2022年xx小区.docx

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1、目录一、简况1、工程简况2、报告范畴3、公司简介二、工程建设规模及建设内容1、工程建设规模2、工程建设内容三、工程组织治理机构1、工程建设组织治理2、工程运营组织治理四、工程市场分析及市场定位1、市场分析2、市场定位五、工程选址及建设条件1、工程选址2、建设条件六、XX 工程整体策划七、工程产品规划1、总体规划2、工程方案设计3、工程总图布局4、智能化系统设计5、工程配套设施八、工程环境爱护、安全卫生、消防和节能1、环境爱护2、安全卫生3、消防4、节能九、工程投资估算和资金筹措1、投资估算2、资金筹措十、财务与效益分析1、财务分析2、效益分析十一、工程风险分析1、工程风险分析2、工程风险回避十

2、二、结论25 / 251、工程建设规模XX 工程总占地面积 124 亩，总建筑面积约15 万平方 M；遵循社区完整功能的要求，做出融住宅、训练、综合社区服务为一体的规划设想，区内生活设施齐全，配套有托儿所、幼儿园、中学校、便利店、商业网点、社区医疗保健中心、邮局、银行等设施，是XX 东区新崛起的一个中等规模小区；2、工程建设内容（1） ）多层公寓XX 多层公寓的总建筑面积约 60000 平方 M，建筑样式为砖混（或框架）结构，采纳点式、条形排布，以六层为主，顶层坡形带阁楼屋面，部分设计成复式、跃层和错层，户型新奇、有用，大量采纳外飘窗、凸窗、大阳台，部分做成景观阳台；整个小区充分利用自然资源，

3、多层屋顶采纳太阳能集中采热系统；宅前绿化结合组团绿化、中心绿化，合围庭院绿化景观，力求达到户户见绿，推窗见景的景观成效；（2） ）小高层公寓XX 小高层公寓的总建筑面积约 70000 平方 M ；（3） ）配套商业面积（包括车库）建筑面积约 15000 平方 M（4） ）公共生活设施总建筑面积约 5000 平方 M，包括车库、景观绿化、社区医疗等；（ 4）物业治理XX 实行封闭式现代化物业治理；供电系统：采纳双路供电，每户独立磁卡电表，高级安全插座；通讯系统：每户客厅及主卧房分别设置电话插口及INTERNET 插口、宽带网络；电视系统：每户客厅及主卧房分别设置公用闭路电视及卫星电视； 邮政系统

4、：每户设有信、报箱并实行专递服务；周界防护系统：周边采纳围墙和景观绿化将小区与外界隔开，同时小区保安负责对小区周边进行巡逻；一、 XX 工程组织治理结构1、工程建设组织治理该工程建设的详细实施由XX 金大陆集团 XX 置业公司详细负责，工程初期的投资机会分析、市场调研、工程报建等工作由公司开发部、企划中心组织进行，后期工作由工程公司和企划中心共同完成，工程公司对工程运营全过程进行监督，并完成工程后评判；2、运营组织治理XX 工程实行独立法人制，即由 XX 金大陆集团投资开发，依据现代企业制度的规范要求，组织治理本工程；二、 工程市场分析及市场定位1、工程市场分析1整体市场交易活跃，连续走强在国

5、家和各级政府的一系列扩大内需，激活房地产市场，培养新的经济增长点政策、措施的指导下，各种对楼市产生“利好”的配套政策的出台及住房金融服务的供应，房地产正成为新的投资热点和消费热点；2001 年度， XX 市房地产开发投资总额达到 18.67 亿元，较上一年度增长 30.11%，住宅施工面积 322.54万平方 M，较上一年度增长31.84%，住宅新开工面积 174.65 万平方 M ，较上一年度增长69.14%，住宅竣工面积 114.92 万平方 M，较上一年度增长27.5%；在销售方面， 2001 年度销售面积 83.15 万平方 M，销售额 13.94 亿元，分别较上一年度增长1.19%、

