2022年房地产估价师《案例与研究》重点预习.docx

《2022年房地产估价师《案例与研究》重点预习.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2022年房地产估价师《案例与研究》重点预习.docx（15页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、精品学习资源2021 年房地产估价师考前辅导精讲班房地产估价案例与分析不同类型房地产的估价之一居住房地产的估价一、大纲要求考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对居住、商业、商务办公、旅社、餐饮、消遣、工业、农业、特殊用途等各种类型的房地产估价的特点和影响因素的明白、熟识和把握程度；考试要求1. 把握居住房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法：2. 把握商业房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；来源建设工程训练网3. 把握商务办公房地产及其估价的特点，影响该

2、类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；4. 熟识旅社房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；5. 熟识餐饮房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；6. 熟识消遣房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；7. 熟识工业房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；8. 明白农业房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；9. 明白特殊用途房地产及其估价的特点，影响这些类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类

3、型的房地产估价中如何选用估价方法；二、内容讲解其次章不同类型房地产的估价依据估价对象的用途，在房地产估价时一般将房地产分为以下十种类型：（ 1）居住房地产：包括一般住宅、高档公寓和别墅等；（ 2）商业房地产：包括商业店铺、百货商场、购物中心、超级市场、批发市场等；（ 3）办公房地产：包括商务办公楼（俗称写字楼）、行政办公楼等；（ 4）旅社房地产：包括宾馆、饭店、酒店、度假村、旅店；款待所等；欢迎下载精品学习资源（ 5）餐饮房地产：包括酒楼、美食城、餐馆、快餐店等；（ 6）消遣房地产：包括游乐场、消遣城、康乐中心、俱乐部、夜总会、影剧院、高尔夫球场等；（ 7）工业房地产：包括厂房、仓库等；来源建

4、设工程训练网（ 8）农业房地产：包括农地、农场、林场、牧场、果园、种子库、拖拉机站、饲养牲畜用房等；（ 9）特殊用途房地产：包括车站、机场、码头、医院、学校、博物馆、教堂、寺庙、墓地等；（ 10 ）综合房地产：是指具有上述两种以上（含两种）用途的房地产；本章主要对居住、商业、办公、旅社、餐饮、消遣、工业、农业、特殊等九种用途房地产的估价案例进行分析，综合房地产实际上是各种类型房地产的复合体，本书中有些估价案例就是综合房地产，因此不再单独分析；第一节 居住房地产的估价一、居住房地产及其特点居住房地产主要包括一般住宅、高档公寓、别墅等；居住房地产是房地产商品中所占比重最大的一类， 也是社会存量资产

5、的一个重要组成部分； 与其他类型房地产相比，居住房地产主要有以下特点：（一）单宗交易规模较小，但市场交易量特别庞大居住房地产主要以满意自用为目的，也有部分作为投资，出租给租客使用；由于居住房地产往往以居民个人的购买行为为主，因此，其单宗交易规模较小，但市场交易频繁，交易量特别庞大；（二）具有较强的相像性、可比性居住房地产之间的相像性、可比性比其他房地产多，在一个居住小区中，往往有许多幢相像的居住房地产，即这些居住房地产处于同一区位，具有相像的建筑设计、相像的户型及功能等；在同一幢居住房地产楼内，特殊是高层住宅，楼层接近而方位相同的各套住宅也基本上没有什么区分；此外，由于居住房地产市场交易量庞大

6、，所以比较简洁猎取足够数量的可比实例；来源建设工程训练网（三）不同类型住房价格内涵差异明显由于我国住房政策阶段性、导向性差异的缘由，在我国城市中存在着商品房、房改房、经济适用住房、廉租住房和集资房等，这些住房的权属性质存在差异，商品房具有完全产权，即拥有肯定期限的国有土地使用权和地上建筑物的全部权；房改房、经济适用住房只拥有地上建筑物的全部权，不拥有或部分拥有土地使用权，其土地使用权既有划拨的，也有出让的；廉租住房只拥有建筑物的使用权；由于现阶段住房权属性质的不同，必定导致其价格构成内涵上的差异，因此其估价也具有各自的特殊性；商品房价格既包含建筑价格也包含土地价格，房改房、经济适用住房在考虑包

