2022年东方明珠城全新促销策略管理知识分析.docx

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1、精品学习资源东方明珠城全新促销策略2021 年春节在寒流当中渡过，也是40 年来冰冷天气最长的一个冬天，而当天气慢慢回暖之际， 另一个寒冬“地产寒冬” 却依旧连续着， 而且好像看不到头， 它无法猜测；众所周知，自 2007 年 9 月 28 日，央行发布了缩紧贷款额度的新政那天起， 商品房成交量全国性的急速下滑， 随之而来的多次加息， 让投资客户没有喘息的机会；其中影响最大的城市就是深圳以及珠三角地区，成交量降至冰点；开头投资者、开发商、中介公司都在观望、期盼回暖的到来，然而时至春节长假期，春节过后，一切并没有回暖迹象；为了更精确的把握市场动态， 我们收集了深圳各区项目新春期间的销售资料进行分

2、析；降 5 万再打 96 折，三房降 8 万再打96 折， 降幅 12一、深圳项目最新动态区域项目名称原均价新春优惠、降幅销售情形尊寓一期19000/ 公寓 8.5 折一般，一房 9.3 折起看楼人流罗湖（大部分项二房 9.6 折起降幅 20 30较多目休息七天）双御雅轩20000/ 付款折扣按揭 9.8 折，一次性9.6 折一般，新春无特殊优惠看楼人流稀有高发城驰22000/ 按不同面积朝向打折，新春送家电看楼人流降幅 10稀有中城天邑22000/ 付款折扣按揭 9.8 折，一次性 9.6 折没客户福田新春无特殊优惠御花园（皇御苑三期）19000/ 特价房二房一口价98 万，其他二房销售良好

3、欢迎下载精品学习资源诺德国际一期15000/ 20 套特价房 12000/ 起，其他享 94折到 96 折；降幅 7 20澳城花园30000/ 春节暂无优惠一般华联城市山林超 30000/ 春节额外 99 折一般富通城四期15000/ 新春一次性 92 折，按揭95 折， 90一般以下返5000 元， 9010000 元；以上返降幅 15宝安泰华阳光海16000/ 特价房 80 两房 80 万；良好降幅 28.5 中海西岸华府9200 / 额外 97 折优惠， 一房送装修； 目前良好均价 7000/ 降幅 24可园七期12000/ 特价房 80 ，60 70 万；新年送利人流稀有南山销售良好欢

4、迎下载精品学习资源是，折后均价 11000/ ；降幅 30万科第五园14000/ 现场抽奖， 0.5 3额外优惠，送良好3000/ 装修降幅 24佳兆业茗萃园6800 / 节假日抽奖家电，新春购房减总价良好2000 5000东方盛世14000/ 特价房 7988 / ，均价 10500/ 良好降幅 30龙岗欢迎下载精品学习资源聚龙园二期12000/ 现楼发售部分特价房7818/ ，均价9000/ 降幅 33至今销售约 30欢迎下载精品学习资源龙城国际二期12000/ 目前均价 11000/ ， 降幅 8一般欢迎下载精品学习资源总结：通过以上可看到， 新春深圳各区项目基本都在降价促销， 降幅从

5、10-30， 特殊是品牌开发商如佳兆业、万科、中海降幅最大；销售情形也与项目的优惠幅度与开发商品牌有很大的关系，既有品牌效应又有大优惠的情形下，销售率相对较好；其他项目销售率很低，少部分开发商开发商静观其变；龙岗区域销售率集中在几个降幅较大的项目，如东方盛世、龙园意境、可园、水岸新都等；春节 7 天长假期深圳销售量为 7 套， 2 月 11 日到 17 日全市成交 129 套，可见地产寒冬连续当中；二、营销策略建议按以上剩余全部单位送礼包总金额为28， 460，000 元剩余单位减去装修大礼包总均价： 10817.91 元/ 在此环境下，东方明珠城已经提前进行送装修大礼包的促销；送装修大礼包促

6、销统计如下：二房剩余总套数套数18送装修金额30000金额540000大三房剩余总套数2078000016560000小三房剩余总套数106600006360000四房剩余总套数501000005000000合计28460000每户型减去礼包总价价格面积二房剩余总价192934921377.56单位均价：14006大三房剩余总价22886419022282.8310271小三房剩余总价1113070459984.4211148四房剩余总价767776966681.1511492总价43624242340325.96总均价：10818减去礼包后剩余量最大的三房单位均价为10271/ 11148/

7、 ，四房均价为11492/ ，这价格高于目前新推出项目，或高于其他项目的特价单位；欢迎下载精品学习资源对于东方明珠城余下将近 400 套的销售该采纳何种形式， 依据以上分析， 其他项目都在大促销的情形下，我们项目降价发售或许是能有转机的措施；新的促销必需是更加具震动性的，而且具有可操作性；欢迎下载精品学习资源1、 方案一“全面降价促销”欢迎下载精品学习资源在于佳兆业、万科、中海等开发商都打正旗号跌价销售的情形下，采纳降价销售的方式已经不为过分；依据目前趋势，当东方明珠城价格回调到有8000 多起的单价，均价在 9500/ 左右，应当据有震动性；我们做了一个测算：二房剩余总价减去礼包后价格192

