2022年房地产综合知识-培训.docx

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1、精品学习资源房地产综合学问一、土地类学问1、土地用途包括哪些种类？答：土地分为农用地、建设用地和未利用地；农用地是指直接用于农业生产的土地， 包括耕地、 林地、 草地、 农田水利用地、 养殖水面等； 建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、 工矿用地、 交通水利设施用地、旅行用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地；2、如何明白土地来源及性质？答：对已办理房地产登记的，可以从房地产证中明白；对未办理房地产登记手续的，可以从土地使用权出让合同书中明白；3、什么是集体土地？答：集体土地是指农村集体全部的土地；4、有哪些用地属于集体土地？答：依据中华人民

2、共和国土地治理法第八条的规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家全部的以外，属于农夫集体全部；宅基地和自留地、自留山， 属于农夫集体全部；5、对集体土地使用权有哪些规定？答：依据中华人民共和国土地治理法的规定，农夫集体全部的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、 兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外；依据深圳经济特区土地使用权出让条例 的规定， 集体全部的土地，经依法征用转为国有土地后，方能依该条例出让其使用权；深圳市土地征用与收回条例仍规定，违反该条例的规定，擅自与农村集体经济组织或其成员签订有关征用土地协

3、议的，其征用土地协议无效；在非法取得的集体全部的土地上进行开发建设的，以非法转让土地论处；6、什么是行政划拨用地？答：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用， 或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为；特区内， 从特区成立至1988 年 1 月 3 日期间，由政府无偿划拨的并办理了征地手续的土地可认定为行政划拨用地； 特区外， 土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他方式依法取得的国有土地，均可认定为行政划拨用地；7、什么是合作建房？答：合作建房是指以一方供应土地使用权，另一方或多方供应资金合作开发房地产的房地产开发形式；8、

4、对合作建房有哪些规定？答：对一方供应土地使用权，另一方或多方供应资金合作开发房地产，并以产权分成的合作建房视为房地产转让；在2001 年 8 月 6 日后，房地产治理部门不再审批合作建房；对已交清地价款的出地方， 出地方直接进入土地交易市场，通过挂牌交易、招标、拍卖等方式查找合作方；对已取得行政划拨用地、历史用地、协议用地土地使用权的单位需查找合作方的，须经过规划国土部门对规划、用地等问题进行审核， 并补交市场地价后， 再进入土地交易市场以挂牌交易、 招标、拍卖等方式查找合作方； 依据深圳市土地交易市场治理规定和“深府200194 号” 文的有关规定， 原农村征地时返仍的工商进展用地进入市场的

5、，按建筑面积欢迎下载精品学习资源收取市场地价的 10%，可以合作建房；9、什么是土地使用权出让？答：土地使用权出让，是指深圳市人民政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在肯定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为；10、各类用途的土地使用权出让最高年限是多少？答：依据深圳经济特区土地使用权出让条例第十四条的规定，土地使用权出让最高年限 按以下用途确定： 一居住用地七十年； 二工业用地五十年； 三训练、 科技、文化、 卫生、体育用地五十年； 四商业、旅行、消遣用地四十年；五综合或者其他用地五十年；另外， 加油站、加气站用地为二十年；11、通过出让方式取得土

6、地使用权后，是否就可以处分该宗土地？答：依据深圳经济特区土地使用权出让条例第十五条的规定，土地使用权出让合同签订后，土地使用者未取得该宗土地使用权的房地产证前，可以占有和使用该宗土地，但不得处分；12、土地使用权出让合同包括哪些内容？答：依据深圳经济特区土地使用权出让条例第十七条的规定，出让合同应具备以下主要 条款： 一 双方当事人的或者名称、地址；二出让土地使用权的宗地号、面积；三土地使用年期及起止时间； 四 土地使用权出让金的数额、币种、交付方式准时间；五交付土地的时间； 六规划、市政设计要点； 七项目竣工提交验收时间； 八市政设施配套建设义务； 九使用相邻土地和道路的限制；十建设附属、附

