美国次贷危机管理的形成.pptx

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1、美国次贷危机与经验借鉴美国次贷危机与经验借鉴 American sub-prime mortgage crisis and Lessons for China刘洪玉清华大学房地产研究所提纲Agendan美国次级抵押贷款市场与次贷危机美国次级抵押贷款市场与次贷危机n次贷危机引发的金融风暴及其影响次贷危机引发的金融风暴及其影响n次贷危机形成的原因分析次贷危机形成的原因分析n美国应对次贷危机的主要措施美国应对次贷危机的主要措施n可借鉴的经验与教训可借鉴的经验与教训一、美国次级抵押贷款市场与次贷危机一、美国次级抵押贷款市场与次贷危机n次贷市场及次贷借款人次贷市场及次贷借款人n美国住房抵押贷款一级市场上

2、的金融机构依照FICO个人信用评分系统（FairIsaac&Company）将借款人信用等级分为三个档次。借款人信用借款人信用分类分类FICO信用信用分值分值银行贷款态度银行贷款态度形成的贷款类型形成的贷款类型违约率统计违约率统计优质660以上信用卓著，毫不迟疑优质抵押贷款市场（Prime Mortgage）800分以上是1/1292次优620-660进一步调查核实次优级抵押贷款市场（Alt-A Mortgage）700-800分是1/123次级500-620要求借款人增加担保次级抵押贷款市场（Subprime Mortgage）600分以下是1/8高风险借款人低于500拒绝贷款美国商务部统计

3、一、美国次级抵押贷款市场与次一、美国次级抵押贷款市场与次贷危机贷危机n次贷市场参与者及业务流程次贷市场参与者及业务流程购买购买证券化评级证券化出售非标准类抵押贷款出售标准类抵押贷款小型贷款公司将抵押贷款卖给大型贷款公司经纪人通过贷款公司获得贷款借款人直接或通过经纪人向贷款公司申请贷款借款人借款人抵押贷款经纪人抵押贷款经纪人小型贷款公司小型贷款公司大型贷款公司大型贷款公司房地美、房利美房地美、房利美贷款证券化机构贷款证券化机构机构抵押支持证券非机构抵押支持证券非机构抵押支持证券：优质巨额抵押贷款证券Alt-A抵押贷款证券次级抵押贷款证券评级机构评级机构投资机构投资机构一、美国次级抵押贷款市场与次

4、贷危机一、美国次级抵押贷款市场与次贷危机n次贷市场的非理性发展次贷市场的非理性发展（Mortgage Banker Association, MBA）n2001年至2006年间次贷、优质、次优级抵押贷款业务平均利润率分别为5.83%、2.56%和2.82%。n私人金融机构私人金融机构为追逐超额利润，自2001年开始了近乎疯狂的次贷市场扩张。n通过经纪人通过经纪人以“花言巧语”诱使居民家庭使用次贷购房n贷款公司贷款公司n提出了超额利率分享机制和提前还款处罚佣金方案；n不断加大可调整利率贷款的放款力度，尽量不采取固定利率贷款模式；n把越来越多的次贷证券化，风险随之转移给二级市场上的投资者（2001

5、年新增次贷仅有50.4%被证券化，但到2006年则增加到81.2%）。一、美国次级抵押贷款市场与次贷危机一、美国次级抵押贷款市场与次贷危机n次贷危机的爆发次贷危机的爆发n2001年至年至2003年间，新增次贷占新增个人住房抵押贷款的比重维持在年间，新增次贷占新增个人住房抵押贷款的比重维持在8.0-8.6%，2004年该比重一跃达到年该比重一跃达到18.5%，2005年和年和2006年则都超过了年则都超过了20.0%。n2001年次贷总额年次贷总额1400亿美元，占美国个人住房抵押贷款总额的亿美元，占美国个人住房抵押贷款总额的2.6%，2007年年这两个数字则分别达到这两个数字则分别达到1.3万

