2022年全国房地产市场调查研究报.docx

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1、精品学习资源2021 年度全国房地产市场讨论报告出品机构：上海易居房地产讨论院综合讨论部执笔人：上海易居房地产讨论院综合讨论部部长杨红旭2021 年，在中国房地产纪年史上，具有里程碑的意义；中国房地产市场特别表现的国际经济背景是：美国次贷危机升级为全球金融风暴，全球经济显著下滑；国内经济背景是：经受五年富强后， 2021 年经济拐头下行；与国内经济走势同步，我国房地产市场亦从2007年的红火逆转为2021 年冬夜初降；纵观 30 年来我国房地产业的进展，明显可以看出1998 年住房体制改革后， 走出了一波“黄金十年”的牛市行情；各种数据都说明这是一波空前、也可是绝后的增长与富强；然而， 富强过

2、度便会显现泡沫，就应当有所回来，这也正是2003 年以来房地产宏观调控的主要目的；从 2007 年第四季度开头，至2021 年第三季度，我国楼市调整态势越来越明显，第四季度开头已加快下行；接下来，笔者以历史的眼光，通过数据比照，从几个方面归纳总结一下2021 年中国房地产市场的运行态势；第一，分析一下土地市场；从2003 年开头，我国土地市场步入富强期，重要表现是房地产开发企业每年的土地购置面积超过3 亿平方 M，并始终连续到 2021 年，其中 2007 年超过 4 亿平方 M，为历史最高水平，反映出2007 年在房市火爆的背景下，开发商积极拿地， 各地纷纷爆出地王，大型地产商特别是从资本市

3、场融得巨资的企业疯狂圈地；欢迎下载精品学习资源数据来源：国家统计局网站步入 2021 年之后，开发商购地热忱明显下降，全国土地市场低迷，各地皆显现流标现象，大城市尤为突出；据不完全统计，今年上半年，全国流标、流拍的土地达到出让总数的10；国土资源部土地宏观调控课题组撰写2021 年上半年土地市场运行的经济分析报告显示，今年上半年全国土地供应总量比去年同期削减25.27%；据统计，上半年，北京共出 让住宅土地 676.5万平方 M，仅相当于全年方案供应住宅供地1700 万平方 M的 1/3 ，广州的比例就更低，仅 15%，福州就不及方案的三成；另外，国家统计局数据说明，1-11 月，全国房地产开

4、发企业完成土地购置面积3.2 亿平方 M，同比下降 5.9%；完成土地开发面积2.1 亿平方 M，同比下降 2.7%；以上海为例， 2021 年前 11 个月流标的住宅用地比例高达38%；地出让频频流标， 充分反映了房地产市场的不景气和开发企业对后市的担忧； 随着今年房地产市场连续下滑， 过去几年被诸多开发商引以为傲的高土地储备成了企业的包袱， 一方面很多开发企业已无余外资金购地， 或者没有足额资金缴纳去年拍下的高价地； 因此， 今年已普遍显现开头开发企业削减开工量，或者停止工程施工，甚至有少数开发企业谋求退地；频繁的土地流标会进一步打击市场信心，让观望气氛加重，不利于稳固市场；其次，观看房屋

5、销售形势；从1996 年开头，我国商品房销售量连续平稳上升，2005 年增幅较大， 并首次迈上 5 亿平 M平台， 2007 年成交量高达7.7 亿平 M，创下历史新高笔者估量以后也很难超越这一高点；2021 年 1-11 月，全国商品房销售面积4.9 亿平方 M，同比下降 18.3%；其中，商品住宅销售面积下降18.8%；充分说明，市场显现显著调整；欢迎下载精品学习资源数据来源：国家统计局网站由于全国各地楼市进展不均衡，2021 年月东部地区房屋销售量下降幅度大于中西地区，一二线城市下降幅度大于三四线城市；上海、北京、武汉、福州等重点城市的成交萎缩超五成，惨不忍睹，已显现非理性超跌的现象；1

6、1 月重点城市的成交量明显增加，主要跟政策利好有关，不具有连续性；总体而言，成交低迷成为2021 年楼市最鲜明的特点之一；再次，看看房价的演化情形；看下图全国房价指数的同比增幅可知，近十年来，我国楼市和房价始终处于增长周期；1999 年第四季度，全国房屋销售价格指数同比由负增长，扭转为正增长， 并始终连续至今； 从增幅看， 2004 年一季度至 2005 年二季度， 增幅平均 8%以上， 其后有所回落， 2007 年三季度至 2021 年二季度重新跃上8%；之后， 2021 年三季度涨幅大幅回落，幅度之大历史罕见，充分反应了此次房价下行的压力之大，基本上跟美国2007 年欢迎下载精品学习资源第

