2022年成本管理与房地产开发成本控制.docx

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1、龙湖成本治理与房地产开发成本掌握周世艾周世艾：感谢大家，今日下午跟大家一起探讨，讲龙湖成本治理与房地产开发成本控制；实际上龙湖的成本治理，真正成体系的时间从1998 年开头；那个时候仍处在签合同算一个合同的情形，后来在98 年的时候，把已经开办的工程，和已经签合同的情形做了一个汇总；然后作了一个分解，那个时候提出了开发时成本的几个大项，土地费是一个大项，前期工程费是一个大项，有些合同是为开户而设的配套工程，配套工程的费用是一个大项；仍有一些工程为开发工程基础设施作预备的，当时把128 个合同分开来，就形成了现在的成本治理体系；今日介绍龙湖的成本治理；龙湖成本的治理范畴，到现在为止龙湖治理成本是

2、以工程为治理对象；我们叫做工程，可能不是一栋房子的概念，那么就是一块地，或者一个规划的工程；里面有20 万方，可能有 50 万方，可能有高层，也可能有花园洋房，也可能有别墅，仍可能有商业；是这样一个综合的工程，作为我们的一个治理对象；这样的治理对象，怎么样治理？怎么样划分？待会儿具体地介绍给大家；其次个范畴是工程的完全直接成本；包括土地、前期工程、基础设施、配套设施和工程建设的费用；仍有一个范畴是间接成本的分摊：包括治理费、营销费用，营销费用有两部分，一个是完全成本里面，一部分是在分摊的成本里面；总体来说治理的范畴有三大管 理，一个是对象、一个是成本的范畴，那个对象也很重要；肯定是以工程为对象

3、，这样的治理才是一个完整的，比较精确的；在龙湖有两个是全员的，营销是全员的，成本是全员的；所谓全员公司全部人对这两件事要去努力，要去做， 要去关怀；营销部分就不说，成本部分主要公司部门都在成本治理方面有相应的成本治理责任；战略进展部是土地成本的治理，设计研发部是设计费用的治理和优化设计产品的成本治理；成本治理部是主要成本，主要的治理单位；目标成本的测算，分摊，动态成本跟踪掌握；开发成本的管控，材料设备选购以及工程招标、合同治理，环围着成本治理做的事情，当然成本治理职能不仅仅是这四件，仍有工程治理部，在成本掌握下的进度质量治理，一样涉及到成本治理；然后方案财务部是方案成本财务指标的管控，分摊成本

4、的管控；刚才我们说了间接费用部分是分摊成本，总体资金方案的管控，资金方案跟成本也有很大的关联，这是每个部门成本职能；主要成本有哪些东西？总体归纳成开发成本，是直接开发的成本，仍有个是间接的开发成本期间费用，主要是分摊到工程里边去；包括的主要土地成本，前期费用，前期费用包括哪些？包括设计费，报建费用，三通一平的费用，工程开工以前的费用；配套设施费用，包括要配套的幼儿园、学校或者会所，现在仍有一些东西，叫做街道的社区，居委会需要的房子，甚至包括配套的消防，有些消防是缴费用，有些消防是在小区建的，仍有基础设施费用，那就是水电气的配套；主要的建安成本，主体的建安成本，主体的建安成本，实际上包括园林景观

5、工程，然后工程相关费用；这一些都是在我们直接开发成本里面的，仍有些是间接的，销售费用，财务费用和治理费用，这些都是直接分摊 的；相应这些费用各自的责任部门，也是依据治理职能来分别的；有些成本的内容，成本怎样来做测算，来治理成本？测算是一个很重要的手段；为什么要进行目标成本治理？由于我们现在大部分的工程，大部分的房屋都是实行预售方法，我们知道利润等于售价减法成本；那么在预售的前提下，确定了投资，合理销售价格，猜测投资效益，就能达到抱负的理论；特殊在房屋销售、预售的阶段；预售价格确定以后，掌握好成本才能保证利润的实现；13 / 13所以，我们在开工以前，甚至在拿地以前，对目标成本进行猜测，所谓猜测

6、，就是要用我们的体会去估量，去预估后面发生的事情；目标成本治理的阶段；总体来说，真正的治理阶段只有两个，一个是设计阶段，一个是实施阶段；当然我们这个地方，把设计阶段划分得比较清，比较细一点；从拿地的时候开头，土地投资论证方面要猜测成本，在拿地阶段怎样猜测成本，在待会儿给大家介绍；然后是工程启动阶段，方案设计阶段，设计阶段；这里的关键主要仍是土地投资论证阶段比较关键的，由于这个时候测算的目标成本，和我们当时测算的售价，以及我们的费 用，最终会影响到利润，影响能不能胜利拿地，至于工程启动阶段，方案设计阶段，初步设计阶段，实际上这几个阶段是成本掌握的重要阶段，但是他们有一个前提，尽量不超过土地论证阶

