2022年东方产权式酒店项目营销推广方案.docx

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1、精品学习资源欢迎下载精品学习资源第一章总论 1东方产权式酒店项目建议书目录欢迎下载精品学习资源1.1 工程简况 11.2 工程主要技术经济指标11.3 讨论的原就 1欢迎下载精品学习资源1.4 讨论的主要结论 2其次章工程环境介绍 22.1 世界旅行业进展趋势 22.2 中国旅行业及宾馆饭店业市场分析32.3 浙江省旅行业及旅行饭店业市场分析42.4 杭州市旅行业及旅行饭店业市场分析42.5 临安市简况 52.6 临安市旅行环境和酒店业市场分析52.7 本工程客房出租率猜测6第三章产权式酒店模式及本工程模式挑选73.1 国内外常见的旅行度假酒店模式73.2 产权式酒店模式介绍 83.3 本工程

2、的模式挑选 13第四章效益分析 134.1 酒店经营效益分析 134.1.1 酒店营收估算 134.1.2 酒店营业成本分析 144.1.3 经营效益测算 164.1.4 产权酒店售价及业主投资回报测算164.2 酒店开发投资成本分析174.3 资金筹措和财务成本 194.4 酒店开发投资效益测算19欢迎下载精品学习资源第五章结论和建议 15.1 结论 15.2 建议 1附录一临安旅行名胜一览表 1附录二临安星级酒店一览表 2附录三杭州临安大路一览表3附 录 四 钱 王 大 酒 店 产 权 式 酒 店 的 经 营 理 念4欢迎下载精品学习资源1.1 工程简况第一章 总 论欢迎下载精品学习资源1

3、、 工程名称：临安东方度假酒店（暂名）2、 建设单位：（略）3、 地块情形：位于临安市中心广场东侧，地块面积约17.1 亩，用地性质为商贸综合用地4、 建设主要内容：五星级产权式商务旅行度假酒店（暂定）5、 建设单位简况：（略）1.2 工程主要技术经济指标1、 用地面积： 17.1 亩（ 11286 平方 M）2、 酒店建筑面积：暂估 40000 平方 M（地面建筑部分，地下建筑暂不计入）3、 设计规格：五星级酒店标准4、 酒店设客房约 300 套（ GB/T14308）（含双人间、单人间、商务房、高级商务套房等），餐位 1200 位（含大堂吧、中餐厅、西餐厅或多功能厅），会议设施约 300

4、位，消遣设施约 600 位；1.3 讨论的原就本工程讨论遵循以下原就：1、 客观性原就；全部的测算数据均以市场平均数据为依据，依据本工程的详细情形作出修正评估而得；2、 保守性原就；本工程的未能明确量化的增利因素均不计入测算结果，仅作说明；欢迎下载精品学习资源3、 简化原就；本工程在工程建设阶段，以整体评判为主，分项评判为辅；简化部分以注解说明，不影响评判结果；1.4 讨论的主要结论1、 本工程经营前景良好，当产权客房投资者1以每平方 M6500元的价格购入产权分割式客房时，每年可以得到5.6%的现金固定回报以及其他回报，综合投资回报率达21.91%，仍可享受物业增值收益，对产权客房投资者有较

5、大吸引力；2、 本工程总投资 19057.26 万元（不含地下室部分，不计地下室部分的原因见第 18 页，计入地下室部分后总投资超过2 亿元），按 25%自有资2金比例，需投入自有资金4251.72 万元，工程净利润为3651.73万元，工程投资者总投资回报率为19.16%，自有资金投资回报率为76.64%；对工程投资者较好的回报；其次章 工程环境介绍2.1 世界旅行业进展趋势二战以后蓬勃兴起的旅行业，在经受了五十多年的进展壮大后，已经 成长为全国最大的产业之一；据世界旅行组织2001 年底公布的一份统计报告显示，全球旅行业保持强劲增长势头，2001 年全世界跨国旅行人数达到 7.05 亿；其

