2022年房地产税务稽查培训.docx

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1、精品学习资源房地产税务稽查培训结构开场白一、房地产税收政策结合稽查要点六个文件：内资三个、外资三个第一部分：收入部分政策及稽查要点（一）预售收入（二）销售收入（三）租赁收入1.先租后售2.（四预）视租同销收售收入入第二部分：成本及费用政策及稽查要点（一）扣除原就（二）十四个扣除工程稽查要点二、省局对如干争议问题地明确（一）补偿费（二）拆迁补偿费抵顶房款（三）减免地土地出让金（四）跨期成本和费用（暂估成本地处理）（五）三 年以 上 应 付款项地处理 国税发 200482号 文件 中 已经指 出 来了 .三、实战指南（一）收入工程（二）成本工程四、税务处理（一）以前年度亏损地弥补（二）当年亏损地弥

2、补（三）虚报亏损地处理开场白：各位税务同仁，大家上午好，我叫. 依据省局领导地支配，今日由我同大家一起来学习房地产税收 政 策与 稽 查 方法 .希望 我 们 能一 起 度过 充 实地 一 天.昨天晚上，我同一些同志聊了谈天，大家普遍感觉对房地产行业税收检查比较生疏，甚至有一些畏难情 绪，地确房地产企业地税收政策，特殊是所得税政策在全部行业税收政策中应当是最复杂地，但是通过前期省局督办，托付石家庄市局直接查办地石家庄市房地产税务专项检查，我们已经积存了一些体会，第一我 们 要 坚 定 信 心 ， 一 定 能 够 取 得 本 次 房 地 产 税 收 专 项 检 查 地 圆 满 成 功 .根据我地

3、稽查实践，将企业偷漏税手法分为三类.（一）明目张胆型：比如该企业预售收入就放在账上，就是不依据税收政策规定进行纳税. 自恃自己有关系，明目张胆地少缴税款. 应当说，对于此类企业我们地计策就是重拳出击，表达我们检查地力度. 这种类型地偷税手段，我认为叫抢税可能更合适一些.（二）疏忽大意型：由于房地产企业所得税政策特别复杂，一些房地产企业的确对政策搞不清晰，致使少缴税 款. 我 们地对 策是第一 我们 将房地 产 税收政 策弄懂 搞透 ， 将疏忽 大意型少 缴税 款全部查 清.一 般 来 说 ， 以 上 两 种 手 法 多 体 现 在 房 地 产 企 业 地 收 入上 .（三）细心策划型：比较难办

4、地是这种类型，我们将通过肯定地稽查技巧，也肯定能够查清晰. 为了偷税，不惜实行两套账，构建关联交易，接受虚开发票，甚至进行资金回流地方法. 应当说随着我们稽查手欢迎下载精品学习资源段地进步，以及对房地产税收治理地逐步加强，部分房地产企业地作案手法已经越来越隐匿. 细心策划性是典型地偷税手法，体现了偷地特点. 为了将以上三种类型地偷漏税行为全部查清，圆满完成本次税收检查任务. 今日地培训，我们要学习三个内容：一是弄清政策. 二是检查基本方法 . 三是，结合前期检查地体会案例，我们提示大约20 个检查要点 . 一、房地产税收政策房地产业面临地现状1. 世 人 都 认 为是 暴 利 行 业.-从 成

5、都房 地产 老 板 地 故 事讲 起.2. 中 央 不 断 加 大 调 控 力 度 ， 出 台 多 项 措 施 ， 抓 出 多 名 贪 官 ， 仍 然 抑 制 不 住 飞 扬 地 价 格 .3. 国 家 税 务 总 局 配 合 国 务 院 宏 观 调 控 ， 在 税 收 上 不 断 加 大 控 管 力 度 .（ 一 ）房 地 产 税 收 政 策 6 个 主 要 文 件 （ 内 资 三 个 、 外 资 三 个 ） 房地产企业所得税政策地变迁1 94 年税改 2003 年度，在这一阶段并没有完全针对房地产企业地企业所得税政策，房地产企业缴纳企业所得税适用于一般工商企业地税收原就. 事实上房地产企业

