2022年房地产项目投资可行性分析报告.docx

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1、精品学习资源“SGDHSZ”工程投资可行性分析报告目 录目录 1第一章 总论 3一、 工程背景及简况 3二、 主要技术经济指标5表 1“SGDHSZ ”工程主要经济技术指标5其次章 住宅市场分析与营销战略5一、投资环境分析5表 2“十二五 ”规划经济社会进展主要指标6二、住宅市场分析7三、当前住宅市场面临的冲突和问题9四、营销推广战略 10表 3 楼盘销售价格増况表 11第三章 工程选址及区设条件 12一、工程选址 12二、区域历史文化位置 12三、建设条件 12第四章 建设规模及功能标准 13一、建筑面积及内容 13二、工程规划设计方案 13表 4 “SGDHSZ ”住宅户型 14三、工程工

2、程情形 15表 5 工程工程一览表 15第五章建设方案 15一、建设场地环境 15欢迎下载精品学习资源二、总体规划布局16表 6 工程建设经济指标一览表17三、建设方式17表 7 招标情形一览表 17四、结构设计18五、 室内给排水及供电工程19第六章 工程施工进度支配21表 8 工程施工进度支配表21第七章 投资估算与资金筹措21一、投资估算21表 9“SGDHSZ ”工程投资估算（单位 : 万元） 22二、资金筹措22第八章 经济效益分析23一、住宅销售价格23二、销售进度及付款方案23表 10 各类建筑销售方案表23三、税费率 23表 11 税费率表 23四、盈利才能分析24五、清偿才能

3、分析24六、主要经济指标24表 12 主要经济指标表 24第九章 风险分析及计策 25一、风险分析25二、投资风险的掌握26第十章 工程可行性讨论结论及建议27一、结论 27二、建议 27附录（国民经济评判）28表 13 工程总投资估算表（单位：万元） 28表 14 投资使用方案与资金筹措表（单位：万元） 28表 15 售房收入与经营税金及附加估算表（单位：万元）29表 16 损益表（单位：万元） 29表 17 财务现金流量表（全部投资）（单位：万元） 30表 18 财务现金流量表（资本金）（单位：万元） 31表 19 资金来源于运用表（单位：万元） 31欢迎下载精品学习资源第一章 总论一、

4、工程背景及简况1、工程名称SGDHSZ2、开发商及简介四川省科学城 SG 置业有限公司德阳分公司四川省科学城 SG 置业有限公司是由中国工程物理讨论院六所所属SG 实业总公司于二 00 四年十二月发起设立的高新技术产业的国有控股企业；注册资本金为人民币 7730 万元；由法人股东四川省科学城SG 实业总公司、绵阳金色家园商贸有限公司等组成；主要经营：房地产开发、商品房销售、光纤通讯设备、 数字通讯器材设备、基础机械加工、制造、销售等；公司资金实力雄厚，科技人 才众多，拥有中国工程物理讨论院作为强大的后盾；3、工程地址德阳市玉泉路与屏山街交汇处4、暂时接待中心德阳市庐山北路 360 号5、工程简

5、况欢迎下载精品学习资源工程位于玉泉路与屏山街交汇处，有四栋电梯公寓组成，工程占地为17120 ，总建筑面积 99354 , 其中住宅面积 78168 ，商铺面积 6576 ，停车库面积 14610 ；工程户型区间为 51 137 ；以简装面市；整个工程紧邻占地千亩的东湖山公园，东湖山上是以山水园林为载体，集休闲消遣旅行观光健身为一体的城市近郊公园，是你感到心旷神怡；同时周边生活配套也是特别便利，下面简洁做个介绍：公交路线： 14 路、23 路、24 路、27 路等；训练配套：德阳一中、外国语学校、德阳八中、黄河路学校、四川省商贸学校等；医疗配套：德阳肿瘤医院（眼科医院）、德阳肝胆医院、中山医院

