10第十章转移财产所有权的合同.pptx

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1、课程：合同法学课程：合同法学 主讲人：吴一平主讲人：吴一平盐城师范学院教学课件盐城师范学院教学课件1合同法学合同法学第十章第十章 转让财产所有权的合同转让财产所有权的合同第一节第一节 概述概述第二节第二节 买卖合同买卖合同第三节第三节 供用电、水、气、热力合同供用电、水、气、热力合同第四节第四节 赠与合同赠与合同第五节第五节 借款合同借款合同2第十章第十章 转让财产所有权的合同转让财产所有权的合同第一节第一节 概述概述 一、概念一、概念 转让财产所有权的合同转让财产所有权的合同，是指当事人约定一方将其财产所有，是指当事人约定一方将其财产所有权转移于他方，而他方取得该项财产所有权的合同类型。权转

2、移于他方，而他方取得该项财产所有权的合同类型。 二、法律特征二、法律特征 1. 1. 合同的标的物是具有使用价值和交换价值的非禁止流通合同的标的物是具有使用价值和交换价值的非禁止流通的有体物。的有体物。 2. 2. 合同的目的在于实现财产所有权的转移。合同的目的在于实现财产所有权的转移。 3. 3. 合同既可是有偿的，也可是无偿的。合同既可是有偿的，也可是无偿的。 三、种类三、种类 合同法合同法规定了买卖合同、互易合同、借款合同、赠与合规定了买卖合同、互易合同、借款合同、赠与合同和供用电、水、气、热力合同五种转让财产所有权的合同。同和供用电、水、气、热力合同五种转让财产所有权的合同。 3第十章

3、第十章 转让财产所有权的合同转让财产所有权的合同第二节第二节 买卖合同买卖合同一、买卖合同的概念和特征一、买卖合同的概念和特征二、出卖人的主要义务二、出卖人的主要义务三、买受人的主要义务三、买受人的主要义务四、标的物所有权的转移和风险责任承担及孳息归属四、标的物所有权的转移和风险责任承担及孳息归属五、特种买卖合同五、特种买卖合同六、房屋买卖合同六、房屋买卖合同4第二节第二节 买卖合同买卖合同一、买卖合同的概念和特征一、买卖合同的概念和特征 合同法合同法第一百三十条买卖合同是出卖人转移第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。标的物的所有权于买受人，买受人支付

4、价款的合同。 1. 1.买卖合同是有偿合同买卖合同是有偿合同 2. 2.买卖合是双务合同买卖合是双务合同 3. 3.买卖合同是诺成合同买卖合同是诺成合同 4. 4.买卖合同是不要式合同买卖合同是不要式合同5第二节第二节 买卖合同买卖合同二、出卖人的主要义务二、出卖人的主要义务（一）交付标的物（一）交付标的物（二）转移标的物所有权（二）转移标的物所有权（三）标的物权利瑕疵担保义务（三）标的物权利瑕疵担保义务（四）物的瑕疵担保义务（四）物的瑕疵担保义务6二、出卖人的主要义务二、出卖人的主要义务（一）交付标的物（一）交付标的物 交付交付，是指出卖人将标的物转移给买受人实际占有和控制。，是指出卖人将标

5、的物转移给买受人实际占有和控制。 1 1现实交付现实交付 现实交付（实物交付）现实交付（实物交付），是指实际移转标的物的占有，使出卖物处于，是指实际移转标的物的占有，使出卖物处于买受人的事实管领之下。买受人的事实管领之下。 2 2拟制交付拟制交付 拟制交付拟制交付，是指在标的物不能实际移转占有或者不需要移转占有的情，是指在标的物不能实际移转占有或者不需要移转占有的情况下，出卖人将标的物的权利转移给买受人，以代替实物的交付。况下，出卖人将标的物的权利转移给买受人，以代替实物的交付。 （1 1）简易交付，是指标的物在出卖前已经被买受人实际占有。）简易交付，是指标的物在出卖前已经被买受人实际占有。

6、合同法合同法第一百四十条标的物在订立合同之前已为买受人占有的第一百四十条标的物在订立合同之前已为买受人占有的，合同生效的时间为交付时间。，合同生效的时间为交付时间。 （2 2）指示交付，是指在出卖物在出卖前由第三人实际占有，出卖人将）指示交付，是指在出卖物在出卖前由第三人实际占有，出卖人将对第三人的返还请求让与买受人，以代替标的物的实际交付。对第三人的返还请求让与买受人，以代替标的物的实际交付。 （3 3）占有改定，是指由当事人约定，标的物的所有权转移给买受人，）占有改定，是指由当事人约定，标的物的所有权转移给买受人，标的物仍然由出卖人实际占有，而买受人取得标的物的间接占有，以代替标的物仍然由

