某物业服务投标文件.docx

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1、正本中央新城前期物业服务投 标 书投标单位：南京新奥物业管理有限公司法人代表：庆启祥投标日期：二八年元月六日目 录第一篇 企业资料 3第一节 企业简介 4第二节 投标函 5第三节 授权委托书 6 第二篇 物业服务方案 7 第一节 物业服务整体策划及设想 8第二节 物业服务质量指标12第三节 物业服务内容与范围物业13第四节 物业服务费收取及使用17第五节 特别服务19第六节 对发展商的建议及要求21第三篇 物业服务公众制度22第一节 装修管理规定 23第二节 临时管理规约 30第三节 住户手册35第四节 物业服务合约48第五节 管理规约53第四篇 企业内部规章制度61第一节 员工手册62第二节

2、 岗位职责76第三节 企业内部规章制度86第五篇 投标报价98第一节 服务费用测算99第二节 投标报价 103第三节 盈亏分析 103中央新城前期物业服务投标文件第一篇 企业资料南京新奥物业管理有限公司南京新奥物业管理有限公司简介南京新奥物业管理有限公司系河西房地产投资的专业物业管理公司，拥有建设部相应资质，是江苏省南京市物业管理协会会员单位。公司成立于2002年1月，目前服务着“月安花园”、“怡康公寓”、“鸿达新寓”等楼盘，服务面积近30万平方米，员工达到180余人，拥有相关专业中高级专业技术人员80人。四年多来，新奥物业本着“诚信待人，用心服务，持之以恒，争创一流”的企业宗旨，借鉴优秀的物

3、业服务理念和自身丰富的服务经验，结合我市的物业服务特点，凭借其规范的职业操守，为业主提供全方位、多元化的优质物业服务，得到了业主的普通好评。其中，“月安花园”小区作为南京市目前唯一的一个国家康居示范工程，公司投入了大量的人力、物力和财力进行服务。我司多次接待了国家建设部，省、市、区各级领导及外国专家，外省、市同行业单位的参观、检查和学习。并荣幸的接待了第六界华商大会与会代表的参观，受到了海内外华商及领导部门的高度好评。本公司根据实际情况，设置企业发展部、市场部、运作部、财务部、人力资源部、行政部、质量管理部、信息科技部共八个只能部门，实际公司领导，各部和各项目服务处三级管理网络。公司的格言是：

4、“服务中抓管理，管理中服务”公司是质量方针是“天天改进，日日创新”。公司在各个物业项目管理小区内设有专人负责实行24小时保安值班、工程维修、清洁和绿化等全方位的服务，小区内配套设施齐全，为广大客户提供一个整洁、安全、舒适的居住环境和服务环境。公司办公地址：南京市应天西路198号电话（Tel）：025-86428359 025-86459824传真（Fax）：025-86459824 编制（ZIP）：210012投 标 函安徽雨润地华置业发展有限公司：首先，非常感谢贵司对我司的信任，给予我司参加此次投标的机会，并预祝【雨润中央新城】的招投标工作获得圆满成功！、 我方已仔细研究了你单位招标文件中的

5、全部内容，愿意参与中央新城前期物业服务投标，并遵照招标文件的要求承担相关责任。、 如果贵方接受我方的投标，我方将保证前期物业服务合同的所有约定进行物业服务。、 如果贵方接受我方的投标,我方将保证按照贵方认可的条件，以招标文件内要求的金额作为保证金，并同意贵方不负担我们的任何投标费用。、 在正式合同签订之前，本投标书连同贵方的招标文件和中标通知书及其他文件、附件将构成我们双方之间共同遵守的文件，并随时接受中标。、 若我方中标，我方将保证在收到贵方的中标通知书后，按规定的期限及时派代表前去签订合同。再次感谢贵司给予我司自我展示与提高的机会，并真诚希望能与安徽雨润地华置业发展有限公司取得合作。 投标

6、单位（盖章）：南京新奥物业管理有限责任公司法定代表人（盖章）：电话：025-86459824日期：2007年12月25日投标文件签署授权委托书本授权委托书声明：我庆启祥系南京新奥物业管理有限公司的法定代表人，现授权委托南京新奥物业管理有限公司的 为我公司签署本工程的投标文件的法定代表人授权委托代理人，我承认代理人全权代表我所签署的本工程的投标文件的内容。代理人无转委托权，特此委托。代理人：身份证号码：职务：业务经理投标人：南京新奥物业管理有限公司（盖章）法定代表人（盖章）： 授权委托日期： 年 月 日中央新城前期物业服务投标文件第二篇 物业服务方案南京新奥物业管理有限公司第一节 物业服务整体设

