2022年Iihsji房地产企业财务管理.docx

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1、精品学习资源秋风清 ,秋月明 ,落叶聚仍散 ,寒鸦栖复惊 .治理水平 , 充分发挥财务治理职能 , 才能促使房地产企业更快速、健康地进展.关键词：房地产财务治理目标前言： 随着我国社会主义市场经济体制地建立与经济体制改革地不断深化 , 我国房地产经济得到了快速地进展 , 已经成为我国各地区经济最为活跃、进展最为快速地部分 , 成为促进我国经济进展地重要力气, 在制造税收、富强经济、增加就业等方面作出了确定贡献, 为拉动国民经济增长作出了巨大贡献 . 但在房地产企业地进展中也看到, 由于受传统体制和外部宏观经济等因素地影响, 只有少数企业能在短时间内完成原始积存 , 进展成为颇具规模、治理规范、

2、资本雄厚、市场竞争力强地大企业 , 相当一部分企业仍然徘徊于“高产生与高死亡”状态 . 影响房地产企业进展地因素许多 , 既有外部因素 , 又有内部因素, 其中企业财务治理薄弱是影响其进展地一个重要内部因素. 具体表现为企业财务治理基础不实 , 财务治理体制不和谐 , 财务治理职能没有得到发挥 , 财务、税务风险巨大等 . 这些问题不仅简洁损害房地产企业长期进展利益 , 也制约了我国经济进展与社会进步 . 从长远地角度看 , 要解决这些问题 , 必需进一步优化企业理财环境 , 突出财务治理地战略位置, 提高财务治理水平 , 充分发挥财务治理职能 , 才能促使房地产企业更快速、健康地进展 . 特

3、别是国家对房地产市场宏观调控以来 , 房地产企业地利润空间突然减小 , 资金压力日渐增大 , 不少企目前正在财务危机中苦苦挣扎 , 或即将面临财务危机地房地产企业 , 如何加强财务治理, 向精细治理要效益显得日益重要. 本文试图就房地产企业财务治理欢迎下载精品学习资源法.一、 房地产企业财务治理现状与问题客观而论 , 房地产企业财务治理不是水平高低地问题, 而是“有”或“无”地问题 . 长期以来 , 我国许多民营企业特别是房地产企业根本没有科学地财务治理活动 , 财务治理受企业领导地影响过大 ,（一）房地产财务治理地现状1 、 财务治理意识淡薄 , 制约企业治理地科学化进程和连续进展房地产企业

4、大多由传统地家族企业进展而来, 从总体看 , 其治理者地文化素养普遍不高 , 特别是“施工队”、“包工头”起家地房地产企业 , 其经营者缺乏基本地财务治理学问 , 对财务治理地要求和作用熟识不清 , 尤为突出地是普遍存在着重销售、轻理财地现象, 不少企业地老板沉迷于自己地体会, 错误地认为企业效益是靠业务做出来地, 财务治理没什么大用处 . 这种熟识上地偏差 , 使这些老板不仅简洁地认为财务治理就是记账、算账和报账, 完全无视财务信息对企业生产经营活功地指导作用；也导致他们对专职财会人员地轻视, 忽视财会人员在企业中应发挥地治理职能 . 而企业领导素养不高 , 财务治理意识地淡薄, 就大大制约

5、了企业治理地科学化进程和连续进展.2 、 企业会计机构不健全 , 财务治理制度缺失笔者明白地房地产企业大多是九十岁月中期成立地, 虽然他们都设立了会计机构 , 但不少会计机构地设置不够科学 , 存在着层次不欢迎下载精品学习资源计机构却形同虚设 . 较典型地是老板娘任出纳把握财政大权 , 稍具规模地也只使用直系亲属担任财务人员 , 外聘地会计人员一般只是记记账, 这种状况在创业初期尤为突出 . 在房地产企业快速进展壮大到颇具规模甚至升级为集团公司地今日 , 仍有不少企业缺乏完善地财务治理制度, 如内部财务牵制制度、稽核制度、定额治理制度、计量验收制度、财产清查制度、成本核算制度、财务收支审批制度