6、1.11%；住宅空置面积下降达到26.78%；2002 年前三季度， XX 市房地产开发投资总额达到 27.38 亿元， 施工面积 478.09 万平方 M ，分别较上一年度同比增长 1.19%、1.11%；2002 年，房地产市场明显特点是：淡季不淡，市场活跃，价格稳中有升，居民个人购房已成为消费主体，抵押贷款量增多，金融部门支持力度加大；2003 年前 5 个月，全市房屋施工面积 526 万平方 M，其中去年结砖面积 362 万平方 M；全市房地产开发工程中正在预售的有158个工程，已预售出面积152.5 万平方 M （占 5 月份在建面积的28.9%），其中住宅工程 136 个，已预售出

7、面积 122.5 万平方 M （占在建住宅面积的29.8%）；其他工程 22 个，已预售面积 30 万平方M，共收取预收款 10.4 亿元； 2003 年前 5 月，取得“商品房预售许可证”的商品房面积为130 万平方 M，同期商品房预售面积为 103.5 万平方 M，占可预售总量的79.6%；前 5 个月，现房销售率达到72.2%，预售率达 79.6%，空置房也大幅度地得到消化，这些都说明，我市房地产市场的消化力度、市民的住房消费、投资需求和能力在稳步提升；同时，各区位、价位的在建楼盘，基本未显现“冷盘”现象，绝大多数开发企业对目前商品房预（销）售情形比较满意，对市场前景看好；东区1500

8、元每平方 M 左右的商品房，如天使苑二期、玉兰苑销售情形良好，西区2500 元每平方 M 左右的如学府花园、桂花园甚至显现排队预购现象，桃花科技园开发区的翡翠花园一期 8 万余平方 M 基本上是施工与销售同时完成，位于南淝河畔的“中心花园”工程，尚未开盘，因其区位环境优势，已有四百余户消费者前来预订；从总体上看，我市房地产市场仍处于良性运行状态，进展是健康的；（2） ）购房主体发生变化国家停止住房实物安排后，住房消费由“集团选购”转向“散户时代”， 2002 年个人购房就已经占商品房销售面积的94，成为主导房地产市场进展最活跃、最积极的因素；（3） ）消费需求多样化消费者由于收入水平、文化层次

9、、家庭特点等具有差异性，导致消费者在购房时对区位、环境、规划设计、户型、面积、配套、物业治理等方面存在不同的挑选；（4） ）开发商参差不齐，将来几年将是行业整合期2003 年度， XX 市房屋开发公司达到 400 余家，只有为数不多的开发商具备一、二级资质，大多数企业无品牌、资金实力小、抗风险才能差；今后的一段时间，将是房地产行业重新洗牌的整合 期，房地产行业必需以雄厚实力在市场竞争中脱颖而出，弱势企业将被剔除出局；（5） ）畅销产品分析在楼盘调研过程中，总结后我们会发觉，以下几类产品较为畅销：一：高性价比型；像华源国际城、罗马花园、天使苑、玉兰苑、等，价格处于中下游，售价一般在1400 元每

10、平方 M，能满意人们的一般居住要求，规模适中，小区具备一般生活配套，此类产品深受广大消费者欢迎；二：中高档型；诸如元一时代花园、长春都市花园等，消费群体定位在中高收入层面，小区规划、产品设计等各方面标准较高， 有突出卖点，操作得法，能够吸引大批消费者；2、工程市场定位在对类似工程（主要以玉兰苑为讨论对象）及市场需求进行深度分析后，我们发觉，新站区及东区邻近由于市场集群内大量商户、年轻白领、 XX 县迁徙人群及地缘性置业的存在，隐藏着较大的市场容量，消费需求越来越突出；XX整体定位为将来配套齐全的中档社区，适应大部分消费者 需求，价位在 1500 元每平 M 左右，是 XX 市郊的现代居住工程，

11、 受 XX 东区最近两年房产市场进展的影响，中高档小区目前已经进入一个稳固的增长期，而且价位随着市场经济的整体进展，总体趋于上升趋势；本工程位于 XX 路以东，紧邻 XX 河；本工程将大大提升小区的环境、户型设计以及居住的相宜性等各方面的现代居住水平；同 时二十埠河河道正在调整，并兴建40000 平 M 的绿地、广场；依据本工程的市场定位，我们将本工程销售对象确定为：（1） ） 年轻的“准 XX 人”：主要是指企事业单位年轻的职员，这一批消费群体，学问层次较高，工作年限短，工资收入在 1500 元/月，但没有多少积蓄，对住房有剧烈的需求，对价格关注；（2） ） 投资客户：追求物业的升值，对工程