7、想及策划 “雨润中央新城”由安徽雨润地华置业发展有限公司开发兴建。该项目位于安庆市新规划的东城区，南临皖江大道，北接“长枫风景区”，东靠独秀路，西邻“香水百合” ，是未来新城区的核心区域，与城市社区发展主导趋势相吻合。该项目以建设安庆市具有特色的高档景观楼盘为目的，满足人们在选择住所时追求环境的生态化、个性化的审美需求，使景观内容与住所类型紧扣，道路形式与建筑群体协调，社区环境与城市风貌整合，在东城区形成一个理念先进、环境优美、方案合理、服务完善、集居住、休闲、商贸于一体的高档生活区。根据中央新城的建设指导思想和品牌定位，我们对中央新城的前期物业服务提出整体设想及策划：1、物业服务的定位：在今

8、后的物业服务中，我们将倡导以人为本的服务理念，融入星级酒店的服务方式，努力将酒店式服务体现在物业服务的各个区域、各个时段和各个环节，贯穿于物业服务的全过程。我们将利用园区的一切资源和能力向业主提供力所能及的服务。除物业服务一般的活动外，充分考虑物业的情况，以丰富的布置、多彩的主题活动、缤纷的氛围，组织一些不同主题的沙龙、晚会，是业主与业主之间沟通交流的新天地。同时，始终遵循“可持续发展”与“人与自然和谐相处”的生态价值观，倡导绿色、环保、生态、节能的生活方式，倡导环保装修、实行垃圾分类处理并辅以节水、节能及社区绿化等措施，营造一个安全、文明的健康园区。我们要使园区内的各项硬件配套设施充分利用，

9、同时加强园区软环境的建设，务求通过我们的管理与服务，使业主的需求都能得到满足，并使园区的各项配套设施都能做到“物尽其用”，不使开发商的投资有丝毫的浪费。 2、物业服务模式： 我们拟采用项目独立运作的服务模式，实行经理负责制。由物业经理总体负责服务处各项日常事务和对外协调、联络工作。下设综合管理部、客户服务中心、工程部、保安部，根据不同物业类型开展有针对性的服务工作。 3、物业服务特色： A、一站式服务业主只需将他的需求告诉新奥物业【雨润中央新城】物业服务处的任何一位员工，都将迅速进入一套严密、高效的处理程序，以期为业主提供最为便捷之服务。 B、零打扰服务新奥物业员工各项工作的开展，以尽可能不打

10、扰业主正常工作与休息为基础，努力实现零打扰。 C、氛围管理 针对本物业的特点，物业拟从外围着手，由外及里，开展“氛围营造”工程。突出高档、简洁的氛围；保安形象和礼貌礼仪的高标准要求，借以提升外部形象；有序的车辆行驶、停放管理；到位、凸显文化气息和绿化点缀并不断更新等等。 D、设立客户服务中心 结合【雨润中央新城】的物业实际情况，设置客户服务中心，提供12小时服务，做到业主需求、意见和建议的收集、处理、反馈、回访渠道畅通，使客服中心真正成为物业服务的窗口。 4、物业服务措施： 我司通过对【雨润中央新城】的实地踏勘以及对该园区基础资料的掌握、周边基础配套与地理环境的分析，结合园区不同物业类型的特色

11、，认为在今后的物业服务中，尤其要抓好以下几个重点工作。【强调安全第一和预防为主的原则】 1）安全管理是住宅及办公楼物业服务工作的重中之重。园区的安全保卫工作，不仅涉及业主的财产及人生安全，还涉及客户的商业机密。由于本物业的物业类型丰富，我们将对不同类型物业采取不同的保安模式。 2）园区的安全管理主要包括三个方面：一是消防安全方面，强调预防为主，防大于治，不断消除和整治各种消防隐患。 二是治安防范方面，根据园区特点，从全面布防、全员防范的观点出发，利用技防硬件，走“人防、技防”相结合的路线，将可能出现的治安问题杜绝在萌芽状态。 三是应急事件处理方面，做到有预见性、有方案、有组织、有演练，做到处事