6、等基本地财务 治理制度 , 这些制度或残缺不全或徒有其名 . 而会计机构不健全、财务治理制度缺失 , 必定导致企业经营成本地增加 .3 、 财会人员素养普遍不高房地产企业财会从业人员地素养普遍不高集中表现在两个方面：一是法制观念淡薄 . 多数财会人员对会计基础工作规范、现金治理暂行条例、企业会计制度、小企业会计制度、修订后地会计法及其他有关法律规定明白甚少 , 财经纪律自律性很差, 无视法律后果 , 任意变造伪造会计凭证、账簿 , 编制虚假会计报表.财会工作人员素养较低地其次个表现是专业技术水平低. 不少房地产企业财会人员非“科班”出身 , 没有会计专业技术职称和专业学问. 笔者所明白地几家企

7、业中 , 仅有一家集团公司地财会人员具备中级以上专业职称和专业技能 , 有不少企业地财会人员上岗靠地是关系而非专业水平 , 有些非但没有专业职称 , 甚至存在没有取得会计从业资格证书而非法上岗 . 他们对财会新规章、新技术知之甚少, 实际操作技欢迎下载精品学习资源到应用, 财务治理地职能发挥不出来地现状 , 既导致企业会计行为任凭化, 财务工作极不规范 , 也使企业不能很好运用会计信息用以指导和进展生产.4 、外在财务监督缺位企业财务地外在监督主要是政府监督和会计中介机构地社会监督. 就民营企业而言 , 这两种外在监督都不够到位 . 目前, 政府对企业会计实施监督地手段主要是会计规范和会计监督

8、. 会计规范主要指针对会计实务起约束作用地原就、准就、法规、条例和道德守就地总和. 但是, 由于房地产企业（民营）会计规范体系仍不健全, 政府财政、税务、统计、审计、工商等部门因受人力、物力地限制, 难以最大限度利用现有地会计规范对房地产企业日常地具体会计行为进行监督. 税务部门地稽查一般仅限于对偷漏税行为惩处, 财政部门平常很少对会计实务进行指导和监督 , 每年对会计人员地连续训练也只局限于形式, 其他部门对民营企业地会计报表往往是我发表你填制, 你报送我汇总 , 即使发觉报表内容太离谱一般也是退回重报, 审查报表偏重于技术上地差错而不留意报表地真实性 , 缺少对报送虚假信息地责任追究与惩罚

9、措施. 政府监督地缺位和政府各有关部门信息地相互独立, 从客观上使房地产企业会计行为放任自流 , 有些房地产企业往往因不同地目地向不同地部门报送不同地会计报表 , 显而易见 , 这种会计信息地可用性、可比性和牢靠性是何等地低下 .欢迎下载精品学习资源主要由以会计师事务所为主体地会计中介机构执行. 修订后地会计法增加了注册会计师审计和对注册会计师审计质量进行再监督地内 容, 以保证会计中介机构有效发挥社会监督作用. 由于目前法律上尚未明确规定民营企业年度会计报表必需经注册会计师审计, 加之包括房地产企业在内地民营企业财务治理纷乱 , 内控乏力 , 经营活动中不规范行为普遍 , 对其年度会计报表审

10、计风险很高 , 使得注册会计师及会计师事务所不大愿意从事民营企业审计工作 , 同时也不能排除有些社会审计中介机构降低监督力度地状况 .政府监督与社会监督缺位 , 加重了房地产企业财务工作地任凭性.5 、先进地财务治理方法得不到应用目前, 房地产企业财务治理方法普遍落后, 先进地财务治理技术得不到应用 , 主要表现在两个方面：一是财务人员学问陈旧, 企业领导对财会工作又重视不够 , 使财务人员穷于应对日常地记账、算账和报账工作 , 没有时间或机会参加连续学习 , 得到更新学问地机会与动力,先进地会计原就与理论在企业中也就得不到应用. 二是多数企业没有建立起先进地财务治理信息系统 , 财务治理没有

11、实现信息化 . 财务治理信息化包括基于财务治理基础上地网络信息设计建设和相应财务治理软件应用 . 表面上看 , 房地产企业财会部门都配置了电脑, 但大多没有使用财务软件或使用已经落后地财务软件, 仅局限于记账系统 , 与各部门之间没能实现信息共享 . 在笔者明白地几家民营房地产企业中, 只有欢迎下载精品学习资源进行财务信息收集、分析和查询 , 实现各部门信息共享上几乎是空白 . 二 房地产企业财务治理存在地具体问题1 、治理职责混淆部分企业治理结构运行不够规范, 权责不到位 . 如对企业投资方案、财务预决算方案和支配方案等重大事项未经股东会批准即予实施. 房地产企业典型地治理模式是全部权与经营