7、出卖人实际占有，而买受人取得标的物的间接占有，以代替标的物的实际交付。标的物的实际交付。 7二、出卖人的主要义务二、出卖人的主要义务（一）交付标的物（一）交付标的物 例：某宾馆为了例：某宾馆为了8 8月月8 8日的开业庆典，于日的开业庆典，于8 8月月7 7日向电视台日向电视台租借一台摄像机。庆典之日，工作人员不慎摔坏摄像机，宾租借一台摄像机。庆典之日，工作人员不慎摔坏摄像机，宾馆决定按原价买下，以抵偿电视台的损失，遂于馆决定按原价买下，以抵偿电视台的损失，遂于8 8月月9 9日通过日通过电话向电视台负责人表明此意，对方表示同意。电话向电视台负责人表明此意，对方表示同意。8 8月月1515日，

8、日，宾馆依约定向电视台支付了价款。摄像机所有权何时转移？宾馆依约定向电视台支付了价款。摄像机所有权何时转移？（ ）A.8A.8月月7 7日日B.8B.8月月8 8日日C.8C.8月月9 9日日D.8D.8月月1515日日8二、出卖人的主要义务二、出卖人的主要义务（二）转移标的物所有权（二）转移标的物所有权 合同法合同法第一百三十六条出卖人应当第一百三十六条出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。物单证以外的有关单证和资料。9二、出卖人的主要义务二、出卖人的主要义务（三）标的物权利瑕疵担保义务（三）标的物权利瑕疵担保义

9、务 合同法合同法第一百五十条出卖人就交付的标的物，负第一百五十条出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。有规定的除外。 标的物权利瑕疵担保，标的物权利瑕疵担保，是出卖人就其所移转的标的物有是出卖人就其所移转的标的物有担保其不受他人追夺以及不存在未告知的权利负担的义务。担保其不受他人追夺以及不存在未告知的权利负担的义务。 10二、出卖人的主要义务二、出卖人的主要义务（四）物的瑕疵担保义务（标的物品质瑕疵担保责任）（四）物的瑕疵担保义务（标的物品质瑕疵担保责任） 标的物瑕疵担保标的物瑕疵担保，是出

10、卖人就其所交付的标的物应保，是出卖人就其所交付的标的物应保证其符合法定或者约定的品质。证其符合法定或者约定的品质。 1 1物的瑕疵物的瑕疵 2 2物的瑕疵的认定依据物的瑕疵的认定依据 3 3物的瑕疵担保的效力物的瑕疵担保的效力11第二节第二节 买卖合同买卖合同三、买受人的主要义务三、买受人的主要义务（一）给付价金的义务（一）给付价金的义务（二）受领标的物的义务（二）受领标的物的义务（三）对标的物检验和通知的义务（三）对标的物检验和通知的义务12三、买受人的主要义务三、买受人的主要义务 （一）给付价金的义务（一）给付价金的义务 给付，须依合同约定的价金数额、给付期限、地点和给付，须依合同约定的价

11、金数额、给付期限、地点和方式进行，并不得违反法律以及公序良俗。方式进行，并不得违反法律以及公序良俗。 （二）受领标的物的义务（二）受领标的物的义务 一般认为，对于出卖人交付的标的物及其有关权利和一般认为，对于出卖人交付的标的物及其有关权利和凭证，买受人有受领义务。凭证，买受人有受领义务。13三、买受人的主要义务三、买受人的主要义务（三）对标的物检验和通知的义务（三）对标的物检验和通知的义务 1 1按约定的时间检验和及时检验按约定的时间检验和及时检验 合同法合同法第一百五十七条买受人收到标的物时应当在约定的检第一百五十七条买受人收到标的物时应当在约定的检验期间内检验。没有约定检验期间的，应当及时

12、检验。验期间内检验。没有约定检验期间的，应当及时检验。 2 2通知通知 合同法合同法第一百五十八条当事人约定检验期间的，买受人应当第一百五十八条当事人约定检验期间的，买受人应当在检验期间内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人。在检验期间内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人。买受人怠于通知的，视为标的物的数量或者质量符合约定。买受人怠于通知的，视为标的物的数量或者质量符合约定。当事人没有约定检验期间的，买受人应当在发现或者应当发现标的当事人没有约定检验期间的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期间内通知出卖人。买受人在合理物的数量或者质量不