6、中亚太地区接待的外国游客总数为1.25亿人次，比 2000年增长 5.5%，远高于全球平均 1%的增长速度；报告显示，在2021 年之1 产权客房投资者指购买产权分割后的客房的独立投资者，以猎取酒店经营后的长期现金及综合回报作为投资回报；2工程投资者指酒店工程整体投资开发商，此文中特指杭州半山电力集团有限公司在开发出售后获取现金投资回报，也可以挑选猎取部分固定资产作为开发投资回报，以固定资产的经营效益作为长期投资回报；欢迎下载精品学习资源前，全球跨国旅行人数将会以年均4.1%的增幅递增，到2021 年跨国旅行人数将达到 10 亿， 2021 年将达到 16 亿；2.2 中国旅行业及宾馆饭店业市

7、场分析国家统计局统计数据说明， 2002 年我国入境旅行、国内旅行、出境旅游三大市场全面快速增长，国际国内旅行业总收入达5566 亿元，比上年增长 11.43%，高出国民经济总体增长速度3 个多百分点；统计结果显示， 2002 年入境旅行人数达9791 万人次，比上年增长9.99%；其中外国人1343.95 万人次，比上年增长19.71%；国际旅行外汇收入达203.9亿美元，比上年增长 14.57%；全国国内旅行人数达 8.78亿人次，国内旅行收入为 3878 亿元，分别比上年增长 12.01%和 10.11%；随着改革开放的不断深化，综合国力的进一步加强，中国的旅行业将攀上一个新的高峰；据世

8、界旅行组织估量，到2021 年，全球将有 16 亿国际游客，而中国将以 1.3亿游客入境、一亿游客出境成为世界第一大入境国和第四大出境旅行市场，国内旅行也将达10 亿人次以上，中国将成为世界第一大旅行大国；同时，我国在旅行服务设施和旅行服务质量上也得到了很好的进展，日益与国际接轨；到 2000 年末，全国共有旅行饭店10481 家，比上年末增加 3446 家，客房 94.82 万间，增加 5.88 万间；在总量大幅度增长的背景下，全国平均客房出租率比上年提高了2.4个百分点，达 55.9%；其中：星级饭店达到 6029 家，比上年增加 2173 家；全年平均客房出租率为57.6%，同比提高 3

9、.2个百分点；星级饭店的营业收入占到全国旅行饭店营业收入总额的 70%；欢迎下载精品学习资源2.3 浙江省旅行业及旅行饭店业市场分析浙江省是一个旅行资源大省，旅行资源类型齐全，数量众多，国家级风景名胜区拥有量更是全国第一，具有相当大的资源优势；今年来，我国旅行业已形成了相当的产业规模，开发了一大批新景点新景区，具备了多元化、多层次的综合接待才能，构成了较为完善的旅行生产力体系；到2002 年，浙江旅行业综合实力已位居全国前列；统计资料显示， 2002年，浙江接待海外旅行者 204.1 万人次，旅行外汇收入 9.28 亿美元，分别比上年增长 39%和 32%；国内旅行方面，浙江接待国内旅行者 8

10、020 万人次，国内旅行收入 633.8 亿元，分别比上年增长 16.3%和 19.8%；旅行业已成为我省国民经济的增长点和新兴的支柱产业；到 2000 年底，全省旅行饭店已达 594 家，共有客房数近 55733 间， 床位 111016 张；平均客房出租率约 64.31%，高出全国平均水平 8.46%， 营业收入达 68.52 亿元；其中星级饭店 411 家（含五星级 3 家， 4 星级 25 家），平均客房出租率 65.21 ，营业收入总额 56.25 亿元，占全省旅行饭店总营业收入的 82.1%；最新统计资料显示，浙江高星级旅行饭店的客房出租率和营业收入增长势头强劲，已成为整个旅行饭店