12、权地高度统一, 企业地投资者同时就是经营者 , 这种模式势必给企业地财务治理带来负面影响. 有相当一部分属于个体、私营性质 , 在这些企业中 , 企业领导者集权现象严肃 , 并且对现代财务治理观念淡薄 .2 、会计核算粗放主要表现在：任意简化会计手续, 滥用会计科目；账外设账 , 会计结算实行体外循环；对财产物资和库存现金不定期盘点, 对银行存款和债权债务不经常核对 , 造成账簿记录与实物、款项不符；不顾效益好坏 , 盲目规定“保底分红”、“保息分红”；在税前支付红利, 逃避所得税 .3 、融资困难 , 资金严肃不足在土地公开“招、拍、挂”地高门槛和一系列新地金融调控措施地双重压力下 , 房地

13、产传统地单向流淌地呆滞资金链模式几近失灵, 如何建立双程和双向循环地良性资金链模式是房地产迈向成熟和理性地通途 . 我国房地产企业绝大部分存在资金瓶颈 , 银行对开发贷款地严密把握及封闭运行政策更加大了房地产融资难度, 银行贷款期限欢迎下载精品学习资源就运作一个甚至几个工程地日子已经一去不复返 , 资金严肃不足、融资难成为制约民营房地产企业进展地最突出地问题 .4 、投资才能较弱 , 且缺乏科学性由于投资所需资金短缺 , 加上自身规模较小 , 贷款投资所占地比例比大企业多得多 , 所面临地风险也更大 , 所以一般房地产企业总是尽快收回投资 , 很少考虑扩展自身规模 . 同时存在投资盲目性 ,

14、投资方向难以把握 , 据明白, 不少房地产企业由于盲目拿地 , 目前陷于进退两难地困局 .5 、财务把握薄弱（1） 现金治理地任凭性 . 房地产企业不按现金治理暂行条例规定地范畴和标准使用现金 , 白条抵库、坐支现象严肃 , 几万甚至几十万地大额现金只要老板点头就可任意开支地情形随处可见. 任凭地现金使用造成企业时而现金闲置、时而却因缺乏周转资金, 或者因治理不善陷入财务困境 , 更严肃地是因此而使会计信息失真 . 投资决策、融资决策或股利政策地做出和制定 , 要么是率性而为 , 要么是以“权”定夺 , 完全没有经过科学规范地决策程序 , 造成决策失误而影响成本.（2） 为数不少地高层治理人员

15、地理财观念淡薄 , 甚至存在严肃误会 . 长期以来 , 将财务治理地重点放在融资活动上 , 认为有了资金, 企业便可无所不能 , 等等. 许多经营者忽视了财务治理地核心位置 ,欢迎下载精品学习资源财务治理地作用没有得到充分发挥 .（3） 成本意识薄弱 , 不少企业对整个开发过程中只靠少数人拍脑袋解决局部问题 , 缺少统筹治理 , 频繁显现变更设计、质量返工等现象, 造成成本失控而导致资金地铺张.（4） 重钱不重物 , 资产流失铺张严肃 . 不少房地产企业地管理者, 对财产物资、半成品、资产等地治理不到位, 出了问题无人追究 ,资产铺张严肃 .二、 加强房地产企业财务治理应实行地计策随着房地产企

16、业由传统地家族企业组织形式转向现代科学企业地同时,房地产企业地行为目标也适时而变 , 转向基于企业长期进展过程中追求利润最大化地稳固性、连续性 . 而现代企业制度要求具备现代财务治理制度和体制 , 构建现代房地产企业财务治理体制应在现代企业理论地框架内进行 .（一）建立有效地治理结构和财务制度1 、 要丢弃企业创业初期地凭体会治理地模式, 建立规范地法人治理体制 , 以及能够相互制衡和约束地权益支配和决策机制, 用各项制度来表达企业地进展战略和治理思想. 制度建设是保证企业能够长期健康进展地重要条件 . 随着企业不断进展、规模不断扩大 , 行业竞争加剧, 要保证企业地连续经营才能 , 使董事会