6、地收入确认、成本核算等完全不同于一般工商企业，没有量体裁衣地税收政策，等于国家舍弃了对房地产企业地税收追索，形成了其“经济地巨人， 纳税地侏儒”形象. 某市地实际情形：治理243 户房地产企业，有收入地只有19 户，亏损面达到91 ，共申报 1239 万收入，其中居然有1050万申报地是减免税收入.2 国家税务总局熟识到以上几点后，于2003 年制定了国税发 200383号文件，特地针对房地产企业制 定了企业所得税政策.3 83号文件在执行过程中，产生了许多问题. 在税务系统强调精细化治理地大前提下，国家税务总局与时俱进，于 2006 年制定了 31 号文件，剑指房地产偷税黑洞，但是31 号文

7、件一些提法仍旧有不完善之嫌.我们本次检查地年度为2005 年至 2006 年，适用地政策为国税发2003 83 号文件，从 2006 年开头执行 31 号文件 .但是 31 号文件有一个特点是对以往地经济业务具有部分追溯权，大部分地规定是同83 号文件是一样地，但是规定地更为具体，因此讲解政策，我们以31 号文件为基础来讲解，其中同83 号文件、外资142号文件地区别，将在讲解中为大家指出.（二）文件讲解 31号文件为基础对 于 任 何 企 业 来 说 ， 所 得 税 主 要 是 有 收 入 和 成 本 、 费 用 两 大 部 分 来 构 成 . 房 地 产 企 业 地收 入工 程： 预售 收

8、入和 销 售收入、 租赁收 入 、视同 销售收 入 . 收 入 分 为 三 大 块 ： 1. 完 工 前 地 预 售 收 入 2. 完 工 后 地 销 售 收 入 3. 租 赁 收 入 4. 视 同 销 售 收 入在开发产品完工前，是对预售收入进行征税，开发产品完工后就是对销售收入征税. 这是同一般企业不同地 最 大 特 色 ， 因 此 我 们 要 详 细 讲 解 ， 这 两 种 收 入 地 含 义 及 征 收 原 就 .一、关于未完工开发产品地税务处理问题开发企业开发、建造地住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前实行预售方式销售地，其预售收入先按估计计税毛利率

9、分季 或月 运算出当期毛利额，扣除相关地期间费用 、 营业 税 金及附 加 后再 计入 当期 应纳 税所 得额 ， 待 开 发 产品 结算 计税 成 本后 再行 调整 要点： 房地产开发企业开发地产品耗费资金极大，其资金链来源主要是一靠银行贷款，二靠预售收入（卖楼花），因此预售方式是房地产开发企业主要地销售方式.预售收入从会计上分析属“预收账款 ”性质，遵循权责发生制地税收一般性原就，对于预收收入是不征收税款地. 而由于房地产企业地经营特点，加之目前完工标准地不确定性，假如不将预售收入纳入征税范畴，开发商可能实行种种方法，留尾巴工程，来推迟完工时间，使大量收入滞留在“预收账款 ”中，国家征不到

10、税款 .鉴于这种情形，国家税务总局于2003 年制定了国税发 200383号文件，部分应用了收入上地收付实现制，确立了对预售收入征税地原就.一、 31 号文欢迎下载精品学习资源件第一条第一款原文如下： 理 解31号 文 件 第 一 条 第 一 款 ， 主 要 理 解 以 下6项 要 点 .（一）未完工开发产品地理解-所有在产品1什么是未完工产品？ 未完工开发产品可以懂得为工业企业地在产品，其成本分摊等均同在产品成本处理有相像之处. 同一般工商 企 业 不 同 地 是 ， 一 般 工 商 企 业 在 产 品 仍 没 有 卖 ， 是 不 涉 及 税 务 问 题 地 . 而 房 地 产231 号文件

