第11章不动产抵押贷款分析.pptx

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1、第第11章章 不动产抵押不动产抵押贷款分析贷款分析 11.1 不动产抵押贷款概述不动产抵押贷款概述 11.2 不动产抵押贷款利率的决定不动产抵押贷款利率的决定 11.3 不动产抵押贷款的支付方式不动产抵押贷款的支付方式 11.4 不动产抵押贷款的风险管理不动产抵押贷款的风险管理 4/22/2022111.1 不动产抵押贷款概述不动产抵押贷款概述v担保的基本方式担保的基本方式 ：保证、抵押、质押、留置和定金。保证、抵押、质押、留置和定金。v1.保证保证 v是指保证人和是指保证人和债权人债权人约定，与债务人不履行债务时，由保证约定，与债务人不履行债务时，由保证人按照约定履行主合同的义务或者承担责任

2、的行为。人按照约定履行主合同的义务或者承担责任的行为。 v2.抵押抵押 v是指债务人或者第三人不转移抵押财产的占有，将抵押财产是指债务人或者第三人不转移抵押财产的占有，将抵押财产作为债权的担保。当债务人不履行债务时，债权人有权依照作为债权的担保。当债务人不履行债务时，债权人有权依照担保法的规定以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价担保法的规定以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。款优先受偿。 v3.质押质押 v是指债务人或者第三人将其动产移交债权人占有，或者将其是指债务人或者第三人将其动产移交债权人占有，或者将其财产权利交由债权人控制，将该动产或者财产权利作为债权财产权利交由债

3、权人控制，将该动产或者财产权利作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照担保法的规的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照担保法的规定以该动产或者财产权利折价，或者以拍卖、变卖该动产或定以该动产或者财产权利折价，或者以拍卖、变卖该动产或者财产权利的价款优先受偿。者财产权利的价款优先受偿。4/22/20222v4.留置留置 v是指在保管合同、运输合同、是指在保管合同、运输合同、加工承揽合同加工承揽合同中，债权人依照中，债权人依照合同约定占有债务人的动产，债务人不按照合同约定的期限合同约定占有债务人的动产，债务人不按照合同约定的期限履行债务的，债权人有权依照担保法规定留置该财产，以该履行

4、债务的，债权人有权依照担保法规定留置该财产，以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 v5.定金定金 v是指合同当事人一方为了是指合同当事人一方为了担保合同担保合同的履行，预先支付另一方的履行，预先支付另一方一定数额的金钱的行为。债务人履行债务后，定金应当抵作一定数额的金钱的行为。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行合同约定的债务的，价款或者收回。给付定金的一方不履行合同约定的债务的，无权要回定金；收受定金的一方不履行合同约定的债务的，无权要回定金；收受定金的一方不履行合同约定的债务的，应当双倍返还定金。应当双

5、倍返还定金。 4/22/20223v11.1.1 不动产抵押贷款的含义与基本特征不动产抵押贷款的含义与基本特征v1不动产抵押贷款的含义不动产抵押贷款的含义v（1）抵押贷款的概念）抵押贷款的概念v抵押贷款又称押款，是指贷款人要求借款人提供一定抵押物抵押贷款又称押款，是指贷款人要求借款人提供一定抵押物作为保证的放款。作为保证的放款。 v（2）不动产抵押贷款的定义）不动产抵押贷款的定义v不动产抵押贷款，是指以某项特定的不动产作为抵押担保所不动产抵押贷款，是指以某项特定的不动产作为抵押担保所进行的借贷活动，它是贷款人和借款人双方同意把不动产抵进行的借贷活动，它是贷款人和借款人双方同意把不动产抵押给贷款

6、人，以用作借款人付款偿还贷款的担保。押给贷款人，以用作借款人付款偿还贷款的担保。4/22/20224不可抵押的财产v（1）土地所有权：）土地所有权： v（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权；的土地使用权； v（3）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；社会公益设施； v（4）所有权、使用权不明或者有争议的财产；）所有权、使用权不明或者有争议的财产； v（5）依法被查封、扣押、监管的财产；）依法被