17、成员摆脱纷杂地事务, 集中精力去考虑公司地战略问题 , 考虑如何制造长期地股东价值 , 建立现代企业治理制度是唯独出路 . 现代企业治理制度包括决策制度、财务欢迎下载精品学习资源2 、 建立严格科学地内部把握体系 . 要建立健全涵盖财务治理各方面地内部把握制度 , 在现金、银行存款、选购、销售治理上建立规范地操作程序 , 堵住漏洞 , 爱护资金地安全 . 加强对存货和应收账款地治理, 建立成本把握系统 . 财务治理制度包括内部财务牵制制度、稽核制度、定额治理制度、计量验收制度、财产清查制度、成本核算制度、财务收支审批制度等基本地财务治理制度.（二）积极开拓融资渠道 , 解决资金“瓶颈”难题房地

18、产企业必需认真分析和评判影响融资地各种因素, 办求使自己所进行地融资活动在力所能及地范畴内达到最高地效率和最好地综合经济效益 .1 、 房地产企业必需走出仅仅靠销售回笼现金地产品运营初级阶段, 要逐步进入不动产经营和资本运营地中高级阶段. 只有这样才能在产品单线销售中断情形下, 企业和银行或投资者仍可通过出卖资产、股权甚至企业（工程）等多线和打包方式盘活资金链.2 、 授信贷款（包括按揭贷款在内）仍然是地产企业重点争取地对象 , 它地贷款利率优惠 , 承诺授信地贷款手续简便 , 因此留意选拔优秀财务人材积极争取银行授信贷款显得极其重要 , 其次要重视企业地信用治理与品牌建设 .3 、拓展新地融

19、资渠道 . 社会保险基金、住房进展基金等各类基金都有愿望进行收益较高地房地产投资 , 但是, 只有那些信誉好地企业才能作为其投资对象 . 争取基金投人地关键在于呈现地产投资工程欢迎下载精品学习资源或者依据商定利率使用基金 .4 、开拓新型融资方式产权式酒店（商场）. 产权式酒店（商场）是房产和旅行（商业）投资品种, “产权酒店（商场）” 作为一种新型地房产投资和消费模式 , 符合现代经济资源共享地基本原就, 它向大众推出地既是消费又是储备 , 既是服务又是资产 , 是既可自用又可赠送地特别商品 , 是房地产业和旅行酒店业（商业）地有效结合.“产权式酒店（商业）”说到底是一种新型地融资方式, 地

20、产商通过出售产权客房（商铺）回笼资金, 扩大经营规模 , 分散经营风险 , 并借助国际酒店（商业）网络实现盈利, 而投资房产者也可跳出单一地“购房出租”模式 , 实现“异地置业” .对条件成熟地房地产企业来说 , 也可以尝试接受权益融资方式 , 有效防止财务风险 , 使资本结构更趋稳健、更趋合理 , 有利于增加企业地竞争力 . 笔者所在地浙江华创集团就接受这种模式, 分别由不同行业不同区域地企业共同参股来提高集团核心竞争力. 另外, 仍可探究新地融资方式 , 通过房地产企业地自身联合组建适合自身进展地金融中介机构, 设立中小企业担保中心 , 解决购置土地时地周转资金 , 融资难题 .（三）加强

21、企业地财务治理把握1 、 留意预算治理把握预算治理是企业日常经营治理活动进行地财务把握地基本工 具, 对于房地产企业来说 , 更应重视预算治理来防范风险 . 通过明确各欢迎下载精品学习资源和利益, 来整合企业地业务流、资金流和人力资源流 , 建立一套规范系统地预算治理制度并有效地执行和监控 , 以实现企业既定地战略目标 .2 、 科学规范工程决策程序要进行周密谨慎地前期考察工作 , 聘请专业人士参加决策 , 运用定量和定性地分析方法和财务工具 , 运算决策指标 , 评判决策成效 , 防止由于个人和家族成员地素养局限导致地经营决策失误 , 以削减财务决策地盲目性和风险性 .3 、 构建有效地资金

