教学课件第2章房地产市场运行的一般规律.ppt
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1、西安建筑科技大西安建筑科技大学学第一篇第一篇 房地产经济的房地产经济的基础理论基础理论 第第2 2章章 房地产市场运行的房地产市场运行的一般规律一般规律 西安建筑科技大西安建筑科技大学学 2.1房地产市场概述 第2章 房地产市场运行的一般规律 1 2.2房地产市场均衡的供求模型 2 2.3房地产市场均衡的四象限模型 3西安建筑科技大西安建筑科技大学学2.1房地产市场概述2.1.1房地产市场的内涵和构成要素房地产市场的内涵和构成要素 1)房地产市场的交易主体)房地产市场的交易主体 (1)房地产供给者)房地产供给者 (2)房地产需求者)房地产需求者 (3)相关专业机构)相关专业机构 2)房地产市场
2、的交易客体)房地产市场的交易客体 3)房地产市场交易方式)房地产市场交易方式西安建筑科技大西安建筑科技大学学2.1房地产市场概述2.1.2房地产市场的特性房地产市场的特性 1)影响范围的区域性影响范围的区域性表表2-1 2009年中国年中国32个大中城市的商品住宅平均成交价格(元个大中城市的商品住宅平均成交价格(元/m2) 洛阳呼和浩特乌鲁木齐贵阳长春南昌长沙合肥重庆郑州兰州沈阳哈尔滨西安南宁太原3049349635323777406041744309440246244747484548454902492949405085海口成都武汉济南青岛天津大连南京福州苏州广州三亚北京杭州深圳上海5088
3、51085501577772067240731774948166825594881353014341144141544115858西安建筑科技大西安建筑科技大学学2.1房地产市场概述2)供给调节的滞后性 3)交易的复杂性 4)对金融业的依赖性 5)易受政府干预6)投机性 西安建筑科技大西安建筑科技大学学2.1房地产市场概述2.1.3 房地市房地市场结构场结构房地产市场是典型的不完全竞争市场,它与完全竞争市场在各个方面的比较如表2-2所示:表表2-2 房地产市场结构的特点与完全竞争市场的比较房地产市场结构的特点与完全竞争市场的比较特征完全竞争市场房地产市场买者和卖者的数目大量参与者少数参与者,在
4、“卖方市场”上由卖者控制,在“买方市场”上由买者控制产品标准化程度不同卖家的产品同质,产品之间具有完全替代性房地产产品高度差异化,不存在完全相同的两处房地产价格和购买次数价格相对便宜;且经常被购买房地产价格昂贵,通常是家庭的最大一笔支出,且购买次数很少进出壁垒无市场壁垒,卖者进出自由房地产项目投资需要大量的资金投入,具有较高的资金壁垒产品知识和交易成本买者和卖者对产品都有高度的认知,交易成本低交易的专业性、复杂性强,交易成本高,买者和卖者对产品缺乏知识;市场的各种信息告知程度不够充分,且严重不对称,卖者处于绝对的信息优势西安建筑科技大西安建筑科技大学学2.1房地产市场概述房地产市场是区域性市场
5、,在不同区域,由于同类房地产开发项目数量的不同,房地产市场有可能是完全垄断市场,也有可能是寡头垄断市场或垄断竞争市场。也就是说,三种不完全竞争市场结构在不同的房地产区域市场都有可能存在。 西安建筑科技大西安建筑科技大学学2.1房地产市场概述2.1.4 房地产市场分类房地产市场分类 1) 按照用途划分按照用途划分 2) 按照区域划分按照区域划分 3) 按照运行层次划分按照运行层次划分 4) 按照购置目的划分按照购置目的划分 西安建筑科技大西安建筑科技大学学2.2房地产市场均衡的供求模型 2.2.1 房地产的需求房地产的需求 房地产需求表示在一定时期内,购房者在各种可能的价格下,愿意并且能够购买的
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