教学课件第10章 房地产制度与政策.ppt

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1、西安建筑科技大学西安建筑科技大学 10.1中国土地制度与国际比较 第10章房地产制度与政策 1 10.2中国住房制度与国际比较 2 10.3中国住房保障政策3西安建筑科技大学西安建筑科技大学10.1中国土地制度与国际比较10.1.110.1.1中国土地所有权制度与国际比较中国土地所有权制度与国际比较 1）土地所有权概述 （1）所有权的涵义 所有权，又称财产所有权，是指所有人依法对自己财产所享有的占有、使用、收益和处分的权利。 （2）土地所有权概念和特点 土地所有权是指所有权人依法对自己的土地享有的占有、使用、收益和处分的权利。 特点：土地所有权主体的限定性。 土地所有权客体的特定性。 土地所有

2、权流转的限制性。 土地所有权权能具有可分离性。 西安建筑科技大学西安建筑科技大学10.1中国土地制度与国际比较 （3）土地所有权的权能。具体内容如下： 占有权能。占有是指权利主体依法对土地事实上的管领和控制。 使用权能。使用是指权利主体占有土地，按照土地的性能和用途对土地进行有效利用，以获取经济利益或满足生活上某种需要。 收益权能。收益是指权利主体依法收取土地所产生的经济利益，包括人为利益和自然利益。 处分权能。处分是指权利主体对其土地依法进行处置，从而决定土地的命运。 西安建筑科技大学西安建筑科技大学10.1中国土地制度与国际比较 土地所有权的消极权能。土地所有权的消极权能是指所有权人在法律

3、规定的范围内，排除他人对其所有的土地违背其意志加以干涉的权能。 （4）土地所有权的取得和消灭。 所有权的取得是指权利主体依据一定的法律事实而获得某物的所有权 所有权的消灭是指依据一定的法律事实使所有权人丧失所有权，或者使所有权与所有人相分离。西安建筑科技大学西安建筑科技大学10.1中国土地制度与国际比较2）中国土地所有权制度 按照相关法律的规定，我国土地所有权制度分为国家所有和集体所有两种。 （1）国家土地所有权 国家土地所有权是指国家对自己所有的土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权利。 （2）集体土地所有权 集体土地所有权是指农民集体组织对自己所有的土地依法享有的占有、使用、收益和处分的

4、权利。 西安建筑科技大学西安建筑科技大学10.1中国土地制度与国际比较 3） 土地所有权制度的国际比较 （1）国外土地所有制度。美国土地所有制度。 美国的土地制度始于独立战争时期，虽经过几次调整，但土地所有制度并未改变，主要由以下部分组成： 实行公私兼有的多元化土地所有制度。私人所有的土地占51，联邦及州政府所有的土地占47，印第安人保留地占2。各级政府在土地的所有权、使用权和受益权上各自独立。即使是在联邦政府拥有的土地中，也同样存在多元化的所有形式，即国家土地管理局控制60，国家森林局控制24，国防部、垦荒局等部门控制剩下的16。但国有土地的主体都是林地、道路、河川、沼泽、港湾、自然保护区、

5、国家公园等环境敏感、利用率较低的土地。 西安建筑科技大学西安建筑科技大学10.1中国土地制度与国际比较日本土地所有制度。日本实行土地私有制度。在全国土地中个人所有土地占57%，法人所有土地占8%，国家和地方公共团体所有的土地占35%。其中，国家和地方公共团体占有的土地多为不能用于农业、工业或住宅的森林地和原野。加拿大土地所有制度。加拿大联邦公有土地占全国土地的40% ，其中97%是北纬60 度以北包括北极圈内的土地，气候恶劣，人烟稀少；3土地零散分布在各省，主要是国家公园、野生动物保护区、军事用地和印第安保留地。联邦公有土地一般都是港口、机场和联邦办公机构及其他重要设施用地。西安建筑科技大学西

6、安建筑科技大学10.1中国土地制度与国际比较 （2）国内外土地所有权制度比较与启示。任何一个国家和地区的土地所有制、土地产权或财产关系都是通过不断的变化和改革而逐步形成的，是由一定的政治经济制度和国情所决定，都由该国的法律制度所规定。即使是国家所有的土地制度，也可以有不同的模式和表现形式。 国有土地不仅在不同国家都有不同比例的存在，而且有不断扩大的趋势。大多成熟市场经济国家贯彻政府不应与民争利的原则，具有较高经济价值的城市土地多由私人占有，由市场决定土地资源配置，以实现其高效利用。西安建筑科技大学西安建筑科技大学10.1中国土地制度与国际比较10.1.210.1.2中国土地使用权制度与国际比较