13、符合约定的合理期间内通知出卖人。买受人在合理期间内未通知或者自标的物收到之日起两年内未通知出卖人的，视为标期间内未通知或者自标的物收到之日起两年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定，但对标的物有质量保证期的，适用质量的物的数量或者质量符合约定，但对标的物有质量保证期的，适用质量保证期，不适用该两年的规定。保证期，不适用该两年的规定。出卖人知道或者应当知道提供的标的物不符合约定的，买受人不受出卖人知道或者应当知道提供的标的物不符合约定的，买受人不受前两款规定的通知时间的限制。前两款规定的通知时间的限制。14第二节第二节 买卖合同买卖合同四、标的物所有权的转移和风险责任承担及孳息归属

14、四、标的物所有权的转移和风险责任承担及孳息归属（一）标的物所有权转移（一）标的物所有权转移（二）标的物风险负担的分配原则（二）标的物风险负担的分配原则（三）孳息归属（三）孳息归属15四、标的物所有权的转移和风险责任承担及孳息归属四、标的物所有权的转移和风险责任承担及孳息归属（一）标的物所有权转移（一）标的物所有权转移 合同法合同法第一百三十三条标的物的所有权自标的物交付时起第一百三十三条标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 合同法合同法第一百三十四条当事人可以在买卖合同中约定买受第一百三十四条当事人可以在买卖

15、合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人。人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人。 例例1 1：甲卖一母牛给乙，价：甲卖一母牛给乙，价30003000元，约定乙于元，约定乙于6 6月月1 1日至日至1212月月1 1日之日之间，每月付间，每月付500500元，元，1212月月1 1日前付完，母牛即为乙所有。随后甲于日前付完，母牛即为乙所有。随后甲于5 5月月3131日将牛交到乙家中。后乙于日将牛交到乙家中。后乙于1111月月2828日付清所有价金。问母牛何时归乙日付清所有价金。问母牛何时归乙所有？（所有？（ D D ） A.5 A.5月月3131

16、日日 B.6B.6月月1 1日日 C.12C.12月月1 1日日 D.11D.11月月2828日日16四、标的物所有权的转移和风险责任承担及孳息归属四、标的物所有权的转移和风险责任承担及孳息归属（二）标的物风险负担的分配原则（二）标的物风险负担的分配原则 标的物风险负担的分配原则标的物风险负担的分配原则，指买卖过程中发生，指买卖过程中发生的标的物意外毁损灭失的风险，分配给当事人哪一方的标的物意外毁损灭失的风险，分配给当事人哪一方负担。负担。17（二）标的物风险负担的分配原则（二）标的物风险负担的分配原则1.1.一般规定一般规定 合同法合同法第一百四十二条标的物毁损、灭失的风险，在标的第一百四十

17、二条标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。或者当事人另有约定的除外。 例：例：6 6月月2 2日，杜某某将自己家的耕牛借给邻居刘某某使用。日，杜某某将自己家的耕牛借给邻居刘某某使用。6 6月月8 8日，刘某某向杜某某提出将耕牛卖给自己，杜某某同意。双方商定了日，刘某某向杜某某提出将耕牛卖给自己，杜某某同意。双方商定了价格，并约定价格，并约定3 3天后交付价款。但天后交付价款。但6 6月月1010日，该耕牛遭雷击身亡。对该日，该耕牛遭雷击身亡。对该耕牛死亡的财

18、产损失，应由谁承担？（耕牛死亡的财产损失，应由谁承担？（ ） A A杜某某杜某某 B B刘某某刘某某 C C杜某某与刘某某各承担一半杜某某与刘某某各承担一半 D D杜某某承担杜某某承担1/31/3刘某某承担刘某某承担2/32/318（二）标的物风险负担的分配原则（二）标的物风险负担的分配原则2.2.特别规定特别规定 （1 1）买受人受领迟延的，自迟延时起负担标的物风险。）买受人受领迟延的，自迟延时起负担标的物风险。 （2 2）出卖运输的在途标的物的（路货风险负担），除有约定外，）出卖运输的在途标的物的（路货风险负担），除有约定外，自合同成立时起，在途风险由买受人负担。自合同成立时起，在途风险由