6、亿美元和万亿美元和12.5%。 次级抵押贷款发起后随时间变化的丧失抵丧失抵押品赎回权比例押品赎回权比例 (Origination Years 20012007)一、美国次级抵押贷款市场与次贷危机一、美国次级抵押贷款市场与次贷危机次贷大量发出，促使住房交易量大幅度上升。一、美国次级抵押贷款市场与次贷危机一、美国次级抵押贷款市场与次贷危机n次贷危机的爆发次贷危机的爆发n2004年下半年开始美联储连续17次加息，2006年美国房地产市场开始向下调整。n利率重置利率重置使进入利率可调整期的次贷借款人的月还款额平均增加30%，而房价下降又加大了借款人通过转按揭转按揭等方式实现再融资的难度，相当数量的借款

7、人因此无力继续偿还贷款。n2007年4月，美国第二大次贷机构新世纪金融公司（New Century Financial Corporation）申请破产保护。n到2008年9月，美国多家涉足次贷及其证券投资业务的金融公司和投资银行，包括华尔街前包括华尔街前5大投资银行大投资银行在内，或传出大幅亏损消息，或申请破产保护，或宣布破产，次贷危机全面爆发。二、次贷危机引发的金融风暴及其影响二、次贷危机引发的金融风暴及其影响n资本市场（资本市场（2008年年10月月24日）日）n道琼斯工业股票平均价格指数道琼斯工业股票平均价格指数收盘跌收盘跌312.30点，至点，至8378.95点，跌幅点，跌幅3.59

8、%，创，创2003年年4月月25日以来收盘新低。道琼斯指数在过去的日以来收盘新低。道琼斯指数在过去的19周中周中累计跌幅达到累计跌幅达到32%。n日经指数日经指数收盘跌收盘跌811.90点，至点，至7649.08点，跌幅点，跌幅9.6%；当前点位仅略高；当前点位仅略高于于2003年年4月月28日日7607.88点的收盘点位。点的收盘点位。n恒生指数恒生指数跌跌1,142.11点，收于盘中低点点，收于盘中低点12,618.38点，跌幅点，跌幅8.3%。这是。这是该指数该指数2004年年8月月24日收于日收于12,431点以来的最低收盘水平。点以来的最低收盘水平。n上证综合指数上证综合指数收盘跌收

9、盘跌1.9%，至，至1839.62点，创点，创2006年年10月月31日以来最日以来最低收盘水平。低收盘水平。 n澳大利亚澳大利亚S&P/ASX 200指数指数收盘跌收盘跌105点，至点，至3869.4点，跌幅点，跌幅2.6%，接近接近2004年年11月份以来的最低水平。月份以来的最低水平。n新加坡新加坡海峡时报指数海峡时报指数收盘下跌收盘下跌145.39点，至点，至1600.28点，跌幅点，跌幅8.3%。本。本月一度下跌月一度下跌32%，跌至五年多来的最低水平。，跌至五年多来的最低水平。 二、次贷危机引发的金融风暴及其影响二、次贷危机引发的金融风暴及其影响n汇率变化：美元在金融危机中获益n美

10、元和日圆成为走势最强劲的货币，欧元成为走势最弱的货币。n英镑兑美元跌至1.5890美元，为2003年9月以来最低价位n欧元兑美元跌至1.2609美元，为2年以来最低价位。二、次贷危机引发的金融风暴及其影响二、次贷危机引发的金融风暴及其影响n证券市场One Year U.S. Treasury Securities YieldThirty Year U.S. Treasury Bond Yield二、次贷危机引发的金融风暴及其影响二、次贷危机引发的金融风暴及其影响n证券市场二、次贷危机引发的金融风暴及其影响二、次贷危机引发的金融风暴及其影响n证券市场Americas government tak