6、等；休闲配套：东湖山公园、旌湖文化长廊等；生活配套：沃尔玛超市、玉泉综合市场、香诗美林市场、丰联超市、富江超市、红旗连锁等；6、资金来源本工程建设资金由 SG 职业有限公司自筹，不足部分通过预售房款和银行贷款解决；7、可行性报告制定依据（1） ）城市居住区规划设计规范（2） ）德阳市城市拆迁治理条例（3） ）城市居住区公共服务设施设置规定（4） ）住宅设计规范（5） ）住宅建筑设计标准（6） ）建筑工程交通设计及停车场设置标准（7） ）城市道路绿化规划及设计规范（8） ）高层民用建筑设计防火规范8、编制范畴依据国家有关政策、法律、法规及规范对SGDHSZ 工程建设的目的、必要性、工程区域简况、

7、工程规划方案及建设内容、投资方案、融资方案与效益分析、财务分析、工程风险分析等方面进行全面论证和讨论；欢迎下载精品学习资源二、 主要技术经济指标表 1 “ SG DHSZ ”工程主要经济技术指标序号工程名称单位指标1总占地面积171202总建筑面积993543地上建筑面积847444住宅建筑面积781685商业建筑面积65766停车场面积146107容积率4.958层数层1.2# 地上34层， 3.4# 地上33层，地下 1层9停车位个住宅地上 72+地下390+商业地上 25=48710地面建筑基底面积363911住宅建筑基底面积275812户型区间51.23 137.1713建筑密度%21

8、.1514小区绿化%36其次章 住宅市场分析与营销战略一、投资环境分析1、德阳市基本情形、 地理位置：欢迎下载精品学习资源德阳市地处成都平原与川中丘陵接壤地带，市区距成都58 公里，距绵阳50 公里，地理位置介于东径104.15 104.43 ，北纬 31.1 31.27 之间，是我国西南地区重要的重工业城市和农业生产基地；全市辖 6 个县（市、区）土地总面积为5951.55 平方公里，人口约384.5万人，德阳市中心城区建成区规模为45.76 平方公里，人口约 70 万人；、行政区域划分德阳市是 1983 年经国务院批准成立的地级市，现辖“一区三市二县”即旌阳区、广汉市、什邡市、绵竹市、中江

9、县和罗江县；1、德阳市经济进展情形2021 年是“十二五”开局之年，全市人民在市委、市政府的领导下，坚持“高位求进、加快进展”的工作基调，大力推动“一三五八”进展战略，经济进展全面增长，人民生活水平不断提高，社会事业不断进步；表 2 “十二五”规划经济社会进展主要指标欢迎下载精品学习资源指标体系及名称3、全社会固定资产投资4、地方财政一般预算收入5、社会消费品零售总额6、年末人口总数2021 年2021 年运算单指标位实际数五年年均增长%规划数五年年均增长%属性1、地区生产总值亿元921.311.4180012.02、人均地区生产总值元2500011.24865015.1五年累计投资总亿元60

10、1.340.3额同口径增长50%以上亿元45.819.69014.5亿元299.715.954012.5万人389.24.5 3946.5 预期性 预期性预期性预期性 预期性 约束性欢迎下载精品学习资源7、城镇居民可支配收入元/ 人年1620212.12800012.0预期12.61150012.1预期性提高53提高预期性欢迎下载精品学习资源8、农夫人均纯收入元/ 人年6486欢迎下载精品学习资源欢迎下载精品学习资源10、城市化水平%42.21.142.16性欢迎下载精品学习资源11、森林掩盖率%38.5提高0.2140.8提高预期0.46性欢迎下载精品学习资源12、节能：万元 GDP能耗13

11、、减排：二氧化碳排放量及主要污染物排放吨“十一五”累计下降 20%吨达到国家及省上约束要求性达到国家及省上约束要求性欢迎下载精品学习资源注： 1、地区生产总值肯定数按现价运算，增长速度按可比价运算；2、地方财政一般预算收入增长速度为同口径增长；3、以 2021 年为基期测算，考虑物价指数为 2.6 ；3、从 2021 年起，固定资产投资统计起点由50 万元提高到 500 万元， 500 万元以下的工程和农户投资将不再纳入到固定资产投资统计范畴， “全社会固定资产投资”指标变为“固定资产投资”；3、总体目标新一轮德阳市城市总体规划描画了将来德阳的进展蓝图，到2021 年，经济总量较 2021 年