19、买受人负担。 （3 3）对于需要运输的标的物，没有约定交付地点或约定不明确的）对于需要运输的标的物，没有约定交付地点或约定不明确的，自出卖人将标的物交付给第一承运人起，风险由买受人承担。，自出卖人将标的物交付给第一承运人起，风险由买受人承担。 （4 4）买受人自提标的物的，出卖人将标的物置于约定或法定地点）买受人自提标的物的，出卖人将标的物置于约定或法定地点时起，风险由买受人负担。时起，风险由买受人负担。19（二）标的物风险负担的分配原则（二）标的物风险负担的分配原则2.2.特别规定特别规定 例：在以下哪种情况下，出卖人应承担标的物毁损、灭失的例：在以下哪种情况下，出卖人应承担标的物毁损、灭失

20、的风险？（风险？（ ）A.A.合同约定卖方代办托运，出卖人已将标的物发运，即将到合同约定卖方代办托运，出卖人已将标的物发运，即将到达约定的交付地点达约定的交付地点B.B.买受人下落不明，出卖人将标的物提存买受人下落不明，出卖人将标的物提存C.C.标的物已运抵交付地点，买受人因标的物质量不合格而拒标的物已运抵交付地点，买受人因标的物质量不合格而拒收货物收货物D.D.合同约定在标的物所在地交货，约定时间已过，买受人仍合同约定在标的物所在地交货，约定时间已过，买受人仍末前往提货末前往提货20四、标的物所有权的转移和风险责任承担及孳息归属四、标的物所有权的转移和风险责任承担及孳息归属（三）孳息归属（三

21、）孳息归属 合同法合同法第一百六十三条标的物在交付之前产生第一百六十三条标的物在交付之前产生的孳息，归出卖人所有，交付之后产生的孳息，归买受人的孳息，归出卖人所有，交付之后产生的孳息，归买受人所有。所有。21第二节第二节 买卖合同买卖合同五、特种买卖合同五、特种买卖合同（一）分期付款买卖（一）分期付款买卖（二）样品买卖（二）样品买卖（三）试用买卖（三）试用买卖（四）拍卖（竞争买卖）（四）拍卖（竞争买卖）22五、特种买卖合同五、特种买卖合同（一）分期付款买卖（一）分期付款买卖 分期付款买卖分期付款买卖，即出卖人向买受人交付买卖标的物，而买受人分期，即出卖人向买受人交付买卖标的物，而买受人分期支付

22、价金的合同。支付价金的合同。 1 1分期付款买卖分期支付价金。分期付款买卖分期支付价金。 2 2除法律或合同另有规定外，出卖标的物所有权自出卖人交付时除法律或合同另有规定外，出卖标的物所有权自出卖人交付时起转移给买受人。起转移给买受人。 3 3买受人应按期履行支付价金的义务，直至付清为止。买受人应按期履行支付价金的义务，直至付清为止。 合同法合同法第一百六十七条分期付款的买受人未支付到期价款的第一百六十七条分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。或者解除合同。出卖人

23、解除合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费。出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费。 4 4标的物自交付之日起，其风险转移于买受人。标的物自交付之日起，其风险转移于买受人。23五、特种买卖合同五、特种买卖合同（一）分期付款买卖（一）分期付款买卖 例：曾某购买某汽车销售公司的轿车一辆，总价款例：曾某购买某汽车销售公司的轿车一辆，总价款2020万万元，约定分元，约定分1010次付清，每次两万元，每月的第一天支付。曾次付清，每次两万元，每月的第一天支付。曾某按期支付六次共计某按期支付六次共计1212万元后，因该款汽车大幅降价，曾某万元后，因该款汽车大幅降价，曾某遂停止付款。下列

24、哪些表述是正确的？（遂停止付款。下列哪些表述是正确的？（2009-592009-59）A.A.汽车销售公司有权要求曾某一次性付清余下的八万元汽车销售公司有权要求曾某一次性付清余下的八万元价款价款B.B.汽车销售公司有权通知曾某解除合同汽车销售公司有权通知曾某解除合同C.C.汽车销售公司有权收回汽车，并且收取曾某汽车使用汽车销售公司有权收回汽车，并且收取曾某汽车使用费费D.D.汽车销售公司有权收回汽车，但不退还曾某已经支付汽车销售公司有权收回汽车，但不退还曾某已经支付的的1212万元价款万元价款24五、特种买卖合同五、特种买卖合同（二）样品买卖（货样买卖、凭样买卖）（二）样品买卖（货样买卖、凭样