7、查封、扣押、监管的财产； v（6）依法不得抵押的其他财产。）依法不得抵押的其他财产。 4/22/20225抵押率的确定v土地：通常不超过土地：通常不超过50%50%；v住宅住宅：有产权证：有产权证70%70%，在建工程，在建工程50%50%；v商铺、写字楼：有产权证商铺、写字楼：有产权证60%60%，在建工程，在建工程50%50%；v车位车位：不超过：不超过20%20%。4/22/20226v2不动产抵押贷款的基本特征不动产抵押贷款的基本特征v（1）不动产抵押贷款中用作抵押物的不动产价值）不动产抵押贷款中用作抵押物的不动产价值高于贷款的额度高于贷款的额度;v（2）不动产抵押贷款金额大、期限比较

8、长）不动产抵押贷款金额大、期限比较长;v（3）不动产抵押贷款的工具创新非常活跃。）不动产抵押贷款的工具创新非常活跃。4/22/20227v3. 不动产抵押贷款的实质不动产抵押贷款的实质v不动产抵押贷款合同要求借款人提供不动产作为担不动产抵押贷款合同要求借款人提供不动产作为担保，以保证贷款能够按期归还。一旦违约，贷款人保，以保证贷款能够按期归还。一旦违约，贷款人就获得该不动产的所有权。就获得该不动产的所有权。 v这种贷款合同可以看作是赋予借款人的一个这种贷款合同可以看作是赋予借款人的一个看涨期看涨期权权。 4/22/20228v11.1.2 不动产抵押贷款的分类不动产抵押贷款的分类 v1. 按照

9、借贷期内贷款利率是否调整，可分为固定利按照借贷期内贷款利率是否调整，可分为固定利率不动产抵押贷款和可变利率不动产抵押贷款率不动产抵押贷款和可变利率不动产抵押贷款v（1）固定利率不动产抵押贷款）固定利率不动产抵押贷款v固定利率不动产抵押贷款，是以预先确定的利率和固定利率不动产抵押贷款，是以预先确定的利率和分期还款方式来运行的信贷工具。分期还款方式来运行的信贷工具。 v常见的固定利率贷款有常见的固定利率贷款有固定偿额贷款、气球固定偿额贷款、气球式贷款、固定还本贷款和双周还款贷款式贷款、固定还本贷款和双周还款贷款。 4/22/20229v固定偿额贷款固定偿额贷款的偿还方法为，在贷款合同期内，的偿还方

10、法为，在贷款合同期内，借款人应每月偿还固定的额度给贷款人。它是一种借款人应每月偿还固定的额度给贷款人。它是一种可被视作年金的较简单的贷款形式。可被视作年金的较简单的贷款形式。v气球式贷款气球式贷款是指在贷款合同期，最后一期的偿还是指在贷款合同期，最后一期的偿还额比此前任意一期的偿还额都高的贷款方式，而最额比此前任意一期的偿还额都高的贷款方式，而最后一期的偿还额被称为气球偿还额。其现金流特点后一期的偿还额被称为气球偿还额。其现金流特点是，在贷款期间内仅支付利息或部分摊销贷款本金，是，在贷款期间内仅支付利息或部分摊销贷款本金，至期末才偿还本金或余下的本金额。至期末才偿还本金或余下的本金额。 4/2

11、2/202210v固定还本贷款固定还本贷款就是在贷款期内，每期摊还固定的就是在贷款期内，每期摊还固定的本金额，而利息支付则依据每期期末贷款余额及当本金额，而利息支付则依据每期期末贷款余额及当期利率计算的还款方式。其现金流特点是，贷款期期利率计算的还款方式。其现金流特点是，贷款期内利息支付金额依次递减，而本金支付额固定不变。内利息支付金额依次递减，而本金支付额固定不变。v双周还款贷款双周还款贷款是每两周还款一次，贷款期限缩短是每两周还款一次，贷款期限缩短近一半，利息的总支付也锐减，它实际属于固定偿近一半，利息的总支付也锐减，它实际属于固定偿额贷款的一种。额贷款的一种。 4/22/202211v（