22、治理机制 , 加速资金周转要努力提高资金地使用效率 , 使资金运用产生正确地成效 . 要使资金地来源和动用得到有效协作、资金周转顺畅, 要精确推测资金收回和支付地时间 , 留意“净现金流”地增长 . 房地产企业在进行投资选择和评估时不仅要关注销售额地增长问题, 更重要地是留意现金流问题. 销售额地增长当然可以带来长期地业务增值, 但是只有现金流增长, 公司才有财力支付股东红利 , 才能保证股东权益增长 , 才能保证企业业务拓展 , 才能保证企业进展壮大 .（四）企业财务治理目标地确定企业实现财务治理目标 , 不仅要受到企业本身治理决策各因素地影响, 同时仍要受到企业外部环境因素地影响. 但目标

23、定位都可归结为“企业价值最大化” . 因此, 确立企业财务治理目标要与财务治理活动、企业经营治理措施、战略决策等方面联系起来考虑, 企业也正是通过提高治理决策和改善外部环境这两大因素来实现其财务治理目标欢迎下载精品学习资源问题:1 、紧密协作企业战略总目标 , 做好财务方案企业治理目标 . 战略地选择和实施是企业地根本利益所在, 战略地需要高于一切. 房地产财务治理第一要依据企业总目标地要求, 协作企业战略地实施, 认真做好财务方案 . 方案并非一个资金问题 , 仍要对将来可能显现地各种情形加以摸索 , 以提高企业对不确定大事地反应才能 , 增加有利机会带来地收益. 财务方案确定后 , 要将方

24、案具体化 , 进行财务预算 , 进一步细化各种现金收支、长期资金筹措、短期资金信贷等预算, 使财务方案成为企业财务治理目标地把握标准和考核依据, 在实现企业价值最大化中发挥重要作用 .2 、促使企业最大限度地提高投资酬劳率成本把握是企业增加盈利地根本途径 , 但单纯以成本最低为标准, 只局限于降低成本本身 . 企业在投资治理、流淌资金治理、证券治理、筹资治理等经济活动中 , 一方面要最大限度地降低成本获得利润 , 使企业总体边际收益最大 , 另一方面要以利润换效率 , 充分考虑货币地时间价值和投资地风险价值 , 以求达到投资酬劳率最大 .3 、合理提高资产地利润效率企业地资产不是无限地 , 企

25、业获得地利润不仅仅表现在降低成本和降低资产消耗方面 , 仍表现在提高资产利用率 . 转变资产用途 , 利用有限地资产多生产盈利水平更高地产品也是一种现实地选择. 对于存在有资产闲置地企业 , 提高资产利用率即是降低成本提高盈利水平欢迎下载精品学习资源多地社会需要地商品来增加收益 , 不仅是一种市场策略 , 也是一种成本利润策略 . 从企业战略意义上讲 , 提高资产利用率也是实现企业价值最大化地有效途径 .4 、正确进行财务分析为改善企业内部治理 , 财务治理往往要对企业地盈利才能、筹资结构、利润支配进行分析, 以评判企业过去地经营成果和财务状况, 推测将来地进展趋势 , 帮忙企业改善决策 .

26、通过财务分析可以对企业地偿债才能、盈利才能、抗风险才能作出评判, 找出存在地问题 , 以此来提高资产收益率 , 应收账款周转率 , 并为决策供应有用信息, 促使企业财务治理目标地实现 .（五）房地产财务治理进展财务治理地进展与创新动力来自财务治理环境地变迁, 从当代财务治理进展趋势来看 , 为了更好地中意今后财务治理地需要, 财务治理理论与方法也显现出新地进展趋势. 随着新兴地边缘学科税务会计地显现也是一种新地财务治理趋势. 据国家注册会计师、国家注册税务师、中国财税询问网总裁周华洋在其最新专著最新税收优惠政策分析与避税筹划技巧中地观点：该学科“是融税收法规、会计核算、财务分析、推测决策为一体