25、买卖） 样品买卖，样品买卖，指买卖双方约定样品，出卖人应交付与指买卖双方约定样品，出卖人应交付与样品质量相间的标的物的买卖。样品质量相间的标的物的买卖。 合同法合同法第一百六十八条凭样品买卖的当事人第一百六十八条凭样品买卖的当事人应当封存样品，并可以对样品质量予以说明。出卖人交应当封存样品，并可以对样品质量予以说明。出卖人交付的标的物应当与样品及其说明的质量相同。付的标的物应当与样品及其说明的质量相同。25五、特种买卖合同五、特种买卖合同（三）试用买卖（三）试用买卖 试用买卖，试用买卖，系指买卖双方当事人约定，于合同成立时，出卖人将系指买卖双方当事人约定，于合同成立时，出卖人将标的物交付买受人

26、试用，并以买受人于约定期间内对试用标的物的承标的物交付买受人试用，并以买受人于约定期间内对试用标的物的承认为生效条件的买卖合同。认为生效条件的买卖合同。 合同法合同法第一百七十条试用买卖的当事人可以约定标的物的第一百七十条试用买卖的当事人可以约定标的物的试用期间。对试用期间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一试用期间。对试用期间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，由出卖人确定。条的规定仍不能确定的，由出卖人确定。26五、特种买卖合同五、特种买卖合同（三）试用买卖（三）试用买卖 例例1 1：某商场在促销活动期间贴出醒目告示：某商场在促销活动期间贴出醒目告示：“本商场

27、家电一律试用本商场家电一律试用2020天，满意者付款。天，满意者付款。”王某从该商场搬回冰箱一台，试用期满后退回，商场王某从该商场搬回冰箱一台，试用期满后退回，商场要求其支付使用费要求其支付使用费100100元。下列哪一种说法是正确的？（元。下列哪一种说法是正确的？（ ）A.A.王某不应支付使用费，因为双方没有约定使用费王某不应支付使用费，因为双方没有约定使用费B.B.王某应支付使用费，因为其行为构成了不当得利王某应支付使用费，因为其行为构成了不当得利C.C.王某应支付按冰箱平均寿命折算的使用费王某应支付按冰箱平均寿命折算的使用费D.D.王某应与商场分摊按冰箱平均寿命折算的使用费王某应与商场分

28、摊按冰箱平均寿命折算的使用费 例例2 2：甲乙签订一份试用买卖合同，但没有约定试用期。之后，双方对：甲乙签订一份试用买卖合同，但没有约定试用期。之后，双方对是否购买标的物没有达成协议。下列哪些说法是正确的？（是否购买标的物没有达成协议。下列哪些说法是正确的？（ ）A.A.试用买卖合同没有约定试用期的，应适用法律规定的试用买卖合同没有约定试用期的，应适用法律规定的6 6个月试用期个月试用期B.B.试用买卖合同没有约定试用期的，如果不能按照合同法的规定加以试用买卖合同没有约定试用期的，如果不能按照合同法的规定加以确定，应由出卖人确定确定，应由出卖人确定C.C.试用期间届满，买受人对是否购买标的物未

29、作表示的，视为购买试用期间届满，买受人对是否购买标的物未作表示的，视为购买D.D.试用期间，买受人没有对质量提出异议的，则应当购买标的物试用期间，买受人没有对质量提出异议的，则应当购买标的物27五、特种买卖合同五、特种买卖合同（四）拍卖（竞争买卖）（四）拍卖（竞争买卖） 拍卖拍卖，是指以公开竞争的办法把标的物卖给出价最高的买受人的，是指以公开竞争的办法把标的物卖给出价最高的买受人的买卖方式。买卖方式。 1 1买受人公开竞争，由出卖人选择出价最高者成交；买受人公开竞争，由出卖人选择出价最高者成交； 2 2对出卖人来说，拍卖可能出于自愿，但也可能是被迫或强制对出卖人来说，拍卖可能出于自愿，但也可能

30、是被迫或强制的，而买受人则是自愿的；的，而买受人则是自愿的； 3 3拍卖的表示一般为要约引诱；拍卖的表示一般为要约引诱； 4 4应买的表示一般为要约；应买的表示一般为要约； 5 5当拍卖的表示为要约引诱时，拍定为承诺；当拍卖的表示具当拍卖的表示为要约引诱时，拍定为承诺；当拍卖的表示具有要约的性质时，拍定只有宣示的效力；有要约的性质时，拍定只有宣示的效力； 6 6强制拍卖时，拍卖人不负瑕疵担保责任。其他的拍卖，出卖强制拍卖时，拍卖人不负瑕疵担保责任。其他的拍卖，出卖人应负瑕疵担保责任。人应负瑕疵担保责任。 28第二节第二节 买卖合同买卖合同六、房屋买卖合同六、房屋买卖合同 房屋买卖房屋买卖，是指