7、含建筑价格的同时，仍应分析是否包含土地价格，假如是划拨性质的，仍应扣除出让金；因此对居住房地产进行估价时应明白这些特点；二、影响居住房地产价格的因素欢迎下载精品学习资源众所周知，不同城市、城市中不同位置、不同类型、不同使用年限的居住房地产在价格上存在较大差异，因此要精确、客观评估估价对象的价格水平，估价人员必需熟识哪些因素对住宅的价格产生影响，在实地查看时必需把握好这些因素；影响居住房地产价格的因素许多，既包括城市经济进展水平、城市规划、产业政策与导向、住宅市场供求状况等宏观因素，也包括住宅的区位状况、实物状况等微观因素；但就同一城市而言，影响住宅价格的宏观因素基本一样，因此 估价主要应关注住

8、宅的区位状况和实物状况对住宅价格的影响；（一）影响居住房地产价格的主要区位状况1. 交通条件交通条件对于不同类型的房地产含义不同，对于居住房地产而言，交通条件主要指城市公共交通的通达程度，如估价对象邻近是否有通行的公共汽车、电车、地铁、轻轨；特殊是随着城市规模的不断扩大、人口的增多、交通堵塞越来越严峻的大城市，住宅邻近是否拥有地铁，对其价格的影响很大；2. 生活服务设施生活是否便利取决于居住周边是否具有比较完善的生活服务设施；因而对住宅的价格产生较大影响；住宅周边的生活服务设施主要包括商店、超市、菜市场、银行、邮局等；3. 训练配套设施训练配套设施是影响居住房地产价格的主要因素之一，训练配套设

9、施对住宅价格的影响一方面表达在住宅周边是否有中、学校和幼儿园、托儿所，而另一方面表达在住宅邻近是否出名校，住宅周边出名校的，其价格会因名校效应而明显高于其他区域住宅；因此在考察估价对象训练配套设施时，是否出名校应当是实地查看的重要内容之一；4. 环境质量环境质量的好坏越来越成为影响住宅价格的重要因素，特殊是高档住宅；环境质量主要包括绿化环境、自然景观、空气质量、噪声程度、卫生条件等； 来源建设工程训练网（二）影响居住房地产价格的主要实物状况1. 建筑结构、类型和等级建筑结构的不同直接影响建筑的工程造价，即建筑成本，从而影响住宅的价格；住宅建筑结构主要分为砖混结构、砖木结构、钢筋混凝土结构、钢结

10、构等；建筑的高度、每一层的层高的不同也会影响建筑工程造价，高层住宅的建造成本会高于多层住宅；2. 设施与设备住宅的供水、排水、供电、供气设施的完善程度，小区智能化程度，通讯、网络等线路的完备程度，公用电梯的设置及质量等都会对住宅价格产生影响；3. 建筑质量欢迎下载精品学习资源建筑质量、保温或隔热设施、防水防渗漏措施等是否符合标准及质量等级；4. 装修对于新建住宅而言，住宅是否有装修、装修程度如何对其价格会产生较大的影响；一般情形下，可依据住宅的装修状况将住宅分为毛坯房、粗装修房、一般装修房、精装修房、豪华装修房，它们之间的价格差异很大，如近年来在北京、上海、广州等大城市，显现了光装修费就高达每

11、平方M 几千元的住房，即该类住房的装修成本就基本相当于一般住房的价格水平；然而对二手住宅而言，住宅是否有装修、装修程度如何对其价格的影响程度远没有一手房大，由于存在装修的折旧问题；5. 朝向与楼层朝向除了考虑采光、通风等因素外，仍有一个重要的因素是景观；当住宅四周的景观都基本一样，通常东南朝向的住宅会优于其他朝向，价格最高，而西北期向最差，价格最低；但当住宅四周的景观差异特别大时，景观对住宅价格的影响就特别大，如当住宅北向面对的是漂亮的海景、江景、山景、公园等，北向的住宅价格就会比同楼层的南向住宅高，而且甚至会高许多；不同楼层住宅之间的价格差异取决于建筑的高度、是否有电梯；多层无电梯住宅的最优