11、es control of Freddie Mac and Fannie Maen受美国房地产市场泡沫破裂冲击，FNMA和FHLMC已经陷入全面危机，2007年两公司的损失超过140亿美元，两公司的股价在2007年暴跌了约90%。n美国政府于2008年9月7日宣布接管FNMA和FHLMC，以免房地产危机引发金融体系崩盘，对整体经济造成严重冲击。二、次贷危机引发的金融风暴及其影响二、次贷危机引发的金融风暴及其影响n房利美和房地美是美国住房抵押贷款的主要资金来源。n截止到2008年6月n它们所持有的住房抵押贷款15414.38亿美元n发行的住房抵押贷款支持证券（MBS）净余额36680.17亿美元

12、n两者合计52094.55亿美元n分别占美国同期住房抵押贷款余额121293.71亿美元的12.7%、30.2%和42.9%。 二、次贷危机引发的金融风暴及其影响二、次贷危机引发的金融风暴及其影响n银行、保险业n第五大投资银行贝尔斯登（次贷市场急先锋）因濒临破产而被摩根大通收购（2.36亿美元，2/30）；n第四大投资银行雷曼兄弟在美国9月15日申请破产保护；n第三大投资银行美林证券被美国银行以440亿美元收购；n第一、第二大投资银行高盛和摩根士丹利，皆转型为传统的商业银行。 08Q3：FDIC监管的约8500家机构中，有171家问题银行，涉及资产1156亿美元。破产时间银行名称（英文）银行名

13、称（中文）所在地区2007年9月28日Net Bank网上银行佐治亚州2007年10月4日Miami Valley Bank迈阿密山谷银行迈阿密2008年1月25日Douglass National Bank道格拉斯国民银行密苏里州2008年3月7日Hume Bank休姆银行密苏里州2008年5月9日ANB FinancialANB金融国民协会银行 阿肯色州2008年5月30日First Integrity Bank第一诚信银行明尼苏达州2008年7月11日Indy Mac Bank印地麦克银行加利福尼亚2008年7月25日First National Bank内华达第一国民银行内华达州200

14、8年7月25日First Heritage Bank第一传统银行加利福尼亚2008年8月1日First Priority Bank第一优先银行佛罗里达州2008年8月22日The Columbian Bank and Trust哥伦比亚银行信托公司 堪萨斯州2008年8月29日Integrity Bank诚信银行佐治亚州2008年9月5日Silver State Bank亨德森银州银行内华达州2008年9月15日Washington Mutual Inc.华盛顿互惠银行西雅图2008年10月AmeribankAmeri银行西弗吉尼亚州2008年10月Main Street Bank of No

15、rthville诺斯维尔主街银行密歇根州2008年10月Meridian Bank of Eldred埃尔德雷德子午银行伊利诺伊州2008年10月Alpha Bank Trust阿尔法银行和信托公司 佐治亚州2008年10月Freedom Bank自由银行佛罗里达州2008年11月Franklin Bank富兰克林银行2008年11月Security Pacific Bank太平洋平安银行加州洛杉矶2008年11月Community Bank of Loganville罗根维尔社区银行佐治亚州2008年11月Downey Savings Loan唐尼储蓄贷款银行加州2008年11月PFF Ba

16、nk Trust波莫纳第一联合银行加州美国美国2008年以来已经有年以来已经有22家银行倒闭家银行倒闭资产规模达资产规模达2(表内表内)+1.23(表外表外)万亿美元的万亿美元的CitiBank股价暴跌（股价暴跌（50-3.77美元美元)二、次贷危机引发的金融风暴及其影响二、次贷危机引发的金融风暴及其影响银行名称银行名称相关资产类型相关资产类型数额数额建设银行相关债券：高级债券1.414亿美元，次级债券0.5亿美元1.914亿美元工商银行公司债券及与雷曼信用相挂钩债券1.518亿美元中国银行对雷曼的总风险敞口1.2882亿美元中信银行相关的投资与交易产生的风险敞口7600万美元交通银行持有雷曼