11、的主流；2.4 杭州市旅行业及旅行饭店业市场分析截止到 2000 年底，杭州旅行饭店已达 138 家，比上年增加 33 家，共有客房数 20535 间，床位 39902 张；客房出租率 65%，远高于全国平均水平；依据美国 HORWATH ASIA PACIFIC对杭州市酒店业 2001 年和 2002 年的市场最新调查说明：欢迎下载精品学习资源A、一类酒店的平均客房率为68%；平均房价为358-411 元；B、二类酒店的平均客房率为66%；平均房价为212-240 元；C、客房供应年增长率为 6.1%；客房住客增长率为7.5%3注：以上数据均来自于各级旅行治理部门权威统计数据；2.5 临安市

12、简况临安市 - 长江三角洲的一方绿宝地，位于浙江省西北部的天目山南麓，东往杭州，西进黄山，北上南京、上海，南下宁波、温洲、大都可朝发夕归，市境东西长110 余公里，南北宽 50 多公里，幅员 3126.8 平方公里，辖 15 镇 24 乡，人口 50 万，市人民政府所在地锦城镇，距杭州城48公里；临安有众多的文化遗产，历史沉淀深厚，是一座吴越文化内涵丰富的文明古城；临安交通便利，大路密度居全省之冠，杭州到黄山高速大路横贯东西，八条省界道纵横南北与沪杭、杭长、皖赣铁路相通，青山航道与京杭大水道、钱塘江沟通，年吞吐量120 万吨；目前杭州到临安有数条高速（高等级）大路在建（见附录三），其中杭青高速

13、大路 2004 年底建成后，杭州到临安的大路行程仅需25 分钟；道路交通的改善将极大的促进临安旅行业的进展，也对本工程的经营效益产生良性影响；2.6 临安市旅行环境和酒店业市场分析临安自然风光迷人，人文景观特殊，集名山、名水、名洞、名刹、名人古迹于一身；已成为杭州市旅行西进的辐射区；天目山峰峦叠翠，飞瀑3 此项数据说明酒店客房的需求增长大于供应增长，酒店业的效益将在今后相当长的一段时间保持稳步增长；欢迎下载精品学习资源流泉，古寺名刹交相辉映，以佛教圣地享誉海内外，以“大树华盖”名扬天下；龙塘山石林叠浪，奇花异草美不胜收；玲珑山摩崖石刻，卧龙古寺一展唐宋风韵；大明山奇峰苍松、云海怪石，人称“浙江

14、小黄山”；青山湖翠浪环绕、碧波垂钓，集名山、茂林、碧水、古迹于一体，堪称西子湖的“姊妹湖”；钱王陵园为“上有天堂、下有苏杭”的奠基人而载入史册的吴越国王钱镠墓地；瑞晶洞宏大壮丽，千姿百态，是国内外罕见的寒武纪条带状石灰岩中发育的溶洞；仍有湍口温泉、昌化北溪“小三峡”和众多的古迹，各具特色；临安目前拥有三星级酒店家，二星级酒店 8 家；三星级酒店非双休日平均房价 305 元/ 天. 间，全年平均房价 328 元/ 天. 间，客房出租率为65%；随着临安旅行的兴起，双休日和节假日酒店客房常常显现供不应求的情形，酒店业经营业绩良好；据从2003 年 1 月至 10 月 15 日的最新统计数据，临安旅

15、行共接待人数205 万人次，客源市场以上海江苏为主；浙江省内游客比例也由15%增长到 35%；散客人数比例不断增长；临安星级宾馆（包括二、三星级） 1 至 10 月份平均入住率达 75%；其中三星级宾馆临安大酒店、钱王大酒店入住率达85%，黄金周和双休日更达 94.99%；详细见附录二；2.7 本工程客房出租率猜测本工程实施后，将成为临安最高档次的，集住宿、餐饮、会议、度假、休闲、消遣等诸多功能于一体，地理位置优越，环境宜人，设施先进的商务度假酒店；依据全国、省、杭州和临安的高星级酒店的历史客房出租率和进展趋势猜测，本工程建成后，客房出租率和房价将连续提高，到欢迎下载精品学习资源建成后第三年，