12、楼层是高低适中的楼层，例如 7 层住宅的正确楼层是4、5 层，其价格最高；而高层住宅由于普遍装有电梯，楼层越高，景观及空气质量等越好，因此价格越高；三、居住房地产估价的常用方法居住房地产的估价可以挑选市场法、成本法、收益法等；（一）市场法由于居住房地产交易较频繁、交易量较大，很简洁猎取交易实例，因此市场法是居住房地产估价最常用的方法，主要用于各种类型的商品房、房改房、经济适用住房转让价格、抵押价格、拆迁补偿价格等的评估，也可用于为商品房预售价格定位而进行的估价；来源建设工程训练网（二）成本法成本法也常用于居住房地产的估价，在居住房地产的抵押价值评估时，出于安全、保守的考虑常会用到成本法， 此外

13、居住房地产的拆迁估价以及在建工程的估价往往也会采纳成本法；（三）收益法采纳收益法对居住房地产估价相对较少，主要用于出租型公寓等居住房地产；四、居住房地产估价的技术路线及难点处理由于居住房地产的自用性、社会保证性、交易规模小但市场交易量大等特点，因此对住宅房地产进行估价特别普遍； 托付人一般主要基于明白住宅的市场价值、抵押价值、租赁价值、拆迁补偿价值等目的而托付估价机构进行评估； 居住房地产估价既有单套或几套的零散评估，也有整体的评估，由于居住房地产具有产欢迎下载精品学习资源权多样性、产品多样性的特点，因此估价人员在对居住房地产进行评估时，应充分明白和分析估价对象的基本领项，遵循相应的估价技术路

14、线，挑选适当的估价方法进行估价；（一）商品房估价的技术路线及难点处理商品房由于市场交易实例比较简洁猎取，因此常采纳市场法进行估价；在实际估价业务中，商品房个体即零散的单套住宅的估价情形比较多，如住宅的抵押、转让估价，单套商品房的估价技术路线比较简洁，因为单套商品房的交易实例许多，可直接通过对交易实例的修正测算出待估对象的价格；在涉及商品住宅拆迁、商品房预售定价业务时，经常会遇到商品房的整体估价，即整幢或数幢商品房估价；由于 整幢商品房的成交个案 很少，交易实例的挑选范畴很小，甚至可能找不到合适的可比实例，其估价技术路线相对比较复 杂，通常采纳从个体到整体的估价思路来解决，即挑选某一基准层的某套

15、住宅作为待估对象，选取与待估对象类似的成交实例，利用市场法修正测算出该套住宅的价格，然后采纳类比法，经过楼层、朝向、景观、成交建筑面积、户型等的修正，得出各层、各幢商品住宅的价格；（二）房改房、经济适用房估价的技术路线及难点处理房改房、经济适用房估价的技术路线与商品房相类似，不同的一点是要考虑土地出让金或土地收益的扣除问题；利用市场法估价时，先估算估价对象的市场价值，再扣除应向政府缴纳的土地使用权出让金或土地收益；利用成本法估价时，应评估估价对象不含土地出让金下的房屋重新购建价格；2021 年房地产估价师考前辅导精讲班房地产估价案例与分析不同类型房地产的估价之一居住房地产的估价案例 2-1市区

16、路号军产经济适用住房估价结果报告（节选） 一、托付人：（略）二、估价机构：（略） 三、估价对象：估价对象坐落于市区路号，包括砖混结构六层楼房2 幢，共计户，总建筑面积；本次评估范畴房屋具备煤气、暖气、水、电等生活设施；估价对象多数建成于20 世纪 90 岁月，房屋普遍显现顶层楼板薄，防水层损坏、漏雨，阳台挡板开裂， 墙面抹灰有裂缝、脱落等问题；欢迎下载精品学习资源该估价对象所处住宅小区东临路，南临道，西临路，北临道；该区域的各种基础配套设施及生活服务设施较为齐全；估价对象四周多为单行路，交通状况一般；依据市中心城区住宅用地级别图属于六级地区；四、估价目的：为托付人进行房改出售军产住房供应参考依