12、再翻一番以上，综合经济实力、人民生活水平和生态环境爱护再上一个新台阶，成为具有国际竞争力的重大技术装备制造业基地，国内一流的名优食品基地、清洁化工基地、新材料基地、现代农业基地和职业训练基地，成为西部经济强市，重要的工业化先导区、现代产业集合区，四川重要的区域性中心城市和山水宜居城市，实现成德绵同城化进展，在西部地区领先实现城乡经济富强、生态环境美丽、和谐稳固、和谐进展的全面小康社会；二、住宅市场分析1、当前住宅市场现状随着经济的快速进展以及国家对住宅建设和城镇住房制度的深化改革，以住宅为主题的房地产市场，总体上出现出平稳进展的态势；主要表现在：、房地产开发投资稳步回升，商品住宅投资增长加快；

13、、山品住宅销售形式好转，销售额大幅增长；、住房消费热点逐步形成，个人购房比例不断提高；、住房公积金制度逐步完善，个人住房消费贷款迅猛进展；、房地产二、三级市场联动效应突出，三级市场逐步活跃；综上所述，我国房地产市场具有宽敞的进展前景和庞大潜力；在方案经济向市场经济转化的过程中，住宅市场本身也正在发生着深刻的变化；这一切， 都是我国住宅市场进一步进展的良好开端和基础；2、德阳市商品房现状和市场需求、住宅市场供应情形：欢迎下载精品学习资源从目前德阳房地产住宅市场来看，前几个月，整个楼市在全国大环境影响下，购买者观望心情比较深厚，大家都在等待着楼市大幅降价，虽然在开发商大力的促销下，刚需置业者的购买

14、力得到了释放，但是相对有限，不能很好的缓解当前压力，投资性需求被抑制；、商业市场供应分析：目前德阳市纯高层的工程较少基本上都集中在老城区核心地带，商业工程的开发规模也相对较大，销售价格也较高；目前的社区商业较多，基本上每个开发工程都设计了商业（临街）用房；电梯公寓一般都考虑了2-3层的商业用房；、德阳市房地产市场需求分析：、需求范畴分析：德阳市地处成都、绵阳之间，处于成绵经济核心地带， 经济进展比较快速，城市环境比较适合居住，市场需求包括周边几个市县；、需求人口分析：主要为城市首次置业者、大中型企业员工、公务员、企业治理人员等为主；、需求数量分析：依据德阳市政府制定的城市人口规划，到2021

15、年城市人口达到 100 万人，即每年需新增城市人口6-8 万人左右，再加上现有城市人口换房需求，每年的刚性需求总量大约为 180 万-240 万平方 M（约 20000-30000 套住宅）；但这些刚性需求中较多的一部分表现为因购买力不足而导致的无效需求，又由于德阳目前的住宅销售价格相对较高，商品房销售压力应当是很大的；、需求价格分析：从目前德阳市已经在售工程可以看出，德阳市各区域的楼盘销售价格差距不大，价格幅度基本在3500-5700 元/ 左右，由于政府宏观政策调控力度越来越大，已经明确表示要坚持调控政策不动摇，老百姓在熟悉到房地产价格高位运行后投资空间变小，更多挑选持币待购，以期政府能将

16、房价调控下来；从今年起，国家又对房地产市场进行重点调控，出台了大量的房产政策，诸如调整贷款利率、限制二套、三套房等，从全国到地方，房地产市场急剧萎缩，销售进入停滞状态，虽然目前价格并未被大降，但不排除将来大幅降价的可能，这将对工程的开发产生重大的影响，也将影响工程的价格政策；、市场特点分析：、在全部的购房者中， 45 岁以下的中青年人占的比重较大；欢迎下载精品学习资源、 在全部的购房者中，城区人口占的比重较大，在产品设计中应关注他们的心理需求和家庭结构特点；、 从目前德阳市住宅消费市场来看，自主和投资性需求各占一个比例， 但因最近房地产市场调控严格，以投资为目的的购房客户占比重已越来越小， 故