7、加设施的项目及义务；十一 违约责任； 十二当事人认为必要的其他条款；出让合同应附上宗地图，作为出让合同的组成部分；13、土地使用权出让合同规定的用途或条件是否可以变更？答：一般情形下，土地使用者应按土地使用权出让合同规定的用途、期限和条件开发、 利用土地； 对确需转变出让合同规定的土地用途或条件的， 应征得土地治理部门的同意； 土地治理部门应与土地使用者以书面形式变更出让合同， 重新调整土地使用权出让金标准， 并按有关规定办理变更登记；14、土地使用权的出让方式有哪些？答：土地使用权出让包括招标、拍卖、协议三种方式；15、什么是拍卖出让土地使用权？答：拍卖出让土地使用权，是指在指定的时间、公开

8、场合，在土地治理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为；16、什么是招标出让土地使用权？答：招标出让土地使用权， 是指由土地治理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为；17、有哪些土地使用权出让需通过招标或拍卖方式进行？答：依据深圳经济特区土地使用权出让条例和深圳经济特区土地使用权招标拍卖规定， 凡经营性、营利性项目用地一律以招标或拍卖的方式出让；18、什么是协议出让土地使用权？答：协议出让土地使用权是指由土地治理部门代表市政府与土地使用者以土地的公告市场价格为基准，经过协商确定土地价格，并将土地使用权让

9、与土地使用者的行为；19、哪些土地使用权出让可实行协议方式？答：依据“深府 200194号”文的规定，协议方式出让土地使用权仅限于以下范畴：一工业用地特区内限高新技术项目用地；二市、 区政府建设的社会微利商品房用地和全成本微利商品房用地； 三市、区财政全额投资的机关、文化、训练、卫生、体育、科研和市政设施用地等公益性、非营利性用地；四军事用地；欢迎下载精品学习资源20、哪些土地使用权出让经市政府批准后可实行协议方式？答：依据“深府 200194 号”文的规定， 以下用地也可以实行协议出让方式出让土地使用权， 但必需按公告的市场价格出让，并将出让情形予以公示：一属特区急需或特殊勉励进展的项目用地

10、； 二市政府以土地入股合作的项目用地；21、对原行政划拨土地、历史用地、协议出让土地上建成并已竣工验收的房地产，如何进入市场？答：依据“深府 200194 号”文的规定，原行政划拨土地、历史用地、协议出让土地上建成并竣工验收的单位和个人的不能进入市场的房地产，应补交市场地价； 在该规定实施之日 即2001 年 7 月 6 日起一年内补交的，按以下方法办理：一补交地价的标准：1市、区国有企业按市场地价的20%补交地价；工业用途免予补交；2市、区国有企业以外的其他 单位和个人按市场地价的25%补交地价；工业用途免予补交； 二自办理手续之日起按相 应房地产用途，重新开头运算土地使用年期；三原安居房进

11、入市场补交地价的标准，按市政府有关规定执行； 四上述房地产补交地价后，发换红皮房地产证，可以进入市场；五上述规定不适用已签订土地使用权出让合同且未交清市场地价或协议地价的土地 使用权受让单位； 六在本规定实施之日起一年内未按上述标准补交地价的，一律按现行市场地价标准足额补交，但原福利、微利商品房除外；七对历史遗留违法私房和生产经营性违法建筑的处理有特殊规定的，按特殊规定执行；22、什么是土地的挂牌交易？答：土地的挂牌交易， 即在肯定期限内将土地交易条件在土地交易机构进行公告，并接受交易申请的行为；土地使用权公开挂牌交易的，应公告最低交易价和其他交易条件；公告期限不少于30 日；公告期限届满，依

12、据以下规定确定能否成交：一假设在规定期限内只有一个申请人，且报价高于最低交易价，并符合其它交易条件的，就此次交易成交；二在规定期限内有二个以上申请人的，答应多次报价，土地使用权应由出价高者获得；报价相同的，由在先报价者获得；三假设在规定期限内没有申请人,或者只有一个申请人但报价低于最低交易价或 不符合其他交易条件的，托付人可调整最低交易价，重新托付交易中心交易；报价以报价单为准； 成交后， 由托付人与买方签订土地使用权转让合同，并由交易中心鉴证；申请人挂牌交易所公告的最低交易价由托付人打算，但该最低交易价不得低于应补交地价、应缴纳税费及应对交易服务费用之和；23、有哪些土地交易应在土地房产交易