17、兄弟控股公司及其子公司发行的债券7002万美元招商银行持有雷曼兄弟债券7000万美元兴业银行与美国雷曼兄弟相关的投资与交易产生的风险敞口3360万美元合计7.2164亿美元中国七家银行持有雷曼资产中国七家银行持有雷曼资产7.2164亿美元亿美元二、次贷危机引发的金融风暴及其影响二、次贷危机引发的金融风暴及其影响n美政府接管AIG n9月16日，美国联邦储备委员会授权纽约联邦储备银行向陷于破产边缘的美国国际集团（AIG）提供850亿美元紧急贷款。n为保障纳税人的利益不受损害，贷款将以AIG的全部资产为抵押。n美国政府将持有该集团近79.9股份。 二、次贷危机引发的金融风暴及其影响二、次贷危机引发

18、的金融风暴及其影响n宏观经济二、次贷危机引发的金融风暴及其影响二、次贷危机引发的金融风暴及其影响n国际劳工组织预计：金融危机引发失业潮 n到2009年年底：n全球失业人数将增加2000万，总数将达2.1亿万人，是十年来全球失业人数首次突破2亿人。n失业人数最多的行业将会是建筑业、房地产、汽车制造、旅游及金融行业。n每日薪水少于一美元的人将会增加至4000万人。n国际劳工组织总干事索马维亚n各国政府不应只是集中协助金融机构，同时也要协助民众来面对金融海啸带来的影响，例如提供失业补偿以及更多社会保障。n各国政府应协助企业渡过难关，保住更多职位及增加就业机会。二、次贷危机引发的金融风暴及其影响二、次

19、贷危机引发的金融风暴及其影响次贷危机爆发后，Real Estate Owned by Bank (REO)大量增加，处置REO催生了房价持续大幅度下滑。二、次贷危机引发的金融风暴及其影响二、次贷危机引发的金融风暴及其影响Notice of Default: Dec 27, 2006 ；Notice of Sale: Mar 30, 2007；REO: May 14, 2007处置成交价比处置成交价比2006年年12月减少了月减少了14.8万美元万美元!Sandalwood Park North corner lot3bd/2.5ba 1758 sq ft, Age: 18Transaction

20、Date$ AmountDescriptionResaleFeb 1997 $111,000Ln: $114,330ResaleMay 2000 $127,000Ln: $123,190 2nd MtgNov 2001 $25,000RefinanceRefiJuly 2003 $156,500RefinanceFor Sale-ExpiredFeb-Apr 2005 $315,000El Dorado RealtyResaleJun 2005 $285,00080% FinancingRefiMay 2006 $297,170RefinanceFor Sale-ExpiredSept-Dec

21、 2006 $349,000RE/MAX Desert ValleyFor Sale-ExpiredJan-Apr 2007 $339,000Randy Varley RealtyREOMay 2007 $246,739Bank OwnedListed For SaleJune 27, 2007 $246,750Wilkinson-Coldwell BankerPrice ReducedJuly 26, 2007 $234,500Wilkinson-Coldwell BankerPrice ReducedSept 26, 2007 $211,641Wilkinson-Coldwell Bank

22、erPrice reduced/ExpiredOct 29, 2007 $201,059Wilkinson-Coldwell BankerPrice ReducedJan 22, 2008 $191,006Venture Real EstatePrice ReducedMay 10, 2008 $174,096Venture Real EstatePending SaleJun 17, 2008 $169,000Venture Real Estate二、次贷危机引发的金融风暴及其影响二、次贷危机引发的金融风暴及其影响TransactionDate $ Amount Description Li

23、sted For SaleMay 2003$299,900UknownResaleDec 2003$280,000100% FinancingRefiJan 2006$472,000Refinance2ndJan 2006$118,000RefinanceListed For SaleMay 2006$625,000UnknownREOJan 2007$500,000Bank OwnedListed For SaleFeb 21, 2007$455,000Prince & AssocPrice ReducedMar 20, 2007$449,000Prince & AssocPrice Red