12、2）可变利率不动产抵押贷款）可变利率不动产抵押贷款v可变利率不动产抵押贷款可变利率不动产抵押贷款是指在贷款合同期内，贷是指在贷款合同期内，贷款利率可以依据某一指标变动而调整的贷款方式。款利率可以依据某一指标变动而调整的贷款方式。v它包括它包括随价调整抵押贷款随价调整抵押贷款和和浮动利率抵押贷浮动利率抵押贷款款。 4/22/202212v2. 按照抵押贷款的动机，可分为住宅房地产抵押贷按照抵押贷款的动机，可分为住宅房地产抵押贷款、收益型房地产抵押贷款和不动产项目开发抵押款、收益型房地产抵押贷款和不动产项目开发抵押贷款贷款v（1）住宅房地产抵押贷款）住宅房地产抵押贷款v住宅房地产抵押贷款住宅房地产

13、抵押贷款是指用住宅等性质的不动产作是指用住宅等性质的不动产作为抵押品的贷款活动。住宅作为家庭财务最大支出为抵押品的贷款活动。住宅作为家庭财务最大支出的购买品，关系着居住条件的改善和生活水平的提的购买品，关系着居住条件的改善和生活水平的提高。高。 4/22/202213住房抵押贷款条件住房抵押贷款条件 v(1)有合法的有合法的身份身份; v(2)有稳定的经济收入，有偿还贷款本息的能力，无不良信有稳定的经济收入，有偿还贷款本息的能力，无不良信用记录用记录; v(3)有合法有效的购房合同有合法有效的购房合同; v(4)以新购住房作最高额抵押的，须具有合法有效的购房合以新购住房作最高额抵押的，须具有合

14、法有效的购房合同，房龄在同，房龄在10年以内，且备有或已付不少于所购住房全部价年以内，且备有或已付不少于所购住房全部价款款30%的首付款的首付款; v(5)已购且办理了住房抵押贷款的，原住房抵押贷款已还款已购且办理了住房抵押贷款的，原住房抵押贷款已还款一年以上，贷款余额小于抵押住房价值的一年以上，贷款余额小于抵押住房价值的60%，且用作抵押，且用作抵押的住房已取得的住房已取得房屋权属证书房屋权属证书，房龄在，房龄在10年以内年以内; v(6)能够提供贷款行认可的有效担保能够提供贷款行认可的有效担保; v(7)贷款行规定的其他条件。贷款行规定的其他条件。 4/22/202214住房抵押贷款申请资

15、料住房抵押贷款申请资料 v1.房产证；房产证； v2.权利人及配偶的身份证；权利人及配偶的身份证； v3.权利人及配偶的户口本；权利人及配偶的户口本； v4.权利人的婚姻证明权利人的婚姻证明(结婚证或民政局开具的未婚证明结婚证或民政局开具的未婚证明) ；v5.收入证明；收入证明； v6.如房产证权利人有未成年儿童如房产证权利人有未成年儿童,应提供出生证；应提供出生证； v7.如房产内还有如房产内还有银行贷款银行贷款,应提供原贷款合同及最后一期的应提供原贷款合同及最后一期的银银行对帐单行对帐单 ；v8.为提高贷款通过率为提高贷款通过率,应尽量多的提供家庭其他财产证明应尽量多的提供家庭其他财产证明

16、,(如如另处房产证、股票、基金、现金存折、车辆行驶证等等另处房产证、股票、基金、现金存折、车辆行驶证等等) 。4/22/202215v（2）收益型房地产抵押贷款）收益型房地产抵押贷款v收益型房地产抵押贷款收益型房地产抵押贷款是指以作为投资品的房地产是指以作为投资品的房地产为抵押融通资金的借贷活动。在收益型房地产抵押为抵押融通资金的借贷活动。在收益型房地产抵押贷款中，贷款人一般希望贷款结构能够使房地产产贷款中，贷款人一般希望贷款结构能够使房地产产生足够的收益来支付每年的抵押贷款偿还额。生足够的收益来支付每年的抵押贷款偿还额。v它可被划分为它可被划分为参与贷款、土地售后回租、仅参与贷款、土地售后回