8、93492建议在优惠折后16399468.2面积1377.56再优惠后单价： 11905大三房剩余总价228864190210555054.822282.839449小三房剩余总价11130704597950199.69984.429810四房剩余总价7677769663725487.686681.159538总价436242423388630210.340325.96总均价： 9637以上我们建以按各单位不同的剩余量及朝向进行再优惠调整， 全部调整在减去大礼包优惠的总价上下调：二房再优惠： 按送礼包后再打 85 折优惠大三房再优惠： 按送礼包后再打 92 折优惠小三房再优惠： 按送礼包后再打

9、 88 折优惠四房再优惠： 按送礼包后再打 83 折优惠当项目均价下调到 9637/ 的时候：项目剩余单位总收入比减去大礼包后总价削减：47，612， 213 元比原价（未任何打折）削减： 76，072， 212 元总结：按以上统计，项目价格在调整后单位均价9449 11905/ ，是具有吸引力的，但相比其他推出特价房的项目，价格仍属偏高，虽然左岸春天位置及规模等优势明显，但在目前市场价格走势未明朗的情形下，按以上大幅调价后所取得的成效，仍需待考证；欢迎下载精品学习资源2、 方案二“推出限量特价房”欢迎下载精品学习资源本方案在 2007 年 1 月 9 日已经正式提交给开发商； 实际上，此促销

10、方式也是目前市场上普遍被采纳的促销方式；在于市场价格究竟下调多少才算“抄底”未明的情形下，许多开发商不敢冒然下调，除了品牌开发商有知名度号召力，急需回笼资金开发大量储备土地，才大幅降价；对于东方明珠城，建华认为推出特价房促销较为合适，主要具以下几点优势：推出限量单位，对于局部价格下调的幅度可以更加放大，震动力、吸引力更强；局部降价，对于前期客户比较好说明；目前市场未明朗，以摸索性推出部分特价房，销售良好可以加推， 销售反应差可以收回，收放自如；对于特价房促销，适用单位数量，范畴可以敏捷制定；1） 详细操作：东方明珠城仍有部分朝向单位一套未售，或只售出几套，此些户型在市场环境火爆的时候都难以销售

11、，建议借这几个户型作为放大促销切入点；定价建议依旧参照公园大地，公园大地差的朝向价格9400/ 起，东方明珠城朝向差买不动单位需低于此价格方有吸引力； 但考虑明珠城的地理优势及前期树立的形象，建议定价具吸引力之余不宜过低，因此8880/ 的起价比较适中；2） 首批单位建议：本户型一套未售，主要问题是由于朝深惠路噪音大，而且原定价偏高，本次借特价房争取消化本户型；首批特价房作为试行，不宜量太大，建议推4 座 01 单位，共 28 套；欢迎下载精品学习资源层为降价最多单位， 31 层为降价最少单位；6 座 06 单位5-8 层911 层7 座 06 单位5-8 层912 层9080/ 9380/

12、9080/ 9380/ 4 座 01 单位特价房定价：58 层8880/ 9-12 层9180/ 13-16 层9480/ 17-20 层9780/ 21-24 层10080/ 25-28 层10380/ 29-32 层10680/ 本价格调整比原价送60000 元装修礼包后单价，再降约 564/ -1912/ ；8为增加挑选性加推6 座 05 单位5-8 层911 层9080/ 9380/ 本价格调整比原价送 80000 元装修礼包后单价，再降约 291/ 608/ 3） 优惠统计本批特价房共 50 套，原销售总价 55428928 元，送礼包后价格 51988927 元，特价房价格4687

13、5677 元；按此统计，送礼包此部分单位比原价削减：3， 440，001 元特价房促销比原价削减： 8，553，251 元欢迎下载精品学习资源4） 促销宣扬新的促销方式必需借助媒体向外界绽开宣扬，以达到促成销售的成效；立柱广告东方明珠城只剩余榕树头立柱广告位，目前没有任何广告画面，建议争取在没拆除立柱前，把本次新促销的信息悬挂上；楼体条幅项目已经入伙，尽量查找可以悬挂大条幅的墙面，在不影响住户的情形下，作宣扬；建议更换目前条幅；裙楼广告位更换裙楼广告位卖点短信广告每周发布 20 万短信广告，分不同区域，使促销信息广大流传；销售员主动举荐针对前期未成交客户，逐个电话举荐，尽量争取客户；终止语：在目前市场情形下，建华地产认为推出方案二“特价房促销”的方式较为可行，我们将在推广当中，依据销售情形进行策略调整；建华地产东方明珠城项目组2021.2.22欢迎下载