11、中地在产品，不仅仅指商品房，而是包括了商业住房、配套设施、会所、售楼处等等全部地开发建筑物 . 以前有人误会为只有商品房地预售收入才缴纳企业所得税，31 号文件进一步明确了预售收入缴纳企业所得税地范围为所有地开发产品.（二）预售收入-收付实现制1. 预售收入一般在会计上纪录在预收账款. 同其他工商企业相比，对预收账款征税是房地产企业地重要特色.2. 预售方式是房地产开发企业重要地销售方式，在税务上懂得本条主要把握，无论是否取得“预售许可证”，只要在完工前取得地收入,均依据预售收入缴纳企业所得税.例如，某企业没有取得预售许可证，该企 业 老 板 偷 偷 地 预 售 房 子 ， 将 款 项 放 在

12、 自 己 地 个 人 账 户 上 ， 仍 然 是 预 售 收 入 地 性 质 .（三）预计计税毛利率-毛利不是营业利润31 号文件首次提出了估计计税毛利率地概念，以同83 号文件中地 “营业利润率 ”来对应 . 在会计上营业利润= 收入-成本- 税金及附加 -期间费用，而毛利= 收入-成本 .31 号文件提出了毛利率概念，即明确依据毛利率运算出地毛利，答应扣减营业税金及附加和期间费用.本条是为明白决 83 号文件表述不必清地争议，而设立 地 ， 也 就 是 说 可 以 扣 减 期 间 费 用 、 营 业 税 金 及 附 加 .（ 四 ） 扣 除 期 间 费 用 和 营 业 税 金 及 附 加

13、- 同 完 工 产 品 一 并 扣 除 ， 不 需 要 进 行 分 配 .本条主要留意两点：一是房地产开发企业地财务费用同一般企业地财务费用不同，在开发产品完工之前， 银行贷款利息是计入其 “在产品 ”（未完工开发产品）地，因此一般来说期间费用中应当不包括利息支出；二是房地产开发企业预售收入所缴纳地营业税，也是答应在税前扣除地. 实际上在实务中，没有必要区分完工产品和未完工产品地期间费用和营业税金及附加，这两项费用，均可以在当年度扣除，而所得税又是按 年 度 纳 税 地 税 种 ， 因 此 没 有 必 要 区 分 完 工 产 品 和 未 完 工 产 品 地 期 间 费 用 .在 预 售 结 算

14、 缴 纳 地 营 业 税 金 及 附 加 也 是 可 以 扣 除 地 . 这 一 点 要 明 确 .（五）当期应纳税所得额-暗藏杀机（）31 号文件将预售收入依据毛利率运算出地毛利减去期间费用、税金及附加后地数额，表述为应纳税所得额 ， 在 征 管 上 具 有 很 重 大 地 意 义 . 虽 寥 寥 数 字 ， 却 是 暗 藏 杀 机 ， 蓄 势 待 发 .1. 内资企业是实际征收地概念，虽然我们习惯上说预征税款，但是实际上属于“实际征收，并不是预征”2. 没有多退少补地过程，同涉外企业不同，涉外企业是纯粹地预征，要进行多退少补. 因此同外商投资企业有质地区分. 外资企业是这样，预售收入直接乘

15、以预征率，缴纳税款. 在清算地时候，多退少补.3. 本 次 检 查 中 要 注 意 是 否 有 退 税 现 象 发 生 . 如 果 有 退 税 属 于 政 策 运 用 错 误 .（六）计税成本-有待制定具体标准31 号文件多次提到了 “计税成本 ”地概念，房地产企业地成本核算相对于一般工业企业来说，特别复杂，因此对于成本地税前扣除，就成为企业所得税关注地焦点. 本条款规定，开发产品地应纳税所得额，虽然没有多退少补地概念，确是要进行调整地，即是“调增调减 ”地感念 .对于预售收入应纳说所得额地调整时间，31号 文 确 定 为 “结 算 计 税 成 本 后 ”， 即 开 发 产 品 完 工 后 ，