31、出卖人将房屋所有权移转给买受人所有，买受人支，是指出卖人将房屋所有权移转给买受人所有，买受人支付价金的买卖合同。付价金的买卖合同。 （一）一般要求（一）一般要求 1 1房屋买卖合同需采用书面形式房屋买卖合同需采用书面形式 2 2在城镇买卖房屋之所有权须经房屋登记机构登记后在城镇买卖房屋之所有权须经房屋登记机构登记后 （二）承租人的优先购买权（二）承租人的优先购买权 合同法合同法第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。 1

32、 1优先购买权及其成立条件优先购买权及其成立条件 2 2行使优先购买权的效力行使优先购买权的效力 3 3共有人的优先购买权与承租人的优先购买权的冲突共有人的优先购买权与承租人的优先购买权的冲突 （三）商品房屋销售中的欺诈行为（三）商品房屋销售中的欺诈行为29六、房屋买卖合同六、房屋买卖合同（三）商品房屋销售中的欺诈行为（三）商品房屋销售中的欺诈行为1.1.整体双倍赔偿规则整体双倍赔偿规则 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第第8 8条条 具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋

33、的买具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； （二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 最高院解释最高院解释第第9 9条条 出卖人订立商品房买

34、卖合同时，具有下列情形之一，导出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第

35、三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。30六、房屋买卖合同六、房屋买卖合同（三）商品房屋销售中的欺诈行为（三）商品房屋销售中的欺诈行为 例：某房地产开发公司在销售中被查出大量欺诈消费者的事实。例：某房地产开发公司在销售中被查出大量欺诈消费者的事实。下列哪些情形中，买受人可以请求该公司返还已付购房款及利息、赔下列哪些情形中，买受人可以请求该公司返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求该公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任？偿损失，并可以请求该公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任？（2009-582009-58）A.A.该公司故

36、意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实该公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实B.B.该公司故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实该公司故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实C.C.该公司故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实该公司故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实D.D.该公司故意隐瞒所售房屋存在严重质量问题的事实该公司故意隐瞒所售房屋存在严重质量问题的事实31六、房屋买卖合同六、房屋买卖合同（三）商品房屋销售中的欺诈行为（三）商品房屋销售中的欺诈行为2.2.部分双倍赔偿规则部分双倍赔偿规则 最院解释最院解释第第1414条条 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或

37、者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在（一）面积误差比绝对值在3 3以内（含以内（含3 3），按照合同约定的价），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出（二）面积误差比绝对值超出3 3，买受人请求解除合同、返还已，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房

38、屋实际面付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在积大于合同约定面积的，面积误差比在3 3以内（含以内（含3 3）部分的房价款）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3 3部分的房价款由出部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在误差比在3 3以内（含以内（含3 3）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过面积误差比超过3 3部

39、分的房价款由出卖人双倍返还买受人。部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。32第二节第二节 买卖合同买卖合同 例例1 1：朱某原是大鹏公司的采购员，已辞职。某日，朱某接到大鹏公司的进出口业务代理商：朱某原是大鹏公司的采购员，已辞职。某日，朱某接到大鹏公司的进出口业务代理商某粮油进出口公司业务员的电话，称该公司代理进口的某粮油进出口公司业务员的电话，称该公司代理进口的30003000吨特级糖蜜因买主某食品厂急需资吨特级糖蜜因买主某食品厂急需资金欲低价转卖，大鹏公司如有意购买，务于晚饭前回复。朱某紧接着就打电话找大鹏公司经理金欲低价转卖，大鹏公司如有意购买，务于晚饭前回复。朱某紧接着就打电话找大鹏公司

40、经理，经理正出差，要晚上才回来。朱某赶到粮油公司，说货物大鹏公司要了。粮油公司不知朱某，经理正出差，要晚上才回来。朱某赶到粮油公司，说货物大鹏公司要了。粮油公司不知朱某已辞职，就与其签了合同，并说糖蜜存放在仓库，你们把货款和仓储费付清，我们把仓单背书已辞职，就与其签了合同，并说糖蜜存放在仓库，你们把货款和仓储费付清，我们把仓单背书给你。朱某当晚带着已签好的一式两份合同和糖蜜的样品，找到大鹏公司的经理，经理看了合给你。朱某当晚带着已签好的一式两份合同和糖蜜的样品，找到大鹏公司的经理，经理看了合同和样品后，在合同上签了字，并要朱某第二天到公司去盖章。大鹏公司将钱款付清后，拿着同和样品后，在合同上签

