2022年房地产税收评估.docx

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1、精品学习资源房地产税收评估一、我国实行房地产税收评估征税的基本前提我国现有房产税、土地使用税等税种， 已不能适应城镇房地产进展新形势的需要； 税收收入增长与相关产业进展极不相称，调控功能未得到有效发挥，财产税在城市政府财政收入中所占比重较低， 尚未成为地方财政的主体税种，亟需改革；而房地产税的改 革涉及诸多方面，其中，开展房地产税评估 征税活动是房地产税制度改革的重要内容； 国内外税收征管实践说明， 按房地产评估值征税；有利于发挥税收调控功能，调剂级差 收入，合理配置资源，提高地方政府运用税 收政策工具的敏捷性；但现阶段，我国推行 这一征管措施仍需要肯定的制度和环境条件；税制改革：整合现有房地

2、产税制，准时开征新的房地产税或物业税在税制改革方面， 除统一内外税制已有欢迎下载精品学习资源广泛共识外，仍需要重点突破的有：1. 全面提升财产税在城镇地方税体系中的位置；通过对现行房产税、土地使用税、城市房地产 税、土地增值税等税种进行整合，准时开征 新的房地产税或物业税，扩大财产税的征收范畴，扩展税基；个人拥有的房产，无论自 住仍是出租，都应逐步依法纳税；2. 取消部分减免税，适当提高房地产税等税率，增加 政府收入，合理安排公共服务成本；3. 贯彻公正原就，通过减免税、设置不同税率等手 段，调剂社会财宝安排差距； 4. 健全财产税征收网络，在财产购置、持有、交换、继承和赠予等环节准时组织收入

3、， 防范收入流失；同时，不断改良征收技术手段，加强税收征管，充分表达主体税种功能；社会条件：开展房地产税评估征税相宜的政治经济环境宽阔纳税人的普遍懂得、认可；评估征税不 能仅在理论界和税务部门取得共识，关键仍在于能否得到城乡居民认可， 宽阔居民的态度是打算因素； 假如现阶段城乡居民对评估征税熟识有较大的分歧，政府就不宜贸然推欢迎下载精品学习资源行这一征管措施； 2. 房地产评估征税的对象、范畴和评估技术等； 与我国经济进展阶段和财宝的积存程度要相适应； 假如错误地估量了城乡居民的富有程度、财产状况，评估征 税的结果就可能事与愿违； 3. 经济运行状况较为稳固，政府宏观经济监管有力；二、房地产税

4、收评估征税需要突破的技术问题房地产税评税， 就是运用肯定科学方法，精确评估房地产的市场价值； 反映房地产市场供求关系和价格波动；一方面，使房地产 税收能够表达纳税人的收益与才能，公正税负：另一方面，保证政府财政收入随经济增 长而增长， 到达税收收入与政府公共服务支出之间的均衡；环绕这一问题，需要进一步 讨论以下几方面的内容：确立房地产税评估征税的基本准就房地产税评估征税，和一般资产评估既有相像、相同之处，也有严格区 分，需要建立相应的评估准就；以指导房地 产评估征税工作的顺当开展；1. 公正准就； 公正是世界各国税收制度追求的共同目标， 房地产评估征税也不例外；欢迎下载精品学习资源公正准就第一

5、是对评估对象的公正，要求在评估征税中对性能相同或相像、地段相近的房地产采纳相同的评估方法评估其价值，作为计征税收的依据； 其次是对纳税人的公正， 对性能相同或相像、 地段相近的房地产价值的评估，如纳税人是自然人，无论其民族、 年龄、性别、国籍、文化程度等，都采纳同 样的方法评估征税：如纳税人是法人，评估 征税不因其全部制性质；规模大小、技术先 进与否等不同而有所区分；2. 合法准就；经过几十年的努力，我国 在房地产治理、资产评估领域已初步形成了 一套较为完整的法律、法规和规章，如城 市房地产治理法 、城市规划法 、注册会计师法等；这些法律、法规和规章是评估 征税的依据； 合法准就要求税务人员和

6、税收评估机构遵守现行房地产治理、资产评估的法律、法规和规章，依法评税，以爱护国家 税法的庄重性、 权威性， 爱护政府财政利益， 同时爱护纳税人合法权益；3. 科学准就；在房地产评税工作中，评 估人员所面临的经济社会情形较为复杂；如欢迎下载精品学习资源房地产按其用途可分为居住、商业、办公、 旅社、餐饮；消遣、工业和仓储、农业和综 合房地产等，种类繁多，且房地产市场供求 关系受多种因素影响波动较大，房地产价格被认为是观看一个国家和地区经济运行状况的“晴雨表”；因此，在评税活动中，评 估机构和人员采纳的评估方法、技术和程序等，要能科学、精确地反映房地产真实市场 价值；使房地产税的征收既保证政府税收收