7、三度的情形类似，而至今美国房价依旧在下跌，比2006 年房价高点已下跌近三成；数据来源：国家统计局网站备注： 2005年 3 季度前为 35 个大中城市房价指数，之后为70 个大中城市房价指数，统计方法相同房价同比增幅跨度为一年，并不能反映房价的短期走势，因此我们再分析一下月度房价 的环比增长情形；由下图可知，2007 年 9 月环比增幅达到最高点，之后下滑，直到2021 年8 月，全国 70 个大中城市房屋价格指数环比增幅为-0.1% ，为近几年首次显现负增长，说明全国房价真正显现“拐点”；接下去， 9 月、10 月、11 月房价环比增幅依次为-0.1% 、-0.3% 、-0.5% ，房价下

8、跌呈加速趋势；数据来源：国家统计局网站欢迎下载精品学习资源我们不妨再观看一下成交均价；国家统计局数据说明： 2021 年年 1-11 月全国商品房成交均价为 3931 元/ 平 M，同比去年同期成交均价 3951 元/ 平 M，已经下跌 0.5%；基本上可以判定出来， 2021 年全年全国房价同比 2007 年，基本上属于横盘形状，没涨也没跌；最终，再来分析一下房地产业的整体态势；全国房地产开发景气指数综合表达了开发投资、土地购置、施工开工、空置面积、资金来源等情形，反应了行业景气度，特别表达开发商对于市场的预期和投资意愿；由下图可知，2004 年 2 月，国房气指数高达近108 点，其后有所

9、波动，但总体下滑，反映了在宏观调控之下，开发商的热忱有所减退，直到2007 年 4 月开头连续上升，直2007 年 11 月达到 106 点多，其后一路下滑，2021 年 10 月为 99.68 ，比9 月份回落 1.47 点，比 2007 年同期回落 6.06 点，步入不景气区间 11 月进一步下滑至 98.46 ，比 10 月份回落 1.22 点，比去年同期回落8.13 点；数据来源：国家统计局网站从 2021 年 11 月的分类指数看： 房地产开发投资分类指数为100.98 ，比 10 月份回落 0.96点，比去年同期回落3.55 点；本年资金来源分类指数为91.94 ，比 10 月份回

10、落 0.71 点，比去年同期回落15.99 点；土地开发面积分类指数为94.79 ，比 10 月份回落 0.26 点，比去年同期回落 3.25 点；商品房空置面积分类指数为100.32 ，比 10 月份回落 0.93 点，比去年同月回落 11.65 点；房屋施工面积分类指数为101.96 ，比 10 月份回落 1.32 点，比去年同期回落 3.58 点；总之，各项指标都在回落，反映出开发商对后市比较悲观；特别值得小心的是，截至 11 月末，全国商品房空置面积1.36 亿平方 M，同比增长 15.3%，增幅比 1-10欢迎下载精品学习资源月提高 2.2 个百分点；其中，空置商品住宅7084 万平

11、方 M，同比增长 22.9%，增幅提高 4.9个百分点；那么， 2021 年中国房地产市场又将何去何从？实际上，我国房地产市场进展已难以摆脱外界经济环境的沉重影响；2021 年，国内外宏观经济仍将连续下行，国际金融风暴连续肆虐， 世界各国都受到波及， 欧美地区受灾特别严峻， 国内经济亦受其负面影响，出口下滑， 经济下行，外资撤离；总的看来，全球经济步入衰退的可能性较大；国内经济面比主要发达国家要好一些，但国内经济下行已成定局，股市、楼市皆低迷，实体经济亦萎靡不振，企业效益下滑，中心在为2021 年经济增长“保八”而奋斗；因此，在内外宏观经济双重负面影响下，我国房地产市场必定也会同步下行；但是，

12、 国际社会的救市行动使经济下滑的速度变缓；特别是近几个月来， 我国政府挽救经济的决心很大， 11 月“4万亿投资方案”的出台，说明国家促内需保增长的力度将超过1998年应对亚洲金融危机的措施，“积极的财政政策和适度宽松的货币政策”也标志着连续五年 之久的紧缩型宏观调控转变为扩张型调控；特别是12 月举办的中心经济工作会议，态度坚决的提出了“保增长、扩内需、调结构”的九字经济工作方针；政策利好显而易见；就房地产政策而言，10 月 22 日财政部和央行的相关文件标志着中心救楼市的开头，实际上地方政府救市的热忱和力度远远超过中心； 12 月中心经济工作会议公报中明确提出： “要保持资本市场和房地产市

13、场稳固健康进展； 要把满意居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产支柱产业作用结合起来， 增加保证性住房供应， 减轻居民合理购买自住一般商品住房负担， 发挥房地产在扩大内需中的积极作用；” 2021 年 12 月 20 日，国务院办公厅出台 关于促进房地产市场健康进展的如干看法，其中分为六大条，13 小条，内容的全面性和重要性可与 2005 年出台“国八条”、2006 年出“国六条”相提并论；其中重点提出加大保证性住房建设力度、进一步勉励一般商品住房消费、支持房地产开发企业积极应对市场变化；中心和地方政府救经济、救楼市态度是鲜明的，力度仍在不断增加中，那么，是否意味2021 年房地产市场因此会触底