7、段的成本；由于土地论证阶段的成本影响拿地的价格，假如以比较低的价格， 一个比较低的成本去拿地；最终估量在土地成本上拿了地以后会赚钱，结果设计的时候， 每个设计阶段就把成本涨了，涨到后来，就已经把拿地的利润吃掉了，那么我们的成效， 我们的效益就没有了，所以土地投资阶段的预估是特别重要的；设计阶段只能优化前面的东西，落实前面的东西；工程实施阶段的成本掌握，成本治理已经成效不会很大；土地论证阶段的成本，实际上是一个流程，怎么做？有进展后，依据土地信息供应周边的配套，然后设计研发部来确定工程的定位，然后提出工程的预案；成本的治理部依据预案来测算成本，经过争论之后确定下来；所以，他的工作应当是比较严谨的

8、，也就是说土地成本测算阶段的依据是工程的预案， 是依据土地的信息，周边的情形，周边的环境，仍有周边的产品，以及周边销售的价格确定一个工程的预案；来确定我们要做什么东西？做多少？做哪些业态，哪些产品，然后通过成本治理部，造价选购部来测算成本的依据是什么？一个是工程的预案，一个是历史的数据来供应，这个目标成原来满意拿地的要求；这是一个目标成本的测算表，我们里面土地费可以依据挂牌的价格，然后后面有前期工程费，前期工程费包括了什么东西，这里面都有，你一项一项的分开来，这样就好测算， 你要整体估算，是没方法的；要拆分开来，来测算就比较便利一点；整个成本测算的方法就是这样，把各个工程分解开来，然后化小以后

9、，就很简洁测算得比较精确；目标成本的体系，龙湖是在 98 年的时候开头建立，但是目标成本的测算是 2000 年开头做的，做的第一个；就是依据这种意思，把它分小一些来做，分小一点来做就比较准；工程启动阶段，就是拿地以后，把前面去拿地的时候，以及拿地时发生的变化调整过 来，比如说工程团队供应一些方案，然后成本治理部，再重新进行目标成本的测算；就是在拿地以后会发生一些变化，土地可能不是原先土地成本投资估算时候的价，可能真正拿地的时候成本发生了变化，高了一点或者是怎么样，那么在启动的时候进行调整；这个调整会指导后面的初步设计和施工图设计，方案图设计和施工图设计；方案设计阶段只是测算的目的，只是测算方案

10、出来以后，和我们启动的时候，启动的阶段或者是拿地时候的方案，那个阶段的成本是不是能满意？假如大大超过了拿地的成本，他们利润变得很小很小，那就要调整方案，目的是来调整方案的作用；初步设计阶段，主要整个设计就定型了，所以初步设计阶段是很重要的，肯定要掌握好前面的；所以现设计也是在初步设计阶段以后确定下来；其实成本分解表，只是名字不一样，实际上表的内容和测算表内容是一样的；那个时候为什么叫测算表，这个时候叫分解表；测算表的时候可以粗一点，可以细一点；但是分解表肯定要分解到执行每个合同的阶段；所以分解表和测算表有一点点不一样的地方；可能测算表里面是景观费，但是在分解表的时候，把景观分成软景、硬景、乔木

11、、灌木、草木，分到每一个合同的程度；所以，在初步设计确定后的阶段和成本分解的阶段要做的工作， 就是把成本分解到可以执行合同的程度；就是把每一项费用落实到每一个合同的口径上去，那么就有一个合同规划；就是你建个工程会落实到总的成本是多少？然后你有几个合同来实现这个成本，以后要分到成本的口径；合约规划仍要随工程的进度进展逐步变成真实的合同，不能说写一个合同，那个合同猜测到多少钱，最终做的时候不作比较，也不去落实这个合同能不能实 现，就会出问题，合同规划和成本费基本上对应的；和刚才说的测算表是对应的，但是分得更细一些，在每一项的费项里面分成了合同；比如说环境景观工程，可能在测算表里面就是环境景观工程，

12、我要花多少钱？比如说花500 块钱一个平方，但是在这里合同规划的时候，就会变成许多合同，这些合同会实现，你这个环境景观工程，这些合同的金额也会实现环境景观工程的成本；你不能超过500块钱一平方的成本，分解是把成本分解到每一个合同里面，所以就形成了合约规划；这里面有一个步骤，肯定要做合约规划；做合约规划仍有一个什么好处呢？我们在做工程的时候，不会没有目标，没有指引的东西；常常我们发觉许多建设方的工程部也好，什么部也好，治理上会显现一些问题，坐在那个地方的时候，糟了，我这个东西要买了或者要做了，仍没有想没有预备；那么有了合同规划以后，你可能是以前就方案好了，在什么时候要做这么一个合同；要定这么一件