17、租、仅付利息贷款、应计贷款和可转换抵押贷款付利息贷款、应计贷款和可转换抵押贷款等等形式。形式。 4/22/202216v参与贷款参与贷款又被称为又被称为权益参与贷款，或权益酬金权益参与贷款，或权益酬金，是，是指贷款人以降低贷款利率作为交换条件，通过一定指贷款人以降低贷款利率作为交换条件，通过一定的方式参与了房地产收益和现金流的分配的贷款方的方式参与了房地产收益和现金流的分配的贷款方式。式。 v土地售后回租土地售后回租是指拥有土地所有权的投资者在同土是指拥有土地所有权的投资者在同土地购买者达成回租协议后将土地出售，以获得的土地购买者达成回租协议后将土地出售，以获得的土地款在土地上搞建筑投资获取收

18、益的融资活动。地款在土地上搞建筑投资获取收益的融资活动。 4/22/202217v仅付利息贷款仅付利息贷款是指收益型房地产抵押贷款有时在某是指收益型房地产抵押贷款有时在某一特定时间内不要求分期偿还本金，这一时期内仅一特定时间内不要求分期偿还本金，这一时期内仅支付利息，特定时期结束后，贷款本金要么在剩余支付利息，特定时期结束后，贷款本金要么在剩余时间内分期偿还，要么期末一次性偿还的贷款方式。时间内分期偿还，要么期末一次性偿还的贷款方式。v应计贷款应计贷款是指某些特定年份借款人支付的款项低于是指某些特定年份借款人支付的款项低于可能要求的利息费用的收益型房地产抵押贷款。可能要求的利息费用的收益型房地

19、产抵押贷款。v可转换抵押贷款可转换抵押贷款就是贷款人在某个特定的期就是贷款人在某个特定的期限结束后有权选择购买房地产的部分或全部限结束后有权选择购买房地产的部分或全部收益的贷款方式。收益的贷款方式。 4/22/202218v（3）不动产项目开发抵押贷款）不动产项目开发抵押贷款v不动产项目开发抵押贷款不动产项目开发抵押贷款是指不动产项目开发商在是指不动产项目开发商在获得土地后为开始项目开发，通过协商获得建设增获得土地后为开始项目开发，通过协商获得建设增建费用的贷款。建费用的贷款。 4/22/202219不动产项目开发抵押贷款条件不动产项目开发抵押贷款条件v（1 1）四证齐全：即）四证齐全：即国有

20、土地使用证、国有土地使用证、建设项目规建设项目规划许可证划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程规划许可证、施工许可证施工许可证；v（2 2）前期投入）前期投入35%35%自有资金（土地出让金、地价、自有资金（土地出让金、地价、配套费）；配套费）；v（3 3）有土地或房屋抵押担保。）有土地或房屋抵押担保。4/22/20222011.2 11.2 不动产抵押贷款利率的决定不动产抵押贷款利率的决定 v11.2.1 不动产抵押贷款的供给不动产抵押贷款的供给 v可以将不动产抵押贷款的供给函数定义为：可以将不动产抵押贷款的供给函数定义为：vLS=g(M，E，Pr，r) vM M货币政策；货币政策；E E国

21、民经济运行的总体形势；国民经济运行的总体形势；PrPr金融机构金融机构对不动产抵押贷款的偏好；对不动产抵押贷款的偏好；r r不动产抵押贷款的市场利率。不动产抵押贷款的市场利率。 vLS=AS(r)，其中，其中A 0，dS/dr 0 4/22/202221图图11-1 不动产抵押贷款的供给不动产抵押贷款的供给LSLr4/22/202222v11.2.2 不动产抵押贷款的需求不动产抵押贷款的需求 v不妨将不动产抵押贷款的需求函数定义为：不妨将不动产抵押贷款的需求函数定义为：vLD=F（Q，W，Y，T，P，r） vQ Q家庭人数；家庭人数；W W 财富总量；财富总量；Y Y收入水平；收入水平；T T

22、人们的偏人们的偏好；好；P P不动产价格的变化；不动产价格的变化；r r不动产抵押贷款利率。不动产抵押贷款利率。 v可以将公式可以将公式11.3改写为：改写为：vLD=KD(r)，其中，其中K0，dD/dr 0 4/22/202223r0图图11-2 11-2 不动产抵押贷款的需求不动产抵押贷款的需求LLD4/22/202224v11.2.3 不动产抵押贷款的供求均衡 DSDSLLdrdDKrDKLdrdSArSAL0/, 0),(0/, 0),(4/22/202225图图11-3 不动产抵押贷款供需均衡不动产抵押贷款供需均衡LL*OLDELSrr*4/22/20222611.3 不动产抵押贷

