及要求，由评委会根据投标人编写的内容符合招标文件要求的程度分别予以评分。3.2.2.2拟定管理处主任回答评委提问: a、标书内容及管理事项； b、物业管理法规知识； c、物业管理发生实际问题的处理措施； d、其他有关问题； 4资信部分10分4.1同一个项目同时获得几个 “物业管理示范小区(大厦)荣誉称号”的，得分只计算一次，按最高分计。4.2评委根据投标人的在管物业小区综合情况酌情打分，满分10分

20、。5资信部分所涉及的有关证书、文件、证明材料等，投标人应在投标文件中如实附上复印件(加盖本单位公章)。无复印件不计分。所有复印件的原件在开标时携带备查，否则视为没有。第三章 物业管理内容及要求目 录 一、物业管理内容二、物业管理的目标三、物业管理其他问题的说明四、物业管理的要求一、物业管理内容（一级标准）(一)、综合管理服务项目序号内 容服务标准机构设置1管理处设置（1）小区内设置管理处。 （2）配置办公家具、电话、传真机、复印机、计算机、打印机等办公设施及办公用品。2人员要求（1）项目经理有中级以上职称或大专以上学历，有5年以上的物业管理工作经历或有2年以上项目经理任职经历。 （2）项目经理

21、和管理人员有从业资格证书，持证上岗。（3）小区技术作业人员按照有关规定取得岗位证书，持证上岗。日常管理与 服 务3服务时间设有服务接待中心，每天12小时有管理人员接待住户，处理物业管理服务合同范围内的公共性事务。4合同、收费公示规范签订物业管理服务合同，并按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及物业管理服务费标准。5承接项目承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备及图纸等资料进行认真查验，验收手续齐全。6 管理制度有完善的物业管理方案和物业管理年度工作计划，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全，物业管理档案资料齐全、装订规范、保管完善。7办公自动化运用计算机并利用物业管理有关软件对业主资

22、料、房屋档案、设备档案、收费服务、日常办公等进行管理。8规范服务管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。9报修、投诉处理（1）公示服务电话， 24小时受理住户的报修和投诉，有效报修处理率100%；急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。（2）对业主或使用人的投诉在1天内答复处理。10特约、代办服务根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。11满意度调查每年至少1次征询业主对物业服务的意见，平时采取多种形式与业主或使用人沟通，沟通面不低于小区住户的90%，对测评结果分析并及时整改。12小区业主活动节假日

23、有专题布置，每年组织2次以上的小区业主活动。13维修资金对属于大、中修范围的共用部位、共用设施设备维修，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。14装修事项告知业主或使用人装修须知，加强装修过程中的监督和管理，对违规装修、违章搭建应及时劝阻、制止并报告相关部门。二、公共区域秩序维护服务项目序号内 容服务标准人员要求1人员配备公共秩序维护人员以中青年为主，身体健康，工作认真负责，定期接受培训。2技能训练公共秩序维护人员接受过安全技能训练（专项培训、岗中持续培训）的比例为100%。3技能水平有较强的安全防范能力，能很好地维护

24、公共秩序工作，能正确使用各级消防、物防、技防器械和设备。4服装仪容上岗时统一着装、佩戴统一标志，装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐，上岗时精神饱满，姿态良好，动作规范。5器械配备配备对讲装置等必要用具。门岗6出入口值勤小区主、次出入口24小时双人执勤， 5-10月立岗时间不少于10小时，并有详细交接班记录。7进出人员管理对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理，对外来人员实行登记管理，阻止小商小贩随便进入小区。8车辆疏导对进出小区的车辆进行管理和疏导，引导机动车辆有序通行、停放，非机动车辆停放整齐，有详细外来车辆的登记记录。巡逻岗9巡逻要求（1）巡逻时2人或2人以上1组，对重点区域、重点