13、事情，所以合约规划里面仍有一个东西，就是会和时间，进度，工程的进展联系起来；要和工作的时间相联系起来，仍要方案好你的钱，你合约规划里面的成本核价，加起来不能超过成本测算的金额，你超过了，就是说这个工程仍没有作，已经突破了成本；突破成本是要找理由的，没有找到理由是不能任凭突破成本的；然后是工程实施阶段，工程实施阶段的成本治理比较单一，主要仍是现场的工作，就是工程治理方面的工作，实际上也有治理的东西，但是治理的东西已经形成了，只是施工时候的一些方法一些措施掌握；在工程实施过程中间有一个动态成本的治理，那么动态成本等于已经签订的合同；结算的合同，未结算的成本，加上非合同性的成本和待发行的合同成本；其

14、实里面许多表达在待发生的成本，结算的成本已经很清晰，未结算的成本包括应发生的成本，另外也包括待发生的成本因素；我们要把待发生的成本估算出来，怎么估算出来呢？我们有依据，比如有设计变更，有签证要调整，仍有一个工程技术人员，甚至成本治理人员，会在施工过程中间发觉图纸里面，会有一些，甚至仍没有施工的东西，都有一些严峻的问题发生变更，也应当把它估量出来，然后列在待发生的成本里面；你要先估量出来，这个你把它估量出来以后，在动态成本里面作调整，而且这个调整要写出明确缘由的报告，然后来批准来调整；然后是工程竣工阶段没有好大的问题，主要是结算，假如在过程中间把工作做好，结算阶段的成本不会显现太大的差异，和动态

15、成本基本上不会显现太大的差异；这是成本治理阶段的划分，那么景观装饰工程在整个成本治理方面只是一部分，今日课程的主题是示范区的成本治理，所以在这里着重对景观和示范区作一点沟通；景观工程的成本治理，它的治理部门和它的阶段，景观工程一般分方案设计单位和初步设计阶段，实际上也有许多方案设计以后，就没有经过初步设计阶段，实际上就是一个施工图设计方案，方案确定以后由于比较简洁，不是像工程一样经过几次审批，一般情形下也是做方案设计阶段，方案设计和施工图设计；设计部分由设计研发部来完成，来实施， 然后供应图纸和各项技术指标，有选购部进行成本测算，这个成本测算，实际上在我们刚才说的成本治理过程中的成本测算，里面

16、也包括了景观设计的成本，这个成本测算，依据图纸设计来审核，来复核成本测算是否正确的；或者说现在的方案设计或者是图纸设计， 是不是会突破前面目标成本测算的整体成本，这里来说；那么有问题的时候，突破得比较大的时候，我们会和研发部门沟通，然后进行适当的调整，基本上掌握在目标成本测算的范畴；目标成本测算以后，审核以后不是任凭随时都可以改动，你想变成多大就变成多 大，那个成本测算已经没有意义了，所以这里面是每一个环节，都会去和他对，我们实施的过程是不是突破了它，假如突破了，第一个是能不能降下来；其次个不能降下来要说明缘由，要经过肯定程序的审批，那么这个成本就没方法掌握，走到哪一个阶段，哪一个阶段都在突破

17、，那么这个成本就无法掌握了；我们发觉有一个工程，基本上两三个月以后就在调，那么有许多问题，说明有些问题事前的估量没有到位，其次个过程中间发生了特殊，特殊的情形比较多，然后针对这些情形立刻实行措施；工程实施阶段主要是掌握几个方面，一个方面是设计的掌握，上午已经有伴侣提了问题，成效和成本怎么来掌握？这是一个关键；就是我们肯定要尽量把成效做好的情形下，要有一个比较合适的成效，那个成效有许多种，一种直感，一种颜色；有些直感的东西，可能就是要保证的，就免不了会用比较高的成原来做；但是有些是颜色的东 西，我们会通过许多种方法来解决颜色；对颜色有要求的东西，不肯定要用直感的方法解决，所以这一点是我们在掌握装

18、饰景观工程成本的时候，装饰和景观工程成本的时候要留意的东西；景观工程成本的构成大致有几个方面，第一个场地的整治费，我们现在景观工程施工以前，都是建筑工程完了，一块长地，至于说那块长地，建筑工程不会把形造出来，都由景观工程来改造；那么场地的整治费用算一笔大的投入，然后是乔灌木草坪等等，这部分的栽植费，苗木的保活养护的治理费，景观成效的调整费，以及苗木价；苗木价是最大的一头，最多的一个部分，所以，景观和硬景在一块，仍有硬景的铺装费，仍有结构费，这里讲的是主要的东西；这是环境绿化工程的费用表，这个表测算一个工程，都要建起来；景观工程的经济指标填起来，景观工程有哪些东西，这里面也很清晰；我们把这些东西

19、都列为景观工程；一是进行测算的时候，工程不会掉，二是做完一个景观工程，做完一个工程，你会把里面景观工程的分项总结出来，做成经济指标，将来以后新的工程，作为目标成本，作为历史成本库来使用；这是几个方面都能用的东西；我们景观绿化指标的参考，今日上午也有提问题，软景、硬景的比例，但我们体会来说，一般情形软景80%-85%，硬景15-20%；为什么？可能各有各的设计，各个的想法不一样，我们是经过我们的体会总结，大致这样的情况下，成本掌握比较好，其实，想也想得到的东西；硬景确定比软景的造价要高一点，比如说贴砖，做地面，做道路等等；所以软景比硬景比例高，但是软景里边植物和草坪的 比，就是说乔木是由于看成效