16、达到 75%、450 元；到建成后第八年，达到 80%、500 元并保持稳固；本测算保守猜测，按建成年份最低数为 68%、388 元；第三章 产权式酒店模式及本工程模式挑选3.1 国内外常见的旅行度假酒店模式目前国内外常见的旅行度假酒店有三种模式：常规住宿型酒店、旅行目的地酒店和产权式度假酒店；1、 常规住宿型酒店：在旅行度假区内建设以住宿为主的纯客房型酒店；在酒店内配置的餐饮和附属消遣设施较少；仅以满意住店客户为主；此类酒店本身无特色，客源靠周边已有景区吸引；酒店入住客人对区内旅行特色的依附性很强，对酒店的周边环境要求较高；此类酒店造价不高，一般建造于大型景区的旁边，如高尔夫俱乐部会馆，滨海

17、度假村等；2、 旅行目的地酒店：此类酒店的重点在于构建休闲特色和文化品位；在功能上，店内的度假设施和住宿设施并重；店内的消遣和度假设施特殊齐全，酒店本身可构成旅行目的地；在经营上店内的配套设施同时为住店客人、本埠客人和来度假的不过夜客人服务；此类酒店的休闲工程建设要求严格，造价较常规住宿酒店高，如杭州金马饭店、之江度假村等；3、 产权式度假酒店：产权式酒店的英文全称“ TIMESHAR”E，即“时间共享”，作为一种新型的房产投资和消费模式，它依靠于当地旅行资 源，将业主闲置的房产和酒店的大门向社会打开，对公众推出一种即是消费又是储备，即是服务又是家产的新型投资方式；欢迎下载精品学习资源产权酒店

18、起源于 20 世纪 60 岁月，风行于世界闻名旅行城市和度假胜地；是一种介于房产和酒店之间的股份式酒店；将酒店的总使用期分为如 干时间段，出售每个时段的使用权，或将酒店分割成拥有独立产权的资产 单位，出售给投资人，投资人能获得经营利润的分红，同时仍获得肯定时 段的客房消费权；投资人的产权在使用期内可以进行抵押、转让和继承； 产权酒店使投资人的投资方式跳出了“购房出租”和“购房升值 出售”的传统模式，实现了“分割置业”和“经营生财”；我国早年操作的产权酒店位于海南、广西等省，随着房产升温顺旅行进展，产权酒店渐成新热；杭州乐园产权酒店的胜利即是一例；2001 年 4月浙江临安钱王大酒店转为产权酒店

19、，一个星期中，94 间客房即被抢购一空（见附录一）；北京、上海、海南也有大量胜利先例，可以说，目前国内产权酒店已进入了新的进展时期；3.2 产权式酒店模式介绍产权式酒店内的度假设施和住宿设施要求均较高；酒店由休闲俱乐部、客房设施和物管中心三个部分组成，其中休闲设施由多种消遣、健身和休闲工程构成，既为住店客人服务，也为本地客人服务；物管中心有酒店治理中心、社交俱乐部和物业治理功能；在海南三亚、广西北海、上海和北京也尝试采纳这种方法，其优点是：一、接待容量拓展快，能在较短时间内形成规模；二、在同等接待容量下可以削减投资风险，固定资产由购房业主分担，经营风险由开发商承担；三、房产业主即是产权酒店的消

20、费者又是产权酒店的促销者，这种双重身份能拓宽酒店的潜在市场，提高酒店的整体照徕才能；四、这类酒店的客源市场有较大的培养弹性空间，欢迎下载精品学习资源可以边培养市场边扩大接待规模，逐步达到住宿设施的合适容量；（一）产权式酒店主要类型1、时权酒店即由瑞士亚历山大 . 耐首次提出的“ Time-share Hotel”，是产权酒店的开端，酒店向游客、中产家庭和企业集团出售，在肯定时期内使用酒店 住 宿 或 娱 乐 设 施 的 权 利 ， 该 权 利 可 转 让 或 交 换 ；2 、退休住宅型产权式酒店是一种所谓留后路的退休住房投资方式；投资者在退休之前购楼，每年和家人去使用一段时间，其余时间交酒店治