13、中心通过招标、拍卖、挂牌交易方式公开进行？ 答：依据深圳市土地交易市场治理规定的规定，以下土地交易包括分割转让应在交易中心通过招标、拍卖和挂牌交易方式公开进行：一经营性项目用地包括市政府收回闲置的行政划拨用地和历史用地等的土地使用权出让；二以协议地价方式取得土地使用权，申请转变用地性质、功能，转让土地使用权的，依法收回土地使用权，通过招标、拍卖方式重新出让； 三依出让方式取得土地使用权，已签订出让合同，交清市场地价后进行的土地使用权转让； 四减免地价或交纳协议地价的土地使用权转让；五合作建房， 但农村征地返仍用地除外；六已建建筑物的出让用地、行政划拨用地和历史用地，假设存在多个产权主体，依据城

14、市规划由政府组织或经政府批准组织改造的，挑选改造单位的；七 已建建筑物的出让用地、行政划拨用地和历史用地，且产权属同一主体的，在符合现行规划前提下，土地使用者挑选转让他人改造或与他人合作改造的；八为实现抵押权进行的土地使用权及地上建筑物、构造物、附着物转让；九人民法院、执法机关裁定、决 定处分的土地使用权及地上建筑物、构造物、附着物转让；十法律、法规答应的集体所 有的建设用地使用权交易；其他机构包括中介机构不得进行上述交易；二、房产测绘类学问欢迎下载精品学习资源1、商品房销售时，以什么计量单位作为计价方式？答：商品房销售可以按套单元 计价，也可以按套内建筑面积计价；2、商品房的计价方式是否可以

15、自由挑选？答：从 2002 年 10 月 1 日起，商品房的计价方式只能挑选按套总价计价或按套内建筑面积计价；3、商品房建筑面积如何运算？答：商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成， 套内建筑面积部分为独立产权， 分摊的共有建筑面积部分为共有产权， 买受人依据法律、 法规的规定对其享有权益，承担责任；4、何谓“预售面积”和“竣工面积”？它们有何区分？答：预售面积是指全部按建筑设计图上尺寸运算的房地产建筑面积，它只供房地产预售时使用；竣工面积是指房地产竣工后实测的面积或用与竣工房地产尺寸相符的建筑设计图计算的建筑面积，它为房地产交易、租赁、抵押、竣工验收、产权登记等供应依据；5、有

16、些房地产的竣工面积与预售面积不一样，其缘由主要有哪些？答：其产生的缘由大致可概括为： 1建筑物的某部分转变设计；2施工过程中，建筑物的某部分未按原设计施工； 3施工错误或施工误差过大； 4竣工后的房地产部分公用面积功能转变或服务范畴转变； 5正常的施工误差和测量误差也可能引起实测的竣工面积与预售面积存在差异；6、业主如对已购房地产的面积有疑问时，该如何处理？答：在预售期间， 可向进展商索要该套房屋的面积测绘资料和建筑设计图，依据图上尺寸复核套内建筑面积是否与购房合同上的套内建筑面积相符；在竣工入伙后，可按相关标准自行实测，如仍存疑问，可要求进行重新测量；7、业主在复查自己一套房的竣工面积与实际

17、面积是否相符时，应留意些什么？答：业主在复查已购房地产的面积时，一般只能丈量该套房的套内建筑面积，而且仍需留意墙体厚度、烟道、专用梯、凸窗分摊面积等问题；8、业主如何知道已取得的建筑面积是属于预售面积仍是竣工面积？答：凡供应使用的建筑面积资料均以份为单位，每份资料的封面上均在显著位置标明“预售面积”且加盖的公章为“深圳市地籍测绘大队业务专用章”的，为预售面积；标明“竣工面积”且加盖的公章为“深圳市规划与国土资源局竣工专用章”的，为竣工面积；9、按建筑面积计价的商品房，发生面积差异时如何处理？答：按建筑面积计价的，当事人应当在合同中商定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并商定建筑面积不变而套内建