20、的时候，随便点缀的，这个是不是人人都一样？这都依据自己的情形确定；这样，这个成本造价和成本就比较简洁掌握住，当然你在硬景偏大一点的时候，你的草坪就要偏大一点，这样来平稳，有一个平稳的东西；这些只是参考的体会，而不是说肯定比作那样做；依据你的成效，你区域的情形来确定，像这样的成效情形下，像这样，一般我们做的工程最低的景观范畴平均300 块钱，当然高的也有，别墅那种接近500 块钱；景观部分，包括人行道的道路，不包括市政；景观工程成本治理，实际上也可以掌握的；一个是分阶段掌握，那么就是你的方案设计，肯定要把控好；施工图不能随便突破方案的标准，方案把控好了，基本把成效掌握住；最终的成效是什么时候？景

21、观工程基本完的时 候；那时候有一个整体的调整，你会去整体调整一次，我的景观哪里不好，哪些地方差一点，哪里需要补树，补多大的树，补怎样的树，这是最终的工作；设计也肯定要把成效掌握起来，方案设计肯定要有成效；以前我们在景观设计的时候，刚开头没有人设计，反正找人来做，你做什么样的就做，做完了看，那不行；98 年要求景观肯定要设计，要画图，那个时候仍没有特地的设计人员，那个图怎么画呢？都是凭看，那看也可以，你给我画几个面看吧，我非要看到景观的界面，二个要看到景观的高矮，三个才确定用什么树，只要乔木或者珍贵苗木掌握也是很重要的，栽什么树，种什么树，也有一些讲究；我们要的景观是要什么？要绿，我们小区里面要

22、最好的成效是什么？一年四季都是绿的；实际上现在有些树珍贵是珍贵，但是不肯定绿；重庆市大致也是好几十个 亿，处处都是银杏树，其实银杏树也是珍贵物，几年前有科学家说银杏现在好象少了很 多，要灭亡了，所以大街上究竟都出银杏树，但是银杏树夏天、春天葱绿，但是到了冬 天，叶都掉完了；掉叶以后就没有颜色，没有绿色了；冬天，特殊是看到南方特殊荒芜， 可能就习惯了，在南方看到这样的荒芜不舒适，掉个叶子没有什么，但是清洁工就麻烦 了；所以树肯定要选，珍贵的树也不能说处处都是，珍贵的树是点缀的；弄来做点缀用 的；所以这方面让珍贵的树要好一点，要掌握一下就是自己去多比较一下，然后自己去买心中有数，树是没有价格没有标

23、准的，不像商店里的东西给你标价的，他给你多少钱，仍不出价来，为什么？树有粗的，有细的，树冠怎么样的，树高怎么怎么的都会影响价格， 所以你把好树贵树让施工单位买的时候，你没方法掌握了，这部分是要掌握的一个重点；仍有现在比较大的房地产开发公司自己建苗，从很早的时候开头育苗，一是育苗，二是看到好苗就买起来放着，放几年以后，这个东西升值很大，三年前买的树，当时可能没有用上，但是分三年以后，那个价，除了市场长价以外，仍有当时买的市场差价，都是赚了钱；所以假如有条件，自己建一个苗圃，龙湖大致有 3-4 个苗圃，最大的 200 多亩，所以，这也是掌握的一种主要方法；仍有一个严格治理现场工程，一个是成效的掌握

24、；不要今日栽在这里，明天让人把那个树子栽在别的地方去；一个是苗木不能包干给你，你栽多少棵树来结算的，确定有一个验收，我大树子栽了多少棵，有多少草坪灌木，肯定要有量化的东西；这是景观工程的成本；你们去看过龙湖许多工程，有一个印象龙湖植树，大部分是植在房子周边，出来以后是灌木或者草木，再远一点就是行道树，树在房下给人感觉掩映在绿化中间，掩映在树林里面；这也不是说大家都这样做，肯定要依据自己的情形，我只是介绍一下掌握景观的办 法；这样也可以有比较好的掌握成本，包括别墅，包括花园洋房大部分乔木，都是围着房子在栽，其余有草坪的地方，有些树，但相应的少许多；景观工程做一个要总结一个，要把数据收集起来，作为

25、一个经济指标来分析；这是结算的经济指标分析表，然后分别由软景的分析表，硬景的分析表；你做一个工程以后，就会把这些分析存留下来，将作为历史成本库，就是历史数据库；刚才说了景观， 仍有公共部分的装饰工程，现在龙湖已经大部分进入到装修房销售，装修房来交房；除开装修房以后，其他清水房许多是公共部分的装修，公共部分的装修成本治理也是分阶段来治理掌握，也是公共部分按方案设计和施工图设计来掌握；原先方案设计把标准和成效掌握住，每个部门治理的范畴也跟景观工程的治理基本上一样的；公共部分装修的成本管 理，有哪些要留意的地方呢？一个是设计阶段的成本掌握，方案阶段掌握成本，方案阶段的设计肯定要通过成本测算，要基本上