23、款的支付方式不动产抵押贷款的支付方式 v不动产抵押贷款的支付方式是指由借贷双方协商确不动产抵押贷款的支付方式是指由借贷双方协商确定的借款人偿还贷款本息的时间间隔和支付的金额定的借款人偿还贷款本息的时间间隔和支付的金额等贷款合同内容。等贷款合同内容。 v11.3.1 固定利率、等额支付的不动产抵押贷款固定利率、等额支付的不动产抵押贷款v固定利率、等额支付的不动产抵押贷款固定利率、等额支付的不动产抵押贷款是现金流特是现金流特征最简单的一种支付方式，是指贷款期内利率固定，征最简单的一种支付方式，是指贷款期内利率固定，支付的时间间隔一般为一个月，每期的支付额是固支付的时间间隔一般为一个月，每期的支付额

24、是固定不变的不动产抵押贷款支付方式。定不变的不动产抵押贷款支付方式。 4/22/202227)1(110rrMPMBn1)1 ()1 (0nnrrrMBMP根据固定利率、等额支付不动产抵押贷款的现金根据固定利率、等额支付不动产抵押贷款的现金流特征，可以采用年金公式计算每月偿还的本金、利流特征，可以采用年金公式计算每月偿还的本金、利息和总额。即息和总额。即 由公式由公式11.5，可得，可得4/22/202228v11.3.2 累进支付的不动产抵押贷款累进支付的不动产抵押贷款 v累进支付的不动产抵押贷款这样的支付方式的一般累进支付的不动产抵押贷款这样的支付方式的一般特点是：贷款期限和利率都是固定不

25、变的，这一点特点是：贷款期限和利率都是固定不变的，这一点与固定利率、等额支付的不动产抵押贷款相同；每与固定利率、等额支付的不动产抵押贷款相同；每月偿还额，在起初几年比相同利率和期限的固定利月偿还额，在起初几年比相同利率和期限的固定利率、等额支付不动产抵押贷款的每月偿还额要少，率、等额支付不动产抵押贷款的每月偿还额要少，但在剩余的期限内情况正好反过来，即累进支付的但在剩余的期限内情况正好反过来，即累进支付的不动产抵押贷款的月偿还额会超过固定利率、等额不动产抵押贷款的月偿还额会超过固定利率、等额支付的不动产抵押贷款的月偿还额。支付的不动产抵押贷款的月偿还额。 4/22/20222936056152

26、521320)12%101 (%)5 . 71 ()12%101 (%)5 . 71 ()12%101 (%)5 . 71 ()12%101 (%)5 . 71 ()12%101 ()12%101 (100000AAAAAAMB4/22/202230v11.3.3 可变利率的不动产抵押贷款可变利率的不动产抵押贷款v可变利率的不动产抵押贷款包括随价调整抵押贷款可变利率的不动产抵押贷款包括随价调整抵押贷款和浮动利率抵押贷款。和浮动利率抵押贷款。 v1. 随价调整的抵押贷款随价调整的抵押贷款v可变利率的不动产抵押贷款设计的关键为贷款利率可变利率的不动产抵押贷款设计的关键为贷款利率调整的方式。可变利率

27、的不动产抵押贷款利率有多调整的方式。可变利率的不动产抵押贷款利率有多种多样的调整方式，但多以按物价指数调整为常见，种多样的调整方式，但多以按物价指数调整为常见，即随价调整抵押贷款。即随价调整抵押贷款。 4/22/202231v2. 浮动利率抵押贷款浮动利率抵押贷款v浮动利率抵押贷款的利率往往盯住一些不受银行或浮动利率抵押贷款的利率往往盯住一些不受银行或储蓄贷款机构控制的经济指数，如美国国库券利率储蓄贷款机构控制的经济指数，如美国国库券利率和平均国民贷款利率，周期地进行调整。调整期的和平均国民贷款利率，周期地进行调整。调整期的利率等于某个基准利率加上一定变动幅度。利率等于某个基准利率加上一定变动