18、筑面积发生差异以及建筑面积与套内建筑面积均发生差异时的处理方式；在新版深圳市房地产买卖合同预售中已商定，交付使用的房地产实际建筑面积与合同规定面积差异在1% 以内含1%的，为答应的合理差异，买卖双方相互不退、不补；交付使用的房地产实际建筑面积与合同规定面积差异在1% 以上、 5% 以内含 5%的， 按购房时的单位价格， 实行多退少补； 交付使用的房地产实际建筑面积与合同规定面积差异在 5%以上的，买方有权解除合同，买方要求解除合同的，卖方应在10 日内退仍买方交付的购房款及利息，并承担购房总价款5%的违约金；交付使用的房地产实际建筑面积与合同 规定面积差异在5%以上不含 5%的，经买卖双方协商

19、不解除合同的，按购房时的单位价格，实行多退少补；10、成套房屋的套内建筑面积由哪些部分组成？答：成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积、套内墙风光积、 套内阳台建筑面积三部分组成；欢迎下载精品学习资源11、什么是套内房屋使用面积？答：套内房屋使用面积是指套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定运算：1套内使用面积为套内卧房、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和； 2套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；3不包括在结构面积内的套内烟囱、 通风道、 管道井均计入使用面积； 4内墙面装饰厚度计入使用面积；12、什么是套内墙风光积？答：套内墙风光积是套内使

20、用空间四周的爱护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分割以及外墙包括山墙 等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙风光积；套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙风光积；目前深圳市的执行规定如下： 1建筑物外墙含山墙的墙风光积全部计入与其相邻的套内建筑面积或外墙内侧的公用建筑面积中；2分户建筑面积之间的共墙、公用面积与公用面积 电梯井除外 之间的隔墙， 以墙中线为界分别计取分户套内建筑面积的边长和公用面积的边长； 3电梯井不含其四周的其他公用面积与套内建筑面积或电梯井之外的其他公用面积之间的隔墙，以墙轴线为界分别计取边长； 4套内建筑面积与电梯井之外

21、的其他公用面积之间的隔墙，其墙风光积全部计入套内建筑面积；本处所指的 “其他公用面积”包含了电梯井周边的过道、走廊，也包含了建筑物外墙外侧的阳台、走廊、檐廊、雨蓬、车棚、货棚、站台、骑楼等；13、什么是套内阳台建筑面积？答：套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积运算；其中封闭的阳台按水平投影全部运算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半运算建筑面积；14、什么是房屋的共有建筑面积？答：房屋共有建筑面积是指各产权业主共同占有或共同使用的建筑面积；15、房屋的共有建筑面积包括哪些内容？答：共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、 过道、地

22、下室、 值班警卫室等， 以及为整幢服务公共用房和治理用房的建筑面积， 以水平投影面积运算；共有建筑面积仍包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙 包括山墙 以水平投影面积一半的建筑面积；独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，治理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积；16、按套内建筑面积售房，房价是如何运算的？答：1房地产开发企业预售的商品房，按套单元 或整层出售的，以套 单元 或整层内建筑面积 以下简称“套内建筑面积”运算房价；整幢出售的，以该幢房屋建筑面积运算房价； 预售时， 开发企业应向购房者供应经规划部门批准的房屋建筑平面图；2房地产开发企业销售已建成的商品房以及二、