12、的升值潜力有很深的讨论；（3） ） 外来客商：本工程地处 XX 东侧，所在区域内集聚着 XX 大市场、长江批发市场等大型市场、摩托车、汽车大市场等大型物流中心，市场群内有大量来肥经营的外地客商，经济实力强，有置业愿望；（4） ） XX 工业区内的职工：在将来几年内， XX 工业区将有数十家企业进驻，将来的住宅需求量庞大；（5） ） 部分 XX 居民： XX 居民长期以来形成了一种做省城人的优越感和骄傲心理，近年来迁徙XX 的趋势在不断增强；本工程将成为此类消费者迁居 XX 的正确跳板；三、 工程选址与建设条件1、工程选址本工程选址紧邻东 XX 路，南临 XX 河，占地 124 亩；二十埠河即将

13、调整河道，兴建 40000 平 M 的绿地广场，极大的提升了小区的居住品位；目前地块场地已经完成平整，削减前期工程基础设施投入，缩短了开发周期，地块的土地征用工作已经完成；2、建设条件XX 新站综合开发试验区是 XX 省政府于 1995 年 4 月批准设立的省级开发区，规划面积 10 平方公里，集中开发6 平方公里，享受市级经济治理权限；试验区前身为XX 市新火车站建设区，于 1992 年 11 月相伴着国家重点工程XX 铁路枢纽新客站的开工建设而产生， 1996 年 2 月国家建设部批准将 XX 新站综合开发试验区列为全国首家城市综合开发试点区；经过8 年的艰苦努力，一个集现代化交通、商贸、

14、金融、旅行、信息服务为一体的环境美丽、设施齐全的新城区已展露丰姿；开发区管委会依据精干、高效的原就设置必要的工作部门和土地、城建、工商、国税、地税、财政、公安、房产、建管、供水、供电等职能机构，详细负责工业区各项治理工作，高效率、快节奏地为投资者提供优质服务；开发区制定并实行一整套稳固的优惠政策，依法爱护投资者的合法权益；3、水文地质条件本工程区域内，地势高差小，较为平整，大部分已经平整，将 来土方工作量小，二十埠河河面宽30M 以下；主要气象资料如下：年最大降雨量：1541.9毫 M年平均降雨量 :1067.2毫 M冬季平均风速及主导方向25M/秒（东北风）夏季平均风速及主导方向25M/秒（

15、东南风）最大冻土深度0.6M最大积雪厚度0.46M四、 工程整体策划及营销方案1、工程整体策划（1） 策划包装策划包装时针对工程的特点，从市场定位动身，通过整套的销售资料及广告平面的制作，使工程树立起良好的形象，在市场同类型的产品中脱颖而出；同时，利用工程建设单位已取得的良好信 誉，产生品牌效应，促进工程的销售；另外，良好的策划仍能为工程的推出作预先部署，以利于工程后期的销售；现在， XX 的房地产开发商已经逐步熟悉到策划包装的重要性，侧重这方面的投入，就能获得超额回报；（2） 工程色调整个工程的颜色应保持和谐统一，留意长期视觉成效，路边设宽绿草带，周边以围墙与外界隔离，同时种植树木隔音和防止

16、噪 音，保持小区的绿化率；（3） 广告牌广告的创作应以清晰醒目为准就，充分显示小区的完整规划（以小区的规划图为主景），并突出工程建设单位的名称，为本工程作软性的宣扬；广告牌摆放的位置，一是小区的现场及通往小区的道路两侧，利于过往人流加深印象；二是东市区内的主要道路及路口的现眼位置，吸引区内人流留意；另外，可在各处广告牌上醒目的地点设置工程标志或路径，清晰指示本工程的位置；（4） ）售楼现场从 XX 工程的规模来看，应设立两个售楼处：在市区设立一个售楼处，在工程现场设立一个售楼处；其造型应以宽阔光明、简洁清爽为主调，全落地的大玻璃门墙，售楼处应配置工程模型，给消费者直观的感受；（5） ）样板房由