25、部位每2小时至少巡查1次并做好巡查记录，巡逻过程中对可疑人员进行询问；接受业主求助。（2）看管公共财产，包括楼内的门、窗、消防器材及小区的地表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。监控岗10监控要求小区配备安全监控设施，对所有监控点实施24小时监控。应急措施11每年应组织不少于1次应急预案演习，对重大突发事件有应急预案三、公共区域保洁服务服务项目序号内容服务标准楼内公共区域1生活垃圾收集（1）高层按层，多层按单元设置垃圾桶，每天早晚定时清运2次。（2）垃圾袋装；保持垃圾桶清洁，无异味。（3）设定垃圾转运站，生活垃圾日产日清。2通道及楼梯台阶（1）地面每天清扫1次，并拖洗保洁1次。（2）楼梯间墙面

26、每月除尘1次。 （3）大堂、门厅的大理石、花岗石地面每半年保养1次。保证大理石地面干净无灰尘，水磨石地面、瓷砖地面、水磨石地面干净无杂物。 （4）楼梯间无灰尘，无乱贴乱画，无擅自占用现象。3楼梯扶手、栏杆、窗台、开关每周擦2次，保持干净、目视无污迹、手试无灰尘。4门、窗等玻璃510月每周擦1次，保持洁净、无灰尘。5 天花板、公共灯具每月除尘2次，天花板、灯盖、灯罩、灯座目视无灰尘、无污迹、无蜘蛛网。6电梯及电梯厅（1）地面每天清扫2次，拖洗1次，电梯内墙面每天擦拭1次。如有地毯，每天吸尘1次。 （2）每2周对电梯门壁打蜡上光1次。 （3）轿箱顶部每周清洁1次。7标识、宣传栏、信报箱标识、宣传栏

27、、信报箱每 周清洁1次。8道路地面（1）每天清扫保洁1次，清扫避开业主上下班时间进行，白天专人不间断循环保洁。目视道路干净无灰尘、无杂物、无积水。（2）主要通道口、台阶、踏步下雪时白天每小时清扫1次；主要道路小雪1天清扫完毕，大雪3天清扫完毕；其他道路、场地小雪2天清扫完毕，大雪4天清扫完毕，积雪清扫后及时外运。9屋面每年4、10月对屋面积雪、杂物进行清扫，冰溜子及时清除。10绿地每天循环保洁，发现垃圾杂物及时清除，垃圾滞留地面不超过1小时。 11垃圾箱（桶）、果皮箱每天清运2次，每周擦洗2次，垃圾无漫溢，垃圾箱（桶）、果皮箱周围地面干净整洁、无垃圾、无污迹、无异味。12消灭鼠害蚊蝇（1）每月

28、对窨井、明沟、垃圾箱等喷洒药水1次。（2）春夏季（4月、5月、6月、7月、8月）每月灭鼠1次，其余每季灭鼠1次。13 庭院灯、门前灯每月擦2次。14设施设备用房每天清扫1次。15休闲、娱乐健身设施510月每天清洁1次（擦拭表面灰尘、清扫垃圾、擦拭座椅），每月刷洗消毒1次。16宠物饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，对不听劝告者报告有关部门进行处理。17保洁综合要求无论保洁的次数多少，必须做到各公共区域无尘、洁净。四、公共区域绿化养护服务项目序号内 容服务标准草坪1修剪及时对草坪整治修剪，高度控制在10cm 以下。 2补种每年补种1次。 3清杂草每年清除杂草4次以上，杂草面积不大于5%。4灌

29、、排水保持有效供水，无积水。5施肥按肥力、草种、生长情况及时施肥，每年2次以上。6病虫害防治做到预防为主，严格控制病虫害，发生时及时采用高效、低毒、低残留农药、有针对性进行治理。树木7存活率存活率98%以上，生长茂盛。 8修剪灌木修剪每年3次以上，基本做到无枯枝；蓠、球、造型植物及时修剪，每年不少于4次，做到枝叶紧密、圆整、无脱节；乔木每年修剪1次以上。9清杂草每年适时清除杂草3次以上。10施肥按植物品种、生长状况、土壤条件适时施肥，每年施肥1次，并视树木情况进行追肥1次。11病虫害防治预防为主，及时采用高效、低毒、低残留农药，严格控制病虫害发生。花坛花境12补种缺枝倒伏不超过8%。补种的规格