24、ucedApr 19, 2007$439,900Prince & AssocPrice ReducedMay 21, 2007$420,000Prince & AssocPrice ReducedJune 21, 2007$399,900Prince & AssocPENDINGJuly 31, 2007$399,900Prince & AssocContingentAugust 7, 2007$399,900Prince & AssocPENDINGAugust 20, 2007$399,900Prince & AssocSOLDOct 4,2007$350,000Prince & Asso

25、cNotice of Default: Sept 26, 2006; Notice of Sale: Jan 3, 2007; REO: Jan 25, 2007 处置成交价比处置成交价比2006年年5月减少了月减少了27.5万美元万美元!1233 Jasmine St, Calexico, CA 92231Large Meadows Home4bd/3ba, 2878 sq ft, Age: 12 Housing Prices：Through the floor Foreclosure fallout: Houses go for a $1Ron French / The Detroit N

26、ewsWednesday, August 13, 2008DETROIT - One dollar can get you a large soda at McDonalds, a used VHS movie at 7-Eleven or a house in Detroit. $1 sale to cost bank $10,000 nPut on the market in January for $1,100, the house had no lookers other than the squatters who sometimes stayed there at night.nF

27、acing $4,000 in back taxes and a large unpaid water bill, the bank that owned the property lowered the price to $1. nunloading the house will cost the bank about $10,000. n$2,500 in sales commissionn$1,000 bonus for closing the $1 sale; n$500 of the buyers closing costs;nback taxes and a water bill.

28、The home, at 8111 Traverse Street, a few blocks from Detroit City Airport, was the nicest house on the block when it sold for $65,000 in November 2006.二、次贷危机引发的金融风暴及其影响二、次贷危机引发的金融风暴及其影响Jose Pomales and his 7-year-old son, Jordan, stand outside of their home in Hyde Park, a Boston neighborhood. They

29、have lived there for 8 years, but two years after refinancing, Pomales is in danger of foreclosure. 金融恐怖平衡下的零和游戏：金融恐怖平衡下的零和游戏：如果外国持如果外国持有者撤出，则只会损害自己的投资。有者撤出，则只会损害自己的投资。日期总计(亿美元)权益(亿美元)债务(亿美元)合计长期债券短期债券美国国债政府支持企业债券企业债券20080712000518742332007121060047762007069220.46285.198704.914665.43763.26276.25230.

30、36注：（注：（1）权益中，含普通股）权益中，含普通股275.51亿美元，基金亿美元，基金8.16亿美元，普通股亿美元，普通股1.52亿美亿美元；（元；（2）短期债券中，含美国国债）短期债券中，含美国国债106.87亿美元，机构债券亿美元，机构债券109.82亿美元，亿美元，企业债券企业债券13.67亿美元；（亿美元；（3）政府支持企业长期债券中，资产担保证券政府支持企业长期债券中，资产担保证券(Asset-backed securities)为为2060亿美元亿美元。2007年年度报告（截止到年年度报告（截止到2007年年12月月31日）日）中国银行中国银行1.1 持有美国次级住房贷款抵押债

31、券49.90亿美元1.2 计提相关减值准备12.95亿美元2.1 持有美国Alt-A住房贷款抵押债券24.7亿美元2.2 计提相关减值准备2.85亿美元3.0 已终止确认损益32.63亿元人民币中国银监会调查显示，截至2008年6月，中国银行业金融机构共持有房利美和房地美相关公司债券316亿美元。 三、次贷危机形成的原因分析三、次贷危机形成的原因分析表面现象：房价持续上涨，是次贷危机爆发的元凶。三、次贷危机形成的原因分析三、次贷危机形成的原因分析表面现象：房价迅速下跌，是次贷危机的诱因。三、次贷危机形成的原因分析三、次贷危机形成的原因分析n美国总统布什Bush made the remark

32、at a closed-door fundraiser for Republican Pete Olson, (D-Texas)nWall Street got drunk.华尔街现在是喝醉了n“Theres no question about it,” “Wall Street got drunk, thats one of the reasons I asked you to turn off the TV cameras. It got drunk and now its got a hangover. The question is how long will it sober up