17、于本工程定位在中档价格，工程样板房的设置力求简洁、温馨舒服又高雅亲切，激发买家的购买欲望；另一方面，让消费者看得见摸的着，给消费者一种实实在在的感觉；2、工程功能策划（1） ）活动中心及其他作为完整规模的小区工程，本工程力求为消费者供应一个舒服、绿色的居住环境，因此在小区内设置活动中心及其他相关配 套，为社区生活供应一切便利；同时，在品位上有所提高，力求活动中心设计活泼，成为小区景观的一部分，留意各种配套的搭配与整体建筑风格的调和；（2） ）绿化设计花园风格：小区内设置各种立体外形组成的特色花园，特别适合观感，所以，小区中心的花坛可以与各个楼盘前后绿化风格相陪衬，美观、时尚自然融合，有机统一；

18、河堤绿化：工程紧邻二十埠河，二十埠河即将进行河道整理， 新建大面积景观广场；本工程可以在近邻河堤修建一列绿化带、花圃，留意花艺造型及修剪，令景观形成层次感；在河堤上放置铁铸雕花的休闲座椅，形成休闲、消遣场所；（3） ）增设多种物业服务针对目前 XX 物业治理的特点， XX 东区的物业治理仍处于起步阶段；本工程在物业服务上应表达出小区的优势，供应如：清扫、 洗衣服务、邮寄服务、社区训练等，极大限度地便利业主，优质服 务令业主生活无忧；同时提高工程的服务档次和质量，以满意业主 的生活需要为根本；3、工程销售策略（1） ）付款方式为适应各个层面的消费者需要，设置敏捷的多重付款方式；大致分为“一次性付

19、款”、“分期付款”、“银行按揭付款”等几 种；一方面让消费者感到实惠；另一方面减轻消费者的购房压力；（2） ）累计折扣优惠此举是为了让消费者自主成为本累计折扣方案的受益者；不论是以业主名义仍是介绍第三者购买工程单位均可获得累计折扣优惠；运作目的是期望以此连带关系吸引更多消费者，做网络营销，产生连动效益，惠及工程后期销售；4、促销推广策划（1） ）扩大软性宣扬影响力房地产业走向成熟，众多媒体如报纸、电视、杂志等都设有专刊、专栏介绍的房产动态、行业新闻及房产广告等；本工程应采纳目前 XX 房产市场胜利小区的软广告战术，通过早期软姓宣扬，树立市场形象，协作后期宣扬，促进销售；（2） ）公关宣扬活动当

20、软性宣扬取得肯定成效，可以适当支配一些公关活动；如开工典礼、开盘典礼、封顶典礼等现场公关活动，参与房展会，举 办、组织文艺及抽奖活动，吸引广大消费者参观，既能宣扬本工 程，仍可以在肯定程度上带动工程的销售；5、工程营销方案（1） ）营销顾问工程建设单位可以借用“外脑”，聘请专业房地产策划顾问机构统揽整个工程销售策划，负责工程全程营销策划方案的拟定，运用他们先进的理念，成熟的工程运作体会，实现工程的胜利运作；执行的方式可以实行外来为主，也可以双方合作方式进行；（2） ）营销方案先制定完备的广告宣扬策略，摆阔各种软性广告宣扬、售楼书、工程模型、广告设计等广告媒介的使用，确定广告投放的频度、密度和区

21、域；通过预售及内部认购，开展公关展销，跟进促销；制定合适的价格策略，做好整个工程的销售工作；七、工程产品规划1、总体规划(1) 本工程主要有多层、小高层住宅和配套设施组成；多层住宅采纳分列式，以六层为主，坡形带阁楼屋面，部分设计成跃式、复 式、错层；小高层住宅采纳排列式，以十二层为主；整个小区绿化率达到 40，区内设置中心广场、主干道，在公共场所及主要入口处设置盲道；小区内设置治理处、活动中心、体育设施、社区医疗所、商业网点等配套设施；(2) 小区内自设变电站保证供应区内电力所需，设自然气集中供应站，通过市政管网进水后，区内设置水塔加压、净化、设计宽带互联网到户；(3) 小区内各建筑形成层次感