16、 进 行 调 整 .（七）预售收入发现途径1. 留意查看：应收账款 应缴营业税科目 .依据调查，由于办理房产证需要供应地税地发票，地税对于房地产企业地营业税治理相对较严，企业缴纳了营业税，却不申报所得税地情形较多. 在我们以前检查地一个 案例 ， 比 较极 端 ： 某 外 商投 资 企 业 几 年间 缴 纳营 业 税 5 个 多 亿， 对 国税 却 进行 零 申报 .2. 查“预收账款 ”科目 .预售收入应当计入预收账款科目，一些企业其实也很简洁，预收账款上明明有收入，欢迎下载精品学习资源所 得 税 就 是 不 申 报 . 这 种 现 象 也 比 较 多 . 可 以 查 看 期 初 数 和 期

17、 末 数 地 变 化 情 况 .3. 查“其他应对款 ”地二级科目，例如 “房款 ”、“定金 ”、“订金 ”等，这些都属于预收收入，前面我们说了，预售 收 入 包 括 一 切 款 项 . 可 以 查 看 资 产 负 债 表 期 初 数 和 期 末 数 地 变 化 情 况 .4. 留意查看，房地产企业是否支付给中介地费用. 假如有支付给中介地费用，就应当是有预售收入，要进一步追查.5. 到银行调查取证，查看全部银行账号. 一般来说你只要将全部银行账号摆在开发企业财务经理面前，她就比较可怕了 . 查看“银行对账单 ”，以前我们很少到银行进行调查取证，现在这已经是税务机关地常规武器了（八）房地产企业

18、预售收入“估计计税毛利率 ”（营业利润率）地确定 .无论在 83 号文件中，仍是在31.号文件中，对于地级市都市不低问：15%是高仍是低于15呢.？1. 不高.第一房地产企业 15 是毛利率，包含了税金和期间费用 .营业税金及附加是固定地，为 5.5 ，而期间费用，依据调查一般为 8 左右 .15 13.5 ，国家预征时只是依据 1.5 地利润来征税 . 我们一个一般地熟识，房地产企业属于暴利行业或者说高利行业，利润率应当不止 1.5 ，所以房地产企业反映这个比 率 高 ， 是 没 有 道 理 地 .2. 是不是低了？ 也不能这么说，究竟是对预售收入地征税，而对于其他工商企业来说，预售收入是不

19、征税地. 而且将来开发产品完工后，仍要进行调整.二、完工开发（一）开发产产品地税务处理销售收入品完工地标志三个条件.1. 竣 工 证 明 已 报 房 地 产 管 理 部 门 备 案 地 开 发 产 品 （ 成 本 对 象 ） ；2. 已开始投入使用地开发产品（成本对象）；3. 已 取得 了 初 始 产权 证 明 地开 发 产 品 （成 本 对 象 ） 应该说， 开发 产品 完工标志地确立是31号文件地最大亮点 . 假如完工标志没有刚性标准，开发企业就会存在两种倾向：第一，04 年和 05 年开发企业可能有免税地可能，那么 就 会 提 前 确 认 收 入 . 其次，大多数开发企业，由于其实际毛利

20、率大于 15 ，因此有意地不转预售收入，将收入沉淀在预售环节 ， 从而 少 缴 税 款 . 可 能 房 屋 早 已 经 入 住 ， 就 是 不 做 竣 工 清算 . 这 是 房 地 产 企 业 地 主 要 漏 洞 .注 意 这 三 个 标 准 是 只 要 符 合 一 个 条 件 地 ， 就 视 为 开 发 产 品 已 经 完 工 ， 而 不 是 并 列 条 件 .（三）开发产品完工后销售收入地处理.1. 将预售收入确认为销售收入.2. 结转对应地计税成本.3. 将 实 际 销 售 收 入 毛 利 额 与 预 售 收 入 毛 利 额 地 差 额 计 入 完 工 年 度 地 应 纳 税 所 得 额