26、掌握在目标成本测算的装饰工程成本范畴以内，不能突破；仍有刚才说的，成效和成本的关系，就是属于质感的品质和颜色品质的成本，这个工程肯定要把握；仍有留意，我们在施工过程的成本销售掌握，把握不要常常返工，肯定要做完以后才能看到成效，他才知道这个地方赶，你把他改到前面那就不会造成返工，成本就会节省；刚才说了装饰工程的成本工程里面有个材料，今日上午也有伴侣问了甲供材料的问题， 材料的供应方无外乎几点，一个是甲供材料，一种是甲方限价，乙方选购，一种是乙方自行选购；那么甲方供应原就，一个是价比较高的，一个是量比较大的，一个是把控质量要求比较高的；举个例子，外面贴花岗岩也好，贴面砖也好，它的色差比较大，那么让

27、施工方来去买，不会在意这个问题，可能买回来色差比较大；那么假如通过甲方来管会严格把关，去管控这个事情；一个是甲方限价乙方选购，这部分材料通过甲方认价格，或者举荐单位，举荐产品品牌，然后由乙方去选购；仍有一种是乙方自行选购，也不是他自行选购的价格不管，原就上我们是指定一个信息价格，在同一个，某一年某一月的信息价格去包干；甲方供应材料的目的节省方式，规模选购有利于市场竞争，降低材料设备的造价和选购成本；特殊留意一下设备的选购，设备的选购是为规模大的，比如说电梯每年有 100 多台，我们会一次性招标，多次供货，不会先付那么多钱，分期付，一次性招标，比如发电机发电机不像电梯一样，功能基本上一样，在选用

28、的时候功率大小也不一样，这也需要一次性的招标确定单位，然后依据我们的技术标准供货；仍有一个甲供材料有效掌握材料的质量， 一个是买的东西质量，一个是使用功能的质量；比如说电梯，就会有以圣洁（音）保修， 这些东西，有的是立即要带的，有些是要花钱买的，怎么样使你花钱买的部分成本也要降低下来，那么我的使用成本就要降低；龙湖体验区的样板房成本治理；样板区实际上本身没有标准，样板区的标准都在营销 部，研发设计部，他们在掌握，他们掌握的样板区成效，其他人就没有方法掌握了，那么成本一样要掌握；第一在成本测算的时候，把样板区的目标成本确定下来，他测算和确定的原就是整体的目标成本不能突破，在整体目标成本内来确定它

29、的成本，然后掌握它，所以它的目标成本掌握源头仍是在目标成本测算的时候掌握的；实际上样本区的成本，在我们的营销部，研发设计部确定以后，我们也要进行测算，不能让它突破这个范畴；样本的成本包括样本成本建造费，这里有两个单独的成本样板房，找一个地方，完全依据户型修一个房子；一种是实体样板房，找一层楼，找一套房子做成样板房，两个的建造费用不一样的，暂时建样板房是要样板费的；这一点假如销售情形比较好一点，可以在实体房子里面做样板房，可以节省样板房的建造费用；建造样板房的装饰工程费，装饰工程成效，风格都是有营销风格和研发设计来确定的， 所以那个很重要，它把风格确定下来过后，你全部的一切都要环绕它的风格去做；

30、所以在确定样板房风格的时候肯定要谨慎；相应的样板房装饰风格确定以后，样板房的家居摆放等等，也会随着它一样的，假如我们已经确定了欧洲的样板房装饰成效，家居不行能摆一个中国的房在那里，所以这点肯定要谨慎，其次个总成本不能突破目标的测算成本；这是一个样板房的装修主要材料配置表，厨房、卫生间、卧房、阳台、门窗，甚至开关面板，你就不要制定成欧式的；你制定样板房的风格标准，就会用材料和品牌来确定；哪些材料，哪些品牌比较好，哪些材料，哪些品牌是什么风格？就很简洁的确定下来；你要做一个样板房，研发部和营销部先要做一个；影响样板房成本的主要因素，就是样板房装饰风格的定位，一开头说这个问题，这个问题影响样板房装饰

31、成本的主要因素；这是最大的主要因素，二个是装饰材料的标准，这个标准也是随着风格不一样确定的，用的都是欧洲的风格，罗曼的风格，最主要的东西动不动用大理石做装饰材料，所以和风格也有关 系；二个没有风格的影响材料，也要留意，哪些地方做好一点的材料，哪些地方作为标准， 一般的材料？究竟是个样板房，所以这个东西，包括我刚才说的，一个是直感，直感的标准，一个是颜色的标准；颜色的标准可以用不同的材料达到这个标准，红色、黄色、都可以用其他材料来做，不肯定都用很高级的材料来做；你有质感要求的地方没有方法，确定要用好材料来做；样板房风格影响样板房家居，掌握样板房成本的掌握，原就掌握在目标成本，分解到每个合同里面，