17、在进行产品设计时，应尽可能地考虑自住性购买需求；、 企业人员、国家公务员、经商人员等购房比例较多；、 城区内客户大多数在城区有一套住宅，属于二次置业，也有考虑第一居所和部分投资需求，主要考虑楼盘的区位、品质，开发商及物业升值空间；、 外地客户大部分属于第一次置业，周边客户基本都作为第一居所不太注重升值空间，对物业的性价比要求偏高，对社区环境认同度一般；三、当前住宅市场面临的冲突和问题我国以住宅为主体的房地产市场，已进入平稳进展期；仔细分析当前住宅市场的现状，深化讨论其面临的主要冲突，并从体制、机制和政策上探究改革与进展的新思路，对房地产业连续、健康、和谐进展，为国民经济与社会进展作出新奉献是很

18、有必要的；、当前住宅市场进展的基本态势、房地产开发投资稳步回升，商品住宅投资增长加快；、山品住宅销售形式好转，销售额大幅增长；、住房消费热点逐步形成，个人购房比例不断提高；、住房公积金制度逐步完善，个人住房消费贷款迅猛进展；、房地产二、三级市场联动效应突出，三级市场逐步活跃；综上所述，我国房地产市场具有宽敞的进展前景和庞大潜力；在方案经济向市场经济转化的过程中，住宅市场本身也正在发生着深刻的变化；这一切， 都是我国住宅市场进一步进展的良好开端和基础；、住宅市场面临的只要冲突探析我国以住宅为主体的房地产市场在进展过程中面临着一些深层次的冲突，显现了买方市场的形势，结构性、阶段性、体制性供应过剩的

19、现象突出，面临着市场有效需求的不足；主要表现在一下三个方面：、商品房空置量连续上升，消化空置房压力加大；欢迎下载精品学习资源、住房制度改革的预期进度和力度未能实际到位，住宅市场消费的启动要有一个过程；、市场发育程度整体水平偏低，地区之间进展严峻不平稳；综上所述，这几点充分反映住住宅市场在当前宏观经济形势下，扩大内需、加快住宅建设的迫切要求，与商品房市场有效需求不足，供求难以有效连接的冲突；化解这一冲突，是今后几年住宅市场进展的主旋律；四、营销推广战略高素养的物业开发，除了高水平的规划、设计外，仍需要有一套行之有效的市场营销策略和手段，高标准的经营和治理，以确保工程有市场销路，开发商有合理的收益

20、；依据本工程市场定位和开发特点，拟采纳以下营销推广策 略：1、卖点分析、工程高达 36%的绿化率，且紧邻占地千亩的东湖山公园，使得整个小区成为一个“园林式”的单位，因此有其突出的环境特点；此外，开发商重视小区住宅户型多样化和房屋外观设计，大大增加了该工程的吸引了；、工程位于黄河片区，已落户的生活小区较多，配套设施特别丰富；教育、休闲、消遣、购物等都很便利；、小区坚持以“山无里，景无界，心无边”的开发理念，工程为四幢电梯公寓组成，居民生活便利，在此基础上仍引进了“智能化”新概念，更加提高了小区居民的舒服度；、工程定位于黄河片区中高档住宅，但价格相对同片区竞争楼盘显得特别亲民，且采纳多种优惠付款方

21、式极大地提高了其竞争力；、工程开发商是由中国工程物理讨论院六所所属SG 实业总公司于二 00 四年十二月发起设立的高新技术产业的国有控股企业，在成都、绵阳等地已开发多个优质的楼盘和公共设施工程，信誉良好；2、广告宣扬策略由于 SG 置业有限公司已经在成都、绵阳等地开发了一系列楼盘在消费者心目中形成了良好地势象，再加上黄河片区优质的生活环境对置业者都是一个 比较大的吸引；欢迎下载精品学习资源“SG DHSZ”工程针对确定的目标群体，按方案、分阶段，系统的对小区的整体形象和“卖点”进行广告宣扬；包括以下广告媒体：现场售楼部、工地 现场、报纸、电视台、网络、公车及户外广告牌等；3、促销策略、促销的阶