7、 入随房地产经济的进展而增长，又不增加纳税人的负担；4. 时点准就； 时点准就要求房地产价值评估结果， 应是评估对象在估价时点的合理价值；由于房地产价格随市场供求关系等因 素不断发生变化， 对房地产价值的评估只能是评估对象在估价时点的合理价值；同时， 房地产价值评估需要消耗大量的人力、物力和财力，对政府而言，既不行能也不必要随 时或每年对房地产的价值进行评估，就需要合理确定评估征税的周期，一方面，能够较 精确地反映房地产价值的变化；比较法，将 评估对象与在评估试点的近期有过交易的欢迎下载精品学习资源类似房地产进行比较， 对这些类似房地产的成交价格作适当的修正，以此估算估价对象合理价值的方法；比

8、较法的操作步骤有：搜 集交易实例；选取可比实例；建立价格可比 基础；进行交易情形修正：进行交易日期修 正；进行房地产状况修正；求取比准价格； 比较法适用于具有交易性的房地产，而对特殊工业用房、学校等很；少发生交易的房地 产，就难以适用该方法；2. 地产价值的评估； 地产价值的评估可采纳基准地价系数修正法、 路线价法等方法；基准地价系数修正法是以地产所处地段的基准地价为基础，通过时点修正，容积率修正、行业用途修正等一系列修正，最终确定地产价值；通过上述方法分析可以看出， 目前采纳成本法评估房产价值， 用基准地价系数修正法评估地产价值较为可行， 条件成熟时可采纳收益法、市场法等多种方法，但这些方法

9、 仍需要结合税收征管的要求进一步标准；如收益法对各类房地产的收入要进行较具体的测算和估量等；同时，各地区城市经济发欢迎下载精品学习资源展和房地产市场发育程度不同，在使用上述基本方法时，仍要相应调整，以使评估结果 更符合本地区的实际情形；房地产税评税的信息基础从上述房地产价值评估的基本方法可知，要精确评估房地产价值，到达公正税负的目的，必需以获得精确、真实、牢靠的信息资料为前提，而这些信息资料的猎取，主要有两种途径：一是税收征管渠道，如纳税申报、税源调查等；二是其他部门的协作，如国土资源部门供应土地基准价格、建设部门供应建筑及设计标准， 房产主管部门供应房产基础数据资料、 物价部门供应物价指数等

10、；这就需要解决以下问题：1. 部门和谐问题； 在房地产评税过程中， 有关信息涉及城市建设主管部门、房产治理部门，土地资源治理部门、物价治理部门等 众多部门，而在现行制度下，这些部门都没 有为税务机关供应信息资料的义务，而没有这些部门的协作， 整个评税工作就无法进行；因而，在开展正式房地产税评估工作之前， 必需以法律制度的形式，规定上述部门为税欢迎下载精品学习资源务机关供应房地产信息资料的义务，使税务机关在评税过程中与上述部门协商时有法可依；2. 信息的精确性问题； 由于房地产市场供求关系瞬息万变， 有关部门供应的信息资料不肯定能够满意评税，工作需要，如基准 地价资料， 税务部门仍需要依据实际情

11、形进行调整，以保证房地产价值评估的精确性；3. 信息治理问题； 前文描述了信息在房地产税评税中的重要性，这就要求在税收征管制度中，将信息治理摆到突出位置，主要 做好两方面的工作： 一是税务机关建立房地产税评税信息库，准时更新数据，把握税源 动态：二是加快电子政务推行步伐，实现政 府部门之间信息资源共享， 尽可能降低评税成本，提高税务工作效率；房地产税制改革中的税费关系与房地产税评税制度改革亲密相关的问题，是税费关系的标准；据北京市有关部门调查，近年来，涉及城市建设和房地产行业的收费、基金共有几十项，其中，中心批准的约占 70，北京市批准的约占30；欢迎下载精品学习资源税收在商品房售价中所占比重

12、较低，约为 6；因此，要到达房地产税评税制度改革 的预期目标， 就必需有效解决税费关系问题；从目前房地产行业进呈现状分析；各种收费过多过滥是造成房价居高不下的重要缘由之一；同时，收费腐蚀税基，影响政府房地产税收收入的增长；大规模清理，整顿各类收费，基金，成为评税制度改革的重要前提；房地产税评税机构与队伍建设与其他税收征管相比， 开展房地产评税工作所面临的情形更为复杂， 技术要求更高， 政策性更强， 需要建立一支从事此项工作的专业队伍；从从业人员的学问结构分析，除税收专业学问和财务会计学问外，仍需要具有以下几方面的专业学问与才能：1. 评估技术与方法； 能够娴熟把握评估房产和地产价值的各种专业技

13、术学问，能够准时处理评估过程中所遇到的不确定性因素，确保房产和地产评估价值比较精确、合理，接近市场价值，反映市场供求关系，既 保证政府财政收入能随经济增长而增长，又爱护纳税人的合法权益，促进房地产行业的欢迎下载精品学习资源健康进展；2. 准时把握房地产业进展状况， 明白市场信息， 能够精确分析和判定房地产业进展趋势，为有效开展评税工作服务；3. 熟识和把握国家有关城市建设和房地产进展的法律，法规和治理制度，明确评税工作的法律依据；建立纳税人争议处理机制， 爱护纳税人合法权益对房地产实行评估征税， 不同于流转税、所得税等税种在现行税法下以既成事实的收入或行为为课税对象，而是运用肯定的技术、方法估