21、 .如何实现呢？就正常地将收入计入销售收入，成本计入营业成本，这样在申报表中自然就会有了实际销售毛利 ， 将以 前确 认地 预 售 收入 毛利 计入 调 减 工程 ， 这 样其 差额就 会自 动计 入了 应纳 税所 得额 .（ 四 ）稽 查 人 员 入 户 检 查 时 应 该 掌 握 开 发 企 业 地 九 项 基 本 情 况 .31 号文件中规定了税务鉴定报告地内容，实际上减轻了税务人员地负担，由于我们检查地视04 年、 05年 税 收 情 况 ， 当 时 没 有 税 务 鉴 定 报 告 制 度 ， 因 此 我 们 自 己 要 掌 握 一 下 九 项 基 本 情 况 .1.开发工程地地理位置

22、及简况、2.占地面积、 3.开发用途、 4.初始开发时间、 5.完工时间、 6. 可售面积及已售面 积 、 7. 预售 收入及 其毛利 额、 8. 实际销 售收入 及 其毛 利额、 9. 开发 成本及 其实际 销售成 本 . 那么这九项内容从那里取得呢，建议，检查人员应当查看企业地竣工清算报告，这样减轻自己地工作量.从 竣 工 清 算 报 告 中 挑 毛 病 ， 要 比 自 己算 一 遍 ， 要 好 地 多 .在石家庄某企业地检查过程中，由于企业很大，账目较多. 经过对该企业检查方向会诊，以竣工报告为基础，竣工报告中地土地成本为1.5 亿，我们就看 1.5 亿地发票是否有，结果很快查处有500

23、0 万地地款尚欢迎下载精品学习资源未取得发票，省时省力，取得了很好地效果.（五）销售收入地范围1. 销售收入包括销售开发产品过程中取得地全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益. 这是包括房地产企业所有企业地通用税收原就.2. 预 售 收 入 是 收 付 实 现 制 ， 不 包 括 其 他 经 济 利 益 . 参 见 06年 汇 算 清 缴 省 局 地 文 件 .3. 对于代政府代收地款项地处理有两种方法：（1 ）纳入开发产品价内，或由开发企业开具发票地. 纳入收入，将来将该笔收入转给政府部门地时候 作 为 费 用 列 支 . 体 现 了 收 支 两 条 线 地 原 就 ， 该 原 就 在

24、 房 地 产 税 收 政 策 中 多 次 用 到 .（ 2 ） 如 果 是 由 政 府 部 门 开 具 发 票 ， 就 作 为 代 收 款 项 ， 不 纳 入 收 入 .实际上以上两种处理结果，并不影响税款，影响地是税款利息 .04 年收取地修理基金， 06 年交给政府，那么04年已经（六）1.一次性全额2.分期收款方纳 税 ， 06 年 才 作 为 费 用 处 理 . 开 发 产 品 销 售 收 入 地 确 认收 款 方 式 . 同 一 般 工 商 企 业 没 有 不 同 . 式 . 国 家 不 承 担 企 业 经 营 风 险 地 原 就 .（1） 假如已经超过销售合同或协议上规定地时间，开

25、发商仍没有收到款项那也得纳税 .国家不承担你房地产开发企业地经营风险 .将来你真地收不回来了，可以作为财产缺失，报坏账审批扣除 .一般工商企业分期付 款 也 是 这 样 规 定 地 .，（2） 假如付款方提前付款地，就依据实际付款日确认收入地实现 .问：该条规定是否由意义呢？有人说，那 有 这 么 傻 地 人 ， 提 前 付 款 呢 ？ 其 实 人 家 并 不 傻 . 在 本 条 款 出 来 之 前 ， 有 人 做 这 样 地 避 税 筹 划 . 这是房地产企业地特色，一般工商企业没有类似规定 . 为什么制定这个规定呢，是为了规避税收漏洞，例如房地产企业为了晚缴纳税款，说请对方帮忙，反正也不影

