2022年XX商业地产项目策划营销工作研究报告书.docx

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1、无锡同致地产商业地产工程策划营销工作报告书第一部分、商业市场调研影响商场物业开发胜利的因素许多，如市民的收入水平、消费水平与消费结构，商业圈半径，新旧商业格局，商业贸易的富强程度及其影响力，商场物业所处区域（或商业 圈）的商业环境，竞争对手的实力与策略等；因此，在操作商业地产时，市场调研成了商场成败的桥头堡；调研种类所需资料 / 讨论范畴商圈讨论消费者讨论对工程所在地的商圈作出基础讨论，另找出商圈的辐射范畴，营业品种，人流状况与交通状况及其购买力；对消费者的消费习惯、收入、偏好等作调研；投资客户讨论竞争对手讨论对投资客户所投资的商铺作基本调研，如客户区域、投资动向、营业时间、业绩、铺面状况等；

2、包括竞争工程面积，基本状况及竞争讨论等；一、市场调研简况调研时间、地点区域、回收问卷、调查方法（消费者座谈会、实地考察法、分区域随机抽样法等）与基本结论二、宏观背景分析1、周边主要城市商业物业进展水平的比较2、国民经济主要技术经济指标、3、政府有关举措与城市远景规划、社会因素分析等三、区域商业市场讨论（一）、区域商圈讨论1、城市进展状况：GDP 指数、人口分布、产业结构等；2、工程区域商贸状况：交易状况、恩格尔系数、居民收入及消费结构等；3 、人流讨论：人流包括垂直人流及水平人流，讨论范畴包括：人流类量、停留时间、每次消费、对不同类别的需求（吃、喝、玩、乐）等；4、商圈辐射范畴：一级商圈、次级

3、商圈辐射范畴、商圈内的竞争工程等；（二）、终端消费者讨论1、消费习惯：地域的差异性，不同宗教、不同民族、不同年龄、性别等；2、逛商场频度：是影响商场人流的关键；3、偏爱商场：包括查找出消费者偏爱程度高的商场吸引点及其缘由；4、对工程商圈评判：包括区域商品价格、对商场中意度等；（三）、投资客户讨论1、经营范畴：找出讨论范畴包括百货店、大连锁店或快餐集团的个别需要；2、投资动向：包括投资类型、租金范畴及交纳方式等；3、商圈内商铺经营状况：包括经营时间、营业时间、经营业绩等；（四）、竞争对手讨论1、竞争者基本状况：包括资金实力、性质、优、劣势等；2、竞争工程：包括面积、特色、经营范畴、业态、主要客户

4、、辐射范畴等；四、消费者消费习性探讨1、基本结论 ：消费群体对商场业态构成、消费品要求、地段要求、消费心态、对商场规划与配套的要求、信息来源、购买方式、消费习惯等2、专题讨论专题一：不同消费群体消费意向（例：民营企业老板、公务员、个体工商业者、白领阶层、工薪阶层等等）专题二：消费者收入水平与商场消费倾向及习惯五、工程经营方式论证1、工程与同类型物业的比较论证2、工程业态探讨与可连续进展论证3、工程消费者群体分析及引导性消费行为论证4、工程的商业价值及租金价值风险性论证5、工程设计标准及经营治理水平的论证其次部分、工程可行性讨论一、前言工程总体情形进行说明、分析、总结二、工程简况1、工程所处的详

5、细位置、规模2、工程规划经济技术指标三、整体市场分析1、区域商业市场状况2 、依据工程特点分析当地与所评估工程相关的商业零售业市场供需状况及价格水平分析价格、居民收入、消费偏好、相关产品价格、对将来预期及经济政策等因素对商业零售业的影响，通过对这些因素的分析和猜测工程的市场进展趋势；3、主要竞争对手分析对区域内竞争者进行调查及分析比较4、工程 SWOT 分析通过对工程的优势、劣势、机会与威逼的分析，为工程的定位供应依据5、工程市场定位通过比较分析，确定工程的整体市场定位、功能定位、档次定位、客户定位、价格定位、营销定位等方面，为确定工程的开发设计方案供应依据6、工程初步开发设计方案通过前述分析