30、、品种、颜色与原来的保持一致。13修剪、施肥及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾，每年施肥1次。14病虫害防治适时做好病虫害防治工作。 五、共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修服务项目序号内 容服 务 标 准公用部位1房屋结构每年不少于2次对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每季检查1次，并有记录，发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。2门窗每天巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活。3 楼内墙面、顶面、地面墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损。4屋面每两月1次对屋面天沟、水落管进行清扫、疏通，保障排水畅通（6月至9月每半月检查1次），每

31、半年检查1次屋面防水层，发现破损的，及时修理。5围墙、围栏每半月1次巡查围墙，发现损坏立即修复，铁围栏表面无锈蚀，保持完好。6道路、场地等每天1次巡查道路、路面、路边石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面平整、无破损、无积水，路边石平直无缺损7休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品每天1次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏立即修复，保持原貌，保证其安全使用。8 休闲、娱乐、健身设施每天1次巡查，发现损坏立即修复，保证器械、设施的安全使用。9安全标志对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查2次，缺损及时补齐，保证标志清晰完整。共用设施设备1公

32、共照明系 统（1）楼道灯、庭院灯完好。（2）庭院灯照明时间510月不少于8小时/天；114月不少于10小时/天。（3）变电亭、公共电气柜、供电线路等每周巡查1次。（4）停电提前通知业主或使用人。2消防系统（1）消防泵、消火栓每月巡查1次，每半年保养1次。（2）烟感、喷淋系统每月巡查1次，每半年保养1次。（3）灭火器每月检查1次，每年更换1次。（4）消防水带完好，消防管网压力每半年检查1次。(5) 消防监控系统运行完好，每天检查火警功能、报警功能是否正常。（6）每年对消防知识进行2次宣传。3安全防范系 统（1）安全防范系统配置完善（有可视对讲、周界防越报警、电子巡更、住户报警、闭路电视监控、电梯

33、集中监视系统、门锁智能卡等设备四项以上）。（2）系统每月检查1次，发现问题及时维修。4排水系统（1）每月巡查1次排污泵，每半年保养1次。（2）污水处理系统每年全面保养1次。（3）排水管线每半年检查1次。（4）化粪池每年清掏2次。5二次加压供水（1）总体供水设施每月检查1次。（2）泵、管道每两年进行除锈、油漆1次。（3）水泵和饮用水水池（箱）：每天巡查1次，水泵每季度保养1次，饮用水水池（箱）每半年清洗、消毒、水质化验1次，水质符合国家标准。（4）水泵房封闭管理，水箱蓄水池盖板加锁，溢流管口安装金属防护网，每年冬季对外露水管包扎、防冻。（5）高层房屋减压阀调压每季度1次测压并做好记录。6防雷系统

34、防雷装置每年检查1次，保证其性能符合国家标准。六、电 梯服务项目服务标准电梯（1）建立电梯事故应急措施和救援预案。（2）建立电梯运行档案，记录电梯运行情况和维修保养工作内容。（3）与专业维修保养单位签定维修保养合同，明确电梯维修保养单位的责任，每年进行安全检测并张贴安全检验合格标志。（4）保证电梯完好，轿箱内按钮、灯具等配件保持完好，轿箱整洁。（5）确定合理的电梯运行时间，随时监督电梯运行状况。（6）定期对机房、轿箱顶和底坑进行检查，发现问题及时处理。（7）根据实际情况，配备电梯管理人员，落实每台电梯的责任人。（8）配置必备的专业救助工具及24小时不间断的通讯设备。（9）遇电梯发生一般故障的，