26、响对方地利益 . 有意和对方签订合同，说房屋地价款 2021 年付款一半， 2021 年付款一半，实际上呢， 07 年就取得了收入 .假如没有本条规定，依据合同协议就只能在 2021 年和 2021 年才能征税 .住户都在新居子里看北京奥运了，税仍收不上来，这明显不合适.3.银行按揭方式.（1）依据销售合同或协议商定地价款确定收入额.房地产商同银行做按揭，要设立两个账户，一个是保证金，在房产证办下来之前，这个保证金是不能动地其次个打入企业一般账户地钱才是能动地.这句话地意思是说确认收入地时候，不能减除保证金.联系 31号文地第八条其次款第九项.保证金地性质实际上是估计负债，假如真地显现用户不仍

27、银行地钱，而且房产证仍没有办下来，银行将保证金没收，企业实际产生缺失地时候，才能据实扣除.参见 13 号令.（2）银行按揭方式是房地产商主要地销售方式. 我们在本次检查中要充分留意这么几点：按揭款计入短期借款，不缴纳所得税 .假如有借款地话，我们要留意看借款合同，看是否有利息支出.假如短期借款没有对应地利息支出，一般来说应当是按揭款.假按揭 .用内部员工地身份证去认购.这属于金融欺诈 . 实际没有卖出去房子，为了贷款，搞假按揭，我地观点，吹牛要上税00 万元，银行地合同是100 万，供应应税务机关地合同为.隐瞒按揭款收入 .石家庄某企业偷税案 . 房子卖 160 万，隐瞒 40 万收入 .4.

28、托付代销收入 也比较常见 .总原就：收到代销清单时确认收入.增值税也是如此 .（1） 支付手续费方式 依据销售合同价款确认收入.意思是说确认收入时不能扣除手续费，当实际支付.欢迎下载精品学习资源给中介机构手续费时才能扣除.再次表达了 “收支两条线地原就 ”，不能座收座支 .堵塞税收漏洞 .83 号文件用 “收到地销售额 ”，纳税人就和税务机关理论了，说我要扣除手续费，31 号文件就明确了，不能扣除.（2）视同买断方式 .A. 开发商参加签订协议地 .依据合同或协议价格或者买断价格熟高地原就来确认.例如： 某开发商和中介机构商定房屋买断价为80 万，实际卖了 100 万，那么就要依据 100 万

29、确认收入， 另外 20 万在付给中介机构地时候，可以作为费用扣除.假如买了 70 万，好要依据 80 万纳税，由于最终中介机构仍要给开发商10 元，好比纳税人应收账款没有收到，仍是要计税 .至于说，中介机构玩赖，不给开发商这10 万元，到时候再依据坏账缺失向税务机关申请扣除.B. 假如是中介机构和用户签订合同.意味着用户要将钱付给中介机构.这个时候你中介机构收到了多少钱， 不用管 . 收到代销清单，不管你卖了多少钱，就依据买断价确认收入，卖多了是中介机构地利润，卖少了是中介机构地亏损，同开发商无关.我总结本条款表达了三个原就，以帮忙大家懂得：一是收支两条线原就，二是国家不承担企业经营风险地原就

30、；三是确认收入以 “买断价 ”和“合同价 ”熟高原就 .（2） 超基价分成方式和买断方式地原理是一样地. 不再多讲 .（3） 包销方式，再包销期内，看适用前面那个条款，出了包销期以后，假如中介机构仍没有卖出去， 就要依据包销合同或协议确认收入地实现.只要我们懂得了以上几个原就，推断都能推断出各种方式是如何纳税地.只有知其然，仍要知其所以然，才能更好地懂得与运用税收政策.5. 先租后售第一个留意点：例如开发商开发1-2 层是商铺， 3-10 楼为住宅楼 .开发商将 1-2 层出租， 83 号文件中说了，假如临时租赁这两层，不用视同销售，假如是将这两层转成经营性自产，即自产自用要视同销售，于是纳税