23、三级市场的各类房屋交易，实行总价交易， 房价可不与房屋建筑面积挂钩， 但新业主对公用建筑面积享有原业主的权属；实行总价销售的房屋， 房地产开发企业或原业主应向购房者供应房地产测绘机构的房屋建筑平面图；17、按套内建筑面积计价的商品房，其应分摊的公用建筑面积的建设费用如何运算？答：按套内建筑面积运算房价的商品房，其应分摊的公用建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价；18、按套内建筑面积计价的商品房，其应分摊的公用建筑面积的权属属于谁？答：应在购销合同中记载该商品房项目的总公用建筑面积及本单元或整层应分摊的公用建筑面积，其权属属于各产权业主共同全部，任何单位和个人不得单独占用；

24、欢迎下载精品学习资源19、套内建筑面积售房与建筑面积售房有何异同？答：“套内建筑面积”售房，实际上是以“套内建筑面积”为交易面积，按套内建筑面积运算房价， 其应分摊的公用建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价；同时在购销合同中记载该商品房项目的总公用建筑面积及本单元或整层应分摊的公用建筑面积，其权属属于各产权主共同全部，任何单位和个人不得单独占用；“建筑面积” 售房， 实际上是以套内建筑面积与分摊公用建筑面积之和作为交易面积，按建筑面积运算房价；由于“分摊的共用建筑面积”的存在，使售房面积复杂化、专业化，非房产测绘专业技术人员无法弄清“分摊的共用建筑面积” 的合理性和精确性

25、，购房者不能直观明白自己到底购买了多大的房屋； “套内建筑面积”售房与“建筑面积”售房相比，前者只是少了个“分摊的公用建筑面积”， 而应“分摊的公用建筑面积”建设费用计入套内建筑面积销售单价内，因此房屋交易总价不 变，但售房面积更明确、详细、直观；两者对分摊的公用建筑面积享有同等的权益；20、按套内建筑面积计价的商品房，发生面积差异时，如何处理？答：房地产开发企业预售商品房时， 应与购房者在购销合同中按如下原就商定交楼时实测面积与原计价面积显现差异含误差的处理方法： 一差异值为 0 6以内含本数的，购销双方不作任何补偿； 二差异值为 06以上不含本数至 3以内含本数的，购销双方按购销合同商定的

26、房屋单价多退少补； 三差异值超过 3以上不含本数的，购房者可挑选多退少补或退回所购商品房；挑选退房的，房地产开发企业应在21 日内退回已收的全部购房款及利息以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率运算 ；21、实行套内建筑面积售房，对分摊公共面积如门厅、楼梯、过道等部分，政府主管部门将如何把关？答：按“套内建筑面积”计价售房，由于交易面积中不包含“分摊共用建筑面积”，房地产开发企业有可能为了节约建筑成本而将作为“分摊共用建筑面积”的门厅、楼梯、 公共过道等部分改小， 政府主管部门应在设计图纸、报建、竣工验收和竣工测绘等方面严格把关， 爱护业主对“分摊共用建筑面积”甚至“不分摊

27、共用建筑面积”的法定权益；三、房地产基础学问1、房地产：房地产详细是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依靠于物质实体上的权益；又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不行分割性；2、房地产市场 ：主要包括地产买卖、租赁市场；含一级市场、二级市场和三级市场； 一级市场：是指国家土地治理部门按土地供应方案，采纳协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式， 将土地使用权以肯定的年限、规定的用途及肯定的价格出让给房地产进展商或其它用土地者的市场；二级市场：是指房地产进展商依据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场；三级市场：是指单位、个人之间的房

28、地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的其次次或多次转让房地产交易活动的市场；3、 国土局：代表国家行使地全部者职权以及对房地产市场，房地产行业治理的一个政府部门；4、 商品房 ：是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产；5、进展商：欢迎下载精品学习资源特地从事房地产开发和经营的企业；6、代理商：经政府批准成立，从事房地产的询问、经纪、评估等业务的中介服务机构，接受托付代办房地产的出售、 购买、出租、承租及物业询问评估报告、 销售策划等业务供应有偿服务；7、土地权使用年限