22、，并加强小区的绿化，利用小区邻近的二十埠河河堤进行景观利用、美化，进一步提升小区作为现代居所的居住品位；2、工程工程方案设计在满意 XX 各功能区建筑物各自功能的前提下，确保建筑物质量、安全，力求造型美观；合理采纳新结构、新材料、新工艺，并 充分利用地方材料，以便利施工，加快工程进度，降低工程成本；本工程依据工程地质勘查资料，依据国家现行设计规范、标准和规定进行设计；本工程按地震烈度 7 度设防，抗震等级为三级；本工程多层工程采纳砖混结构，小高层工程采纳框架结构；3、工程总图布局工程入口处为小区大门，10M 宽的主干道通向小区中心广场，住宅区内路面宽 7M ，道路与住宅之间用树木做间隔带，采纳

23、有规律的单行掌握，步行道宽 2M ，地面采纳鹅卵石铺设，路灯将沿路间隔分布，其他设施如排水系统、污水管道、供水系统、互联网线路及电 线弱电线路将在施工时分别安装；4、工程智能化系统设计建筑智能化是将建筑技术与高科技完善在统一的信息产业基础 上，形成的特殊建筑风格； XX 的一些大规模社区、和新近开发的小区开头用智能化设施提升工程开发品质；XX 智能化系统分成以下几部分：安全防盗XX 采纳 24 小时全封闭治理模式，社区实行封闭治理，保证小区内居民的人身、财产安全；家庭安全防控方面整个小区采纳现代化的综合布线系统，实现小区治理、通信、掌握的自动化，小区内公用电力、照明、电梯、给排水、防盗、火警等

24、设施实行自动化监控；每单元内水、电、气、宽带高速智能网端口同时到达；小区内物业治理采纳全方位服务；网络系统网络的应用是智能化小区的标志，利用小区内的INTERNET 的快捷安全等方面优势，转换成可利用的生活服务网络，排除空间上的距离，满意现代人对网络的生活需求；5、配套设施5 1 市内给排水（1） ）给水给水水源由市政水管网供水；市政水管网有DN300 水管在 XX 大市场邻近，从该水管网上接二根DN150 进水管与室外给水管网相连，城市给水压力按不小于 0.3Mpa 考虑，水质满意国家生活饮用水的卫生标准；给水经水表计量后到个用水点，喷泉采纳循环给水系统；（2） ）排水排水系统分为生活污水排

25、水系统和生活废水排水系统；生活污水经化粪池处理后同生活废水汇合一同排入市政污水管网，厨房排水经隔油器处理后排入室外生活污水排水管网；基地内的道路设雨水口收集雨水，屋面雨水与道路雨水排入市政雨水管道；（3） ）消防给水系统消防用水量：室外消火栓25L/S火灾连续时间3 小时；室内消火栓15L/S火灾连续时间3 小时；消防水源采纳市政给水管网供水，在基地内设置消防站；火灾初期由各区内的一栋较高建筑的屋顶水箱（储存特别钟消防水量） 及增压设备供水；小区内设消防泵房，由消防水池供应消火栓泵和自动喷淋泵抽吸加压供水；5 2 供电系统（1） ）小区内设变电器一台，满意小区需求，规划区内按片设配电点，以配电

26、室向各用电点供电；（2） ）动力配电：内外照明均采纳低压供电、低压配电，采纳低压配电盘或动力配电箱，各用电设备一般不采纳就地掌握，配线采纳铝线，通过电缆穿管直埋或沿电缆架明铺；（3） ）照明系统采纳三相四线制，照明电压220V，道路、停车场均采纳节能、光效高的高压钠灯；（4） ）消防泵、喷淋泵、生活泵及火灾自动报警系统等为二级负荷；其余为三级负荷；（5） ）火灾自动报警：小区内全部住户均为系统爱护对象； 5 3 电讯系统本工程建设用位置于XX市龙岗工业开发区内，开发区内国际、国内长话已开通；本工程通讯设施拟选用桑达64 门数字远程程控自动电话交换机；小区购置运算机等现代化信息转换设备，与国际互