12、不惊、处惊不乱、应对有方，通过突发事件和异常情况处理方案的编制，防患于未来。【维护住宅的私密性，保障办公楼的机密性】 1）周密策划，充分利用我司接管多种物业的服务经验，参照国内外先进的管理模式，拓展思路，制订出适合本园区特点的管理制度和方案。 2）在加强员工职业素质训练的基础上，加强思想教育，树立员工的保密意识、维护写字楼业主形象意识和为业主服务的意识，提升高档物业的形象。 3）加强园区管理，创造有序的住宅生活环境，营造亲切、严谨、开放、通达的办公氛围。【做好设施设备的日常维修养护，确保正常运行】 1）建立一支稳定的高素质的工程技术人员队伍。拟采取公司内部选派和外部招聘相结合的方式，由专业人员

13、组成工程部，做好设施设备的日常维修养护服务和有偿维修服务。 2）建立技术设备资料档案库，完善接管验收程序，收集必要的图纸资料，为后期工作奠定基础。此外，通过工程技术人员早期介入的形式，提前熟悉设施设备与管线。 3）充分利用公司工程技术力量。经过多年的运作，我司已经成立了工程技术部和维修中心，并已和多家专业公司建立了长期合作的关系。我司将充分利用公司的工程技术力量和外部资源，进一步降低日常维修养护的成本。【专业保洁，创建整洁的环境】 1）当今社会，人们日益注重空气质量与环境指标。因此，保洁工作是园区形象的重要体现，关乎园区的外在形象，直接影响业主的生活与工作状态。整洁的环境不仅是健康的需要，还能

14、使人赏心悦目，提高工作效率。 2）做好前期“开荒”。在园区交付前一个月左右，我司将从公司保洁中心抽调专业人员，协助服务处做好园区“开荒”工作，为以后的日常保洁打下良好的基础。 3）严格执行服务计划，落实各项检查制度。我们将根据园区具体情况，制订详尽的作业计划，详细规定保洁标准和频次。【兼顾局部与全体、动态与静态的管理与服务】 1）由于本园区物业类型的特殊性，我们在为住宅业主提供完善服务的同时，也要为商住楼业主提供温馨、舒适、安全的生活环境。 2）针对住宅、商住楼的功能不同，进行服务上的合理分割，设立住宅与办公楼服务区，保持相对独立。保证住宅区域的舒适、安静和办公楼区域的专业、高效。 3）在对园

15、区配套设施的利用上，也要根据物业区域的不同，有效利用、合理使用。【完善配套服务，强化服务质量】 1）为增强办公楼的服务功能，满足住宅区域业主的需要，在今后的服务中，我司除充分利用园区原有配套外，还将不断完善各种配套服务，给园区业主提供便利。 2）拓宽服务内容，满足各类业主的需求。为业主解决日常生活问题，我司还将提供委托代办服务，如：代订机票、车票，代理房屋租赁与转让，个人行李托运，出租车预约服务，代订报刊杂志、钟点工、洗衣服务等。 3）充分整合周边社会资源，为我所用。通过对周边资源的调查、协商、利用，为业主提供更广泛与优惠的服务。5、物业服务目的：通过本公司的有效服务，充分合理地使用现有房屋，

16、发挥楼宇住宅的功能，提高房地产物业的使用效率和经济效益，促使房地产物业的保值和增值，并为业主和使用人提供一个优美整洁、舒适方便、安全文明的工作和生活环境，提高发展商及物业公司的声誉。第二节 物业服务质量指标服务质量目标：、 房屋完好率95%以上；、 公用照明完好率95%以上；、 管道完好率95%以上；、 各类设施、设备完好率95%以上；、 消防系统安全使用率100%；、 大、中、小修工程合格率95%以上，小修、零修及时率95%；、 业主或租户有效投诉率3%以下，有效投诉办结率95回访率95%，意见反馈满意率95%；、 不发生火灾事故；、 不发生重大刑事案件；、 杜绝重大工伤事故。服务总体目标：