17、据；五、估价时点： 2000 年 1 月 1 日；六、价值定义：本次评估的价格为估价对象的经济适用房单位价格；七、估价依据（略） 八、估价原就（略）九、估价方法：（略，见技术报告）十、估价结果：本估价机构，依据估价目的，遵循估价原就，依据估价程序，采纳科学合理的枯价方法，在仔细分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价体会与影响房地产市场价格因素的分析，确定估价对象于估价时点可能实现的价格为 2158 元/ ；十一、估价人员：（略）十二、估价作业日期：2006 年 8 月 16 日至 2006 年 8 月 23 日；十三、估价报告使用期限：本报告使用期限自出具之日起为一年，自2006 年 8 月

18、 23 日至 2007 年 8 月 22日；市区路号军产经济适用住房估价技术报告（节选） 一、个别因素分析（略）二、区域因素分析：（略） 三、市场背景分析：（略） 四、最高正确使用分析最高正确使用是估价对象房地产的一种最可能的使用；这种最可能的使用是法律上答应、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用；它的一种详细表达，是以使估价对象获得正确的用途和开发强度来衡量，也就是说，评估价格应是在合法使用方式下，各种可能的使用方法中，能获得最大收益的使用方式的估价结果；依据托付人供应的资料及估价人员实地查看，估价人员认为该估价对象的估计使用功能合理，交通状况良好，基

19、础及生活服务设施齐全，从其土地用途及周边环境来看， 目前作为居住用房使用符合最高正确使用原就；五、估价方法选用欢迎下载精品学习资源估价人员仔细分析了所把握的资料并进行了实地查看，依据估价对象的特点和实际状况，因此采纳了如下方法进行评估：1. 依据估价人员把握的资料，在估价对象同一供求圈内房地产市场存在肯定的交易量，依据房地产估价规范中的规定，有条件选用市场法进行估价的，应以市场法为主要的估价方法，所以选取市场法为第一种估价方法；2. 估价人员考虑到该估价对象作为经济适用住房的实际情形，所以选用成本法作为其次种估价方法；估价人员通过搜集有关房地产开发建设的成本、费用、税金、利润等资料，运用基准地

20、价修正法进行测算得出土地使用权价值；运用成本法测算估价对象的重新购建价格，估价人员搜集有关勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费和住宅建设非营业性公建配套费、市政公用基础设施大配套工程 费、治理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润等资料，扣除折旧，然后将建筑物与土地使用权价值相加，得出估价对象房地产的积算价格，确定经济适用住房单价；3. 对上述两种方法所得结果进行综合，对两种方法的估价结果进行简洁算术平均，确定最终的估价结果及各项调剂系数；六、估价测算过程（一）基准价格的运算1. 基准价格的含义本项中求取的基准价格含义为以2000 年 1 月 1 日为基准日、面积

21、规模为80 90 、楼层为 3 层（ 6 层到顶）、砖混结构、建筑格局每层2 3 户、建成于 1994 年、南北朝向两室户型的经济适用住房（配套设施：管道煤气、集中供热、有线电视、磁卡式一户一表）价格；2. 市场法测算（ 1）选取可比实例选取同类型经济适用房实例5 个，详细情形见表2-1：每层可比实例地址总层数楼层竣工时间朝向结构表 2-1户数A公寓3-2 3016 层3 层1995 年3南北砖混B公寓3-2 3026 层3 层1995 年3南北砖混C里5-4-2016 层2 层1986 年2南北砖混D 新苑 8-1-3016 层3 层1999 年2南北砖混E新苑 13-2-3026 层3 层

22、1999 年2南北砖混续表欢迎下载精品学习资源可比建筑面积物业管成交单价实例A（）88 72设施双气房型两室理有小区环境较好总价（万元）19 5（元 /）2198B81 85双气两室有较好17 82175C88双气两室无一般171932D82 35双气两室有良好18 62259E84 33双气两室有良好19 32289交易日期1999 1251999 10301999 11241999 1051999 1010（2） 交易情形修正全部被选可比实例均为正常情形下的交易实例，故无需作交易情形修正，其交易情形修正系数为l；（3） 交易日期调整可比实例的交易日期均在1999 年 10 月至 12 月之

23、间，据估价人员对该区域房地产市场的调查，在此期间市场价格波动较小，故交易日期调整系数确定为l；（4）房地产状况调整区位状况调整表2-2权重估价对象ABCDE社会环境0 1100100100100100100街道条件0 1100100100100100100离市中心的距离交通条件0 1100100100100100100供应处理设施状态0 1100100100100100100小区环境情形0 1100989895100100繁华程度0 1100100100100100100训练社会福利设施状况0 1100100100100100100噪音、污染程度0 1100100100100100100景观的