21、理公司出租猎取租金回报， 到退休的时候作为颐养天年的住宅；这种类型的产权酒店在美国比较多见；3 、有限自用投资型产权式酒店开发商将酒店的每间客房分割为独立产权出售给投资者；投资者一般不在酒店居住，而是将客房托付酒店治理公司统一出租经营猎取年度客房红利，同时获得酒店治理公司赠送的肯定期限免费入住权；这种酒店一般位于旅行度假胜地，拥有充分的客源，因此，客房年度利润分红通常足以抵消分期付款的费用，并有可观的盈余；业主一般只要投入金额不多的首期，就可不再投入，按分期付款挑选的年限后取得产权，投资者可以将单间产权按市场价格自由出售或卖给酒店治理公司，经营有方的酒店通常可以获得可观的增值回报；（ 二 ）

22、产 权 酒 店 的 经 营 特 点产权式酒店的客户一般 70是中产家庭投资， 30左右是企业集团购欢迎下载精品学习资源买；家庭投资主要是为了增值和分红，集团购买一方面用于投资，另一方面用于员工度假或公司年会使用；作为一种新型的房产投资和消费模式，产权酒店符合现代经济资源共享的基本原就，无论对开发商仍是投资者，都能演绎出丰富的商机；（三）产权酒店的销售经营模式产权式酒店的收益方式一般分为固定收益式和风险收益式两大类；1、固定收益模式固定回报型投资方式，酒店治理公司赠送住房消费卡，业主享有合同期内每年七天的免费居住权（同等标准，节假日外），二十天的市价三折权（节假日外）和全年任何时候的七折权；住房

23、卡价值 =房间牌价 40 7 天+20 天（ 1-30 ） +338 天（1-70）总收益率 = 固定回报 5.56 +住房卡价值 / 总房款浙江田园房地产开发有限公司开发的黄龙月亮湾酒店（三星级）实行2的就是固定回报的收益方式；因此以黄龙月亮湾酒店A 型客房 42.24m ,B欢迎下载精品学习资源2型客房 93.82m为例，列出其投资收益见表 3.1 ；户 建 筑面积指标M/ 元总房款2首 付 款30%支出贷款 20年元/ 年总 收计 算方式住 房卡益率型市场状态A42.2440002元/m168960509609376.33免费入住B93.825200元/m214786427016.53保

24、守估量固定回报市场状态22.6%28788免费入住17.4%黄龙月亮湾酒店投资收益表 3.1欢迎下载精品学习资源房 间牌价折扣出租收益毛收益净收益率5880.560%6438628973.795880.435%300469461.769394.1811800.560%12921058145欢迎下载精品学习资源487864保守估量固定回报11800.435%602982713427125.2457773欢迎下载精品学习资源由上表可知投资者只须付足 30%首付款，酒店将供应7 成 20 年按揭等值回报；上表的净收益、收益率未运算投资者获得的房产增值收益；对于投资型业主，依据杭州旅行酒店的平均水平，

25、客房成本为其收入 的 8-10%，如按 10%运算，客房出租率在40%左右就能平稳投资者的投资回报；估量利润回报，将比市内住宅或写字楼的投资、股票投资、国债投资 更牢靠、更丰厚、更长期；投资固定收益式产权酒店与其他投资方式收益比较列表如下：投资方式投资回报率风险来源欢迎下载精品学习资源10%-30%免+费浪漫酒店治理公司经营不善：可通过聘请信誉度欢迎下载精品学习资源欢迎下载精品学习资源产权酒店市区内的公度假+物业产权的增值好、经营业绩杰出的酒店公司规避；空置没有租出去，无房租收入；欢迎下载精品学习资源欢迎下载精品学习资源寓、商住投资方式楼6%-10%物+业产权将来供应量大，造成房租下降；大多数