22、段性策略，按不同的阶段指定不同的销售策略；一般按以下阶促销：促销预备阶段；首次公开展销和销售阶段；二次公开展销和销售阶段； 三次公开展销和销售阶段；扫尾销售阶段；、销售对象：城市首次置业者、大中型企业员工、公务员、企业治理人员等；、促销手段：拟采纳多种促销手段，包括：广告宣扬、内部认购、人员直销、举办展销会、集团认购、敏捷多样的付款方式及优惠方案、售楼现场样板房促销等；4、定价策略、价格定位依据目前德阳市房地产房源交易信息，以及黄河片区一带同类房地产销售价格如表 3 所示：表 3 楼盘销售价格増况表号1黄河畔岛黄河片区4260526047002瑞琪曼国际社区黄河片区4800623354003期

23、望城黄河片区4788575850784凯旋国际老城区5258666855005春天印象城北片区4588514847006天籁福河东片区400048004500序名称地段最低价（元 /最高价（元 /均价（元 / 从德阳市近期楼盘价格情形分析，中高档住宅售价在 4000 6668 元/ 之间；参考各楼盘价格和对其区位、环境、配套等对比，“ SGDHSZ”价格定位为中高档住宅，住宅价格为 4380 元/ ， 商铺价格为 6680 元/ ，停车位每个10000 元；、价格优惠策略欢迎下载精品学习资源、预付房款优惠 ：（一次性交纳 10000 元诚心金，成为银卡用户，拥有1%优惠；一次性交纳 20000

24、 元诚心金，成为金卡用户，拥有2%优惠；一次性交纳 30000 元诚心金，成为钻石卡用户，有用3%优惠；）、集团购买优惠；、特殊消费对象优惠；、其他优惠措施、价格浮动策略： 、展销会期促销优惠价；、仙器销售优惠浮动价；、正常销售期段浮动价；、其他浮动措施第三章工程选址及区设条件一、工程选址作为进展中的旌阳区内，黄河片区以上风上水、纯居住、无工业等因素和其优越的自然环境，成为城市规划中山水宜居特点的重点建设区域；二、区域历史文化位置黄河片区的区域范畴是指北起青衣江路，南至黄河东路，东靠东湖山，西 侧黄山路；整个片区位于德阳城市的东北面，是06年后新兴建设起来的行政、高尚居住中心；在市政府及建设局

25、的投入巨资重点打造之下，强力推动片区建设，第一便是对青衣江东路、龙泉山北路等重要道路进行了建设，全面完成了渭河路、庐山北路等道路建设；当前片区市政配套设施越来越完善，道路宽敞纵横交叉，市、区两级众多行政机关及国家级重点示范中学等名校均在该区； 区域内环境美丽，东靠风景秀丽的东湖山公园，西临碧波荡漾的绵远河，依山傍水自然条件出众；三、建设条件1、区域配套 : 近几年内德阳市、区两级众多行政机关办公地点已先后迁到黄河片区；学校拥有鼎天幼儿园、国家级重点示范中学德阳中学、德阳外国语学校等；供应医疗服务的眼科医院和肝胆病医院；欢迎下载精品学习资源综合市场有主要玉泉农贸市场，为市民的生活消费供应了便利；

26、2、区域楼盘情形（房地产经济）: 黄河片区当前是以纯居住社区为主，区域内楼盘主要以万兴魅力城系列、福康集团、顺天房产开发的楼盘为主；已入市的 楼盘有：御景东苑、骏逸东山、上东风景；即将入市的工程有万兴魅力城四期、福康瑞琪曼；楼盘户型户型面积从60平 M的一室一厅到 200余平 M的奢华户型齐全；区域楼盘主要以中型社区为主，都较留意小区的内部环境和景观配套的打造；3、交通便利SG DHSZ坐落于北起青衣江路，南至黄河东路，东靠东湖山，西侧黄山路的黄河片区，即德阳城市的东北面，是06年后新兴建设起来的行政、高尚居住中心；其市政配套设施越来越完善，道路宽敞纵横交叉，有14路、 23路、24 路、 2

27、7 路等公交车经过此地，距离火车站30 需要 25min, 而距离汽车站只需15min，交通特别便利；3、土地征用情形开发土地由出让方式获得土地 17120，土地价格为 5680万元；第四章 建设规模及功能标准一、建筑面积及内容SGDHSZ工程建设为商业小区，初步规划总建筑面积为99354，其中住宅面积78168，商铺面积 6576，停车库面积 14610；二、工程规划设计方案1、工程在规划设计时，充分考虑德阳整个消费需求以及德阳市地方环境对建筑的影响，坚持“山万里，景无界，心无边”的开发理念，工程致力于打造一个适合人居的居住生态社区；2、 建筑外立面风格：概念主题生态、时尚、经济、适用、舒服