14、量和测算征税对象的价值，客观 上存在肯定的不确定性，难度较大；因此， 需要广泛听取纳税人的看法， 使其能够接受评估结果，履行纳税义务；当纳税人对评估 方法、程序和结果等提出异议时，应建立相 应的处理机制，以税务部门为主导，沟通信 息，交换看法，最终达成共识，完成纳税业 务，爱护纳税人合法权益；如纳税人仍不满 意，再进入税收复议和行政诉讼程序解决；三、我国开展房地产税评估征税工作的欢迎下载精品学习资源几点政策建议如前所述，我国经济社会进展，特殊是城市化进程加快， 对房地产业进展产生了庞大的推动，而房地产税征收治理现状，已不适应新形势的需要，借鉴国际体会，准时开展房地产税评税工作， 贯彻政府宏观经

15、济社会政策， 实现经济与税收的良性循环已是大势所趋；因而，近期内需要开展的重点工作有：正确估量目前的政治经济环境，制造条件，开展房地产税评估征税工作房地产市场是肯定时期观看一个地区或国家经济运行的“晴雨表”，其中住房又是人们生存的基本条件；在目前我国政治经济条件下推行评估征税，就需要精确把握可能显现的问题与风险，制造条件，逐步开展 房地产税评估征税工作；第一，要考虑房地 产开发企业的承担才能与对整个房地产市场的影响：其次，考虑纳税人对评估征税的接受程度， 特殊是当一般住宅被纳入评估征税范畴后，所产生的政治社会影响；笔者认为，在近 1 2 年内，将城镇一般住宅纳入欢迎下载精品学习资源评估征税的范

16、畴是不现实的； 在房地产领域税费关系没有根本理顺的情形下， 推行评估征税也是困难重重；建立评税技术标准， 采纳多种技术手段， 精确评估房地产价值如前所述；资产评估和地产评估的方法较多，可供房地产税评税挑选；在试点的基础上， 可建立适应不同类型资产的评估技术标准；在房产价值评估中，可依据房产的不同用途，采纳不同的评估技术开展评估；对自用的房产价值； 由于无相同或相像的市场价值，也可能无可比较的收益，可采纳成本法评估其价值；对出租或从事酒店业等经营类房产，依据收益法评估其价值；对具有相同或相像市场价格的房产， 采纳市场法评估；在建立房地产税评估标准过程中，评税技术标准的建立， 并不是简洁的照搬现成

17、的资产评估技术与方法，而是在此基础上，考虑评税工作的特殊需要， 进行相应的调整与修改， 以满意税收征管的需要；建立评税技术信息体系， 保证评税工作顺当进行欢迎下载精品学习资源要精确评估房地产价值， 满意税收征管需要，税务机关应准时把握税源状况，分析 房地产市场变化， 保证房地产价值评估的科学性、合理性；这就需要建立完善的技术信 息体系保证； 从房地产税评税所需信息来源分析，主要包括以下几类： 1. 纳税人基本信息；这类信息数据库可通过纳税申报等途径， 由税务机关建立； 2. 房产开发、建设、交易和治理信息； 这类信息主要把握在城市建设、房产治理、房地产开发公司等机构中；3. 土地开发、使用权交

18、易、基准地价等信息；这 类信息主要把握在土地主管部门、城市建设等部门； 税务机构须得到上述机构的大力支持，才能得到税收评估所需要的信息；解决 的途径有两个：一是以法律制度形式规定上 述机构协作税务机关评税的义务，并负责供应相应信息； 二是尽快建立政府机构间信息共享机制，努力降低评税成本；新晨范文网标准房地产行业税费关系， 增加政府税收收入针对房地产行业税费关系复杂，涉及众多部门利益的情形，分步实行改革；第一，欢迎下载精品学习资源清理、取消不合理、不合法的收费；其次， 将具有税收性质的收费，分批、分次实行 “费改税”， 充分考虑房地产开发企业的承担才能，以及对房地产市场的影响；最终， 将不能实行“费改税”且征收合理的收费 项目，进一步标准化；培育一支高素养、 高水平的房地产税评估专业队伍队伍建设是评税工作的根本； 从税务干部队伍的现状看， 需要从多种途径培育业务骨干；在评税工作开展之初；可充分利用会计师事务所、律师事务所、电脑公司等社会力气参加房地产价值评估，开发业务软件；随着房地产税评税工作逐步开展，通过培训、进修、业务沟通等各种形式，在税务机关内部培育一支政治素养高、业务熟知，精干高效的评税专业队伍， 使其成为我国房地产税评税工作进展的支柱 v 房地产税收评估欢迎下载