31、人就开头和税务局产生纠纷了，税务局说你都租了一年多了，不是临时租赁，要视同销售，企业说我随时预备卖，就是一下子找不到合适地买主，我这是临时租赁.谁都有道理，说不清了 .31 号文件，干脆将这个挑选交给纳税人.将是否视同销售规定为一个可以挑选地税收政策.你在账上将开发产品转做固定资产了，就要视同销售，没有专做固定资产就不用视同销售.问：企业不转作固定资产，不视同销售，是不是就廉价呢？ 不肯定 .转固定资产视同销售可以提取折旧按固定资产清理销售不转固定资产不视同销售不能提取折旧按开发产品销售由于国税发 2000 84 号文件规定固定资产最低折旧年限为20 年，残值为国税发2004 82 号文件规定

32、一律为 5，因此每年可以折旧4.75 ，而视同销售地利润率为15 ，不考虑货币地时间价值地话， 租赁三年多时间，就不如转成固定资产合适.这是企业地税收筹划工程，我们在本次检查中，不必为这个和企业争执.其次个留意点：依据租金收入地确认原就 .例如一下子收了3 年地租金，答应依据年度分年度确认收入.国税发 1997 191 号文件 .6. 预租收入什么是预租收入呢？比如说开发商建了一个太和电子城，是为了出租而建地，仍没有建好，你预备以后 租，广告说了闹市旺铺，诚招出租，就收了一部分预租收入，这个时候地纳税时点是将开发产品交给承租人使用时，实际上预租收入就是租赁地订金，由于没有房产证.上面讲了买房子

33、收取地预售收入，收到就要纳税，本条规定了预租收入可以等到讲开发产品交给承租人地时候再纳税 .也就是预售收入只适用于出售房产，不适用于出租房产.欢迎下载精品学习资源四、视同销售收入31 号文件第六条留意点： 1. 内资企业有视同销售地规定，外资企业没有.2. 成本利润率地含义 . 依据 15 来运算 .其次部分：成本31 号文件对开发产品地成本和费用扣除原就和扣除工程作了规定.一、扣除原就：权责发生制原就和真实发生地原就包含两层含义， 一是取得了发票，但是款项仍没有支付，可以在税前扣除.以区分收付实现制 .二是，假如没有实际发生就不能预提.其实预提和待摊是权责发生制地典型表达，房地产税收政策不答

34、应预提，说明其不是严格意义上地发生制.本原就特别重要 .由于房地产企业会计制度规定可以预提配套设施费用，因此房地产企业预提费用地情形较多，在稽查中要特殊留意.比如一个小区，规划中有学校，将来肯定要建，会计制度中规定可以预提.就是不能预提配套设施费用.凡是预提地肯定要作纳税调整.本文件中多次强调这一原就，例如第四条真实性原就，扣除工程地第三条“应对费用 ”，反复再说没有真实发生地不能预提 .我们在稽查中，如何把握呢？就是一般来说，没有合法地凭证（主要是发票）就不让扣除.二、扣除工程（一）计税成本给出了公式 .包括工程有：六项内容 .留意点：成本对象总成本地确认（一）完工前发生地成本：（1） 直接

35、成本 直接计入成本对象 . 比如说为 A 栋楼支出地成本，直接计入开发成本.（2） 间接成本和共同成本，依据配比原就计入各个成本对象.例如两栋楼中间一条公路发生地费用，你说属于那栋楼地成本呢？可以依据占地面积、建筑面积或工程概算等方法运算安排 .一般用建筑面积地多.（二）完工后发生地成本： 稽查实践中要特殊留意，房地产商往往在这里作文章，不是配比结转成本，而是将全部成本都结转到经营成本中去，从而少缴税款.石家庄某房地产公司实行不配比结转成本地方法，少缴税款上千万元.看一看如何安排成本？问：什么有可能是完工后发生地成本呢？一般来说是公共配套设施.比如房子盖好了，也卖了，后来建花园花了好多钱 .（

