2022年《物业管理实务》临考冲刺.docx

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1、精品学习资源12021 年中国注册物业治理师职业资格考试物业治理实务临考冲刺一. 单项挑选题（每道题 1 分，共 20 分）1. 某物业服务企业注册资本 600 万元，治理两种物业类型，其中多层住宅60 万平方M和高层住宅 15 万平方 M，拥有工程 .治理.经济等相关专业的专职治理和技术人员18 人；根据以上条件，该物业服务企业满意的资质等级为（）级；A. 一B.二C.三D.暂定答案： C2. 以下关于物业服务工程招标开标的说法中，正确选项（）；A. 开标应当由投标人的代表主持，邀请全部投标人参与B.由招标人或其代表检查投标文件的密封情形C.全部的投标文件都应当在开标时当众予以拆封D.经过确

2、认无误的投标文件由工作人员当众拆封，宣读投标书主要内容答案： D3. 在制定物业治理方案的内容中，属于实质性内容的是（）；A. 治理制度的制定 B.组织结构与人员的配置C.费用测算与成本掌握 D. 工程的整体架构与设想答案： A4. 以下物业治理企业的收入中，不属于物业治理收入的是（）；A. 停车场收入 B.银行存款利息收入C.有偿特约服务收入 D.物业租赁及经营收入答案： B5. 以下签订合同影遵循的基本原就中，为民法.合同法的最基本原就的是（）；A. 主体公平 B.诚恳信用 C.权益义务公正对等 D.合同自由答案： B6. 以下属于物业治理的基础和准就，用以指导.规范和约束全部业主 .物业

3、使用人 .业主大会.业主委员会的行为准就的是（）；A. 物业服务合同 B.前期物业服务合同 C.商品房屋销售合同 D.业主治理规约答案： D7. 针对新建物业承接查验过程中发觉的工程质量问题，负责提出处理方法的是（）；A. 建设单位 B.施工单位 C.物业服务企业 D. 设计单位2答案： A8. 一般在住宅区内，多层建筑中每层楼的消防栓（箱）内均配置（）瓶灭火器；A.1 B.2 C.3 D.4答案： B欢迎下载精品学习资源9. 前期物业服务合同中，最主要的风险是（）；A. 合同风险 B.收费风险 C.治理风险 D.法律概念不清风险答案A10. 某物业地下车库发觉严峻鼠害，布设了粘鼠板；这种灭鼠

4、方法属于（）；A. 化学灭鼠 B.生物灭鼠 C.防鼠D.器械灭鼠答案： D二. 多项题（每题 2 分，共 10 分）1. 以下属于商务文件的投标文件内容有（）；A. 公司简介 B.投标报价单C.物业治理方案 D. 公司法人位置和法定代表人资质条件E.以往业绩 .人员情形答案： ABDE2. 以下装修过程中的违规问题，属于城市规划部门治理范畴的是（）A. 装修人装饰装修活动侵占了公共空间B. 在非承重外墙上开门窗C. 装修人为申报登记就进行室内装饰装修活动D. 私自搭建构筑物E. 转变住宅外立面答案： BDE3. 清洁卫生的日常治理包括（）；A. 日检B. 月检C. 季度检查 D. 年检E. 专

5、项检查答案： ABE4. 小区内显现了疯、傻、醉人员，合理的处理方法是（）A. 留心观看B. 实行强行措施让其离开辖区C. 将之直接送到派出所D. 劝其离开辖区E. 通知家属、单位或公安机关将其带走3答案： DE5. 以下选项中，属于物业企业的主营业务收入的有（）A. 补贴收入 B. 废品回收收入C. 物业服务企业经营停车场的收入D. 为业主供应家政服务所获得收入E. 为业主供应大修所获得的收入答案： BDE三.综合分析题（ 80 分）（一）（ 20 分）某物业服务企业欲参与某物业服务工程招标；请问：1. 假如你是该物业企业的经理，请问应当依据什么样的程序组织投标？（10分）2. 向招标单位编