28、的现代派生活；主要通过窗、玻璃、阳台、腰线、空调机位、屋顶等建筑符号来表达； 3、 建筑内装饰：为了更好的顺应市场和给客户更大的自由发挥空间，交屋标准为清水房，重点在隐藏工程中尽量做到一次到位，防止客户二次装修对建筑欢迎下载精品学习资源产生破坏；4、 户型定位：由于本工程规模不大，户数不多，但是在设计时特殊留意不要简洁的重复，充分挖掘各户型的特点，使每一个户型尽量有变化，力求达到各具特色和独有的卖点，以达到吸引客户的目的；5、户型设计：依据“ SGDHSZ”区位环境和住宅市场需求，规划为以下及三种户型：户型A面积（）87.63数量（套）套型50两室两厅一卫BCD表 4 “ SG DHSZ ”住

29、宅户型137.1750三室两厅两卫107.8350三室两厅一卫51.23132一室两厅一卫72.25124两室两厅一卫93.13124两室两厅一卫107.83132三室两厅一卫129.4950三室两厅两卫87.6350两室两厅一卫69.2125两室两厅一卫129.8425三室两厅两卫130.4325三室两厅两卫85.6825两室两厅一卫总数862 套以上户型在设计时综合考虑了住宅使用功能和空间组合、家庭人口、职业特点等因素，住宅内有卧房、起居室、厨房、卫生间、贮存室及阳台、餐厅和书房；各种功能空间如卧房、起居室、餐厅、卫生间的使用面积也满意规定的欢迎下载精品学习资源要求；三、工程工程情形表 5

30、 工程工程一览表序号11.11.21.32345678910工程名称土建工程住宅 商铺 停车场给排水工程一般消防系统变配电工程（强电） 照明工程通信工程火灾报警及安全监视通风工程闭路电视室外工程说明建筑面积 99354 建筑面积 78168 建筑面积 6576 建筑面积 14610 水箱、水池、水泵机房住宅区配电房变配电设备小区照明一般电话配线（端子接单元口） 公共场所火灾报警，可视防盗门地下停车库通风住宅区室外绿化及部分道路场地第五章 建设方案一、建设场地环境1、总体分析本工程位于地势平整，不占用城市主干道，无需大规模拆迁；城市主次干道的水、电、煤气、通讯等市政设施配套完善，承担施工任务的施

31、工队伍，只要满意施工资质的企业就能完成施工任务；而德阳市满意资质要求的企业有几十家，施工队伍不成问题，施工所需场地、施工道路、用水、用电均已满意， 故施工条件较好；2、 自然环境：欢迎下载精品学习资源 地势、地貌德阳市旌阳区地处龙门山东和龙泉山西北地带，地跨成都平原和鹿头山系列，绵远河、凯江河由西北向东南斜穿区境，石亭江沿西南区界注入，江河间地势开阔平整，绵远河以东地势起伏为丘陵区；全区地势西北高，东南低，西北海拔在 460M至 600M之间；土地类型按地貌划分平原、浅丘； 气候、水文德阳市属于亚热带潮湿型气候区，四季分明、气候温顺、降雨充足、无霜期长，平均风速小，冬季常有干旱，秋多绵雨；德阳

32、市水资源总量为 82.75 亿立方 M，其中地表水为 56.98 亿立方 M，地下水为 25.77 亿立方 M，在水资源总量中可利用水量占总水量为35.70%，其中地表水为 22.38 亿立方 M，地下水为 7.13 亿立方 M；二、总体规划布局1、片区规划“SG DHSZ”工程位于位于德阳城市的东北面，是06年后新兴建设起来的行政、高尚居住中心，属于市政府及建设局的投入巨资重点打造之下以园林旅游、休闲消遣和中高档住宅为主的区域；目前，该片区市政配套设施齐全，周边环境也特别完善；2、 总平面布局“ SGDHSZ”总平面呈方形布局，由 4幢电梯公寓组合而成，其中底层或低层为商铺，下设地下停车场，