41、了字，并要朱某第二天到公司去盖章。大鹏公司将钱款付清后，拿着仓单到仓库提货，在验货时发现是一级糖蜜，就未取货。原来粮油公司怕大鹏公司不能及时付仓单到仓库提货，在验货时发现是一级糖蜜，就未取货。原来粮油公司怕大鹏公司不能及时付款，把那批特级糖蜜给了别人。这批一级糖蜜合同上订的也是特级，口岸验收时商检局发现货款，把那批特级糖蜜给了别人。这批一级糖蜜合同上订的也是特级，口岸验收时商检局发现货轮有轻度污染，就给降了一级，由特级改为一级。请回答以下轮有轻度污染，就给降了一级，由特级改为一级。请回答以下85858888题。题。 85. 85.朱某与粮油公司签订合同时，其行为性质应如何认定？（朱某与粮油公司

42、签订合同时，其行为性质应如何认定？（ ） A.A.属于有权代理属于有权代理B.B.属于无权代理属于无权代理C.C.属于表见代理属于表见代理D.D.属于间接代理属于间接代理86.86.某粮油进出口公司与大鹏贸易公司所作的糖蜜交易属于何种类型的合同？（某粮油进出口公司与大鹏贸易公司所作的糖蜜交易属于何种类型的合同？（ ） A.A.委托合同委托合同B.B.买卖合同买卖合同C.C.行纪合同行纪合同D.D.间接代理合同间接代理合同87.87.大鹏公司取得仓单后，获得何种当事人资格？（大鹏公司取得仓单后，获得何种当事人资格？（ ） A.A.存货人存货人B.B.仓单持有人仓单持有人C.C.仓储合同受让人仓储

43、合同受让人D.D.货物受领人货物受领人88.88.如大鹏公司起诉粮油进出口公司，大鹏公司依法可以提出何种主张？（如大鹏公司起诉粮油进出口公司，大鹏公司依法可以提出何种主张？（ ） A.A.解除合同，并要求对方承担违约责任解除合同，并要求对方承担违约责任 B.B.受领交付，但要求按一级品价格付款并请求承担违约责任受领交付，但要求按一级品价格付款并请求承担违约责任 C.C.主张因受欺诈合同无效主张因受欺诈合同无效 D.D.主张因受欺诈撤销合同主张因受欺诈撤销合同33第二节第二节 买卖合同买卖合同 例例2 2：房地产开发企业甲急欲销售其开发的某住宅区的最后：房地产开发企业甲急欲销售其开发的某住宅区的

44、最后1 1套别墅，遂打电话向乙、套别墅，遂打电话向乙、丙、丁发出售房要约，并声明该要约的有效期为丙、丁发出售房要约，并声明该要约的有效期为1 1个月。要约发出后第个月。要约发出后第1010日，甲与乙签订买日，甲与乙签订买卖合同并交付该别墅，乙支付了全部房款，但未办理产权变更登记。第卖合同并交付该别墅，乙支付了全部房款，但未办理产权变更登记。第2121日，甲与不知情日，甲与不知情的丙签订买卖合同并办理了产权变更登记。第的丙签订买卖合同并办理了产权变更登记。第2525日，甲又与不知情的丁签订了买卖合同。日，甲又与不知情的丁签订了买卖合同。第第2626日，该别墅被意外焚毁。请回答日，该别墅被意外焚毁

45、。请回答91919393题。（题。（ ）91.91.下列关于甲、乙、丙之间关系的何种表述是正确的？（下列关于甲、乙、丙之间关系的何种表述是正确的？（ ） A.A.甲、乙之间买卖合同有效甲、乙之间买卖合同有效 B.B.甲、丙之间买卖合同无效，因该合同损害乙的利益甲、丙之间买卖合同无效，因该合同损害乙的利益 C.C.甲不应向丙承担不能交付房屋的违约责任，因为房屋系意外焚毁甲不应向丙承担不能交付房屋的违约责任，因为房屋系意外焚毁 D.D.丙应负担房屋被焚毁的风险丙应负担房屋被焚毁的风险92.92.下列关于甲、丁之间买卖合同的何种表述是正确的？（下列关于甲、丁之间买卖合同的何种表述是正确的？（ ） A