24、良否0 1100100100100100100规划上的限制0 1100100100100100100合计l10099 899 8995100100各可比实例的区位状况调整系数为A 100/ 99 8 1 002欢迎下载精品学习资源B 100/ 99 8 1 002 C 100/ 99 5 1 005 D 100/ 100 1 E 100/ 100 1权益状况调整全部选取的可比实例权益状况与估价对象均相同，故权益状况调整系数为1；实物状况调整表 2-3权重估价对象ABCDE房型设计0 1100100100100100100朝向0 2100100100100100100配套设施0 11001001

25、00100100100建筑格局0 11008585100100100楼层0 210010010080100100装修标准0 1100100100100100100物业治理0 110010010090100100新旧程度0 110010110l90105105合计110098 698 694100 5100 5就各可比实例的实物状况调整系数为A 100/ 98 6 1 014 B 100/ 98 6 1 014 C 100/ 94 1 064D 100/ 100 50 995 E 100/ 100 5 0 995（5） 求取比准价格百分率法求取比准价格的公式：比准价格可比实例成交价格交易情形修正

26、系数交易日期修正系数房地产状况调整系数比准价格 A 2198 1 1 1 0021 1 014 2233 23 元/ 比准价格B 2175 1 1 1 002 1 1 014 2209 86 元/ 比准价格 C 1932 1 1 1 0051 1 064 2065 93 元/ 比准价格 D 2259 l ll l 0 995 2247 71 元/ 欢迎下载精品学习资源比准价格 E 2289 l l l l 0995 2277 56 元/ （6） 求取基准价格由于上述五个比准价格比较接近，对其进行简洁算术平均；估价对象市场法基准价格（单价）2206 86 元/ 2207 元/ 3成本法测算经济适

27、用房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成，其中，开发成本包括征地和拆迁安置补偿费等7项费用，详细运算过程如下：（1） 开发成本A 、土地的取得成本求取征地和拆迁安置补偿费（即土地使用权价格）此次估价采纳了基准地价修正法求取土地使用权价格；所谓基准地价修正法足在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的方法；依据市1998 中心市区土地级别和基准地价更新成果报告，基准地价修正法评估宗地地价的运算公式为；宗地地价基准地价（1总和修正率）（ 1其他修正系数）确定估价对象的土地级别及基准地价估价对象土地使用权证上的土地用途分别为干休所和宿舍，估价对象在估价

28、时点的实际用途为住宅，故此次估价对象的土地用途依据居住用途进行运算；依据市1998 中心市区土地级别和基准地价更新成果报告，估价对象位于市中心市区六级地区，该级别住宅用地的基准地价为1630 元/ ；（不包括市政公用基础设施大配套工程费）确定影响居住用地价格的区域因素修正系数影响因素所属等级修正系数（ %）距市中心（m）m）差商业繁华度距区中心（较优 20 5表 2-4距小区中心（ m）较优0 5道路通达度距主干道（ m）距次干道（ m）中较优00 5公交便利度距中心车站（ m）距停车站（ m）较差中 0 20对外交通距火车站（ m）距长途车站（ m）较差差 0 4 0 8欢迎下载精品学习资源

29、基础设施完善度中0距学校（m）中0社会福利便利度距医院（ m）中0距文娱场所（ m）较差 0 3绿化掩盖度（ %）较差 0 4环境条件距污染源（ m）中0合计 2 60确定影响居住用地价格的个别因素修正系数影响因素影响情形规划土地用途待估宗地为军产，用途为居住、办公表 2-5修正系数（ %）3a. 使用年期修正待估宗地的地类用途为住宅，使用权类型为军产，为国有划拨土地，无需进行使用年期修正；b. 期日修正系数本次估价采纳的基准地价是依据1998 年公布的 市 1998 中心声区土地级别和基准地价更新成果报告，该报告于1998 年 11 月开头正式实施，从实施之日至估价时点这段时期内，估价对象所