27、联网连接，引入宽带网，在网上实现信息的发送与传递；八、环境爱护、安全卫生和节能1、环境爱护1 1 环境爱护执行标准（1） ）中华人民共和国环境爱护法（2） 建设工程环境爱护爱护治理方法（3） 建设工程环境爱护爱护治理方法实施细就（4） 污水综合排放标准1 2 污染物与污染源本工程产生的主要污染物为：生活污水排水系统和生活废水排水系统；生活污水经化粪池处理后同生活废水汇合一同排入市政污水管网，厨房排水经隔油器处理后排入室外生活污水排水管网；1 3 环境爱护措施（1） 工程规划对排污管网作了合理的设计，与雨水合并集中，通过钢精混凝土管排入城市地下污水管网；（2） 在规划区域内合理布置废物箱，以收集

28、生活垃圾；并支配保洁人员进行定时清理、打扫，以保持市场的清洁、卫 生；有关部门负责将生产、生活垃圾集中后运至城市垃圾场处理；2、安全卫生（1） ）规划区域绿化、路面平整、无积水，主要道路用水泥、沥青或石块铺设铺设，防止尘土飞扬；（2） ）污水排放符合国家环保要求；（3） ）垃圾集中在规划区域偏僻的地方集中处理； 3、消防依据建筑设计防火规范GBJ16-87要求，小区消防用水按室外 25L/S，室内 15L/S 运算，消防管网布置成环状，消防用水与生活用水采纳同一根总管，小区内配备肯定数目的灭火器，同时培训 物业工作人员与居民正确使用灭火器；4、节能本工程主要节能为：水、电；为了进一步降低能耗，

29、节省能源，削减生产成本，本工程实行了多项节能措施，主要措施有：（1） ） 全部设备选型尽量采纳节能型；（2） ） 为提高电网的功率因素，在低压侧不重静电容量；（3） ） 设立特地的能源和材料治理机构，检测各生产阶段的能源及节能情形并制定奖惩制度；九、工程投资估算和资金筹措1、工程投资估算XX 工程总投资为 2 亿 829 万人民币；其中：（ 1）土地费用 26*124=3224.（ 2）前期工程费 2285（ 4）建安工程费用 13900 2、工程投资估算依据及说明（1） ）设备费用按询价或类似工程设备投资估算；（2） ）建筑工程费参照 XX 省建筑工程单位估价表及当地类似工程概算指标估算；（

30、3） ）安装工程费依据全国统一安装工程概算定额XX 省单位估价表及类似工程造价调整；（4） ）其他费用及建筑安装费用定额依据XX 省建筑安装费用定额及建设部有关规定执行；（5） ）不同年份的价格资料均调整至 2002 年价格水平；（6） ）工程建设单位供应的相关数据；（7） ）行业类似工程体会数据； 3、工程资金筹措工程方案总投资： 20829工程自有资金： 5000申请银行贷款： 10000十、财务与效益分析费用名称费用提取金 额（万备注一、前期工程费元）56391、征用土地费26 万元/亩 124 亩=3224 万元32242、工程监理费13000万元 1%=130万元1303、勘察规划设

31、计费35 元/ m2150000m2=525万元5254、三通一平及规费15 元/m2150000M2=225万元2255、办理规划许可证等费88 元/m2150000m2=1320万元1320用6、办理施工许可证费13000万元 0.81%=105万元1057、其他110二、建安工程费138001、土建工程费750 元/m2（ 60000m2+20000 m2）=6000万元130001000 元/m270000m2=7000 万元2、电梯20 万元/台 40 台=800 万元800三、区内配套工程费10001、水电设施及增容费50 元/m2150000m2=500万元5002、区内道路绿化

32、50 元/m2150000m2=500万元500四、不行预见费13000万元 3%=390 万元390小计20829五、平均造价2082915=1388.61388.6六、商网住宅304501 商网销售4000元/m215000m2=6000万元60002、住宅销售1800元/m260000M2=10800万元244501950元/m270000M2=13650万元八、治理费、税金30451、治理、经营费用304502%=6096092、销售费304502%=609 万元6093、销售税金304506%=1827万元1827九、销售利润6576十、上缴所得税6576万元 33%=2170万元2