32、仍要确定合适的装饰样板房和家具成本；要掌握装饰材料的标准，好材料用在关键部分，这是大家看得到的地方；我有一次看到样板房，卫生间里面确有用了许多很好的材料，但是也可以这样弄，由于看样板房的大部分视线落在卫生间里的，其实是不是卫生间，肯定要用大理石花岗岩的材料做，其实大家最主要看是鞋柜的档次；也可能是面盆的台板做得好一点，墙面是不是特别好的材料，颜色可以选，但是材料不肯定那么好；仍有一个耐用品的回收和周转使用，一年要做十几万方的样板房；周转的时候同时又8-10 个样板房同时展出，有的样板房最短就是一年没用了，有些耐用品大量买，一个样板房一年下来就没有了，后来实行措施回收一部分拍卖，包括不能周转使用

33、的家居都拍卖；有时候，有一句话增产不如节省，有些老板越来越大，管不过来，那些东西没有帐，那不 行，我是企业就应当管起来，而不是说算小帐；样板区景观包括乔木、灌木、草坪、水 体、挡墙、护栏等等，仍包括配套用的家居，你在样板区看样板房，可能要经过景观小 区，景观小区要做，假如你是实体工程做的样板房，那么这个景观小区，可能跟你将来的实体是连成一片的，可能先实施了，你可能以后整个小区的景观连起来，但是它的标准不会是小区里面普遍的标准，确定是个样板区，要高出许多；所以，样板区的景观也要留意设计定位，你高得太多，样板区做得再好，最终树子要搬过去，所以肯定要留意标准，留意定位；不要搞得太多太多，由于你要降下

34、来不简洁的， 要挖掉搬到其他地方去，这是不简洁的；所以要留意到，它要和你总体景观基本上有联 系，有结合；大的地方比它好一些，或者点缀的地方比其他地方好一些，但是整体上基本上要过得去；仍有景观的比例，他不能按常规的比例，你的成效怎么样和整体的成效统 一；仍有样板区景观许多时候可能为了卖房子，人家来参观，可能会有些比较好的珍贵树 木，但是你不要堆砌在那个地方；你把它堆砌起来，以后就不好办了；你把它疏散了，以后再疏散不会那么不舒适；仍有样板房的水体，肯定要结合正式工程的水体；一不要太高估标准，一般情形下，可能都会在那个地方做一个水体，最终和正式工程的水体结合起 来；仍有小品，由于相反和其他区不一样，

35、肯定有样板的作用，那么这个样板的作用，不是肯定比人家高的样板，是你做出来给人有一种感觉的意思，叫样板；是不是比其他地方高一点？略高一点，不要太高了，太高了成本也高；将来小区的整体感觉比这个差得很 远，所以要留意到，确定是做得好一点，一个是便利将来调整，二个是整体的差距不要拉得太大；（茶歇）刚才介绍了龙湖的成本治理，实际上龙湖的成本治理基于房地产掌握的基本理念情形， 所以把房地产开发的成本掌握给大家介绍一下；龙湖的成本治理，有些做法可能你们都明白，但是许多时候，不期望你们完完全全这样做，一些方法和基本的理念，结合你们自己的情形去做；房地产主要成本费项构成，跟龙湖成本一样的；它包括了直接成本，就是

36、土地费，前期工程费，基础设施费，配套设施费，建安工程 费，工程相关的费；期间费用包括销售费用，治理费用，财务费用；直接成本里面的土地费用，包括土地价款，拆迁安置费以及相关费用，三通一平工程费，行政一级政策性收 费；然后基础设施费是满意工程有用功能的设施设备，比如说配电房等等；现在有个政策要求，小区里面要设居委会的办公用房、活动用房，可能100 个平方仍不够，拿到街道办事处去批一下，他说够了就够了；包括建筑工程，安装工程，含各项设备，智能化工程部，环境景观工程都属于建筑工程范畴；工程相关费用，包括监理费，车辆费，各项验收费用，都是要收钱；期间费用包括调研推广广告费，售楼处样板房，样板环境交易相关

37、手续费；治理费用治理人员工资，行政支出福利的费用，这就是资金的成本；一个房地产工程有这么多项费用构成，怎么样工作？现在实行工程制的治理，这是工程举证的治理；从公司这边分了各个职能部门，设计研发部，工程治理部，成本治理部，营销部，方案财务部，工程里边是工程负责人，下边设了相对应的工程研发经理，工程工程经理，工程成本经理，工程营销经理，工程财务经理，下面下面设各项专员各项专业工程师；我们是以一个公司，做一个工程的时候设置举证式的工程治理；这样有利于工程的成本掌握，所以我会介绍，成本掌握、成本治理肯定要以工程来完成，以工程为一个对象；房地产开发的投资掌握，房地产开发一般大致分成这样几个阶段：启动阶段