17、1、一年内达到安庆市物业服务行业规范三星级标准。2、两年内达到安庆市物业服务优秀示范小区标准。3、业主和使用人对物业服务的综合满意率达到95%以上。第三节 物业服务内容与范围物业服务范围：社区内全部住宅楼宇及其会所和其他的辅助用房辅助设施和公共部分、机电设备、绿化中心、公用设施等。物业服务内容包括以下方面：1. 服务处早期介入：熟悉了解物业情况，物业服务要追求全过程最佳效益的现代化服务模式，在物业的建设阶段就要充分考虑建成后的使用和服务的需要，针对容易忽视的问题，有针对性地提出建议和整改方案。2. 做好物业的验收工作：物业验收是直接关系到今后物业服务工作能否正常开展的一个重要环节。我们将根据设

18、计要求会同开发商对小区在土建、安装、消防、环保、交通等方面进行验收，验收中发现问题后应记录在案，并督促施工单位及时进行整改。3做好物业接管工作：A. 严格按照国家和安庆市的房屋接管验收标准进行验收，公司将选派素质好、精通业务、对工作负责的技术人员参加验收工作。B. 所有的设备设施必须经过调试、开通，确保完好后交付业主使用。所有管线必须保证畅通，并且运行良好。C. 做好与施工单位、建设单位的协调工作，将验收中发生的问题明确记录在案，并督促施工单位修正。D. 健全所有建筑物、公用设施、设备的图纸资料，及时增加修改资料，以便今后管理养护，并建立完善的业主居住档案，做到一户一档。、 业主档案管理：A.

19、 为保护业主的私密，所有业主的档案均为机密资料。除司法机关办案并出示有关证件外，任何外部人员及单位均不得查阅。B. 如有业务需要，服务处内部查阅业主资料，必须经项目经理签字审核后，由其助理进行查阅。C. 服务处员工禁止私下议论业主的私事，违纪者作重大过错处理。D. 凡有任何人来询问有关业主的情况，均要婉言谢绝。如实在无法拒绝的，由项目经理出面接待。、 业主入住服务：E. 细心办理入住手续，配合业主在入住前，做好对其购置房屋的质量验收工作。F. 管理运用计算机等现代化手段，进行科学管理。6、安全保卫工作：协助公安机关做好小区的安全防范工作A. 本小区周边安装有红外线自动监控系统、紧急报警按钮及自

20、动抄表系统，实现了智能化的保安管理。同时将聘请专业人员作为保安24小时值勤，统一着装，并佩带明显标志，做到工作规范，作风严谨。B. 本小区业主及物业使用人，必须到物业服务处办理登记、备案。外来暂住人员应有业主填写暂住登记表，并办理临时出入证。C. 护卫队员有权对小区外来人员进行查问，并要求出示相关证件。小区内配备访客对讲系统，访客人员必须经相关业主同意后方可进入。D. 非小区指定的施工、装修人员不得入内。如遇特殊情况，需有关部门认可后才能进入小区，并缴纳施工管理费，办理临时出入证出入小区。对未办妥手续者，一概不准进入。E. 小区内业主的自备车辆（包括自行车、助动车、摩托车）经登记后，由服务处颁

21、发有关牌证，并凭此牌证出入。非本小区的车辆如要停放在小区内，须经同意后方可停入在指定的位置。禁止乱停乱放，禁止2.5吨（含2.5吨）以上的货车和大客车随意进入小区。F. 对本小区内任何人的违法违纪行为，保安人员及管理人员有权进行制止、教育，情节严重者可请公安部门处理。G. 安全巡视。定时对小区内外各部进行巡视，在指定地点记录巡视次数及具体时间，发现不安全因素，应及时处理，令业主外出无忧。H. 消防工作。建立行之有效的消防安全体系，密切注意消防警报设备运行情况。负责装修施工现场的防火管理，督促业主遵守小区有关消防规定。I. 案件处理。对小区内突发的各类治安案件按规定予以处理。J. 通过公司的管理

22、力争达到无重大刑事、交通、火灾事故发生。7、道路及公共部位的清洁工作：A. 由服务处聘请专业清洁人员组建公共卫生清洁班，每天打扫公共部分，做到杂物、废弃物立即清理。B. 居住区内业主生活垃圾实行袋装化，在公共地区设立流动垃圾箱，每天上午六时至八时三十分，下午四时三十分至九时三十分，业主将袋装垃圾放入塑料垃圾桶，由清洁工清运。C. 对公共区域的清洁卫生实行区域包干制。、 公共绿化服务工作：A. 本处聘请专业的绿化工，每天浇水，修剪养护树木、花草等，行使正常的养护和服务工作。B. 浇水、修剪的时间视季节、气候地域条件而定。C. 浇水、修剪的范围包括小区内的公共草坪、树木，定期做养护草木工作。D.