7、中国土地使用权制度与国际比较1）土地使用权制度 土地使用权，是指单位或者个人依法或依约，对国有或集体土地所享有的占有、使用、收益和有限处分的权利。根据我国土地所有权形式的不同，可以分为国有土地使用权和集体土地使用权两种类型。 （1）国有土地使用权。 国有土地使用权是国有土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。依据其是否以支付相应对价取得，可以将国有土地使用权划分为有偿取得和无偿取得两类。 西安建筑科技大学西安建筑科技大学10.1中国土地制度与国际比较除了法律明确规定的几种无偿取得国有土地使用权外，我国国有土地使用权应当依法有偿取得，主要有： a.土地使用权出让，是指国家以土地所有人的身份将土

8、地使用权在一定期限内让与土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 b.土地使用权转让，是指通过出让方式取得国有土地使用权的单位和个人，将土地使用权再转移的行为，如出售、交换等。 c.土地使用权出租，是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 西安建筑科技大学西安建筑科技大学10.1中国土地制度与国际比较我国法律明确规定的几种无偿取得国有土地使用权的方式主要有： a.土地使用权划拨，是指国家依法按照一定的程序将国有建设用地的使用权无偿地转移给建设用地者。 c.土地使用权继承，指按照法律规定或者合法有效的遗嘱取

9、得死者生前享有的土地使用权的行为。 b.土地使用权赠与，是土地使用权人将土地使用权无偿转移给相对人，相对人予以接受的行为。 综上，不管是以划拨方式无偿取得土地使用权，还是以出让等方式有偿取得土地使用权，都必须满足一定的法律要件和程序后方可进入市场流通。 西安建筑科技大学西安建筑科技大学10.1中国土地制度与国际比较（2）集体土地使用权。 集体土地使用权是指农民集体土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。按照用途的不同，集体土地使用权可分为农用地使用权、宅基地使用权和建设用地使用权。 农用地使用权是指农村集体经济组织的成员或者农村集体经济组织以外的单位和个人从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的

10、土地使用权。 宅基地使用权是指农村村民住宅用地的使用权。 建设用地使用权是指农村集体经济组织兴办乡（镇）企业和乡（镇）村公共设施、公益事业建设用地的使用权。 西安建筑科技大学西安建筑科技大学10.1中国土地制度与国际比较 2） 土地使用制度的国际比较 （1）美国土地使用制度。主要由以下部分组成:实行分类实施用途管制的农地保护使用制度。实行依法、自由、开放的地产交易制度。 （2）日本的土地使用制度主要是指农地分级严格管理制度，并实施土地有偿使用。日本的农地一般被分为一、二、三三类，不同类别的土地有不同的限制规定。 （3）土地使用制度的比较及对我国土地制度的启示。在世界范围内，国有土地经营管理方式

11、主要有两种:一是直接管理，土地所有权与经营权合一；二是委托管理，土地所有权与经营权相分离。 西安建筑科技大学西安建筑科技大学10.1中国土地制度与国际比较 就我国目前土地所有制度而言，仍有以下方面需要借鉴包括美国、日本在内的其他国家的经验： 实行集中、统一、权威、效能的土地管理体制。 制定相关的土地法律制度应当明确、具体，注重可操作性。 加快土地交易市场的培育、规范。 因而应当尽快完善土地市场的基本规则和配套措施，遵循公平、公开、公正的市场原则，使土地资源通过市场实现优化配置，同时兼顾公私利益。 西安建筑科技大学西安建筑科技大学10.2中国住房制度与国际比较10.2.110.2.1中国住房制度

12、概述中国住房制度概述 1）我国住房制度的历史演变 （1）实施“统一管理，统一分配，以租养房”的公有住房实物分配制度（1958年1977年）。 （2）住房实物分配制度改革阶段（1978年1993年）。 （3）住房实物分配向住房市场化改革的过渡阶段（1994年1998年）。 （4）住房市场化全面推行阶段（1998年2004年）。 （5）多层次住房保障制度发展完善阶段（2003年至今）。 西安建筑科技大学西安建筑科技大学10.2中国住房制度与国际比较2）我国现行住房制度基本概况 我国现行住房制度实际上包括了以福利、实物分配为特征的传统住房制度，房改后形成的住房商品化、社会化、市场化制度，以及包含经济

13、适用住房等在内的政策性保障住房制度。 首先，以福利、实物分配为特征的传统住房制度，是在我国建国后实行的，在现行的住房制度中并不占主要地位。 其次，商品化、社会化、市场化住房制度是我国住房制度的重要组成部分，1994年国务院下发的关于深化城镇住房制度改革的决定，明确了我国房改的根本目的，并提出房改的基本内容可以概括为“三改四建”。 最后，政策性保障住房是我国城镇中低收入阶层住房的重要来源，该种住房制度真正得到政府的重视还是在近年。 西安建筑科技大学西安建筑科技大学10.2中国住房制度与国际比较10.2.210.2.2国外住房制度国外住房制度1）美国住房制度 美国住房政策是政府公共政策中一项重要内