33、170十一、利润6576-2170=44064406十二、销售利润率4406 30450100%=22.5%14.47%税后十三、投资利润率1785.8420829 100%=33.8%21.15%税后十一、工程风险分析1、工程风险分析风险是可测定的不确定性，依据工程生命周期，风险的来源和内容不同，结合本工程归纳出以下几点主要风险：（1） ） 购买力风险从宏观面上来看， XX 目前的住宅市场在表面富强的背后，隐含着肯定的泡沫；居民陷于收入水平，有效需求不旺盛，人们对提高 居住素养的驱动力不足，难以形成强劲的销售态势，对工程开发进度和资金投放产生压力；（2） ） 竞争风险XX 房地产市场尚未形成

34、良性进展，有效需求形成的市场容量相对较小，追赶利润是资本的本原，出于对方地产开发预期利润看好，开发商把企业资源投入了房地产；XX 近期新盘迭出，显现了“政府搭台，企业唱戏”的局面，整个XX住宅市场竞争较为猛烈，不少开发商在“外脑”的作用下，营销策划水平有很大提高， 将来一段时间，市场的供应量更大，对本工程形成较大的威逼；2、工程风险回避（1） ） 市场定位和产品规划设计水平是关键因素在工程开发的各个阶段，建立科学细致的调查系统，做好市场调查，形成精确的市场定位，适度超前的规划理念，独具个性的建筑风格与布局，人性化的环境艺术空间和合理的户型设计是住宅产品胜利的重要因子，优质的工程质量也是获得市场

35、认可的根本；（2） ） 形象包装和营销策划工程价值的最终表达，要超越众多的竞争对手，在于销售过程中胜利的形象包装和营销策划；胜利的形象包装和营销策划能够增加工程的附加值和产品竞争力；（3） ） 工程融资治理对公司拟投资的房地产工程，谨慎讨论、科学决策，在投资决策上第一回避风险；将资金和经受集中在公司主营业务的经营上， 以支撑投资工程，使房地产工程收入占主营业务收入保持在肯定的比例之内；掌握风险，保证对 XX 的企业资源支持；工程开发环环相扣；优质的产品，加上胜利的营销策划可以快速回笼资金，减轻工程投资、融资压力，削减融资成本，增加投资收益；另外，做好融资工作，确保资金到位，可以保证工程的顺当进

36、行，二者相辅相成；十二、结论1、XX 工程的建设，符合国家宏观经济政策；作为新的经济增长点 和新兴支柱产业的房地产业，在XX 的城市进展和现代化大城市建设中有着特别重要的位置和作用，进展前景宽阔，开发潜力较大；2、XX 工程的建设单位 XX 金大陆集团是一家依据现代企业制度规范设计和运作的大型民营企业实体，具有很强的经济实力和良 好的企业信誉，集团公司有着科学、合理的现代化治理运作机制， 为工程建设供应了牢靠的保证；3、XX 工程精确定位，削减了工程风险；要削减风险，必需做好市场群体细分，查找目标客户群体从而给工程以精确的市场定位（产品定位、价格定位）；工程建设单位已在楼盘调查的基础上， 组织

37、了针对工程的系统调查（包括行业状况、消费者行为心里等方面），邀请专家论证，完善产品规划；4、整合企业资源，提高操作水平； XX 金大陆集团公司治理层特别重视本工程；整合了企业内部人力、财力等资源，成立了工程小组（跨职能工程治理机构），包括投资、财务、营销、人力资源等部门人员；制定了投资方案、资金预算、营销推广方案等，把预备工作做好，采纳“并行工程”治理模式和“再造工程”转变工程运作模式，提高工程运作效率，加强同政府部门和谐，猎取有利的外部环境和工程开发条件；5、工程规模较大，功能齐全，各项经济指标较好，抗风险才能较强，市场前景宽阔，经济效益和社会效益特别显著；综上所述， XX 工程建设是可行的；