38、，工程建议书或者可以性争论阶段，也就是相当于包括拿地的时候都包括在里面，工程看法书到可行性争论，实际上是拿地的争论，能不能拿？多少价去拿？拿好地以后就是规划阶段；勘测、设计阶段是我们掌握成本的一个重要阶段，掌握投资的一个重要阶段；然后就是工程的实施阶段，施工、选购，最终是收尾，竣工验收；这四个阶段里面投资曲线，在可行性争论阶段是很少的投资，勘查阶段多一点，在施工选购的阶段，也就是到工程完工的时候，投资到了顶峰，基本上投资达到了百分之百；然后投入使用很少一点点，包括后期的保修保护费；房地产开发投资的掌握要点，投资掌握包括两个方面的掌握，投资测算过程的掌握和执行过程的掌握；主要是包括这两部分，那么

39、投资测算过程的掌握包括投资论证阶段的测 算，就是我们说土地版的测算；一个是设计阶段的测算，设计阶段的测算包括了方案版， 包括了启动版，方案版，初设版，使用版；执行过程掌握略微简洁一点，分别看投资论证阶段；土地投资论证，怎样来论证？依据体规的土地信息确定你取得地块的工程定位，这是特别重要的；你要测算，肯定有土地的信息，它有设计条件，挂牌也有设计条件；里面有容积率，掩盖率，绿化率，仍有综合仍是商业，土地性质等等，依据这些东西，要制定相应的方案，对这个工程做一个定位；这块地有多大，能建多少房子？这些房子里面什么建多少？可能有几个方案的比较；然后算出一个东西来，这个东西就是你的成本最低，你的利润最大，

40、你的成本最低，利润最大的时候，土地投标的时候给了你什么空间？就是涨价的空间；给你地越大，给你的力度就越大；不是任凭算一个成本，拿了地之后是整老板，会把老板害死，肯定要去很仔细的测算一下，测算的依据是什么？历史成本数据；待会儿简洁介绍一下；结合市场需求，对不同面积的使用功能，建筑面积的合理配置，结合周边的环境，市场需求论证，你修这些房子卖多少钱？包括修多少，包括高层，别墅，你修多少，卖多少？最黄金的组合，就会让你土地不变的时候，销售价格最高，销售价格高，成本相对不是提高许多的时候利润就大；这是测算，你拿地时候的力度就大，来论证提出工程投资的可行性；参考类似液态的工程工程，历史体会的数据，编制投资

41、估算；这个投资估算是土地版的 成本测算；然后是工程测算阶段，工程测算阶段分三个阶段，方案设计、初步设计和施工 图设计；设计阶段掌握投资的成效最好，投资决策到初步设计阶段，通过对设计方案的必 选，能够掌握投资成效为75%-80%；也就是说又可以掌握的部分，你在这个阶段掌握到75%-80%；掌握投资的阻力最小，由于你在设计阶段没有人来阻碍，有人来阻碍你，那个人坚决不干，那就是阻力；只要你把道理讲清晰，拿出来大家分析，然后很简洁，很简洁的改过来，不会花许多许多的投资，许多许多的费用；然后掌握投资需要的成本最低，可能开一个会就掌握了75-80%；深化设计到施工图设计阶段，通过对建筑标准的比较，对投资掌

42、握的成效达到15-20%，也就是可以掌握的成本，可以掌握的投资可以掌握到15%，他给你掌握住这么多，前面设计的这么多，基本上这个成本就投资掌握到了；施工图终止到施工阶段，施工阶段没有多少掌握，基本上施工图已经形成，假如有掌握的地方，不是在设计叫你施工图绘制的时候掌握住，不是以前掌握下来，那么成本就掌握不住，它的阻力就会大，成本就会高，所以这个阶段实际上的工作只有5%；而且遇到的阻力相当大，花费的成本也高，假如图纸的形成，要掌握住变过来，要经过监理、设计等等手续，时间也长；所以，最好的阶段是在方案设计以前；这是一个简图，就是最好的设计掌握阶段，是在设计的阶段，掌握的成效最好，掌握的阻力也比较小，

43、越往后走就越大，掌握的成本也相应的低；越往施工阶段和使用阶段走的时候掌握的成效越差，越低；在方案设计阶段要掌握些什么？在容积率指标掌握面积，溶剂率指标已经掌握的面积，结合市场的需求，对不同业态建筑面积的合理配置，也就是说建多少所高层，多少商业，多少别墅，多少花园洋房等等，我们要去比较；设置哪些基础设施和配套设施？哪些是可以不必要设的，哪些是比较设的？获得最大的销售额和利润；最大的销售额怎么来？举一个例子，别墅卖的价格高，建多少别墅合适？容积率定死了， 全修了别墅容积率没有用完惋惜了，建多少高层来补偿容积率，这样合理搭配比较出来， 可以卖最高的钱，最多的钱，容积率也很好，搭配也很好，我的成本基本