28、幅度。 4/22/202232v11.3.4 不动产逆向抵押贷款不动产逆向抵押贷款(Reverse Mortgage) v不动产逆向抵押贷款的运行过程是：在老人有生之不动产逆向抵押贷款的运行过程是：在老人有生之年，对已有住房既不出售也不出租，而将房屋抵押年，对已有住房既不出售也不出租，而将房屋抵押给银行，并仍居住于自己的房屋内，由银行按照房给银行，并仍居住于自己的房屋内，由银行按照房产价值和老人的预期寿命状况等因素，向他们逐月产价值和老人的预期寿命状况等因素，向他们逐月发放养老金，待老人过世后，银行取得房屋产权并发放养老金，待老人过世后，银行取得房屋产权并处置出售，清偿养老金本息。处置出售，清

29、偿养老金本息。 4/22/20223311.4 不动产抵押贷款的风险管理不动产抵押贷款的风险管理 v11.4.1 不动产抵押贷款的风险分析不动产抵押贷款的风险分析v通常，可以将不动产抵押贷款市场上的风险划分为通常，可以将不动产抵押贷款市场上的风险划分为一般风险和其它风险。一般风险和其它风险。v1. 一般风险一般风险v一般风险是指在不动产抵押贷款市场上所有的参与一般风险是指在不动产抵押贷款市场上所有的参与者都不能回避的系统性风险，它主要包括通货膨胀者都不能回避的系统性风险，它主要包括通货膨胀风险、利率风险、流动性风险、提前偿还风险、抵风险、利率风险、流动性风险、提前偿还风险、抵押物价格风险和不可

30、抗力风险等。押物价格风险和不可抗力风险等。 4/22/202234v（1）通货膨胀风险）通货膨胀风险v在贷款活动中，通货膨胀会使贷款人的实际收益减少，即蒙在贷款活动中，通货膨胀会使贷款人的实际收益减少，即蒙受损失。这种由于通货膨胀的发生而导致贷款人蒙受损失的受损失。这种由于通货膨胀的发生而导致贷款人蒙受损失的可能性被称为通货膨胀风险。可能性被称为通货膨胀风险。 v（2）利率风险）利率风险v贷款利率通常是根据目前的经济形势和对未来经济发展前景贷款利率通常是根据目前的经济形势和对未来经济发展前景的判断来确定的。的判断来确定的。 v（3）流动性风险）流动性风险v流动性是指投资标的转换成现金的能力，又

31、称变现性。当某流动性是指投资标的转换成现金的能力，又称变现性。当某项资产无法在短期内以合理的价格售出时，即面临流动性风项资产无法在短期内以合理的价格售出时，即面临流动性风险。险。 4/22/202235v（4）提前偿还风险）提前偿还风险v提前偿还是指借款人在按不动产抵押贷款合同规定的还款计提前偿还是指借款人在按不动产抵押贷款合同规定的还款计划之外偿付本金，致使贷款提前偿付的行为。划之外偿付本金，致使贷款提前偿付的行为。 v（5）抵押物价格风险）抵押物价格风险v抵押物价格风险是指由于用作抵押物的不动产价格的波动对抵押物价格风险是指由于用作抵押物的不动产价格的波动对贷款的安全和收益产生的不确定性。

32、它包括抵押物价格市场贷款的安全和收益产生的不确定性。它包括抵押物价格市场风险和抵押物价格人为风险。风险和抵押物价格人为风险。 v（6）不可抗力风险）不可抗力风险v不可抗力风险是指还贷期间，由于较严重的自然灾害和人为不可抗力风险是指还贷期间，由于较严重的自然灾害和人为伤害，如水灾、火灾和地震等使房产毁灭，贷款无法收回。伤害，如水灾、火灾和地震等使房产毁灭，贷款无法收回。 4/22/202236v2. 不动产抵押贷款的其它风险不动产抵押贷款的其它风险v其它风险是指在不动产抵押贷款实施时，由于贷款其它风险是指在不动产抵押贷款实施时，由于贷款合同操作的不规范而使参与者面临的风险，它主要合同操作的不规范