14、容，其核心是怎样帮助低收入者解决住房问题。其住房政策包括两个方面：一是鼓励为低收入者建造“住得起的住房”；二是通过担保贷款等方式帮助居民拥有自己的住房。具体表现在： （1）鼓励私人拥有住宅。 （2）提供较低租金的公房，或提供房租补贴。 （3）补贴私人开发建造低收入住房。 （4）禁止住房中的种族和宗教歧视。西安建筑科技大学西安建筑科技大学10.2中国住房制度与国际比较2）英国住房制度 英国的住房分为私人住房和公共住房。英国的住房方式分为自住住房、租住私房和租住政府公房三种类型，但政府均提供相应的政策支持。 （1）对自有住房提供的政策支持。 （3）对租用公房居民提供的支持。 （2）对租用私房居民提

15、供的支持。 另外，英国住房制度设置了防止因住房支出而沦为贫困的机制，规定居民在享受了标准住房福利时，如果扣除自负房租后，其实际收入低于贫困线，则可进一步得到住房补贴。 西安建筑科技大学西安建筑科技大学10.2中国住房制度与国际比较3）其他国家住房制度新加坡作为市场经济高度发达的国家，在其住房建设与分配上，并未完全通过市场调节来实现，而是采取了政府分配与市场出售相结合的形式。法国和荷兰政府住房政策的核心是鼓励中高收入家庭买房，帮助低收入家庭租房，使各种收入群体都能得到与其收入水平相适应的住房，这一政策目标主要是充分运用补贴、税收、金融、保险、担保等工具来实现。西安建筑科技大学西安建筑科技大学10

16、.2中国住房制度与国际比较10.2.310.2.3住房制度国外比较住房制度国外比较 上述国家的经验表明，住房目的的实现，既要靠市场，也要依靠大量的公共政策。住房政策的实施，一是建立通过市场交换获取住房的通道，二是帮助中低收入者获得可居住的住房。然而，我国并没有把住房政策和房地产政策这两个表面相似而实质属于不同范畴的事物区分开，没有把住房和房地产、市场和保障予以有效区别。西安建筑科技大学西安建筑科技大学10.310.3中国住房保障政策中国住房保障政策 10.3.110.3.1住房保障政策理论住房保障政策理论住房保障政策是国家或政府依法通过国民收入再分配，保障居民基本居住水平的一种制度。 1）住房

17、保障政策分类 (1) 按照政府干预市场的手段不同，住房保障政策划分为财政政策、金融政策和土地政策三种。 (2) 按照政府对住房市场的干预程度不同，住房保障政策划分为自由市场下的住房保障政策、高福利下的住房保障政策和社会市场下的住房保障政策。 (3) 按照住房保障政策实施主体不同，住房保障政策划分为全国性的、省市级的乃至社区级和单位级的住房保障政策。 西安建筑科技大学西安建筑科技大学10.310.3中国住房保障政策中国住房保障政策2）住房保障政策原则 （1）效率与公平统一，公平优先原则。 （2）住房保障政策的适度原则。 另外，住房保障政策应该在一定的时期内具有连续性和稳定性，这样可以使新旧政策之

18、间连贯，使社会成员对政策有合理、理性的预期，防止出现不必要的波动。 西安建筑科技大学西安建筑科技大学10.310.3中国住房保障政策中国住房保障政策10.3.210.3.2中国现行的住房保障政策中国现行的住房保障政策 1）住房公积金制度 住房公积金，是指国家机关、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。住房公积金管理由住房公积金管理委员会决策，住房公积金管理中心运作，银行专户存储，财政监督。（1）住房公积金的管理决策机构。（2）住房公积金的缴存。（3）住房公积金的提取和监督。西安建筑科技大学西安建筑科技大学10.

19、310.3中国住房保障政策中国住房保障政策2）经济适用房制度所谓经济适用房，指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。 我国将经济适用房定位为主导的住房供应方式之一，经济适用房被正式确定为解决城镇居民住房困难的主要途径。 （1）经济适用房管理体制。 （2）经济适用房具体管理制度。 （3）经济适用房的政策优惠。 西安建筑科技大学西安建筑科技大学10.310.3中国住房保障政策中国住房保障政策 3）公有住房出售制度公有住房出售是指国家将公有住房按照有关规定的优惠价格出售给城镇居住、有正式户口的在职职工或离退休职工中的现住

20、户的制度。西安建筑科技大学西安建筑科技大学10.310.3中国住房保障政策中国住房保障政策10.3.310.3.3中国住房保障政策的新发展中国住房保障政策的新发展 1）廉租房制度廉租房是指政府以租金补贴或实物配租方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租赁补贴为主，实物配租和租金减免为辅。 （1）廉租房管理体系。 （2）廉租房保障方式。 （3）廉租房保障资金及房屋来源。 （4）申请廉租房的条件和程序。西安建筑科技大学西安建筑科技大学10.310.3中国住房保障政策中国住房保障政策 2）限价房限价房是一种特殊的住房供应方式，是由政府在土地出让的时候就限定了户型和价格的商品房，是政府通过对房地产开发的地价、房价、套型、销售对象等加以限制，以便调节住房市场供应结构、控制供应对象的一种特殊商品房供应制度。 西安建筑科技大西安建筑科技大学学Thank you