33、and not try to do all these fancy financial instruments.” 毫无疑问，华尔街喝醉了，这就是为什么我请大家关闭摄像机。它过去喝醉了，现在则是宿醉，可问题是它何时能清醒过来，不要在尝试做哪些奇特的金融工具。n华尔街的银行家nWe are playing in the rolenIf Wall Street got drunk, Bush & Co. were the bar tenders who kept the liquor flowing. n由于可以从次级住房抵押贷款证券化中获得巨额利益，因此也就设计出了基于次级贷款的各式各样的投资产

34、品。雷曼兄弟破产时，资产6390亿美元、负债6130亿美元。可其CEO过去8年的薪酬总额达4.8亿美元。Dick Fuld三、次贷危机形成的原因分析三、次贷危机形成的原因分析n美联储前主席格林斯潘格林斯潘2008年10月23日在众议院监管委员会(House Oversight Committee)举行的听证会就金融危机作证时：n承认他过去抗拒对金融市场监管的作法，有部份的过错。n对美国信贷市场的崩溃感到震惊，并且预测金融危机将使美国经济受到严重冲击。n恐惧的美国家庭将必须去适应严重的信贷紧缩，以及工作职位朝不保夕、退休金面临威胁等问题。n消除金融危机的必要条件是稳定房市，但就美国目前的情况来看

35、，这需要很长时间，“不是最近几个月能够解决的问题n待房价稳定之后，市场会一定程度地解冻，恐慌的投资者们也会开始尝试新的风险投资。n有一派经济学者认为，格林斯潘任内抗拒对金融市场加强监管，并一再减息，助涨房市泡沫化，最后房市崩溃拖垮了信贷市场。三、次贷危机形成的原因分析三、次贷危机形成的原因分析n世界银行高级副行长、首席经济学家林毅夫n第一个要吸取的经验教训就是，不能为了解决一个问题，却创造一个更大的问题（在林毅夫看来，金融危机之所以发展到目前阶段，与美国政府没有很好处理2001年互联网泡沫破灭有关）。n“当时泡沫破裂美国经济就应该陷入衰退，但那次衰退很短。为什么那么短？因为美联储用降息来刺激房

36、地产经济。”n另一个教训就是，要关注金融创新的隐患。美国金融衍生品越搞越复杂，监管又没跟上，这就给房地产市场泡沫的形成起到了推波助澜的作用。n“我认为，金融创新是必要的，也是不能禁止的，但是创新后，应该了解这些创新产品的好处和存在的弊端，在监管上要跟上，不能只看到好处而疏忽了必要的监管。”n阴谋论说n美国政府凭借其在政治上的主导权和金融上的话语权，利用大量的借债来挥霍了世界的财富，征收了世界税。 三、次贷危机形成的原因分析三、次贷危机形成的原因分析n住房政策与金融监管缺陷住房政策与金融监管缺陷n“美国之梦”计划创造了出巨大的次级贷款市场n HUD曾在2004年提出了可支付住房的发展目标，即在未

37、来4年内，将低收入和少数族裔家庭的住房自有化率从50%提高到56%，扩大高风险的次级贷款市场提供了动力。nHUD好大喜功、放松监管。n将房利美和房地产所购买的次级贷款也计入可支付住房贷款范畴；n房利美和房地产从2002年到2006年累计购买了5530亿美元的次级贷款。美国住房金融体系美国住房金融体系 美国住房金融体系美国住房金融体系美国联邦住房贷款系统FHLBs1.从1989年以来，通过可支付住房计划(AHP，每年毛利的10用于该项目)提供了29亿美元赠款，帮助建设了57.5万套可支付住宅。2.从1989年以来，通过社区投资计划(CIP)提供了470亿美元优惠贷款，资助建设了60万套住宅和经济