6、制的标书应当包括哪些内容？（5 分）3. 在编制物业治理方案的时候，应当有哪些基本的要求？（5 分）欢迎下载精品学习资源4. 物业治理方案应当包含哪些内容？（ 10 分） 参考答案：1. 投标的程序包括： 1）猎取招标信息 2）工程评估与风险防范 3）登记并取得招标文件 4）预备投标文件 5）送交投标文件 6）接受招标方的资格审查 7）参与开标、现场答辩和评标8）签约并执行合同2. 投标文件的内容包括：（ 1）投标函，（ 2）投标报价表，（ 3）全套资格证明文件，（ 4）技术.商务响应文件，（ 5）物业治理投标方案文件，（ 6）影招标文件要求的其他文件；3. 编制物业治理方案的要求如下：（1）

7、 ）物业治理方案的内容、格式、投标报价必需响应并符合招标文件（包括答疑文件）中对物业治理服务需求的规定；（2） ）方案的各项详细实施内容必需是依据招标物业的基本情形和特点制订；整体方案必需是在调研、评估的基础上制订；方案的内容必需符合国家及地方法律、法规的规定；（3） ）方案中对招标文件要求作出的实质性响应内容必需是投标企业能够履行的，包括各项服务承诺、工作目标及方案、详细工程的实施方案等；（4） ）制订物业治理服务费用价格必需合理，详细实施内容应当在满意招标方（或业主）4需求的基础上制订设计科学、运行经济的方案；4. 物业治理方案的内容如下：1） 关键性内容（1） ）工程的整体设想与构思（包

8、括工程总体模式与物业治理服务工作重点的确定）；（2） ）组织架构与人员的配置；（3） ）费用测算与成本掌握；（4） ）治理方式、运作程序及治理措施；以上是表达物业治理企业治理理念、治理优势和企业综合竞争实力的关键内容，因此，在物业治理方案的制订过程中，需要仔细讨论招标文件、深化调查分析招标工程的墓本情形和业主的服务需求，运用科学、合理的方法编制切实可行的实施方案；2） 实质性内容（1） ）治理制度的制订；欢迎下载精品学习资源（2） ）档案的建立与治理；（3） ）人员培训及治理；（4） ）早期介入及前期物业治理服务内容；（5） ）常规物业治理服务综述；（6） ）治理指标；（7） ）物资装备；（8

9、） ）工作方案；（二）（ 20 分）2007 年10 月甲物业服务企业与乙房地产开发企业签订了前期物业服务合同， 承担某新建物业的物业治理服务活动；该工程于2007 年12 月竣工并于 12 月31 日移交业主使用； 2021年11 月该工程物业服务区域内依据程序成立了业主大会，并依法选举设立了业主委员会；经过业主大会同意，打算选聘丙物业服务企业治理该物业，并于2021 年1 月15 日签订了物业服务合同，双方商定乙物业服务企业的进驻时间为2021 年4 月1 日，签订合同之后的第2 天书面通知了甲物业服务企业；1. 物业服务合同包括哪些内容？（10 分）2. 前期物业服务合同和物业服务合同的

10、区分主要是哪些？（5 分）2. 新建物业的承接查验都有哪些主要内容？（10 分）3. 新建物业承接查验的方式有哪些？（ 5 分） 参考答案：1. 物业服务合同的内容：合同当事人，物业的基本情形，服务的内容和质量， 服务费用，物业的经营与治理，承接查验和使用保护，专项修理资金，违约责任，其他事项；2. 前期物业服务合同与物业服务合同的区分主要是：（1）订立合同的当事人不同；（ 2） 5合同的期限不同；3. 物业资料，物业共用部位，共用设施设备，园林绿化工程，其他公共配套设施；4. 主要的方式是核对；除了核对之外，仍有四种方法：感官查验. 使用查验 . 检测查验.试验查验；（三）（ 20 分）某新