23、提供时花、苗木、盆栽以及养花咨询等服务，做到大楼环境四季常净、常新、常春、常绿境界。9、设备的正常维修及检修：A. 对公灯、公水、保安系统（包括访客对讲、电视监控、红外防盗系统等）、消防系统、门卫室、围墙之间的公共道路、公共建筑、维护正常的使用功能，并建立保养维修的计划。B. 由服务部负责对公灯实行定时开关。开关公灯的时间随季节变化改变：春秋季 每日晚6：30开 早晨6：00关冬 季 每日晚5：30开 早晨6：30关夏 季 每日晚7：00开 早晨5：15关C. 按计划对设备进行巡检、清洁、润滑，使设备随时保持良好状态，延长其使用寿命，一旦发生故障，立即进行维修。保证监控与对讲机系统、消防系统、

24、给排水及公共照明系统等所有设备的正常运行使用。D. 提供业主设备报修服务，随叫随到。对住户报修的水电等设施和影响正常使用的项目，在当天给予修理，对有些将影响到住户正常生活的设施修理应在三天内以书面通知使用人。E. 设备维修处将定期上门征询业主意见，同时也接受业主书面、口头或电话向服务处维修征询处报修。服务处接报修后将通知有关人员，由服务处开具维修单交维修处上门抢修，待修理完毕后，由业主签字交给维修人员带回。维修单统一由服务处保存。F. 组织修缮，筹备大、中、小工程的招标事宜，签批委托合同并监督实施。10、装修管理：服务处为使各业主的装修能安全、规范、有序地进行，依据国家有关法规并结合本小区的特

25、点制订雨润中央新城装修管理规定。A、 未经服务处审核，禁止私自改动房屋结构和建筑物原有各装饰性的配件设施，如预留的空调机位、铁栅、花饰等，以保证整体结构安全及统一的设计风格。B、 业主欲对所属单元进行装修须服务处审批同意后方可进行。C、 凡进入小区装修人员必须到服务处办理临时出入证，并佩带该证以资识别。D、 装修废弃物必须袋装化，并摆放到指定区域。第四节 物业服务费的收取及使用小区内采用统一收取物业公共性服务费及其他费用，物业公司统一向住户收取，并代行管理及使用。1. 服务费包括：A. 管理、服务人员的工资、津贴、劳动保护、福利、以及公司管理费。B. 清洁卫生费。C. 保安费。D. 公共设施、

26、设备日常运作及保养费。E. 绿化维护费。F. 办公费。G. 物业单位固定资产折旧费。H. 法定税收。I. 利润。业主或使用人自用设施设备需维修、更换、可委托服务处上门服务，材料、人工费按规定由业主或使用人承担。2. 服务费采取年初预算全年费用，年底总结算的方法，每半年征收一次，每次征收最多不可超过六个月。3. 服务费每半年以书面形式公布财务收支帐目。4服务费按政府与物价局规定进行调整，前期服务费由管理单位与开发商协商一致后报物价局审核。5小区内低层物业服务费为人民币 0.80 元/月/平方米。多层物业服务费为人民币0.65 元/月/平方米。高层（含小高层）物业服务费为人民币1.05 元/月/平

27、方米。非住宅用房服务费为人民币1.00元/月/平方米。以上费用均不含公共设施能耗费用。6、服务费按业主（住户）所占房屋建筑面积收取。空置房的服务费按政府规定由发展商承担。 维修基金的使用维修基金主要用于对小区共用部位和公用设施、设备保修期满后的中、大修和更新、改造。维修前服务处应向业主委员会提出维修方案和预算，经业主委员会及政府有关部门审核批准后，方可动用。维修基金专款专用，每半年结算一次，并向业主通报维护、更新等费用的收支帐目，接受审核与监督。第五节 特别服务“雨润中央新城”的高品质，决定了其业主的高层次。该层次的业主非常注重服务品质，希望能够得到最好的服务享受。服务处根据物业服务的先进理念