26、房款超过 30 万，资金占用量大；欢迎下载精品学习资源股票投资不确定风险大，股市跌涨难测，散户常常被套；期货买卖不确定风险大跌涨难测要求投资者有体会和时间；欢迎下载精品学习资源外汇买卖不确定保藏艺术品、风险大，特殊是方向性事物的缺失无法挽回；投资者需有相当的鉴赏才能，甄别真赝；投资币、卡、邮票等，与发行量亲密相关，稍欢迎下载精品学习资源币、卡、邮票等不确定有不慎，就会成为废品一堆，熊市常连续多年；欢迎下载精品学习资源国债利率低： 2.44-通货膨胀，风险很低；欢迎下载精品学习资源4.08%储蓄利率极低： 0.99-2.88%通货膨胀，国家金融政策，风险很低；购买保险遭受不幸，才获赔偿宁可期望健

27、康平安，不要赔偿；1、 险收益模式这种模式的典型如海南皇冠滨海温泉酒店；其运转方式采纳前期适量回报，后期风险共担方式，投资者全额购买产权客房后，后期收入视酒店的经营情形而定，这种方式运算公式为：酒店经营第一年度，开发商承诺投资者所获红利回报为楼价的 5%；酒店经营其次年度，开发商承诺投资者所获红利回报为楼价的 10%；首两年一般用总楼价的 15%的红利进行让利；可抵冲 15%的房款，或领取 15%的红利现金；在运算中可将工程简化为投资者只付 85%房金，酒店经营第三年度，投资者将按如下公式获得红利回报：投资人年租金总收益 =（客房年租金总收入）（ 1-17%经营成本） 70%分成比例客房年租金

28、总收入 =年均入住率酒店客房日均房价 365 天酒店客房日均房价 =投资者分红系数酒店客房日均租金=（客房原售价/ 酒店客房原总售价）酒店客房日均总租金分红系数和可安排年度利润额度由物业治理委员会和业主委员会共同讨论打算；风险收益法是开发商少量定量让利，投资人的汇报就取之于经营治理，这种模式的风险由开发商和业主共同承担；欢迎下载精品学习资源3.3 本工程的模式挑选在浙江新一轮经济建设中，旅行工程和房产工程建设都在寻求共享市场的互利进展道路，而杭州旅行西进和临安休闲度假胜地定位的影响，使得在临安建设产权式酒店成为一种现实的挑选；采纳产权酒店的建设模式可以发挥旅行和房地产二个产业方向的优势，将游客

29、对郊外度假的追求和购房投资、购房商居的市场需求结合起来，用市民对房产的投资热忱来引导和培养休闲市场；对解决临安度假休闲住宿设施建设和改善当地产业结构都具有现实意义；从本工程的地理环境条件看，由于地块位于临安市民广场一侧，可利用广场借景造景，形成良好的度假休闲环境，对投资者具有较大的吸引力；因此，本工程建议采纳有限的自用投资型产权式酒店模式；第四章 效益分析4.1 酒店经营效益分析4.1.1 酒店营收估算a、 客房收入：依据临安目前的酒店平均房价，考虑到本酒店作为临安最高星级酒店 的集聚效应和杭临高速交通通车后客源增加等因素，本测算保守估量酒店 的平均房价为 388 元/ 天. 间，出租率为 6

30、8%， 300 间客房年出租收入约为： 30038868% 365=2889万元；b、 餐厅经营收入：本工程地处临安市中心人民广场，地理位置优越；依据我们对临安餐饮、消遣市场消费水平、消费心理的调查，我们认为：由于本工程的特殊欢迎下载精品学习资源地理位置及在建成后数年内临安最高档次餐饮、消遣场所的市场领先者位置，本工程的餐饮、消遣消费客源出现多样性，即不仅吸引住店客人，非住店客人将是本工程餐饮、消遣消费的重要来源；猜测：中餐厅 800 餐位 2 餐 50 元/ 人均消费 80%上座率 365 天=2336万元其它餐厅 400 餐位 2 餐 38 元/ 人均消费 50%上座率 365 天=554