30、在地区土地市场价格无明显变化，故期日修正系数确定为1；c. 土地出让金修正系数估价对象为划拨土地，需进行出让金修正，依据号印发 市深化土地使用制度改革方案，按17%扣除其应交纳的土地出让金；d. 容积率修正系数此次估价按 市 1998 中心市区土地级别和基准地价更新成果报告公布的六级居住用地进行估价，基准地价以肯定的容积率为基础，市1998 中心市区土地级别和基准地价更新成果报告中公布的住宅用地的容积率为1 8；查表确定容积率修正系数为1；e. 土地开发程度修正系数土地开发程度通过基础设施完备度水平影响土地质量，进而影响宗地地价；土地开发程度修正以设定的平均开发程度“七通一平”（红线外通路、通

31、电、通信、通上水、通下水、通自然气、通热力及宗地内场地平整）的正常平均开发成本为标准，将待估宗地的实际开发状态与“七通一平”开发程度比较，加上或减去相应的基础设施开发费的差值；待估宗地实际开发程度为“七通一平”，故不做修正；f. 住宅的楼层修正系数欢迎下载精品学习资源通常，由于楼层的差异造成便利程度、视野、小环境的差异，使楼层成为影响房屋使用价值的重要因素之一；住宅用途的房屋仅仅由于所在楼层的不同，其售价或租金水平都存在明显差异；在使用公布的 市 1998 中心市区土地级别和基准地价更新成果报告进行估价时，相关居住用地的基准地价应是其区域内全部楼层土地的平均价格，至于其中某一楼层的地价，应依据

32、相应的价格奉献程度作相应修正；经过估价人员对区域内一段时间内交易的肯定数量的商品房住宅及二手房资料的调查讨论，并参考能查阅到的有关楼层价格修正的相关数据，确定本次估价对象基准价格的三、四层土地地价修正系数为1 1；运算修正后地价修正后单位地价基准地价（1总和修正率）（1其他修正系数）1630（ 1 2 6%）（ 13%）（ 117%） 1 1 l 1 l406 元/ 待估宗地楼面地价单位地价容积率1406 1 8781 元/ B 、勘查设计和前期工程费估价人员参照估价时点社会平均造价情形进行测界、修正，得到估价对象勘查设计和前期工程费单价为24 元/ ；C、建筑安装工程费依据房地产市场公布的市

33、砖混结构多层住宅投资成本分析；确定工程费单价为680 元/ ；D 、住宅小区基础设施建设费和住宅建设非营业性公建配套费估价人员对估价对象进行了实地查看，该地区四周基础配套设施齐全，依据市配套费用水平，确定住宅小区基础设施建设费和住宅建设非营业性公建配套费单价为 247 元/ ；E、市政公用基础设施大配套工程费经济适用房的市政公用基础设施大配套工程费单价为116 元/ ；F、治理费经济适用房开发成本中，治理费用依据不超过前5 项之和的 2% 运算；治理费前 5 项之和 2% 37 元/ G、投资利息1/2投资利息计息基数为前6 项之和，估价对象开发周期取1 年，年利率为 5 85%，假设各项费用

34、在开发周期内是匀称投入的；投资利息前 6 项之和（ 1利率） 1 54 元/ （ 2）销售税费税金为营业税、城市保护建设税和训练费附加，基数为开发成本前7 项之和，税率为 5 55%；营业税及其附加开发成本前7 项之和 5 55% 108 元/ 销售费用：由于估价对象为军队经济适用房，定向销售给部队住户，销售费用不予考虑；欢迎下载精品学习资源（ 3）利润估价对象为经济适用房，依据有关规定成本利润率为3%，运算基数按 8 项之和；利润开发成本前8 项之和 3% 61 元/ （ 4）成本法运算的经济适用房基准价格基准价格开发成本税金利润2108 元/ 3. 基准价格的确定市场法运算的基准价格220