28、结合“雨润中央新城”的特点，提出“以人为本、服务至上”的服务宗旨。一、有偿服务1.代聘（钟点）保姆； 12.专用工具出租；2.代取洗衣服务； 13.代客洗车；3.家庭绿化； 14.机动车辆停车泊位管理； 4.代送净菜外买； 15.代理各类票务；5.室内清洁擦窗打腊； 16.打字排版、复印、代收发传真件； 6.节假日聘请兼职厨师上门烹调 17.代收代付各类公用事业费；7.房屋出租； 18.代办电话、煤气安装；8.上门定时清洁； 19.美容美发、棋牌室、乒乓球室等；9.房屋装修监理； 20.儿童放学后晚托、接送上下学；10.房屋装修设计、预算、施工；21.代管房屋。11.特约维修（业主自用设施、设

29、备 及其他）； 二、无偿服务：1.代请家教； 11.24小时便利店；2.代订报刊杂志； 12.小区信息发布；3.代订鲜牛奶； 13.管理区域内公共设施、设备维4.物件临时托管； 护保养； 5.代送小件物品； 14.公共区域保洁、绿化养护；6.代订家庭饮用水； 15.公共区域安全防范，24小时保 7.各类提醒服务； 安巡更； 8.代理各项保险； 16.车辆人员进出管理；9.上门定时收集垃圾； 17.代叫出租车；10.园艺护理； 18.代订生日蛋糕、花篮。 三、维修服务：服务处将向每户业主提供有偿特约服务，服务的主要项目包括：1. 在业主入住之前的装修过程中，提供装修质量监督服务。2. 在业主入住

30、后，除正常维修工作以外，提供室内定期设备保养及检修服务。3. 培训多面手，让技术工人一专多能，满足业主的多项要求。4. 室内装饰部分的修缮：修理地板、换修门窗、配玻璃、修门锁。5. 给排水系统的修缮：换装龙头、换浴缸、水斗等的落水、修理更换卫生洁具及其零件、疏通马桶、浴缸或水斗、疏通污水管、落水管等管道。6. 电器部分的修缮：检查电路、修理电器开关、换灯头、插座等乃至家用电器简易故障的排除等。7. 空调设备的修缮：为住户作空调换季检查清洗等。8. 特别安全服务：为长时间外出的住户检查门窗、阀门、开关的安全。四、社区亲情服务：适时开展业主联谊活动，增进彼此友谊，融洽相互关系。第六节 对发展商的建

31、议及要求一个成功的物业服务小区离不开物业服务公司与发展商的共同努力，因此物业服务公司与开发商不仅仅是合作伙伴的关系，两者之间是相辅相成，相互促进的。我司对雨润地华公司提出如下意见：1、所有小区内的建筑物、构筑物、在交付业主使用前，均应按我公司的清洁标准交付业主使用。如发展商无法完成此项工作，则由我公司代为进行，费用另计。2、根据服务工作的实际情况，发展商应向物业服务公司提供物业用房1000平方米。办公场地的所有权归全体业主所有，服务公司享有服务合同期限内的使用权。3、开发商需为我公司物业服务处的办公场地提供精装修，并按我公司要求免费配备必要的办公设备。 中央新城前期物业服务投标文件第三篇 物业

32、服务公众制度南京新奥物业管理有限公司第一节 装修管理规定前 言 为了保证“雨润中央新城”各业主居住房屋的安全，在保证内装修既美观、实用的基础上，不给他人人身安全、楼宇外观（包括质量）以及小区的整体环境带来影响，请各位业主共同遵守本装修管理规定。本规定旨在保证“雨润中央新城”小区在装修期间的管理能够正常运转，确保建筑的完好和安全，保持小区的整洁美观，维护全体业主的合法权益。希望业主及其各装修单位按规定进行装修，以避免因不合理的装修而带来的麻烦，使您日后拥有一个典雅美丽、称心如意的家园。第一章 装修申请手续1、 业主或业主授权的代理人必须亲自协同装修单位负责人到小区管理处办理装修申请手续，代理人须

33、出具业主委托书、业主身份证复印件及代理人身份证件。2、 申请人必须详细、如实地填写装修申请表，提供装修单位资料(资质证书、营业执照、负责人联系方法)、装修内容及施工图纸，并签订业主装修承诺书。3、 同时装修单位在服务处办理装修人员临时出入证，应提交装修人员身份证复印件及照片（需在小区留宿的须提供警署签发的暂住证及复印件），签订装修单位承诺书，交纳办证费用。临时出入证：10元/人，押金10元/人，有效期二个月。4、 如果装修内容不复杂，施工图纸资料齐全与清楚，服务处能在二天内对装修申请进行审核批准。如果装修内容复杂，申请人必须给服务处足够时间审核。如服务处认为有必要对装修方案征求设计院等专业部门