31、.8 万元早餐不计入餐饮收入，作为客房附加服务赠送客人，在客房收入中体现；综合约为 2890.8 万元c、 休闲健身、消遣、商务中心、会议场租等服务收入：如 b 所述，本工程休闲消遣前景乐观，在方案设计中可作重点考虑；测算以日收入 1.65 万元计约为 600 万元（ 1.65 365=602.25）d、其它收入：包括旅行商品销售收入、客房商品销售收入、酒店自制商品收入、酒店代理商品销售收入等，约为250 万元综合上述几个部分收入，本工程年营业收入约为：6629.8 万元4.1.2 酒店营业成本分析a、 外购原辅材料费：本工程外购原辅材料包括宾馆营业所需的客房内的日常用品开支、餐饮日常经营成本

32、、旅行商品进货费用以及其他服务所需用品的购货开支 等；估算本工程原辅材料费用每年约需1529.46 万元；欢迎下载精品学习资源其中：客房消耗 28898%=231.12万元中餐餐饮成本 2336 40%=934.4万元其它餐饮成本 554.8 30%=166.44万元休闲健身、消遣、会议场租等服务成本600 10%=60万元商品销售成本 250 55%=137.5万元b、 燃料动力费：本工程的燃料动力费包括所使用的水费和电费；估算工程营运年燃料动力成本约为营业收入的 7%为： 6629.8 7%=464.09万元；c、 工资福利：本工程所需人员约450 人，人均 年开支 15000 元，总开支

33、675 万元；d、 摊销费用：本工程前期费用暂计 1000 万元，作为递延资产按 10 年摊销，每年摊销 100 万元，提取的现金用作房间设备的保护和重新购置；e、 折旧费用本工程装修设备（暂估）7200 万元按 5 年折旧，每年的折旧费用为1440 万 元 ； 折 旧 费用 用 作 重 新 装修 的 费 用 ； 其它 固 定 资 产 投资（ 17006.87+1050.39-7200 ）=10857.26 万元按 40 年平均折旧，每年的折旧费用为 271.43 万元；f 、 税营 业税及附加按 暂 5.5%计 ， 需 交纳营业 税及附 加共 6629.8 欢迎下载精品学习资源5.5%=36

34、4.64 万元4.1.3 经营效益测算本工程的年总利润为：6629.8-1529.46-464.09-675-100-1440-271.43-364.64=1785.18万元按 33%的所得税计，净利润为 1196.07 万元；本工程经营年度现金净流入为： 1196.07+100+1440+271.43=3007.5 万元；说明：装修折旧提取用作重新装修之用，其现金在期满之前可用作资 金投资猎取投资收益，按目前资金市场6.5%左右的低风险收益率测算，年可获资金投资收益近百万元；依据保守性原就，此项收入不计入效益测算；4.1.4 产权酒店售价及业主投资回报测算每 年 投 资 者 实 际 可 分

35、配 回 报 为 净 利 润 和 固 定 资 产 折 旧共 计1196.07+271.43=1467.5 万元每平方 M投资年现金回报率为 14675000/40000/6500=5.64%考虑到资产增值、酒店免费客房、折扣等回报因素，客房业主以每平方 M6500元的价格投资本工程分割产权，投资回报率相当可观；投资案例分析如下：以前述案例中的固定回报型投资方式，酒店治理公司赠送住房消费卡，业主享有合同期内每年七天的免费居住权（同等标准，节假日外）， 二十天的市价三折权（节假日外）和全年任何时候的七折权；业主收益如下：欢迎下载精品学习资源指标支出收益总 收欢迎下载精品学习资源户 建 筑型 面积总

36、房 首 付款款 30%贷款 20年元/ 年计 算 方式房 间 折牌价扣出 租 毛收益净收益住 房 益率率卡204750/客房收益5980.6568%96475.345.04%整体收益16509.381355.79/16269.48总收益免费入欢迎下载精品学习资源A4529250087750现金净收益 =14675000/40000 45=16509.38 元住21.91%47576.88欢迎下载精品学习资源住房卡价值 =598 65 7天 +20天（ 1-30 ） +338 天 （ 1-70） =47576.88元总收益率 =（ 16509.38+47576.88 ）/292500=21.91