38、发展项目。目标目标：（：（1）为成员为成员机构提供低成本资金机构提供低成本资金用于住房、社区和经用于住房、社区和经济发展贷款；（济发展贷款；（2）提供区域可支付住房提供区域可支付住房项目为低收入和中等项目为低收入和中等收入家庭创造住房机收入家庭创造住房机会；（会；（3）通过预付）通过预付资本和抵押计划支持资本和抵押计划支持住房金融；（住房金融；（4）为）为会员机构流动性提供会员机构流动性提供可靠资源。可靠资源。 三、次贷危机形成的原因分析三、次贷危机形成的原因分析n房地产抵押贷款发起过程存在重大制度缺陷房地产抵押贷款发起过程存在重大制度缺陷n借款人、经纪人、贷款公司、评估师成为利益共同体n不论

39、购房还是再融资，只有贷款闭合，经纪人和评估师才能获得佣金，贷款公司才能获得发行费用和服务费用，借款人才能获得所需贷款。n循规蹈矩的经纪人和照章办事的评估师会逐渐被淘汰，行业出现了“劣胜优汰”的奇怪现象。n评估师作为专业人士的独立性、诚信和行业规则丧失殆尽n美国October Research公司的研究显示：2003年有55%的评估师承受了贷款公司、经纪人、客户和房地产代理等要求高估房价的压力；（2）2008年该比例大幅升至90%。n据不完全统计，美国住房抵押贷款中有一半被高估了据不完全统计，美国住房抵押贷款中有一半被高估了10%，25%的贷款被高估了的贷款被高估了11%20%。三、次贷危机形成

40、的原因分析三、次贷危机形成的原因分析nInflated appraisals are the root of the subprime problem nAppraisers depend on mortgage brokers and lenders for new business, and therefore： nsubmit fake documents提交虚假文件nfail to actually inspect the property being appraised不去现场查勘 nbase the appraisal on outdated comps利用不恰当的案例nMAI p

41、resident Terry Dunkinnappraisal fraud has been an open secret in the mortgage industry评估中的欺骗行为已经成为抵押行业的公开秘密 nmuch of the pressure has come directly from the banking industry大部分压力主要来自银行业n“Appraisers were pressured to inflate the value of property, or worse, turn a blind eye to outright mortgage fraud

42、,” 评估师被迫高估价值，甚至更糟糕的是，对赤裸裸的抵押欺骗睁一只眼、闭一只眼n “It is symbolic of a problem that has plagued the appraisal industry for years. ”这是一个困扰着评估行业多年的明显问题。四、美国应对次贷危机的主要措施四、美国应对次贷危机的主要措施n推出8500亿美元的救市计划救百姓还是救华尔街富豪？2008年9月29日，美国国会众议院以228票对205票的投票结果，否决了布什政府提出的总额为7000亿美元的金融救援方案 四、美国应对次贷危机的主要措施四、美国应对次贷危机的主要措施n加强监管n令高盛和

43、摩根士丹利向银行控股公司转型，使几乎所有美国大型金融机构的母公司都处于Fed的监管之下。n高盛和摩根士丹利除受美国证券交易委员会(SEC) 监管外，还要同时接受美国财政部金融局(Office of the Comptroller of the Currency)、美国联邦存款保险公司(Federal Deposit Insurance Corp.)等联邦机构的监管。 n高杠杆率是投资银行的主要缺陷n杠杆率是一个公司资产负债表上的风险与资产之比。 n美林的杠杆率2007年为28倍、摩根士丹利为33倍，高盛也达到28倍。而商业银行的杠杆率通常在10倍左右。n花旗集团(Citigroup Inc.)