34、的意见，所发生的费用应由申请人负责。5、 如住户在装修中需改动或拆除房屋主体结构（如在梁上打孔，改动或破坏梁、板、拄，改动室内门窗等），请业主在施工前到相关部门办理审批手续，待主管部门批准后，方可施工。完成申请手续并得到批准后，服务处开具装修开工单，装修单位须将装修开工单贴于所要装修单元的进户门外侧。 6、以上手续完备后方可进行施工。第二章 装修内容1、 业主应雇用装修施工资质和信誉可靠的装修单位进行装修设计与施工，并详细阅读和了解住宅使用说明书的内容和遵守国家有关规定。2、 进行装修设计时，必须遵守以下规则：楼宇外观为保持楼宇的完美统一，禁止更改或加建设施，包括封闭阳台，加设檐蓬、花架、晾衣

35、架、防盗窗等附加建筑物、构筑物及伸展出屋外之广告及标志牌等；禁止改变外窗、落地门的规格、材质及颜色；禁止在阳台架设或安装独立信号接收装置；除以上行为外，凡破坏或影响房屋外立面观瞻的行为都将被制止。进户门外之共用部位共用部位为全体业主共有、任何业主或使用人不得在此加装、拆除、更改一切设施。室内装修A、 室内承重墙、柱、梁、板均严禁拆除、开洞或更改，非承重墙需要作部分修改的，应征得小区服务处同意并在其指导下方可施工。B、 不得在任何部位放置或加建超过楼板设计承载标准的物件。C、 不得更改用户配电箱、智能化线盒及可视对讲机的位置。D、 不得在房屋内加层。E、 不得更换分户门。 厨房、卫生间A、 不得

36、变更厨房、卫生间之使用功能结构，不得私自拆装煤气管接头、表具和配件。在离装表接头上下左右各0.5米墙面不得设置固定柜、架、搁板等什物。表具以下之煤气支管安装应符合煤气公司有关规定。B、 不得拆改管道井，排水系统。C、 不得拆改或移动污水管道。D、 注意楼板防水，在铺地砖前须作楼板防水处理，铺设防水层。E、 不得将垃圾投入排污管道，以免造成堵塞。F、 不得在墙体上开出风口。空调安装A、 未经小区服务处同意，严禁开空调管孔。B、 空调室外机必须放置于指定外机机座上。C、 空调排水胶管必须插入冷凝滴水管中。D、 空调室外机位的栏杆不得拆除或改动。E、 如需对空调管孔进行改动，由物管处统一操作。底层、

37、顶层A、 底层、顶层不得加装防盗窗、防盗门。B、 底层天井的地砖及围栏不得作任何更改。C、 顶层露台不得随意搭建，且不得更换消防门钥匙。3、 即使业主的装修设计得到服务处的审核批准，业主仍必须对所申报的装修设计负全部责任。l 不限以上所提出范围，服务处有权对有关事宜作出增加或修改。第三章 装修施工规则1、 装修时间为了便于住宅小区的服务，进行装饰装修施工的具体时间为：每日 上午：8时至12时 下午：14时至19时当小区入住业主达到50%后，国家法定节假日（元旦、春节、五一、国庆节）小区内禁止一切装饰装修施工。2、装修人员管理A 装修单位负责人必须督促和指导其装修人员(包括其供应商员工)遵守本规

38、定的所有条款，服从小区服务处的管理。B 装修人员必须佩带服务处所签发的临时出入证，自觉接受服务处人员检查，服务处有权禁止没有或不佩带临时出入证的装修人员在小区内工作或逗留。C 装修人员如确因装修工作之需要而在装修房屋内住宿，须持有警署签发的暂住证，并由房屋业主向服务处提出书面申请。D 临时出入证如有遗失或损坏的应及时补办，冒名顶替者一律没收证件，禁止进入小区。E 装修人员须按规定使用电梯。F 装修人员须衣着整齐，不得在公共场所赤膊、穿拖鞋，不得喧哗打闹、赌博饮酒不得在非工作区域逗留,必须遵守上海市“七不”文明规范。如有破坏或盗窃等违法行为，必须负法律责任。G 爱护小区公共设施、绿化等，如人为造