35、专业维修人员2小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员5分钟之内到场做应急处理。（10）电梯维护保养应提前1天通知业主或使用人，尽可能减少对业主或使用人正常生活的影响。七、地下车库 地下车库的标准在参照以上各项标准。二、物业管理的目标对于中标的物业管理企业，在符合参评条件的情况下，创建市级文明示范住宅小区。三、物业管理其他问题的说明1中标人根据有关期物业管理法规与锦绣家园业主委员会签订物业管理委托合同，对该物业实行统一管理，综合服务，自主经营，自负盈亏。2委托管理中的共用部位、共用设施设备维修按政府有关规定执行。 3在投标文件中应明确，一旦出现物业管理公司人为因素造成设备

36、设施损坏时，以何种形式保证承担偿还能力，投标人应予说明。 4该物业管理由锦绣家园业主委员会委托中标人管理,管理期限为24个月，其中试用期二个月。 5物业管理费用标准建议：按上述原标准执行，2018年11月1日后，根据年度物业管理服务绩效考核情况，参照当地平均物业市场收费价格水平，物业服务单位可提交调价申请，经小区业主（楼道）代表大会审议，业委会审批同意后进行调价。 6开发商未出售的空置房物业管理费按商服物业管理费标准缴纳，由开发公司支付。 7编制投标文件时，以中标后签订合同开始计算交费时间，对于本招标文件不含的物业事项，投标单位在投标文件中暂不予以报价，待中标后与招标人签订合同时另行约定。8物

37、业管理水、电、天然气、电话、有线电视、宽带网络等均由业主自己向管理单位缴纳，无须代收。9.物业管理服务承诺保证押金建议基准为50000元。 10未正式进驻管理前，中标人所需资金及设备由中标人自行解决。 11中标人物业服务收费采用包干制，自营收入等经营性收入不得提取管理酬金，仅用于弥补管理费用的不足。 12中标人在投标文件中应将委托管理期限内前期物业管理收入包括前期物业管理费、停车位管理费等单独列出。 13本物业项目的物业移交、验收、接管均按国家现行有关规定实施，具体事项在物业管理委托合同中另行约定。 四、物业管理的要求 1分析本物业管理项目的管理特点 通过对投标物业建筑架构、配套设施、周边环境

38、、居民结构等方面进行分析、综合其布局、功能上的特点，列出管理上的难点，提出相应的管理措施。 2拟定质量管理目标和采用的管理方式 质量管理目标：是指管理单位在合同期内应取得怎样的社会效率、经济效率、环境效率、其质量考核标准以国家职能部门和当地主管部门制定的相关法规文件为依据。 管理方式：是指管理单位对投标物业在管理运作、综合服务等方面拟采用的方式，如实行“一体化管理”、“以区养区”，推行IS09000质量体系规范化运作等方式。 3拟定管理服务内容 包括开发建设期间将提供的管理服务内容、物业竣工验收期间的管理服务内容、住户入住及装修期间的管理服务、实质运行期间的管理服务内容。重点是实质运作的管理服

39、务内容，大体分为房屋管理、安全防范、清洁、维修、绿化、社区文化活动等项服务，内容力求周详。 4物质装备计划 本着合理配置、保障使用的原则，对员工住房、办公用房以及各类设备和用具，拟一个周密的计划，计划中应确切列出所需住房具体标准、入住人员、物品分类单价及金额。 5管理人员配备 根据物业实际需求设置管理骨干、专业人员、力求精简高效，在管理层、操作层人员的年龄、学历、职称(技术人员)、用工类型上均要按一定比例配置。对各岗位人员应制订出相应的岗位职责和条件。 6管理规章制度 包括管理单位员工内部制度和约束各方的外部制度，各项制度均要以法律为准绳，以地方政府相关法律为依据，结合实际而定，使之具有合法性、实用性和可操作性，才能产生约束力。 7档案建立与管理的设立 应按标准化、