37、%由测算可知，投资者只须付足30%首付款 87750 元，其余 7 成 20 年按揭可由酒店经营现金回报支付；业主在支付了30%的首付款后，酒店经营者可以每年赐予产权客房投资者 现金回报 5.64%， 总投资回报率达21.91%，仍可享受物业增值收益；4.2 酒店开发投资成本分析（一）规划指标1、 工程总用地面积： 11406 平方 M2、 估量建筑面积： 40000m2， （不包括地下室）3、 容积率： 3.5 （暂估）（二）、投资成本估算 （按静态法估算）开发成本费用猜测表（土地价格未确定，暂按80 万元/ 亩运算）工程运算依据万元（一）、土地成本1+214091、土地出让金80 万/ 亩

38、13682、契税0.0341欢迎下载精品学习资源（二）、建安工程成本1+2124001、建安费用约 1300 元/ 平方M52002、装修装备约 1800 元/ 平方M7200（三）、前期工程费11601、勘探、设计等前期费约 40 元/ 平方 M160（四）、规费以下 6 项之和334.41、大市政配套费45 元/ 每平方 M1802、人防工程费15 元/ 平方 M603、地方高教费10 元/ 每平方 M404、白蚁防治费1.6 元/ 每平方 M6.45、墙改费10406、散装水泥费28（五）、杂费以下 9 项之和8461、绿化费按 35 元/ 平方 M估1402、电话管线按 4 元/ 平方

39、 M估163、有线电视按 6 元/ 平方 M估244、自来水、电力按 55 元/ 平方 M估2205、安全监控按 20 元/ 平方 M估806、预决算审核费（二） 0.15%18.67、质监费（二） 0.25%318、监理费（二） 1.1%136.49、物管基金按 45 元/ 平方 M估180合计开发成本 +开发费用15149.4（六）、不行预见费（开发成本 +开发费用）5%757.47（七）、间接费用以下二项之和1100（一）、治理费用2503750（二）、销售费用350总计开发成本 +开发费用 +不行预见费17006.87注： 依据简化原就，地下部分未计入成本，以可销售经营的车库等收欢迎下

40、载精品学习资源入冲抵平稳；地下部分一般需投资数千万元，因此工程总开发成本费用会超过 2 亿元；4.3 资金筹措和财务成本资金筹措方案如下： 25%为自有资金约 4251.72 万元,75%为银行和其它方式融资；以年息5.49%计入财务成本，开发建设期三年，按资金平均 流入简便运算财务成本发生时间为1.5 年；就财务成本为 :17006.87 75% 5.49%1.5=1050.39 万元.4.4 酒店开发投资效益测算2酒店销售收入： 6500 元/m 40000=26000万元营业税及附加： 26000 万元 5.74%=1492.4 万元工程总投资： 17006.87+1050.39+100

41、0 （开办费） =19057.26利润总额： 26000 万元-1492.4 万元-19057.26=5450.34 万元所的税： 5450.34 33%=1798.61万元净利润： 3651.73 万元此工程的总投资收益率为 3651.73/19057.26=19.16%自有资金投资收益率： 19.16%4=76.64%敏锐性分析见下表；由表可见地价变化及销售价格的变化将影响投资收 益 率 、 税 后 利 润 等 指 标 ， 敏 感 性 大 ；欢迎下载精品学习资源地价50 万/ 亩利润敏锐性分析表60 万/ 亩480 万/ 亩100 万/ 亩销售价格600065007000600065007

42、000600065007000600065007000利润分析元/m2元/m2元/m2元/m2元/m2元/m2元/m2元/m2元/m2元/m2元/m2元/m2总成本费用18468.2318468.2318468.2318664.5818664.5818664.5819057.2619057.2619057.2619450.0219450.0219450.02税后利润2783.304046.385309.462651.743914.825177.902388.623651.734914.782125.503388.584651.66总投资收益率15.07%21.91%28.75%14.21%20.97%27.74%12.53%19.16%25.29%10.93%17.42%23.92%自有资金投资60.28%87.64%115%56.83%83.9%110.97%50.14%76.64%103.16%43.71%6