29、：是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、 收益权、处置权；是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在肯定年限内出让给土地使用者， 土地使用权期满后，如该主地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后连续使用，假如不符合就该土地使用权由政府无偿收回；现政府规定：居住用地 70 年，工业、训练、科技、文化、卫生、体育、综合用地为50 年，商业、旅行、消遣用地为 40 年；8、五证”发证机关：建设用地规划许可证 建设工程规划许可证由市规划委员会核发建设工程开工证由市建委核发国有土地使用证 商品房预售许可证由市国土资源和房屋治理局核发二书：住宅质量保证书

30、、住宅使用说明书一表：商品房竣工验收备案表9、购房人可10、房地产产权 ：是指产权人对房屋的全部权和对该房屋所占用土地使用杈，详细内容是指产权人在法律规定的范畴内对其房地产的占有、使用、 收益和外分的权益；简洁说就是拥有使用该房屋或出租该房屋猎取租金收入，出售该房屋猎取增值，将该房屋抵押给银行或其他组织或个人 进行融资或贷款等权益；房屋作为不动产， 与土地是小叫分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时， 必定是房地一体进行的，不行能将房屋与土地分割开来处分；在详细的房地产项目销售中， 房屋，开发商拥有产权并独立出售，出租的车库等有产权，但像属于小区绿地等部分的土地及公建，对购房而言，就不具备

31、产权的概念；11、如何办理产权？每套商品房产权证的办理必需在开发商取得该套房屋所在整幢楼的大房屋产权证后才能进行分割；买卖双方必需持房屋买卖合同、购房发票、身份证明、企业相关资料文件等到房屋交易部门办理立契手续后，办理过户手续；可以托付中介机构或由开发商代办；12、房地产产权登记：指凡在规定范畴内的房地产权，不管归谁全部， 都必需依据登记方法的规定，向房地产所在 地的房地产治理机关申请登记；经审查确认产权后， 由房地产治理机关发给 房地产产权证 ；产权登记是房地产权治理的主要行政手段，只有通过产权登记， 才能对各类房地产权实施有效治理，并确定房地产权益；房地产登记时要对权益人、权益性质、权属来

32、源、取得时间、变化情形和房地产面积、结构、用途、价值、等级、坐落、坐标、外形等进行记载，登记机关设置房地产登记册，按编号对房地产登记事项作全面记载；13、国土局产权登记处：办理房地产初始登记、转移登记、抵押登记、变更、继承、赠与等手续的部门；14、公证处：是一个国家的证明机关，是法律公证的机构；15、房地产证 ：是房屋土地权属凭证二合为一，是房地产权的法律凭证；16、房地产公证 ：公证机关对房地产买卖、转让、抵押、赠与、继承等行为的合法性作法律公证；17、商品房预售许可证 ：欢迎下载精品学习资源按规定房屋未建好之前出售均要办理此证， 进展商将有关资料送到国土局申请， 批准后方可预售楼花现楼不需

33、此证 ；18、房地产买卖合同 ：是由国土局统一编制， 用以明确买卖双方权益和义务的协议； 全部的商品房销售都须签订此合同，内销的房地产合同可免做公证，外销的房地产合同必需做公证；19、房屋全部权 ：房屋的全部权为房屋的占有权、治理权、享用权、排他权、处置权包括出售、出租、抵押、 赠与、继承的总和；拥有了房屋的全部权就等于拥有了在法律答应范畴内的一切权益；20、房屋使用权 ：是指对房屋拥有的享用权；房屋租赁活动成交的是房屋的使用权；房屋的使用权不能出售、抵押、赠与、继承等，它包含在房屋的全部权之中；21、银行接揭 ：是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主会付一部分楼款， 余款

34、由银行代购房者支付， 购房者的楼房全部权将抵押在银行，购房者将分期归仍银行的贷款 及利息，归仍完毕后，楼房全部权归己；22、公共修理基金 ：是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的修理养护基金； 单位售卖公房的公共修理基金，由售房单位和购房职工共同筹集，全部权归购房人， 用于售出住宅楼房公共部位和共用设施、设备的修理、养护；23、契税 ：是指当房地产全部权发生转移时，就当事人所订立的契约按房地产交易价格 的肯定比例向产权承担人征收的一次性税收；但凡国有土地使用权出让，土地使用权转让包括出售、赠与、 交换都需要交纳契税；契税除了具有一般税收的性质和作用外，仍具有证明房地产产权转移合法性的作用；2

