2022年房地产开发经营与管理公式整理.docx

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1、精品学习资源房地产开发经营与治理公式整理ERj = Rf +jER m Rf资产 j 预期收益率 =无风险资产收益率 +资产 j 系统性市场风险系数 市场整体平均收益率无风险资产收益率平均建设周期 =房屋施工面积 /新竣工面积吸纳量 =报告期销售量 +报告期出租量新建住宅市场需求量元=家庭数量户户均可支配收入元 /户住房消费倾向指数平滑法：本期预期值=平滑指数前期实际量+1平滑指数前期猜测值欢迎下载精品学习资源QtSt 11Qt 1式中 Qt -本期猜测值St 1 -前期实际销售量欢迎下载精品学习资源Qt 1 -前期猜测值-平滑指数， 10利息与利率（一）利息 Fn=P+I n 式中 Fn-本

2、利和； P-本金； In-利息欢迎下载精品学习资源二利率iI1P100%式中 I1 -一个计息周期的利息欢迎下载精品学习资源欢迎下载精品学习资源单利计息与复利计息（一）单利计息I nPni欢迎下载精品学习资源欢迎下载精品学习资源N 个计息周期后的本例和FnP1in欢迎下载精品学习资源欢迎下载精品学习资源二复利利息 I n=P1+i n 1N 个计息周期后的复本利和为：Fn名义利率与实际利率的关系式P1i n欢迎下载精品学习资源设名义利率为 r，假设年初借款为 P，在一年中运算利息m欢迎下载精品学习资源次，欢迎下载精品学习资源iFP PmP 1rPmP1r m1 m欢迎下载精品学习资源欢迎下载精

3、品学习资源等额 PA 1i n1nA11欢迎下载精品学习资源ni1i i1i欢迎下载精品学习资源AP i 1 1i i nn1PiPi1i n1Fi1i n1欢迎下载精品学习资源等差 A t=A 1+t 1G等比 A t=A 11+st-1 留意 A 1 在等额、等差、等比中运算公式不同毛利率或毛利额 =营业收入 -营业成本营业利润 =营业收入 - 营业成本 -期间费用 -营业税金及附加 -土地增值税开发投资营业利润 =营业收入 -营业成本 -运营费用持有出租营业收入 =销售收入 +出租收入 +自营收入销售收入 =土地转让收入 +商品房销售收入 +配套设施销售收入出租收入 =房屋出租租金收入

4、+土地出租租金收入运营费用 =期间费用 +营业税金及附加 +城镇土地使用税和房产税+物业服务治理费 +大修基金期间费用 =销售费用 +治理费用 +财务费用税前利润或利润总额 =营业利润 +营业外收支净额税后利润或净利润 =利润总额 -所得税欢迎下载精品学习资源可供安排利润 =税后利润 -法定盈余公积金+法定公益金 +未安排利润动态盈利才能指标：欢迎下载精品学习资源财务净现值财务内部收益率FNPVnt0FIRR CIi 1CO t 1FIRRNPV1t i 20i 1 欢迎下载精品学习资源NPV1NPV 2投资动态回收期 Pb=累计净现金流量现值开头显现正值期数 1+上期累计净现金流量现值的肯定

5、值当期净现金流量现值实际收益率 Rr、名义收益率Ra 和通货膨胀率Rd：1+R a=1+R r1+R d静态盈利才能指标：成本利润率、销售利润率欢迎下载精品学习资源投资利润率 =年利润总额或年平均利项目总投资润总额100欢迎下载精品学习资源欢迎下载精品学习资源资本金利润率 =年利润总额或年平均利资本金润总额 100欢迎下载精品学习资源欢迎下载精品学习资源资本金净利润率 = 年税后利润总额或年平资本金均税后利润总额 100欢迎下载精品学习资源欢迎下载精品学习资源税前现金回报率=100年营业利润（净经营收入）减仍本付息后净现资本金金流量欢迎下载精品学习资源静态回收期 Pb=累计净现金流量开头显现正

6、值期数1+上期累计净现金流量的肯定值当期净现金流量清偿才能指标：欢迎下载精品学习资源借款归仍期Pd=借款归仍后开头显现盈余期数开头借款期数 +上期归仍借款额当期可用于仍款的资金额利润、折旧、摊销等利息备付率 =税息前利润当期应对利息费用偿债备付率 =可用于仍本付息资金当期应仍本付息金额在商用房地产金融与投资中简化为：偿债备付率=净运营收入仍本付息金额资产负债率 =负债合计资产合计 100流淌比率 =流淌资产总额流淌负债总额100速动比率 =流淌资产总额 -存货流淌负债总额100 盈亏平稳分析盈亏平稳产量 =总固定成本 销售单价 -单位产品变动成本盈亏平稳价格 =单位产品变动成本 +总固定成本产销量盈亏平稳单位产品变动成本=销售单价 -总固定成本产销量风险分析中概率分析的期望值法欢迎下载精品学习资源各年现金流期望值E NCFt mXr ti1P r t欢迎下载精品学习资源mNPVE NCFti1 1i tm XrtX 2 Prtrtii寿命期净现值期望值E 各年净现值标准差t欢迎下载精品学习资源n2ti1（ 1i tE NPV100 寿命期净现值标准差寿命期标准差系数V欢迎下载