33、而使参与者面临的风险，它主要包括贷款条件风险、违约风险和欺诈风险等。包括贷款条件风险、违约风险和欺诈风险等。v（1）贷款条件风险）贷款条件风险v不动产抵押贷款合同的内容很多，其中最为关键的不动产抵押贷款合同的内容很多，其中最为关键的是抵押比率、利率、还款方式和贷款期限，这些指是抵押比率、利率、还款方式和贷款期限，这些指标的变化会对借款产生重大影响。标的变化会对借款产生重大影响。 4/22/202237v抵押比率风险抵押比率风险v指贷款额占房产价值的比率。该比率越高，在相同指贷款额占房产价值的比率。该比率越高，在相同的时限内借款数额就越大，对抵押人的压力也越大，的时限内借款数额就越大，对抵押人的

34、压力也越大，意味着抵押人违约的可能性越大，贷款的风险就越意味着抵押人违约的可能性越大，贷款的风险就越高；反之亦然。高；反之亦然。 v还款方式风险还款方式风险v目前我国房地产抵押贷款的还款方式是按月均还。目前我国房地产抵押贷款的还款方式是按月均还。它的好处在于借贷双方能够较容易地知道自己的收它的好处在于借贷双方能够较容易地知道自己的收益或支出，从而可以制定长期计划来安排现金流。益或支出，从而可以制定长期计划来安排现金流。 4/22/202238v还贷期限风险还贷期限风险v因为时间越长，未知因素就越多，不动产的自身价因为时间越长，未知因素就越多，不动产的自身价值也会发生变化，自然风险就会增加。值也

35、会发生变化，自然风险就会增加。 4/22/202239v（2）违约风险）违约风险v违约风险是指不动产抵押贷款的借方不能履行协议、违约风险是指不动产抵押贷款的借方不能履行协议、按期清偿本息，导致拖欠、终止信贷偿还等的可能按期清偿本息，导致拖欠、终止信贷偿还等的可能性。性。 v主动违约风险。主动违约风险。v主动违约是指借款人在自身利益的驱使下，主动停主动违约是指借款人在自身利益的驱使下，主动停止或延长还贷。止或延长还贷。v它主要表现在两个方面：一是借款人认为放弃继续它主要表现在两个方面：一是借款人认为放弃继续还款可以带来更大的利益，而采取拒绝偿还债务的还款可以带来更大的利益，而采取拒绝偿还债务的可

36、能性。可能性。 4/22/202240v被动违约风险被动违约风险v它是指借款人因某种客观原因致使目前经济状况变它是指借款人因某种客观原因致使目前经济状况变差，经济能力不足以承担抵押贷款合同中的未偿还差，经济能力不足以承担抵押贷款合同中的未偿还本息的可能性。导致借款人被动违约的原因主要有本息的可能性。导致借款人被动违约的原因主要有劳动能力降低、下岗失业、意外事故以及像战争、劳动能力降低、下岗失业、意外事故以及像战争、自然灾害、社会动乱等不可抗拒因素。自然灾害、社会动乱等不可抗拒因素。 4/22/202241v（3）欺诈风险）欺诈风险v所谓欺诈风险是指违反金融管理法规，采取捏造事所谓欺诈风险是指违

37、反金融管理法规，采取捏造事实，隐瞒真相或其他不正当手段，以实，隐瞒真相或其他不正当手段，以“房地产房地产”作作抵押，骗取根本无偿还能力或超过其偿还能力的贷抵押，骗取根本无偿还能力或超过其偿还能力的贷款，致使贷款的安全和收益遭受冲击的可能性。款，致使贷款的安全和收益遭受冲击的可能性。 v虚拟抵押。虚拟抵押。 v旧契抵押。旧契抵押。 v租赁房屋抵押。租赁房屋抵押。 4/22/20224211.4.2 不动产抵押贷款风险的管理 v首先，要加强对不动产抵押贷款的风险意识。首先，要加强对不动产抵押贷款的风险意识。 v其次，要搞好不动产抵押贷款的程序管理。其次，要搞好不动产抵押贷款的程序管理。 v再次，健全评估制度，降低按揭比率。再次，健全评估制度，降低按揭比率。 v最后，发展不动产抵押贷款二级市场。最后，发展不动产抵押贷款二级市场。 4/22/202243