39、成损坏必须承担责任。H 严禁装修公司及其人员在小区公共区域内从事任何商业活动。I 严禁将本小区内管理人员牵涉到其商业交易中。3、安全文明施工A 装修单位必须确保安全与文明施工，除经服务处同意外，任何公共部位不得作为装修场地，不得将水泥浆、碎砖、砂石、油漆、溶剂、硬件物等倒入下水道，不得在走廊、电梯厅和楼梯走道堆放材料、工具或垃圾以免堵住通道。B 严禁将建筑垃圾倒入生活垃圾桶(箱)内，严禁向外抛垃圾，保持公共区域清洁。C 建筑垃圾须在规定的时间内堆放到服务处统一划定的区域内。D 施工时必须关上分户门，以免制造过量嗓音与尘灰影响或破坏小区生活环境。同时必须保护施工场地及所有公共部位，不得偷用公共部

40、位水、电。E 装修单位必须负责施工现场的消防监护工作，确保各项防火措施的落实，配备有效的消防器材；小区内严禁擅自动用明火，如确需动用明火，必须至小区项目服务处办理申请手续；临时施工用电必须符合安全用电规范；对易燃材料的运输与存放必须小心按安全规定操作。F 装修过程中使用电锯、电刨、电锤等大功率设备时，要注意每户的额定最大功率及最大电流和安全使用，以免因使用不当而造成损失或人员伤亡。G 严禁移动、封闭、改装煤气管，严禁私接煤气表，所有煤气表管的施工必须由煤气公司进行。H 装修过程中如发生工伤事故(包括第三者责任事故)及因施工对房屋造成的损害均由业主和装修单位负责。 4、装修工程管理 A 装修单位

41、必须按申报批准的图纸施工。 B 装修时不得对原建筑结构、外墙观瞻、屋面防水、隔热层、管道井、共用部 位管线及共用部位装修等造成破坏。 C 要认真处理厨房与卫生间的防水，确保排水系统安装完好，如因施工问题造 成渗水或其他破坏，业主须负一切责任。 D 业主在安装卫生间吊顶时，必须在排水、排污管道的积水弯处预留适当检修 口，室内管弄井的检修口不得封堵，否则日后由于排污管检修而导致的吊顶拆装等费用由该业主承担。 E 空调室外机须安装在指定的位置，须将冷凝水管插入统的引流管道内或阳 台内适当的排水地方，不得悬挂在任何外墙部位，以防漏水扰人及污浊墙面。 F 如弱电线路因装修施工造成线路中断或破坏的（包括电

42、脑线、智能化网络线等），请及时向服务处报修，由专业人员进行维修，收取相应的材料及人工费。 5、材料运输 A 装修材料只能在服务处指定的地方卸货，装修材料须全部采用包装袋并包 装完好，如有装修材料散落或污浊公共部位，施工队必须负责清洁工作。 B 送货车必须服从管理人员的指挥，不可堵塞小区内的交通和影响安全。超 过5吨以上（含5吨）的货车不得驶入园区内。 C 禁止携超长和超重物品进入电梯，不能改短的材料只能从消防楼梯逐层传 输上楼。黄砂、水泥、砖块及液体状建材须有严格的包装才能使用电梯运 输。使用电梯运送建材或建筑垃圾必须由施工单位通知电梯工操作，不得 自行操作电梯。 D 运输材料时必须特别小心，

43、注意安全和不得破坏公共设施。(如污染和损坏 墙面、地面和楼梯扶手等)。装修材料及建筑垃圾运送时间：9:00-12:00 13:00-17:00， 使用电梯装运建筑垃圾必须由电梯工操作。 6、建筑垃圾处理 A 建筑垃圾应及时装入编织袋并封口（袋口必须封闭严实，包装袋不得回收）， 使用物业服务处提供的手推车再送往指定的堆放场堆放，搬运中散落地面的垃圾由搬运者马上清理干净。 B 注意使用电梯不能超载，不能破坏电梯的保护板和阻碍电梯的正常操作，不得在电梯保护板上涂鸦、张贴，必须文明使用电梯内的电话。第四章 装修施工检查1、 在进行装修施工前，业主应对单元进行全面检查，如发现单元内存在需要发展商整改或维修的问题，须通知服务处到现场查看并作记录。发展商不承担由于业主进行房屋装修而引致的维修责任。2、 在装修期间，服务处人员有权进入装修房屋对装修内