11、建物业为高层住宅，建筑面积60万平方 M， 2021 年8 月31 日办理业主入住；某物业公司接受了建设单位托付承担该物业服务治理；1. 该物业服务企业应当做好哪些入住预备工作？（10 分）2. 办理入住的流程和手续都有哪些？（ 10 分） 参考答案：欢迎下载精品学习资源1. 入住预备工作包括：（ 1）资料预备：包括住房质量保证书 . 住宅使用说明书 .入住通知书. 物业验收须知 . 业主入住房屋验收表 . 业主（住户）手册 . 物业治理的有关规定；（ 2）其他预备工作包括：入住工作方案 . 入住仪式策划 . 环境预备 . 其他预备事项；2. 入住流程及手续：业主凭入住通知书 . 购房发票以及

12、身份证登记确认；验收房屋并填写业主入住房屋验收单并签字确认；提交办理产权所需资料，签订托付协议，缴纳相关费用；签署有关物业治理服务商定等文件；缴纳当期物业服务等有关费用；领取业主住户手册等相关文件资料；领取房屋钥匙；（四）（ 20 分）物业服务企业甲下属 A,B,C三个物业服务小区，其中 A 物业服务工程的可收费12 万平方M；业主和物业服务企业双方商定实行酬金制，酬金比例为15%；A 物业服务区各项费用测算如下：1） 各类治理服务人员 20 人，年平均工资 . 社会保险等人工费用 2.5万元；2） 甲企业副总经理（分管 A 小区）的年工资 6 万元；3） 共用部位 . 共用设施设备的运行保护

13、费为 2.5元/ 平方M年；4） 清洁卫生费每年每平方 M1.8 元；5） 绿化养护费和公共秩序保护费分别为每年12 万元；6） 办公费每年 10 万元；7） 物业治理企业全部的直接用于该小区的固定资产折旧费为每年6 万元；8） 物业服务企业为小区业主供应班车服务的支出为12 万元；9） 物业治理用房的支出为 3.6万元10） 物业大修支出 5 万元11） 物业共用部位 . 共用设施设备及公众责任保险费每年 4 万元；12） 物业公司全部的固定资产的保修费 6 万元613）A 小区每年所分摊甲物业企业的治理费 3 万元14）业主委员会办公费 . 社区文化活动等其他费用每年 10 万元；问：1.

14、以上各项中，哪些不应当计入物业服务成本？（6 分） 2物业服务支出为多少？（ 4 分） 3物业服务收费标准为多少？（6 分） 4物业服务企业的收入为多少？（ 4 分）答：1. 不应计入物业服务成本的是：2）甲企业副总经理（分管 A 小区）的年工资 6 万元；8） 物业服务企业为小区业主供应班车服务的支出为12 万元；9） 物业治理用房的支出为 3.6万元10） 物业大修支出 5 万元欢迎下载精品学习资源12）物业公司全部的固定资产的保险费 6 万元2. 物业服务的支出为多少 .1各类治理人员 20 人，年平均工资 . 社会保险等： 25000620=50 万元3) 共用部位 . 共用设施设备的

15、运行保护费： 2.5元6100000=25 万元4) 清洁卫生费每年每平方 M：1.8元6100000=18 万元5) 绿化养护费和公共秩序保护费分别为每年12 万元；6) 办公费每年 10 万元；7) 固定资产折旧费为每年 6 万元；11物业共用部位 . 共用设施设备及公众责任保险费每年 4 万元； 13）A 小区每年所分摊的治理费 3 万元； 14）业主委员会办公费，社区文化活动等其他费用每年7 万元；以上九项合计： 135 万元3. 设该预收的物业服务资金为 X 万元，已知：预收的物业服务资金 =物业服务支出+酬金，酬金 =预收的物业服务资金 15%，就有如下方程： X=135+15%XX-15%X=135（ 1-15%）X=135158.82 万元1 15%135 =-X = 7就物业收费标准为： 158.82612612=1.10元/ 平方M月4. 在酬金制下，物业服务企业的收入就是酬金， 酬金= 158.82 15% = 23.82 万元 欢迎下载