35、7 元/ 成本法运算的基准价格2108 元/ 由于两种方法的结果差异不大，将上述两种方法的运算结果的算术平均值作为基准价格的最终结果；（ 2207 2108 ） 2 2158 元/ （二）各项调剂系数1. 楼层调剂系数：估价人员搜集同一供求圈内市场上不同楼层的住宅房屋成交价格，进行整理分析，找出因楼层不同而引起房屋总价的差异，通过求取此价格差异占房屋总价比例来确定楼层调剂系数：表 2-6楼层调剂系数六层 15%五层 5%四层0三层9二层 5%一层 10%2. 朝向调剂系数估价人员搜集同一供求圈内市场上不同朝向的住宅房屋成交价格，进行整理分析，找出因朝向不同而引起房屋总价的差异，通过求取此价格差

36、异占房屋总价的比例来确定朝向调剂系数：表 2-7朝向调剂系数东西 10%南北03. 结构调剂系数估价对象多数建成于20 世纪 70 岁月，房屋普遍显现顶层楼板薄，防水层损坏、漏雨，阳台挡板开裂， 墙面抹灰有裂缝、脱落等问题；欢迎下载精品学习资源这些缺陷属于可修复的房屋质量缺陷，估价人员结合估价对象的实际情形并考虑技术上的可能性与经济上的可行性，参考工程造价资料，确定修复各项质量缺陷所需的费用；通过求取修复费用占房屋总价的比例来确定结构调剂系数：表 2-8情形说明调剂系数顶层楼板薄，防水层损坏、漏雨阳台挡板开裂墙皮有裂缝，脱落 2% 1% 1%估价对象房屋显现如上相应缺陷问题，每符合一种情形即应

37、扣减相应的调剂系数；七、估价结果确定依据基准价格及各项调剂系数确定每套住宅的价格，详见各套住宅评估价格明细表（略）；案例说明一、本案例的由来2006 年 8 月，我公司接受驻津部队的托付，对部队干休所的经济适用房单价（估价时点为2000 年 1 月 1日）和各项调剂系数（楼层、朝向、结构）进行评估；此工程工作量大，要求交付报告的时间短，关系到部队房改工作能否顺当进行，意义重大；二、本案例估价工作的主要技术路线和工作方案部队已出台了房改运算公式，其中包括军（工）龄、职务级别、房龄、经济适用房单价和各项调剂系数等，评估公司只需评估后两项，最终的总房价由部队自行运算；技术路线：1. 第一采纳市场法运

38、算在估价时点的经济适用房三、四层的基准单价；2. 采纳成本法运算在估价时点的经济适用房三、四层的基准单价；3. 对上述两种方法所得结果进行综合，对两种方法的估价结果进行简洁算术平均，确定最终的估价结果；4. 参照市场上各种因素对房地产价格的影响程度，得出楼层、朝向、结构调剂系数；工作方案： 1由两名估价师对估价对象的建筑物状况及四周环境进行实地查看；（一天）2. 搜集同一供求圈内在估价时点正常成交的三宗以上可比实例；搜集估价时点的市基准地价及建筑物造价标准、利率等数据；（一天）3. 采纳市场法和成本法运算；撰写估价结果报告和估价技术报告；（两天）欢迎下载精品学习资源4. 估价报告交付审核，打印

39、装订；（一天） 三、本案例估价工作的主要难点和解决方案（一）主要难点1. 估价时点为过去（回忆性估价）即2000 年 1 月 1 日，估价对象状况及房地产市场状况均为估价时点（过去）时的状况；2. 两种估价方法价格内涵统一的问题；3. 确定结构调剂系数；（二）解决方案1. 在运算经济适用房基准单价时，市场法采纳与估价时点相近的成交实例；成本法采纳估价时点时的地价及建筑物造价标准；2. 在以成本法运算经济适用房三、四层的基准价格时，由于各层的建筑造价是一样的，我们考虑其楼层差价主要是由各层土地奉献率的不同，造成土地分摊价值的差异，使成本法与市场法的结果在价格内涵上保持一样；3. 估价人员在实地查看时，找出存在的影响房地产价格的结构缺陷，这些缺陷属于可修复的房屋质量缺陷，估价人员结合估价对象的实际情形并考虑技术上的可能性与经济上的可行性，参考工程造价资料，确定修复各项质量缺陷所需的费用；通过求取修复费用占房屋总价的比例来确定结构调剂系数；四、本案例估价的主要体会总结通过本案例，我们感觉到数据积存的重要性，假如没有良好的数据库，要想在短时间内查找到6 年以前的数据是不行能的；欢迎下载