35、4、印花税 ：是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税；它是一种兼有行为性质的凭证税， 具有征收面广、 税负轻、 由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特点；25、房地产开发企业应具备条件： 有自己的名称和组织机构；有固定的经营场所；有符合国务院规定的注册资金； 有足够的技术人员；法律，行政法规规定的其它条件；26、房地产开发企业的资质标准划分房地产开发企业按资质条件划分为五个等级；各级企业的资质标准如下：A. 资质一级企业自有流淌资金 2 000 万元以上，注册资金不低于2 000 万元；有职称的建筑；土木工程；财务治理；建筑或房地产经济类的专业治理人员不得少于40 人，其中

36、有中级以上职称的治理人员不得少于20 人；设有高级工程师职称的总工程师；高级会计师职称的总会计师；经济师以上 含经济师职称的总经济师；工程技术；经济、统计，财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；具有 5 年以上从事房地产开发的经受；近 3 年累计竣工 30 万平方米以上的房屋建筑面积，或与此相当的房地产开发投资；连续 4 年建筑工程质量合格率达100，优良率达 20以上；B. 资质二级企业欢迎下载精品学习资源自有流淌资金1000 万元以上，注册资金不低于1000 万元；有职称的建筑、土木工程、财务治理、建筑或房地产经济类的专业治理人员不得少于20人，其中具有中级以上职称的治理人员不得少于1

37、0 人；工程技术、经济、统计、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；具有 3 年以上从事房地产开发的经受；近 3 年累计竣工15 万平方米以上的房屋建筑面积，或与此相当的房地产开发投资；连续3年建筑工程质量合格率达100，优良率达 10以上；C. 资质三级企业自有流淌资金500 万元以上，注册资金不低于500 万元；有职称的建筑、 土木工程、 财务治理、 建筑或房地产经济类的专业治理人员不得少于10 人， 其中具有中级以上职称的治理人员不得少于5 人；工程技术； 财务负责人具有相应专业中级以上职称，其它业务负责人具有相应专业助理以上职称，配有初级以上职称的专业统计人员；具有 2 年以上从事

38、房地产开发的经受；累计竣工 5 万平方米以上的房屋建筑面积，或累计完成与之相当的房地产开发投资；建筑工程质量合格率达 100；自有流淌资金200 万元以上，注册资金不低于200 万元；有职称的建筑、土木工程、财务治理、建筑或房地产经济类的专业治理人员不得少于5 人；工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员；资质五级企业；自有流淌资金不低于100 万元，详细标准由省、自治区；直辖市建设行政主管部门制定；27、十种情形不计入建筑面积依据新的国家级标准房产测量标准， 10 种情形下建筑面积不运算；10 种情形包括：1、层高小于以下的夹层、插层、技术

39、层和地下室、半地下室；2、突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷；3、房屋之间无上盖的架空通廊；4、房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池；5、建筑物内的操作平台、上料平台及建筑物的空间平台及建筑物的空间安置箱、罐的平台；6、骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；7、利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建筑的房屋；8、活动简易房屋；9、与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝；10、新的房产测量标准将按精度等级不同，分别答应误差范畴为0.26、 0.6、 1.4， 而旧标准答应面积测量误差为1.4；28、土地使用权最高年限城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定

40、：土地使用权出让最高年限按以下用途确定：居住用地 70 年；工业用地50 年；训练、科技、文化、卫生、体育用地50 年；商业、旅行、消遣用地 40 年；综合或者其他用地50 年；北京市房屋土地治理局在关于实施北京市已购公有住房和经济适用住房上市出售治理方法详细问题的通知中关于土地出让年限的确定：欢迎下载精品学习资源钢筋混凝土结构、砖混结构的房屋，其土地使用年限最高不超过70 年；砖木结构的房屋， 其土地使用年限最高不超过50 年；依据上述规定： 住宅用地最高年限不超过70 年；在最高年限内所定土地使用年限，应当答应； 城市房地产治理法规定：城市规划区内的集体全部的 土地，经依法征用为国有土地后