44、上也不会有大的增加，这是要掌握的重点；对业态和户型的多方案设计，通过比较进行单体平面和户型，通过对建筑面积、套内面积，公摊面积的比例测算确定最合理户型和户型搭配，从而获得最大的销售面积；刚才我们说的是业态，是产品，现在我们说的是在同一个产品里面户型的搭配，特别重要；特殊是公摊面积，掌握公摊面积使销售面积得房率和销售面积最高；那么怎样搭配大户型、小户型；假如800 平 M 的平面，做10 户小户型，公摊面积确定很大，甚至超过25%，假如做一部分大户型，做一部分小户型公摊可能只达到15-17%，这都是需要我们去挖掘，需要 去掌握的地方；所以，这是掌握要点；对各个方案合理搭配主要建筑和配套设施，把车

45、库，景观绿化面积景观区内配套道路管网等于，进行土地成本，配置标准和建造成本的造价比较，对各方案的建设工期，销售速度，销售价格和资金成本的比较编制投资估算，这个投资估算也是成本测算；初步设计阶段，初步设计涉及到结构的选型等等，现在设计，不知道你们怎么懂得？原先有一个设计部的人，他跟我沟通，说现在设计很重要，我说是很重要，我说你怎么来现在设计？他说让设计院，我们给他一个数，让他比较数字，比如说钢筋，一个平方的建筑面积掌握到40公斤；我说他怎么来掌握？假如结构需要这么多钢筋，你把它削减，那不行，万一出了安全事故问题谁承担？他也不行能一边做设计，一边给你算这个是不是掌握到40 公斤，没有掌握到 40

46、公斤就要改设计，不行能这样做的；我懂得的现在设计主要指标要掌握到成本测算的范畴以内，不是要用我们测算的范畴去控制；最近，我和一个伴侣沟通工程，也是房地产工程；一个设计院给他设计了33 楼的高层，没有超过100M ，就是 99M33层；开发公司的一个副总，据说以前是某施工单位的负责人，我来给你评估一下设计，也可能有些体会，就给他设计说，你什么什么钢筋多了，什么什么钢筋大了，后来设计也听了他们的看法给改了，后来我在看的时候，就给我们那个伴侣说，你这个东西有一些问题，我也跟设计沟通了一下，我说你是把钢筋掌握到了最低最低了，从理论上来说这个钢筋不出问题，运算上不出问题；但是人家是施工，施工有许多不行确

47、定的因素在里面，以后叠加起来，会影响你这个工程的耐久性，第一施工的云执行（音）不好，那天我看到混凝土有些好有些不好，另外是人工烧灼，钢筋不是百分之百的精确，你运算是理论算的，你把安全系数做到最小最小，将来耐久性不好；买房子的人不知道，假如知道，你卖房子很难，大家都想耐久性好一点，重庆不是地震区，万一出了 4-5 级的地震这个房子就会出问题的，所以成本要掌握在比较合理的方面，要有利于施工，有利于掌握成本；所以，现设计的意思，不是给人家每平方掌握钢筋多少；我们自己以前也出过这个事，我们跟一个设计院签定协议，这个钢筋必需要掌握在42 公斤，除基础以外； 42 公斤做出来了，后落我们内部分析的时候讲，

48、实际上某些时候达到一个指标，某个指标并没有达到；然后钢筋里面大量采纳三级钢，三级钢比二级钢多几百块钱吨，但是你这种情形并不合理，由于混凝土也有钢筋含量，可能你党纲到了极限；我的钢筋用量看起来削减了，但是钱并没有削减；第三个要达到你的目的，大量把构造件给省掉，最终发觉楼面有开裂的情形，追求起来就是混合构成少了一点；所以我们在想现设计的时候，常常想，我们哪些方面要求设计院，哪些要求？你不是指导他，二也不是限制他；最终楼板开裂说是施工单位的问题，他一点责任都没有；但是我们不说谁有责任，是说这个建设的耐久性和使用功能有影响，我们要做什么？我们要做的是好产品，所以我们期望设计院，设计单位给我们掌握住；比

49、如说结构体系选比较合理的，成本比较好一点；基础给我选合理的基础，成本也比较好一点；那么我们想需要他做这样的东西，不是需要他去做数字嬉戏，有时候我们叫数字嬉戏；所以我们设计任务书是关键的东西，对设计的规模，设计的标准，工程数 量，预算指标，能够进行定量综合的设计内容，要通过运算的打算，充分考虑施工的可行性和经济性；你把钢筋的安全系数都吃掉了，施工的可行性，要他做到百分之百的优良，才能达到这个系数，这是不肯定可行的；初步设计阶段要地貌的标高，以确定建筑面积和总平面标 高，合理突出标高，削减挡墙工程；这个挡墙在重庆很突出，你看我们的房子都是高一点矮一点；大部分是用挡墙来支撑，来完成；削减基础深度，增加地下利用方案的比较；这