46、.A.合同因欺诈而可撤销合同因欺诈而可撤销 B.B.合同因自始履行不能而无效合同因自始履行不能而无效 C.C.合同因无权处分而效力待定合同因无权处分而效力待定 D.D.如果合同被撤销，则甲应向丁承担缔约过错责任如果合同被撤销，则甲应向丁承担缔约过错责任93.93.下列关于乙的权利义务的何种表述是正确的？（下列关于乙的权利义务的何种表述是正确的？（ ） A.A.若房屋未焚毁，丙有权要求乙搬离房屋若房屋未焚毁，丙有权要求乙搬离房屋 B.B.若房屋未焚毁，法院应确认该房屋为乙所有若房屋未焚毁，法院应确认该房屋为乙所有 C.C.乙对房屋的占有为善意、自主占有乙对房屋的占有为善意、自主占有 D.D.乙应

47、向丙赔偿因房屋焚毁而造成的损失乙应向丙赔偿因房屋焚毁而造成的损失34第二节第二节 买卖合同买卖合同 案例分析案例分析1 1：赵某孤身一人，因外出打工，将一祖传古董交由邻居钱某保管。钱某因结婚用：赵某孤身一人，因外出打工，将一祖传古董交由邻居钱某保管。钱某因结婚用钱，情急之下谎称该古董为自己所有，卖给了古董收藏商孙某，得款钱，情急之下谎称该古董为自己所有，卖给了古董收藏商孙某，得款1000010000元。孙某因资金周转元。孙某因资金周转需要，向李某借款需要，向李某借款2000020000元，双方约定将该古董押给李某，如孙某到期不回赎，古董归李某所有元，双方约定将该古董押给李某，如孙某到期不回赎，

48、古董归李某所有。在赵某外出打工期间，其住房有倒塌危险，因此房与钱某的房屋相邻，如该房屋倒塌，有危。在赵某外出打工期间，其住房有倒塌危险，因此房与钱某的房屋相邻，如该房屋倒塌，有危及钱某房屋之虞。钱某遂请施工队修缮赵某的房屋，并约定，施工费用待赵某回来后由赵某付及钱某房屋之虞。钱某遂请施工队修缮赵某的房屋，并约定，施工费用待赵某回来后由赵某付款。房屋修缮以后，因遏地震倒塌。年末，赵某回村，因古董和房屋修缮款与钱某发生纠纷。款。房屋修缮以后，因遏地震倒塌。年末，赵某回村，因古董和房屋修缮款与钱某发生纠纷。请回答下列问题：请回答下列问题：（1 1）钱某与孙某之间的买卖合同效力如何？为什么？）钱某与孙

49、某之间的买卖合同效力如何？为什么？（2 2）孙某能否取得该古董的所有权？为什么？）孙某能否取得该古董的所有权？为什么？（3 3）孙某将古董当给李某，形成何种法律关系？）孙某将古董当给李某，形成何种法律关系？（4 4）孙某与李某之间约定孙某到期不回赎，古董归李某所有，该约定效力如何？为什么？）孙某与李某之间约定孙某到期不回赎，古董归李某所有，该约定效力如何？为什么？（5 5）钱某请施工队加固赵某的房屋，这一事实在钱某和赵某之间形成何种法律关系？）钱某请施工队加固赵某的房屋，这一事实在钱某和赵某之间形成何种法律关系？（6 6）若赵某拒绝向施工队付款，施工队应向谁请求付款？为什么？）若赵某拒绝向施工

50、队付款，施工队应向谁请求付款？为什么？（7 7）赵某对钱某擅自出卖古董之行为，可提出何种之诉？）赵某对钱某擅自出卖古董之行为，可提出何种之诉？35第二节第二节 买卖合同买卖合同 案例分析案例分析2 2：新疆兴都公司将五百包长绒棉通过铁路运至郑州准备出售，委托郑州的伏牛公：新疆兴都公司将五百包长绒棉通过铁路运至郑州准备出售，委托郑州的伏牛公司将棉花存放于当地仓库，并约定在棉花出售后按售价比例给伏牛公司提成。伏牛公司将棉花司将棉花存放于当地仓库，并约定在棉花出售后按售价比例给伏牛公司提成。伏牛公司将棉花存放于郑州北营仓库，并将仓单的复印件、发票等凭证寄回给兴都公司。半月后，兴都公司找存放于郑州北营