27、地一种特别地专业会计. ”“随着税制地改革和市场经济地要求 , 都需要建立统一地税务会计 , 进行以节税为目地地税务筹划 , 以适应企业需要 . ” “当前税种、税目、税率以及纳税细就越来越完善, 越来越复杂 , 也使建立独立地税务会计成欢迎下载精品学习资源阶：1 、必需全方位更新高管地企业财务治理观念财务治理观念是指导财务治理实践地价值观 , 是摸索财务治理问题地动身点. 面对崭新地理财环境 , 房地产企业如不全方位更新财务治理观念, 就很难在猛烈地竞争中赢得一席之地 .2 、必需全面提升财务治理地层次从目前地实务状况来看 , 我国房地产财务治理工作尚处于较低水平, 治理手段落后 , 治理方

28、法落后 , 日常财务治理工作以现金、预收预付款、存货等营运资金地治理为主 , 财务治理无法从大局上对企业经营状况予以把握 . 财务治理内容上地拓展 . 除传统地资金治理和财物治理外 , 仍应向金融风险治理、税金治理、保险治理甚至学问资本（技术、人才、信息等）治理方面拓展 . 其次, 财务治理方法地更新 . 量化地财务治理方法应得到更多地应用 , 如定量推测、滚动预算、风险决策及不确定性决策等 . 另外, 旨在防范风险、提高效率地财务把握方法和包含人力资本、学问资本地指标在内地财务分析方法等也应引起足够地重视. 第三, 财务治理手段地改良 . 推广使用财务治理软件和售楼软件 . 先进地售楼软件是

29、集开发生产、成本把握、销售统计全过程为一体地管理软件, 在相当程度上补偿了治理人员地不足和治理体会地欠缺, 不失为提高当前房地产企业治理水平地一种好方法. 必需要加强企业地信息化建设 , 逐步将网络财务融人到企业资源规划系统中.3 、建立独立高效地财务治理组织欢迎下载精品学习资源加入 WTO之后, 由于财务治理地环境和内容变得更加复杂, 加上企业实施外部扩张战略促使企业规模进一步扩大, 财务治理在企业治理中地核心位置更为突出, 因此在企业内应特地设置财务治理机构, 以专司财务治理之职 . 另外, 因此, 传统地“金字塔”式地财务治理组织结构明显已不合时宜 , 取而代之地应当是一种中间层次较少,

30、 结构紧凑而富有弹性、反映灵敏、高效快速地新型组织机构.新型资源配置模式笔者认为集团或中型以上公司可以实行这种资源配置模式, 中小型企业可以不设科室 , 只设人员 .4 、构建人力资源和物质资源相结合地财务治理机制. 在学问经济时代 , 财务治理地重心应从传统地物质资源治理转向人力资源管理, 构建人力资源和物质资源相结合地财务治理机制. 企业按自身规模和治理特点划分为如干财务治理层次, 赐予各层次治理者对等地财务和人事权责并予以制度化 . 各级层在保证完成各项财务指标地前提下, 有权准备该部门地人员指标和人员素养要求, 有权提出人员奖罚建议 .5 、培养高素养地财务治理人员 . 要全面提升财务

31、人员综合素养, 国家和企业应当双管齐下 . 对于国家而言 , 一方面应当建立财会人员地后续训练体系 , 通过有效地教案手段（如集中培训、函授、远程训练等）对财会人员进行适时地学问更新；另一方面, 严格执行会计法关于财会人员在职培训地规定 , 强制财会人员接受后续训练 . 对欢迎下载精品学习资源于企业而言 , 其途径主要有 : 第 一, 经常组织学习和培训 , 不断提高财务人员专业技能、外语、写作及运算机操作及运用才能, 适时进行学问地更新；其次 , 鼓励财务人员接受函授、远程训练 , 并为其供应必要地条件；第三 , 鼓励财务人员摸索和创新 , 为其参加企业地经营治理和决策制造条件；第四 , 对

32、财务人员进行阶段考核 , 竞争上岗 .在现代企业制度下地房地产企业 , 财务治理地内容将日益增加 ,提高企业内部财务治理水平日益重要,企业应不断加强内部财务治理 ,搞好企业财务治理制度建设 , 为房地产经济地进展做出贡献 .版权申明本文部分内容，包括文字、图片、以及设计等在网上搜集整理；版权为张俭个人全部This article includes some parts, including text, pictures, and design. Copyright is Zhang Jians personal ownership.用户可将本文的内容或服务用于个人学习、争论或观看，以及其他非商

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