33、绿化率高达 36%，布局合理，休闲宜居；2、整体规划设计特点A、 在建造现场销售部时应充分考虑楼盘概念，充分利用工程区位优势，表达楼盘品质、特点；B、 将工程外观颜色和建筑风格同小区景观有机结合起来，达到天、地、景、房、人的完善统一境域；C、 在工程开盘时先将部分区内净化，景观先做出来；特殊是接待中心的景观，表达楼盘概念，让购买者有一个切身体会；D、 在小区内的景观净化设计重点表达生态精品楼盘的概念；E、 充分利用区位优势提升综合利用效率，在屋高、平面规划、外立面等方欢迎下载精品学习资源面提升工程的商业价值；4、工程建筑经济技术指标三、建设方式1、工程发包方式是采纳公开招标的方式；工程的勘察、

34、设计，土方工程，桩基工程，土建工程，装修装饰工程，水电工程，绿化、景观塑造，小区道路及基础设施建设，重要设备、材料等物资的选购，工程监理宜采纳托付招标的组织形式；2、招标范畴表 7 招标情形一览表序号名称招标情形不招标备 注1工程勘察、设计招标招标表 6 工程建设经济指标一览表序号工程指标1总用地面积17120 2总建筑面积99354 2.1停车场建筑面积14610 2.2地上建筑面积84744 2.2.1住宅78168 2.2.2商铺6576 3建筑层数34 层3.1地上33 层3.2地下1 层4建筑总高99.3m5建筑容积率4.956绿化率36%7停车位数量4877.1地上977.2地下3

35、90欢迎下载精品学习资源2土方工程招标3桩基工程施工招标4土建工程施工招标5装修装饰工程招标6水电工程招标7小区绿化、景观塑造招标8小区道路及基础设施施工招标9重要设备、建筑材料等物资的选购招标10工程监理招标四、结构设计依据“ SG DHSZ”地质勘查情形和本工程初步规划，工程基础和上部结构设计拟采纳以下类型：1、基础选型及处理桩基础：依据工程所在地地基状况实行打钢筋混凝土预制桩工程；质量保证：采纳规格质量必需符合设计要求和施工规范规定，且有出厂合格证的2、预制钢筋混凝土桩；工艺流程操作：就桩桩机 起吊预制桩 稳桩 打桩 接桩 送桩 中间检查验收 移桩机至下一个桩位深层搅拌桩：采纳注浆加固地

36、基施工及大体积混凝土筏板基础施工，并通过动力触探和载荷试验等原位测试方法对施工结果进行检测来验证明验结果；上部结构：“ DHSZ”建筑群由 4 幢高 99.3M 的塔楼、高层住宅组成，其中地上 33 层，地下 1 层；地上建筑物为框架剪力墙结构，地下停车库为底板、侧壁顶板均为抗渗等 级为 P6 的防水混凝土；抗震烈度为 7 度，结构安全等级为二级，耐火等级为二级；其中，屋面防水等级为 2 级，地下室防水等级为2 级；必需指出的是，德阳在2021 年地震以后，人们逐步对建筑物的抗震强度有了肯定的要求，因此在结构施工中明确留意提升建筑抗震强度，因此：使结构具有明确的运算简图和合理的地震作用传递途径

37、；具备必要的抗震承载力，良欢迎下载精品学习资源好的变形才能和消耗地震能量的才能；对可能显现的薄弱部位，拟实行措施提高抗震才能；五、 室内给排水及供电工程给排水工程由生活给水、消防给水、排水三个系统组成；本工程位于黄河片区，可运用已有的市政给水设施；31、生活给水系统：采纳竖向分区供水方式，一五层为下区，采纳下行上给市政直供应水管供应，六 十一层为中区，十二层及以上威上区，中区和上区均采纳地下室水泵房内设置无负压变频水泵，供应楼顶容积为48m的水箱；水表按楼层集中放置，热水由户内气燃气热水器供应；给水干管、立管采纳内筋 嵌入钢塑复合管，室内生活给水管及热水管均采纳PP-R聚丙烯塑料给水管，热熔连