41、，该幅国有土地的使用权，方可有偿出让；29、住宅的层数划分的规定： 低层住宅为 1-3 层；多层住宅为 4-6 层；中高层住宅为 7-9 层；高层住宅为 10-30 层；住宅的层数：一般按自然层运算，但应符合以下规定：住宅中间层有直通室外地面出人口时，其层数由该层起运算；住宅出入口层位于建筑物底部公共用房的屋顶平台上，并具有疏散信道时，其层数由该层起运算；顶层为两层一套跃层住宅，其跃层部分不运算层数；30、均价 ：将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价； 30、31、基价 ：经过核算而确定的每平方米商品房基本价格；商品房的销售价一般以实价为基数增减楼层，朝

42、向差价后两得出；32、起价 ：某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起步价； 多层物业， 以一楼或顶楼的销售价为起步价 高层物业，以最低层的销售价为起步价；33、建筑面积的运算范畴和方法：1单层建筑物不管其高度如何，均按一层运算，建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积运算；单层住宅如内部带有部分楼层如阁楼也应运算建筑面积：2多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和运算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外国水平面积运算，二层或二层以上按外墙外围水平面积运算：3地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙不包括采光井、防潮层及其爱护墙外围的水平面积运算：4用深基础做地下架空层加

43、以利用，层精湛的，按架空层外围的水平面积的一半运算建筑面积：5穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不管高度如何，均按一层运算建筑面积；大厅内回廊部分按其水平投影面积运算建筑面积：6电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙等均按建筑物自然层运算建设面积；7住宅建筑内的技术层放置各种设备和修理养护用，层精湛过 22 米的，按技术层外围水平面积运算建筑面积；8独立柱雨蓬，按顶盖的水平投影面积的一半运算建筑面积：多柱雨蓬，按外围水平面积运算建筑面积；9突出房屋的有围护结构的楼梯问、水箱闷、电梯机房等，按围护结构外围水平面积运算建筑面积；10两个建筑物之闷有顶盖的架空通腐按通廊的投影面积运算建筑面积；无顶

44、盖的架空通廊按其投影面积的一半运算建筑面积；11突出墙面的门斗，远眺间，按围护结构外围水平面积运算建筑面积；12封闭式阳台、挑廊按其外围水平投影面积运算建筑面积；凹阳台按其阳台净面欢迎下载精品学习资源积包括阳台栏板的一半运算建筑面积；挑网台按其水平投影面积约一半运算建筑面积；13住宅建筑内无楼梯，设室外楼梯包括疏散梯的，其室外楼梯按每层水平投影面积运算建筑面积：楼内有楼梯，并设室外楼梯包括疏散梯的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半运算建筑面积；34、商品房销售面积 ：商品房销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积 套内建筑面积 与应分摊公用建筑面积之和；即：商品房销售面积套内建筑面积

45、特别摊的公用建筑面积；35、商品房的销售面获如何运算？l 套内使用面积：住宅按住宅建筑设计标准规定的方法运算：其他建筑依据专用建筑设计标准规定的方法或参照住宅建筑设计标准运算；2 套内墙风光积：商品房套内使用空间四周的爱护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种： 共用墙包括各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙包括山墙：共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙风光积：非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙风光积；3 商品房分摊的公用建筑面积主要包括以下两部分：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共设施用房和治理用房之建筑面积：各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙包括山墙墙体水平投影面积的50；公用建筑面积运算公式： 公用建筑面积整栋建筑的面积一各套套内建筑面积之和一己作为独立使用空间租、售的地下室、车棚、人防工程地下室公用建筑面积分摊系数公用建筑面种各套套内建筑面积之和分摊的公用建筑面积各套套内建筑面积公用建筑面积分摊系数因此， 商品房销售面积公式仍可表达为：商品房销售面积套内建筑面积卜公用建筑面积分摊系数；36、使用率：住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的