14、反弹，步入下一轮增长周期；我们认为政策利好难以在2021年快速转化成市场回暖的实效；缘由很简洁， 绝大部分政策其效力显现都需要一个过程，存在滞后期；如进一步往深处探究，就会发觉政策显效的内因是市场主体（特别是买方）的心理预期发生转变；就当前来看，全国楼市的预期是向下走的，救市之策绝非“神仙药”，无挽狂澜之力，短期内市场不容乐观；然而另一方面，随着越来越多、越来越强的救市政策出台，市场预期会必定受其影响，渐渐转变，终会迎来由量变到质变的时间节点；欢迎下载精品学习资源从经济进展的周期性规律来看，楼市周期基本与经济周期同步；改革开放以来， 我国经济经受了三个周期，第一个周期 （ 1979-1990

15、年） 的高峰显现在1984 年（ GDP增长 15.2%）， 低谷显现在 1990 年（ GDP增长 3.8%）；其次个周期 （ 1991-2001 年）高峰显现在 1992 年（GDP 增长 14.2 ），低谷显现在 1999 年（ GDP增长 7.6%）；第三个周期从2002 年开头， 2007 年达到高点（ GDP增长 11.9%），如按前两次规律，2021-2021 年将有可能迈入新的增长期；数据来源：国家统计局另外， 对比 1998 年和 2021 年中心两次救经济， 可以发觉二者面临的外部环境和实行的措施有很多相像之处， 但 1998 年 GDP增速却没能守“ 8%”的关口，降至

16、7.8%，1999 年进一步下滑至 7.6%；由此，我们认为2021 年中国 GDP增长必定连续下滑，能否保住“8%”，形势并不乐观， 2021 年经济增长会有所回暖，但很难进入下一轮增长期，由于分析上一轮经济调整， 在经受 1998-1999 两年低谷之后， 2000-2001 年 GDP增幅为 8%多点， 仍旧属于低位盘整期，直至2002 年才重新迈上9%大关，迈入新一轮增长；由此，我们可以大致估量，本轮中心救经济，虽然力度很大，但也很难在两年内显著提升经济，2021-2021 年，我国经济基本上会在低部调整；房地产市场周期基本与宏观经济同步，有时会略微提前一段时间，因此我们认为2021年

17、中国楼市仍旧连续下滑，市场底部极有可能显现在2021 前后，其后会维护1-2 年的小幅上行加盘整的态势；仍有，楼市回暖的时间节点仍跟政府救市的力度有关，假如2021 年中心和各地政府连续加大救市力度，就不排除市场在2021 年下半年见底的可能性， 总体来说， 这种可能性较小；欢迎下载精品学习资源另外， 2021 年在全国房地产市场整体下行的背景下，各地房地产市场的运行态势会有明显差别； 部分城市将会显现明显下滑，而一些城市的表现会相对比较稳固，仍有少数城市可能会调整到位，下半年可能显现触底反弹；数据来源： CRIC 中国房地产决策询问系统总体而言， 我们认为本轮房地产市场必定是一次三年左右的中

18、期调整，而目前仅仅才调整了一年， 房价仅仅开头环比下跌才一个季度；几个月前， 上海易居房地产讨论院综合讨论部曾做过一项全国房地产泡沫的专题讨论，以2007 年房价收入比衡量，大部分一二线城市房价都存在泡沫；以上海为例，房价应在2007 年的基础上下调 15%左右，但 2021 年以来， 即使拿 11 月均价与 2007 年 12 月的 11714 元相比，又上涨了 13%；这就意味着，在 11 月的价格基础上，上海房价需要回调20%左右，才能会趋于比较合理的位置；正由于此，关于促进房地产市场健康进展的如干看法才破例地提出： “房地产开发企业要依据市场变化和需求，主动实行措施，以合理的价格促进商

19、品住房销售；”从成交量上判定，2021 年房地产市场可能会到达底部，上文已有所述，部分城市已经显现成交量“超跌”现象，而我国住房需求的基本面没有大的转变，投资和投机需求大幅萎缩，然而以首次置业和二次改善为的自住需求依旧大量存在，正是这些需求将使2021 年成交量维护在一低位盘整的状态，不行能在2021 年下半年这样的低位基础上连续大幅下跌；综而言之， 2021 年我国房地产市场真正显现由涨到跌的拐点，而2021 年将更加不容乐观，总体下行势不行免；目前，政府和行业最应提防的是房价过快、过度下跌，这也2021年上半年国家就明确提出的“防止房价大起大落”；假如真的显现房价大落， 就不仅危及企欢迎下载精品学习资源业，而且不利市场稳固进展，如不加以防范，就有可能显现市场“硬着陆”；由于目前国内外经济形势特别不乐观，依据市场下滑的惯性， 将来几个月， 全国房价环比跌幅仍可能连续扩大；针对于此，政府必需予以足够的重视，加大稳固市场、剌激需求的政策力度，在放松二套房贷政策、 减免交易环节的税收等方面应进一步加大力度，地方政府就可以因地制宜的在购房抵个调税、购房予以贷款贴息、购房入户等方面进行更大力度尝试；欢迎下载