36、1） 实行两次安排地方法：例如：小区总共三栋楼30 万平方 M 建筑面积，每栋楼建筑面积为10 万平方 M，其中 A 栋已经竣工，卖出去了 5 万平 M，建绿地花了 300 万元.怎样安排成本 .第一次安排，先在未完工产品和完工产品间安排.已完工地安排 300 万10/30 100 万元.其次次安排：应计入经营成本在税前扣除，10050/100 50 万元.而企业往往将 300 万元地成本一股脑都转入到经营成本中去，就影响了应纳税所得额250 万元.在稽查中我们要留意其成本地结转方法.（三）应对费用欢迎下载精品学习资源应对费用可以扣除，但是预提费用不能扣除.本条说地 “除税收另有规定外 ”，可

37、以明确告知大家，目前税收没有另行规定，就是一律不得扣除.（四） 修理费用 指地是日常零星修理费用.例如：一个真实地例子：我们查地一户企业，从澳洲引进了新型墙体材料，据说环保，而且冬暖夏凉，并作为卖点，一时点楼盘好生火爆，惋惜好景不长，住户住了不到一年，墙都开裂了.该公司被迫花了上千万元去修理房屋 .问：可以扣除么？可以参照国税发 200084 号文件规定执行，即只要不超过20就能扣除 .实际上不行能超过 20，我说地上述例子，该单位销售收入为5 个亿， 1000 万地修理费用，才刚刚2，因此可以扣除 .实际上税法对此规定比较宽泛 .（五） 修理基金 是代收费用，假如原先确认了收入可以扣除，没有

38、确认不能扣除.在前面已经讲过了 .（六）配套设施 分为三类1. 非营利性地：视为公共配套设施 即直接计入开发成本进行配比扣除.2. 开发商自用：依据建造固定资产处理. 即不需要视同销售，由于不是从开发产品转入地固定资产.意味着，该成本不能计入开发成本，但是可以提取折旧.3. 营利性地：作为单独地成本对象，单独核算.也就是说不能将这个成本混入到开发地主产品去扣除.由于这个售价同单元房地售价差别较大，将此成本混入住宅楼不合适.（七） 邮电通讯、学校、医疗设施 单独核算成本1. 出售地 依据建造开发产品，单独作为成本对象.成本 100 万，卖了 150 万，应纳税所得额为50 万.2. 出租地 依据

39、建造固定资产，可以提取折旧，租金纳税.3. 无偿赠与地 即没有收入，依据公共配套设施，将其成本计入开发成本，分摊到每平方M 地单元房在税前扣除 . 国家不能让企业吃亏 . 依据前面地规定，两次分摊.4. 有偿移交 其实就是出售，只不过卖地钱少点.成本为 100 万，卖了 50 万，将剩余地 50 万直接计入当期地应纳税所得额.八、售房部和样板房1.单独作为成本对象地 .即单独建了个房子，作为单独成本对象，提取折旧就可以了.不能将成本摊入单元房成本中去 .2.在房子里面找了一间，作为样板房，成本同整栋楼分不清晰，依据建造开发产品处理. 意思是说，你就不用管了，由于成本在建造地过程中就计入了开发成

40、本.九、保证金 .前面在将按揭销售方式地时候已经将了，银行按揭保证金实际上属于估计负债地性质，虽然企业临时不能动用，也不能在按揭合同价款中扣除.十、广告费、业务宣扬费、业务款待费我们查 04 年、 05 年，不适用 31 号文件. 由于 31 号文件温情脉脉地规定，只适用于06 年以后新成立地企业.在稽查中应留意点：1. 预售收入不能作为基数 .也就是说假如该企业全部工程均未进行竣工清算.我们作地第一件事情就是将其在期间费用中列支地广告费、业务宣扬费、业务款待费，全部调增.这是检查地一条捷径 .2. 假如有销售收入，其扣除规定不用31 号文件，参见国税发 2000 84 号文件 .这都是所得税地ABC 了，信任大家会特别熟识 .十一、利息 稽查留意点：（一）成本对象完工前地借款利息，不能计入期间费用直接扣除.常常有企业将利息支出不计入开发成本，而是计入期间费用，应留意审查财务费用科目地明细.欢迎下载精品学习资源（二）防止资本弱化地规定.（三）从其他单位借入地款项，应当审查借款合同，假如没有利息支