38、接；2、消防给水系统 : 室外消火栓由小区给水管网直接供水 ,20L/s,室内设置3400m的消防蓄水池，消防给水由室外给水管供应，消火栓由普消泵 一备一用 3从消防水池供应；楼顶设置容积为 48m的玻璃钢水箱；本工程地下车库及一、二层商场及标准层公共走廊，设置自动喷水灭火系统；自动喷水系统危急级22级设计，喷水强度 8L/min m, 作用面积 160m，系统设计流量为 30L/s, 设湿式报警阀一套，在每层的供水干管上调信号蝶阀和水流指示器；加压泵房内设主加欢迎下载精品学习资源；压泵6台，系统设水泵接合器 6个，喷头采纳标准型玻璃球喷头， 68C温度级；欢迎下载精品学习资源室内系统管道竖向

39、成环状连接，室风消火栓系统及自动喷水灭火系统管道均采纳内外壁热镀锌钢管： DN100，采纳沟槽式（卡箍）连接或法兰连接（阀门处）； DN100,采纳螺纹连接；3、排水系统：室内采纳污废水合流，系统采纳单立管排水方式，伸顶通气 管，排入室外沼气化粪池，经处理后再排入市政污水管；室内排水立管采纳U- PVC螺旋排水管道，排水横管采纳挤出成型U-PVC排水管道，承插粘接；4. 供电配套系统供电电源及电压；供电电压为10KV，从黄河片区的主干线接入，有特地欢迎下载精品学习资源的配电房进行转压分送；负荷等级；工程消防用电设备，设备机房，小区道路照明等采纳二级负荷，其他为三级；计量方式；由系统进线设专用计

40、量柜，每户都有电压表；5. 照明及电力设计照明设计；有正常照明，小区照明，应急照明等，小区主要光源为节能型荧光灯，住宅预留灯位，自行挑选，在公用的疏散通道，地下车库等，设安全出口标志灯；电力设计；生活水泵与潜水泵水位由系统自动掌握，消防设备接消防中心指令开启或停机；6. 供气；采纳城市管道煤气供应，每户都配备专用煤气管道，从事先设计的预留孔接入；7. 通风住宅空调；每个住户室外都有空调预留位置，可自行购买安装；通气；在地下车库等位置安装机器排烟通风设备，以保证空气质量的清新；8. 通讯设施光纤；小区接入电信的光纤设备，电话线的接入，每户都有预留线路， 可自行挑选开通；电视线路；同光纤一样，统一

41、接入，预留线路由用户自行挑选；9. 消防小区的通道，楼梯道等都有消防设备；小区室外按规范设置消火栓；地下车库按规范标准，设置防火分区，并采纳自动喷淋系统；10. 环境爱护生活垃圾的处理；每个楼层设置有垃圾通道，每天进行垃圾的处理，小区设置有垃圾箱，并有专人进行打扫；生活污水；有专用管道进行合流汇中，进入片区的城市污水管道；欢迎下载精品学习资源噪声；小区距离街道有肯定的距离，且为高层建筑，在这方面不需要特地的设施设备；第六章 工程施工进度支配本工程方案在两年半左右的时间内建成；建设进度方案如下：表 8工程施工进度支配表时间说明2021 年 3 月工程建议书批复2021 年 4 月-5月编制可行性

42、讨论报告并报批2021 年 7 月-9月建筑方案设计2021 年 10 月综合管网设计2021 年 11 月-12月施工图设计2021 年 1 月报建、领取建设规划许可证2021 年 2 月 10日工程开工2021 年 6 月完成投资 25%2021 年 8 月取得预售许可证，开头预售2021 年 12 月主体工程断水2021 年 2 月-5月单体工程验收2021 年 4 月-6月分项工程验收2021 年 8 月正式入住第七章 投资估算与资金筹措一、投资估算依据本工程设计方案确定的建筑面积、结构、建设标准，以及可行性讨论欢迎下载精品学习资源财务评判有关取费要求，估算总投资造价如表9 和表 15 所示；表 9 “ SG DHSZ ”工程投资估算 （单位 :万元）2前期工程费9016013303基础设施建272792718004设费建筑安装工