44、、瑞士银行和Wachovia也在高风险抵押贷款上栽了大跟头，它们得以存活的原因在于其庞大的规模和可靠的日常资金来源，也就是银行存款。四、美国应对次贷危机的主要措施四、美国应对次贷危机的主要措施n颁布2008住房和经济恢复法案（Housing and Economic Recovery Act of 2008）n依据法案，成立“美国联邦住房金融署(Federal Housing Finance Agency, FHFA)”nFHFA取代了OFHEO (曾是HUD的一部分，负责监管“两房”) 和FHFB (储贷危机后成立于1989年的独立机构，负责监管FHLBs），OFHEO和FHFB一年后取消，

45、人员、财产等转移给FHFA。nFHFA接管了Fannie Mae和Freddie MacnFHFA的目标n恢复两公司的正常运营与偿还能力；n继续两公司的业务，保持与维护公司资产。四、美国应对次贷危机的主要措施四、美国应对次贷危机的主要措施n提高评估过程独立性n美国政府和行业协会开始采取措施：n根除抵押贷款经纪人主导评估；n阻止评估师受到压力和胁迫；n减少使用不去现场查勘或通过评估管理公司提供的评估服务；n加强评估过程的质量控制；n为客户和评估师设置有关评估问题的投诉热线。 四、美国应对次贷危机的主要措施四、美国应对次贷危机的主要措施n颁布 住房估值行为守则(Home Valuation Cod

46、e of Conduct)n由美国纽约州总检察官Andrew Cuomo主导制定n2008年3月颁布，将于2009年1月1日正式实施。n守则明确规定：禁止贷款人及其利益关联方通过强迫、敲诈、合谋、补偿、指示、诱导、胁迫、贿赂等方式，影响或试图影响评估过程及结果。四、美国应对次贷危机的主要措施四、美国应对次贷危机的主要措施n近期改革措施近期改革措施n不允许经纪人随意挑选评估师不允许经纪人随意挑选评估师n由贷款公司提供其认可的评估师名单供经纪人选择，减弱经纪人对房地产评估的影响力。n评估师必须在赢得、巩固贷款公司认可和帮助经纪人操控房产价值之间做出取舍。n被剔除出名单的威胁成为房产价值免受操纵的天

47、然屏障。n不允许贷款公司在评估公司中享有权益不允许贷款公司在评估公司中享有权益n通过立法的方式严格禁止贷款公司以独资或合资的形式建立评估公司。n割断贷款公司和评估公司的联系可以有效地降低两者合谋的可能性。n加强对房地产评估行业的监管加强对房地产评估行业的监管n传统观念认为，对贷款公司而言，操纵评估价值的风险远远高于回报，也即闭合溢价评估的贷款的收益要小于在该笔贷款违约时取消抵押品赎回权的损失。n次贷危机的经验表明，该假设前提能否持久成立值得怀疑，最根本的措施是加强对评估行业的监管，严格规范经纪人和评估机构行为。四、美国应对次贷危机的主要措施四、美国应对次贷危机的主要措施n成立 “独立评估保护协

48、会（Independent Valuation Protection Institute，IVPI）n由Fannie Mae和Freddie Mac资助，每年经费300万美元；n理事会成员由总检察官办公室和 OFHEO（现FHFA） 批准；n负责监督住房评估行为守则执行情况。n主要职能主要职能n接受贷款公司基于抽查10%评估报告的评估质量评价报告；n为客户设置全国性的投诉热线，受理评估过程受到干扰、由于使用受虚假评估报告受到损害等投诉；n将影响独立评估的事件报告给联邦和州的立法、监察和司法部门，以及负责评估师资格发证、注册管理的部门；n每2年向公众发布其评估行业监督报告。四、美国应对次贷危机的

49、主要措施四、美国应对次贷危机的主要措施n出售出售HUD 住房住房nWhat is a HUD Home? nA HUD home is a 1 to 4 unit residential property acquired by HUD as a result of a foreclosure action on an FHA-insured mortgage. nHUD becomes the property owner and offers it for sale to recover the loss on the foreclosure claim. nWho can buy a H

50、UD Home? nAlmost anyone! If you have the cash or can qualify for a loan (subject to certain restrictions) you may buy a HUD Home. nHUD Homes are initially offered to owner-occupant purchasers (people who are buying the home as their primary residence). nFollowing the priority period for owner occupa