6、比较，确定工程正确的开发、设计方案7、工程投资成本估算估算工程的投资费用，包括土地费用、前期工程费、主体开发费、其他费、治理费、销售费、财务费、不行预见费及税费8、工程投资效益猜测主要依据工程将来销售收入及收益情形，运算工程的投资利润率、财务净现值、内部收益率、投资回收期等经济指标及敏锐性分析，据此测算工程建成后的近期效益、远期效益；9、风险分析对工程可能产生的风险进行分析及规避风险措施10 、可行性讨论可行性讨论结论第三部分、工程规划进展建议一、工程分析1、基本情形分析：区位简况、背景资料、交通状况、周边环境、周边配套；2、综合评判（ SWOT）：优势与劣势、机会与威逼；二、工程定位建议1、

7、综合定位：特点定位、名称定位、价格定位；2、品质定位：档次定位、风格定位、形象定位；3、市场定位：目标客户群体定位、群体表现特点；三、综合素养营造建议1、整体设计建议：商场设计目标及理念2、单体设计建议：建筑风格3、素养营造：活动场地、装修标准等4、环境、景观塑造建议5、物业治理与服务要点6、工程配套设施与功能建议四、商业布局建议1、工程商业策划与规划方案整改建议2、商业分区功能布局及调整方案3、商业销售及租赁区域规划建议4、工程外观及景观建议5、工程人流及物流淌向建议五、工程商业组合建议1、商业结构及业态分析2、工程商业组合的可行性探讨3、工程电梯位置和利用建议4、工程环境、景观塑造：购物气

8、氛的营造建议5、工程配套设施与功能建议第四部分、招商、营销传播策略一、工程商圈分析商圈分析（ SWOT ）：商圈结构性分析二、工程租售价格定位1、租赁价格：1） 标准租赁期；2） 租金价格厘定；3） 租金水平展望及猜测；4） 租金调整环境及递增率；2、销售价格1） 销售价格厘定；2） 销售区域及铺位分割建议3） 销售价格之阶段策略性建议4） 销售与租金的价格互动建议及检讨三、商场经营方式建议1、直接及间接商铺出租2、商场经营方式的可行性探讨3、草拟商场租赁意向书及租约蓝本四、营销传播策略建议1、招商攻击战术2、阶段性招商推广建议及节点划分3、市场营销攻击战术4、阶段性营销推广建议及节点划分5、

9、营销与招商传播推广策略互动建议6、宣扬资料及媒介挑选五、招商营销执行招商营销执行方案第五部分、经营治理建议一、商场前期经营治理建议1、商场商业布局的设计及掌握2、全程客户跟进3、商场商户支配4、商场内外部设计装潢顾问5、开业宣扬推广传播策略6、商场日常治理建议7、经营治理问题询问及处理8、统一治理、经营、规范化运作体系；二、商场治理制度制订1、招商处治理制度2、商场经营治理制度的拟订3、商场装修及设施安装治理制度4、商场各部室经理及分区主任岗位职责三、商场经营治理人员的选聘和培训1、商场各级治理人员的选聘2、商场经营治理培训资料四、商场治理1、制定商场经营治理目标及方案2、制定商场治理标准3、

10、客户资料分析4、各项资料及文件建档第六部分、工程标识系统品牌是 21 新世纪房地产市场市场致胜的一张王牌；在市场竞争时代，没有VI 识别系统的企业或楼盘，就犹如没有国旗的国家；一、基本要素系统1、楼盘标志2、标志最小尺寸，空间限定及方格制图法3、中文标准字体（简称、全称）4、英文标准字体（简称、全称）5、中英文标准字体制作6、常用字体7、标准色8、帮助色9、标志帮助图形10 、标志标准字体使用规范、广告语应用规范二、基本要素组合系统1、标志与简称的组合2、标志与简称的特别组合3、中文简称与英文简称的组合4、标志与全称的组合三、实际应用系统1、案旗2、礼仪旗、徽章3、中英文名片4、胸卡5、手提袋6、服装：售楼人员、保安人员、治理人员7、信封、信笺8、旗杆9、物管识别标志四、导示系统1、售楼招牌2、售楼指引牌3、工地势象墙（围墙）4、交通工具五、广告系统1、路牌、灯箱广告2、广告旗3、形象展板4、标志英文简称组合5、标准颜色、帮助颜色